Entwicklung des regionalen Wohnungsleerstands und Rückbaubedarfs

gen zwei Szenarien, die im Folgenden beschrieben werden. In Szenario „bedarfsge‐

recht“ wird unterstellt, dass im Zeitraum 2017 bis 2030 genau der Zusatzbedarf an Wohnungen gebaut wird, der in Tabelle 15 ermittelt wurde und die jährliche Ab‐

gangsquote bei 0,1% EZFH bzw. 0,2% MFH liegt. Dann stiege der landesweite Leer‐

stand bis 2030 auf 21% aller Wohnungen (10% Eigenheime, 30% Geschosswohnun‐

gen; vgl. Tabelle 5 und Abbildung 28). Dagegen wird in Szenario „kein Neubau“ mo‐

dellhaft unterstellt, dass keinerlei Wohnungen gebaut werden. In diesem Szenario steigt der Leerstand landesweit dennoch auf 17% (7% Eigenheime, 25% Geschoss‐

wohnungen).⁵²

49 Wohnungen in Wohn‐und Nichtwohngebäuden.

50 Der Schätzwert ergibt sich aus dem 2011er Zensuswert unter Berücksichtigung des Zuwachses an Haushalten, der Fertigstellungen und eines Abganges (0,1% EZFH und 0,2% MFH).

51 Die Schätzwerte ergeben sich anhand der regionalspezifischen Selbstnutzerquoten von Eigenheimen und Geschosswohnungen aus dem Zensus 2011.

52 In beiden Szenarien wird darüber hinaus ein jährlicher Abgang von 0,1% (EZFH) bzw. 0,2% (MFH) unterstellt.

Die Zahl der nachgefragten Wohnungen (der Wohnungsbedarf) ergibt sich jeweils durch die Schätzungen aus Abschnitt B 4.2.

Tabelle 19: Wohnungsleerstand in Sachsen‐Anhalt 2011, 2014, 2016 und 2030

*alle Leerstände, auch nicht vermietbare | **nur vermietbare Geschosswohnungen; P = Prognose | P_2030 = Prognose mit Abgangsquote 0,1% p.a. EZFH / 0,2% p.a. MFH

Quelle: Zensus 2011, BBSR, Statistisches Landesamt Sachsen‐Anhalt, VdW/VdWg, CBRE‐empirica‐

Leerstandsindex und eigene Berechnungen empirica

Abbildung 28: Leerstandsquoten 2005 bis 2016/17 und Prognosen bis 2021/30

Definition: Leerstandt = (Bestandt‐1 + Fertigstellungent ‐ Abgangt) ‐ Nachfraget

*Schätzung für 2016 und Prognosebandbreite für 2030 (vgl. Tabelle 5), Prognose mit Abgangsquote 0,1% p.a. EZFH / 0,2% p.a. MFH

**Prognosebandbreite für 2021 (vgl. Tabelle 5); Quelle: CBRE‐empirica‐Leerstandsindex

Quelle: VdW/VdWg, Zensus 2011, CBRE‐empirica‐Leerstandsindex und eigene Berechnungen empirica Abgrenzung

   Jahr EZFH MFH Summe EZFH MFH Summe

Total*

   2011 (Zensus) 26.472 95.811 122.283 4,8% 12,9% 9,5%

   2014 (BBSR) ‐ ‐ 149.408 ‐ ‐ 12,0%

   2016 (empirica) 41.594 109.247 150.841 7,6% 15,7% 12,1%

   P_2030 ‐ Neubau wie…

   ...Beda rfs prognos e 53.035 213.641 266.676 9,6% 29,6% 20,9%

   ...Ferti gs tel l ung 2017 68.583 187.391 255.974 12,1% 26,9% 20,3%

   ...Na chfra geprognos e 49.894 197.412 247.305 9,1% 28,0% 19,7%

   …nur qua nti ta ti ver Beda rf 45.363 183.820 229.183 8,3% 26,6% 18,5%

   kei n Neuba u 39.575 169.079 208.654 7,3% 25,0% 17,2%

Anzahl Wohnungen Anteil Wohnungen

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035

Total MFH (Zensus/ Prognose)*

Total inkl. EZFH (Zensus/ Prognose)*

VdW VdWg

Marktaktiv MFH/ Prognose**

bei Eigenheimen im Umland von Haldensleben sowie in vielen zentrumsfernen Re‐

gionen (vgl. Karte 3a und b). Rückläufige Anteile leerstehender Eigenheime wären dagegen in Halle und Magdeburg sowie in vielen Mittelstädten bzw. im Umland von Wernigerode und Stendal zu finden. Bei Geschosswohnungen würde die Leer‐

standsquote nicht nur in den zentrumsfernen Regionen, sondern auch in vielen Um‐

landregionen von Mittel‐ und Oberzentren heftig ansteigen. Vernachlässigbare An‐

stiege dagegen gäbe es wiederum in Magdeburg und Halle.⁵³

53 Die höchste Leerstandsquote ergäbe sich in den beiden Szenarien dann für Eigenheime im Umland von Hal‐

densleben (16% bei „bedarfsgerecht“/ 15% bei „kein Neubau“) sowie in zentrumsfernen Regionen der Land‐

kreise Mansfeld‐Südharz (16%/ 15%), Salzlandkreis (15%/ 13%) und Burgenlandkreis (14%/ 13%). Weitge‐

hend verschont von leerstehenden Eigenheimen blieben Halle und Magdeburg (je unter 2%/ 0%) sowie die Mittelzentren Merseburg, Halberstadt, Köthen, Wernigerode und Haldensleben (je um 4%/ um 1% und darun‐

ter), im Szenario „kein Neubau“ läge die Quote auch in Oschersleben nur noch um 1%. Bei Geschosswohnungen stünden anteilig im Umland von Haldensleben sowie in den zentrumsfernen Regionen außer Saale‐ und Bur‐

genlandkreis mehr als die Hälfte aller Wohnungen leer. Die niedrigste Quote wiederum wäre in Magdeburg (9%/ 0%) und Halle (12%/ 2%) zu finden.

Karte 12: Totale Leerstandsquote 2030 ‐ Szenarien

EZFH MFH

a) Veränderung 2016 bis 2030 im Szenario „bedarfsgerecht“ (Neubau = Zusatzbedarf)

b) Veränderung 2016 bis 2030 im Szenario „kein Neubau“

Definition der Szenarien vgl. Tabelle 5

Quelle: Zensus 2011 und eigene Berechnungen empirica

Im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost wurden im Zeitraum 2002 bis 2014 für 42 Städte rund eine halbe Milliarde Euro Fördermittel bewilligt (ohne Kommunalan‐

teil). Diese Fördermittel dienten in den ersten Jahren vorwiegend Rückbaumaß‐

nahmen. Zuletzt hat sich allerdings eine Verschiebung zugunsten von Aufwertungs‐

maßnahmen ergeben.⁵⁴

Im Ergebnis konzentriert sich der Leerstand nunmehr auf den Altbau (52%) und auf Plattenbauten (30%). Während jedoch der Leerstand in Magdeburg und Halle in allen Baualtersgruppen signifikant abgenommen hat, waren in der Mehrzahl der übrigen Städte nur im Plattenbaubestand Leerstandsrückgänge erkennbar. Der Leerstand im Altbau und in den traditionell errichteten Nachkriegsbauten hat dort dagegen eher zugenommen.

Ein Zeitvergleich der Leerstände zwischen 2001/2002 und 2014 zeigt zudem, dass die Quoten in zwölf Städten um mehr als 1,5 Punkte gesunken sind. Ein signifikanter Rückgang der Leerstände ist aber wiederum nur für Halle und Magdeburg zu attes‐

tieren. In 16 Mittelstädten blieb der Leerstand nahezu konstant und nur in sieben ist er kontinuierlich gesunken. In vier Kleinstädten ist der Leerstand im betrachteten Zeitraum ebenfalls gesunken, in sechs blieb er konstant und in zwei Kleinstädten ist der Leerstand sogar gestiegen.

Weitere Zeitvergleiche lassen sich für die Jahre 2011 bis 2016 ableiten.⁵⁵ Bezugsba‐

sis sind hier allerdings nur 109 der insgesamt 141 Fördergebiete. Demnach ist der Leerstand im hierfür betrachteten Zeitraum um knapp 13.000 Wohnungen gesun‐

ken, das entspricht einem Rückgang der Leerstandsquote um 3,2 Prozentpunkte (2011: 17,9% vs. 2016: 14,7%).

Regionaler Rückbaubedarf bis 2030

Der Rückbaubedarf – also der nachhaltige und strukturelle Leerstand – ergibt sich zunächst rein rechnerisch aus der Differenz von Leerstand und einer Fluktuations‐

reserve (Annahme 3% in den Oberzentren, niedriger in Schrumpfungsregionen).

Darüber hinaus besteht konkreter Rückbaubedarf aber nur für diejenigen Woh‐

nungsüberhänge, die nicht durch Aufwertung/Sanierung wiederverwendet werden.

54 Vgl. Bericht zur Stadtentwicklung und zum Stadtumbau Ost sowie zur Mieten‐ und Wohnungsentwicklung in Sachsen‐Anhalt, Magdeburg, Oktober 2016.

55 Jahresbericht 2017 der Begleitforschung Stadtumbau Land Sachsen‐Anhalt (Datenstand: 31.12.2016).

Tabelle 20: Rückbaubedarf in Sachsen‐Anhalt bis 2030

Definition: Rückbaubedarf = Leerstand abzgl. Fluktuationsreserve abzgl. Neubau im Bestand

Fluktuationsreserve = 3% in Oberzentren, 2% in Mittelzentren und im Umland, 1% sonst

Szenrien: „bedarfsgerecht“ = Neubau wie in Bedarfsprognose | „...+50% Neubau im Bestand“ = Neubau wie Bedarfsprognose, aber 50% im Bestand | „kein Neubau“ = kein Neubau resp. 100% im Bestand

Quelle: eigene Berechnungen empirica

Wir unterstellen daher drei Szenarien, um die Bandbreite möglicher Rückbaubedar‐

fe bis zum Jahr 2030 aufzuzeigen (vgl. Tabelle 20). In Szenario „bedarfsgerecht“

werden genauso viele Wohnungen neu errichtet, wie in der Bedarfsprognose ermit‐

telt wurde. Damit ergibt sich ein maximal möglicher Rückbaubedarf von gut 240 Tsd. Wohnungen, überwiegend in Mehrfamilienhäusern. Wenn dagegen die Hälfte der neu geschaffenen Wohnungen im Bestand durch Aufwertung und Sanierung entstünden, reduziert sich der Rückbaubedarf auf rund 220 Tsd. Wohnungen. Aber selbst ohne jeglichen Neubau bis 2030 würden nach Abzug einer Fluktuationsreser‐

ve knapp 200 Tsd. Wohnungen dauerhaft leerstehen und nicht mehr gebraucht werden. Etwa die Hälfte des Rückbaubedarfs findet sich in „sonstigen Gemeinden“

(45%‐50%), ein gutes Drittel in Mittelzentren und deren Umland (rd. 40%), der Rest in den Oberzentren und deren Umland (9%‐16%).

Szenario

Region EZFH MFH Summe EZFH MFH Summe EZFH MFH Summe

Oberzentren 981 29.458 30.439 871 16.263 17.134 768 9.338 10.106

…Umland 2.778 6.238 9.016 2.555 5.929 8.485 2.342 5.633 7.974 Mittelzentren 6.931 79.883 86.815 5.275 74.594 79.869 4.185 69.516 73.701

…Umland 1.145 5.845 6.990 935 5.520 6.455 733 5.209 5.941

sonst. Gemeinden 33.151 76.453 109.604 31.007 73.290 104.297 28.906 70.191 99.097 Summe 44.986 197.878 242.864 40.643 175.596 216.240 36.933 159.886 196.819

Oberzentren 2% 15% 13% 2% 9% 8% 2% 6% 5%

…Umland 6% 3% 4% 6% 3% 4% 6% 4% 4%

Mittelzentren 15% 40% 36% 13% 42% 37% 11% 43% 37%

…Umland 3% 3% 3% 2% 3% 3% 2% 3% 3%

sonst. Gemeinden 74% 39% 45% 76% 42% 48% 78% 44% 50%

Summe 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

"bedarfsgerecht" ...+50% Neuba u i m Bes ta nd "kein Neubau"

Anzahl Wohnungen in EZFH …in MFH a) Szenario „bedarfsgerecht“

b) Szenario „kein Neubau“

Fluktuationsreserve = 3% in Oberzentren, 2% in Mittelzentren und Umland, 1% sonst

Szenrien: „bedarfsgerecht“ = Neubau wie in Bedarfsprognose | „kein Neubau“ = kein Neubau resp.

100% im Bestand

Quelle: Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen‐Anhalt und eigene Berechnungen empirica

Den absolut höchsten Rückbaubedarf an Geschosswohnungen hätte die Stadt Halle (im Szenario „bedarfsgerecht“ gut 11 Tsd. Wohnungen/ 0 bei „kein Neubau“; vgl.

Karte 13), gefolgt von der Stadt Dessau (knapp 11/ 9), in Magdeburg wären es schon erheblich weniger Wohnungen (7/ 0). Einen Rückbaubedarf von mehr als 8 Tsd.

Geschosswohnungen gäbe es darüber hinaus in den sonstigen Gemeinden der Land‐

kreise Saalekreis und Bördekreis (je 9/ 8) sowie Harz und Mansfeld‐Südharz (je 8/

8).

Bei Eigenheimen wird der absolut höchste Rückbaubedarf für den Landkreis Mans‐

feld‐Südharz erwartet (5/ 4), gefolgt vom Salzlandkreis, den Landkreisen Witten‐

berg und Burgenlandkreis (je 4/ 3). In den Städten Halle und Magdeburg gibt es keinen Rückbaubedarf an Eigenheimen, wohl aber im Umland von Magdeburg (2/ 2) sowie im Umland von Halle und in der Stadt Dessau‐Roßlau (je 1/ 1).

Im Dokument empirica Forschung und Beratung (Seite 93-100)