Wirtschaftlichkeit

Mit der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird die öko­

nomische Vorteilhaftigkeit eines (Investitions­)Vorha­

bens beschrieben, wobei das Verhältnis eingesetzter Mittel zu erreichtem Ergebnis beurteilt wird. Ziel ist es, einen effizienten Mitteleinsatz im Sinne einer dauer­

haft hohen Ressourcenproduktivität sicherzustellen.

Aufgrund unterschiedlicher Ziele und Motive, die ein Vorhaben begründen, gibt es verschiedene methodi­

sche Herangehensweisen bei der Wirtschaftlichkeitsbe­

trachtung. Hierbei spielen die Art des Vorhabens und die jeweilige Sichtweise der Beteiligten eine zentrale Rolle. Wird beispielsweise eine Immobilie energetisch saniert, entstehen einerseits Investitionskosten und andererseits laufende Einsparungen. Diese können im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mitein­

ander in Bezug gesetzt werden. Während bei Selbstnut­

zung des Eigentums die Amortisation der Maßnahme aufgrund verringerter Betriebskosten entscheidend ist, läge der Fokus bei Vermietung auf der Erhöhung der Kaltmiete und damit auf der Kapitalrentabilität.

Wie Abbildung A12 verdeutlicht, wird bei einzelwirt­

schaftlichen Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen grundsätzlich zwischen statischen und dynamischen Verfahren unterschieden. Dynamische Verfahren be­

rücksichtigen im Gegensatz zu statischen die Entwick­

lung der Zahlungsströme im Zeitablauf. Zur Beurtei­

lung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie hat die Kapitalwertmethode die meiste Verbreitung in der Pra­

xis gefunden. Statische Verfahren sind zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen grundsätzlich nicht geeignet. Dies gilt erst recht bei lebenszyklusorientierten Betrachtungen.

ändern. Hilfestellung zur Orientierung bieten Studien über nutzungsartabhängige Nebenkosten oder ausge­

wählte Kostenangaben der Planungs­ und Kostendaten­

bank PLAKODA¹⁷. Eine systematische Grundlage für den Ansatz bietet beispielsweise die BS ISO 15686­5¹⁸. Darüber hinaus ist bei allen finanzwirksamen Maßnah­

men der öffentlichen Hand der Grundsatz der Wirt­

schaftlichkeit und Sparsamkeit zu beachten und im Hinblick auf die finanziellen Auswirkungen einer Maß­

nahme sollten hierbei insbesondere auch die künftigen Ein­ und Auszahlungen Berücksichtigung finden. Um dem Minimalansatz gerecht werden zu können, müssen die Kosten einer Baumaßnahme mindestens entspre­

chend der BNB­Lebenszykluskostenmethodik (LCC) betrachtet werden.

Die zukünftige Preisentwicklung ist unter anderem abhängig von der Entwicklung der Preise auf den inter­

nationalen Rohstoffmärkten, der Entwicklung von Wechselkursen sowie der Kostenentwicklung inländi­

scher Produktionsfaktoren. Daher ist es notwendig, eine jährliche Preis steigerungsrate festzulegen und an­

schließend einheitlich anzuwenden. Bei der Abschät­

zung der Kosten sind auch die Auswirkungen einer von der technischen Lebensdauer des Gebäudes abweichen­

den Nutzungsdauer in der Regel bei Gebäuden mit hoher Spezialisierung auf bestimmte Nutzungen zu berücksichtigen. Wie der Abbildung A11 zu entnehmen ist, übersteigen die Baufolgekosten während der Le­

bensdauer eines Gebäudes die Errichtungskosten. Eine qualitativ hochwertige Ausführung sollte zu deutlich niedrigeren Kosten in der Nutzungsphase führen. In Abhängigkeit von der Komplexität der Planungsauf­

gabe kann dies mit höheren Errichtungskosten sowie mit höherem Planungsaufwand verbunden sein. Über einen Variantenvergleich mit Hilfe der Lebenszyklus­

kostenanalyse lässt sich das mögliche Optimierungs­

beziehungsweise Einsparpotenzial bereits während der Planungsphase ermitteln.

17 PLAKODA des Landesbetriebes Vermögen und Bau Baden-Württemberg

18 BS ISO 15686-5: 2008-06: Hochbau und Bauwerke – Planung der Lebensdauer – Teil 5: Kostenberechnung für die Gesamt-lebensdauer

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Gemäß der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (Im­

mobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)²¹ gibt es drei wesentliche Verfahren zur Ermittlung von Verkehrs­ beziehungsweise Marktwerten von Immo­

bilien, die der folgenden Übersicht zu entnehmen sind.

Welches Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommt, hängt ab vom Zweck der Bewertung, von der zu bewer­

tenden Immobilienart sowie von den Gepflogenheiten des jeweiligen Grundstücksmarktes.

Wesentliche Verfahren zur Ermittlung von Verkehrs- beziehungsweise Marktwerten von Immobilien gemäß ImmoWertV:

■ Vergleichswertverfahren (gegenwartsorientiert):

Es werden mittelbar oder unmittelbar Handelswer-te miHandelswer-teinander verglichen, das heißt, der Vergleichs-wert bringt einen bereits vollzogenen Interessens-ausgleich zwischen Marktteilnehmern zum Ausdruck.

Der Vergleichswert wird auf der Basis von Preisen möglichst aktueller Markttransaktionen vergleich-barer Objekte ermittelt.

■ Sachwertverfahren (vergangenheitsorientiert):

orientiert sich an den Reproduktions- beziehungs-weise Herstellungskosten des Bewertungsobjektes.

Dem Sachwertverfahren liegt die Überlegung zu-grunde, dass sich der Kaufpreis und somit auch der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks an den Kosten orientiert, die entstehen, um ein vergleich-bares unbebautes Grundstück zu beschaffen und dann darauf vergleichbare bauliche Anlagen zu er-richten.

■ Ertragswertverfahren (zukunftsorientiert):

orientiert sich am künftigen, dauerhaft erzielbaren Ertrag eines bebauten Grundstücks. Der Ertrags-wert ergibt sich als Summe der BarErtrags-werte aller bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung aus dem Grund-stück dauerhaft erzielbaren Reinerträge einschließ-lich des Barwertes des Bodens.

21 ImmoWertV (2010) BUNDESBAU Maßgeblich für die Durchführung von

Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen auf Bundesebene sind neben § 7 Bundeshaushaltsordnung (BHO) die Ver­

waltungsvorschrift (VV) zu § 7 BHO, die Arbeitsanleitung

„Einführung in Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen“¹⁹, die einschlägigen Vorschriften der RBBau sowie – ins­

besondere mit Blick auf lebenszyklusorientierte Wirt­

schaftlichkeitsuntersuchungen – der Leitfaden „Wirt­

schaftlichkeitsuntersuchungen bei PPP­Projekten“²⁰. 3.2.3 Wertstabilität

Die Erhaltung von ökonomischem Kapital ist eines der Schutzziele der ökonomischen Dimension einer nach­

haltigen Entwicklung. Übertragen auf den Betrach­

tungsgegenstand Immobilie ist dies die Aufrechterhal­

tung beziehungsweise der Schutz des (ökonomischen) Immobilienwertes im Zeitablauf beziehungsweise ent­

lang des Immobilienlebenszyklus. Die gebräuchlichste Definition des ökonomischen Immobilienwertes ist die des Verkehrs­ beziehungsweise Marktwertes. Der Ver­

kehrs­ / Marktwert einer Immobilie ist in § 194 Bauge­

setzbuch (BauGB) wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Die Wertstabilität einer Immobilie kann demnach über die zeitliche Entwick­

lung des Immobilienmarktwertes gemessen beziehungs­

weise beurteilt werden. Eine Immobilie kann daher als wertstabil bezeichnet werden, wenn der Marktwert der Immobilie im Zeitablauf nicht abnimmt, sondern konstant bleibt oder steigt.

19 Rundschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 12. Januar 2011

20 Mit BMF-Schreiben IIA3-H1000/06/0003 vom 20. August 2007 bekannt gegeben

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Jedoch können die gebäudebezogenen Faktoren nicht losgelöst von den standort­ und marktbezogenen Faktoren betrachtet und beurteilt werden. Im Idealfall ist eine Immobilie in der Lage, durch ihre Merkmale und Eigenschaften auf bestimmte Markt­ und Stand­

ortgegebenheiten zu reagieren und sich an Verände­

rungen exogener Faktoren im Zeitablauf anzupassen beziehungsweise mit möglichst geringem Ressourcen­

verbrauch anpassen zu lassen. Erst hierdurch werden die Voraussetzungen für ein Maximum an Wertstabili­

tät geschaffen. Eine ausführliche Erläuterung des Zusammenhangs zwischen verschiedenen nachhaltig­

keitsbezogenen Gebäudefaktoren und Immobilienwer­

ten findet sich im Leitfaden „Nachhaltigkeit und Wert­

ermittlung von Immobilien“²².

Im vorliegenden Leitfaden Nachhaltiges Bauen stehen mit der Flächeneffizienz und der Anpassungsfähigkeit die gebäudebezogenen (wertbeeinflussenden) Faktoren im Vordergrund der Betrachtung.

Die Steigerung der effizienten Nutzung bereits versie­

gelter Flächen ist neben einer prinzipiellen Reduzierung der Inanspruchnahme neuer Flächen ein Ziel der na­

tionalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung.

Eine wichtige Maßnahme zur Umsetzung dieses Ziels ist die Steigerung der Flächen effizienz (BNB 2.2.1).

Auch die Anpassungsfähigkeit (BNB 2.2.2) ist von nicht zu unterschätzender Bedeutung für die Nachhaltigkeit eines Bauwerks. Denn Gebäude, die heute gebaut wer­

den, stehen aufgrund der angestrebten langen Nut­

zungsdauern vor der Herausforderung, nicht nur der­

zeitige, sondern auch künftige Nutzungsanforderungen zu erfüllen. Dabei gilt es zu beurteilen, welches Maß an Flexibilität die baulichen Strukturen zulassen, bezie­

hungsweise mit welchem Aufwand die Anpassung an sich wandelnde Rahmenbedingungen verbunden ist.

Die Anpassungsfähigkeit einer Immobilie beeinflusst die Gesamtnutzungsdauer und damit auch die gebäude­

bezogenen Kosten im Lebenszyklus und die damit zu­

sammenhängenden Stoffströme.

22 kostenfrei abrufbar unter www.zora.uzh.ch/id/eprint/76701/

Entscheidend ist jedoch, dass der Wert beziehungsweise die Wertentwicklung und damit die Wertstabilität eines bebauten Grundstücks – relativ unabhängig vom jewei­

ligen Wertermittlungsverfahren – durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird, die sich in standort­, markt­ und gebäudebezogene Fak toren einteilen lassen.

Zu den standort­ und markt bezogenen Faktoren (exo­

gene Faktoren) zählen zum Beispiel baurechtliche Aspekte, die Nahversorgungssituation, die Immissions­

lage, die Verkehrsanbindung, die Wirtschaftsstruktur und Wirtschaftslage und vieles mehr. Diese Faktoren sind nicht konstant, sondern unterliegen Änderungen im Zeitablauf; man spricht in diesem Zusammenhang von einem Markt­ und Standortänderungsrisiko und folglich auch von einem Wert änderungsrisiko. Um Markt­ und Standortrisiken insgesamt zu minimieren, werden im Vorfeld von Projektentwicklungsmaßnah­

men üblicherweise detaillierte Markt­ und Standort­

analysen durchgeführt. In der Nutzungsphase einer Immobilie tendiert der Grad einer möglichen Einfluss­

nahme auf exogene Faktoren allerdings gegen Null.

Die Möglichkeiten einer Risikominimierung beziehungs­

weise die Schaffung der Voraussetzungen für eine hohe Wertstabilität einer Immobilie müssen daher bereits in der Planungsphase über entsprechende gebäudebe­

zogene Merkmale und Eigenschaften sichergestellt werden. Zu diesen gebäudebezogenen Faktoren zählen zum Beispiel:

■ Flächeneffizienz

■ Anpassungsfähigkeit (Flexibilität und Umnutzungs­

fähigkeit)

■ Widerstandsfähigkeit

■ Dauerhaftigkeit

■ energetische Eigenschaften

Diese und weitere Faktoren haben einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert sowie die Wertentwicklung und damit die Wertstabilität einer Immobilie.

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3.3.1 Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit

Nutzerbezogene Qualitätsziele, die der Optimierung der Aufenthaltsqualität und Leistungsfähigkeit der Nutzer dienen und gesundheits­ und komfortrelevante Belange berücksichtigen, stellen eine besondere Herausforderung dar, da das Ergebnis oftmals nicht gänzlich kalkuliert und zudem im Einzelfall unterschied­

lich wahrgenommen werden kann. Während beim Neubau diese Belange nach einschlägigen technischen Baubestimmungen, arbeitsschutzrechtlichen Anforde­

rungen und der Bedarfsplanung geplant und umgesetzt werden, stehen zur Bewertung der tatsächlichen Situa­

tion im bestehenden Gebäude Nutzerzufriedenheits­

befragungen zur Verfügung. Die gesundheitliche und komfortbezogene Vorsorge in der Planung ist somit Voraussetzung, wenn auch kein Garant für das Wohl­

befinden der späteren Nutzer.

Dies erfolgt beispielsweise durch die Optimierung von Maßnahmen zur Sicherstellung gesundheits­ und be­

haglichkeitsfördernder Aspekte, die zu einer Erhöhung von Lebensqualität und Leistungsfähigkeit der Nutzer des Gebäudes führen können.

Gesundheit

Primäres Kriterium zur Vermeidung gesundheitlicher Beeinträchtigungen der Raumnutzer ist die Sicherstel­

lung einer hygienisch unbedenklichen Innenraumluft­

qualität (BNB 3.1.3), für die vor allem gebäudebedingte und nutzerbedingte Einflüsse maßgeblich sind. Dazu zählen Schadstoffemissionen aus Baustoffen und Bauprodukten, mikrobielle Verunreinigungen durch Feuchteeinwirkung und hohe Kohlendioxidkonzentra­

tionen in der Raumluft. Da Gerüche subjektiv wahrge­

nommen werden und kein verlässlicher Indikator für höhere Raumluftbelastungen sind, können diese nach derzeitigem wissenschaftlichen Erkenntnissen noch kein Aufschluss über einhergehende gesundheitliche Risiken geben.

Eine gezielte Auswahl emissionsarmer Bauprodukte verfolgt das Ziel, eine hohe Raumluftqualität ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen zu ermöglichen.

Durch stichprobenartige Messungen im Anschluss an Baumaßnahmen lässt sich der Erfolg der vorbeugen­

den Planung überprüfen. Messbar sind flüchtige organische Verbindungen in Summe und als Einzel­

konzentrationen sowie Formaldehyd als leicht flüchtige 3�3 Soziokulturelle und funktionale Qualität

In der soziokulturellen und funktionalen Qualität wer­

den sämtliche Faktoren betrachtet, die Einfluss auf die soziale und kulturelle Identität des Menschen und sein Wertempfinden haben. Soziokulturelle und funktiona­

le Aspekte haben eine hohe Bedeutung bei der Beurtei­

lung des Gebäudes durch die Nutzer und die Gesell­

schaft. Somit wirkt sich eine hohe Nutzerzufriedenheit im Sinne der Nachhaltigkeit positiv auf das Gebäude aus und führt zu einer besonderen Wertschätzung und Wertbeständigkeit des Gebäudes. Daher sind alle sozio­

kulturellen Aspekte am Menschen zu orientieren und stets an der Schaffung eines hohen Nutzwertes auszu­

richten.

Die soziokulturellen Schutzziele im nachhaltigen Bauen adressieren folgende Bereiche:

■ Bewahrung von Gesundheit, Sicherheit und Behaglichkeit

■ Gewährleistung von Funktionalität

■ Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität

Demnach sind sowohl die Gesundheit, Behaglichkeit und Zufriedenheit der Nutzer als auch die zweckmäßi­

ge Nutzbarkeit des Gebäudes und ein hohes Maß an räumlichem und funktionalem Komfort von Bedeu­

tung. Da alle einzelnen Faktoren im Zusammenwirken wesentlichen Einfluss auf Gebäudeentwurf, Material­

auswahl, Baukonstruktion und Anlagentechnik haben, sind bereits in der frühen Planungsphase entsprechen­

de Ziele festzulegen und Konzepte auszuarbeiten. Da die soziokulturelle Identität des Menschen auch durch das Erscheinungsbild des Gebäudes und seiner unmit­

telbaren Umgebung beeinflusst wird, spielt auch die städtebauliche Integration und das gestalterische Er­

scheinungsbild eine wichtige Rolle. Für die Sicherstel­

lung der architektonischen und städtebaulichen Quali­

täten ist ein bewertender Vergleich durch Fachexperten erforderlich. Die wesentlichen Inhalte der Kriterien sind in den folgenden Kapiteln 3.3.1 bis 3.3.3 erläutert.

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der Raumluft bestehen. Eine visuelle und sensorische Inspektion während und nach Gebäudefertigstellung dient dazu, einen mikrobiellen Befall durch längerfris­

tige bau­ oder schadensbedingte Feuchteeinwirkungen vorzubeugen.

Weiterführende Hinweise und Angaben zu Kohlen­

dioxid in der Innenraumluft, Lüftungsverhalten und Schimmelpilzvermeidung können verschiedenen Leit­

fäden²⁵ des Umweltbundesamtes entnommen werden.

Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit Für behagliche Nutzungsbedingungen und einen qualitativ hochwertigen und sicheren Aufenthalt ist ein gleichermaßen thermisch, akustisch und visuell angenehmes Raumklima zu gewährleisten. Wissen­

schaftliche Studien²⁶ haben gezeigt, dass die Zufrieden­

heit und Leistungsfähigkeit der Gebäudenutzer in direktem Zusammenhang mit der räumlichen Situation stehen und darüber hinaus auch eine gesundheitliche Relevanz haben können.

25 www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/pdfs/

kohlendioxid_2008.pdf

www.umweltbundesamt.de/publikationen/leitfaden-fuer- innenraumhygiene-in-schulgebaeuden

www.umweltbundesamt.de/publikationen/anforderungen- an-lueftungskonzeptionen-in-gebaeuden

Verschiedene Fachbroschüren zur Vorbeugung und Sanierung von Schimmelpilz unter dem Stichwort „Schimmel“ unter:

www.umweltbundesamt.de/publikationen

26 Siehe Bosti-Studie (1985), EU-Arbeitsschutzstrategie 2007-2012 organische Verbindung. Maßgeblich für die hygieni­

sche Bewertung sind die Leitwerte des Ausschusses für Innenraumrichtwerte23, die angeben, welche Konzen­

trationen als hygienisch unbedenklich eingestuft wer­

den. Diese Werte sind aus arbeitsschutzrechtlicher Sicht für Arbeitsstätten verbindlich einzuhalten und aus Nachhaltigkeitsgesichtspunkten möglichst zu unter­

schreiten. „In umschlossenen Arbeitsräumen muss unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren, der körperli­

chen Beanspruchung und der Anzahl der Beschäftigten sowie der sonstigen anwesenden Personen ausreichend gesundheitlich zuträgliche Atemluft vorhanden sein.“²⁴ Die Anforderung nach Arbeitsstättenverordnung be­

trifft ebenso Maßgaben bezüglich Verunreinigungen der Innenraumluft durch Kohlendioxid, die durch die Atemluft der Raumnutzer entstehen. Diese werden in der seit 2012 existierenden „Technischen Regel für Arbeitsstätten – Lüftung“ (ASR A3.6) festgeschrieben.

Zur Sicherstellung einer möglichst niedrigen CO₂­Kon­

zentration ist bei der Planung auf einen ausreichenden Luftwechsel durch Frischluftzufuhr – sowohl bei natür­

licher wie auch bei mechanischer Belüftung – zu achten.

Da der CO₂­Gehalt beziehungsweise der erforderliche Luftvolumenstrom von der Raumgröße und der Anzahl der anwesenden Personen abhängig ist, muss die Art der Lüftung (Fensterlüftung und / oder mechanische Lüftung) sorgsam geplant werden und sollte nicht rein nach Kosten­ / Nutzenabwägung entschieden werden.

Grundsätzlich kann in jedem – auch neugebauten Gebäude – aufgrund nicht beseitigter oder erkannter Feuchteschäden ein verstecktes oder sichtbares Schim­

melwachstum vorherrschen und dadurch die Gefahr des Vorhandenseins mikrobieller Verunreinigungen

23 Der „Ausschuss für Innenraumrichtwerte“ legt im Auftrag der Gesundheitsministerkonferenz bundeseinheitliche Richtwerte für die Innenraumluft fest. Sie besteht aus Fachleuten der Innenraumlufthygienekommission (IRK) und Fachleuten der Arbeitsgruppe Innenraumluft des Umwelthygieneausschusses der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbe-hörden (AOLG). Die Richtwerte sind nach hygienisch-toxikolo-gischen Kriterien abgeleitet und veröffentlicht durch das Umweltbundesamt unter: www.umweltbundesamt.de/

themen/gesundheit/kommissionen-arbeitsgruppen/

ad-hoc-arbeitsgruppe-innenraumrichtwerte-0 24 Vgl. Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV 2004)

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Beispielhafte Darstellung einer Temperaturasymmetrie im Bereich beheizter Decke und Außenwand

stärker bemerkbar. Eine natürliche Belichtung ist der künstlichen Beleuchtung vorzuziehen, da sie qualitativ das bessere Licht darstellt und als angenehmer emp­

funden wird.

Zur Sicherstellung einwandfreier Belichtung sollten Tageslichtöffnungen (Fenster und Oberlichter) ein angenehmes Helligkeitsniveau erzeugen und eine hinreichende Sichtverbindung zwischen Innen­ und Außenraum auch bei aktiviertem Sonnenschutz er­

möglichen. Durch eine frühzeitige und integrale Tages­

licht­ und Kunstlichtplanung kann eine hohe Beleuch­

tungsqualität bei möglichst niedrigem Energiebedarf geschaffen werden. Richtwerte für Mindestbeleuch­

tungsstärken für unterschiedliche Nutzungsbereiche und Maßgaben für die Tageslichtversorgung sind den

„Technischen Regeln für Arbeitsstätten – Beleuchtung“

(ASR A3.4) zu entnehmen.

Entscheidend für die Wahrnehmung der Behaglichkeit ist neben den technischen und baulichen Vorausset­

zungen die individuelle Einflussnahme der Nutzer (BNB 3.1.6) auf die Bereiche Lüftung, Sonnenschutz, Blendschutz und Temperatur während und außerhalb der Heizperiode sowie auf die Steuerung von Tages­

und Kunstlicht. Dies erhöht einerseits die Akzeptanz, Leistungsfähigkeit und Zufriedenheit der Nutzer.

Andererseits beeinflusst die individuelle Anpassbarkeit an den tatsächlichen Bedarf den Energieverbrauch.

Aufenthaltsbereiche im Gebäude sowie im unmittelba­

ren Außenraum (BNB 3.1.7) des Gebäudes dienen dem Allgemeinwohl der Nutzer. Kommunikationsfördernde Bereiche im Gebäudeinneren sowie ansprechende, wettergeschützte Außenräume fördern den kommuni­

kativen Austausch zwischen den Mitarbeitenden, die­

nen dem Allgemeinwohl der Nutzer und begünstigen die Akzeptanz für das Bauwerk. Das Ziel dabei ist, mög­

lichst vielen Nutzern eine Vielfalt an Aufenthaltsmög­

lichkeiten mit hoher Ausstattungsqualität anzubieten und damit die Raumqualitäten zu befördern. Generelle Anforderungen an den Außenraum sind in der Broschü­

re „Nachhaltig geplante Außenanlagen auf Bundeslie­

genschaften“ ²⁷ und in der BNB­Systemvariante Außen­

anlagen beschrieben.

27 Vgl. BBSR (2018 a) Der thermische Komfort im Winter und im Sommer

(BNB 3.1.1) bildet eine wichtige Grundlage für effizien­

tes Arbeiten und Lernen und steht in engem Zusam­

menhang mit der Nutzerzufriedenheit. Wichtige Parameter sind Raumtemperatur, Raumluftfeuchte, Luftgeschwindigkeit mit dem einhergehenden Zugluft­

risiko, Strahlungstemperaturasymmetrie und Fußbo­

dentemperatur. Wesentlich für die Planung ist es, zwischen maschinell beheizten und unbeheizten bezie­

hungsweise gekühlten und ungekühlten Räumen und Bauteilen zu unterscheiden, da es hierfür unterschied­

liche Komfortmodelle gibt. Auch hier ist eine sorgsame Abwägung und zielgerichtete Kombination verschiede­

ner technischer Maßnahmen unter Berücksichtigung des Nutzerverhaltens erforderlich, da das Maß des ther­

mischen Komforts auch wesentlichen Einfluss auf den Energieverbrauch hat.

Bezüglich des akustischen Komforts (BNB 3.1.4) ist es das Ziel, die Hörsamkeit entsprechend der jeweiligen Raumnutzung zu optimieren. Die akustische Qualität eines Raumes hat großen Einfluss auf das Verstehen von Sprache, auf die Kommunikationsbedingungen und somit auf das Wohlbefinden sowie auf die Konzen­

trations­ und die Leistungsfähigkeit der Gebäudenut­

zer. Eine ungenügende Raumakustik kann belastend wirken und zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen, da dadurch in der Regel auch der Lärmpegel innerhalb des Raumes verstärkt wird, der wiederum die sprachliche Kommunikation beeinflusst. Allen Nut­

zungen gemein ist die Erfordernis einer akustischen Dämpfung der Räume durch ein nutzungsabhängiges Mindestmaß an schallabsorbierenden Raumbegren­

zungsflächen.

Visueller Komfort (BNB 3.1.5) wird durch einen mög­

lichst hohen Anteil an Tageslicht, ergänzt durch eine ausgewogene künstliche Beleuchtung ohne nennens­

werte Störungen wie Direkt­ und / oder Reflexblendung erreicht. Dabei ist sowohl auf ein ausreichendes als auch auf ein an die jeweiligen Bedürfnisse anpassbares Beleuchtungsniveau zu achten. Die Lichtqualität beein­

flusst nicht nur die momentane Sehfähigkeit, sondern hat auch Einfluss auf die Konzentrations­ und Leis­

tungsfähigkeit. Zudem machen sich durch eine unzu­

reichende Belichtung bestehende Sehfehler wesentlich A 3

Barrierefrei sind Gebäude und Anlagen dann, „wenn sie für alle Menschen, mit oder ohne Behinderung, in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne Hilfe zugänglich und nutzbar sind“ ²⁹. Dies ist für die öffentlich genutzten Bereiche zu gewährleisten und sollte gleichfalls für die als Arbeits­

stätten ausgewiesenen Nutzungsbereiche sichergestellt werden.

BUNDESBAU Im Bereich von Bundesbaumaßnahmen ist die Umsetzung der Barrierefreiheit verbindlich gere­

gelt (siehe auch Leitfaden Barrierefreies Bauen³⁰).

Darüber hinaus wird die Akzeptanz und Integration von Gebäuden innerhalb des Stadtquartiers, einer Stadt beziehungsweise der Region durch eine öffentliche Zu­

gänglichkeit (BNB 3.2.4) des Bauwerks gefördert. Dabei sorgt ein vielfältiges Nutzungsangebot, wie zum Bei­

spiel eine Cafeteria, Ausstellungsflächen und zugängli­

spiel eine Cafeteria, Ausstellungsflächen und zugängli­

Im Dokument Leitfaden Nachhaltiges Bauen (Seite 35-0)