Grundstücksmarktbericht 2003 Landkreis Barnim

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Inhalt

1 Allgemeines ... 6

1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben ... 6

1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ... 7

1.3 Das Leistungsspektrum ... 8

2 Der Landkreis Barnim... 9

3 Übersicht über den Grundstücksverkehr ... 12

3.1 Gesamtumsätze ... 12

3.1.1 Anzahl der Verträge ... 13

3.1.2 Flächenumsatz... 15

3.1.3 Geldumsatz... 17

3.2 Teilmärkte ... 19

3.2.1 Unbebaute Bauflächen ... 20

3.2.2 Bebaute Grundstücke ... 20

3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum... 23

3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen ... 28

3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen ... 30

3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen... 32

3.3 Marktteilnehmer... 37

4 Einzeluntersuchungen ... 38

4.1 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ... 39

4.1.1 Mieten ... 39

4.1.2 Liegenschaftszinssätze ... 43

4.1.3 Marktanpassungsfaktoren ... 45

4.1.4 Gebäudefaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser... 47

4.1.5 Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland ... 49

4.1.6 Umrechnungskoeffizienten ... 51

4.2 Eckgrundstücke und Bauland in 2. Reihe ... 53

4.3 Außenbereichsflächen, Bauerwartungs-/ Rohbauland und Wassergrundstücke... 54

4.4 Erbbauzinssätze... 58

4.5 Zwangsversteigerungen ... 59

5 Bodenrichtwerte ... 61

5.1 Ermittlung und Veröffentlichung... 61

5.2 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2004 - Niveau und Tendenzen... 62

6 Pachten und Nutzungsentgelte... 69

6.1 Ortsübliche Pachtzinsen im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau... 69

6.2 Ortsübliche Nutzungsentgelte für Erholungsgrundstücke und Garagenstellplätze... 70

7 Schlussbemerkungen ... 75

Anlagen 1 Einwohnerzahlen und Flächengrößen der Gemeinden des Landkreises Barnim... 76

2 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim zum Stand 01.01.2004... 79

3 Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg... 81

1 Allgemeines

1.1 Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gem. § 192 des Baugesetzbuches

eingerichtet. Im Landkreis Barnim wurde der Gutachterausschuss mit Wirkung vom 1.1.2004 durch das Ministerium des Innern des Landes Brandenburg neu bestellt.

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Fachgremium mit besonderer Kenntnis und Erfahrung in der Grundstücks- und Gebäudewertermittlung.

Die Amtszeit der ehrenamtlich tätigen Gutachter beträgt 5 Jahre.

Der Gutachterausschuss des Landkreises Barnim setzt sich aus dem Vorsitzenden, seinen zwei Stellvertretern und weiteren 14 ehrenamtlichen Gutachtern zusammen.

Vorsitzender Herr Dietmar Ewald Vermessungswesen

stellvertretende Herr Thomas Przybilla Vermessungswesen Vorsitzende Herr Wolfram Simon Forstwirtschaft

ehrenamtliche Herr Burghardt Kothe Grundstücksachverständige

Gutachter Herr Birger Lüdtke „

Herr Jürgen Noack „

Herr Manfred Scholz „

Herr Thomas Schwengbeck „

Herr Markus Coelen Bauwesen/Architektur Herr Thomas Eisenhuth „

Herr Reinhard Langanki „

Herr Rony Püschel Immobilienmakler Herr Ralf Frauendorf Rechtswesen Herr Dr. Jörg Möhl Landwirtschaft

Herr André Worlitzer Bank- und Finanzwesen

Frau Marlies Beuster „

stellv. ehrenamtlicher Frau Martina Krüger „ Gutachter

Die Gutachter sind hauptberuflich als Sachverständige der Grundstücksbewertung sowie in den Bereichen Bauwirtschaft, Immobilienwesen, Bankwesen, Vermessungswesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Rechts- und Finanzwesen tätig.

Die gesetzlichen Grundlagen zur Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind in den §§ 192-199 des Baugesetzbuches (BauGB), in der Verordnung über die Grundsätze für die

Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und in der

Gutachterausschussverordnung des Landes Brandenburg (GAV) festgeschrieben.

1.2 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören:

- die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

- die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten

- die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.

Zur Unterstützung seiner Arbeit bedient sich der Gutachterausschuss der Geschäftsstelle.

In der Geschäftsstelle sind tätig:

Zimmer Telefon Geschäftsstellenleiterin Frau Rita Kalch 318 0 33 34/ 25 32 26 Wertermittlung Herr Jürgen Budde 318 0 33 34/ 25 32 25 Wertermittlung (-daten) Frau Mandy Schmalz 316 0 33 34/ 25 32 24 Kaufpreissammlung Frau Petra Bischoff 317 0 33 34/ 25 32 38 Kaufpreissammlung Frau Sylvia Falk 317 0 33 34/ 25 32 38 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landkreis Barnim ist beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt eingerichtet. Sie erledigt auf Weisung des Ausschussvor- sitzenden im Wesentlichen folgende Aufgaben:

- Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

- Ermittlung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten - Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung

- Erarbeitung des Grundstücksmarktberichtes

- Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten - Vorbereitung von Wertermittlungen

- Erstellung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften

Die Kaufpreissammlung ermöglicht der Geschäftsstelle und dem Gutachterausschuss einen umfassenden Marktüberblick. Anhand der entsprechend § 195 BauGB an die Geschäftsstelle übersandten Abschriften von Verträgen über den Eigentumswechsel an Grundstücken wird die Kaufpreissammlung eingerichtet und geführt.

Zur Auswertung der Kaufverträge verschickt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an die Erwerber von Grundstücken Fragebögen, um aktuelle und zuverlässige Basisdaten für die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten zu erhalten. Denn der Grundstücksmarkt wird in der Regel von Umständen beeinflusst, die aus den Kaufverträgen nicht hervorgehen.

Zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist die Geschäftsstelle daher auf die Mithilfe der Käufer angewiesen. Je höher der Rücklauf der Fragebögen ist, umso mehr erhöht sich die Transparenz des Grundstücksmarktes.

Personenbezogene Daten werden nicht in die Kaufpreissammlung übernommen.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Darlegung eines berechtigten Interesses in anonymisierter Form gegen Gebühr erteilt. Im Allgemeinen machen Sachverständige zur Vorbereitung von Verkehrswertgutachten von diesen Auskünften Gebrauch.

1.3 Das Leistungsspektrum

Neben der Ermittlung von Bodenrichtwerten und der Erstattung von Gutachten obliegt dem Gutachterausschuss auch die Erteilung von Auskünften und Auszügen (nachfolgend

aufgelistet), die gemäß Gutachterausschuss-Gebührenordnung vom 19. November 2003 (GVBl.II S.678) kostenpflichtig sind.

1. Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung

Grundgebühr je Auskunft 40 ¼

zuzüglich für jeden mitgeteilten Kaufpreis

a) über ein unbebautes Grundstück 7,50 ¼

b) über ein bebautes Grundstück 10 ¼

2. Erteilung von Auskünften aus der Datensammlung über vereinbarte Nutzungsentgelte gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 NutzEV

a) für eine Gemarkung 22 ¼

b) für bis zu drei Gemarkungen 33 ¼

c) für mehr als drei Gemarkungen 55 ¼

3. Erteilung von schriftlichen Auskünften

a) über Bodenrichtwerte (je angefangene Viertelstunde) 12 ¼

b) aus dem Grundstücksmarktbericht 5 - 15 ¼

4. Bodenrichtwertkarte

a) DIN A4-Auszug 12 ¼

b) Auszug größer DIN A4 18 ¼

c) Bodenrichtwertkarte insgesamt 30 ¼

5. Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte

zurückliegender Jahre 50 % der Gebühren der aktuellen Exemplare

Ferner besteht die Möglichkeit, spezielle Grundstücksrecherchen in Auftrag zu geben, z. B.

Auswertungen sowie summarische Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Die Gebühr beträgt 50 ¼ bis 2.000 ¼HQWVSUHFKHQGGHP$XIZDQG

2 Der Landkreis Barnim

Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt Berlin und angrenzend an die Republik Polen, nimmt mit seinen 26 Gemeinden eine Fläche von ca. 1.500 km² ein.

In 4 Amtsbereichen und 7 amtsfreien Gemeinden leben 173.100 Einwohner (Stichtag:

30.09.2003).

Seit dem 30.09.2002 ist ein Bevölkerungszuwachs um 0,8 % zu verzeichnen, der im Wesentlichen auf gestiegene Einwohnerzahlen in den Gemeinden des Barnimer Teils des engeren Verflechtungsraumes Brandenburg-Berlin zurückzuführen ist.

Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungssuchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt.

Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin-Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin-

Stralsund/Stettin, den Oder-Havel-Kanal und die Anbindung an die Berliner S-Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis.

Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition.

Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittel- industrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten.

Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaftlich genutzt.

Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist.

Die Arbeitslosenquote liegt im Mittel des Landkreises bei 20,6 %.

Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschaftsnahe Projekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barnimer Wirtschaft mitgestaltet werden.

Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die regionale Initiative zur

Förderung erneuerbarer Energien („Barum 111“), sowie die Ortsumgehungen Bernau und Eberswalde.

Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt.

Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes.

Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die

Landschaftspflege im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwicklungsmöglichkeiten hat.

Abbildung 1

Landkreis Barnim -Gebietsstand: 31.12.2003-

Territoriale Gliederung der Ämter und amtsfreien Gemeinden vgl. Anlage 1

Engerer Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin - Gemeinde Ahrensfelde-Blumberg - Stadt Bernau

- Gemeinde Panketal - Gemeinde Wandlitz - Gemeinde Werneuchen

Britz-Chorin

zu Wandlitz

Oderberg

Wandlitz

Eberswalde Joachimsthal

Biesenthal-Barnim

Bernau Schorfheide

Ahrensfelde- Blumberg

Werneuchen Panketal

Zuordnung der Ämter/Gemeinden gemäß Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg:

Äußerer Entwicklungsraum Brandenburg - Amt Biesenthal-Barnim

- Amt Britz-Chorin - Stadt Eberswalde - Gemeinde Schorfheide

- Amt Joachimsthal (Schorfheide) - Amt Oderberg

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Gewerbestandorte im Landkreis und deren derzeitige Auslastung.

Abbildung 2

Gewerbegebiete im Landkreis Barnim

Gewerbegebiet Nettofläche Belegung/Option Auslastung Anzahl der geplante

[ha] [ha] [%] Unternehmen Arbeitsplätze

TGE Eberswalde 85,4 62,9 73,6 39 1.050

mit Innozent 32 145

Gewerbepark 21,2 16,8 79,2 38 510

Finowfurt

Am Rehhahn 34,0 31,8 90,5 16 390

Blumberg

Gewerbepark 21,0 20,4 97,1 21 470

Seefeld

Krummenseer Weg 8,7 8,3 95,4 14 170

Werneuchen

Am Sandweg 8,0 7,6 95,0 23 220

Basdorf

Gewerbepark 34,2 22,4 65,5 17 250

Ladeburg

Gewerbepark 22,1 10,5 47,5 18 250

Schönow

Gewerbeparks 21,0 18,5 88,1 22 460

Lindenberg

Rüdnitzer Chaussee 5,4 4,5 83,3 15 180

Bernau

Rehberge 20,3 7,7 37,9 19 290

Bernau

Gesamt 281,3 211,4 75,2 274 4.385

Quelle: WITO GmbH Stand: Mai 2004

3 Übersicht über den Grundstücksverkehr

3.1 Gesamtumsätze

In die Ermittlung der Umsatzzahlen wurden alle Kaufverträge des Geschäftsjahres 2003 einbezogen, die bis zum 15. Februar 2004 bei der Geschäftsstelle eingegangen waren.

Die Angaben zu den Vorjahren sind um die Kauffälle ergänzt worden, die nach dem 15. Februar 2003 eingingen.

Der Barnimer Grundstücksmarkt wird in die folgenden 7 Teilmärkte gegliedert.

Teilmärkte

a) unbebaute Bauflächen

Bauplätze, die zum Zwecke des Wohnens, des Gewerbes und der Erholung bebaut werden können.

b) bebaute Grundstücke

Grundstücke, auf denen Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Gewerbebetriebe, Garagen und sonstige Gebäude errichtet worden sind.

c) Wohnungs- und Teileigentum

e) land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

f) sonstige Flächen

Abbauland, private Grünanlagen, Wasserflächen, Flächen besonderer Funktionen (privater Weg, Halde u.a.)

g) Gemeinbedarfsflächen

Verkehrseinrichtungen, öffentliche Grünanlagen, Baugrundstücke für den Gemeinbedarf sowie für Ver- und Entsorgungseinrichtungen

h) einigungsbedingte Kauffälle (bis 1997 gesondert erfasst)

Verträge nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Schuldrechtsanpassungsgesetz, Landwirtschaftsanpassungsgesetz u.a.

3.1.1 Anzahl der Verträge

Im Berichtszeitraum sind der Geschäftsstelle für den Zuständigkeitsbereich des Gutachter- ausschusses im Landkreis Barnim

2.823 Kaufverträge

übersandt worden.

Gegenüber dem Geschäftsjahr 2002 bedeutet dies einen Rückgang um 111 Kauffälle, das sind ca. 4 % weniger als im Jahr zuvor.

Abbildung 3

Anteile der Grundstücksarten am Marktgeschehen

ub 44 % sf

4 % gf

lf 2 % 10 % ei

4 %

bb 36 %

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke

ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 4

Entwicklung der Anzahl der in die Kaufpreissammlung übernommenen Erwerbsvorgänge von 1997 bis 2003

3.050

3.450

3.010 2.850 3.070 2.910 2.820

0 1.000 2.000 3.000 4.000

Anzahl (gerundet)

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Jahr

Abbildung 5

Entwicklung der Verkäufe in den Teilmärkten

Teilmärkte

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

unbebaute Bauflächen 891 1.287 1.355 1.244 1.176 1.344 1.255

bebaute Bauflächen 1.275 1.443 1.175 1.168 1.146 1.089 1.015

Wohnungs- und Teileigentum 478 405 132 83 189 92 113

land- und forstwirtschaftl. Flächen 124 184 234 196 247 253 272

sonstige Flächen 106 107 79 106 241 105 106

Gemeinbedarfsflächen 16 27 33 58 68 51 62

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 162 - - - - - -

Gesamt 3.052 3.453 3.008 2.855 3.067 2.934 2.823

Anzahl der Verkäufe

3.1.2 Flächenumsatz

Im Berichtszeitraum 2003 haben im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses

2.077 ha Grundstücksfläche

die Eigentümer gewechselt. Das sind ca. 1,4 % der Gesamtfläche des Landkreises Barnim.

Dieser Umsatz bedeutet einen Rückgang gegenüber 2002 um ca. 2 %.

Abbildung 6

Anteile der Grundstücksarten am Flächenumsatz

bb 13 % ub

7 % sf

gf 14 % 0,2 %

lf 66 %

Für Wohnungs- und Teileigentum erfolgt keine Angabe des Umsatzes an Grundstücksflächen.

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 7

Entwicklung des Flächenumsatzes von 1997 bis 2003

2.110

3.070

2.080

1.470

2.610

2.120 2.080

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

Flächenumsatz [Hektar] (gerundet)

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Jahr

Abbildung 8

Entwicklung des Flächenumsatzes in den Teilmärkten

Teilmärkte

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

unbebaute Bauflächen 158 195 162 139 169 169 155

bebaute Bauflächen 290 383 301 462 349 336 267

land- und forstwirtschaftl. Flächen 1.277 2.384 1.576 815 1.942 1.538 1.364

sonstige Flächen 122 107 31 37 134 65 287

Gemeinbedarfsflächen 1 5 6 18 13 7 4

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 266 - - - - - -

Gesamt 2.114 3.074 2.075 1.470 2.607 2.115 2.077

Flächenumsatz [Hektar]

3.1.3 Geldumsatz

Im Territorium des Landkreises Barnim sind im Berichtszeitraum auf dem Grundstücksmarkt

185 Millionen ¼

umgesetzt worden.

Das entspricht einem Rückgang gegenüber 2002 um ca. 3 %.

Abbildung 9

Anteile der Grundstücksarten am Geldumsatz

sf

1,1 % gf 0,1 %

lf 1,6 %

ei 4,5 % bb

66,1 %

ub 26,6 %

ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke

ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstw. Flächen gf Gemeinbedarfsflächen sf sonstige Flächen

Abbildung 10

Entwicklung des Geldumsatzes von 1997 bis 2003

Abbildung 11

Entwicklung des Geldumsatzes in den Teilmärkten

Teilmärkte

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

unbebaute Bauflächen 64,8 78,5 56,4 56,0 50,2 53,8 49,2

bebaute Bauflächen 193,7 284,4 163,1 157,2 136,9 127,8 122,4

Wohnungs- und Teileigentum 67,9 51,4 10,5 6,7 11,1 5,2 8,3

land- und forstwirtschaftl. Flächen 2,4 4,9 3,8 4,9 3,7 2,9 3,0

sonstige Flächen 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9 1,5 2,0

Gemeinbedarfsflächen 0,1 0,2 0,1 0,3 0,6 0,2 0,1

einigungsbedingte Kauffälle

(Nur bis 1997 als einen separaten Teilmarkt erfasst) 4,3 - - - - - -

Gesamt 336,6 426,4 234,5 226,0 206,4 191,4 185,0

Geldumsatz [Mio ¼@

335

425

235 225

205 190 185

0 100 200 300 400 500

Geldumsatz [Mio ¼@ (gerundet)

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Jahr

3.2 Teilmärkte

Abbildung 12

Übersicht der Anzahl der Verkäufe in den Ämtern/amtsfreien Gemeinden

Ämter /

amtsfreie Gemeinden

ub bb ei lf gf sf Gesamt

Ahrensfelde-Blumberg 150 87 1 30 9 6 283 24

Bernau 192 151 51 12 7 5 418 12

Biesenthal-Barnim 94 86 4 36 1 14 235 20

Britz-Chorin 33 59 - 31 3 10 136 22

Eberswalde 92 132 9 5 4 16 258 6

Joachimsthal 31 38 23 37 1 8 138 24

Oderberg 14 43 - 22 2 10 91 15

Panketal 207 78 3 3 4 1 296 17

Schorfheide 90 77 14 34 4 11 230 22

Wandlitz 266 189 6 34 22 14 531 27

Werneuchen 86 75 2 28 5 11 207 28

Mittel:

Gesamt 1.255 1.015 113 272 62 106 2.823 20

je 1.000 Einwohner

Anzahl der Kauffälle in den Teilmärkten *

*: ub unbebaute Bauflächen bb bebaute Grundstücke ei Wohnungs- und Teileigentum lf land- und forstwirtschaftliche Flächen gf Gemeinbedarfsflächen

sf sonstige Flächen

3.2.1 Unbebaute Bauflächen

Abbildung 13

Umsatz unbebauter Bauflächen 2003

Mit einem Anteil von 88 % liegt die Zahl der Kauffälle über unbebaute Bauflächen, die für den individuellen Wohnungsbau vorgesehen sind, an der Spitze.

Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2002 ist die Zahl dieser Verkäufe um 2 % gestiegen.

3.2.2 Bebaute Grundstücke

Abbildung 14

Umsatz bebauter Grundstücke 2003

bebaute Grundstücke

(Grund und Boden einschl. Gebäude)

- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 502 93,4 67,3

- Reihenhäuser/ Doppelhaushälften 188 12,7 24,1

- Mehrfamilienhäuser 68 10,9 5,7

- Wochenendhäuser 123 14,2 6,1

- Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 44 8,5 4,7

- sonstige Gebäude 90 127,2 14,6

Gesamt 1.015 266,9 122,5

Geldumsatz [Mio ¼@

Anzahl der Verkäufe

Flächenumsatz [Hektar]

unbebaute Bauflächen

- individueller Wohnungsbau 1.099 122,3 43,8

- Mehrfamilienwohnhäuser 34 4,7 1,5

- geschäftliche Nutzung 0 0,0 0,0

- Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 3 2,0 0,0 1

- gewerbliche Nutzung 24 12,4 2,3

- sonstige Nutzung 95 13,7 1,6

Gesamt 1.255 155,1 49,2

Geldumsatz [Mio ¼@

Flächenumsatz [Hektar]

Anzahl der Verkäufe

Abbildung 15

Kaufpreise 2003 bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in allgemeiner Ortslage - Wohnparks/ Wohnanlagen ausgeschlossen -

Grdst.- fläche

Grdst.- fläche

[¼@ [m²] [¼@ [¼@ [m²] [¼@

EFH alle 204 94.000 885 41.000 115 76.000 960 40.000

bis BJ 1990 71 97.000 855 45.000 47 84.000 890 51.000

ab BJ 1991 17 191.000 685 143.000 6 161.000 895 135.000

DHH alle 19 135.000 665 100.000 32 73.000 767 43.000

bis BJ 1990 7 50.000 715 21.000 - - - -

ab BJ 1991 8 224.000 670 180.000 - - - -

RMH alle 1 - - - 3 72.000 460 42.000

REH alle 1 - - - 3 70.000 660 41.000

engerer Verflechtungsraum Gebäudetyp

Gebäude- anteil Gesamt-

kaufpreis Anzahl

Kauf- fälle

äußerer Entwicklungsraum Anzahl

Kauf- fälle

Gesamt- kaufpreis

Gebäude- anteil

Abbildung 16

Kaufpreise 2003 von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern in Wohnparks/ Wohnanlagen

Grdst.- fläche

Grdst.- fläche

[¼@ [m²] [¼@ [¼@ [m²] [¼@

EFH

BJ 2002/2003 36 157.000 440 113.000 2 158.000 390 134.000

BJ 1991-2001 - - - - 4 127.000 505 92.000

DHH

BJ 2002/2003 50 186.000 340 150.000 - - - -

BJ 1991-2001 10 150.000 560 109.000 - - - -

RMH

BJ 2002/2003 12 147.000 240 123.000 1 - - -

BJ 1991-2001 1 - - - 3 112.000 165 101.000

REH

BJ 2002/2003 16 159.000 300 125.000 - - - -

äußerer Entwicklungsraum Anzahl

Kauf- fälle

Gesamt- kaufpreis

Gebäude- anteil engerer Verflechtungsraum

Gebäudetyp

Gebäude- anteil Gesamt-

kaufpreis Anzahl

Kauf- fälle

Hinweis: Der ausgewiesene Gebäudeanteil wurde durch Minderung des Gesamtkaufpreises um den Bodenwert (Fläche * Bodenrichtwert) ermittelt. Die Marktanpassung blieb unberücksichtigt.

BJ: Baujahr

Abbildung 17

Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaus- hälften und Reihenhäusern (ab BJ 1991) im engeren Verflechtungsraum (Angaben in ¼ - in Wohnparks/ Wohnanlagen -

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Kaufpreis in

Jahr der Veräußerung

Einfamilienhaus 225.000 206.000 170.000 157.000

Doppelhaushälfte 179.000 174.000 172.000 180.000 Reihenendhaus 190.000 185.000 173.000 159.000 Reihenmittelhaus 168.000 172.000 152.000 143.000

2000 2001 2002 2003

Abbildung 18

Grundstücksgrößen bebauter Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum (Angaben in m²) - in Wohnparks/ Wohnanlagen -

230 190

210 180

300 285 260 260

340 355

360 360

450 505 490

520

2003 2002 2001 2000

Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenendhaus Reihenmittelhaus

3.2.3 Wohnungs- und Teileigentum

Abbildung 19

Umsatzentwicklung gesamt und unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum

Jahr

Geldumsatz [Mio ¼@ 218 68 51 11 7 11 5 8

Anzahl Kauffälle 1.113 478 405 132 83 189 92 113

davon:

- Wohnungseigentum 1.080 451 392 132 80 186 64 113

- Teileigentum 33 27 13 0 3 0 28 0

1999 2000 2001 2002 2003 1996 1997 1998

Unter Teileigentum sind Flächen zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z.B. Büroräume, Ladenlokale).

Bei 19 % der Veräußerungen des Jahres 2003 handelt es sich um zwangsversteigerte Objekte.

⇒ Preise für Erstverkäufe

Abbildung 20

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: 1999 - 2003, Jahr der Veräußerung: 2000 - 2003)

Kaufpreismittel Anzahl der ∅ Wohnungsgröße

[¼P² Wohnfläche] Kauffälle [m²]

Ahrensfelde 1.365 2 86

Basdorf 1.480 8 87

Bernau / Bernau 1.700 8 68

Bernau / Ladeburg 1.230* 3 77

Bernau / Schönow 1.252 1 102

Biesenthal 1.610 6 60

Blumberg 1.665 2 82

Eberswalde 1.220 4 66

Lindenberg 1.465 2 65

Schwanebeck 1.315 3 73

Zepernick 1.240 1 82

Gemeinde / Gemeindeteil

∗: Der Wert beinhaltet nur Verkäufe aus dem Jahr 2000. Für die Jahre 2001 und 2002 liegen dem Gutachterausschuss weitere 22 Kauffälle ein und des selben Bauträgers zu ungewöhnlich niedrigen Preisen von durchschnittlich 710 ¼P² (660 - 725 ¼P²) bei einer Wohnungsgröße von 68 m² vor.

Von den 40 Erstverkäufen von Eigentumswohnungen, die zwischen 1999 und 2003 errichtet worden sind, entfallen 19 auf das Jahr 2000, 12 auf 2001, 4 auf 2002 und 5 auf das Jahr 2003.

Die Spanne der Preise der 40 Kauffälle liegt zwischen 1.060 und 1.920 ¼P² Wohnfläche, im Durchschnitt wurden 1.570 ¼P² Wohnfläche gezahlt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 76 m². Die Spanne reicht von 26 bis 106 m².

Da pro Gemeinde nur durchschnittlich 3,5 Kauffälle registriert wurden, sind die durchschnittlichen Kaufpreisangaben je Gemeinde statistisch nicht ausreichend belegt.

Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2003 Zur Auswertung wurden 5 verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2003 herangezogen.

Ein Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche ist zu vermuten, jedoch ist die Anzahl der Kauffälle für die Ableitung einer

Funktionsgleichung zu gering.

Preisentwicklung

Der mittlere Kaufpreis der 5 Wohnungen lag 2003 bei 1.600 ¼P² Wohnfl. (Spanne 1.290 – 1.920) bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 54 m².

Im Geschäftsjahr 2002 wurden für die 4 veräußerten Wohnungen ein mittlerer Preis von 1.380 ¼P² Wohnfl. (Spanne 1.220 – 1.500) bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 89 m² gezahlt.

Bei den genannten Durchschnittswerten ist die jeweils zugehörige Wohnfläche und die insgesamt niedrige Anzahl der Kauffälle zu beachten.

⇒ Preise für Weiterveräußerungen

Für das Geschäftsjahr 2003 liegen 27 Kauffälle über Weiterveräußerungen von

Eigentumswohnungen der Baujahre 1994 – 1998 vor. Im Mittel wurden 1.140 ¼P² Wohnfl.

gezahlt (Spanne 700 – 1.560) .

Bezogen auf den Preis für Erstverkäufe (siehe oben) liegen die Weiterverkäufe bei 73 %.

Die veräußerten Wohnungen befinden sich in den Gemeinde/ Gemeindeteilen Basdorf, Bernau, Finowfurt, Joachimsthal, Rüdnitz und Zepernick.

Abbildung 21

Weiterveräußerungen von Eigentumswohnungen in Bernau und Ladeburg 2000 - 2003

Jahr der Veräußerung

Bernau (Viehtrift)

Ladeburg (Schäferpfuhl)

Bernau (Barnimer Park) [¼P² Wfl.] [¼P² Wfl.] [¼P² Wfl.]

Erstverkäufe 1996 1.500 - 2.400 - 2.250 - 2.650

1997 1.700 - 2.300 1.850 - 2.000 -

1998 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -

1999 1.450 - 1.600 1.950 - 2.150 -

2000 - 1200 * -

2001 - - -

2000 1400 * 1600 * -

2001 - - 2200 *

2002 - - -

2003 930 - 1.500 - 800 - 1.260

Weiterverkäufe (Baujahre 1995 - 1997)

*: jeweils nur ein Kauffall

⇒ Preise für umgewandelte und sanierte Objekte

Abbildung 22

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in umgewandelten und sanierten Objekten (Geschosswohnungsbau)

Gemeinde - Gemeindeteil

Bernau

- Friedenstal 925 (7) 920 (4) 700 (2) - -

- Sachtelebenstraße - - 895 (13) 980 (1) - -

Eberswalde

- Finow 975 (3) 1.049 (1) - - - -

- Leibnizviertel 830 (17) 820 (71) 790 (4) 805 (1)

- Nordend 980 (2) 980 (1) - - 735 (1)

- Westend 925 (3) 980 (1) - - - -

Kaufpreismittel [¼P² Wohnfl.]

2003 Kaufpreismittel

[¼P² Wohnfl.]

2002 2000

Kaufpreismittel [¼P² Wohnfl.]

2001 Kaufpreismittel

[¼P² Wohnfl.]

In Klammern ist die jeweilige Anzahl der Kauffälle angegeben.

Die angegebenen Verkäufe beziehen sich überwiegend auf 1999 und 2000 sanierte Plattenbauten.

Abhängigkeiten zwischen Wohnungsgröße und Kaufpreis im Untersuchungszeitraum 2001 Zur Auswertung wurden verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2001 herangezogen, wovon 18 Verkäufe in Bernau und 71 Veräußerungen in Eberswalde stattfanden.

Zwischen der Wohnungsgröße und dem Kaufpreis/m² Wohnfläche sind jedoch keine Zusammenhänge zu erkennen. Im Jahr 2001 wurden folglich für große und für kleine umgewandelte Eigentumswohnungen in sanierten Plattenbauten gleiche Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.

Bezüglich der 5 vergleichbaren Kauffälle des Jahres 2002 zeichnet sich eine gleiche Tendenz ab, 2003 ist eine Aussage aufgrund der geringen Datenmenge nicht möglich.

Die gewonnenen Resultate beziehen sich in Bernau auf die Sachtelebenstraße und in Eberswalde auf das Leibnizviertel, da Daten aus weiteren Plattenbausiedlungen in ausreichendem Maße nicht zu Verfügung standen.

Abbildung 23

Kaufpreise 2002 – 2003 von Eigentumswohnungen in umgewandelten und sanierten Objekten (Mehrfamilienhäuser/Altbau)

Gemeinde/ Anzahl

Gemeindeteil der Kauffälle

Durchschnitt Durchschnitt

Biesenthal 1.455 - 1.645 1.555 36 - 75 54 4

Eberswalde 925 - 1.525 1.240 55 - 117 84 11

Gr. Schönebeck 820 45 1

Schönow 1.210 100 1

Wandlitz 1.115 44 - 84 64 2

Preis [¼P² Wfl.] Wohnungsgröße [m²]

Spanne Spanne

⇒ Sanierungskosten

Abbildung 24

Sanierungskosten in Mehrfamilienhäusern aus 2001 - 2003 (Angaben aus Kaufverträgen)

Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser/Altbau

mittlere Kosten [¼P² Wohnfläche]

Sanierungskosten

[¼P² Wohnfläche] 245 - 535 646 - 1.305

420 1.065

⇒ Preise für PKW-Stellplätze

Abbildung 25

Preise für PKW-Stellplätze aus 2000 - 2003

Stellplätze im Freien Stellplätze in Tiefgaragen

Anzahl der Kauffälle 29 5

Kaufpreisspanne [¼6WHOOSODW]@

Kaufpreismittel [¼6WHOOSODW]@

1.000 - 3.830 3.000 - 6.650

2.400 5.210

3.2.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen

Abbildung 26

Umsatzentwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen von 1995 - 2003

Jahr Geldumsatz veräußerte Fläche

[Mio ¼@ [Hektar je Vertrag]

1995 103 3,0 637 6,2

1996 72 2,4 413 6,0

1997 86 1,4 461 5,4

1998 130 3,6 867 6,4

1999 168 3,3 1.299 7,8

2000 155 4,6 638 4,1

2001 153 2,6 1.134 7,5

2002 188 2,0 745 4,0

2003 210 2,7 1.034 4,8

Anzahl der Verträge

Flächenumsatz [Hektar]

Für das Jahr 2003 wurden die folgenden Wertverhältnisse aus den zur Auswertung geeigneten Kauffällen ermittelt.

Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der

[¼P²] [¼P²] Kauffälle

- reines Ackerland 0,05 - 0,50 0,26 45

- reines Grünland 0,12 - 0,33 0,19 8

- Mix (Acker- und Grünland) 0,10 - 0,50 0,21 24

- Acker- und Grünland 0,13 - 0,25 0,18 10

(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz)

- begünstigte Flächen * 0,11 - 1,42 0,57 42

- geplante Nutzung Verkehrsfläche

Radweg 0,32 - 5,00 1,79 9

Autobahn 0,30 - 0,61 0,55 20

Regionalflughafen - 0,72 4

Wasserstraße - 0,23 1

Landwirtschaftliche Grundstücke 2003 Abbildung 27

Begünstigte Agrarlandflächen sind beispielsweise land- und forstwirtschaftliche Flächen, die im Außen- bereich gelegen, für eine außerargrarische Nutzung in Frage kommen. Diese Flächen sind insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt.

Abbildung 28

Bodenrichtwerte und Kaufpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen ab 2002

Amt /

amtsfreie Gemeinde

01.01.2002 01.01.2003 01.01.2004

Ahrensfelde-Blumberg 0,30 0,40

Stadt Bernau - -

Panketal - -

Wandlitz 0,30 0,40

Werneuchen 0,25 0,28

Biesenthal-Barnim 0,20 0,22

Britz-Chorin 0,25 0,24

Stadt Eberswalde - -

Schorfheide

(Groß Schönebeck + Finowfurt) 0,20 + 0,40 0,24 + 0,32

Joachimsthal 0,20 0,26

Oderberg 0,30 0,26 0,30

0,28

0,24 Bodenrichtwert zum Stichtag

[¼P²]

Die Richtwerte aus den Vorjahre gelten gleichermaßen für Acker und Grünland.

Die aktuelle Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.04 beziehen sich auf reine Ackerflächen.

Der Bodenrichtwert für Grünland beträgt zum 01.01.2004 im Landkreis Barnim 0,20 ¼m². Dem Wert lagen 8 Kauffälle zugrunde.

Es konnte keine signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden.

Auch die Annahme, dass größere Flächen zu einem geringeren Preis veräußert werden, lässt sich nicht bestätigen.

3.2.5 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Abbildung 29

Umsatzentwicklung forstwirtschaftlich genutzter Flächen von 1995 - 2003

Jahr Geldsumme

[Mio ¼@

1995 7 0,1 14 2,0

1996 14 0,2 53 3,8

1997 38 1,0 816 21,5

1998 54 1,3 1.517 28,1

1999 66 0,5 277 4,2

2000 41 0,3 177 4,3

2001 94 1,1 808 8,6

2002 65 0,9 793 12,2

2003 62 0,3 330 5,3

veräußerte Fläche [Hektar je Vertrag]

Anzahl der Verträge

Flächenumsatz [Hektar]

Abbildung 30

Art der Nutzung Kaufpreisspanne Kaufpreismittel Anzahl der

[¼P²] [¼P²] Kauffälle

- Waldflächen 0,01 - 0,26 0,10 28

- Waldflächen 0,05 - 0,06 0,05 4

(Erwerb nach Ausgleichsleistungsgesetz)

- begünstigte Flächen ** 0,04 - 0,70 0,27 12

- geplante Nutzung Verkehrsfläche

Autobahn 0,10 - 0,61 0,34 3

Wasserstraße - 0,50 2

**: für begünstigte Waldflächen wird im Mittel das 4- fache des Wertes von reinen Waldflächen gezahlt Forstwirtschaftliche Grundstücke 2003

Begünstigte Agrarlandflächen sind beispielsweise land- und forstwirtschaftliche Flächen, die im Außen- bereich gelegen, für eine außerargrarische Nutzung in Frage kommen. Diese Flächen sind insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt.

Abbildung 31

Kaufpreise forstwirtschaftlich genutzter Flächen 2000 bis 2003

Amt bzw.

amtsfreie Gemeinde

Ahrensfelde-Blumberg - 0,11 * - -

Stadt Bernau 0,20 * - 0,31 * 0,19 *

Biesenthal-Barnim 0,13 0,10 0,26 0,07

Britz-Chorin 0,14 0,14 0,11 0,09

Stadt Eberswalde - - - 0,04 *

Joachimsthal 0,14 0,13 0,13 0,13

Oderberg 0,28 0,11 * 0,20 * -

Panketal - 0,15 * - -

Schorfheide

(Groß Schönebeck + Finowfurt) 0,11 *

Wandlitz 0,14 * 0,13 * 0,32 0,07 *

Werneuchen 0,08 0,08 0,04 * 0,08 *

0,10 + 0,19* 0,09 + 0,11* 0,15 + 0,11*

durchschnittlicher Kaufpreis [¼P²]

2000 2001 2002 2003

* Die Aussagefähigkeit der Angabe ist eingeschränkt, da der Wert jeweils nur aus maximal 2 Kaufpreisen abgeleitet wurde.

Analog den Untersuchungen aus den vorangegangenen Geschäftsjahren konnte keine Unterteilung der Kaufpreise in Anteile für Grund und Boden sowie Aufwuchs erfolgen.

Der vom Gutachterausschuss für forstwirtschaftlich genutzte Flächen (einschl. Aufwuchs) ermittelte durchschnittliche Kaufpreis 2003 beträgt 0,10 ¼P².

Diesem Durchschnittswert liegen 19 Kauffälle zugrunde.

3.2.6 Sonstige und Gemeinbedarfsflächen

Diese Teilmärkte beinhalten folgende Grundstücksarten sonstige Flächen - Abbauland

- Hausgärten, Dauerkleingärten - Lagerplätze

- private Wege u.a.

Gemeinbedarfsflächen - Flächen für Verkehrseinrichtungen - öffentliche Grünanlagen

- Baugrundstücke für den Gemeinbedarf u.a.

Abbildung 32

Umsatzentwicklung sonstiger Flächen von 1996 - 2003

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Anzahl der

Verträge 103 106 107 79 106 241 105 106

Flächenumsatz

[Hektar] 38 122 107 31 37 134 65 287

Geldumsatz

[Mio ¼@ 3,4 3,4 7,0 0,6 0,9 3,9 1,5 2,0

Abbildung 33

Umsatzentwicklung von Gemeinbedarfsflächen 1996 - 2003

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Anzahl der

Verträge 17 16 27 33 58 68 51 62

Flächenumsatz

[Hektar] 5,9 1,2 4,6 5,7 17,5 13,3 7,0 4,2

Geldumsatz

[Mio ¼@ 0,3 0,05 0,2 0,05 0,3 0,6 0,2 0,1