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Inhalt
1 Allgemeines ... 6
1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben ... 6
1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ... 7
1.3 Das Leistungsspektrum ... 8
2 Der Landkreis Barnim... 9
3 Übersicht über den Grundstücksverkehr ... 12
3.1 Gesamtumsätze ... 12
3.1.1 Anzahl der Verträge ... 13
3.1.2 Flächenumsatz... 15
3.1.3 Geldumsatz... 17
3.2 Teilmärkte ... 19
3.2.1 Unbebaute Bauflächen ... 19
3.2.2 Bebaute Grundstücke ... 19
3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum... 22
3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen ... 26
3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen ... 29
3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen... 32
3.3 Marktteilnehmer... 37
4 Einzeluntersuchungen ... 38
4.1 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ... 38
4.1.1 Mieten ... 38
4.1.2 Liegenschaftszinssätze ... 39
4.1.3 Marktanpassungsfaktoren ... 42
4.1.4 Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland ... 47
4.1.5 Umrechnungskoeffizienten ... 50
4.2 Eckgrundstücke und Bauland in 1. und 2. Reihe ... 53
4.3 Außenbereichsflächen, Bauerwartungs-/ Rohbauland und Wassergrundstücke... 54
4.4 Erbbauzinssätze... 58
4.5 Zwangsversteigerungen ... 60
5 Bodenrichtwerte ... 61
5.1 Ermittlung und Veröffentlichung... 61
5.2 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2003 - Niveau und Tendenzen... 62
6 Pachten und Nutzungsentgelte... 68
6.1 Ortsübliche Pachtzinsen im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau... 68
6.2 Ortsübliche Nutzungsentgelte für Erholungsgrundstücke und Garagenstellplätze... 69
7 Schlussbemerkungen ... 74
Anlagen 1 Einwohnerzahlen und Flächengrößen der Gemeinden des Landkreises Barnim... 75
2 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim zum Stand 01.01.2002... 78
3 Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg... 80
1 Allgemeines
1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gem. § 192 des Baugesetzbuches eingerichtet. Im Landkreis Barnim wurde mit Wirkung vom 1.1.1999 durch das Landesvermessungsamt Brandenburg der Gutachterausschuss neu bestellt.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Fachgremium mit besonderer Kenntnis und Erfahrung in der Grundstücks- und Gebäudewertermittlung.
Die Amtszeit der ehrenamtlich tätigen Gutachter beträgt 5 Jahre.
Der Gutachterausschuss des Landkreises Barnim setzt sich aus dem Vorsitzenden, seinen zwei Stellvertretern und weiteren 14 ehrenamtlichen Gutachtern zusammen.
Vorsitzender Herr Volkmar Ulbricht Vermessungswesen
stellvertretende Herr Dietmar Ewald Vermessungswesen Vorsitzende Herr Wolfram Simon Forstwirtschaft
ehrenamtliche Herr Gottfried Anders Bauwesen/Architektur
Gutachter Herr Thomas Eisenhuth „
Herr Theodor Henning „
Herr Helmut Koch „
Herr Reinhard Langanki „
Herr Birger Lüdtke „
Herr Jürgen Noack „
Herr Manfred Scholz „
Herr Heinz Tünge Grundstücksmakler Herr Ralf Frauendorf Rechtswesen Herr Dr. Jörg Möhl Landwirtschaft
Herr Josef Keil Bank- und Finanzwesen
Frau Marlies Beuster „
stellv. ehrenamtlicher Frau Martina Krüger „ Gutachter
Die Gutachter sind hauptberuflich als Sachverständige der Grundstücksbewertung sowie in den Bereichen Bauwirtschaft, Immobilienwesen, Bankwesen, Vermessungswesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Rechts- und Finanzwesen tätig.
Die gesetzlichen Grundlagen zur Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind in den §§ 192-199 des Baugesetzbuches (BauGB), in der Verordnung über die Grundsätze für die
Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und in der
Gutachterausschussverordnung des Landes Brandenburg (GAV) festgeschrieben.
1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören:
- die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
- die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten
- die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.
Zur Unterstützung seiner Arbeit bedient sich der Gutachterausschuss der Geschäftsstelle.
In der Geschäftsstelle sind tätig:
Zimmer Telefon Geschäftsstellenleiterin Frau Rita Kalch 318 0 33 34/ 25 32 26 Wertermittlung Herr Jürgen Budde 318 0 33 34/ 25 32 25 Wertermittlung Frau Mandy Schmalz/ 316 0 33 34/ 25 32 24
Herr Thomas Gehrke
Kaufpreissammlung Frau Petra Bischoff 317 0 33 34/ 25 32 38 Kaufpreissammlung Frau Sylvia Falk 317 0 33 34/ 25 32 38 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landkreis Barnim ist beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt eingerichtet. Sie erledigt auf Weisung des Ausschussvor- sitzenden im Wesentlichen folgende Aufgaben:
- Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
- Ermittlung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten - Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung
- Erarbeitung des Grundstücksmarktberichtes
- Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten - Vorbereitung von Wertermittlungen
- Erstellung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
Die Kaufpreissammlung ermöglicht der Geschäftsstelle und dem Gutachterausschuss einen umfassenden Marktüberblick. Anhand der entsprechend § 195 BauGB an die Geschäftsstelle übersandten Abschriften von Verträgen über den Eigentumswechsel an Grundstücken wird die Kaufpreissammlung eingerichtet und geführt.
Zur Auswertung der Kaufverträge verschickt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an die Erwerber von Grundstücken Fragebögen, um aktuelle und zuverlässige Basisdaten für die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten zu erhalten. Denn der Grundstücksmarkt wird in der Regel von Umständen beeinflusst, die aus den Kaufverträgen nicht hervorgehen.
Zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist die Geschäftsstelle daher auf die Mithilfe der Käufer angewiesen. Je höher der Rücklauf der Fragebögen ist, umso mehr erhöht sich die Transparenz des Grundstücksmarktes.
Personenbezogene Daten werden nicht in die Kaufpreissammlung übernommen.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Darlegung eines berechtigten Interesses in anonymisierter Form gegen Gebühr erteilt. Im Allgemeinen machen Sachverständige zur Vorbereitung von Verkehrswertgutachten von diesen Auskünften Gebrauch.
1.3 Das Leistungsspektrum
Neben der Ermittlung von Bodenrichtwerten und der Erstattung von Gutachten obliegt dem Gutachterausschuss auch die Erteilung von Auskünften und Auszügen (nachfolgend
aufgelistet), die gemäß Gutachterausschuss-Gebührenordnung vom 17. August 1999 (geändert durch Artikel 4 der Verordnung vom 28. November 2001) kostenpflichtig sind.
1. Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung
Grundgebühr je Auskunft 40
zuzüglich für jeden mitgeteilten Kaufpreis
a) über ein unbebautes Grundstück 7,50
b) über ein bebautes Grundstück 10
2. Erteilung von Auskünften aus der Datensammlung über vereinbarte Nutzungsentgelte gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 NutzEV
a) für eine Gemeinde 20
b) für bis zu drei Gemeinden 30
c) für mehr als drei Gemeinden 50
3. Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte, aus dem Grundstücksmarktbericht oder von sonstigen Auskünften
a) beim Überschreiten einer halbstündigen gebührenfreien
mündlichen Auskunft, je weitere angefangene Viertelstunde 10 b) Erteilung von schriftlichen Auskünften, je angefangene Viertelstunde 10 4. Bodenrichtwertkarte
a) DIN A4-Auszug 10
b) Auszug größer DIN A4 15
c) Bodenrichtwertkarte insgesamt 20
Ferner besteht die Möglichkeit, spezielle Grundstücksrecherchen in Auftrag zu geben, z. B.
Auswertungen sowie summarische Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Die Gebühr beträgt 25 ELV HQWVSUHFKHQGGHP$XIZDQG
2 Der Landkreis Barnim
Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt Berlin und angrenzend an die Republik Polen, nimmt mit seinen 49 Gemeinden eine Fläche von ca. 1.500 km² ein.
In 9 Amtsbereichen und den 3 amtsfreien Gemeinden Eberswalde, Bernau und Finowfurt leben 171.700 Einwohner (Stand 30.09.2002).
Seit dem 30.09.2001 ist ein Bevölkerungszuwachs von 0,4 % zu verzeichnen, der vor allem auf gestiegene Einwohnerzahlen in der Stadt Bernau sowie in den Ämtern Ahrensfelde/
Blumberg, Panketal und Wandlitz zurückzuführen ist.
Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungssuchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt.
Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin-Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin-
Stralsund/Stettin, den Oder-Havel-Kanal und die Anbindung an die Berliner S-Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis.
Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition.
Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittel- industrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten.
Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaftlich genutzt.
Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist.
Die Arbeitslosenquote von 21,2 % (Stand März 2003) im Mittel des Landkreises muss für die regionale Politik und Verwaltung Anlass sein, Einfluss auf die Verbesserung der
Wirtschaftslage und der Beschäftigungssituation zu nehmen.
Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschaftsnahe Infrastrukturprojekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barnimer Wirtschaft mitgestaltet werden.
Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die Entwicklung des Binnenhafens Eberswalde, sowie die Ortsumgehungen Bernau, Ahrensfelde und Eberswalde.
Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt.
Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes.
Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die
Landschaftspflege im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwicklungsmöglichkeiten hat.
Abbildung 1
Landkreis Barnim -Gebietsstand: 31.12.2002-
Territoriale Gliederung der Ämter und amtsfreien Gemeinden vgl. Anlage 1
Engerer Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin - Amt Ahrensfelde/Blumberg
- Stadt Bernau - Amt Panketal - Amt Wandlitz - Amt Werneuchen
Britz-Chorin
Finowfurt
Oderberg
Wandlitz
Eberswalde Joachimsthal
Biesenthal-Barnim
Bernau Groß Schönebeck
Ahrensfelde/
Blumberg
Werneuchen Panketal
Zuordnung der Ämter/Gemeinden gemäß Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg:
Äußerer Entwicklungsraum Brandenburg - Amt Biesenthal-Barnim
- Amt Britz-Chorin - Stadt Eberswalde - Gemeinde Finowfurt
- Amt Groß Schönebeck (Schorfheide) - Amt Joachimsthal (Schorfheide) - Amt Oderberg
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Gewerbestandorte im Landkreis und deren derzeitige Auslastung.
Abbildung 2
Gewerbegebiete im Landkreis Barnim
Gewerbegebiet Nettofläche Belegung/Option Auslastung Anzahl der geplante
[ha] [ha] [%] Unternehmen Arbeitsplätze
TGE Eberswalde 85,4 61,6 72,2 53 1.185
- Innozent 33 155
Gewerbepark 21,2 16,8 79,2 37 480
Finowfurt
Am Rehhahn 34,0 31,8 90,5 16 430
Blumberg
Gewerbepark 21,0 20,4 97,1 21 470
Seefeld
Krummenseer Weg 8,7 8,3 95,4 14 170
Werneuchen
Am Sandweg 8,0 7,6 95,0 23 220
Basdorf
Gewerbepark 34,2 22,4 65,5 17 250
Ladeburg
Gewerbepark 22,1 10,5 47,5 18 230
Schönow
Gewerbeparks 21,0 18,5 88,1 21 420
Lindenberg
Rüdnitzer Chaussee 5,4 4,5 83,3 15 160
Bernau
Rehberge 20,3 7,0 34,5 17 280
Bernau
Gesamt 281,3 209,4 74,4 285 4.450
Quelle: Innozent GmbH Stand: Mai 2003
3 Übersicht über den Grundstücksverkehr
3.1 Gesamtumsätze
In die Ermittlung der Umsatzzahlen wurden alle Kaufverträge des Geschäftsjahres 2002 einbezogen, die bis zum 15. März 2003 bei der Geschäftsstelle eingegangen waren.
Die Angaben zu den Vorjahren sind um die Kauffälle ergänzt worden, die nach dem 15. März 2002 eingingen.
Der Barnimer Grundstücksmarkt wird in die folgenden 7 Teilmärkte gegliedert.
Teilmärkte
a) unbebaute Bauflächen
Bauplätze, die zum Zwecke des Wohnens, des Gewerbes und der Erholung bebaut werden können.
b) bebaute Grundstücke
Grundstücke, auf denen Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Gewerbebetriebe, Garagen und sonstige Gebäude errichtet worden sind.
c) Wohnungs- und Teileigentum
e) land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
f) sonstige Flächen
Abbauland, private Grünanlagen, Wasserflächen, Flächen besonderer Funktionen (privater Weg, Halde u.a.)
g) Gemeinbedarfsflächen
Verkehrseinrichtungen, öffentliche Grünanlagen, Baugrundstücke für den Gemeinbedarf sowie für Ver- und Entsorgungseinrichtungen
h) einigungsbedingte Kauffälle (bis 1997 gesondert erfasst)
Verträge nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Schuldrechtsanpassungsgesetz, Landwirtschaftsanpassungsgesetz u.a.
3.1.1 Anzahl der Verträge
Im Berichtszeitraum sind der Geschäftsstelle für den Zuständigkeitsbereich des Gutachter- ausschusses im Landkreis Barnim
2.905 Kaufverträge
übersandt worden.
Gegenüber dem Geschäftsjahr 2001 bedeutet dies einen Rückgang um 162 Kauffälle, das sind ca. 5 % weniger als im Jahr zuvor.
Abbildung 3
Anteile der Grundstücksarten am Marktgeschehen
ub 46 % sf
3,5 % gf
1,5 % lf
ei 9 % 3 %
bb 37 %
ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke
ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen
Abbildung 4
Entwicklung der Anzahl der in die Kaufpreissammlung übernommenen Erwerbsvorgänge von 1996 bis 2002
3.970
3.050
3.450
3.010 2.850 3.070
2.910
0 1.000 2.000 3.000 4.000
Anzahl (gerundet)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Jahr
Abbildung 5
Entwicklung der Verkäufe in den Teilmärkten
Teilmärkte
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
unbebaute Bauflächen 906 891 1.287 1.354 1.244 1.176 1.334
bebaute Bauflächen 1.622 1.275 1.443 1.174 1.167 1.146 1.070
Wohnungs- und Teileigentum 1.113 478 405 132 83 189 92
land- und forstwirtschaftl. Flächen 86 124 184 234 196 247 253
sonstige Flächen 103 106 107 79 106 241 107
Gemeinbedarfsflächen 17 16 27 33 56 68 49
einigungsbedingte Kauffälle
(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 123 162 - - - - -
Gesamt 3.970 3.052 3.453 3.006 2.852 3.067 2.905
Anzahl der Verkäufe
3.1.2 Flächenumsatz
Im Berichtszeitraum 2002 haben im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses
2.115 ha Grundstücksfläche
die Eigentümer gewechselt. Das sind ca. 1,4 % der Gesamtfläche des Landkreises Barnim.
Dieser Umsatz bedeutet einen Rückgang gegenüber 2001 um ca. 19 %.
Abbildung 6
Anteile der Grundstücksarten am Flächenumsatz
bb 16 % ub
8 % sf
3 % gf
0,3 %
lf 73 %
Für Wohnungs- und Teileigentum erfolgt keine Angabe des Umsatzes an Grundstücksflächen.
ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen
Abbildung 7
Entwicklung des Flächenumsatzes von 1996 bis 2002
1.070
2.110
3.070
2.080
1.470
2.610
2.120
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Flächenumsatz [Hektar] (gerundet)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Jahr
Abbildung 8
Entwicklung des Flächenumsatzes in den Teilmärkten
Teilmärkte
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
unbebaute Bauflächen 221 158 195 162 139 169 169
bebaute Bauflächen 286 290 383 301 462 349 336
land- und forstwirtschaftl. Flächen 466 1.277 2.384 1.576 815 1.942 1.538
sonstige Flächen 38 122 107 31 37 134 65
Gemeinbedarfsflächen 6 1 5 6 18 13 7
einigungsbedingte Kauffälle
(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 53 266 - - - - -
Gesamt 1.070 2.114 3.074 2.075 1.470 2.607 2.115
Flächenumsatz [Hektar]
3.1.3 Geldumsatz
Im Territorium des Landkreises Barnim sind im Berichtszeitraum auf dem Grundstücksmarkt
191,4 Millionen
umgesetzt worden.
Das entspricht einem Rückgang gegenüber 2001 um ca. 7 %.
Abbildung 9
Anteile der Grundstücksarten am Geldumsatz
sf 0,8 % gf
0,1 % lf 1,5 %
ei 2,7 % bb
66,8 %
ub 28,1 %
ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke
ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen
Abbildung 10
Entwicklung des Geldumsatzes von 1996 bis 2002
755
335
425
235 225 205 190
0 200 400 600 800 1.000
Geldumsatz [Mio @ (gerundet)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Jahr
Abbildung 11
Entwicklung des Geldumsatzes in den Teilmärkten
Teilmärkte
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
unbebaute Bauflächen 81,2 64,8 78,5 56,4 56,0 50,2 53,8
bebaute Bauflächen 444,0 193,7 284,4 163,1 157,2 136,9 127,8
Wohnungs- und Teileigentum 218,0 67,9 51,4 10,5 6,7 11,1 5,2
land- und forstwirtschaftl. Flächen 2,6 2,4 4,9 3,8 4,9 3,7 2,9
sonstige Flächen 3,4 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9 1,5
Gemeinbedarfsflächen 0,3 0,1 0,2 0,1 0,3 0,6 0,2
einigungsbedingte Kauffälle
(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 4,1 4,3 - - - - -
Gesamt 753,6 336,6 426,4 234,5 226,0 206,4 191,4
Geldumsatz [Mio @
3.2 Teilmärkte
3.2.1 Unbebaute Bauflächen
Abbildung 12
Umsatz unbebauter Bauflächen 2002
Mit einem Anteil von 80,5 % liegt die Zahl der Kauffälle über unbebaute Bauflächen, die für den individuellen Wohnungsbau vorgesehen sind, an der Spitze.
Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2001 ist die Zahl dieser Verkäufe um 3 % gestiegen.
3.2.2 Bebaute Grundstücke
Abbildung 13
Umsatz bebauter Grundstücke 2002
bebaute Grundstücke
(Grund und Boden einschl. Gebäude)
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 512 138,6 56,0
- Reihenhäuser/ Doppelhaushälften 220 10,0 32,6
- Mehrfamilienhäuser 74 20,9 10,6
- Wochenendhäuser 121 26,5 8,1
- Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 38 8,0 3,6
- sonstige Gebäude 105 132,0 16,9
Gesamt 1.070 336,0 127,8
Geldumsatz [Mio @ Anzahl der
Verkäufe
Flächenumsatz [Hektar]
unbebaute Bauflächen
- individueller Wohnungsbau 1.074 121,8 45,5
- Mehrfamilienwohnhäuser 24 4,3 3,2
- geschäftliche Nutzung 5 1,9 0,5
- Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 0 0,0 0,0
- gewerbliche Nutzung 29 24,0 3,4
- sonstige Nutzung 202 17,0 1,2
Gesamt 1.334 169,0 53,8
Geldumsatz [Mio @ Flächenumsatz
[Hektar]
Anzahl der Verkäufe
Abbildung 14
Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern,
Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum (Angaben in - in Wohnparks/ Wohnanlagen -
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000
Kaufpreis in
Jahr der Veräußerung
Einfamilienhaus 225.000 206.000 170.000
Doppelhaushälfte 179.000 174.000 172.000
Reihenendhaus 190.000 185.000 173.000
Reihenmittelhaus 168.000 172.000 152.000
2000 2001 2002
Abbildung 15
Grundstücksgrößen bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum (Angaben in m²) - in Wohnparks/ Wohnanlagen -
180
210
190 260
260
285 360
360
355
520
490
505 2002
2001 2000
Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenendhaus Reihenmittelhaus
Abbildung 16
Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern,
Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum (Angaben in - Wohnparks/ Wohnanlagen ausgeschlossen -
0 50.000 100.000 150.000 200.000
Kaufpreis in
Jahr der Veräußerung
Einfamilienhaus 111.000 106.000 95.000
Doppelhaushälfte 156.000 103.000 122.000
2000 2001 2002
Abbildung 17
Grundstücksgrößen bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im engeren Verflechtungsraum (Angaben in m²)
- Wohnparks/ Wohnanlagen ausgeschlossen -
580 620 470
870 955 890
2002 2001 2000
Einfamilienhaus Doppelhaushälfte
3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum
Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Anzahl der Kauffälle, untergliedert in Wohnungs- und Teileigentum sowie die Umsatzentwicklung in den letzten Jahren.
Unter Teileigentum sind Flächen zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z.B. Büroräume, Ladenlokale).
Abbildung 18
Umsatzentwicklung gesamt und unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum
Jahr
Geldumsatz [Mio @ 70 218 68 51 11 7 11 5
Anzahl Kauffälle 399 1.113 478 405 132 83 189 92
davon:
- Wohnungseigentum 398 1.080 451 392 132 80 186 64
- Teileigentum 1 33 27 13 0 3 0 28
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Bei 17 % der Veräußerungen des Jahres 2002 handelt es sich um zwangsversteigerte Objekte.
Abbildung 19
Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: 1999 - 2002, Jahr der Veräußerung: 2000 - 2002)
Kaufpreismittel Anzahl der ∅ Wohnungsgröße
[ P² Wohnfläche] Kauffälle [m²]
Ahrensfelde 1.365 2 86
Basdorf 1.510 7 88
Bernau / Bernau 1.725 4 88
Bernau / Ladeburg 1.230* 3 77
Bernau / Schönow 1.252 1 102
Biesenthal 1.610 6 60
Blumberg 1.665 2 82
Eberswalde 1.220 4 66
Lindenberg 1.465 2 65
Schwanebeck 1.315 3 73
Zepernick 1.240 1 82
Gemeinde / Gemeindeteil
∗: Der Wert beinhaltet nur Verkäufe aus dem Jahr 2000. Für die Jahre 2001 und 2002 liegen dem Gutachterausschuss weitere 22 Kauffälle ein und des selben Bauträgers zu ungewöhnlich niedrigen Preisen von durchschnittlich 710 P² (660 – 725 P²) bei einer Wohnungsgröße von 68 m² vor.
Von den 35 Erstverkäufen von Eigentumswohnungen, die zwischen 1999 und 2002 errichtet worden sind, fallen 19 auf das Jahr 2000, 12 auf das Jahr 2001 und 4 auf das Jahr 2002.
Die Spanne der Preise der 35 Kauffälle liegt zwischen 1.060 und 1.840 P² Wohnfläche, im Durchschnitt wurden 1.565 P² Wohnfläche gezahlt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 77 m². Die Spanne reicht von 36 bis 106 m².
Da pro Gemeinde nur durchschnittlich 3 Kauffälle registriert wurden, sind die
durchschnittlichen Kaufpreisangaben je Gemeinde statistisch nicht ausreichend belegt.
Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2002 Zur Auswertung wurden 4 verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2002 herangezogen.
Eine Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche ist zu vermuten, jedoch ist die Anzahl der Kauffälle für die Ableitung einer
Funktionsgleichung zu gering.
Eine Entwicklung der Preise gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund der geringen Datenmenge (3 verwertbare Kauffälle) nicht möglich.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass Untersuchungen im Jahr 2000 eine 20 %-ige Preissenkung gegenüber dem Geschäftsjahr 1999 für erstmals veräußerte Eigentums- wohnungen ergaben.
Zur Vergleichbarkeit flossen die Kauffälle aus den Gemeinden mit ein, in denen im Jahr 1999 und 2000 Verkäufe vorlagen. Aus dem Jahr 1999 standen 15 Kauffälle und aus dem Jahr 2000 19 Verkäufe zur Verfügung.
Im Folgenden werden Kaufpreise von Erst- und Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen in Bernau und Ladeburg gegenübergestellt.
In den genannten Gebieten gab es 2002 keine Verkäufe.
Abbildung 20
Weiterveräußerungen von Eigentumswohnungen in Bernau und Ladeburg 2000 - 2001
Jahr der Veräußerung
Bernau (Viehtrift)
Ladeburg (Schäferpfuhl)
Bernau (Barnimer Park)
[ P² Wfl.] [ P² Wfl.] [ P² Wfl.]
Erstverkäufe 1996 1.500 - 2.400 - 2.250 - 2.650
1997 1.700 - 2.300 1.850 - 2.000 -
1998 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -
1999 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -
2000 - 1.200 -
2001 - - -
2000 1.400 1.600 -
2001 - - 2.200
Weiterverkäufe (Baujahre 1995 - 1997)
Abbildung 21
Kaufpreise von Eigentumswohnungen in umgewandelten und sanierten Objekten (Geschosswohnungsbau)
Gemeinde - Gemeindeteil
Bernau
- Friedenstal 925 (7) 920 (4) 700 (2)
- Sachtelebenstraße - - 895 (13) 980 (1)
Eberswalde
- Finow 975 (3) 1.049 (1) - -
- Leibnizviertel 830 (17) 820 (71) 790 (4)
- Nordend 980 (2) 980 (1) - -
- Westend 925 (3) 980 (1) - -
2002 Kaufpreismittel
[ P² Wohnfl.]
2000 Kaufpreismittel
[ P² Wohnfl.]
2001 Kaufpreismittel
[ P² Wohnfl.]
In Klammern ist die jeweilige Anzahl der Kauffälle angegeben.
Die angegebenen Verkäufe beziehen sich überwiegend auf 1999 und 2000 sanierte Plattenbauten.
Die Spanne der Kaufpreise für umgewandelte Eigentumswohnungen in der Platte liegt zwischen 700 und 989 P² Wohnfläche.
Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 39 und 84 m².
Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2001 Zur Auswertung wurden verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2001 herangezogen, wovon 18 Verkäufe in Bernau und 71 Veräußerungen in Eberswalde stattfanden.
Zwischen der Wohnungsgröße und dem Kaufpreis/m² Wohnfläche sind jedoch keine Zusammenhänge zu erkennen. Im Jahr 2001 wurden folglich für große und für kleine umgewandelte Eigentumswohnungen in sanierten Plattenbauten gleiche Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.
Bezüglich der 5 vergleichbaren Kauffälle des Jahres 2002 zeichnet sich eine gleiche Tendenz ab.
Die gewonnenen Resultate beziehen sich in Bernau auf die Sachtelebenstraße und in Eberswalde auf das Leibnizviertel, da Daten aus weiteren Plattenbausiedlungen in ausreichendem Maße nicht zu Verfügung standen.
Abbildung 22
Kaufpreise von Eigentumswohnungen in umgewandelten und sanierten Objekten (Mehrfamilienhäuser/Altbau)
Gemeinde Anzahl
der Kauffälle Spanne Durchschnitt Spanne Durchschnitt
Biesenthal 1.455 - 1.645 1.565 64 - 75 60 3
Eberswalde 925 - 1.525 1.330 67 - 117 88 7
Wandlitz 945 - 1.285 1.115 44 - 84 64 2
Preis [ P² Wfl.] Wohnungsgröße [m²]
Abbildung 23
Sanierungskosten in Mehrfamilienhäusern aus 2001 - 2002
Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser/Altbau
mittlere Kosten [ P² Wohnfläche]
Sanierungskosten
[ P² Wohnfläche] 245 - 535 646 - 1.305
390 980
Abbildung 24
Preise für PKW-Stellplätze aus 2000 - 2002
Stellplätze im Freien Stellplätze in Tiefgaragen
Anzahl der Kauffälle 28 3
Kaufpreisspanne [ 6WHOOSODW]@
Kaufpreismittel [ 6WHOOSODW]@
2.050 - 3.830 6.150 - 6.650
2.450 6.320
3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Die nachfolgende Abbildung zeigt die Umsatzentwicklung im Bereich landwirtschaftlich genutzter Flächen von 1995 bis 2002.
Abbildung 25
Verkäufe landwirtschaftlich genutzter Flächen
Jahr Geldumsatz veräußerte Fläche
[Mio @ [Hektar je Vertrag]
1995 103 3,0 637 6,2
1996 72 2,4 413 6,0
1997 86 1,4 461 5,4
1998 130 3,6 867 6,4
1999 168 3,3 1.299 7,8
2000 155 4,6 638 4,1
2001 153 2,6 1.134 7,5
2002 188 2,0 745 4,0
Anzahl der Verträge
Flächenumsatz [Hektar]
Für das Jahr 2002 wurden die folgenden Wertverhältnisse aus den zur Auswertung geeigneten Kauffällen, die ausschließlich der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, ermittelt.
Landkreis Barnim:
- Anzahl der verwertbaren Kauffälle 95
- Preisspanne 0,07 – 0,63 P²
- Mittelwert 0,28 P²
Abbildung 26
Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen
3 3
24
15 18
14
6 6
2 3
0 1
0 5 10 15 20 25 30
Zahl der Kauffälle 0,06 - 0,10 0,11 - 0,15 0,16 - 0,20 0,21 - 0,25 0,26 - 0,30 0,31 - 0,35 0,36 - 0,40 0,41 - 0,45 0,46 - 0,50 0,51 - 0,55 0,56 - 0,60 0,61 - 0,65
Bodenpreis [ ²]
Wie bereits zum Stichtag 01.01.2002 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim auch zum 01.01.2003 Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen beschlossen..
Diese sind in der folgenden Darstellung - mit den durchschnittlichen Kaufpreisen aus den Vorjahren zum Preisvergleich - aufgelistet.
Abbildung 27
Bodenrichtwerte und Kaufpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen ab 1999
1999 2000 01.01.2002 01.01.2003
Ahrensfelde/ Blumberg 0,31 0,37* 0,30 0,40
Biesenthal-Barnim 0,26 0,32 0,20 0,22
Britz-Chorin 0,22 0,19 0,25 0,24
Groß Schönebeck 0,35 0,41 0,20 0,24
Joachimsthal 0,30 0,23 0,20 0,26
Oderberg 0,38 0,34 0,30 0,26
Panketal 0,29 0,24 - -
Wandlitz 0,27 0,44 0,30 0,40
Werneuchen 0,27 0,32 0,25 0,28
Gemeinde Finowfurt 0,33 0,40 0,40 0,32
Stadt Bernau 0,26 0,32 - -
Stadt Eberswalde 0,10 0,40* - -
Bodenrichtwert zum Stichtag [ P²]
amtsfreie Gemeinde
Amt bzw. durchschnittlicher Kaufpreis [ P²]
* Die Aussagefähigkeit der Angabe ist eingeschränkt, da der Wert jeweils aus maximal 2 Kaufpreisen abgeleitet wurde.
Die Richtwerte gelten gleichermaßen für Acker und Grünland. Es konnte keine Unterschiede der Preise festgestellt werden.
Es konnte keine signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden; jedoch ist anhand der Untersuchungsergebnisse zu vermuten, dass mit zunehmender Acker- bzw Grünlandzahl höhere Kaufpreise zu erzielen sind.
Abbildung 28
Abhängigkeit des Kaufpreises von der Acker-/Grünlandzahl
y = 0,0029x + 0,1873 R2 = 0,0483
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70
0 10 20 30 40 50 60
Acker-/Grünlandzahl Kaufpreis [P²]
In einer weiteren Analyse wurde untersucht, welchen Einfluss die Größe der veräußerten Grundstücke auf den Kaufpreis hat.
Die Annahme, dass größere Flächen zu enem geringeren Preis veräußert werden, lässt sich, wie die folgende Abbildung zeigt, nicht bestätigen.
Abbildung 29
Abhängigkeit des Kaufpreises von der Flächengröße
y = -8E-08x + 0,2709 R2 = 0,0019
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000
Fläche [m²]
Kaufpreis [P²]
3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Im Teilmarkt der forstwirtschaftlich genutzten Flächen stellt sich die Umsatzentwicklung von 1995 bis 2002 wie folgt dar:
Abbildung 30
Verkäufe forstwirtschaftlich genutzter Flächen
Jahr Geldsumme
[Mio @
1995 7 0,1 14 2,0
1996 14 0,2 53 3,8
1997 38 1,0 816 21,5
1998 54 1,3 1.517 28,1
1999 66 0,5 277 4,2
2000 41 0,3 177 4,3
2001 94 1,1 808 8,6
2002 65 0,9 793 12,2
veräußerte Fläche [Hektar je Vertrag]
Anzahl der Verträge
Flächenumsatz [Hektar]
Im Jahr 1997 ist in den Umsatzzahlen ein Kauffall mit einer Fläche von ca. 700 ha zum Preis von 0,56 Mio LP-DKUVLQG.DXIIlOOHPLWLQVJHVDPWKD]XP3UHLVYRQ0LR HQthalten.
2002 liegt ein Kauffall mit einer veräußerten Fläche von 360 Hektar vor.
Für das Jahr 2002 wurden im Teilmarkt forstwirtschaftlich genutzte Flächen folgende Daten (für ausschließlich forstwirtschaftliche Nutzung) aus Kaufverträgen ermittelt:
Landkreis Barnim:
- Anzahl der verwertbaren Kauffälle 33
- Preisspanne 0,04 – 0,40 P²
- Mittelwert 0,19 P²
Abbildung 31
Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise forstwirtschaftlich genutzter Flächen
2 10
7
2 2 3
6
1 0
2 4 6 8 10 12 14
Zahl der Kauffälle 0,01 - 0,05 0,06 - 0,10 0,11 - 0,15 0,16 - 0,20 0,21 - 0,25 0,26 - 0,30 0,31 -0,35 0,36 - 0,40
Bodenpreis [ ²]
Abbildung 32
Kaufpreise forstwirtschaftlich genutzter Flächen 1999 bis 2002
Ahrensfelde/ Blumberg - - 0,11 * -
Biesenthal-Barnim 0,14 0,13 0,10 0,26
Britz-Chorin 0,13 0,14 0,14 0,11
Groß Schönebeck 0,38 * 0,10 0,09 0,15
Joachimsthal 0,19 0,14 0,13 0,13
Oderberg - 0,28 0,11 * 0,20 *
Panketal 0,06 - 0,15 * -
Wandlitz 0,47 0,14 * 0,13 * 0,32
Werneuchen 0,27 * 0,08 0,08 0,04 *
Gemeinde Finowfurt - 0,19 * 0,11 * 0,11 *
Stadt Bernau - 0,20 * - 0,31 *
Stadt Eberswalde - - - -
durchschnittlicher Kaufpreis [ P²]
1999 2000 2001 2002
Amt bzw.
amtsfreie Gemeinde
* Die Aussagefähigkeit der Angabe ist eingeschränkt, da der Wert jeweils nur aus maximal 2 Kaufpreisen abgeleitet wurde.
Analog den Untersuchungen aus den vorangegangenen Geschäftsjahren konnte keine Unterteilung der Kaufpreise in Anteile für Grund und Boden sowie Aufwuchs erfolgen.
Abbildung 33
Gesamtübersicht land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen
Landwirtschaftliche Grundstücke
Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der
[ P²] [ P²] Kauffälle
- Acker- und Grünland 0,07 - 0,63 0,28 95
- Acker- und Grünland
(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz) 0,06 - 0,26 0,16 7
- begünstigte Flächen * 0,41 - 2,56 0,95 33
- geplante Nutzung Verkehrsfläche 0,39 - 1,02 0,66 19
* : für begünstigte Acker- und Grünlandflächen wird das 1,5- bis 9- fache (im Mittel das 4- fache) des Wertes von reinem Agrarland gezahlt
Forstwirtschaftliche Grundstücke
Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der
[ P²] [ P²] Kauffälle
- Waldflächen 0,04 - 0,40 0,19 33
- Waldflächen
(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz) 0,05 - 0,44 0,13 16
- begünstigte Flächen ** 0,31 - 1,80 0,85 5
- geplante Nutzung Verkehrsfläche - - 0
**: für begünstigte Waldflächen wird das 2- bis 9- fache (im Mittel das 4- fache) des Wertes von reinen Waldflächen gezahlt
Begünstigte Agrarlandflächen sind beispielsweise land- und forstwirtschaftliche Flächen, die im Außen- bereich gelegen, für eine außerargrarische Nutzung in Frage kommen. Diese Flächen sind insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt.
Andere Nutzungen
Nationalpark und Biosphärenreservat 0,20 - 0,32 0,24 4
Unland 0,06 - 0,14 0,10 4
3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen
Diese Teilmärkte beinhalten folgende Grundstücksarten
sonstige Flächen - Abbauland
- Hausgärten, Dauerkleingärten - Lagerplätze
- private Wege u.a.
Gemeinbedarfsflächen - Flächen für Verkehrseinrichtungen - öffentliche Grünanlagen
- Baugrundstücke für den Gemeinbedarf u.a.
Abbildung 34
Umsatzentwicklung sonstiger Flächen von 1995 - 2002
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Anzahl der
Verträge 92 103 106 107 79 106 241 107
Flächenumsatz
[Hektar] 81 38 122 107 31 37 134 65
Geldumsatz
[Mio @ 3,8 3,4 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9 1,5
Abbildung 35
Umsatzentwicklung von Gemeinbedarfsflächen 1995 - 2002
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Anzahl der
Verträge 23 17 16 27 33 56 68 49
Flächenumsatz
[Hektar] 4,6 5,9 1,2 4,6 5,7 17,5 13,3 7,0
Geldumsatz
[Mio @ 0,1 0,3 0,05 0,2 0,05 0,3 0,6 0,2
