Mittel 2.700 EUR 4.600 EUR 6.500 EUR 11.200 EUR Streuung
6 Wohnungs- und Teileigentum
6.1.2 Preisniveau gebrauchter Eigentumswohnungen
Die nachfolgende Tabelle zeigt das Ergebnis einer Marktuntersuchung der Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Höxter. Für die Preisanalyse standen insgesamt 308 registrierte Verkaufsfälle aus den Jah-ren 2015 bis 2017 zur Verfügung. Die Auswertung berücksichtigt die Qualitätsmerkmale Baujahr und
1.566
673 648 651 682 743 813
757 723
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Euro/m² Wohnfläche
Jahr Erstverkauf nach Neubau
Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Umwandlungen
Lage. Die Lagequalität wird hier durch den beitragsfreien Bodenrichtwert für Wohnbauland definiert (Bodenwert inklusive Erschließungsbeitrag und kommunaler Nebenkosten). Je höher der Bodenricht-wert, desto besser die Lagequalität. Die Preisangaben (Euro/m² Wohnfläche) beziehen sich auf eine rd.
80 m² große, gebrauchte Eigentumswohnung. In den Kaufpreisen sind die Wertanteile für eventuell vorhandene Garagen und Pkw-Stellplätze nicht enthalten.
Preisniveau gebrauchte Eigentumswohnungen in Euro/m² Wohnfläche
Wohnbau-landrichtwert
Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010
mittlerer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche ermittelte Kaufpreisbandbreite in Euro/m² Wohnfläche
30 EUR/m² 130 330 540 740 940 1.140
100 bis 170 240 bis 420 390 bis 690 540 bis 940 690 bis 1.190 830 bis 1.450
60 EUR /m² 230 430 630 830 1.040 1.240
170 bis 290 310 bis 550 460 bis 800 610 bis 1.050 760 bis 1.320 910 bis 1.580
90 EUR /m² 330 530 730 930 1.130 1.330
240 bis 420 390 bis 670 530 bis 930 680 bis 1.180 830 bis 1.440 970 bis 1.690
120 EUR /m² 430 630 830 1.030 1.230 1.430
310 bis 550 460 bis 800 610 bis 1.050 750 bis 1.310 900 bis 1.560 1.040 bis 1.820 Bodenwert inklusive Erschließungsbeitrag und kommunale Nebenkosten
Preisangaben ohne Wertanteil der Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze
Die Werte in der vorstehenden Tabelle beziehen sich auf gebrauchte Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von rd. 80 m². Zusätzlich wurde aus der Kaufpreissammlung mit Hilfe mathematisch-statis-tischer Verfahren (multiple Regression) ein Marktmodell entwickelt, mit dem auch für andere Wohnungs-größen Orientierungswerte für gebrauchte Eigentumswohnungen ermittelt werden können. Grundlage des indirekten Vergleichswertverfahrens waren die Kauffälle der Jahre 2015 bis 2017. Der Marktwert einer Eigentumswohnung wird somit aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet. Bei der Unter-suchung wurde unterstellt, dass der Kaufpreis (Zielgröße) einer gebrauchten Eigentumswohnung von den nachfolgenden Einflussgrößen abhängig ist:
- Bodenrichtwert (€/m²)
Mit Hilfe des Bodenrichtwertes wird u.a. das bei der Preisgestaltung von Eigentumswohnungen mit-entscheidende allgemeine Lagemerkmal berücksichtigt. Je besser die Lage, desto höher wird im Regelfall auch ein erzielbare Mietertrag sein. Gebietstypische Bodenrichtwerte sind unter Nr. 4.7.5.1 aufgeführt.
- Baujahr bzw. fiktives Baujahr nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
Die Beschaffenheit einer Eigentumswohnung hat einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe eines erzielbaren Mietzinses bzw. auf die Wohnqualität. Der Ausstattungsstandard ist im Allgemeinen vom Baujahr bzw. dem Zeitpunkt durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen abhängig. Das Mo-dell zur Ableitung des fiktiven Baujahres nach Modernisierungen ist unter Nr. 8.1.7 beschrieben.
Zur schnellen Bestimmung des fiktiven Baujahres kann auch auf die unter Nr. 9.2, Seite 125 aufge-führte Tabelle zurückgegriffen werden.
- Wohnfläche (m²)
Im Regelfall fällt der relative Kaufpreis in EUR/m² Wohnfläche mit zunehmender Wohnungsgröße.
Für das indirekte Vergleichswertverfahren standen 308 Vergleichsfälle zur Verfügung.
Eigentumswohnungen – Weiterverkäufe der Jahre 2015 bis 2017 statistische Kennzahlen des verwendeten Datenmaterials
Merkmal/Einflussgröße Mittel Standardabweichung
Bodenrichtwert (beitragsfrei) Euro/m² (BRW) 91 23
Baujahr bzw. fiktives Baujahr (BJ) 1985 10
Wohnfläche in m² (WF) 72 25
Miete in €/m² Wohnfläche (M) 4,93 0,77
Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude (P) 13 15
Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche (KP) 838 310
Die aus dem Datenmaterial abgeleitete Funktionsgleichung lautet:
- 39.189 Konstante
+ 3,30 x Bodenrichtwert €/m² - 0,57 x Wohnfläche (m²)
+ 20,04 x Baujahr bzw. nach Modernisierung angepasstes fiktives Baujahr
= Orientierungswert EUR/m² Wohnfläche Beispiel:
Es soll der Orientierungswert einer Eigentumswohnung ermittelt werden. Die Wohnung befindet sich in einer mittleren Wohnlage der Kernstadt Brakel und verfügt über eine Wohnfläche von 70 m². Der Bo-denrichtwert beträgt in diesem Gebiet 73 EUR/m² (siehe Nr. 4.7.5.1). Die Eigentumswohnanlage wurde ursprünglich 1975 errichtet und 2010 modernisiert. Zu diesem Zeitpunkt wurden auch in der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Auf Grundlage des unter Nr. 8.1.7 beschriebenen Verfah-rens zur Ermittlung des Modernisierungsgrades können 13 Modernisierungspunkte (= überwiegend mo-dernisiert) vergeben werden. Aus der unter Nr. 9.2, Seite 132 abgebildeten Tabelle ergibt sich das an-gepasste fiktive Baujahr zu 1992.
Merkmale Objektdaten Koeffizienten
Konstante -39.189
+ Bodenrichtwert (€/m²) 73 x 3,30 = 241
+ Wohnfläche (m²) 70 X - 0,57 = - 40
+ Baujahr, ggf. angepasstes fiktives Baujahr 1992 x 20,04 = 39.920
= Orientierungswert €/m² Wohnfläche gerundet = 932 Orientierungswert € 70 m² x 932 €/m² gerundet = 65.000
Der Orientierungswert für die gebrauchte Eigentumswohnung ergibt sich zu gerundet 65.000 EUR.
Ein zu der Eigentumswohnung gehörender Tiefgaragenstellplatz wird mit Hilfe der im Kapitel 5.7.1 an-gegebenen Durchschnittswerte mit 11.000 EUR berücksichtigt. Hieraus ergibt sich ein Gesamtwert von 76.000 EUR.
Besondere objektspezifische Merkmale wie z. B. Baumängel/Bauschäden oder ein überdurchschnittli-cher Erhaltungszustand sind ggf. zusätzlich zu berücksichtigen.
Das vorstehend beschriebene indirekte Vergleichswertverfahren dient der Ermittlung eines Orientie-rungswertes und soll dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung der Eigentumswohnung die-nen. Der so ermittelte Wert ersetzt kein Verkehrswertgutachten und kann nicht als Grundlage für eine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch verwendet werden.
6.1.3 Liegenschaftszinssätze
Für die nachstehend aufgeführten Liegenschaftszinssätze wurden die geeigneten Kauffälle der Jahre 2015 bis 2017 herangezogen (Grundsätze für die Ableitung siehe Kapitel 5.1.5 und Kapitel 8.2.1).
Eigentumswohnungen
Liegenschaftszinssatz auf Grundlage von 308 Vergleichsfällen
Merkmal/Einflussgröße Mittel Standardabweichung
Wohnfläche in m² (WF) 72 25
Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche (KP) 838 310
Miete in €/m² Wohnfläche (M) 4,93 0,77
Restnutzungsdauer in Jahren (RND) 36 12
Gesamtnutzungsdauer in Jahren (GND) 67 2
Bewirtschaftungskosten (BWK) in % des Rohertrages 30 6
Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude (P) 13 15
Bodenrichtwert (beitragsfrei) Euro/m² (BRW) 91 23
ermittelter Liegenschaftszinssatz (LZ) 4,05 1,70
Das vorhandene Datenmaterial wurde mit Hilfe einer multiplen Regressionsanalyse weiter ausgewertet.
Dabei wurde eine funktionale Beziehung zwischen der Zielgröße Liegenschaftszinssatz und den abhän-gigen Einflussgrößen wie Lagequalität (gekennzeichnet durch das Bodenrichtwertniveau), Wohnfläche und der Restnutzungsdauer ermittelt.
Regressionsgleichung:
LZ = 4,0729 - 0,0137 x BRW + 0,00630 WF + 0,02090 RND
6.1.4 Rohertragsfaktoren
Auf Grundlage der in den Jahren 2015 bis 2017 erfassten Weiterverkäufe gebrauchter Eigentumswoh-nungen wurden Rohertragsfaktoren abgeleitet. Der Rohertragsfaktor stellt das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirt-schaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Mieten. Umlagen, die zur Deckung von Be-triebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Rohertragsfaktoren gebrauchter Eigentumswohnungen Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010 9,1 10,8 12,5 14,2 15,9 17,6
Die vorstehenden Rohertragsfaktoren gelten lediglich für den Weiterverkauf gebrauchter Eigentums-wohnungen. Wertanteile eventuell vorhandener Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze sind nicht enthalten (siehe Kapitel 5.7.1). Die Rohertragsfaktoren für weitere Baujahre können zwischen den benachbarten Baujahren interpoliert werden.
Beispiel:
Für die im Jahr 1985 bezugsfertig erstellte Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 m² beträgt die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 4,75 EUR/m².
Jahresnettokaltmiete: 80 m² x 4,75 EUR/m² x 12 = 4.560 EUR
Rohertragsfaktor lt. Tabelle: 13,35
Wert der Eigentumswohnung: 4.560 EUR x 13,35 = 61.000 EUR
das sind 763 EUR/m² Wohnfläche
Eine ggf. zur Eigentumswohnung gehörende Garage, Tiefgarage oder ein Pkw- Stellplatz ist gesondert zu berücksichtigen (siehe Kapitel 5.7.1).
6.2 Teileigentum
Teileigentum ist das Miteigentum an einem bebauten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsge-setz). Hierzu gehören Ladenlokale, Büros, Arztpraxen usw. Im Jahr 2017 wurden in diesem Teilmarkt 4 Kauffälle registriert.
Teileigentum
Anzahl der Kauffälle und Geldumsatz in Mio. Euro
Jahr 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Kauffälle 13 14 4 7 0 2 16 8 5 5 2 4 4
Geldumsatz 2,04 0,40 0,02 0,12 0 0,10 0,87 0,74 0,26 0,74 0,31 0,51 0,19 Der Umsatz von Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum) ist im Ver-gleich zu den Verkäufen von Wohnungseigentum nur von untergeordneter Bedeutung. Wegen des ge-ringen Datenmaterials wurden bisher keine Liegenschaftszinssätze für Teileigentume veröffentlicht. Die Auswertung des vorhandenen Datenmaterials zeigt, dass die Liegenschaftszinssätze für Teileigen-tum höher liegen als bei WohnungseigenTeileigen-tum und im Regelfall den Liegenschaftszinssätzen der Gebäu-deart entsprechen, in denen sie sich befinden.