Ohne Zugang zu Energie und Wasser kann eine Wohnung unbewohnbar werden, und Energieschul-den, die nicht sogleich ausgeglichen werden können, sind oft Indikatoren für gefährdete Wohnver-hältnisse. Miet- und Energieschulden gehen häufig miteinander einher. Weil Menschen in prekären materiellen Lagen die Einschätzung haben, dass Energieversorgungsunternehmen noch weniger verhandlungsbereit sind als Vermieterinnen und Vermieter, versuchen sie aus Angst vor einer Sperre meist sogar bis zum letztmöglichen Zeitpunkt, die Abschläge für Energiezahlungen noch auf-zubringen. Auch kann es passieren, dass Energieschuldnerinnen und -schuldner ihre Wohnung ein-fach verlassen, wenn die Schulden nicht zu regulieren sind und eine (erneute) Versorgung nicht zu erreichen ist. Für ein präventives Eingreifen wäre es dann zu spät. Und schließlich kann auch die Anmietung einer (neuen) Wohnung an bestehenden Energieschulden scheitern.
Allerdings müssen nicht alle Rückstände auf Energiezahlungen zu einer Wohnungsnotlage führen.
Kann etwa eine Nachforderung aus dem Jahresabschluss des Energieversorgungsunternehmens nicht sofort vollständig beglichen werden, sind Ratenzahlungsvereinbarungen in der Regel möglich, und solange die monatlichen Abschlagszahlungen geleistet werden und leistbar sind, ist die Ener-gieversorgung nicht in Gefahr. Spätestens jedoch droht Wohnungslosigkeit, wenn eine Energie-sperre vollzogen wurde.18
18 Vgl. LSG NRW vom 13.05.2013, L 2 AS 313/13 B ER: „Ist die Sperrung nicht nur angekündigt, sondern bereits durchgeführt, entspricht dies drohender Wohnungslosigkeit i.S.v. § 22 Abs. 8 S. 2 SGB II.“ (https://sozialgerichtsbarkeit.de/sgb/esgb/
export.php?modul=esgb&id=161062&exportformat=HTM)
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3 Ablauf eines Räumungsverfahrens und Möglichkeiten der Intervention
19Vielfach wird unterschätzt, wie schnell ein Mietverhältnis trotz Mietvertrag und Kündigungsschutz ernsthaft gefährdet sein kann. In der folgenden Übersicht sind der Ablauf eines drohenden Woh-nungsverlustes aus einem bestehenden Mietverhältnis sowie die Interventionsmöglichkeiten zur Vermeidung der Wohnungsnotlagen skizziert. Es wird dargestellt, dass verschiedene präventive Maßnahmen zu unterschiedlichen Phasen möglich sind, und zwar sowohl im außergerichtlichen wie im gerichtlichen Verfahren und letztlich auch während des Vollstreckungsverfahrens.
Grundsätzlich gilt: Je früher die Gefährdung eines Mietverhältnisses bekannt wird, desto mehr Mög-lichkeiten gibt es, einen Wohnungsverlust zu verhindern. Werden frühzeitig Maßnahmen ergriffen, begrenzt dies den Schaden. Und je geringer der bereits entstandene Schaden ist, desto eher wird die Vermieterin bzw. der Vermieter wahrscheinlich bereit sein, das Mietverhältnis fortbestehen zu lassen, soweit – in der frühen Phase – eine ausdrückliche Zustimmung der Vermieterseite über-haupt erforderlich ist. Die Aussichten auf eine Wohnungssicherung sind dagegen gering, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter nach einer Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtigt, alle rechtlichen Möglichkeiten ausnutzt, um das Mietverhältnis zu beenden. Kann jedoch ihre Zustim-mung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses erreicht werden, ist bis zum Ende des Verfahrens noch eine Sicherung der Wohnung möglich.
Übersicht 4: Ablauf eines Räumungsverfahrens
In der Regel wird sich die Gefährdung eines Mietverhältnisses mit einer Mahnung ankündigen. Für eine sogenannte verhaltensbedingte Kündigung ist die vorherige Abmahnung sogar eine Vorausset-zung. Hat die Mieterin bzw. der Mieter vertragliche Pflichten verletzt, etwa durch Ruhestörung oder Schäden an der Wohnung, erhält sie bzw. er mit der Mahnung Gelegenheit, das störende Verhalten zu ändern. Kommt sie bzw. er dieser Aufforderung innerhalb einer gesetzten Frist aber nicht nach, ist eine Kündigung möglich – in Fällen schwerer Vertragsverletzungen auch fristlos.
19 Als Abschnitt „4. Mietschulden und Räumungsverfahren“ gleichlautend in der Handreichung „Wohnungsnotlagen im SGB II“
enthalten.
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind Vermieterinnen und Vermieter zu einer „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“ berechtigt, wenn die Mieterin bzw. der Mieter entweder
„für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheb-lichen Teils der Miete in Verzug ist“ oder
„in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“
Im ersten Fall müssen also nicht einmal zwei volle Monatsmieten offenstehen, um eine fristlose Kün-digung zu begründen. Im zweiten Fall führt es zur KünKün-digung, wenn sich ein Rückstand über einen längeren Zeitraum zu zwei offenen Monatsmieten aufsummiert. Auch ein Zahlungsverzug bei der Entrichtung von Sicherheitszahlungen (Kaution) in Höhe von zwei Monatsmieten berechtigt Ver-mieterinnen und Vermieter zur fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 2a Satz 1 BGB).
Mit der Kündigung wird säumigen Mieterinnen und Mietern das Recht an der Wohnungsnutzung entzogen. Nach der Kündigung haben sie ein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (sogenannte So-zialklausel). Sofern sich ein Haushalt auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse der Vermieterin bzw. des Vermieters, muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden. Die Sozialklausel gilt aber nicht, wenn eine außerordentliche fristlose Kündigung ausge-sprochen wurde. Nur besonders schwerwiegende persönliche Härtegründe auf der Mieterseite wie Pflegebedürftigkeit oder Krankheit müssen auch bei einer fristlosen Kündigung berücksichtigt wer-den (BGH, Urteil vom 9. November 2016, VIII ZR 73/16).
Zieht die Mieterin bzw. der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nach der allgemeinen Kündi-gungsfrist oder bei der außerordentlichen Kündigung nach angemessener Frist zur Wohnungsräu-mung (in der Regel 14 Tage) nicht aus, können Vermieterinnen und Vermieter beim Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, eine Räumungsklage einreichen.
Die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage an den Mietschuldnerhaushalt. Erst jetzt informiert das zuständige Amtsgericht nach § 22 Abs. 9 SGB II sowie § 36 Abs. 2 SGB XII auch Jobcenter und Kommune über den Eingang der Räumungs-klage (siehe Musterdokument Mitteilung in Zivilsachen).
Mieterinnen und Mieter bzw. öffentliche Stellen können die Kündigung im außergerichtlichen Ver-fahren und zu Beginn des gerichtlichen VerVer-fahrens noch durch einen vollständigen Ausgleich des Rückstandes unwirksam machen, indem „der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Mona-ten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) Eine explizite Zustimmung der Ver-mieterseite zur Fortsetzung des Mietverhältnisses ist in diesen Fällen nicht erforderlich.
Die Möglichkeit, durch Begleichung der Forderungen die fristlose Kündigung wegen Zahlungsver-zugs ohne Zustimmung der Vermieterseite ungültig zu machen, ist allerdings beschränkt auf einmal in zwei Jahren, und sie gilt nur für außerordentliche Kündigungen.
In allen anderen Fällen, also
wenn eine fristlose Kündigung in den vergangenen Jahren schon einmal durch Schuldenüber-nahme unwirksam gemacht wurde,
wenn im aktuellen Fall die „Heilungsfrist“ von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bereits abgelaufen ist und/oder
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wenn (wie es häufig der Fall ist) „hilfsweise“ zusätzlich zur außerordentlichen Kündigung eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde,
ist ein Wohnungserhalt ebenfalls möglich, er erfordert aber eine Zustimmung der Vermieterseite zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. In der Regel wird die Vermieterin bzw. der Vermieter in sol-chen Fällen außer der Erstattung der Mietschulden auch die Erstattung von Anwalts- und Gerichts-kosten verlangen. Es empfiehlt sich in den genannten Fällen, die Zustimmung der Vermieterseite zur Fortsetzung des Mietverhältnisses schriftlich bestätigen zu lassen und das Gericht entspre-chend zu informieren. Dies gilt auch für die Fälle, in denen zwischen Mieter- und Vermieterseite der ratenweise Abtrag der Rückstände vereinbart wird.
Mit einem Räumungsurteil, das die Vermieterforderungen tituliert und die säumige Mietpartei nach
§ 704 Zivilprozessordnung (ZPO) vollstreckbar zur Herausgabe der Wohnung verurteilt, endet das gerichtliche Verfahren. Auf Antrag der Mieterin bzw. des beklagten Mieters kann im Räumungsurteil allerdings eine Räumungsfrist gewährt werden, um unnötige Härten zu vermeiden. Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann mit dem Räumungstitel die Zwangsvollstreckung durch eine Gerichtsvoll-zieherin bzw. einen Gerichtsvollzieher beantragen. Diese/dieser setzt die gerichtliche verfügung um. Mit dem Räumungstermin muss aber gewartet werden, bis eine etwaige Räumungs-frist abgelaufen ist.
Eine letzte Möglichkeit, die angekündigte Zwangsräumung zu verhindern, besteht darin, einen Räu-mungsschutzantrag nach § 765a ZPO beim Vollstreckungsgericht einzureichen. Ein solcher Antrag setzt jedoch eine ganz besondere sittenwidrige Härte (z. B. eine Gefahr für Leib und Leben der zur Räumung verpflichteten Personen) voraus und wird unter voller Würdigung der Interessen der Ver-mieterseite beurteilt. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem angesetzten Räumungs-termin gestellt werden. Gibt das Gericht diesem Antrag statt, muss die Räumung ausgesetzt wer-den, erkennt das Gericht keine besondere Härte, kann die Räumung durchgeführt werden. Über den Räumungstermin wird auch die Ordnungsbehörde informiert, damit sie den Haushalt, der mit der Zwangsräumung wohnungslos wird, gegebenenfalls in einer kommunalen Unterkunft unterbringt.
Auch im weit fortgeschrittenen Verfahren besteht noch die grundsätzliche Möglichkeit, sich mit der Vermieterin bzw. dem Vermieter auf die Bedingungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einigen. Insbesondere größere Wohnungsunternehmen sichern sich den Räumungstitel oft, um im Wiederholungsfall schnell räumen zu können. Unter der Bedingung, dass ihre Forderungen vollstän-dig ausgeglichen werden, sind sie jedoch häufig dennoch bereit, das Mietverhältnis weiterzuführen.
Unter sehr ungünstigen Bedingungen gelingt möglicherweise wenigstens eine befristete Wiederein-weisung in die bisherige Wohnung im Einvernehmen mit dem Vermieter bzw. der Vermieterin (hierzu siehe ausführlich Teil B, 3).
4 Voraussetzungen für Prävention
Ob Prävention gelingt, ist unter anderem von der Konstellation im Fall (siehe 2) abhängig, und auch die organisatorischen Rahmenbedingungen (siehe 5 und 6) haben Einfluss. Drei Voraussetzungen sollten außerdem grundsätzlich erfüllt sein, wenn effektive Präventionsarbeit geleistet werden soll.