A. ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSANGEBOTS
2. Spezifische Wohnungsqualitäten
2.2 Aktueller Sanierungsfortschritt
Zum Sanierungsstand gibt es keine amtliche Erhebung. Allerdings können Aussagen einerseits zu den Wohnungsbeständen in den Stadtumbaugebieten des Landes und andererseits zu den Beständen der Mitglieder der Verbände der Wohnungswirt‐
schaft Sachsen‐Anhalt e.V. und der Wohnungsgenossenschaften Sachsen‐Anhalt e.V.
getroffen werden.
Von den rund 383.000 Wohnungen11 in den Fördergebieten der Stadtumbaukom‐
munen des Landes waren Ende 2016 rund 66% vollsaniert, 26% teilsaniert und rund 8% unsaniert.12 Ganz ähnlich stellt sich die Situation bei den Mitgliedern der Wohnungsverbände dar (vgl. Tabelle 6). So waren von den rund 330.000 Wohnun‐
gen dieser Bestände Ende 2017 rund 69% vollsaniert und 25% teilsaniert. Die Quote der unsanierten Wohnungen ist bei den Verbandsmitgliedern mit 6% etwas niedri‐
ger als in den Stadtumbaugebieten.
11 Vgl. Bericht zur Stadtentwicklung und zum Stadtumbau Ost sowie zur Mieten‐ und Wohnungsentwicklung in Sachsen‐Anhalt, Magdeburg, Oktober 2016.
12 Jahresbericht 2017 der Begleitforschung Stadtumbau Land Sachsen‐Anhalt (Datenstand: 31.12.2016).
Beständen der Mitglieder der Wohnungsbestände14 recht hoch ist, können die Aus‐
sagen zum Sanierungsstand für den gesamten Bestand in Sachsen‐Anhalt nur als Richtwerte gelten: Einerseits gibt es keine allgemeingültige und einheitliche Defini‐
tion von „saniert“, andererseits unterliegt der Sanierungsstand auch einer Verfalls‐
dauer: So können z. B. Bestände, die vor 15 Jahren saniert wurden, heute erneut sanierungsbedürftig sein.
Tabelle 6: Sanierungsstand in den Landkreisen und kreisfreien Städen in Sachsen‐Anhalt
Anmerkung: Sanierungsgrad der eigenen und für Dritte verwalteten Wohnungen des VdW und VdWg zum 31.12.2017
Quelle: Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen‐Anhalt e.V. und Verband der Wohnungsgenossen‐
schaften Sachsen‐Anhalt e.V. empirica
Künftige Instandhaltung/ Modernisierung und energetische Sanierung
Da es keine exakten Daten zum Sanierungsstand gibt, liegt auch keine Basis für Prognosen künftiger (energetischer) Sanierungsmaßnahmen vor. Gleichwohl kann anhand plausibler Sanierungsraten für bewohnte Wohnungen abgeschätzt werden, in welcher Bandbreite die regionalen Fallzahlen für Sanierungsmaßnahmen zu er‐
warten sind. Werden empirische Daten der „ARGE zeitgemäßes Bauen e. V.“ heran‐
gezogen und unterstellt auf dieser Basis eine jährliche Sanierungsquote von 1%, dann müssten hierzulande Jahr für Jahr knapp 13 Tsd. Wohnungen saniert werden (vgl. Tabelle 1 zum Bestand). Gut 40% aller Wohnungen in Sachsen‐Anhalt befinden sich jedoch in Eigenheimen. Hier werden Sanierungen meist weniger systematisch
13 55% gemessen am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern in Sachsen‐Anhalt im Jahr 2016.
14 47% gemessen am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern in Sachsen‐Anhalt im Jahr 2016.
abs. % abs. % abs. %
Dessau‐Roßlau 18.018 10.541 59% 7.222 40% 255 1%
Halle (Saale) 61.951 43.922 71% 13.644 22% 4.385 7%
Magdeburg 57.529 43.821 76% 8.905 15% 4.803 8%
Altmarkkreis Salzwedel 9.047 6.380 71% 2.121 23% 546 6%
Anhalt‐Bitterfeld 22.893 12.603 55% 9.064 40% 1.226 5%
Börde 11.949 7.481 63% 4.057 34% 410 3%
Burgenlandkreis 18.915 12.907 68% 5.323 28% 685 4%
Harz 32.436 21.567 66% 10.357 32% 513 2%
Jerichower Land 6.010 5.346 89% 215 4% 449 7%
Mansfeld‐Südharz 13.031 9.092 70% 2.724 21% 1.216 9%
Saalekreis 18.005 15.514 86% 2.164 12% 327 2%
Salzlandkreis 32.352 20.004 62% 10.310 32% 2.038 6%
Stendal 15.145 9.673 64% 3.609 24% 1.863 12%
Wittenberg 12.303 8.025 65% 4.087 33% 191 2%
Sachsen‐Anhalt 329.585 226.877 69% 83.802 25% 18.906 6%
unsaniert davon
Städte Landkreise Wohnein‐
heiten
vollsaniert teilsaniert
durchgeführt als in professionell bewirtschafteten Geschosswohnungen. Heizung, Fassade oder Fenster werden hier immer nur dann (energetisch) saniert, wenn die entsprechenden Bauteile ohnehin reparaturbedürftig sind oder erneuert werden müssen. Spezielle Anlässe für Sanierungen von Eigenheimen sind außerdem der Kauf von Bestandsimmobilien oder der Zeitraum zwischen Auszug der Kinder und Übergang in den Ruhestand. Dann werden insbesondere auch altengerechte Maß‐
nahmen durchgeführt.
Sanierungsfortschritt bei inserierten Wohnungen und Häusern
Weitere Hinweise für den landesweiten Sanierungsstand außerhalb der Stadtum‐
baugebiete bzw. der organisierten Wohnungswirtschaft geben Analysen der Immo‐
bilieninserate. Demnach liegt der Anteil sanierter Mietwohnungen bei 44% im Jahr 2017 etwas niedriger als noch im Jahr 2012 mit 49% (vgl. Abbildung 4a). Gleichwohl besteht kein akuter Rückstau, denn über 99% aller Mietwohnungen werden als nicht sanierungsbedürftig inseriert (vgl. Abbildung 4b). Einen Niedrigenergiestan‐
dard weisen dagegen mit gut 4% nur sehr wenige Wohnungen auf, aber immerhin hat sich diese Quote seit 2012 mehr als vervierfacht (vgl. Abbildung 4c).
a) Sanierungsstand
b) Sanierungsbedarf (Fallzahlen zu Baufälligkeit noch deutlich geringer)
c) Niedrigenergiestandard
Quelle: empirica‐Preisdatenbank empirica
Der Sanierungsstand ist auch bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen rückläufig (vgl. Abbildung 37 und Abbildung 38 im Anhang). Aus denselben Gründen dürfte auch die Quote der sanierungsbedürftigen Verkaufsinserate in den letzten Jahren gestiegen sein ‐ vor allem bei Eigenheimen. Der Niedrigenergiestandard ist dagegen bei Verkaufsobjekten zwei‐ bis dreimal weiter verbreitet als bei inserierten Miet‐
wohnungen.
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Wohnungen
unsaniert saniert k.A.
0,4% 0,3% 0,2% 0,2% 0,1% 0,2%
49,0% 47,4% 46,1% 45,4% 46,7% 44,1%
50,6% 52,3% 53,8% 54,4% 53,2% 55,7%
0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Anteil an allen Inseraten
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Wohnungen
sanierungsbedürftig nicht sanierungsbedürrige
0,5% 0,4% 0,2% 0,3% 0,3% 0,3%
99,5% 99,6% 99,8% 99,7% 99,7% 99,7%
0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Anteil an allen Inseraten
sanierungsbedürftig nicht sanierungsbedürrige
207 289 1065 1556 1849 1867
26.609 27.212
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Wohnungen
niedrigenergie nicht niedrigenergie
0,8% 1,1% 3,3% 4,7% 4,9% 4,2%
99,2% 98,9% 96,7% 95,3% 114,6% 95,8%
0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Anteil an allen Inseraten
niedrigenergie nicht niedrigenergie
Die Masse der inserierten Mietwohnungen hat heute wie bereits im Jahr 2012 Ener‐
gieverbrauchskennwerte zwischen 100 und 150 KWh/qm jährlich (jeweils knapp 50%). Allerdings ist der Anteil der Inserate über 150 KWh/qm jährlich seither um rund fünf Prozentpunkte gesunken und der Anteil unter 100 KWh/qm jährlich ent‐
sprechend gestiegen (vgl. Tabelle 7). Vergleichbare Entwicklungen in derselben Größenordnung sind bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen zu finden (vgl.
Tabelle 35 und Tabelle 37 im Anhang).
Tabelle 7: Auswertung zum Energieverbrauchskennwert:
Mietwohnungen
Quelle: empirica‐Preisdatenbank empirica
Ursachen für den steigenden Sanierungsbedarf inserierter Wohnungen und Häuser sind vielfältige denkbar, empirische Untersuchungen dazu liegen nicht vor. Bei‐
spielsweise könnten die niedrigen Energiekosten der letzten Jahre ein Hemmnis gewesen sein, aber genauso auch die Abwanderung: Bei drohenden Leerständen halten sich die Eigentümer und Vermieter mit Investitionsausgaben zurück. Weitere Gründe für sinkende Sanierungsquoten könnten sein, dass schnell umsetzbare und wohnwerterhöhende Maßnahmen bereits ausgeschöpft sind (z.B. neue Heizung, Isolierverglasung). Eine Außenwanddämmung oder eine Erhöhung von Zwei‐ auf Dreifachverglasung haben aber schlechtere Kosten‐Nutzen‐Relationen.
Auf den ersten Blick könnte die Ursache dafür in den Förderkonditionen des Landes zu finden sein. So ist die Förderquote der Sanierungsinvestitionen durch IB‐
Darlehen „Sachsen‐Anhalt MODERN“ seit 2014 von 27% auf 18% im Jahr 2017 ge‐
sunken (vgl. Tabelle 38 im Anhang). Das Fördervolumen selbst ist von knapp 13 Mio.
im Jahr 2014 über 27 Mio. im Jahr 2015 auf nunmehr knapp elf Mio. im Jahr 2017 abgeschmolzen. Bei genauerer Betrachtung wird allerdings deutlich, dass mit diesen
<50 50<100 100<150 150<200 200<250 250<300 >=300 k.A.
2012 18 851 1.145 353 60 10 0 24.379
sind. Anteilig noch die meisten Wohnungen im Zeitraum 2014 bis 2017 wurden mit diesem Programm im Salzlandkreis gefördert (876 WE, 18% aller geförderten Woh‐
nungen), gefolgt von der Stadt Magdeburg (767 WE, 15%) und dem Landkreis Harz (743 WE, 15%). Am wenigsten geförderte Wohnungen mit jeweils nur etwa einem Prozent Anteil an allen geförderten Wohnungen gab es dagegen in den Landkreisen Wittenberg, Anhalt‐Bitterfeld und im Altmarkkreis Salzwedel (vgl. Tabelle 39 im Anhang).