Definitionen und Hinweise zum Ertragswertmodell Einflussgrößen Definition und Hinweise

bereinigter, normierter Kauf-preis (KP)

§§ 7 und 8 ImmoWertV

Bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen wird der Kaufpreis (KP) auf definierte Normverhältnisse umgerechnet (z.B. Abspaltung selbst-ständig nutzbarer Grundstücksteile, Abzug von Kaufpreisanteilen für In-ventar etc.) und von den besonderen objektspezifischen Grundstücks-merkmalen (z.B. Umrechnung auf ein schadenfreies Objekt, signifikante Abweichung der tatsächlichen von der marktüblich erzielbaren Miete) be-reinigt. Gemäß § 7 ImmoWertV werden Kaufpreise, die durch ungewöhn-liche oder persönungewöhn-liche Verhältnisse beeinflusst sind, bei der Ableitung der erforderlicher Daten ausgeschlossen, es sei denn, ihre Auswirkungen können sicher erfasst werden. Wenn genügend Kaufpreismaterial zur Verfügung steht, wird auf solche Objekte jedoch nicht zurückgegriffen.

Der normierte Kaufpreis enthält, sofern nutzbar, auch typische Nebenge-bäude wie untergeordnete gewerbliche Anlagen, Garagen etc.

Wohn- und Nutzflächenbe-rechnung (WFL/NFL)

Wohnfläche (WFL)

Berechnung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003.

Nutzfläche (NFL)

Nach DIN 277 ist die Nutzfläche derjenigen Teile der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient.

Zur Nutzfläche gehören nicht die Funktionsflächen und die Hauptver-kehrsflächen (z. B. zentrale Treppenräume).

Rohertrag (ROE) Rohertrag gemäß § 18 Abs. 2 ImmoWertV

Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages sind die marktüblich erziel-baren Erträge aus dem Grundstück. Ausgangswerte für die Ermittlung der marktüblich erzielbaren Erträge sind

- tatsächliche Mieten, die auf ihre Nachhaltigkeit überprüft wurden - die im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Mieten und

Mietwer-tübersichten (siehe Kapitel 9) Bewirtschaftungskosten

(BWK)

Bewirtschaftungskosten gemäß §19 ImmoWertV und Nr. 6 EW-RL Die im Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze anzuwendenden Bewirtschaftungskosten sind Modellkomponenten. Es sind die Ansätze gemäß Kapitel 8.2.4 anzuwenden.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören auch die Schönheitsreparaturen und die Betriebskosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Als Normalfall wird die vollständige Umlage der Schönheitsreparaturen und der Betriebskosten angenommen.

Bei gewerblicher Nutzung wird darüber hinaus davon ausgegangen, dass der Vermieter bei den Instandhaltungskosten nur die Kosten an Dach und Fach trägt.

Reinertrag (RE) Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten (§18 Abs.1 ImmoWertV, Nr. 5 EW-RL)

Gesamtnutzungsdauer (GND)

Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer ist eine rechnerische Modell-größe im Ertragswertverfahren. Sie wird wegen der Harmonisierung mit dem Sachwertmodell entsprechend der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie angesetzt:

- freistehende Ein- und Standardstufe 1 60 Jahre Zweifamilienhäuser Standardstufe 2 65 Jahre

- Doppelhäuser Standardstufe 3 70 Jahre

- Reihenhäuser Standardstufe 4 75 Jahre

Standardstufe 5 80 Jahre

Mehrfamilienhäuser 70 Jahre ±10

Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre ±10

Geschäftshäuser 60 Jahre ±10

Bürogebäude, Banken 60 Jahre ±10

Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude 40 Jahre ±10

Kindergärten, Schulen 50 Jahre ±10

Wohnheime, Alten-/Pflegeheime 50 Jahre ±10

Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre ±10

Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre ±10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder 40 Jahre ±10

Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre ±10

Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre ±10

Einzelgaragen 60 Jahre ±10

Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre ±10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre ±10

Lager-/Versandgebäude 40 Jahre ±10

Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre ±10 Restnutzungsdauer (RND) Restnutzungsdauer gemäß § 6 Absatz 6 ImmoWertV, Nr. 9 EW-RL

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist sachverständig unter Be-rücksichtigung des Modernisierungszustands gemäß Kapitel 8.1.7 zu er-mitteln. Das dort für Wohnhäuser angegebene Punktraster kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäu-den Anwendung finGeschäftsgebäu-den.

Bei in einem Zuge durchgreifend modernisierten Objekten und besonde-rer energetischer Maßnahmen können im Einzelfall nach sachverständi-gem Ermessen längere als die aus den Tabellen errechneten Restnut-zungsdauern angesetzt werden. Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen.

Die Tabellenwerte (siehe Kapitel 8.1.7) zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sind nach dem Alter und den ermittelten Modernisie-rungspunkten zu interpolieren. Durch die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer kann sich ein vom tatsächlichen Baujahr abweichen-des fiktives Baujahr ergeben.

Bodenwertansatz Entsprechend § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist ein Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Separat nutzbare Grundstücksteile sind abzuspalten (siehe § 17 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

Hinweise zu den Liegenschaftszinssätzen

Der Stichprobenumfang ist von zentraler Bedeutung für die Aussagekraft einer statistischen Auswer-tung. Für die Ableitung der in diesem Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Liegenschaftszinssätze standen in einigen Fällen nur eine geringe Anzahl geeigneter Vergleichsfälle zur Verfügung. Der sach-kundige Nutzer ist daher gehalten in jedem Einzelfall den ermittelten Liegenschaftszinssatz (Orientie-rungsgröße) auf Grundlage seiner örtlichen Marktkenntnis und sachverständigem Ermessen zu über-prüfen. Längerfristige Marktbeobachtungen zeigen, dass hierbei die nachfolgend aufgeführten Anmer-kungen hilfreich sein können:

- Je größer die Nutzfläche, desto höher der Liegenschaftszinssatz - Je individueller die Baulichkeit, desto höher der Liegenschaftszinssatz - Je funktionaler die Baulichkeit, desto niedriger der Liegenschaftszinssatz - Je höher der Modernisierungsbedarf, desto höher der Liegenschaftszinssatz

- Je wahrscheinlicher eine Eigennutzung ist, desto niedriger der Liegenschaftszinssatz - Je größer die Nachfrage, desto niedriger der Liegenschaftszinssatz

Bei den aufgeführten Regressionsgleichungen ist zu beachten, dass die Liegenschaftszinssätze (Ziel-größen) nur dann mit einer hinreichenden Genauigkeit ermittelt werden können, wenn die abhängigen Einflussgrößen (Wohn-/Nutzfläche, Miethöhe, Restnutzungsdauer, Gebäude- und Grundstücksgröße, Bodenwert usw.) innerhalb der durch die Standardabweichung angegeben Bandbreiten liegen.

Soweit nicht ausreichend auswertbare Kaufpreise vorliegen, werden die Liegenschaftszinssätze vom Gutachterausschuss unter Berücksichtigung des normierten Verfahrens intersubjektiv abgeleitet.

Marktgerechte Werte können mit den veröffentlichten Liegenschaftszinsen nur dann ermittelt werden, wenn bei der Verkehrswertableitung im gleichen Bewertungsmodell gearbeitet wird (Grundsatz der Modelltreue).

Zusammenfassung der Liegenschaftszinssätze

Gebäudeart

Liegenschafts-zinssatz

Standard-abweichung

Kennzahlen / Erläuterungen siehe Kapitel…

freistehende Einfamilienhäuser 3,45 1,45 5.1.5

Reihen und Doppelhäuser 4,05 1,60 5.1.5

Zweifamilienhäuser 4,40 1,50 5.1.5

Dreifamilienhäuser 5,30 1,10 5.2.1

Mehrfamilienhäuser* 5,85 0,95 5.2.1

Gemischt genutzte Gebäude** 6,75 3,70 5.3.1 Büro- u. Verwaltungsgebäude 6,05 2,35 5.4.1

Handel 5,60 3,55 5.5.1

Gewerbe- und Industrieobjekte 6,95 3,07 5.6.1

Eigentumswohnungen 4,05 1,70 6.1.3

Teileigentum siehe Erläuterungen im Kapitel 6.2 * = inklusive Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil bis 20 Prozent des Rohertrages ** = gewerblicher Anteil über 20 bis 80 Prozent des Rohertrages

8.2.3 Rohertrag

Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages sind die marktüblich erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück (§18 ImmoWertV).

Der Rohertrag wird ermittelt

- bei Wohnungen mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels der Stadt Höxter (siehe Kapitel 9.1)

- in den anderen Städten mit Hilfe der Mietwertübersicht für freifinanzierte Wohnungen (siehe Kapitel 9.2)

- für Einfamilienhäuser mit Hilfe der Mietwertübersicht für Einfamilienhäuser (siehe Kapitel 9.3) - für Gewerbeobjekte mit Hilfe des Mietpreis-Atlas Ostwestfalen der Industrie- und Handelskammer

Bielefeld (siehe Kapitel 9.4)

- aus tatsächlichen Mieten, die auf ihre Marktüblichkeit geprüft werden.

Die tatsächlich einkommenden Mieten dürfen nur dann für die Wertermittlung angesetzt werden, wenn ihre Marktüblichkeit über den Mietspiegel bzw. die Mietwertübersichten bestätigt werden kann. Weichen die tatsächlich einkommenden Mieten von der marktüblich erzielbaren Miete signifikant ab, so ist die marktüblich erzielbare Miete für die Berechnung anzusetzen und die Abweichung im Wege der Kauf-preisbereinigung über eine Barwertermittlung zu berücksichtigen.

8.2.4 Bewirtschaftungskosten

Im Dokument Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Höxter (Seite 123-126)