Erneuerungsinvestitionen?
Referat Rudolf Strahm
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Bau und Kapitalmarkt
Als Fazit aus den obigen Daten kann der Schluss gezogen werden, dass die Kapitalmärkte in der Schweiz genügend Mittel zur Finanzierung der Bautätig-keit zur Verfügung stellen können oder könnten. Entscheidend für die Ali-mentierung des Baus mit dem notwendigen Kapital sind die Zins- resp. Ren-diterelationen zwischen Kapitalanlagen in baulichen Investitionen und ande-ren Anlageformen.
Renditebetrachtungen: Performance als Massstab
Als entscheidender Massstab für die Renditevergleiche verschiedener Anlage-firmen wird die «Performance» zugrundegelegt. Die Performance einer Kapi-talanlage setzt sich zusammen aus dem laufenden Ertrag (= Zins oder Netto-rendite) und der Wertsteigerung (= Differenz zwischen Verkaufspreis und Erwerbspreis). Die Performance berücksichtigt also auch die Wertentwicklung von Kapital- oder Finanzanlagen über einen längeren Zeitraum.
Neben der Performance spielt natürlich auch die Bonität der Anlage (Sicher-heit) eine Rolle.
Performance von Bauinvestitionen
Über die Rendite von Immobilien-Anlagen im Vergleich zu anderen Anlagen bestehen nur rudimentäre objektive und repräsentative Vergleiche. Abgese-hen von möglicherweise vorhandenen, firmeninternen Untersuchungen gibt es nur eine Voruntersuchung zu einem Renditevergleich des Bundesamtes für Wohnungswesen, ausgeführt von der IBFG Basel.
Im Sinne einer Arbeitshypothese wird die Behauptung aufgestellt, dass die Performance von Investitionen im Wohnungsbau gleich gut (oder sogar bes-ser) ist, wie die Performance von Wertpapier-Investitionen (Aktien, Obligatio-nen, Geldmarktpapieren). Die Performance von Immobilienfonds war über einen längeren Zeitraum hinweg verglichen ebenso gut, resp. besser als die Vergleichswerte von Aktien-, Obligationen- und Geldmarktfonds. Diese Hy-pothese wird durch den jährlich in der NZZ publizierten Vergleich der Anlage-fonds bestätigt. Aber sie bedürfte einer weiteren Bestätigung.
Nicht so gut sind demgegenüber die Immobilienanlagen in Geschäftsliegen-schaften (Büro- und Gewerbebauten) zu beurteilen, weil in vielen Fällen in den letzten Jahren massive Verluste resp. Abschreibungen angefallen sind.
Mietrecht als Stabilisator?
Als Arbeitshypothese ist die Vermutung zulässig, dass das bestehende Miet-recht als eingebauter Stabilisator wirkt und grössere spekulative Schwankun-gen im Mietwohnungsmarkt dämpft und längerfristig eine stabile Rendite gewährleistet. Dies gilt nur für vermietete Liegenschaften. Die Arbeitshypo-these gilt nicht für neuerbaute Wohnungen und Geschäftshäuser und für längere Zeit leerstehende Geschäftsliegenschaften, denn der mietrechtliche Preisschutz ist auf solche Objekte nicht anwendbar. Sie unterliegen grösseren
Preisschwankungen nach oben und nach unten und zeigen eine sehr dispa-rate Perfomance.
Transparenzverbesserung
Für die Bestätigung der Hypothesen in den beiden vorangehenden Abschnit-ten bestehen heute zu wenig gesicherte und objektive Untersuchungen. Für Wechselanleger spielen auch psychologische Faktoren und Ermessensein-schätzungen eine grosse Rolle.
Um die Transparenz zu verbessern sollten Langzeituntersuchungen zur Perfor-mance von Bau-Investitionen im Vergleich zu andern Anlageformen ange-stellt werden. Oft sind Anleger (Institutionelle, vermögende Sparer) auf Emp-fehlungen von Kreditinstitutionen und von interessenorientierten Anlage-branchen angewiesen. Das rationale und rein marktwirtschaftliche Verhalten des Kapitalanlegers wird durch interessenorientierte Empfehlungen mögli-cherweise verzerrt und verfälscht.
Erneuerung am Bau: Bausanierung hinkt nach
In der Schweiz werden zu wenig Mittel für die Erneuerung an der Bausubstanz eingesetzt. Insbesondere trifft dies beim Tiefbau zu. Bei Strassen-, Leitungs-und Bahninvestitionen laufen vermutlich grössere Sparschäden auf, weil der Erneuerungs- und Sanierungsbedarf nicht erfüllt wird.
Für die Bauerneuerung braucht es bessere und klarere Investitionsregeln (im Sinne von Erfahrungswerten oder Faustregeln), die für Erneuerungsinvestitio-nen wegleitend sind. Allenfalls sind im Falle des Rückstands von Bauerneue-rungen auch buchhalterische Korrekturen oder Anmerkungen einzuführen.
Man weiss zum Teil noch wenig über den Alterungsprozess von Tiefbauten.
Diese mangelnde Kenntnis erschwerte bisher das Aufstellen von allgemein befolgten Faustregeln zur Bauerneuerung.
Sanierung im Wohnungsbau
Wer bewohnte, vermietete Wohnungen oder Geschäftshäuser erneuert, soll zunächst die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter in Erfahrung bringen.
Blanke, vom Schreibtisch aus konzipierte Sanierungen können am Markt und an den Bedürfnissen vorbei geplant sein und zu finanziellen Risiken führen.
Sanierungen beim Hochbau sollten zusammen mit den Nutzern konzipiert werden!
Kosten / Ertragsverhältnis: Preisniveau von Bauinvestitionen Die Performance von Bauinvestitionen ist nicht nur vom monetären Ertrag der Nutzung abhängig, sondern auch vom Preis der Bauinvestitionen. Wer die Performance seiner Anlage verbessern will, muss die Preise des Neubaus und der Bauerneuerung senken.
In Zukunft wird die Nachfrage nach Wohnungs- und Geschäftsraum verstärkt auch von preislichen Faktoren des Auslandes beeinflusst werden: Die
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nungsnachfrage ist, bedingt durch das Lohnniveau, wieder preisbewusster;
die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften muss sich nach Wettbewerbsbe-dingungen richten usw.
Neue Rahmenbedingungen für den Bau
Die Rahmenbedingungen führen zu verstärktem Wettbewerb im Baumarkt.
Das Kartellgesetz, das Binnenmarktgesetz und das Bundesgesetz über öffent-liches Beschaffungswesen (Submissionsgesetz) führen zu einem verstärkten Konkurrenzdruck:
Kartellgesetz: Preis-, Mengen- und Gebietsaufteilungsabreden sind neu ein Tatbestand der Wettbewerbsbehinderung und werden verboten. Auch Preis-listen sind in Zukunft unzulässig, wenn sie nicht der Rationalisierung dienen.
Binnenmarktgesetz: Bei öffentlichen Ausschreibungen können sich in Zu-kunft Firmen aus der ganzen Schweiz, nicht nur aus besagtem Kanton, bewer-ben.
Submissionsgesetz (Bundesgesetz über öffentliches Beschaffungswesen): Im Offertverfahren bei öffentlichen Beschaffungen ist in Zukunft eine klare Tren-nung zwischen Qualitätsmerkmalen und Offertpreisen erforderlich. Das Ver-gabeverfahren ist transparent zu gestalten. Beim Bund können Abgebotsrun-den eingeschaltet werAbgebotsrun-den.
Diese drei Gesetze werden beim Bau zu einem verschärften Wettbewerb führen, zum Preis- und Lohndruck, zum Zwang verstärkter Baurationalisie-rung und -standardisieBaurationalisie-rung. Der Konzentrationsprozess im Baugewerbe steht es bevor.
Effizienzpotentiale vorhanden
Beim Bau ist ein grosses Effizienz- und Preissenkungspotential vorhanden.
Dies umfasst nicht nur die eigentliche Bautätigkeit mittels Baurationalisierung und Baustandardisierung, sondern auch in den vorgelagerten Prozessstufen ist ein Senkungspotential vorhanden: Beim Bauland müssen die Land- und Erschliessungskosten gesenkt, die Verflüssigung verbessert werden. Die Bau-bewilligungsverfahren werden in fast allen Bereichen verkürzt. In einigen Kantonen ist sogar eine zeitliche Verfahrensgarantie vorgesehen.
Zusammenfassung: Empfehlungen und Anregungen
In Zusammenfassung der Arbeitshypothesen werden folgende Empfehlun-gen und AnregunEmpfehlun-gen zur Diskussion gestellt:
Es braucht objektive und interessenunabhängige Erhebungen von Perfor-mance-Werten für Anlagen in Liegenschaften (Mietwohnungen, Geschäfts-häusern) und Anlagen in andern Anlageformen. Die Anleger, vor allem die Institutionellen, sollen objektive Vergleichswerte zur Verfügung haben.
Für die Bauerneuerung braucht es Verhaltens- und Investitionsregeln; dies vor allem auch für den öffentlichen Tiefbau.
Wer vermietete Wohnungen oder Geschäftshäuser erneuern will, soll zu-nächst die Bedürfnisse der Mieter in Erfahrung bringen und die Bausanierun-gen mit diesen zusammen gestalten.
Die Ausschöpfung von Effizienzpotentialen beim Bau verdient besondere Aufmerksamkeit. Dies umfasst alle Produktionsstufen, nämlich von der Bau-landverflüssigung bis zur Rationalisierung und Standardisierung beim Bau.
Denn neuen wettbewerbsorientierten Rahmenbedingungen in der Schweiz und in der Weltwirtschaft muss mit einer umfassenden Produktivitätsverbes-serung begegnet werden können.
Hans-Rudolf Schulz IBFG AG Basel Referat anlässlich des
in Davos