Archiv "Immobilien: Die Zeit ist günstig" (15.11.1996)

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or allem die Zinsen sollten derzeit einem In- teressenten den Kauf- entschluß erleichtern. Im langfristigen Durchschnitt lag der effektive Jahreszins für Zehn-Jahres-Hypotheken bei knapp 8,5 Prozent. Der Durchschnittszins von 73 An- bietern, die die FMH-Finanz- beratung Max Herbst, Frank- furt, regelmäßig ermittelt, be- wegt sich derzeit bei 7,11 Pro- zent, also fast 1,4 Prozent- Punkte unter dem langjähri- gen Durchschnitt. Die gün- stigsten Angebote liegen so- gar um die sieben Prozent, das zweitgünstigste Angebot kommt von der Ärzte-Versi- cherung Niedersachsen, Han- nover, mit 6,84 Prozent. Nur einmal, Anfang 1978, war Baugeld billiger zu bekom- men. Damals gaben die Hy- pothekenbanken Baudarle- hen zu sechs Prozent. Aber diese Phase war nur sehr kurz.

Zinsbindung:

5 oder 10 Jahre

Noch günstiger ist es derzeit natürlich, wenn nur eine fünfjährige Zinsbindung ein- gegangen wird. 6,04 Prozent lautet hier der Durchschnitts- zins der 73 Anbieter, 5,81 Prozent ist die preiswerteste Offerte (von Cosmos, Saar- brücken).

Die Situation scheint aber günstig, die Zinsen heute für zehn Jahre festzuschreiben.

Denn daß die Zinsen in diesem Zinszyklus noch weiter nach unten gehen, erscheint äußerst zweifelhaft, und daß nach fünf Jahren wieder eine so günstige Konstellation herrscht, ist sehr zweifelhaft.

Die Höhe der Hypotheken-

zinsen richtet sich nach dem Zins am Rentenmarkt. Und hier scheint das Zinssen- kungspotential ausgeschöpft zu sein. Das Baugeld, das die Hypothekenbanken an Immobilienbesitzer auslei- hen, nehmen sie in Form von Pfandbriefen am Ren- tenmarkt auf. Nach einer Faustregel beträgt die Zins- marge 0,75 bis ein Prozent.

Heute bringen Zehnjahres- papiere eine Rendite von 6,27 bis 6,30 Prozent. Die günstigsten Angebote liegen nicht einmal drei Viertel Pro- zent darüber.

Zwar ist auch nicht mit einem schnellen Zinsanstieg zu rechnen, aber nach unten erscheint der Spielraum völ- lig ausge- schöpft.

Viele Bau- herren oder Immobilien- käufer neigen allerdings dazu, die Be- deutung des Zinses zu überschätzen.

Bei einem Darlehen von

100 000 DM verändert sich die monatliche Belastung bei einem Zinsunterschied von einem Prozent nicht einmal um 100 DM (exakt 83 DM).

Aber psychologisch spielt der Zins für viele Bauherren oder Immobilienbesitzer eine große Rolle. Daraus er- klärt sich wohl auch, daß die Banken dazu neigen, die Zinsangaben zu schönen, in- dem sie bestimmte Kosten bei der Effektivzinsberech- nung nicht berücksichtigen

(das ist in Grenzen möglich) oder auf eine längere Lauf- zeit verteilen. Vor allem Ver- mieter sollten berücksichti- gen, daß Zinskosten als Wer- bungskosten steuerlich in voller Höhe abzusetzen sind.

Bei Selbstnutzern allerdings hat der Zins wegen der feh- lenden Abzugsmöglichkeit eine größere Bedeutung.

Derzeit ist die Situation für Häuslebauer und Käufer nicht nur wegen der niedrigen Zinsen günstig. Denn Bauhandwerker und Bauun- ternehmen sind wegen der

katastrophalen Auftragslage derzeit zu Preiszugeständnis- sen bereit. Fünf bis zehn Pro- zent Preisnachlässe können Bauherren heute nach Schät- zung des Wirtschaftsmaga- zins „DM extra“ herausho- len.

Aber auch Käufer von neuerbauten Immobilien tref- fen heute auf eine günstige Konstellation. Denn die hohen Steuervergünstigungen, die nur noch im Rahmen von Anzahlungen für im nächsten

Jahr fertigzustellende Objek- te in voller Höhe genutzt werden können, haben nach Feststellung des Verbandes deutscher Makler (VDM) dazu geführt, daß viele Bau- träger massiv in den neu- en Bundesländern investiert haben. Und obwohl die Nachfrage seitens der Kapi- talanleger zurückgegangen sei, sei das Angebot gestie- gen.

Abschreibungen:

letztmals 50 % Diese Bauträger werben jetzt natürlich mit den Son- derabschreibungen, die zum letzten Mal in voller Höhe von 50 Prozent genutzt werden können, wenn es sich um ein Objekt handelt, das im nächsten Jahr fertiggestellt wird. Käufer können über Anzahlungen in diesem Jahr noch in den Genuß der Son- derabschreibung kommen.

Weil dieses Bonbon im näch- sten Jahr wegfällt, werden die meisten Anbieter allerdings kaum zu Preiszugeständnis- sen bereit sein. Im nächsten Jahr können die Bauträger mit diesem Sondervorteil nicht mehr aufwarten, er geht auch für die Anbieter verlo- ren. Es bleibt die Frage, ob die dann erzielbaren Preiszu- geständnisse die Reduzie- rung der Abschreibungsbe- träge (von 50 auf 25 Prozent) kompensieren. Kurz vor Jah- resende, wenn Bauträger noch auf hohen Beständen sitzen und der Anleger hart zu pokern bereit ist, werden sich vielleicht noch Rabatte aushandeln lassen.

Nach Empfehlung der Bayerischen Vereinsbank sollte eine Rendite vor Steu- ern von vier bis fünf Prozent erzielbar sein. Wenn ein Ob- jekt diese nicht bietet, liegt der Verdacht nahe, daß das Objekt zu teuer ist. Auch der Erwerb einer Gebrauchtim- mobilie kann derzeit attrak- tiv sein. Denn zum ersten Mal seit Mitte der 80er Jahre sind die Preise für Second- hand-Wohnimmobilien zu- rückgegangen. Armin Löwe A-3047 Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 46, 15. November 1996 (83)

V A R I A WIRTSCHAFT/IMMOBILIEN

Alles hat seine zwei Seiten: Während die Anleger in ihrer Verzweiflung über die niedrigen Zinsen in Deutschland nach südamerikanischen Risikoanlei- hen greifen, können sich Häuslebauer über billi-

ges Baugeld freuen. Denn selten in der Nach- kriegszeit waren die Bauzinsen günstiger als heu- te. Aber nicht nur günstige Zinskonditionen sollten beim Bauherrn oder Käufer für gute Laune sorgen.