Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in Berlin
- Geoinformation - Referat III E
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin
www.berlin.de/gutachterausschuss Inhalte und Bearbeitung
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Redaktion
Petra Bautsch, Susanne Düwel, Axel Kluge Berlin, August 2015
Titelfoto:
Blick auf die City West (Axel Kluge, Juni 2015)
Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2014/2015
Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in Berlin
Inhaltsverzeichnis
1. Vorwort 5
2. Der Berliner Grundstücksmarkt 2014 im Überblick 7
2.1 Umsatzzahlen 7
2.2 Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2014 im Überblick 8
2.3 Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) 9
3. Gutachterausschuss und Markttransparenz 11
3.1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geschäftsstelle 11
3 1 1 Aufgaben und Tätigkeiten 11
3 1 2 Rechtliche Grundlagen 12
3 1 3 Die Kaufpreissammlung 12
3.2 Markttransparenz durch Informationen 14
3 2 1 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 14
3 2 2 GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet 15
3 2 3 Bodenrichtwerte 15
3 2 4 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen 16
3 2 5 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe 17
4. Allgemeine Rahmendaten 20
4.1 Berlin im Überblick 20
4.2 Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten 22
4.3 Die stadträumlichen Wohnlagen 24
5. Preisentwicklung 2014 25
5.1 Bauland 25
5 1 1 Individueller Wohnungsbau – 0ffene Bauweise 25
5 1 2 Wohngebiete – Geschlossene Bauweise 29
5 1 3 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen 30
5 1 3 1 M2-Flächen – mischgebietstypische Nutzungen 33
5 1 4 Gewerbebauland 33
5 1 5 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche 34
5.2 Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen 35
5 2 1 Bauerwartungsland und Rohbauland 35
5 2 2 Gemeinbedarfsflächen (GB) 36
5.3 Marktfähiges Nichtbauland 36
5 3 1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen (LW und F) 36
5 3 1 1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 36
5 3 1 2 Begünstigtes Agrarland 36
5 3 2 Sonstige Flächen (SF) 37
5.4 Bebaute Grundstücke 38
5 4 1 Renditegrundstücke 38
5 4 1 1 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil) 40
5 4 1 2 Wohn- und Geschäftshäuser 41
5 4 1 3 Büro- und Geschäftsimmobilien 42
5 4 1 4 Umwandlungsobjekte 42
5 4 2 Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern 43
5 4 2 1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 45
5 4 2 2 Doppelhaushälften 47
5 4 2 3 Einfamilienreihenhäuser 49
5 4 2 4 Townhäuser 52
5 4 2 5 Villen- und Landhäuser 52
5.5 Wohnungs- und Teileigentum (WE) 53
5 5 1 Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte 56
5 5 1 1 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern 56
5 5 1 2 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime 57
5 5 2 Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte 58
5 5 2 1 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 58
5 5 2 2 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum 60
5 5 3 Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime 60
5 5 3 1 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 60
5 5 3 2 Umgewandelte Eigenheime 63
5 5 4 Sonstiges Wohnungseigentum 64
5 5 4 1 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen 64
5 5 4 2 Lofts 64
5 5 4 3 Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern 64
5 5 5 Teileigentum 65
6. Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2014 67
6.1 Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke 67
6 1 1 Anzahl der Kauffälle 67
6 1 2 Geldumsatz 68
6 1 3 Flächenumsatz 69
6.2 Teilmarktbezogene Umsatzzahlen 70
6 2 1 Unbebaute Grundstücke 70
6 2 2 Bebaute Grundstücke 72
6 2 3 Wohnungs- und Teileigentum 75
6.3 Besondere Umsatzinformationen 77
6 3 1 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf 77
6 3 2 Einzelkaufpreise über 10 Millionen € 77
6 3 3 Zwangsversteigerungen 78
6 3 4 Erbbaurechtsfälle 78
6.4 Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990 79
7. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – 2014 81
8. Ausblick auf das Jahr 2015 83
Adressen und Telefonnummern s. hintere Umschlagseite
1. Vorwort
Mit einem Gesamtvolumen von rd 13,8 Mrd € im Jahr 2014 ist der Immobilienmarkt Berlin auch weiterhin äußerst umsatzstark
Die Gesamtzahl aller veräußerten Immobilien ist allerdings deutlich zurückgegangen: Mit etwa 29 000 verkauften Objekten im Jahr 2014 konnte der historische Spitzenwert des Jahres 2013 (rd 35 200) nicht mehr erreicht werden Wie erwartet, hatten Marktteilnehmer mit Blick auf die erneute Anhebung der Grunderwerbsteuer zum 1 1 2014 Immobilienkäufe noch ins Jahr 2013 vorgezogen
Dennoch ist die Nachfrage nach Immobilien bei begrenztem Angebot ungebrochen Der ver- gleichsweise moderate Rückgang nach Geldmenge von nur rd 6 % steht für steigende Kauf- preise in nahezu allen Teilmärkten
Niedrigzinsen, wirtschaftliche Verunsicherungen im Euroraum, die im In- und Ausland attrak- tive Metropole Berlin und der derzeitige Bevölkerungszuwachs führen auch weiterhin zu teil- weise deutlichen Preisanstiegen gegenüber dem Vorjahr Hierbei sollten Marktteilnehmer aller- dings die alte Weisheit des Immobilienmarktes nicht vergessen: Grundsätzlich bestimmt zwar Angebot und Nachfrage den Preis, Werthaltigkeit wird aber letztlich nur durch drei Faktoren gebildet: die Lage, die Lage, die Lage
Die wachsende Stadt mit einem jährlichen Zuwachs von weit über 40 000 Personen hat nicht nur Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt Für unbebaute Baugrundstücke zur Errich- tung von Wohnimmobilien sind überproportionale Steigerungen besonders spürbar Inwieweit die jetzt aktuellen Maßnahmen „Mietpreisbremse“, „Umwandlungsverbotsverordnung“ und
„Kooperatives Modell zur Baulandentwicklung“ signifikante beruhigende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werden, bleibt abzuwarten
Die äußerst dynamische Entwicklung in Berlin erfordert objektive Informationen über tatsäch- lich gezahlte Kaufpreise von Immobilien Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist für alle am Markt Beteiligten wichtig: für den Geldanleger, den Häuslebauer genauso wie für die Stadtent- wicklungspolitik mit ihren Steuerungsinstrumenten Der Gutachterausschuss für Grundstücks- werte in Berlin leistet hierzu einen äußerst wichtigen Beitrag Grundlage seiner Arbeiten sind keine Angebotspreise sondern Informationen aus notariell beurkundeten Immobilienkaufver- trägen Der Grundstücksmarktbericht Berlin gibt somit einen umfassenden Überblick über das tatsächliche Marktgeschehen in der Hauptstadt mit seinen vielfältigen räumlichen und struktu- rellen Ausprägungen
In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die neue Automatisierte Kaufpreissamm- lung (AKS Berlin) seit Jahresende 2014 in Betrieb Deren notwendigen Feinjustierungen inner- halb des Tagesgeschäftes haben in diesem Jahr noch einmal das Veröffentlichungsdatum des Marktberichtes beeinflusst Mein besonderer Dank gilt daher allen Kolleginnen und Kollegen der Geschäftsstelle, durch deren Engagement der Grundstücksmarktbericht 2014/2015 fast wieder zur Jahresmitte erscheinen konnte
Wie schon im vergangenen Jahr wird auch dieser Bericht – Dank Open Data – als pdf-Datei kostenfrei zum Download bereitgestellt Die Richtigkeit der Entscheidung zu der in Deutsch- land einmaligen kostenfreien Weitergabe aller Online-Produkte des Gutachterausschusses ist durch steigende Abrufzahlen sowie die wachsende Zahl der Dauerkunden bestätigt So erfolgten z B mehr als 3 000 Downloads des Grundstücksmarktberichtes 2013/2014 Über den Kulturbuch-Verlag sind dankenswerterweise – trotz stark reduzierter Auflage – auch weiterhin Druckexemplare gegen Entgelt erhältlich
Allen Lesern wünsche ich bei der Lektüre dieses Berichtes zielführende Erkenntnisse und umsichtiges Handeln auf dem Immobilienmarkt Berlin
Reiner Rössler
Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
2. Der Berliner Grundstücksmarkt 2014 im Überblick
Im Jahr 2014 verzeichnete der Berliner Immobilienmarkt deutliche Umsatzrückgänge Spitzen- werte des Vorjahres konnten nicht mehr erreicht werden Die Anzahl der Kauffälle ging auf 29 006 zurück (- 18%) Die Geldmenge reduzierte sich auf rd 13,8 Mrd € (- 6%) Die Gesamtflä- che der veräußerten Grundstücke sank auf 1 092,9 ha (- 19%), die Wohn-/Nutzfläche für Woh- nungs- und Teileigentum beträgt nur noch 1,4 Mio m² (- 19%)
Die Umsatzrückgänge sind sowohl auf ein verknapptes Angebot als auch auf Reaktionen des Marktes auf die zum 1 1 2014 wirksam gewordene erneute Anhebung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen
2.1 Umsatzzahlen
Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die Jahresumsätze 2014 auf dem Berliner Immobilienmarkt Die auf die Einzelteilmärkte und regional auf die Bezirke entfallenden Umsatzanteile sind in Kapitel 6, S 67 dargestellt
Übersicht über die Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2014
Teilmarkt Stadtlage
Kauffälle Anzahl
Geldumsatz Mio €
Flächenumsatz ha
2013 2014 Veränd 2013 2014 Veränd 2013 2014 Veränd
Unbebaute Grundstücke
Berlin 1) 2 165 1 702 -21% 1 127,8 906,2 -20% 510,7 332,5 -35%
westl Stadtgebiet 726 484 -33% 459,0 435,1 -5% 193,2 137,1 -29%
östl Stadtgebiet 1 439 1 218 -15% 668,8 471,1 -30% 317,5 195,4 -38%
in Paketen 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0
Bebaute Grundstücke
Berlin 1) 5 909 4 619 -22% 8 953,6 8 810,4 -2% 838,1 760,4 -9%
westl Stadtgebiet 3 348 2 649 -21% 5 068,5 4 823,1 -5% 491,0 400,9 -18%
östl Stadtgebiet 2 131 1 775 -17% 2 859,0 3 024,7 6% 275,8 280,0 2%
in Paketen 430 195 -55% 1 026,1 962,6 -6% 71,3 79,5 12%
Grundstücke insgesamt
Berlin 1) 8 074 6 321 -22% 10 081,4 9 716,6 -4% 1 348,8 1 092,9 -19%
westl Stadtgebiet 4 074 3 133 -23% 5 527,6 5 258,2 -5% 684,2 538,0 -21%
östl Stadtgebiet 3 570 2 993 -16% 3 527,8 3 495,8 -1% 593,3 475,4 -20%
in Paketen 430 195 -55% 1 026,1 962,6 -6% 71,3 79,5 12%
Wohnungs- und Teileigentum
Wohn-/Nutzfläche 2) in Tsd m²
Berlin 1) 27 141 22 685 -16% 4 554,0 4 066,0 -11% 1 712,6 1 391,5 -19%
westl Stadtgebiet 14 685 12 223 -17% 2 384,1 2 159,2 -9% 1 024,4 824,7 -19%
östl Stadtgebiet 10 002 8 478 -15% 1 876,5 1 679,6 -10% 688,2 566,8 -18%
in Paketen 2 454 1 984 -19% 293,4 227,2 -23%
keine Angaben möglich Gesamtumsatz
Berlin 1) 35 215 29 006 -18% 14 635,4 13 782,6 -6%
westl Stadtgebiet 18 759 15 356 -18% 7 911,7 7 417,4 -6%
östl Stadtgebiet 13 572 11 471 -15% 5 404,3 5 175,4 -4%
in Paketen 2 884 2 179 -24% 1 319,5 1 189,8 -10%
1) Ausweisung von Paketverkäufen ist nur auf Ber- lin bezogen möglich
2) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden
Die folgenden Abbildungen zeigen die Anteile der Teilmärkte (Wohnungseigentum (WE) sowie bebaute und unbebaute Grundstücke) an den Kauffallzahlen bzw am Geldumsatz
2.2 Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2014 im Überblick
Gesamtmarkt
• Spitzenumsätze des Jahres 2013 nicht mehr erreicht
• Rückgang auf 29 006 verkaufte Immobilien (-18 %) mit einem Gesamtvolumen von rd 13,8 Mrd € (- 6%)
• Grundstücksfläche gesamt in Höhe von 1 092,9 ha (-19 %)
• Wohn-/Nutzfläche bei Wohnungs- und Teileigentum in Höhe von rd 1,4 Mio m² (-19 %) Unbebaute Grundstücke
• Deutliche Umsatzrückgänge nach Anzahl, Geldmenge und Fläche von mehr als -20 %
• Anhaltende Nachfrage nach unbebauten Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser mit moderaten berlinweiten Anhebungen der Bodenrichtwerte (5-10 %) zum Stichtag 01 01 2015; deutlicher ausfallende Anhebungen von Bodenrichtwerten in guten und sehr guten Wohnlagen im westlichen Stadtgebiet
• Starke Nachfrage nach unbebauten Grundstücken für Geschoßwohnungsbau bei gerin- gem Flächenangebot mit deutlichen Anhebungen der Bodenrichtwert um 30 %
• Nachfrage nach unbebauten Gewerbegrundstücken bei teilweisem Preisanstieg Bebaute Grundstücke
• Deutlicher Umsatzrückgang um -22 % nach Anzahl und -9 % nach Grundstücksfläche bei nahezu unveränderter Geldmenge
• Durchschnittliche Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei rd +9 %
Abb 1:
Umsatzanteile der Teilmärkte nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2014 (Prozentangaben gerundet)
Einzelkauffälle unbebaut
6%
Kauffälle unbebaut in Paketen
0%
Einzelkauffälle bebaut
15%
Kauffälle bebaut in Paketen
1%
Einzelkauffälle WE 71%
Kauffälle WE in Paketen
7%
Abb 2:
Anteile der Teilmärkte am Geldumsatz im Jahr 2014 (Prozentangaben gerundet)
Einzelkauffälle unbebaut
6%
Kauffälle unbebaut in Paketen
0%
Einzelkauffälle bebaut
57%
Kauffälle bebaut in Paketen
7% Einzelkauffälle WE
28%
Kauffälle WE in Paketen
2%
• Weitere Preisangleichungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen west- und öst- lichem Stadtgebiet
• Preisentwicklung bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern geringer als bei Weiterverkäufen
• Durchschnittliche Preisentwicklung bei reinen Mietwohnhäusern bei rd +13 %
• Durchschnittliche Preisentwicklung bei Wohn- und Geschäftshäusern bei rd +11 %
• In nahezu allen Teilmärkten der bebauten Grundstücke z T deutlich gestiegene Kaufpreise (in €/m²-Geschossfläche) im unteren Preissegment (z B einfache Lage, Ausstattung)
• Besonderes Erwerberinteresse bei Umwandlungsobjekten mit niedrigen Bestandsmieten Wohnungs- und Teileigentum
• Deutliche Umsatzrückgänge von mehr als -15 % nach Anzahl und Fläche; Umsatzrückgang nach Geldmenge mit -11 % etwas geringer
• Höchster Kaufpreis mit rd 5,4 Mio € (= rd 12 350 €/m² Wohnfläche) nahe Friedrichstraße
• Durchschnittliche Preisentwicklung bei rd +10 % mit z T deutlicheren Anstiegen im unteren Preissegment (z B Hellersdorf, Neukölln, Marzahn und Tiergarten)
• Weiterverkäufe in Nachwendebauten mit nur moderaten Steigerungen bis +5 %
• Preisentwicklung bei Neubauten leicht unter denen bei Weiterverkäufen
• Erstverkäufe von Wohnungseigentum in Dachgeschossen mit rd +11 % Preissteigerung;
• Deutlicher ausfallende Steigerungen beim Ankauf nicht ausgebauter Dachräume Neubegründung von Wohnungseigentum/Umwandlungen
• Anzahl von Wohneinheiten um insg +10 % gestiegen; deutlicher Anstieg bei Umwand- lungen von Mietwohnungen (+23 %) und deutlicher Rückgang bei Neubau (-17 %)
• Altbezirk Friedrichshain ist mit 1 633 umgewandelten Wohneinheiten neuer Spitzenreiter
• sprunghafter Anstieg der Umwandlungen in Altbezirken Neukölln, Treptow und Köpenick Zwangsversteigerungen
• Anzahl der Zwangsversteigerungsbeschlüsse auf neuem Tiefststand Ausblick 2015
• Deutliche Zunahme der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswoh- nungen nach Umsatzrückgängen im Vorjahreszeitraum; weiter anziehende Preise
• Nur leichte Zunahme nach Anzahl der Mietwohnhäuser (auch mit gewerbl Nutzungsan- teil) bei deutlicherer Zunahme von Geldmenge und tlw Grundstücksfläche; weiter anzie- hende Preise
• Fazit: Anhaltende Nachfrage in Berlin bei sich weiter verknappendem Immobilienangebot
2.3 Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios)
Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise seit der Mitte der 90er Jahre stellte sich in den vergangenen Jahren nach vielfach geäußerter Auffassung gerade der Berliner Markt im internationalen Maßstab als unterbewertet dar Man sah im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten Potential für Ertrags- und Wertentwicklungen und erwartete ent- sprechende Preissteigerungen am Grundstücksmarkt So traten insbesondere ausländische, institutionelle Investorengruppen und kapitalkräftige Privatinvestoren auf den Plan, die in Mietwohnhäusern, Geschäftsimmobilien und Eigentumswohnungen auf dem deutschen Immobilienmarkt begehrte Anlageziele sahen Investoren hatten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise gerechnet Doch Berlin ist traditionell eine Mieterstadt, in der es schwierig ist, Mieter vom Vorteil des Kaufs einer Wohnung zu überzeugen Hinzu kommt die im Vergleich zu anderen Städten weiterhin geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung Infolge stark steigender Bevölkerungszahlen und einer überproportionalen Zunahme der Ein- personenhaushalte erhöht sich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt Eine im Vergleich hier- zu niedrige Wohnungsbautätigkeit führt zu einem Rückgang beim Leerstand, zu Mietsteige- rungen und beim Verkauf von Wohnungseigentum zu einer Erhöhung der Kaufpreise Bei neugebautem Wohnungseigentum wird bereits vor Baubeginn einer Wohnanlage ein Großteil der geplanten Wohnungen aus Finanzierungsgründen verkauft Erst wenn die Finan- zierung gesichert ist, beginnt die Bauphase
Der Umsatz auf den Teilmärkten des Wohnungseigentums und der Wohn- und Geschäftshäu- ser war in den Jahren 2005 und 2006 stark geprägt durch den Verkauf ganzer Immobilienport- folios, sogenannter Paketverkäufe Ab 2007 ging diese Verkaufsstrategie allerdings wieder zurück, was eine Rückkehr zu den Marktverhältnissen vor 2005 darstellte Nach dem vorüber- gehenden Anstieg der Anzahl der Pakete in 2013 um ca 15 % gegenüber dem Vorjahr, ging 2014 die Paketanzahl gegenüber 2013 wieder um 15 % zurück Die Zahl der hierbei in 2014 veräußerten Objekte hat sich dabei um rd 24 % verringert, bei einem Rückgang des Geldum- satzes um rd 10 %
Bei der Führung der Berliner Kaufpreissammlung werden Kauffälle dann als Paket betrachtet, wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung mehrerer eigenständiger Immobilien beurkundet wird In Paketen ausgewiesene Einzelkaufpreise sind meist zur Verwendung als Vergleichs- preise für den Verkauf einzelner Immobilien ungeeignet Eine Auswertung derartiger Verträge beschränkt sich daher auf die Erfassung weniger Grunddaten
Seit dem Vertragsjahr 2006 zählt in Berlin jede auch in einem Paket übereignete Immobilie umsatzmäßig als ein Kauffall Aufgrund der häufig ungetrennten Kaufpreisausweisungen ist die Angabe der auf die einzelnen Kauffälle entfallenden Preisanteile und damit eine regionale oder auf Unterteilmärkte bezogene Differenzierung der Paketdaten kaum möglich Angaben zu Paketverkäufen werden deshalb ausschließlich auf Berlin bezogen genannt
Die Umsatzzahlen der im Rahmen von Paketverkäufen veräußerten Immobilien der letzten zwei Jahre sind in den folgenden Tabellen gegenübergestellt In der ersten Tabelle sind die ins- gesamt in Paketen veräußerten Umsatzzahlen aufgelistet, in der zweiten Tabelle die Umsatz- zahlen für Pakete bei denen mehr als fünf Immobilien pro Kaufvertrag veräußert wurden
Für Verträge, bei denen Immobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen (z B Wohnungs- baugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet werden, besteht keine Übersendungs- pflicht an den Gutachterausschuss Sie werden daher in der Kaufpreissammlung nicht erfasst Aussagen hierzu sind deshalb durch den Gutachterausschuss nicht möglich
Umsatzzahlen Paketverkäufe 2014
Teilmarkt
Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle in Paketen insg
Geldumsatz in Mio
€
Flächenumsatz in ha
2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014
unbebaut 0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0
bebaut 30 27 430 195 1 026,1 962,6 71,3 79,5
davon:
Ein-/Zweifamilienhäuser 7 3 150 7 52,7 0,6 4,0 0,4
Wohn-/Geschäftshäuser 21 22 274 178 887,9 889,7 59,3 62,7
Büro-/Geschäftshäuser 2 2 6 10 85,5 72,3 8,0 16,3
Wohnungseigentum 433 366 2 454 1 984 293,4 227,2 --- ---
Gesamtumsatz in Paketen 463 393 2 884 2 179 1 319,5 1 189,8 --- ---
Umsatzzahlen 2014 für Paketverkäufe mit mehr als 5 Immobilien/Paket
Teilmarkt
Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle in Paketen insg
Geldumsatz in Mio
€
Flächenumsatz in ha
2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014
unbebaut 0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0
bebaut 22 8 410 129 922,9 625,7 61,7 45,2
davon:
Ein-/Zweifamilienhäuser 6 0 149 0 52,6 0,0 3,9 0,0
Wohn-/Geschäftshäuser 16 8 261 129 870,3 625,7 57,8 45,2
Büro-/Geschäftshäuser 0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0
Wohnungseigentum 87 64 1 746 1 413 136,6 106,9 --- ---
3. Gutachterausschuss und Markttransparenz
3.1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geschäftsstelle
Mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sind durch das Bundesbaugesetz 1960 unabhängige und sachkundige Gremien eingerichtet worden, um nach dem Willen des Gesetzgebers durch Bereitstellung objektiver Informationen die Voraussetzungen für einen funktionsfähigen und transparenten Grundstücksmarkt zu schaffen
Noch 1960 wurden im damaligen Westteil Berlins die rechtlichen und organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung eines Gutachterausschusses und die Gründung einer Geschäftsstelle geschaffen Anfang 1961 wurde der Gutachterausschuss für Grundstücks- werte in Berlin eingerichtet, Gutachter bestellt und die ersten Verkehrswertgutachten erstattet
Seit dem 3 Oktober 1990, dem Tag der Vereinigung Deutschlands, erstreckt sich die Zustän- digkeit des Gutachterausschusses auf das Gesamtgebiet von Berlin
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein fachkompetentes, selbststän- diges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium mit einem Vorsit- zenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern und Gutachterinnen Zu Mitgliedern kön- nen nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen wer- den, die nicht mit der Verwaltung von Grundstücken des Landes Berlin befasst sein dürfen Ende 2014 hatte der Gutachterausschuss 39 Mitglieder Sie gehören den Berufs- bzw Fachsparten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Immobilien- und Bank- kaufleute, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Baufinanzierung, Wohnungs- und Betriebswirtschaft, Steuerwesen und den behördlichen Vermessungsstellen an Eine aktuelle Auflistung der Mitglieder kann über GAA Online abgerufen werden 1
Für die Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstel- le Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - Abt III - Geoinformation angesiedelt Fachlich untersteht die Geschäftsstelle im Rahmen der rechtlichen Vorgaben allein den Wei- sungen des Gutachterausschusses bzw seines Vorsitzenden Im Rahmen der Mitwirkung an den Aufgaben der Geschäftsstelle werten die Vermessungsstellen der Bezirksverwaltungen Kaufverträge aus und erstellen Beratungsvorlagen für den Gutachterausschuss
3.1.1 Aufgaben und Tätigkeiten
Die Einrichtung der Gutachterausschüsse und die Beschreibung ihrer Aufgaben sind im Baugesetzbuch (vgl Kapitel 3 1 2, S 12) bundeseinheitlich geregelt Die Aufgaben der Geschäftsstelle in Berlin sind durch die Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs näher beschrieben
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind insbesondere:
• Bodenrichtwerte zu ermitteln,
• auf Antrag Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken zu erstatten und
• sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten Die Aufgaben der Geschäftsstelle umfassen u a :
• Kaufverträge auszuwerten, die Kaufpreissammlung zu führen und auf Grundlage dieser Daten Auswertungen und Analysen durchzuführen,
• dem Gutachterausschuss Beratungsgrundlagen für die Erfüllung seiner Aufgaben vorzulegen (z B statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung als Grundlage für Bodenrichtwertermittlungen, Untersuchungen über die Nutzungsstrukturen 1 http://www berlin de/gutachterausschuss unter dem Stichwort: Mitglieder
und Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen),
• das Marktgeschehen zu beobachten und zu analysieren,
• Grundstücksmarktberichte zu erstellen und herauszugeben,
• den Abschluss der Bodenrichtwertermittlungen öffentlich bekanntzugeben,
• für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten und zu veröffentlichen,
• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen sowie Informationen zu Preisni- veaus und zu Umsatzzahlen auf den Immobilienteilmärkten zu geben,
• Auskünfte über Bodenrichtwerte zu erteilen,
• die fachliche Betreuung der Verfahren der Informations- und Kommunikationstechnik in der Geschäftsstelle sowie
• die Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben für den Gutachterausschuss Die Geschäftsstelle wirkt an der Erstellung des Berliner Mietspiegels beratend mit 3.1.2 Rechtliche Grundlagen
Die rechtlichen Grundlagen, die die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäfts- stelle im Wesentlichen prägen, sind:
• § 192 bis § 199 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23 September 2004 (BGBl I S 2414)2, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20 November 2014 (BGBl I S 1748);
• § 7 bis § 21 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) vom 5 November 1998 (GVBl S 331)3 , zuletzt geändert durch Artikel I § 6 des Gesetzes vom 19 Juni 2006 (GVBl S 573);
• Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19 Mai 2010 (BGBl I S 639);
• Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) vom 6 Dezember 1988 (BGBl I S 2209), geändert durch Artikel 3 des Raumordnungsgesetzes (ROG) vom 18 August 1997 (BGBl I S 2081), außer Kraft getreten am 1 Juli 2010 mit dem gleichzeitigen Inkrafttreten der ImmoWertV;
• Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsent- geltverordnung – NutzEV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24 Juni 2002 (BGBl I S 2562);
• Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz – SachenRBerG) vom 21 September 1994 (BGBl I S 2457), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 23 Juli 2013 (BGBl I S 2586);
• Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28 Februar 1983 (BGBl I S 210), zuletzt geän- dert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19 September 2006 (BGBl I S 2146);
• Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten in der Berliner Verwaltung (Berliner Daten- schutzgesetz – BlnDSG) vom 17 Dezember 1990 (GVBl 1991 S 16, 54), zuletzt geändert durch Art I des Gesetzes vom 16 Mai 2012 (GVBl S 137);
• Gesetz über Gebühren und Beiträge (GebBeitrG) vom 22 Mai 1957 (GVBl S 516), zuletzt geändert durch Art IV des Gesetzes vom 18 November 2009 (GVBl S 674);
• Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Vermessungswesen (Vermessungsge- bührenordnung – VermGebO) vom 22 August 2005 (GVBl S 449), geändert durch Art I der Verordnung vom 4 März 2008 (GVBl S 62, 92)
3.1.3 Die Kaufpreissammlung
Zur sachgerechten Wahrnehmung der Aufgaben benötigt der Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Entwicklungen am Immobilienmarkt Dazu hat der Gesetzgeber dem Gutachterausschuss originäre Informati- onen über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt zugänglich gemacht Diese werden umfassend und zuverlässig durch beurkundete Immobilienkaufpreise vermittelt Nach § 195 Abs 1 BauGB haben die beurkundenden Stellen von jedem Kaufvertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, dem Gut- achterausschuss eine Vertragsabschrift zu übersenden Diese sind unverzüglich auszuwerten 2 BGBl = Bundesgesetzblatt
3 GVBl = Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Abb 3:
Bundesweit geltende Gesetze und Verordnungen sind auf den Internetseiten des Bundesministeriums der Justiz zu finden (www gesetzte-im-internet de)
und die dabei erhaltenen Daten in einer Kaufpreissammlung nach § 193 (3) BauGB zu führen Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist zentrale Aufga- be der Geschäftsstelle Seit 1981 werden die im Rahmen der Auswertung gewonnenen, rele- vanten Marktdaten automatisiert geführt Die Informationen im Grundstücksmarktinformati- onssystem AKS Berlin (Automatisierte Kaufpreissammlung Berlin) stehen im gesetzlich gere- gelten Umfang zur vielfältigen Nutzung bereit
Der Gutachterausschuss mit seiner Geschäftsstelle ist neben den Finanz- und Grundbuchäm- tern4 die einzige Institution, die auf Grund gesetzlicher Regelungen Informationen über alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien in Berlin erhält Die Kaufpreissammlung ist damit eine einzigartige Informationsquelle, in der das Marktge- schehen der letzten Jahrzehnte anhand der beurkundeten Kauffälle nahezu lückenlos erfasst und dokumentiert ist Sie ermöglicht einen flächendeckenden Überblick über das tatsächliche Geschehen am Grundstücksmarkt, interessenunabhängig und ohne teilmarkt- oder einseitig preisbezogene Einschränkung
Die gesetzliche Regelung, dass dem Gutachterausschuss die tatsächlich gezahlten Kaufpreise nicht nur als Stichprobe, sondern in ihrer Gesamtheit von den beurkundenden Stellen zur Ver- fügung zu stellen sind, zeichnet ihn gegenüber anderen Marktanalysten aus
Dieser umfassende Nachweis aller Kauffälle dient als Datenbasis zur Ableitung von Vergleichs- preisen und von wertermittlungsrelevanten Marktdaten sowie zur Ableitung statistischer Teil- marktdaten Er ist Voraussetzung für die Feststellung realer Umsatzzahlen
Die automatisiert geführten Kaufpreisdaten reichen in Berlin für den Teilmarkt der Grundstücke bis in das Jahr 1965 und für den überwiegenden Teil des Wohnungs- und Teileigentums bis 1984 zurück
Adressat für Urkunden über den Verkauf, den Tausch oder die Versteigerung von Immobilien in Berlin ist der
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. III - Geoinformation
Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin.
Die Urkunden werden durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgewertet und um die dafür notwendigen beschreibenden und preis- bzw wertrelevanten Angaben ergänzt Nach § 197 Abs 1 Satz 2 BauGB (Befugnisse des Gutachterausschusses) kann der Gutachteraus- schuss verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vor- legen Dazu zählen beispielsweise auch die Daten der Grundstücksbewirtschaftung, die von den Eigentümern vermieteter Objekte schriftlich angefordert werden Ergänzende Angaben der Eigentümer z B über Mieten und Bewirtschaftungskosten sind Bestandteil der Kaufpreis- sammlung Darüber hinaus haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen Rechts- und Amtshilfe zu leisten
Die gesetzliche Regelung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Daten- schutz und damit auf das vom Grundgesetz garantierte Recht auf informationelle Selbstbe- stimmung der Vertragsbeteiligten Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise wer- den nach deren Auswertung datenschutzgerecht vernichtet
Die Abgabe von Daten aus der Kaufpreissammlung unterliegt den speziellen Regelungen der DVO-BauGB und den allgemeinen Regelungen des Berliner Datenschutzgesetzes
4 Finanz- und Grundbuchämter erhalten die Urkunden aus ihrem Zuständigkeitsbereich ausschließ- lich zur Erfüllung der eigenen Aufgaben Informationen über den Grundstücksmarkt werden von diesen Ämtern an Dritte nicht abgegeben
Abb 4:
Vom Kaufvertrag zur Information über den Berliner Immobilienmarkt
3.2 Markttransparenz durch Informationen
Für alle am Grundstücksmarkt Beteiligten sind zuverlässige und unabhängig ermittelte Infor- mationen über den Immobilienmarkt von besonderer Bedeutung Nur genaue Kenntnisse über die Verhältnisse am Grundstücksmarkt und den Wert von Immobilien können bei privater, öffentlicher oder gewerblicher Tätigkeit auf diesem Geschäftsfeld Schutz vor einer groben Fehleinschätzung des Marktgeschehens und des Preisniveaus Berliner Immobilien bieten Die regelmäßige Bereitstellung von sachlich, selbstständig und unabhängig ermittelten Informati- onen über den Berliner Immobilienmarkt ist daher eine der grundlegenden Aufgaben des Gut- achterausschusses
Neben dem jährlich veröffentlichten Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt stellt das Internetangebot GAA Online (vgl Kapitel 3 2 2, S 15) vielfältige Informationen zum Abruf bereit
3.2.1 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ist eines der Mittel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zur Veröffentlichung neutraler Marktin- formationen aus erster Hand Er soll zur Markttransparenz und –orientierung beitragen und richtet sich nicht nur an Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern stellt ein Informationsangebot auch für Wirtschaft und Verwaltung sowie für ungeübte Marktteil- nehmer dar Nicht zuletzt besteht eine Nachfrage durch die Medien und interessierten Bürgern und Bürgerinnen
Der Grundstücksmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln der sozialen Marktwirtschaft Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des marktfähigen Grund und Bodens
Die Kaufpreise für Immobilien werden von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren (u a Grundstücksgröße, Lage), aber auch von zufälligen Markteinflüssen, wie z B der Cleverness bzw Unbedarftheit der Vertragsparteien bestimmt Sie sind das Ergebnis eines Ausgleiches unterschiedlicher Interessenlagen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer Im Bericht wird das allgemeine Preisniveau dargestellt, also die durchschnittliche Situation auf dem jeweiligen Teilmarkt im Berichtszeitraum Nennt der Bericht Wert- oder Preisspannen, so sind diese nicht nur Ausdruck der unterschiedlichen Interessenlagen und des Verhandlungsspielraumes, sie sind auch bedingt durch unterschiedliche objektbedingte Werteinflüsse auf diesem Teilmarkt Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Analysen gewonnen Dabei wird die Situation am Grundstücksmarkt zwangsläufig generalisiert abgebildet Die angegebenen Preise, Preisspan- nen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wider, wie sie sich für die im Berichtszeitraum tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteri- stisch ergaben Ausreißer wurden vorab eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte Individuelle Merkmale einzelner Grundstücke, das engere Wohnumfeld und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rah- menbedingungen usw ) müssen dabei vernachlässigt werden, sind aber in der Regel durch die Preisspannen abgedeckt
Die genannten Preise sollten daher nicht als Indexzahlen zur unmittelbaren Ableitung einer Wertentwicklung verstanden werden Sie sind Ausdruck des allgemeinen durchschnittlichen Preisniveaus der veräußerten Immobilien dieses Teilmarktes im Berichtsjahr Im Text genannte Vergleichszahlen des Vorjahres sind in kursiver Schrift dargestellt.
Grundsätzlich werden im Bericht nur statistisch gesicherte Daten und Informationen veröffent- licht Da für die einzelnen Bezirke meist nur wenige Kauffallzahlen vorliegen, bieten diese keine ausreichende Grundlage für die Ableitung von Daten für spezielle Teilmärkte auf Bezirksebene Der Bericht unterscheidet zumindest noch bei den Teilmärkten ”Wohnen” zwischen dem west-
Abb 5:
Infomationen und Produkte über den Berliner Immobilienmarkt im Internet unter www berlin de/gutachterausschuss
lichen und dem östlichen Stadtgebiet Die rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten haben sich im Laufe der Jahre angeglichen Auch im Preisverhalten ist kaum noch ein struktur- bedingter Unterschied erkennbar, so dass die Einteilung in öst- und westliches Stadtgebiet zukünftig entfallen wird
Wesentliche Grundlage für die Marktanalysen sind die in der Kaufpreissammlung gesammel- ten Kauffalldaten (vgl Kapitel 3 1 3, S 12) Der Eingang der in einem Berichtsjahr beurkunde- ten Kaufvertragsabschriften ist in der Geschäftsstelle erfahrungsgemäß am Jahresende und im Januar des Folgejahres besonders hoch, mitunter aber auch noch bis zum März nicht unerheb- lich Um weitgehend verlässliche, das gesamte Berichtsjahr abdeckende Marktdaten anbieten zu können, ist erst im März des Folgejahres „Redaktionsschluss“ für die Ermittlungen zur Erstel- lung des Marktberichtes Jeweils Ende Januar werden vorab vorläufige Umsatzdaten ermittelt und in GAA Online unter „GAA Aktuell“ zum kostenfreien Abruf bereitgestellt Dort werden im Verlauf des Jahres anlassbezogen aktuelle Umsatzzahlen veröffentlicht
3.2.2 GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist seit 2000 online und seit September 2014 unter der neuen Adresse www berlin de/gutachterausschuss erreichbar (s Abb 6) Im Online-Shop steht dem Nutzer rund um die Uhr ein umfangreiches Angebot an aktuellen Infor- mationen und Veröffentlichungen über den Berliner Immobilienmarkt zur Verfügung Die um verschiedenste Angaben aus dem Tätigkeitsfeld des Gutachterausschusses und der Geschäfts- stelle ergänzten Daten werden laufend aktualisiert und erweitert
Im Rahmen der Open Data-Strategie des Landes Berlin werden seit 2013 die online bereitste- henden Informationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin kostenfrei abgegeben
3.2.3 Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte (BRW) sind auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten das historisch älteste Mittel des Gutachterausschusses zur Schaffung von Markttransparenz Dabei handelt es sich um durchschnittliche, auf den Qua- dratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte, die auf die typischen Nutzungs- und Wert- verhältnisse in den jeweiligen Gebieten (Bodenrichtwertzonen) abstellen Sie berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, eignen sich aber als Ausgangs- werte für die Marktorientierung und zur Ermittlung individueller Grundstückswerte
Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 BauGB und des § 19 DVO-BauGB auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss in Berlin seit 1999 zum 1 Januar eines jeden Jahres ermittelt Vor 1999 erfolgte die Ermittlung jeweils zum 31 Dezember, vor 1994 nur im Zweijahresrhythmus gerader Jahre Bodenrichtwerte wurden für den Westteil der Stadt erst- mals zum 31 12 1964 und für den Ostteil erstmals zum 31 12 1992 ermittelt Aufgrund der Änderung des BauGB1 zum Juli 2009 wurde die flächendeckende Darstellung von Bodenricht- werten bundesweit einheitlich eingeführt Dem folgend wurden für die Bodenrichtwerte zum 01 01 2011 in Berlin erstmalig auch Flächen für sog „Marktfähiges Nichtbauland“ erfasst Für diesen Teilmarkt wurden die Kategorien Landwirtschaftsflächen, Forstflächen, Sonstige Flä- chen (u a Freizeit- und Erholungsflächen) sowie bebaute Gemeinbedarfsstandorte gebildet Für die Berliner Landesfläche sind zur Zeit rund 1 145 Bodenrichtwertzonen definiert Mit der Umsetzung der Open Data-Strategie des Landes Berlin werden die Bodenrichtwerte seit 2013 kostenlos über den WebMapService BORIS Berlin in GAA Online abgegeben Die aktu- ellen Umrechnungsfaktoren für den Einfluss der Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Bauland- werte stehen im Vorwort zum Bodenrichtwertatlas ebenfalls online bereit
1 Änderung des BauGB durch Art 4 Erbschaftssteuerreformgesetzes vom 24 12 2008 (BGBl I S 3018) mit Wirkung zum 01 07 2009
Abb 6:
Homepage GAA Online
Abb 7:
Eingangsseite des Bodenrichtwertinformationssystems BORIS
(http://www berlin de/gutachterausschuss/marktinformati- onen/bodenrichtwerte/)
Bodenrichtwerte für die Stichtage ab 1995 lassen sich über GAA Online lagebezogen abrufen Für Bodenrichtwerte ab Stichtag 01 01 2002 steht das moderne Bodenrichtwertinformationssy- stem BORIS Berlin zur Verfügung Hier können Bodenrichtwerte auf einer Vorschaukarte ange- sehen werden Zur besseren Visualisierung und Orientierung können dieser Vorschaukarte zusätzlich Luftbilder unterlegt werden (s Abb 8) Der gewählte Ausschnitt aus der Bodenricht- wertkarte und die vollständigen Bodenrichtwertdetails können vom Nutzer direkt als druckfä- higes pdf-Dokument abgerufen werden
Der WebMapService BORIS Berlin in GAA Online ermöglicht externen Informationsbrokern und Mehrwertprovidern außerhalb des Online-Shops von GAA Online den Direktzugriff auf den Datenbestand der digitalisierten Bodenrichtwertkarte Nähere Informationen hierzu erhalten Sie in der Geschäftsstelle (s Adressen und Telefonnummern s letzte Seite)
Die Erstellung und der Vertrieb analoger Bodenrichtwertatlanten sowie der Bodenrichtwert- CD-ROMs wurde zum Ende des Jahres 2013 eingestellt
3.2.4 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen Auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge werden mit Hilfe mathematisch-statisti- scher Analysen für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und im Amtsblatt für Ber- lin (Abl ) amtlich bekannt gemacht Amtsblätter können bei der Kulturbuch-Verlag GmbH (s www kulturbuch-verlag de) bezogen werden
Eine Übersicht über die Quellen aller bisherigen Veröffentlichungen und Informationen kann entgeltfrei in GAA Online abgerufen werden (s www berlin de/gutachterausschuss)
Die Quellen der aktuell bei der Auswertung der Kauffälle und der Führung der Kaufpreissamm- lung angewendeten Daten sind nachfolgend zusammengestellt Die Veröffentlichungen ste- hen auch in GAA Online zum Abruf bereit
• GFZ-Umrechnungskoeffizienten
GFZ-Umrechnungskoeffizienten bilden den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in den Gebieten der geschlossenen Bauweise ab Die GFZ- Umrechnungskoeffizienten werden auch jeweils im Vorwort des Bodenrichtwertatlas abgedruckt Zuletzt sind folgende Umrechnungskoeffizienten abgeleitet worden
• für Wohnbauland (GFZ 0,8 bis 5,0), veröffentlicht im Abl 2004 Nr 12, S 1101
• für Dienstleistungs- und Büronutzungen in Citylagen (GFZ 2,0 bis 7,0), veröffentlicht im Abl 2004 Nr 12, S 1101
• Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70 % und mindestens vier Mieteinheiten Der Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 14 Abs 3 ImmoWertV) Er ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) sowohl für die Verzinsung des Bodenwertes als auch zur Kapitalisierung des Gebäude- ertrages anzusetzen ist
Die letzte Veröffentlichung erfolgte im Abl 2015 Nr 23, S 1207 ff
• Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertanpassungsfaktoren)
Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten Die Marktlage findet in den Sachwertanpassungsfak- toren (dem Verhältnis Kaufpreis/Sachwert) ihren Niederschlag
Abb 8:
BORIS Berlin: Ausschnitt aus Bodenrichtwertkarte (01 01 2015) mit zusätzlich eingeblendetem Luftbild
• Sachwertanpassungsfaktoren für Grundstücke mit Eigenheimen in Berlin;
letzte Veröffentlichung im Abl 2014 Nr 51, S 2283 ff
• Vergleichsfaktoren zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG)2 Die Vergleichsfaktoren werden aus dem Datenmaterial der Kaufpreissammlung abgeleitet Das zugrunde liegende statistische Modell enthält vereinfachte Annahmen über die Kauf- objekte, insbesondere die Mikrolage der Immobilien, die Ausstattung der Gebäude und ihren aktuellen baulichen Unterhaltungszustand
Nach Ansicht des Gutachterausschusses stellen die gefundenen Vergleichsfaktoren eine geeignete Grundlage für die Ermittlung des Vergleichswertes im Sinne des § 183 Abs 2 in Verbindung mit den §§ 9, 157 und 182 Abs 2 BewG dar Die Vergleichsfaktoren sind jedoch nicht geeignet für die qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB Hierzu bedarf es einer zusätzlichen Einzelfallbetrachtung
• Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhaus- und Villen- und Landhaus- grundstücke zur Verwendung gemäß § 183 Abs 2 BewG; veröffentlicht im Abl 2014 Nr 54, S 2525 ff
• Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs 2 BewG; veröffentlicht im Abl 2015 Nr 21, S 1082 ff
• Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt von Sondernutzungsrechten bzw Sondereigen- tum an Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen zur Verwendung gemäß
§ 183 Abs 2 BewG; veröffentlicht im Abl 2015 Nr 21, S 1077 ff
• Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz Treten in Bodenrichtwertzonen nach dem 1 Januar 1996 Änderungen der typischen Ver- hältnisse (Änderungen in der Baulandqualität) ein, so sind in den Fällen der steuerlichen Bewertung nach Jahressteuergesetz 19973 (JStG) Artikel 24 Nr 2 (betrifft Änderung des
§ 96 Abs 2 Satz 1 BauGB) auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenricht- werte, bezogen auf die Wertverhältnisse zum 1 Januar 1996, zu ermitteln Eine Änderung der gesetzlichen Vorschriften erfolgte durch das JStG 20074 Die Indizes wurden daher letztmalig zum 1 Januar 2006 ermittelt und im Abl 2006 Nr 35, S 2626, veröffentlicht
3.2.5 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe Neben dem Online-Abruf von Informationen über das Internet (GAA Online) und das verwal- tungsinterne Intranet besteht auch die Möglichkeit, kostenpflichtig schriftliche Auskünfte zu erhalten Telefonische Preis- oder Wertauskünfte werden nicht mehr erteilt Zu den häufigsten Auskünften im Jahr 2014 (2013) gehörten:
• Bodenrichtwertauskünfte
Nach der Umsetzung der Open Data-Strategie im Jahr 2013 und der seitdem kostenlosen Abrufmöglichkeit von Bodenrichtwerten im Internet stieg die Anzahl der Abrufe stark an Im Jahr 2014 wurden 100 307 Bodenrichtwerte online abgerufen Im Vorjahr wurden ins- gesamt 7 593 abgefragt
Von der Möglichkeit der ebenfalls kostenlosen Einsicht in die Bodenrichtwertkarten in den Diensträumen der Geschäftsstelle während der Sprechzeiten wurde nur noch in wenigen Fällen Gebrauch gemacht
2 BewG - Bewertungsgesetz vom 01 Februar 1991 (BGBl I S 230), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 18 Juli 2014 (BGBl I S 1042)
3 JStG 1997 - Jahressteuergesetz 1997 vom 20 Dezember 1996 (BGBl I, S 2049 ff ) 4 JStG 2007 - Jahressteuergesetz 2007 vom 13 Dezember 2006 (BGBl I, S 2878 ff )
• Informationen aus der Kaufpreissammlung über den Grundstücksmarkt (statistische Marktdaten)
Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt enthält eine Vielzahl statistischer Daten, die einen allgemeinen Überblick über Situation und Entwicklung des Berliner Immobilien- marktes ermöglichen Soweit in der Kaufpreissammlung entsprechendes Zahlenmaterial erfasst ist, erhält nach § 18 Abs 4 DVO-BauGB jedermann auf schriftlichen Antrag Informa- tionen für spezielle Marktaussagen Dabei handelt es sich um individuell recherchierte, ergänzende bzw vertiefende Statistiken über Immobilienumsätze oder zum durchschnitt- lichen Preisniveau (sog aggregierte Informationen) Derartige Auskünfte, im Berichtsjahr 72 (157) Fälle, werden nach dem Zeitaufwand gebührenpflichtig abgerechnet
Für die marktgängigen Teilmärkte der Baugrundstücke, der Einfamilienhäuser und des Wohnungseigentums bietet GAA Online für jedermann zur generellen Preisorientierung am Immobilienmarkt die Möglichkeit einer eigenen Abfrage, eines sog „Immobilienpreis- Infos“ Anhand einiger individuell vorzugebender Merkmale werden mit Hilfe generalisier- ter Abfragen in der Kaufpreissammlung arithmetische Kaufpreismittel- und Spannenwerte ausgewiesen Im Jahr 2014 wurden 10 692 (4.376) dieser Abfragen allein über das Internet abgerufen
• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle
Auf schriftlichen Antrag werden im Rahmen des § 18 DVO-BauGB bei Darlegung eines berechtigten Interesses für die Erfüllung des anzugebenden Verwendungszweckes (in der Regel zur Unterstützung von Verkehrswertermittlungen) schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle gegeben Dazu zählt auch die Abgabe von Daten über Nutzungsentgelte Diese Auskünfte erfolgen je nach Berechtigung mit Grundstücks- oder Blockbezug Dafür werden in Abhängigkeit vom Teilmarkt und der Anzahl der abge- gebenen Datensätze Gebühren erhoben Diese Auskunftsmöglichkeit wird von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seit 1987 angeboten
Seit 2007 sind derartige Abfragen auch im Rahmen des automatisierten Abrufverfahrens AKS Online möglich Damit wurde erstmalig ein Abrufverfahren über das Internet bereitge- stellt, das der Auskunft aus der Kaufpreissammlung gemäß § 195 Abs 3 BauGB gleichge- stellt ist Es bietet einem gemäß DVO-BauGB berechtigten Nutzerkreis5 innerhalb von GAA Online die Möglichkeit eigenständig und unabhängig von den Öffnungszeiten der Geschäftsstelle für einen Wertermittlungsauftrag nach Vergleichsfällen zu recherchieren und sich die Daten dieser Kauffälle ausgeben zu lassen Dies ist nach wie vor einzigartig in der Bundesrepublik
Die Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle lag zu Beginn des Betrachtungs- zeitraumes im Jahr 1989 bei rund 50 Auskünften unter Bereitstellung von 440 Vergleichs- kaufpreisen In den folgenden Jahren steigerten sich die Auskunftszahlen aber erheblich Im Jahr 2009 wurden rund 70 % der Auskünfte über das Intranet/Internet eingeholt Bis September 2013 waren die Auskünfte über AKS Online kostenpflichtig Mit der Umset- zung der Open Data-Initiative ist auch dieses Angebot seit Oktober 2013 kostenlos nutz- bar Dies und Verbesserungen in den Recherchemöglichkeiten führten zu einer deutlichen Erhöhung der Auskunftszahlen über AKS Online: Von Januar bis September 2013 wurden 941 Auskünfte mit insgesamt 6 831 Vergleichsfällen durchgeführt, von Oktober bis Dezem- ber 2013 waren es 826 Auskünfte mit insgesamt 14 473 Vergleichsfällen 2014 wurden bereits rd 94 % der Auskünfte über AKS Online bearbeitet, dies entspricht 6 484 Auskünf- ten Bei den Online Auskünften wurden über 160 000 Vergleichsfälle heruntergeladen Die Nutzung der nahezu rund um die Uhr bereitstehenden AKS Online-Abfrage hat sich etabliert Abb 10 weist für die letzten 30 Jahre die jeweilige Anzahl der Auskünfte aus der Kaufpreissammlung aus und die Anzahl der dabei abgegebenen Kauffälle
5 s DVO BauGB § 18 (5)
Abb 9:
Immobilienpreisinfo, Teil der Recherchemaske für aggre- gierte Informationen aus dem Teilmarkt Ein- und Zweifami- lienhäuser
In Abb 11 ist für das Berichtsjahr der Anteil der Auskünfte bezogen auf die einzelnen Teil- märkte dargestellt Von den insgesamt 6 921Auskünften betrafen über die Hälfte (51 %) den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums
-12.500 7.500 27.500 47.500 67.500 87.500 107.500 127.500 147.500 167.500 1986
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Anzahl der Auskünfte | Anzahl der abgegebenen Kauffälle Jahr
analoge Auskünfte durch die Geschäftsstelle Auskünfte über AKS Online analog durch Geschäftsstelle abgegebene Kauffälle abgegebene Kauffälle über AKS Online 7.000 0
Abb 10:
Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle aus der Kaufpreissammlung seit 1987
(Anmerkungen zur Grafik:
- Seit Oktober 2013 sind Online-Auskünfte kostenlos nutz- bar
- Im 1 Halbjahr 1996 stand die Kaufpreissammlung für Aus- künfte nicht zur Verfügung)
13 %
36 % 51 %
0,2 %
unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Nutzungsentgelte
Abb 11:
Anteil der von den Anfragen betroffenen Teilmärkte an der Gesamtzahl der Auskünfte im Jahr 2014
4. Allgemeine Rahmendaten
4.1 Berlin im Überblick
Berlin ist auf einer Fläche von etwa 892 km² Stadt und Bundesland zugleich Seit der Verwal- tungsgebietsreform im Jahr 2001 gliedert sich das Land Berlin in 12 Bezirke, die zum Teil durch Fusionierung von Altbezirken gebildet wurden Vor der Verwaltungsgebietsreform war Berlin in 23 Bezirke gegliedert:
• im Ostteil Berlins lagen die Altbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen und Hellersdorf;
• im Westteil Berlins lagen die Altbezirke: Tiergarten, Wedding, Kreuzberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Schöneberg, Steglitz, Tempelhof, Neukölln und Reinickendorf
Die größte Ausdehnung Berlins beträgt von West nach Ost 45 km und von Nord nach Süd 38 km, die Stadtgrenze hat eine Gesamtlänge von 234 km Die bebauten Stadtgebietsflächen liegen zwischen 31 und 70 m über dem Meeresspiegel 1
133 km² (14,9 % der Fläche Berlins) sind als Verkehrsflächen (Straßen, Bahn, Flugplätze) gewid- met Einige der wesentlichen Daten für Berlin sind in der folgenden Tabelle „Statistische Regionaldaten“ zusammengestellt und jeweils nach Bezirken aufgeschlüsselt
1 Quelle der Statistischen Regionaldaten: „Statistisches Jahrbuch 2014“ des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (http://www statistik-berlin-brandenburg de)
Abb 12:
Die Berliner Bezirke: farblich abgegrenzt die Bezirke nach der Verwaltungsgebietsreform 2001, mit gestrichelten Linen markiert die Bezirke vor der Verwaltungsgebietsre- form 2001
Berlin verfügt über einen großen Freiflächenanteil mit einem hohen und abwechslungsreichen Freizeit- und Erholungswert:
• Grün- und Erholungsflächen (Parkanlagen,
Spielplätze, Sportplätze, Kleingärten u ä ) 107 km² (12,0 % der Fläche Berlins)
• Acker-, Wald- und Wiesenflächen 202 km² (22,7 %)
• Wasserflächen 60 km² (6,7 %)
In der Zeit nach der Vereinigung Deutschlands am 3 Oktober 1990 veränderte sich die Situation in Berlin rasant Der Prozess setzte mit dem Tag des Mauerfalls am 9 November 1989 ein Die Trennlinie zwischen den politischen Blöcken der östlichen und der westlichen Welt, den die quer durch die Stadt verlaufende Mauer bis dahin markierte, ist heute vielerorts nicht mehr erkennbar An einigen Orten erinnert eine besondere Markierung im Straßenpflaster an ihren früheren Verlauf
Bis zur Vereinigung 1990 war der westliche Teil Berlins in seiner Insellage über Jahrzehnte von seinem Umland abgeschnitten Erst in den Folgejahren konnten sich die natürlichen Verbin- dungen wieder entwickeln, Verkehrswege und Nahverkehr zusammengeführt werden Unter- nehmen insbesondere solche mit größerem Flächenbedarf orientierten sich vielfach neu, wan- derten ab und siedelten sich zum Teil im vergleichsweise preisgünstigen Berliner Umland neu an Andererseits wurde und wird Berlin als ein attraktiver Wirtschafts- und Wissenschaftsstand- ort mit Entwicklungspotential gesehen
Das vereinte Berlin ist die einzige Stadt und zugleich das einzige Bundesland der Bundesrepu- blik Deutschland, das Ost- und Weststrukturen in sich vereinigte
Nach dem „Hauptstadt-Beschluss“ des Deutschen Bundestages vom 20 Juni 1991 hat sich Ber- lin als Hauptstadt Deutschlands und Regierungssitz etabliert Neben Parlament und Bundesre- gierung haben Botschaften sowie viele Verbände und Organisationen ihren Sitz an die Spree verlegt
Die in der Nachwendezeit zunächst prognostizierte Zuzugswelle nach Berlin mit entsprechend starkem Anstieg der Bevölkerungszahl blieb aus Dagegen war zunächst die Abwanderung von
Statistische Regionaldaten
1)Bezirk
Einwohner Fläche in ha Bevölke-
rungsdichte Einwohner
je ha
Wohnungen Anzahl
Wohnfläche je Einwohner
in m² Anzahl
31 12 2012
Anzahl 31 12 2013
insgesamt Anteil Wald, Wasser und Landwirtschaft
Wald Wasser Landwirt- schaft
Mitte 329 969 337 593 3 947 3,6 % – 142 – 85,5 189 557 37,7
Friedrichshain-Kreuzberg 259 483 263 526 2 034 6,7 % 4 132 1 129,6 146 514 38,0
Pankow 364 794 371 438 10 307 32,5 % 1 346 159 1 846 36,0 208 388 40,5
Charlottenburg-Wilmersdorf 298 567 302 313 6 472 29,5 % 1 622 281 8 46,7 182 048 47,0
Spandau 218 935 222 300 9 187 36,9 % 1 721 904 766 24,2 117 695 39,0
Steglitz-Zehlendorf 281 604 284 313 10 256 35,2 % 2 465 1 119 26 27,7 154 503 46,1
Tempelhof-Schöneberg 320 917 324 208 5 310 2,8 % 48 43 57 61,1 180 164 41,5
Neukölln 308 342 311 943 4 493 3,2 % 5 71 70 69,4 161 935 36,1
Treptow-Köpenick 242 000 244 016 16 842 55,4 % 6 988 2 162 175 14,5 132 892 39,7
Marzahn-Hellersdorf 248 786 251 007 6 178 5,1 % 112 121 84 40,6 132 753 37,6
Lichtenberg 258 586 262 760 5 212 14,1 % 73 104 557 50,4 147 168 36,5
Reinickendorf 243 239 246 412 8 931 33,1 % 1 939 723 293 27,6 129 544 40,5
Berlin 3 375 222 3 421 829 89 168 29,3 % 16 323 5 961 3 882 38,4 1 883 161 40,1
1) Quelle: Statistisches Jahrbuch 2014 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (http://www statistik-berlin-brandenburg de) - Fortschrei- bung auf Basis des Zensus vom 09 05 2011
