Die Optimierung des Gebäudebetriebs in der Nutzungs
phase wird detailliert im Teil C „Empfehlungen für nachhaltiges Nutzen und Betreiben von Gebäuden“
erläutert. Als Hilfsmittel zur Optimierung der Nutzungs
und Betriebsprozesse steht das BNBModul Nutzen und Betreiben zur Verfügung. Mit diesem Modul können Nachhaltigkeitsbewertungen in der Nutzungsphase durchgeführt werden, mit denen sich die Möglichkeit eröffnet, die Prozess und Objektqualitäten gezielt erfas
sen, beeinflussen und steuern zu können.
Ein wesentlicher Baustein zur Erzielung eines optima
len Gebäudebetriebs zu Beginn der Nutzungsphase ist die systematische Inbetriebnahme. Diese trägt entschei
dend zu einer langfristig und effizient funktionierenden Gebäudetechnik bei. Eine weitere Voraussetzung für einen umweltschonenden und wirtschaftlichen Gebäu
debetrieb ist die Möglichkeit der messtechnischen Erfas
sung und Auswertung der Energie und Medienströme.
Mit dieser können Schwachstellen erkannt und beseitigt werden. Hierzu ist ein möglichst differenziertes Mess
und Monitoringkonzept notwendig, das ein umfassendes und angemessenes Energiemanagement in der Nut
zungsphase ermöglicht. Die Monitoringleistungen sind rechtzeitig zu vergeben, um einen frühzeitigen Abstim
mungsprozess und ein ungehindertes Monitoring mit Inbetriebnahme des Gebäudes sicherstellen zu können.
6�1 Systematische Inbetriebnahme
Durch die systematische Inbetriebnahme (BNB 5.2.3) wird ein wichtiger Beitrag zur Funktionsoptimierung der haustechnischen Anlagen geleistet. Dabei werden die einzelnen Komponenten der haustechnischen An
lage nach der Abnahme aufeinander abgestimmt und einreguliert. Die systematische Inbetriebnahme bedarf eines Konzepts zur Einregulierung und Nachjustierung.
Im Anschluss kann die Anlage im Rahmen einer Betriebs
optimierung nach etwa einem Jahr noch einmal nach
justiert werden. Da es sich hierbei nicht um eine Stan
dardleistung handelt, muss sie vertraglich festgehalten werden. Sie ist von einer dafür qualifizierten Person oder einem dafür qualifizierten Unternehmen durchzu
führen und zu dokumentieren. Die Dokumentation muss neben dem Nachweis der Einregulierung wesent
liche Voreinstellungen der Anlage enthalten, um eine eventuell unsachgemäße Änderung, beispielsweise durch die Nutzer, rückgängig machen zu können.
6�2 Management der Energie- und Wasserverbräuche
Grundsätzliches Ziel des Managements der Energie
und Wasserverbräuche (siehe auch Teil C, Kapitel 3.2.3.1 beziehungsweise BNB_BB 5.3.2) ist es, den Verbrauch an Energie und Wasser in der Nutzungsphase zu überwa
chen und zu minimieren. Voraussetzung hierfür ist eine systematische Erfassung aller Verbräuche und deren Auswertung im Hinblick auf erhöhte Verbräuche und sonstige Auffälligkeiten. Hierdurch sollen Fehlfunktio
nen erkannt, Einsparpotenziale identifiziert und Lö
sungsansätze zur Senkung der Energie und Wasserver
bräuche entwickelt werden können. Im Rahmen eines Monitorings werden daher die Energie und Wasser
verbräuche periodisch erfasst und ausgewertet. Die Auswertung erfolgt insbesondere anhand eines Ver
gleichs mit den Verbräuchen vorangegangener Perioden.
Die Qualität des Managements der Energie und Wasser
verbräuche wird durch folgende Teilaspekte bestimmt:
■ Erfassung (Monitoring) und Auswertung der Energie und Wasserverbräuche
■ Veranlassen von bedarfs und situationsgerechten Maßnahmen
Durch ständige Leistungs und Verbrauchskontrollen sowie turnusmäßig wiederkehrende Betriebs und Nut
zungsdatenanalysen durch den Eigentümer / Betreiber und Nutzer lassen sich die Verbräuche und in der Folge die Kosten und Umweltwirkungen in der Nutzungspha
se optimieren und bestenfalls senken. Hierzu trägt auch die Aufklärung der Nutzer über die Wirkungszusam
menhänge der Nachhaltigkeit bei. Die messtechnischen Voraussetzungen sind bereits in der Planung (siehe Kapitel 2.4.1) zu schaffen.
Die in diesem Zusammenhang erforderlichen Technik
konzepte für die Gebäudeautomation sind im „Energe
tischen Pflichtenheft (Muster)“, Abschnitt 2 „Anforderun
gen an Technikkonzepte“ (siehe Anlage B4), festgelegt und im Rahmen der Planung zu beachten.
BUNDESBAU Die Verbrauchswerte und Betriebskosten sind gemäß den Regelungen des Abschnitts K 6 der RBBau dem Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden
Württemberg zu melden. Für die Berichterstattung ist das Muster der RBBau zu verwenden. Somit ist eine Weiterverwendung der Daten in PLAKODA sichergestellt.
B 6
Teil C
Empfehlungen für
nachhaltiges Nutzen und Betreiben von
Gebäuden
Teil C – Empfehlungen für nachhaltiges Nutzen und Betreiben von Gebäuden
1� Nachhaltiges Nutzen und Betreiben ������91 2� Beteiligte in der Nutzungsphase �������������92 3� Kriterien zum nachhaltigen Nutzen
und Betreiben ��������������������������������������������94 3.1 Übersicht zu den Prozess- und Objekt-
qualitäten in der Nutzungsphase ...94 3.2 Beschreibung und Bewertung der Objekt- und
Prozessqualitäten in der Nutzungsphase ...95 3.2.1 Betriebskonzept ...95 3.2.2 Nutzungskostencontrolling ...97 3.2.3 Energie- und Wasserverbräuche ...99 3.2.3.1 Management der Energie- und
Wasserverbräuche ... 100 3.2.3.2 Energieverbrauch ... 102 3.2.3.3. Trinkwasserverbrauch ... 103 3.2.3.4 Treibhausgas-Emissionen infolge von
Heiz- und Elektroenergieverbrauch ... 104 3.2.4 Lebenszyklusbegleitende Objektdoku-
mentation ... 107 3.2.5 Inspektion, Wartung und Verkehrs-
sicherung ... 108 3.2.5.1 Inspektion und Wartung ... 108 3.2.5.2 Verkehrssicherung ... 110 3.2.5.3 Bauunterhalt ... 111 3.2.6 Umwelt- und gesundheitsverträgliche
Reinigung ... 112 3.2.7 Technische Betriebsführung und Qualifikation
des Betriebspersonals ... 112 3.2.8 Gebäudenutzer – Information, Motivation
und Zufriedenheit ... 113 3.2.8.1 Beeinflussung des Nutzerverhaltens ... 114 3.2.8.2 Nutzerzufriedenheitsmanagement ... 116 3.2.9 Tatsächliche Qualität des Raumklimas ... 118 3.2.10 Berichterstattungspflichten ... 120 3.2.10.1 Nachhaltigkeitsbericht des Betreibers ... 120 3.2.10.2 Berichterstattung in Vorbereitung auf eine
BNB-Bewertung ... 120
4� Berücksichtigung der Nachhaltigkeits-kriterien in der Nutzungsphase �������������121 4.1 Datenbanken und DV-Instrumente ... 121 4.2 Nachhaltigkeitsbewertung in der
Nutzungsphase ... 121 4.3 Bewertung von Bestandsbauten mit dem
BNB-Modul Nutzen und Betreiben ... 122 4.3.1 Systemregeln und Methodik... 124 4.3.2 Bewertungsmotive ... 125 4.3.3 Gesamtbewertung und Teilbewertung ... 125 4.3.4 Qualitätsmanagement zur Sicherstellung
nach-haltiger Prozess- und Objektqualitäten ... 125 4.3.4.1 Anwendungsfälle ... 126 4.3.4.2 Anwendung des BNB-Moduls ... 127 4.4 Bewertung von Neubestand als
Sonderfall ... 128 4.4.1 Fortführung der konformitätsgeprüften
Bewertung der Planungs- und Bauphase ... 128 4.4.2 Erstmalige Bewertung von Neubestand ... 129 4.5 Vorbereitung einer Maßnahme zur Deckung
eines festgestellten Bedarfs ... 129 4.6 BNB-Nachhaltigkeitskoordination in der
Nutzungsphase ... 130
Die Nachhaltigkeitsbewertung geht jedoch über die Bewertung der Gebäudequalität in der Nutzungsphase deutlich hinaus. Ein weiterer wesentlicher Teil ist die Analyse und Beurteilung von Art, Umfang und Qualität von Managementprozessen, die Nutzung und Betrieb begleiten. Mit der Durchführung von Nachhaltigkeits
bewertungen in der Nutzungsphase eröffnet sich die Möglichkeit, die Prozess und Objektqualitäten gezielt erfassen, beeinflussen und steuern zu können.
Eine Nachhaltigkeitsbewertung kann zu jedem beliebi
gen Zeitpunkt erfolgen. Sie eignet sich sowohl für ein permanentes Controlling als auch für die Erst bezie
hungsweise Wiedererfassung eines Gebäudes sowie zur Vorbereitung einer Modernisierungs oder Umbaupla
nung. Sie lässt sich darüber hinaus im Anschluss an die Realisierung von Neubau, Modernisierungs oder Um
baumaßnahmen (auch zur Verfolgung von Gewährleis
tungsansprüchen) sowie nach Änderungen der Betriebs
weise als Instrument der Qualitätskontrolle einsetzen.
Bei PPPProjekten, wie auch bei allen anderen Projek
ten, ist die Nachhaltigkeitsbewertung dazu geeignet, über das Verhalten des Gebäudes und die Qualität von Prozessen aktiv zu berichten und die Einhaltung ver
einbarter Merkmale, Eigenschaften und Parameter zu prüfen.
Die gezielte Auswertung der Gebäudequalitäten sowie der Nutzungs und Bewirtschaftungsprozesse ermög
licht das Ableiten von Empfehlungen, Kennwerten und Benchmarks für künftige Planungs und Nutzungspha
sen. Es existiert ein direkter Zusammenhang zwischen der Nachhaltigkeitsbewertung des Nutzens und Betrei
bens eines Einzelbauwerkes und der Portfolioanalyse sowie der Erstellung verschiedener Berichte, wie Nach
haltigkeitsberichte, Energie, Treibhausgas oder Um
weltberichte sowie Berichte über die unternehmerische Sozialverantwortung (Corporate Social Responsibility).
Die Prinzipien, Schutzgüter und Schutzziele, die für die Phase der Planung von Neubauten beziehungsweise von kompletten Modernisierungs und Umbaumaß
nahmen formuliert wurden (siehe Teil A, Kapitel 3), gelten prinzipiell auch für die Phase der Nutzung. In der Nutzungsphase stehen jedoch nicht die Beschrei
bung, die Bewertung und die gezielte Beeinflussung der geplanten Eigenschaften im Vordergrund, sondern vielmehr die tatsächlichen (realen) Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes sowie die Qualität der Managementprozesse in der Nutzungsphase.
Die Einflussgrößen auf diese tatsächlichen Merkmale und Eigenschaften sind vielfältiger Natur. Zu ihnen zählen der tatsächlich realisierte baulichtechnische Zustand sowie Art und Umfang seiner Aufrechterhal
tung und kontinuierlichen Verbesserung. Abweichend zur Planungs und Bauphase, welche durch Planwerte, Annahmen und Zielvorgaben gekennzeichnet ist, neh
men in der Nutzungsphase das tatsächliche Klima so
wie sonstige reale Beanspruchungen Einfluss auf das Gebäude. Auch der Gebäudebetrieb ist gekennzeichnet durch die tatsächliche Betriebs und Nutzungsweise und somit durch das reale Betreiber und Nutzerver
halten. Diese gehören zu den einflussreichsten Faktoren der Nutzungsphase. Zum Nutzerverhalten zählen das unmittelbare Verhalten der Nutzer und Besucher, aber auch die Nutzungsprozesse der gebäudenutzenden Institution. Zum Betreiberverhalten ist das Verhalten aller am Betrieb des Gebäudes direkt und indirekt Beteiligten zu zählen, wobei insbesondere die Qualität der Management und Entscheidungsprozesse des Eigentümers beziehungsweise der von ihm beauftrag
ten Dritten (beispielsweise Betreiber) eine gewichtige Rolle spielt.
In der Phase der Nutzung können zahlreiche Daten erfasst werden, die über die tatsächlichen Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes Aufschluss geben.
Hierzu sind unter anderem Daten über die tatsächliche Inanspruchnahme von Ressourcen, die konkreten Wirkungen auf die globale und lokale Umwelt, die Nutzungskosten, die tatsächliche Nutzerzufriedenheit und die sich im Gebäude einstellenden Verhältnisse (wie Raumluftqualität) zu erfassen. Mit der Erfassung und Auswertung dieser Daten kann ein wesentlicher Teil des tatsächlichen Beitrags eines Gebäudes und seiner Nutzung zu einer nachhaltigen Entwicklung beschrieben, bewertet und dokumentiert werden.
1. Nachhaltiges Nutzen und Betreiben
C 1
Beauftragte Dritte
Der Betreiber kann die Aufgaben der Gebäudebewirt
schaftung komplett oder in Teilen Dritten übertragen.
Dies entbindet den Betreiber jedoch nicht von der Ver
antwortung, die Anforderungen des Leitfadens Nach
haltiges Bauen umzusetzen. Er hat in jedem Fall die Einhaltung dieser Anforderungen mit geeigneten Mit
teln sicherzustellen. Dritte, denen Aufgaben der Gebäu
debewirtschaftung übertragen worden sind, müssen in ihrem Aufgabenbereich ebenfalls die Anforderungen des Leitfadens Nachhaltiges Bauen umsetzen und den Betreiber bei der Einhaltung der Anforderungen beraten und unterstützen.
Nutzende Dienststelle (gebäudenutzende Einrichtung oder Behörde)
Die nutzende Dienststelle ist die gebäudenutzende Einrichtung oder Behörde. Das Gebäude und dessen Bewirtschaftungsprozesse müssen dem Bedarf der nutzenden Dienststelle gerecht werden und auf deren Tätigkeiten und Leistungen abgestimmt sein. Zuneh
mend tritt bei öffentlichen und privaten Einrichtungen das Umweltmanagement in den Fokus des Interesses.
Diese kommen damit ihrer Verantwortung und dem wachsenden Interesse der Öffentlichkeit an Themen des Umweltschutzes nach. Neben dem nachhaltigen Bauen ist das nachhaltige Nutzen und Betreiben von Gebäuden ein wesentlicher Baustein für ein erfolgreiches Umwelt
management.
Die nutzende Dienststelle hat daher gegenüber dem Betreiber einen Anspruch auf eine nachhaltige Gebäu
debewirtschaftung, da sie nur so ihren eigenen Anfor
derungen an ein Umweltmanagement nachkommen kann. Mit einem Umweltmanagement stellt die jeweili
ge Einrichtung die Umweltverträglichkeit ihrer Leis
tungen, Produkte und Betriebsprozesse als Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung sicher. Das Umweltmanage
ment ermöglicht darüber hinaus die transparente Darstellung der Anstrengungen im Bereich des nach
haltigen Umweltschutzes. Betreiber oder von ihnen beauftragte Dritte haben gegenüber der gebäudenut
zenden Einrichtung oder Behörde beziehungsweise de
ren zentraler Vertretung eine Berichtspflicht.
Der Beitrag von Gebäuden zu einer nachhaltigen Entwicklung wird in der Nutzungsphase zum einen durch die im Ergebnis der Planung und Realisierung entstandenen Merkmale und Eigenschaften sowie die gegebenen klimatischen und sonstigen Randbedin
gungen beeinflusst. Zum anderen hat insbesondere das Verhalten der an der Nutzung und dem Betrieb Beteiligten Auswirkungen auf den Beitrag des Gebäu
des. Art und Umfang dieses Einflusses ergeben sich unter anderem aus dem jeweiligen Verantwortungs
bereich sowie den gegebenen Handlungs und Ein
flussmöglichkeiten der relevanten Beteiligten, die im Folgenden näher erläutert werden.
Betreiber
Der Betreiber ist die Behörde oder Einrichtung, die für den Betrieb und Unterhalt (Gebäudebewirtschaftung) des Gebäudes verantwortlich ist. Der Betreiber kann auch mit dem Gebäudeeigentümer identisch sein. Der Betreiber ist für sämtliche Prozesse der Gebäudebe
wirtschaftung verantwortlich und somit auch für die Berücksichtigung der Empfehlungen des Teils C des Leitfadens Nachhaltiges Bauen.
BUNDESBAU Für Bundesgebäude nimmt diese Aufgabe entsprechend den Regelungen der RBBau im Abschnitt C (Bauunterhalt) und K15 (Betriebsführung) die hausver
waltende Dienststelle wahr. Hierbei wird sie entspre
chend der Regelungen der RBBau durch die Bauverwal
tung und die Betriebsüberwachung unterstützt.
Die Bauverwaltung selbst ist bei Vorliegen einer Beauf
tragung zur Umsetzung von konsumtiven Maßnahmen nach Abschnitt C der RBBau für die ordnungsgemäße Instandsetzung verantwortlich. Hierzu gehören Maß
nahmen, die der Erhaltung der baulichen Anlagen, einschließlich der technischen Gebäudeausrüstung und der Außenanlagen dienen. Wartungs und Inspek
tionsleistungen sind nicht Teil der Bauunterhaltung, ebenso wenig wie die Herrichtung, die durch eine neue Zweckbestimmung erforderlich wird (siehe Abschnitt C RBBau).