Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung
Kerschhoferweg 27 8010 Graz Email: martin@ozimic.at
An das
Bezirksgericht Graz-West Grieskai 88
8020 Graz
GZ 309 E 69/16k-47
G U T A C H T E N
zur Feststellung des Verkehrswerts der 56/1448 Anteile zu B-LNR 32, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W 7 verbunden ist, dies an der Liegenschaft EZ 350, KG 63105 Gries, an der Adresse Elisabethinergasse 30, 8020 Graz, in der Exekutionssache zu GZ 309 E 69/16k-47 vor dem Bezirksgericht Graz-West.
betreibende Partei: Josef Friedrich Hödl Schützgasse 17 8020 Graz
vertreten durch: Schmid & Horn Rechtsanwälte GmbH Kalchberggasse 6 - 8
8010 Graz
verpflichtete Partei: Kassia Priscilla Lira (Hödl)
c/o Alberico Monteiro Rua do Riachuelo 50050 400 – Boa Vista – Recife/PE Brasilien
105 – Sala 117 Edf. Circulo Catolico
vertreten durch: Mag. Roberta Sollhart, Rechtsanwältin Kaiserfeldgasse 19/2
8010 Graz
wegen: EUR 46.062,26 samt Anhang (Zwangsversteigerung von Liegenschaften)
Graz, 18. Mai 2021
S. 2
Inhaltsverzeichnis
1 ALLGEMEINES ... 3
1.1 AUFTRAG/ZWECK ... 3
1.2 WICHTIGER HINWEIS ... 3
1.3 BEFUNDAUFNAHME ... 5
1.4 BEWERTUNGSSTICHTAG ... 6
1.5 GRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN DER BEWERTUNG ... 6
2 BEFUND ... 7
2.1 GRUNDBUCHSTAND ... 7
2.2 B-BLATT –AUSZUG /EIGENTÜMERIN ... 7
2.3 C-BLATT ... 7
2.4 DIENSTBARKEITEN ... 8
2.5 LASTEN ... 8
2.6 BESONDERES ... 8
2.7 LIEGENSCHAFT ... 8
2.8 FLÄCHENWIDMUNG ... 10
2.9 AUFSCHLIEßUNG ... 11
3 GEBÄUDE ... 12
3.1 BESCHREIBUNG WOHNUNG W7 ... 12
3.2 ZUSTAND DER WOHNUNG ... 13
3.3 ZUBEHÖR –KÜCHE,MÖBEL ... 14
3.4 MIETVERTRÄGE ... 14
3.4.1 Wohnung 7 ... 14
3.4.2 Wohnung 7B ... 15
3.4.3 weiteres Zimmer ... 15
3.5 HAUSVERWALTUNG ... 15
3.6 ENERGIEAUSWEIS... 15
4 GUTACHTEN ... 16
4.1 VERKEHRSWERT ... 16
4.2 VERFAHRENSWAHL/BESONDERHEIT ... 17
4.3 VERGLEICHSWERTVERFAHREN ... 17
4.4 SACHWERTVERFAHREN ... 18
4.4.1 Bodenwert ... 18
4.4.2 Gebäudewert ... 20
4.5 ERMITTLUNG DER NEUHERSTELLUNGSKOSTEN ... 21
4.6 ERTRAGSWERTVERFAHREN ... 21
4.6.1 Miete... 22
4.6.2 Kapitalisierungszinssatz ... 23
4.6.3 Bewirtschaftungskosten ... 23
4.6.4 Betriebskosten ... 23
4.6.5 Außenanlagen ... 23
5 SACHWERT WOHNUNG OHNE MARKTANPASSUNG ... 24
5.1 GRUNDSTÜCKSWERT... 24
5.2 GEBÄUDEWERT/SACHWERT ... 24
6 ERTRAGSWERT WOHNUNG ... 25
7 VERKEHRSWERT ... 26
8 ZUBEHÖR ... 27
S. 3
1 Allgemeines 1.1 Auftrag/Zweck
Entsprechend dem durch das
Bezirksgericht Graz-West Grieskai 88
8020 Graz
erteilten Auftrag, ist der Verkehrswert
der 56/1448 Anteile zu B-LNR 32, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W 7 verbunden ist, dies an der Liegenschaft EZ 350, KG 63105 Gries, an der Adresse Elisabethinergasse 30, 8020 Graz
in der Exekutionssache zu GZ 309 E 69/16k-47 vor dem Bezirksgericht Graz-West zu ermitteln.
1.2 Wichtiger Hinweis
Der Bestand in der Natur weicht vom parifizierten Planstand und somit vom Grundbuchstand erheblich ab. Der mit Baubewilligung der Stadt Graz vom 10.08.1989 zu GZ A 10/3-K II-749/1987-5 bewilligte Bestandsplan des Baumeisters Odo Hutter vom September 1988 weist folgenden Raumbestand auf:
S. 4
Die Wohnung wurde zu 3 Einheiten umgebaut. Die Erschließung von zwei Einheiten erfolgt über den Vorraum, die dritte Einheit wird über den Gang (Allgemeinfläche) erschlossen.
Das, der Wohnung W 8 in der Parifizierung zugewiesene, WC mit 1,53 m² wurde in die bewertungsgegenständliche Wohnung W 7 integriert. Dazu wurde die WC-Türe vom Gang (Allgemeinfläche) verschlossen und die Mauer zwischen dem WC von W 8 und dem WC von W 7 (Bewertungsgegenstand) geöffnet.
Das WC von W 8 wurde zu einer Dusche umgebaut. Weiters wurde zwischen dem WC der W 7 und der Küche der W 7 ein Durchbruch geschaffen und eine Türe eingebaut.
Die WC-Türe der W 8 zum Gang wurde geschlossen.
In das Zimmer mit 23,24 m² wurde ein Bad mit WC eingebaut. Der Zugang zum anschließenden Zimmer wurde geschlossen und in dieses Zimmer wurde ebenfalls ein Bad eingebaut.
Dem Eigentümer der Wohnung W 8 ist keine Vereinbarung über die Nutzung des WC der W 8 durch W 7 bekannt.
Es ist jedenfalls ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Änderungen und Umbauten nicht dem baurechtlichen Konsens entsprechen und der Bewertungsgegenstand auch von dem im Grundbuch intabulierten Bestand laut dem vorliegenden Nutzwertgutachten erheblich abweicht.
S. 5
Skizze:
rot: Neubau gelb: Abbruch
1.3 Befundaufnahme
Die Befundaufnahme und örtliche Besichtigung fanden am 5.2.2021 um 13:00 Uhr im Beisein des Betreibenden und seines rechtsfreundlichen Vertreters, Herrn RA Dr.
Helmut Horn, statt. Anlässlich dieser Befundaufnahme konnte das separat begehbare Zimmer nicht besichtigt werden.
Eine ergänzende Befundaufnahme fand am 17.5.2021 um 15:00 Uhr im Beisein der Vertreterin der verpflichteten Partei, Frau RA Mag. Roberta Sollhart, des Vaters der betreibenden Partei, Herrn Josef Hödl und des rechtsfreundlichen Vertreters der betreibenden Partei, Herrn Mag. Alexander Wippel, statt.
S. 6
1.4 Bewertungsstichtag
Bewertungsstichtag ist der Tag der Befundaufnahme, also der 5.2.2019.
1.5 Grundlagen und Unterlagen der Bewertung
➢ Stabentheiner, LiegenschaftsbewertungsG 1992, BGBl 150/1992
➢ ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung
➢ Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung
➢ Kranewitter, Liegenschaftsbewertung
➢ Vergleichspreissammlung des SV
➢ Erhebungen im Grundbuch und der Urkundensammlung
➢ Unterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie
➢ Grundbuchauszug
➢ Katasterplan/Flächenwidmung
➢ Baubewilligung vom 10.08.1989 zu GZ A 10/3-K II-749/1987-5
➢ Übergabs- und Wohnungseigentumsvertrag
➢ Nutzwertfestsetzung des Magistrat Graz vom 10.2.1989 zu GZ A21/II-KNW- 511/88
➢ Nutzwertgutachten des allgemein gerichtlich beeideten Sachverständigen OAR Hermann Moser vom 8.12.1988
➢ Mitteilungen der Hausverwaltung Immobilien Musker GesmbH, Radetzkystraße 7, 8010 Graz
S. 7
2 Befund
2.1 Grundbuchstand
2.2 B-Blatt – Auszug / Eigentümerin
2.3 C-Blatt
S. 8
2.4 Dienstbarkeiten
Die Liegenschaft ist nicht mit Dienstbarkeiten belastet:
2.5 Lasten
Die Bewertung erfolgt unter Außerachtlassung der intabulierten Geldlasten:
2.6 Besonderes
Für die Liegenschaft wurden Vereinbarungen betreffend die Aufteilung der Betriebskosten, die Benützung der Allgemeinflächen und der Heizkosten getroffen:
2.7 Liegenschaft
Die Liegenschaft mit dem Gebäude an der Adresse Elisabethinergasse 30, 8020 Graz befindet sich im Grazer Bezirk Gries und liegt direkt im Kreuzungsbereich der Elisabethinergasse mit der Ungergasse. Das Gebäude bildet eine Eckverbauung im Kreuzungsbereich der beiden Straßen und fügt sich in die Blockrandbebauung ein. Der Zugang zum Gebäude erfolgt über einen Hauseingang von der Elisabethinergasse direkt vom Öffentlichen Gut. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist über die naheliegenden Bushaltestellen der Grazer Linien gewährleistet.
S. 9 Auszüge aus dem Stadtplan der Stadt Graz, Quelle: Stadt Graz
S. 10 Luftbild, Quelle: google earth
Im unmittelbaren Umfeld der Bewertungsliegenschaft ist diverse kommerzielle Infrastruktur vorhanden.
2.8 Flächenwidmung
Die Liegenschaft im geltenden Flächenwidmungsplan 4.0 der Landeshauptstadt Graz als KG + WA (EA) Kerngebiet + Wohnen Allgemein mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,0 entsprechend der Bebauungsdichteverordnung 1993 ausgewiesen.
S. 11 Flächenwidmungsplan 4.0 der Landeshauptstadt Graz, Quelle: Stadt Graz
2.9 Aufschließung
Am Grundstück sind Anschlüsse für Wasser, Gas und Strom vorhanden. Im Gebäude ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über den öffentlichen Schwemmkanal, die Mehrungsbeseitigung durch die Müllabfuhr der Stadt Graz.
S. 12
3 Gebäude
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt, die Wohnung W 7 befindet sich in einem gemischt genutzten Gebäude (Geschäft und Wohnungen) an der Adresse Elisabethinergasse 30, 8020 Graz.
Das unterkellerte Wohnhaus besteht aus einem Erdgeschoss, 3 Obergeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss. Die innere Erschließung des Objekts erfolgt über ein innen liegendes Treppenhaus mit Steinboden und Steintreppen. Das Treppenhaus ist mit Dispersion gestrichen, die Absturzsicherung ist über ein Gusseisengeländer mit Handlauf aus Holz sichergestellt. Die vertikale Erschließung erfolgt zusätzlich über eine nachträglich eingebaute Personenaufzugsanlage.
Das Gebäude ist wie beschrieben unterkellert, im Keller befindet sich das, der Wohnung zugewiesene, Kellerabteil.
3.1 Beschreibung Wohnung W 7
An der Liegenschaft wurde Wohnungseigentum begründet. Laut dem vorliegenden Nutzwertgutachten weist die Wohnung W 7 im 1. Obergeschoss laut dem Nutzwertgutachten eine Nutzfläche von 56,20 m² auf und bestand ursprünglich aus Vorraum, 2 Zimmer, Küche, Abstellraum, WC und dem Kellerabteil.
Die Wohnung wurde, wie beschrieben, in der Natur zu zwei Kleinwohnungen und einem separaten Zimmer umgebaut. Die Flächen stellen sich wie folgt dar:
Vorraum: 3,58 m²
WC: 1,53 m² (nicht Gegenstand der Parifizierung!) WC: 1,36 m²
Küche: 9,97 m² Zimmer: 23,74 m²
Zimmer: 17,06 m² (nur noch vom Gang begehbar) Summe: 57,24 m²
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Es wird darauf hingewiesen, dass es in der Natur relevante Abweichungen von diesen Flächenangaben geben kann.
Die Wände sind gespachtelt und gestrichen, im Vorraum und in den Sanitärbereichen wurden keramische Fliesen verlegt, in den Zimmern ist PVC verlegt worden. Die Sanitärausstattung ist einfach ausgeführt. Die Wohnung ist mit einfachen Vollbautüren und mit Fenstern aus Kunststoff mit Isolierverglasung und außen liegenden Rollos zur Verdunkelung ausgestattet.
Die Elektrik ist veraltet. Für die drei Einheiten bestehen keine getrennten Zähler, obwohl laut den 2 vorliegenden Mietverträgen pauschale Stromkosten von je 600 KW in der Miete inkludiert sind und der darüber hinausgehende (nicht feststellbare) Stromverbrauch nach tatsächlichem Mehrverbrauch abgerechnet wird.
Zur Warmwasseraufbereitung dient ein elektrischer Boiler.
Es ist keine automatische Heizung vorhanden.
Der Wohnung ist - ein Kellerabteil im Gemeinschaftskeller zugewiesen.
3.2 Zustand der Wohnung
Die Wohnung weist Instandhaltungsrückstau auf. Die Elektrik ist veraltet, Lichtschalter und Steckdosen sind teilweise zu erneuern. Das Mauerwerk im Vorraum weist Feuchtigkeitspuren auf und ist zu sanieren. Die Böden sind instand zu setzen.
Teilweise fehlen die Sockelleisten. Die Malerei in der gesamten Wohnung ist zu erneuern, die keramischen Fliesen sind stark verschmutzt und weisen Mängel und Schäden auf. Der Zustand der Sanitäreinrichtungen ist abgenutzt.
Im Badezimmer zum Innenhof sind Schimmelspuren festzustellen. Die Zarge der Türe zu diesem Badezimmer ist zu erneuern.
Das Badezimmer im Zimmer mit 17,06 m² weist ebenfalls Schimmel auf.
Die Fronten der Küchen sind instand zu setzen bzw bei der Küche im größeren Zimmer zu erneuern. Sowohl die Küchen als auch die Räume der Wohnung sind stark verunreinigt.
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3.3 Zubehör – Küche, Möbel
Die Wohnung ist in allen drei Wohnräumen mit je einer Systemküche als Zubehör ausgestattet. Die Küchen bestehend aus furnierten Ober- und Unterschränken sind mit Spüle, Kühlschrank und je 2 Kochplatten ausgestattet. Die Fronten der Unterschränke der Küche im größeren Zimmer fehlen.
Mitvermietete Einrichtung:
➢ 2 Hochbetten
➢ Wohnlandschaft (Ecke) in Stoff
➢ Couchtisch
➢ Spiegel
➢ Bett
➢ Ledercouch
➢ Rattansessel
➢ Kommode
➢ Esstisch
➢ 2 Stühle
➢ 1 Schreibtischstuhl
➢ Kühl/Gefrierkombination
➢ 3 Systemküchen bestehen aus furnierten Ober- und Unterschränken mit Spüle, Kühlschrank und je 2 Kochplatten
3.4 Mietverträge 3.4.1 Wohnung 7
Die als Wohnung 7 bezeichnete Wohneinheit ist auf Grundlage eines Pauschalmietvertrags vermietet. Der Vertrag wurde beginnend mit 12.09.2019 ohne Befristung geschlossen, die Wohnung war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme vermietet. Es wurden ein pauschaler Mietzins von EUR 410,00 vereinbart. Der pauschale Mietzins beinhaltet Betriebskosten, Heizung, Strom bis zum Verbrauch von 600 KW und eine Möbelmiete sowie alle Abgaben. Es wurde eine Kaution in der Höhe von EUR 300,00 in bar übergeben.
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3.4.2 Wohnung 7B
Die als „Wohnung 7B“ bezeichnete Wohnung war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme zu einem pauschalen Mietzins in der Höhe von EUR 370,00 ohne USt vermietet. Der Vertrag wurde von 4.12.2020 bis 4.2.2021 geschlossen, die Wohnung war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme vermietet. Der pauschale Mietzins beinhaltet Betriebskosten, Heizung, Strom bis zum Verbrauch von 600 KW und eine Möbelmiete sowie alle Abgaben. Es wurde eine Kaution in der Höhe von EUR 300,00 in bar übergeben.
3.4.3 weiteres Zimmer
Das 3. Zimmer war nach Auskunft des Vaters der betreibenden Partei zum Zeitpunkt der ergänzenden Befundaufnahme nicht vermietet sondern wurde nur vorübergehend genutzt. Es liegt kein Mietvertrag vor.
3.5 Hausverwaltung
Von der Hausverwaltung Immobilien Musker GesmbH, Radetzkystraße 7, 8010 Graz wurde folgendes mitgeteilt:
➢ Es gibt keine gemeinsame Heizanlage für das Gebäude.
➢ Das Betriebskostenkonto für die Wohnung Top 7 weist per 07.04.2021 keine Rückstände auf.
➢ Die monatliche Betriebskostenvorschreibung für die Wohnung Top 7 beträgt inklusive Reparaturrücklage und USt EUR 174,39.
➢ Laut der letzten Jahresabrechnung vom 20.08.2020 betrug die Reparaturrücklage zum 31.12.2019 EUR 14.911,15.
➢ Derzeit sind keine größeren Sanierungen geplant.
3.6 Energieausweis
Für die Liegenschaft/das Gebäude liegt kein Energieausweis nach dem Energieausweisvorlagegesetz vor.
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4 Gutachten
4.1 Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Liegenschaftsverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers, für dessen Ermittlung einzig objektive Gesichtspunkte gelten.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist. Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes setzt somit einen Markt mit freier Preisbildung voraus, der den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt unterliegt.
Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren.
Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Gemäß § 3 LBG ist für die Bewertung ein Wertermittlungsverfahren anzuwenden, das dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entspricht.
Diese Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
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Weiters sind nach § 3 LBG all jene Rechte und Lasten zu ermitteln und zu bewerten, die den Wert der zu bewertenden Liegenschaft beeinflussen. Lasten sind nach dem objektiven Nachteil für den belasteten Gegenstand zu bewerten.
4.2 Verfahrenswahl/Besonderheit
Grundsätzlich wird der Verkehrswert der Wohnung aus dem Ertragswertverfahren ermittelt. Zur Plausibilisierung und zur Ableitung der Instandhaltungsaufwendungen wird auch der Sachwert ermittelt.
Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass der Bestand in der Natur, nicht dem Nutzwertgutachten und dem Grundbuchstand entspricht, da die im Befund dargestellten Umbauten und Änderungen vorgenommen wurden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass der baurechtlich bewilligte und der Wohnungseigentumsbegründung entsprechende Konsens für die Wohnung wieder herzustellen ist. Dazu müssten das Gang-WC der Wohnung Top 7 wieder hergestellt werden und die nicht im bewilligten Planstand enthaltenen Bäder/WC´s in den beiden Zimmern rückgebaut werden. Eine andere Lösung wäre die allenfalls notwendige baurechtliche Bewilligung der vorgenommenen baulichen Änderungen zu erwirken und die Richtigstellung des Wohnungseigentums durchzuführen.
4.3 Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Wohnungen abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Preise müssen jedoch Wohnungen betreffen, die mit dem Bewertungsgegenstand hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie das zu bewertende Objekt.
Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten oder zum Beispiel Arrondierungskäufe.
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Es liegen sodann 2 Variablen, in Gestalt des Kaufpreises und des Kaufzeitpunktes, vor. Mit der Regressionsanalyse wird nun untersucht, welcher funktionale Zusammenhang zwischen den beiden Variablen Kaufpreis und Kaufzeitpunkt besteht.
Dieser Zusammenhang lässt sich mathematisch über den Korrelationskoeffizienten und die Steigung einer Geraden darstellen. Besteht zusätzlich ein linearer Zusammenhang, so wird von einer linearen Regression gesprochen und die Abhängigkeit des Kaufpreises vom Kaufzeitpunkt kann mit Hilfe der Gleichung einer Geraden y = kx + d berechnet werden.
Mit der Geradengleichung kann der Zielpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt, im gegenständlichen Fall zum Bewertungsstichtag, ermittelt bzw. prognostiziert werden.
4.4 Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Bauwert der Außenanlagen bestimmt.
4.4.1 Bodenwert
Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche.
Darunter sind zu verstehen:
− die allgemeine und besondere Lage,
− der Erschließungszustand und die Erschließungskosten,
− die Grundstücksform und die –gestalt,
− eine bereits vorhandene Bebauung,
− Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten,
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− die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw.
Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen.
Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten oder zum Beispiel Arrondierungskäufe.
Es liegen sodann 2 Variablen, in Gestalt des Kaufpreises und des Kaufzeitpunktes, vor. Mit der Regressionsanalyse wird nun untersucht, welcher funktionale Zusammenhang zwischen den beiden Variablen Kaufpreis und Kaufzeitpunkt besteht.
Dieser Zusammenhang lässt sich mathematisch über den Korrelationskoeffizienten und die Steigung einer Geraden darstellen. Besteht zusätzlich ein linearer Zusammenhang, so wird von einer linearen Regression gesprochen und die Abhängigkeit des Kaufpreises vom Kaufzeitpunkt kann mit Hilfe der Gleichung einer Geraden y = kx + d berechnet werden.
Folgende Vergleichswerte konnten für die Liegenschaft erhoben werden, wobei die Bodenwerte mit einem jährlichen Entwicklungsfaktor von 5,00 % entsprechend der Analyse der ZT Datenforum eGen berechnet wurden. Die Analyse der Werte ergibt nach Valorisierung und Bereinigung der jeweiligen Bebauungsdichte einen Vergleichswert von EUR 1.258,00 je m² Grund und Boden. An die, in der Natur realisierte, Bebauungsdichte von rund 3,65 angepasst, errechnet sich ein Bodenwert von gerundet EUR 1.770,00/ je m².
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4.4.2 Gebäudewert
Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes und der Außenanlagen sind die Herstellungskosten oder Neubaukosten, die zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages aufzuwenden sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt in derselben Bauart, Bauweise, derselben Größe und Ausstattung an derselben Stelle zu errichten.
Der Neubauwert des Gebäudes berechnet sich anhand der Richtpreise je m² WNF.
Die Ermittlung der Herstellungskosten erfolgt unter Berücksichtigung des Ausstattungsstandards des bewertungsgegenständlichen Objekts. Dieser Ausstattungsstandard ist hinsichtlich seiner wertbestimmenden Faktoren (Fassade, Fenster, Dächer, Sanitäreinrichtungen, Bodenbeläge, Elektroinstallationen, Innentüren, Heizung, Bekleidung der Nassräume) für das bewertungsgegenständliche Objekt auf Basis der bekannten konstruktiven Merkmale und der Ausstattung zu beurteilen.
Der Neubauwert wird durch die Alterswertminderung reduziert, in der die Wertminderung infolge Alters und allfälliger Baugebrechen, sowie Bau- und Instandhaltungsmängel Berücksichtigung finden. Baumängel bzw. –schäden werden, soweit möglich, mit den Schadenbeseitigungskosten angesetzt. Für das gegenständliche Objekt ist aufgrund der Bauausführung und der Nutzung grundsätzlich von einer technischen Nutzungsdauer von 70 Jahren auszugehen. Bei der Befundaufnahme hat sich dazu gezeigt, dass für das Objekt aufgrund des Allgemeinzustandes und der Erhaltungsqualität sowie Instandhaltungsmaßnahmen
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von einer Restnutzungsdauer im Ausmaß von 30 Jahren bei entsprechender Instandhaltung auszugehen ist.
Der zum Stichtag herrschende Bauzustand wird durch die im Rahmen der Alterswertminderung erfasste Wertminderung wird in Verbindung der Wertminderung nach HEIDECK nach Schulnoten von 1 = neuwertig bis 5 = abbruchreif als gemeinsame technische Wertminderung in Abzug gebracht (siehe dazu auch bei Bienert/Funk, Immobilienbewertung in Österreich, ÖVI, 300 ff).
Zusätzlich ist die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, wie etwa eine veraltete Bauweise, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung, die also alle Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes vermindern. Dazu gehört insbesondere auch der verlorene Bauaufwand, der im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft nicht abgegolten wird.
Dabei festzuhalten, dass das Gutachten auf Grundlage einer eingehenden persönlichen Befundaufnahme erstellt wird, dennoch kann es nicht ausgeschlossen werden, dass auch objektive Mängel oder Schäden nicht erkennbar sind.
4.5 Ermittlung der Neuherstellungskosten
Die Herstellungskosten für Bauwerke werden aus den, in Kranewitter, Seite 305 dargestellten Richtwerten, entsprechend der Erhebung der Sachverständigen- Bürogemeinschaft Orlainsky/Steppan abgeleitet. Dabei werden die Kosten inklusive Umsatzsteuer anhand der Ausstattung und Bauweise in die Kategorien „einfach“,
„normal“, „gehoben“ und hochwertig unterteilt. Die Zuordnung der Eigenschaften eines Gebäudes zu den jeweiligen Einstufungen erfolgt anhand der konstruktiven Kriterien, der Dachqualität, der Fassade, der Fenster und Türen, der Elektrik, der Heizung, der Sanitärausstattung und der Oberflächenbeläge. Da das Ergebnis die Marktsituation für das Jahr 2016 abbildet, wird der Wert anhand des Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag umgerechnet. Die Veränderungsrate beträgt rund 14,00 %.
4.6 Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert der Liegenschaft aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, dem Ertragswert des Gebäudes
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sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. Dabei werden die nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden Reinerträge über die Restnutzungsdauer zu einem angemessenen Zinssatz kapitalisiert. Der Reinertrag errechnet sich durch Abzug der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Betrieb, Verwaltung, Leerstehung etc.) vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag. Der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten sind mit dem marktüblichen Niveau zu verproben. Weicht der tatsächliche Wert vom Marktwert erheblich ab, so sind Erträge vergleichbarer Objekte oder allgemein statistisch anerkannte Daten für die Ertragswertermittlung heranzuziehen.
4.6.1 Miete
Der über die Nutzungsdauer zu erwartende Rohertrag wird über die Mieteinnahmen erzielt. Die tatsächlich erzielte Miete errechnet sich aufgrund der pauschalen Mietvereinbarung wie folgt:
Die vermieteten Einheiten des Bewertungsgegenstandes entsprechen Wohnungen der Kategorie C. Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, vor dem 9.5.1945 geschaffen wurde und dem Vollanwendungsbereich des MRG – Mietrechtsgesetz unterliegt, gelangt für Verträge über die Vermietung von Wohnungen der Kategorie A, B, C oder D ab dem 1.3.1994 grundsätzlich der Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen zur Anwendung. Für die gegenständlichen Einheiten der Kategorie C wären daher Abschläge auf den mit EUR 8,02 festgesetzten Richtwert für die Steiermark vorzunehmen, sodass sich ein Wert von EUR 4,41 je m² WNF und Monat exklusive USt. errechnen würde.
Erhebungen am Markt und das Immobilienangebot zeigen jedoch, dass für vergleichbare Wohnungen (Lage, Ausstattung und Größe) im Umfeld der Bewertungsliegenschaft erheblich höhere Mieteinnahmen erzielt werden, was auch durch die vorliegenden Verträge dokumentiert wird, sodass, diesem Umstand Rechnung tragend, im Ertragswertverfahren der Richtwert von EUR 8,02 je m² WNF und Monat exklusive USt. zur Bewertung herangezogen wird.
S. 23
4.6.2 Kapitalisierungszinssatz
Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht.
Der Kapitalisierungszinssatz wird aufgrund der Lage und Ausstattung bzw der Wohnqualität mit 3,00 % angesetzt.
4.6.3 Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten, das sind die Aufwendungen für die nicht in den Betriebskosten abgedeckten Aufwendungen der Verwaltung (eigene Buchhaltung) Leerstand und Instandsetzung/Instandhaltung.
4.6.4 Betriebskosten
Die Betriebskosten nach MRG bleiben dabei unberücksichtigt, da diese von den Mietern bezahlt werden und daher aus Ertragssicht nicht relevant sind.
4.6.5 Außenanlagen
Der Wert der Außenanlagen ist den baulichen Anlagen der Liegenschaft hinzuzurechnen. Für Außenanlagen üblichen Umfangs und üblicher Qualität hat sich in der Liegenschaftsbewertung die Ermittlung des Herstellungswertes der Außenanlagen nach sachverständigen Erfahrungssätzen bewährt, weil der Wert der Außenanlagen im Vergleich zu den Gebäudewerten meist von untergeordneter Rolle ist. Zur Wertermittlung der Außenanlage wird daher ein pauschaler Prozentsatz des Gebäudewertes herangezogen. Da im vorliegenden Fall keine Außenanlagen als Zubehör zugeordnet sind bleibt diese Position in der Bewertung außer Ansatz.
hochwertig sehr gut gut mäßig
Wohnliegenschaft 1,0-3,0% 2,0-4,0% 3,0-5,0% 3,5-5,5%
Büroliegenschaft 3,0-5,5% 4,0-6,0% 4,5-6,5% 5,0-7,0%
Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0% 4,5-6,5% 5,0-7,0% 5,5-7,5%
Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5% 5,0-8,0% 5,5-8,5% 6,0-9,0%
Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,0-8,0% 5,5-8,5% 6,0-9,0% 6,5-9,5%
Industrieliegenschaft 5,0-9,0% 5,5-9,5% 6,0-10,05 6,5-10,5%
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften
Lage
1,5-3,0%
Liegenschaftsart
S. 24
5 Sachwert Wohnung ohne Marktanpassung 5.1 Grundstückswert
5.2 Gebäudewert/Sachwert
EZ/KG GST-NR m² FLÄWI Preis je m² Bodenwert
EZ 350, KG 63105 Gries 567 573 KG-WA 2,0 1 770,00 1 014 210,00
Zwischensumme 1 014 210,00
39 223,59 Bodenwert
Bodenwert anteilig nach Nutzwerten 56/1448
1 800,00
0,00% 0,00
0,00% 0,00
0,00% 1 800,00
1 800,00
17,00% 306,00
2 106,00 Neuherstellungskosten Wohnhaus inklusive 20,00 % Ust
NHK je m² Nettogrundfläche 2016 Aufwertung Kleinbauten Mehrkosten Lage/Zufahrt/Grüdnung Abwertungen Eigenleistung/Minderqualität
Zwischensumme
Valorisierung zum Bewertungsstichtag Zwischenwert
Wohnung Fläche NHK/m² Summe AWM
Top W 7 56,20 2 106,00 118 357,20 57,14% 50 724,51
Zwischensumme 50 724,51
Summe Gebäudewerte 50 724,51
Instandhaltung HEIDECK 3 -9 216,64
Gebäudewert 41 507,87
Gebäudewert
Bodenwert 39 223,59
Gebäudewert 41 507,87
Sachwert 80 731,46
Sachwert
S. 25
6 Ertragswert Wohnung
Bodenwert 39 223,59
Bodenwertverzinsung 3,00%
Restnutzungsdauer Jahre 30,00
Kapitalisierungszinssatz 3,00%
Vervielfältiger 19,60044
Ertragswertverfahren Grundlagen
Fläche Miete
Miete monatlich 56,20 8,02 450,72
Summe Mieteinnahme per anno 5 408,69
Jahresrohertrag 5 408,69
Bewirtschaftungskosten Leerstehung 4,00% -216,35
Verwaltung 1,00% -54,09
Instandhaltung 0,75% -887,68
Jahreseinertrag 4 250,57
Bodenwertverzinsung -1 176,71
Gebäudereinertrag 3 073,87
Vervielfältiger 19,60044
Zwischensumme 60 249,15
anteiliger Bodenwert 39 223,59
Zwischensumme 99 472,74
Instandhaltung -9 216,64
Zwischensumme 90 256,09
Ertragsobjekte
S. 26
7 Verkehrswert
Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft ist es notwendig eine Überprüfung der Marktverhältnisse gemäß § 7 LBG vorzunehmen. Im Ertragswertverfahren werden grundsätzlich sämtliche wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt, sodass aus diesem Titel kein weiterer Abschlag durchzuführen ist.
Im gegenständlichen Verfahren ist jedoch durch die im Befund dargestellten rechtlichen Unsicherheiten betreffend die Abweichungen durch Umbauten vom bewilligten Planstand und die Abweichungen vom Nutzwertgutachten sowie die Inanspruchnahme eines fremden Gang-WC´s eine eingeschränkte Marktgängigkeit gegeben. Die Marktgängigkeit ist daher aus diesem Titel eingeschränkt und es wird aus der Erfahrung und der Marktanpassungstabelle nach Kainz ein Abschlag auf den Ertragswert in der Höhe von 25,00 % durchgeführt.
Der Verkehrswert der 56/1448 Anteile zu B-LNR 32, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W 7 verbunden ist, dies an der Liegenschaft EZ 350, KG 63105 Gries, an der Adresse Elisabethinergasse 30, 8020 Graz, in der Exekutionssache zu GZ 309 E 69/16k-47 vor dem Bezirksgericht Graz-West, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet:
Aufgrund der aktuellen außergewöhnlichen Verhältnisse durch die Covid-19- Maßnahmen, lassen sich unverhältnismäßige Veränderungen der allgemeinen Wirtschaftssituation und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt nicht einschätzen. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass der Verkehrswert daher als Stichtagswert zum Bewertungsstichtag seine Gültigkeit hat, da die künftige, langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes durch die Folgen der Covid-19 Krise derzeit nicht absehbar ist und nicht abgebildet werden kann.
Zwischenwert 90 256,09
Marktanpassung -25% -22 564,02
Verkehrswert Ertragswert 67 692,07
Ertragswert
EUR 68.000,00
S. 27
8 Zubehör
Die Wohnung ist in allen 3 Einheiten mit je einer Systemküche als Zubehör ausgestattet. Die Küchen bestehen aus furnierten Ober- und Unterschränken und sind mit Spüle, Kühlschrank und je 2 Kochplatten ausgestattet. Die Fronten der Unterschränke der Küche im größeren Zimmer fehlen.
Der Wert des Zubehörs beträgt gerundet: EUR 500,00
Graz, am 18. Mai 2021
Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige:
Dr. Martin Ozimic
