Grundstücksmarktbericht 2001 Landkreis Barnim

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Impressum

Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim

zu beziehen über Geschäftsstelle

des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Barnim

- beim Kataster- und Vermessungsamt - PF 100 446

16204 Eberswalde

Telefon: 0 33 34/ 25 32 – 26, - 25, -24, -38 Fax: 0 33 34/ 25 32 40

e-mail-Adresse: katasteramt-barnim@htb.de Internetadresse: www.katasteramt.barnim.de Titelfoto: Kloster Chorin, Südansicht

Vervielfältigung, auch auszugsweise, und Verbreitung nur mit Genehmigung des Herausgebers.

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Vorwort

Mit der Herausgabe dieses Marktberichtes kommt die Geschäftsstelle des

Gutachterausschusses ihrem vom Gesetzgeber auferlegten Auftrag ein weiteres Mal nach, die Öffentlichkeit über die Entwicklungstendenzen des Grundstücksmarktes im Landkreis Barnim zu informieren.

Das Marktgeschehen wird neutral dargestellt. Es werden keine Prognosen und

Schlussfolgerungen aufgestellt. Der jeweilige Nutzer des Marktberichtes soll aus den Fakten und deren Darstellung sein ganz individuelles Verhalten am Grundstücksmarkt ableiten können.

Im zunehmenden Maße gelingt es immer besser, neben der Bodenrichtwertkarte und dem Marktbericht mit der Bestimmung von für die Wertermittlung notwendiger Daten und Faktoren das Marktgeschehen transparent zu gestalten.

Wegen der zunehmenden Nachfrage und vor allem aufgrund der ausreichend vorliegenden Anzahl von Kauffällen wurden erstmals Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland beschlossen.

Zusätzlich werden vertiefende Aussagen zu Verkäufen land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen und zu Hausgärten getroffen. Die Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten für Wohnbaulandverkäufe werden um die der neu errichteten Wohnparks ergänzt. Die Analyse der Kauffälle zur Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren sowie der Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser im engeren Verflechtungsraum zu Berlin wurde detaillierter durchgeführt. Damit ist es mit diesem Marktbericht gelungen, den Beschäftigten der Immobilienwirtschaft und allen übrigen Marktteilnehmern ein verbessertes Werkzeug in die Hand zu geben.

In seiner Sitzung am 30. Mai 2002 hat der Gutachterausschuss den Marktbericht 2001 bestätigt.

Die Mitglieder des Gutachterausschusses bedanken sich bei den Beschäftigten der Geschäftsstelle für die im Jahr 2001 geleistete verantwortungsvolle Arbeit.

Das Ergebnis in Form des vorliegenden Marktberichtes kann sich sehen lassen.

Volkmar Ulbricht

-Vorsitzender des Gutachterausschusses-

Inhalt

1 Allgemeines ... 6

1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben ... 6

1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses... 7

1.3 Das Leistungsspektrum ... 8

2 Der Landkreis Barnim... 9

3 Übersicht über den Grundstücksverkehr ... 12

3.1 Gesamtumsätze... 12

3.1.1 Anzahl der Verträge ... 13

3.1.2 Flächenumsatz... 15

3.1.3 Geldumsatz... 17

3.2 Teilmärkte ... 19

3.2.1 Unbebaute Bauflächen ... 19

3.2.2 Bebaute Grundstücke ... 19

3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum... 22

3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen ... 25

3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen ... 27

3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen ... 30

3.3 Marktteilnehmer ... 35

4 Einzeluntersuchungen... 36

4.1 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ... 36

4.1.1 Mieten... 36

4.1.2 Liegenschaftszinssätze ... 37

4.1.3 Marktanpassungsfaktoren... 39

4.1.4 Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland... 42

4.1.5 Umrechnungskoeffizienten ... 45

4.2 Eckgrundstücke und Bauland in 1. und 2. Reihe ... 48

4.3 Außenbereichsflächen / Wassergrundstücke... 49

4.4 Erbbauzinssätze... 52

4.5 Zwangsversteigerungen... 54

5 Bodenrichtwerte ... 55

5.1 Ermittlung und Veröffentlichung ... 55

5.2 Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2002 - Niveau und Tendenzen... 56

6 Pachtzinsen gem. Bundeskleingartengesetz/ Nutzungsentgeltverordnung... 62

6.1 Ortsübliche Pachtzinsen im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau... 62

6.2 Ortsübliche Nutzungsentgelte für Erholungsgrundstücke und Garagenstellplätze... 63

7 Schlussbemerkungen... 67

Anlagen 1 Einwohnerzahlen und Flächengrößen der Gemeinden des Landkreises Barnim... 68

2 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim zum Stand 01.01.2002... 71

3 Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg... 73

1 Allgemeines

1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gem. § 192 des Baugesetzbuches eingerichtet. Im Landkreis Barnim wurde mit Wirkung vom 1.1.1999 durch das Landesvermessungsamt Brandenburg der Gutachterausschuss neu bestellt.

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Fachgremium mit besonderer Kenntnis und Erfahrung in der Grundstücks- und Gebäudewertermittlung.

Die Amtszeit der ehrenamtlich tätigen Gutachter beträgt 5 Jahre.

Der Gutachterausschuss des Landkreises Barnim setzt sich aus dem Vorsitzenden, seinen zwei Stellvertretern und weiteren 14 ehrenamtlichen Gutachtern zusammen.

Vorsitzender Herr Volkmar Ulbricht Vermessungswesen

stellvertretende Herr Dietmar Ewald Vermessungswesen Vorsitzende Herr Wolfram Simon Forstwirtschaft

ehrenamtliche Herr Gottfried Anders Bauwesen/Architektur

Gutachter Herr Thomas Eisenhuth „

Herr Theodor Henning „

Herr Helmut Koch „

Herr Reinhard Langanki „

Herr Birger Lüdtke „

Herr Jürgen Noack „

Herr Manfred Scholz „

Herr Heinz Tünge Grundstücksmakler Herr Ralf Frauendorf Rechtswesen Herr Dr. Jörg Möhl Landwirtschaft

Herr Josef Keil Bank- und Finanzwesen

Frau Marlies Beuster „

stellv. ehrenamtlicher Frau Martina Krüger „ Gutachter

Die Gutachter sind hauptberuflich als Sachverständige der Grundstücksbewertung sowie in den Bereichen Bauwirtschaft, Immobilienwesen, Bankwesen, Vermessungswesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Rechts- und Finanzwesen tätig.

Die gesetzlichen Grundlagen zur Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind in den §§ 192-199 des Baugesetzbuches (BauGB), in der Verordnung über die Grundsätze für die

Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und in der

Gutachterausschussverordnung des Landes Brandenburg (GAV) festgeschrieben.

1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören:

- die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

- die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten

- die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.

Zur Unterstützung seiner Arbeit bedient sich der Gutachterausschuss der Geschäftsstelle.

In der Geschäftsstelle sind tätig:

Zimmer Telefon Geschäftsstellenleiterin Frau Rita Kalch 318 0 33 34/ 25 32 26 Wertermittlung Herr Jürgen Budde 318 0 33 34/ 25 32 25 Wertermittlung Frau Mandy Schmalz 316 0 33 34/ 25 32 24 Kaufpreissammlung Frau Petra Bischoff 317 0 33 34/ 25 32 38 Kaufpreissammlung Frau Sylvia Falk 317 0 33 34/ 25 32 38 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landkreis Barnim ist beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt eingerichtet. Sie erledigt auf Weisung des Ausschussvor- sitzenden im Wesentlichen folgende Aufgaben:

- Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

- Ermittlung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten - Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung

- Erarbeitung des Grundstücksmarktberichtes

- Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten - Vorbereitung von Wertermittlungen

- Erstellung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung auf Antrag - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften

Die Kaufpreissammlung ermöglicht der Geschäftsstelle und dem Gutachterausschuss einen umfassenden Marktüberblick.

Anhand der entsprechend § 195 BauGB an die Geschäftsstelle übersandten Abschriften von Verträgen über den Eigentumswechsel an Grundstücken wird die Kaufpreissammlung eingerichtet und geführt.

Zur Auswertung der Kaufverträge verschickt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an die Erwerber von Grundstücken Fragebögen, um aktuelle und zuverlässige Basisdaten für die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten zu erhalten. Denn der Grundstücksmarkt wird in der Regel von Umständen beeinflusst, die aus den Kaufverträgen nicht hervorgehen.

Zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist die Geschäftsstelle daher auf die Mithilfe der Käufer angewiesen. Je höher der Rücklauf der Fragebögen ist, umso mehr erhöht sich die Transparenz des Grundstücksmarktes.

Personenbezogene Daten werden nicht in die Kaufpreissammlung übernommen.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Darlegung eines berechtigten Interesses in anonymisierter Form gegen Gebühr erteilt. Im Allgemeinen machen Sachverständige zur Vorbereitung von Verkehrswertgutachten von diesen Auskünften Gebrauch.

1.3 Das Leistungsspektrum

Neben der Ermittlung von Bodenrichtwerten und der Erstattung von Gutachten obliegt dem Gutachterausschuss auch die Erteilung von Auskünften und Auszügen (nachfolgend

aufgelistet), die gemäß Gutachterausschuss-Gebührenordnung vom 17. August 1999 (geändert durch Artikel 4 der Verordnung vom 28. November 2001) kostenpflichtig sind.

1. Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung

Grundgebühr je Auskunft 40 €

zuzüglich für jeden mitgeteilten Kaufpreis

a) über ein unbebautes Grundstück 7,50 €

b) über ein bebautes Grundstück 10 €

2. Erteilung von Auskünften aus der Datensammlung über vereinbarte Nutzungsentgelte gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 NutzEV

a) für eine Gemeinde 20 €

b) für bis zu drei Gemeinden 30 €

c) für mehr als drei Gemeinden 50 €

3. Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte, aus dem Grundstücksmarktbericht oder von sonstigen Auskünften

a) beim Überschreiten einer halbstündigen gebührenfreien

mündlichen Auskunft, je weitere angefangene Viertelstunde 10 € b) Erteilung von schriftlichen Auskünften, je angefangene Viertelstunde 10 € 4. Bodenrichtwertkarte

a) DIN A4-Auszug 10 €

b) Auszug größer DIN A4 15 €

c) Bodenrichtwertkarte insgesamt 20 €

Ferner besteht die Möglichkeit, spezielle Grundstücksrecherchen in Auftrag zu geben, z. B.

Auswertungen sowie summarische Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Die Gebühr beträgt 25 € bis 500 € entsprechend dem Aufwand.

2 Der Landkreis Barnim

Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt Berlin und angrenzend an die Republik Polen, nimmt mit seinen 57 Gemeinden eine Fläche von ca. 1.500 km² ein.

In 9 Amtsbereichen und den 3 amtsfreien Gemeinden Eberswalde, Bernau und Finowfurt leben 171.000 Einwohner (Stand 30.09.2001).

Seit dem 30.06.2000 ist ein Bevölkerungszuwachs von 1,5 % zu verzeichnen, der vor allem auf gestiegene Einwohnerzahlen in der Stadt Bernau sowie in den Amtsbereichen

Ahrensfelde/Blumberg, Panketal und Wandlitz zurückzuführen ist.

Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungssuchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt.

Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin- Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin-

Stralsund/Stettin, den Oder- Havel- Kanal und die Anbindung an die Berliner S- Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis.

Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition.

Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittel- industrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten.

Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaftlich genutzt.

Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist.

Die Arbeitslosenquote von 19,7 % (Stand März 2002) im Mittel des Landkreises muss für die regionale Politik und Verwaltung Anlass sein, Einfluss auf die Verbesserung der

Wirtschaftslage und der Beschäftigungssituation zu nehmen.

Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschaftsnahe Infrastrukturprojekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barnimer Wirtschaft mitgestaltet werden.

Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die Entwicklung des Binnenhafens Eberswalde, sowie die Ortsumgehungen Bernau, Ahrensfelde und Eberswalde.

Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt.

Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes.

Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die

Landschaftspflege im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwicklungsmöglichkeiten hat.

Abbildung 1

Landkreis Barnim

Gebietsstand: 31.12.2001

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Gewerbestandorte im Landkreis und deren derzeitige Auslastung.

Abbildung 2

Gewerbegebiet Nettofläche Belegung/Option Auslastung Anzahl der geplante

[ha] [ha] [%] Unternehmen Arbeitsplätze

TGE Eberswalde 85,4 55,4 64,9 46 1090

- Innozent 35 170

Gewerbepark 21,2 16,8 79,2 37 480

Finowfurt

Am Rehhahn 34,0 31,8 93,5 16 430

Blumberg

Gewerbepark 21,0 20,4 97,1 21 470

Seefeld

Krummenseer Weg 8,7 8,3 95,4 14 170

Werneuchen

Am Sandweg 8,0 7,6 95,0 23 220

Basdorf

Gewerbepark 34,2 18,5 54,1 16 265

Ladeburg

Gewerbepark 22,1 9,5 43,0 16 220

Schönow

Gewerbeparks 21,0 18,5 88,1 21 420

Lindenberg

Rüdnitzer Chaussee 5,4 4,5 83,3 15 160

Bernau

Rehberge 25,1 6,5 25,9 14 250

Bernau

Gesamt 286 197,8 69,2 274 4.345

Quelle: Innozent GmbH Stand: Mai 2002

3 Übersicht über den Grundstücksverkehr

3.1 Gesamtumsätze

In die Ermittlung der Umsatzzahlen wurden alle Kaufverträge des Geschäftsjahres 2001 einbezogen, die bis zum 15. März 2002 bei der Geschäftsstelle eingegangen waren.

Die Angaben zum Jahr 2000 sind um die Kauffälle des Jahres 2000 ergänzt, die nach dem 15. März 2001 eingingen.

Der Barnimer Grundstücksmarkt wird in die folgenden 7 Teilmärkte gegliedert.

Teilmärkte

a) unbebaute Bauflächen

Bauplätze, die zum Zwecke des Wohnens, des Gewerbes und der Erholung bebaut werden können.

b) bebaute Grundstücke

Grundstücke, auf denen Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Gewerbebetriebe, Garagen und sonstige Gebäude errichtet worden sind.

c) Wohnungs- und Teileigentum

e) land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

f) sonstige Flächen

Abbauland, private Grünanlagen, Wasserflächen, Flächen besonderer Funktionen (privater Weg, Halde u.a.)

g) Gemeinbedarfsflächen

Verkehrseinrichtungen, öffentliche Grünanlagen, Baugrundstücke für den Gemeinbedarf sowie für Ver- und Entsorgungseinrichtungen

h) einigungsbedingte Kauffälle (bis 1997 gesondert erfasst)

Verträge nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Schuldrechtsanpassungsgesetz, Landwirtschaftsanpassungsgesetz u.a.

3.1.1 Anzahl der Verträge

Im Berichtszeitraum sind der Geschäftsstelle für den Zuständigkeitsbereich des Gutachter- ausschusses im Landkreis Barnim

3.052 Kaufverträge

übersandt worden.

Gegenüber dem Geschäftsjahr 2000 bedeutet dies einen Anstieg um 7,3 %, das sind 208 Kauffälle mehr als im Jahr zuvor.

Abbildung 3

Anteile der Grundstücksarten am Marktgeschehen

ub 39 % sf

gf 8 % lf 2 %

8 % ei

6 %

bb 37 %

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke

ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 4

Entwicklung der Anzahl (gerundet) der in die Kaufpreissammlung übernommenen Erwerbsvorgänge von 1995 bis 2001

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Abbildung 5

Entwicklung der Verkäufe in den Teilmärkten

Teilmärkte

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

unbebaute Bauflächen 778 906 891 1.287 1.353 1.236 1.170

bebaute Bauflächen 1.241 1.622 1.275 1.442 1.172 1.167 1.138

Wohnungs- und Teileigentum 399 1.113 478 405 132 83 186

land- und forstwirtschaftl. Flächen 110 86 124 184 234 196 247

sonstige Flächen 92 103 106 107 79 106 243

Gemeinbedarfsflächen 23 17 16 27 33 56 68

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 27 123 162 - - - -

Gesamt 2.670 3.970 3.052 3.452 3.003 2.844 3.052

Anzahl der Verkäufe

3.1.2 Flächenumsatz

Im Berichtszeitraum 2001 haben im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses

2.607 ha Grundstücksfläche

die Eigentümer gewechselt. Das sind ca. 1,7 % der Gesamtfläche des Landkreises Barnim.

Das bedeutet einen Anstieg gegenüber 2000 um 77,4 %.

Abbildung 6

Anteile der Grundstücksarten am Flächenumsatz

bb 13 % ub

7 % sf

5 % gf

1 %

lf 74 %

Für Wohnungs- und Teileigentum erfolgt keine Angabe des Umsatzes an Grundstücksflächen.

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 7

Entwicklung des Flächenumsatzes (gerundet) von 1995 bis 2001

1.200 1.070

2.110

3.070

2.080

1.470

2.610

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

Flächenumsatz in Hektar

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Jahr

Abbildung 8

Entwicklung des Flächenumsatzes in den Teilmärkten

Teilmärkte

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

unbebaute Bauflächen 158 221 158 195 162 139 169

bebaute Bauflächen 301 286 290 383 301 462 349

land- und forstwirtschaftl. Flächen 651 466 1.277 2.384 1.576 815 1.942

sonstige Flächen 81 38 122 107 31 37 134

Gemeinbedarfsflächen 5 6 1 5 6 18 13

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 3 53 266 - - - -

Gesamt 1.199 1.070 2.114 3.074 2.075 1.470 2.607

Flächenumsatz (in Hektar)

3.1.3 Geldumsatz

Im Territorium des Landkreises Barnim sind im Berichtszeitraum auf dem Grundstücksmarkt

206,3 Millionen €

umgesetzt worden.

Das entspricht einem Rückgang gegenüber 2000 um 8,7 %.

Abbildung 9

Anteile der Grundstücksarten am Geldumsatz

sf

1,9 % gf 0,3 %

lf 1,8 %

ei 5,4 % bb

66,3 %

ub 24,3 %

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke

ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 10

Entwicklung des Geldumsatzes (gerundet) von 1995 bis 2001

345

755

335

425

235 225 205

0 200 400 600 800 1000

Geldumsatz in Mio €

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Jahr

Abbildung 11

Entwicklung des Geldumsatzes in den Teilmärkten

Teilmärkte

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

unbebaute Bauflächen 64,6 81,2 64,8 78,5 56,4 56,0 50,2

bebaute Bauflächen 201,0 444,0 193,7 284,4 163,1 157,2 136,9

Wohnungs- und Teileigentum 70,3 218,0 67,9 51,4 10,5 6,7 11,1

land- und forstwirtschaftl. Flächen 3,1 2,6 2,4 4,9 3,8 4,9 3,7

sonstige Flächen 3,8 3,4 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9

Gemeinbedarfsflächen 0,1 0,3 0,1 0,2 0,1 0,3 0,6

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 0,5 4,1 4,3 - - - -

Gesamt 343,4 753,6 336,6 426,4 234,5 226,0 206,4

Geldumsatz (in Mio €)

3.2 Teilmärkte

3.2.1 Unbebaute Bauflächen Abbildung 12

Umsatz unbebauter Bauflächen 2001

Mit einem Anteil von 89,1 % liegt die Zahl der Kauffälle über unbebaute Bauflächen, die für den individuellen Wohnungsbau vorgesehen sind, an der Spitze. Gegenüber dem

Vergleichszeitraum 2000 ist die Zahl dieser Verkäufe geringfügig gestiegen.

3.2.2 Bebaute Grundstücke Abbildung 13

Umsatz bebauter Grundstücke 2001

bebaute Grundstücke Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz

(Grund und Boden einschl. Gebäude) Verkäufe [in Hektar] [in Mio €]

- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 508 189,3 55,2

- Reihenhäuser/ Doppelhaushälften 272 13,6 32,5

- Mehrfamilienhäuser 95 22,9 9,2

- Wochenendhäuser 140 20,2 8,8

- Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 30 13,9 8,8

- sonstige Gebäude 93 89,1 22,4

Gesamt 1.138 349,0 136,9

unbebaute Bauflächen Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz

Verkäufe [in Hektar] [in Mio €]

- individueller Wohnungsbau 1.043 98,3 45,4

- Mehrfamilienwohnhäuser 19 2,8 0,7

- geschäftliche Nutzung 8 51,9 1,0

- Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 1 0,1 0,0

- gewerbliche Nutzung 29 9,3 2,3

- sonstige Nutzung 70 6,4 0,8

Gesamt 1.170 168,8 50,2

Abbildung 14

Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum

- in Wohnparks/ Wohnanlagen -

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Kaufpreis in €

Jahr

Einfamilienhaus 212.000 225.000 206.000

Doppelhaushälfte 182.000 179.000 174.000

Reihenendhaus 196.000 190.000 185.000

Reihenmittelhaus 179.000 168.000 172.000

1999 2000 2001

Abbildung 15

Grundstücksgrößen bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser im engeren Verflechtungsraum

- in Wohnparks/ Wohnanlagen -

155

180

210 288

260

260

650

360

360

615

520

490 2001

2000 1999

Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenendhaus Reihenmittelhaus

Abbildung 16

Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum

- Wohnparks/ Wohnanlagen ausgeschlossen -

0 50.000 100.000 150.000 200.000

Kaufpreis in €

Jahr

Einfamilienhaus 104.000 111.000 106.000

Doppelhaushälfte 167.000 156.000 103.000

1999 2000 2001

Abbildung 17

Grundstücksgrößen bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften im engeren Verflechtungsraum

- Wohnparks/ Wohnanlagen ausgeschlossen -

620 470

590

955 890 890

2001 2000 1999

Einfamilienhaus Doppelhaushälfte

3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum

Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Anzahl der Kauffälle, untergliedert in Wohnungs- und Teileigentum sowie die Umsatzentwicklung in den letzten Jahren.

Unter Teileigentum sind Flächen zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z.B. Büroräume, Ladenlokale).

Abbildung 18

Umsatzentwicklung und Unterteilung der Vertragszahlen in Wohnungs- und Teileigentum

Jahr 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Geldumsatz [in Mio €] 61,8 132,2 70,3 218,0 67,9 51,4 10,5 6,7 11,1

Anzahl Kauffälle 358 520 399 1.113 478 405 132 83 186

davon:

- Wohnungseigentum 358 502 398 1.080 451 392 132 80 186

- Teileigentum 0 18 1 33 27 13 0 3 0

Abbildung 19

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: 1999 - 2001, Jahr der Veräußerung: 2000 - 2001)

Gemeinde / Gemeindeteil ∅∅∅∅ Wohnungsgröße Kaufpreismittel

[m²] [€/m² Wohnfläche]

Ahrensfelde 86 1.365

Basdorf 91 1.525

Bernau / Bernau 86 1.840

Bernau / Ladeburg 77 1.230*

Biesenthal 60 1.610

Blumberg 82 1.665

Eberswalde 66 1.220

Lindenberg 65 1.465

Schwanebeck 73 1.315

Zepernick 82 1.240

* Der Wert beinhaltet lediglich Verkäufe aus dem Jahr 2000. Im Jahr 2001 liegen dem

Gutachterausschuss 20 Kauffälle ein und des selben Bauträgers zu ungewöhnlich niedrigen Preisen mit durchschnittlich 710 €/m² (660 - 725 €/m²) vor.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 68 m².

Die Spanne der Kaufpreise liegt zwischen 1.060 und 1.840 €/m² Wohnfläche, im Durchschnitt wurden 1.590 €/ m² Wohnfläche gezahlt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 75 m². Die Spanne reicht von 36 bis 106 m².

Da pro Gemeinde nur durchschnittlich 3 Kauffälle registriert wurden, sind die

durchschnittlichen Kaufpreisangaben je Gemeinde statistisch nicht ausreichend belegt.

Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2001 Zur Auswertung wurden 10 verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2001 herangezogen.

Es sind jedoch keine Zusammenhänge zwischen der Wohnungsgröße und dem Kaufpreis/m² Wohnfläche zu erkennen. Im Jahr 2001 wurden folglich für große und für kleine

Eigentumswohnungen (Erstverkauf) gleiche Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.

Eine Entwicklung der Preise gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund der geringen Datenmenge (5 verwertbare Kauffälle) nicht möglich.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass Untersuchungen im Vorjahr eine 20 %-ige Preissenkung gegenüber dem Geschäftsjahr 1999 für erstmals veräußerter

Eigentumswohnungen ergaben.

Zur Vergleichbarkeit flossen die Kauffälle aus den Gemeinden mit ein, in denen im Jahr 1999 und 2000 Verkäufe vorlagen. Aus dem Jahr 1999 standen 15 Kauffälle und aus dem Jahr 2000 19 Verkäufe zur Verfügung.

Im Folgenden werden Kaufpreise von Erst- und Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen in Bernau und Ladeburg gegenübergestellt.

Abbildung 20

Weiterveräußerungen von Eigentumswohnungen in Bernau und Ladeburg 2000 und 2001

Jahr der Veräußerung

Bernau (Viehtrift)

Ladeburg (Schäferpfuhl)

Bernau (Barnimer Park) [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.]

Erstverkäufe

1996 1.500 - 2.400 - 2.250 - 2.650

1997 1.700 - 2.300 1.850 - 2.000 -

1998 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -

1999 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -

2000 - 1.200 -

2001 - - -

Weiterverkäufe

(Baujahre 1995 - 1997) 2000 1.400 1.600 -

2001 - - 2.200

Abbildung 21

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in umgewandelten und sanierten Objekten (Geschosswohnungsbau)

2001 2001 2001 2000

Gemeinde ∅∅∅∅ Wohnungsgröße Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Kaufpreismittel - Gemeindeteil [m²] [€/m² Wohnfl.] [€/m² Wohnfl.] [€/m² Wohnfl.]

Bernau

- Friedenstal 79 844 - 998 920 925

- Sachtelebenstraße 70 886 - 991 895 -

Eberswalde

- Finow 39 1.049 1.049 975

- Leibnizviertel 58 767 - 838 820 830

- Nordend 60 980 980 980

- Westend 60 980 980 925

In den Ortsteilen Finow, Nordend und Westend der Satdt Eberswaldeim Jahr 2001 jewiels nur 1 Kauffall

Die angegebenen Verkäufe beziehen sich überwiegend auf 1999 sanierte Plattenbauten.

Die Spanne der Kaufpreise für umgewandelte Eigentumswohnungen in der Platte liegt zwischen 767 und 989 €/m² Wohnfläche, im Durchschnitt bei 840 €/m².

Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 59 m². Die Spanne reicht von 39 bis 84 m².

Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2001 Zur Auswertung wurden verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2001 herangezogen, wovon 18 Verkäufe in Bernau und 71 Veräußerungen in Eberswalde stattfanden.

Zwischen der Wohnungsgröße und dem Kaufpreis/m² Wohnfläche sind jedoch keine Zusammenhänge zu erkennen. Im Jahr 2001 wurden folglich für große und für kleine umgewandelte Eigentumswohnungen in sanierten Plattenbauten gleiche Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.

Die gewonnenen Resultate beziehen sich in Bernau auf die Sachtelebenstraße und in Eberswalde auf das Leibnizviertel, da Daten aus weiteren Plattenbausiedlungen in ausreichendem Maße nicht zu Verfügung standen.

3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen

Die nachfolgende Abbildung zeigt die Umsatzentwicklung im Bereich landwirtschaftlich genutzter Flächen von 1994 bis 2001.

Abbildung 22

Verkäufe landwirtschaftlich genutzter Flächen

Jahr Anzahl Geldumsatz Flächenumsatz veräußerte Fläche

der Verträge [Mio €] [Hektar] [Hektar je Vertrag]

1994 56 2,5 451 8,1

1995 103 3,0 637 6,2

1996 72 2,4 413 6,0

1997 86 1,4 461 5,4

1998 130 3,6 867 6,4

1999 168 3,3 1.299 7,8

2000 155 4,6 638 4,1

2001 153 2,6 1.134 7,5

Für das Jahr 2001 wurden die folgenden Wertverhältnisse aus den zur Auswertung geeigneten Kauffällen, die ausschließlich der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, ermittelt.

Landkreis Barnim:

- Anzahl der verwertbaren Kauffälle 109

- Preisspanne 0,03 – 0,52 €/m²

- Mittelwert 0,24 €/m²

Abbildung 23

Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen

3 8

28

13 5

17 18

8

1 3 5

0 5 10 15 20 25 30 35

Zahl der Kauffälle 0,01 - 0,05 0,06 - 0,10 0,11 - 0,15 0,16 - 0,20 0,21 - 0,25 0,26 - 0,30 0,31 - 0,35 0,36 - 0,40 0,41 - 0,45 0,46 - 0,50 0,51 - 0,55

Bodenpreis in €/m²

Erstmals zum Stichtag 01.01.2002 beschloss der Gutachterausschuss des Landkreises Barnim Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Diese sind in der folgenden Darstellung - mit den durchschnittlichen Kaufpreisen aus den Vorjahren zum Preisvergleich - aufgelistet.

Abbildung 24

Bodenrichtwerte und Kaufpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen 1999 bis 2001

Amt bzw. Bodenrichtwert

amtsfreie Gemeinde [€/m²]

1999 2000 Stand 01.01.2002

Ahrensfelde/ Blumberg 0,31 0,37* 0,30

Biesenthal-Barnim 0,26 0,32 0,20

Britz-Chorin 0,22 0,19 0,25

Groß Schönebeck 0,35 0,41 0,20

Joachimsthal 0,30 0,23 0,20

Oderberg 0,38 0,34 0,30

Panketal 0,29 0,24 -

Wandlitz 0,27 0,44 0,30

Werneuchen 0,27 0,32 0,25

Gemeinde Finowfurt 0,33 0,40 0,40

Stadt Bernau 0,26 0,32 -

Stadt Eberswalde 0,10 0,40* -

durchschnittlicher Kaufpreis [€/m²]

* Die Aussagefähigkeit der Angabe ist eingeschränkt, da der Wert jeweils nur aus 1 oder 2 Kaufpreisen abgeleitet wurde.

Es konnte keine signifikanten Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden. Lediglich die Aussage, dass mit zunehmender Ackerzahl, höhere Kaufpreise erzielt werden.

3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Im Teilmarkt der forstwirtschaftlich genutzten Flächen stellt sich die Umsatzentwicklung von 1994 bis 2001 wie folgt dar:

Abbildung 25

Verkäufe forstwirtschaftlich genutzter Flächen

Jahr Anzahl Geldsumme Flächenumsatz veräußerte Fläche

der Verträge [Mio €] [Hektar] [Hektar je Vertrag]

1994 27 0,5 65 2,4

1995 7 0,1 14 2,0

1996 14 0,2 53 3,8

1997 38 1,0 816 21,5

1998 54 1,3 1.517 28,1

1999 66 0,5 277 4,2

2000 41 0,3 177 4,3

2001 94 1,1 808 8,6

Im Jahr 1997 ist in den Umsatzzahlen ein Kauffall mit einer Fläche von ca. 700 ha zum Preis von 0,56 Mio €, im Jahr 1998 sind 2 Kauffälle mit insgesamt 1.024 ha zum Preis von 0,72 Mio € enthalten.

Für das Jahr 2001 liegen im Teilmarkt forstwirtschaftlich genutzte Flächen folgende Daten (für ausschließlich forstwirtschaftlich Nutzung) aus Kaufverträgen vor.

Landkreis Barnim:

- Anzahl der verwertbaren Kauffälle 56

- Preisspanne 0,01 – 0,25 €/m²

- Mittelwert 0,11 €/m²

Abbildung 26

Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise forstwirtschaftlich genutzter Flächen

10

20

16

7

3

0 5 10 15 20 25

Zahl der Kauffälle 0,01 - 0,05 0,06 - 0,10 0,11 - 0,15 0,16 - 0,20 0,21 - 0,25

Bodenpreis in €/m²

Abbildung 27

Kaufpreise forstwirtschaftlich genutzter Flächen 1999 bis 2001

Amt bzw.

amtsfreie Gemeinde

1999 2000 2001

Ahrensfelde/ Blumberg - - 0,11*

Biesenthal-Barnim 0,14 0,13 0,10

Britz-Chorin 0,13 0,14 0,14

Groß Schönebeck 0,38* 0,10 0,09

Joachimsthal 0,19 0,14 0,13

Oderberg - 0,28 0,11*

Panketal 0,06 - 0,15*

Wandlitz 0,47 0,14* 0,13*

Werneuchen 0,27* 0,08 0,08

Gemeinde Finowfurt - 0,19* 0,11*

Stadt Bernau - 0,20* -

Stadt Eberswalde - - -

durchschnittlicher Kaufpreis [€/m²]

* Die Aussagefähigkeit der Angabe ist eingeschränkt, da der Wert jeweils nur aus 1 oder 2 Kaufpreisen abgeleitet wurde.

Analog den Untersuchungen aus den vorangegangenen Geschäftsjahren konnte keine Unterteilung der Kaufpreise in Anteile für Grund und Boden sowie Aufwuchs erfolgen.

Abbildung 28

Gesamtübersicht land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen

Landwirtschaftliche Grundstücke

Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der

[€/m²] [€/m²] Kauffälle

- Acker- und Grünland 0,03 - 0,51 0,24 110

- Acker- und Grünland

(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz) 0,14 - 0,26 0,20 9

- begünstigte Flächen * 0,51 - 2,62 0,92 14

- geplante Nutzung Verkehrsfläche 0,46 - 1,02 0,66 13

* : für begünstigte Acker- und Grünlandflächen wird das 2- bis 10- fache (im Mittel das 4- fache) des Wertes von reinem Agrarland gezahlt

Forstwirtschaftliche Grundstücke

Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der

[€/m²] [€/m²] Kauffälle

- Waldflächen 0,01 - 0,25 0,11 58

- Waldflächen

(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz) 0,04 - 0,20 0,10 7

- begünstigte Flächen ** 0,38 - 1,23 0,68 9

- geplante Nutzung Verkehrsfläche 0,38 - 0,61 0,51 4

**: für begünstigte Waldflächen wird das 3- bis 11- fache (im Mittel das 6- fache) des Wertes von reinen Waldflächen gezahlt

Begünstigte Agrarlandflächen sind beispielsweise land- und forstwirtschaftliche Flächen, die im Außen- bereich gelegen, für eine außerargrarische Nutzung in Frage kommen. Diese Flächen sind insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt.

Andere Nutzungen Grundstücke in

Nationalpark und Biosphärenreservat 0,18 - 0,43 0,26 9

3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen

Diese Teilmärkte beinhalten folgende Grundstücksarten

sonstige Flächen - Abbauland

- Hausgärten, Dauerkleingärten - Lagerplätze

- private Wege u.a.

Gemeinbedarfsflächen - Flächen für Verkehrseinrichtungen - öffentliche Grünanlagen

- Baugrundstücke für den Gemeinbedarf u.a.

Abbildung 29

Umsatzentwicklung sonstiger Flächen von 1995 - 2001

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Anzahl der

Verträge 92 103 106 107 79 106 243

Flächenumsatz

(in Hektar) 81 38 122 107 31 37 134

Geldumsatz

(in Mio €) 3,8 3,4 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9

Abbildung 30

Umsatzentwicklung von Gemeinbedarfsflächen 1995 - 2001

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Anzahl der

Verträge 23 17 16 27 33 56 68

Flächenumsatz

(in Hektar) 4,6 5,9 1,2 4,6 5,7 17,5 13,3

Geldumsatz

(in Mio €) 0,1 0,3 0,05 0,2 0,05 0,3 0,6

Preise für ausgewählte Grundstücksarten im Teilmarkt „sonstige Flächen“ aus dem Jahr 2001 konnten wie folgt festgestellt werden.

Grundstücksnutzung Kauffallanzahl Kaufpreisspanne Mittelwert

[€/m²] [€/m²]

• Flächen für Kiesabbau, davon 7 0,10 - 0,56 -

- für Grund und Boden 7 0,10 - 0,30 0,16

- für Aufwuchs 2 - 0,35

• private Wegflächen 18 0,85 - 10,25 2,90

• Lagerflächen/ Recyclinganlagen 5 1,00 - 7,75 -

• Hausgärten

(sogenanntes hofnahes Gartenland)

Untersuchungen ergaben, dass im Jahr 2001 bei Hausgärten Abhängigkeiten zwischen dem Kaufpreis und der zugekauften Grundstücksfläche sowie dem Bodenrichtwertniveau vom Bauland bestehen. Dem Gutachterausschuss lagen insgesamt 42 verwertbare Kauffälle im gesamten Landkreis Barnim vor.

Eine flächenmäßige Einteilung (kleiner/ größer 2.000 m²) ergab:

Abbildung 31

Hausgärten im Landkreis Barnim

Kategorie Anzahl der Kaufpreis- Kaufpreis- Spanne der mittlere Variations- Kauffälle spanne mittel Grundstücks- Grundstücks- koeffizient

flächen fläche

[€/m²] [€/m²] [m²] [m²]

I (< 2.000 m²) 36 1,05 - 6,14 3,40 100 - 1.938 818 0,4

II (> 2.000 m²) 6 1,39 - 4,50 3,00 2.105 - 5.673 3.597 0,4

Aufgrund der höheren Kaufpreisanzahl und besseren Verteilung konzentrieren sich die Untersuchungen auf die Grundstückskaufpreise der Kategorie I (mit Fläche < 2.000 m²).

Abbildung 32

Verhältnis Kaufpreis für Gartenland / BRW Bauland 2001

y = 0,0354x + 2,1441 R² = 0,2991 0,00

1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

0 10 20 30 40 50 60 70 80

BRW in €/m²

Gartenlanpreis in €/m²

Im Jahr 2001 wurden für hofnahes Gartenland im Landkreis Barnim Preise ermittelt, die 6 % - 25 % des Werts für Wohnbauland entsprechen.

Für Bodenrichtwerte im Bereich von 10 –75 €/m² ergeben sich folgende Werte für Gartenland:

Abbildung 33

Kaufpreise für Hausgärten in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert

BRW Bauland

Kaufpreis Gartenland

Kaufpreis Gartenland BRW Bauland

[€/m²] [€/m²]

10 2,50 25,0 %

15 2,70 18,0 %

20 2,90 14,5 %

25 3,00 12,0 %

30 3,20 10,7 %

35 3,40 9,7 %

40 3,60 9,0 %

45 3,70 8,2 %

50 3,90 7,8 %

55 4,10 7,5 %

60 4,30 7,2 %

65 4,40 6,8 %

70 4,60 6,6 %

75 4,80 6,4 %

Abbildung 34

Verhältnis Kaufpreis für Gartenland / Grundstücksfläche

y = -0,0011x + 4,2833 R² = 0,1588 0,00

1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

0 500 1000 1500 2000 2500

Fläche in m²

Gartenlanpreis in €/m²

Je größer die Fläche des hofnahen Gartenlands ist, desto geringer ist der Kaufpreis.

Fläche

Kaufpreis Gartenland

[m²] [€/m²]

100 4,20

500 3,70

1.000 3,20

1.500 2,60

2.000 2,10

• Dauerkleingärten Abbildung 35

Kaufpreise von Dauerkleingärten im Landkreis Barnim

Gemarkung Anzahl der Kaufpreisspanne ∅∅∅∅ Kaufpreis ∅∅∅∅ Größe

Verkäufe [€/m²] [€/m²] [m²]

Eberswalde 23 - 5,05 560

Finow 36 - 10,25 445

Finowfurt 26 6,90 - 11,40 9,45 400

Oderberg 2 - 3,60 945

• Folgende Preise sind im Jahr 2001 für Straßenverkehrsflächen registriert worden:

Anzahl der Kaufpreis- Mittelwert Kaufpreise spanne

[€/m²] [€/m²]

- Flächen für Verkehrseinrichtungen, die aus dem Teilmarkt land- u. forstwirt- schaftliche Flächen abgetreten wurden, vor allem für Straßen- und Autobahnbau

(vgl. auch Pkt. 3.2.5) 17 0,40 - 1,00 0,60

- Flächen für Verkehrseinrichtungen, die aus dem Teilmarkt unbebaute Bauflächen abgetreten wurden

(u.a. Ausbau von Straßen, Bau von 14 bei 35 – 150 % (∅ 80 %) des

Geh- und Radwegen) Bodenrichtwertes f. Wohnbauland

- nachträglicher Grunderwerb von Straßenverkehrsflächen

(zuvor bereits Gemeinbedarfsfläche) 42 0,25 - 5,10 1,80

Bei den im Folgenden aufgeführten Preisen für spezielle Grundstücksnutzungen ist zu berücksichtigen, dass diese zum Teil aus den Vorjahren stammen und jeweils

durchschnittlich nur 1-5 Kauffälle zugrunde lagen:

Grundstücksnutzung Kaufpreisspanne

[€/m²]

→ Sportanlagen (z.B. Sportplatz, Tennisanlage) 2,00 - 7,20

→ Windkraftanlagen 0,60 - 9,70

→ Pferdekoppel, Reitsport 0,50 - 4,20

→ Schützenplatz, Schießplatz 0,30 - 3,75

→ landwirtschaftliche Betriebe * 3,00 - 8,20

→ Pump-/ Trafostation (im Außenbereich) 2,55 - 10,20

*: Zusammenführung von Grund und Boden und Gebäuden

Für Bauflächen, die dem Gemeinbedarf dienen (z.B. Bau von Turnhallen, Feuerwehr- Gerätehäusern), wurden im Geschäftsjahr 2001 Preise in einer Spanne von 3 bis 14 €/m² bezahlt, das sind im Durchschnitt ca. 40 % des Baulandwertes in der jeweiligen

Bodenrichtwertzone.

3.3 Marktteilnehmer

Definitionen der Gruppe der Marktteilnehmer :

natürliche Personen : Privatpersonen

juristische Personen des öffentlichen Rechts : Bund, Land, Kreis, Kommune sonstige juristische Personen : z.B. GmbH, e.V., Stiftung

Abbildung 36

Zusammensetzung der Marktteilnehmer seitens der Veräußerer

sonstige juristische Personen

25 %

juristische Personen des öffentl. Rechts

21 % natürliche Personen

54 %

Abbildung 37

Zusammensetzung der Marktteilnehmer seitens der Erwerber

natürliche Personen 87 %

juristische Personen des öffentl. Rechts

4 % sonstige juristische

Personen 9 %

4 Einzeluntersuchungen

4.1 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten

Gemäß § 193 (3) Baugesetzbuch, § 12 (1) Gutachterausschussverordnung des

Landes Brandenburg sowie Runderlass III Nr. 11/1995 (geändert durch Schreiben vom 18.02.1998) des Ministerium des Innern bildet die vom Gutachterausschuss geführte

Kaufpreissammlung die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ableitung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten.

Zu diesen Daten zählen insbesondere Mieten, Liegenschaftszinssätze,

Marktanpassungsfaktoren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

4.1.1 Mieten

Neben den für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden auch ortsübliche Mieten benötigt. Recherchen ergaben, dass ein Teil der Barnimer Ämter und amtsfreien Gemeinden bereits über Mietspiegel verfügt bzw. eine Mietübersicht derzeit bearbeitet.

Insbesondere bezieht sich die Aussage auf die Städte Bernau und Eberswalde sowie die Ämter Panketal und Wandlitz.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat auch in diesem Jahr Mietpreise erfasst.

Jedoch ist die Anzahl zu gering, um detaillierte Übersichten zu erstellen. Zukünftig ist dennoch vorgesehen, eine Mietübersicht des Landkreises zu erstellen.

Zugleich werden für die Wertermittlung auch Gewerbemieten benötigt. Die in der

Geschäftsstelle vorliegenden Daten sind für eine Darstellung des Gewerbemietniveaus im Landkreis unzureichend. Als Orientierung soll hier die von der IHK Frankfurt (Oder) angegebene Gewerbemietübersicht für Eberswalde (Stand August 2000) dienen.

Die Daten umfassen sowohl Bestandsmieten als auch aktuelle Vertragsabschlüsse.

- Ladengeschäfte in großflächigen Einkaufsmärkten 6,65 – 7,75 €/m² (13 – 15 DM/m²)

- Ladengeschäfte 5,60 – 12,80 €/m² (11 – 25 DM/m²)

- Büros und Praxen 5,10 – 10,20 €/m² (10 – 20 DM/m²)

- Werkstätten (prod. Gewerbe) 1,55 – 4,10 €/m² ( 3 – 8 DM/m²)

- Lagerflächen (kalt, warm) 1,55 – 2,55 €/m² ( 3 – 5 DM/m²)