Regionale Unterschiede: Erhebliche Engpässe in den Zentren

Den größten Wohnungsneubaubedarf im Zeitraum 2017 bis 2020 gibt es in den Oberzentren⁴¹, dort wird mehr als die Hälfte aller Neubauwohnungen benötigt (gut 2.600 jährlich; vgl. Tabelle 15). Dann folgen die Mittelzentren und deren Umland, hier wird etwa jede vierte neue Wohnung gebraucht (gut 1.200), dagegen muss im Rest des Landes nur rund jede achte Neubauwohnung stehen (knapp 800). Inner‐

halb der Zentrumsregionen konzentriert sich der Bedarf zudem ganz enorm auf die zentralen Orte, weniger als 10% der Neubauten werden im Umland benötigt.

40 Hier wird der Regionstyp „Oberzentren“ betrachtet. Bei einer detaillierteren Analyse zeigt sich, dass das Ober‐

zentrum Dessau‐Roßlau abweichend vom Regionstyp „Oberzentrum“ keinen quantitativen Neubaubedarf auf‐

weist.

41 Hier wird der Regionstyp „Oberzentren“ betrachtet. Bei einer detaillierteren Analyse zeigt sich, dass das Ober‐

zentrum Dessau‐Roßlau abweichend vom Regionstyp „Oberzentrum“ nur wenig Neubaubedarf aufweist.

2030

pro Tsd. Einwohner

Annahme: Ohne Flüchtlinge (erhöhen Bedarf in Oberzentren um 0,5 im Zeitraum 2017 bis 2020; in anderen Regionen ist der Effekt kaum messbar)

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen‐Anhalt und eigene Berechnungen empirica

Die Regionen sind natürlich auch unterschiedlich dicht bevölkert. Bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl muss in den Oberzentren bis zu viermal mehr gebaut wer‐

den als in allen anderen Regionen (2017: 4,5 pro Tsd. Einwohner ggü. 0,8 bis 1,6;

vgl. Abbildung 26). Gemessen an der Siedlungsdichte muss der Neubau in den Mit‐

telzentren (1,6) etwas höher sein als in deren Umland (1,4), wobei die Unterschiede mittelfristig größer ausfallen werden. Den geringsten Bedarf pro Einwohner haben das Umland der Oberzentren (0,8) sowie die zentrumsfernen sonstigen Gemeinden (0,9).

Gemessen am Wohnungsbau der Jahre 2015 bis 2017 wird in den Umland‐ und zentrumsfernen Gemeinden zu viel gebaut, in den Mittelzentren in etwa bedarfsge‐

recht, aber in den Oberzentren nicht einmal halb so viel wie rein mengenmäßig notwendig wäre (vgl. Abbildung 26). Offensichtlich finden die Nachfrager in Magde‐

burg und Halle nicht ausreichend viele nachfragegerechte Angebote und werden dadurch in das jeweilige Umland verdrängt. Und mutmaßlich werden auch in den zentrumsfernen Regionen neugebaute Wohnungen den zahlreich vorhandenen Leerständen vorgezogen.

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0

Oberzentren Oberzentren Umland Mittelzentren Mittelzentren Umland sonstige Gemeinden

Abbildung 27: Ein‐/Zweifamilienhausanteil bei Fertigstellungen und beim Neubaubedarf in Sachsen‐Anhalt

Annahme: Ohne Flüchtlinge

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen‐Anhalt und eigene Berechnungen empirica

Weitere typische strukturelle Unterschiede gibt es im Hinblick auf den Einfamilien‐

hausanteil im benötigten Neubau. Landesweit liegt dieser Anteil im Zeitraum 2017 bis 2020 bei 25% und damit bei einem Viertel (vgl. Tabelle 15 und Abbildung 27).

Eine regionalisierte Auswertung zeigt dagegen, dass vor allem in den Oberzentren mehr Geschosswohnungen gebraucht werden – dort liegt die Einfamilienhausquote nur bei etwa einem Sechstel (16%), während sie im Umland der Oberzentren bei fast der Hälfte liegt (42%). Verglichen damit werden in den Mittelzentren anteilig mehr Eigenheime benötigt (32%) – das gilt insbesondere auch für deren Umland (53%). Nach 2020 bleibt der erforderliche Anteil der Einfamilienhäuser im Neubau landesweit in etwa konstant. Dahinter verbirgt sich jedoch ein Rückgang der Quote in Mittelzentren.

Gemessen am Wohnungsbau der Jahre 2015 bis 2017 werden anteilig viel mehr Eigenheime gebaut als in der Prognose berechnet wurde (vgl. Abbildung 27). Offen‐

sichtlich finden die Nachfrager im vorhandenen Wohnungsbestand nicht die adä‐

quaten Wohnformen. Trotz vieler (und zunehmender – vgl. Abschnitt B 4.4.1) Leer‐

stände in Geschosswohnungen bevorzugen die Menschen neu gebaute Eigenheime am Stadtrand oder im Umland.

52%

bis 2020

a) Fertigstellungen* insgesamt (Ist‐Werte) b) Neubaubedarf insgesamt

c) Fertigstellungen* EZFH (Ist‐Werte) d) Neubaubedarf EZFH

…

…

e) Fertigstellungen* MFH (Ist‐Werte) f) Neubaubedarf MFH

*inkl. Wohnungen in Nicht‐Wohngebäuden und Wohnheimen

Annahme: Ohne Flüchtlinge (erhöhen den Bedarf an MFH im Zeitraum 2017 bis 2020 um je 0,6 in Magdeburg und Halle; in anderen Regionen ist der Effekt kaum messbar)

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen‐Anhalt und eigene Berechnungen empirica

Landesweit müssen im Zeitraum 2017 bis 2020 jährlich etwa 2,1 Wohnungen pro Tsd. Einwohner neu errichtet werden. Überdurchschnittlich hoch ist der Neubaube‐

darf in den Oberzentren Magdeburg (5,5; vgl. Karte 11b) und Halle (5,3); der Bedarf von Dessau‐Roßlau ist dagegen klar unterdurchschnittlich (1,4). Aber auch die Mit‐

telzentren Halberstadt und Merseburg (je 2,2) sowie Zeitz, Wernigerode und Bitter‐

feld‐Wolfen (je 2,1) benötigen etwas mehr als zwei neue Wohnungen pro Tausend Einwohner. Der geringste Neubaubedarf besteht im Umland von Haldensleben (0,6) sowie in den zentrumsfernen Gemeinden des Landkreises Anhalt‐Bitterfeld (0,7) und des Altmarkkreises Salzwedel (0,8). Der Vergleich mit den tatsächlichen Fertig‐

stellungen belegt darüber hinaus, dass im Zeitraum 2015 bis 2017 – gemessen am mengenmäßigen Bedarf – nahezu flächendeckend zu viele Wohnungen gebaut wur‐

den (vgl. Karte 11a und b). Ausgenommen davon sind lediglich vier Regionen: die Oberzentren Magdeburg und Halle sowie die Mittelzentren Staßfurt und Zeitz.

Regionaler Bedarf an Eigenheimen

Landesweit müssen im Zeitraum 2017 bis 2020 jährlich 0,5 Wohnungen pro Tsd.

Einwohner in Ein‐ oder Zweifamilienhäusern neu errichtet werden. Weit über‐

durchschnittlich hoch ist dieser Neubaubedarf im Umland des Mittelzentrums Wer‐

nigerode (1,1) sowie im Mittelzentrum Haldensleben und im Oberzentrum Magde‐

burg (je 1,0; vgl. Karte 11d). Der geringste Neubaubedarf an Eigenheimen besteht im

Eisleben, Sangerhausen, Staßfurt und Weißenfels (je 0,2). Der Vergleich mit den tatsächlichen Fertigstellungen belegt, dass im Zeitraum 2015 bis 2017 – gemessen am mengenmäßigen Bedarf – überall im Land zu viele Eigenheime gebaut wurden (vgl. Karte 11c und d).

Regionaler Bedarf an Geschosswohnungen

Landesweit müssen im Zeitraum 2017 bis 2020 jährlich 1,6 Wohnungen pro Tsd.

Einwohner in Mehrfamilienhäusern neu errichtet werden. Weit überdurchschnitt‐

lich hoch ist dieser Neubaubedarf in Halle (4,6) und in der Landeshauptstadt Mag‐

deburg (4,5). Danach folgen – mit bereits klar unterdurchschnittlichen Bedarfen – die Mittelzentren Zeitz (1,5) und Bitterfeld‐Wolfen (1,4; vgl. Karte 11e). Der gerings‐

te Neubaubedarf an Geschosswohnungen besteht dagegen im Umland von Haldens‐

leben (0,2) sowie im Umland von Magdeburg und in den zentrumsfernen Gemein‐

den des Kreises Anhalt‐Bitterfeld (je 0,4). Der Vergleich mit den tatsächlichen Fer‐

tigstellungen belegt, dass im Zeitraum 2015 bis 2017 – gemessen am mengenmäßi‐

gen Bedarf – in etwa jeder zweiten Region zu wenige Geschosswohnungen neu ge‐

baut wurden (vgl. Karte 11e und f).