Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft
Analyse der 50 teuersten, Wiener Bürohaus-Asset-Deals der letzten 10 Jahre
Verfasst von: Mag. Alexander Edelhauser LL.M.
Betreut von: Mag. Christoph Kothbauer
Einreichdatum: 30. März 2009
Ich versichere:
• dass ich die Diplomarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe.
• dass ich dieses Diplomarbeitsthema bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe.
__________________ _________________________
Datum Unterschrift
Widmung
Diese Arbeit ist meiner Familie gewidmet.
Meiner Mutter Glynis, meinem Vater Hans und meinem Bruder Philipp sowie ganz besonders derjenigen Person, die an gegenständlichem Studium und den vielen Stunden, die es verschlang, am meisten gelitten hat, meiner Freundin Karin, ohne deren Nachsehen ich das Studium kaum beendet hätte.
Vielen, vielen Dank!
Kurzfassung
Titel Analyse der 50 teuersten, Wiener Bürohaus-Asset-Deals der letzten 10 Jahre
Inhalt Die Kaufverträge der 50 teuersten, Wiener Bürohaus-Asset- Deals der letzten 10 Jahre wurden mit dem Ziel untersucht, ihre gängigsten Formulierungen herauszuarbeiten. Dabei wurden jene Bestimmungen, die in zumindest 50 % der untersuchten Verträge enthalten waren, miteinander verglichen und ein Standardvertrag in einer wissenschaftlich nachvollziehbaren Art und Weise erarbeitet.
Hintergrund Eingebettet in den wissenschaftstheoretischen Kontext bildet diese Diplomarbeit die Basis für weitere rechtsvergleichende Analysen sowie neue Denkanstöße zur Methodik der Vertragsvergleichung. Für die Praxis bietet sie den Vertragsverfassern eine Entscheidungshilfe für die Fragen, welche Vertragsbestimmung er in seinem Vertrag zu inkludieren und wie er diese auszuformulieren hat.
Hypothese Hypothese der Diplomarbeit ist die wissenschaftliche Annahme, dass sich aus den 50 teuersten Liegenschafts- kaufverträgen der letzten 10 Jahre, die Wiener Liegenschaften mit Bürohausbestand zum Kaufgegenstand haben, mittels den Methoden der Rechtsvergleichung ein Standardvertrag in wissenschaftlich nachvollziehbarer Art und Weise ableiten lässt, dessen Vertragsbestimmungen den heutigen Regeln der Kunst entsprechen.
Methode u. Belege Für die Untersuchung wurden der Analyseaufbau und die Analyseregeln der Rechtsvergleichung sowie deren deskriptive, begrifflich-dogmatische und rechtlich-funktionale Methoden analog angewandt.
These Die Ableitung eines Standardvertrags ist möglich und dessen gängigsten Formulierungen samt Verweis auf die Häufigkeit der Vertragsbestimmung in den untersuchten Verträgen sowie die gesetzliche Regel, auf die sich die jeweilige Vertragsbestimmung bezieht, finden sich in dieser Diplomarbeit zusammengefasst.
Schlagwortkatalog Liegenschaftskaufvertrag, Kaufvertrag, Bürohaus, gängigste Formulierungen, Standardvertrag
Abstract
Title Analysis of the 50 most expensive real estate deals of Viennese office buildings in the past 10 years
Topic The contracts of the 50 most expensive real estate deals of Viennese office buildings in the past 10 years have been analysed as to their prevailing wording. In this analysis those provisions which were included in at least 50 % of the analysed contracts were compared with each other and a standard contract was developed through an academic comprehensible method.
Background Imbedded in the academic-theoretical context this analysis forms the basis for further analyses in the field of comparative law as well as new impulses comparison methods of contracts.
In praxis the analysis provides support for the drafting and wording of as well as for the decision which provisions are to be included in contracts.
Hypothesis The hypothesis of this analysis is the assumption that a contract, which complies with today’s accepted standards, can be deduced from the contracts of the 50 most expensive real estate deals of Viennese office buildings in the past 10 years through an academic comprehensible method.
Methode This analysis follows the design and the rules of an analysis in the field of comparative law as well as applying the descriptive, the conceptional-dogmatic and the legal- functional method which are used in comparative law.
These The deduction of a contract, which complies with today’s accepted standards, is possible and its prevailing wording together with the rate of usage as well as the legal basis on which the provisions were included into the contracts were outlined in this analysis.
Keywords contract, asset deal, real estate, office building, prevailing wording, accepted standards
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung ... 1
2. Grundlagen der Untersuchung ... 5
2.1. Angewandte Methoden ... 5
2.2. Die rechtliche Ausgangssituation ... 11
2.2.1. Grundlagen eines Vertragsabschlusses ... 11
2.2.2. Fehlerhafte Willenserklärungen und Vertragsauslegung ... 12
2.2.3. Leistungsstörungen ... 13
3. Die Vertragsbestimmungen ... 19
4. Analyse der Vertragsbestimmungen ... 25
Ad. 1. Vertragsparteien ... 25
Ad. 4. Kaufgegenstand ... 27
Ad. 4.1. Eigentumsrecht ... 27
Ad. 4.2. Grundbuchsauszug ... 30
Ad. 4.3. Beschreibung Kaufgegenstand ... 32
Ad. 4.2. Umsatzsteuer ... 35
Ad. 4.2.1. USt-Optierung ... 35
Ad. 4.2.2. USt-Überrechnung ... 37
Ad. 4.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung ... 40
4.3.1. Kaufpreisfälligkeit ... 46
4.3.2. Aus – bzw. Bezahlungsvoraussetzungen ... 49
Ad. 4.4. Zahlung der Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr ... 52
Ad. 5. Kaufabrede ... 54
Ad. 6. Übergabe und Übernahme ... 56
Ad. 6.1. Stichtag des Gefahrenübergangs ... 56
Ad. 6.3. Verrechnung ... 59
Ad. 6.3.1. Stichtag des Nutzen- & Lastenübergangs ... 59
Ad. 6.3.2. Periodengerechte Zuordnung von Zahlungsströmen ... 61
Ad. 7. Gewährleistung ... 63
Ad. 7.1. Käuferinformationen / Due Diligence ... 65
Ad. 7.4. Gewähr betreffend die Liegenschaft ... 68
Ad. 7.4.2. Ausmaß der Liegenschaft ... 68
Ad. 7.4.4. Bücherliche und außerbücherliche Lasten ... 70
Ad. 7.4.4.1. Gewähr betreffend Lasten ... 70
Ad. 7.4.4. Kontaminierung ... 72
Ad. 7.4.4.1. Gewähr betreffend Kontaminierung ... 72
Ad. 7.5. Gewähr betreffend das Bauwerk ... 74
Ad. 7.5.1. Zustand des Bauwerks ... 74
Ad. 7.5.2. Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften ... 76
Ad. 7.7. Gewähr betreffend gerichtlicher oder behördlicher Verfahren ... 79
Ad. 7.8. Gewähr betreffend Verträge ... 83
Ad. 7.8.3. Vertragsübernahme... 83
Ad. 7.9. Gewähr betreffend die Versicherung ... 86
Ad. 11. Erklärungen für behördliche Genehmigungen des Kaufvertrages ... 90
Ad. 14. Aufsandungserklärung ... 94
Ad. 17. Kostenallokation ... 97
Ad. 17.1. Kosten der Kaufvertragsabwicklung ... 97
Ad. 17.2. Beratungskosten ... 100
Ad. 18. Verbücherung ... 102
Ad. 18.1. Auftrag und Vollmacht ... 102
Ad. 19. Schlussbestimmungen ... 106
Ad. 19.1. Anfechtungsverzicht ... 106
Ad. 19.3. Schriftformgebot ... 109
Ad. 19.4. Nebenabreden ... 112
Ad. 19.5. Salvatorische Klausel ... 113
Ad. 19.10. Ausfertigungen ... 117
Ad. 20. Unterschrift ... 119
5. Der Standardvertrag ... 121
1. Kaufgegenstand ... 121
3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung ... 122
3.1. Kaufpreisfälligkeit ... 123
3.2. Aus – bzw. Bezahlungsvoraussetzungen ... 124
3.3. Zahlung der Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr ... 124
4. Kaufabrede ... 125
5. Übergabe und Übernahme ... 126
6. Verrechnung ... 126
7. Gewährleistung ... 127
7.1. Käuferinformationen / Due Diligence ... 127
7.2. Gewähr betreffend das Ausmaß der Liegenschaft ... 127
7.3. Gewähr betreffend die bücherliche und außerbücherliche Lasten ... 127
7.4. Gewähr betreffend die Kontaminierung ... 128
7.5. Gewähr betreffend den Zustand des Bauwerks ... 128
7.6. Gewähr betreffend die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften ... 129
7.7. Gewähr betreffend gerichtlicher oder behördlicher Verfahren ... 129
7.8. Gewähr betreffend Verträge ... 130
7.9. Gewähr betreffend die Versicherung... 130
8. Erklärungen für behördliche Genehmigungen des Kaufvertrages ... 131
9. Aufsandungserklärung ... 131
10. Kostenallokation... 132
11. Verbücherung ... 132
12. Schlussbestimmungen ... 133
12.1. Anfechtungsverzicht ... 133
12.2. Schriftformgebot ... 133
12.3. Nebenabreden ... 133
12.4. Salvatorische Klausel ... 134
12.5. Ausfertigungen ... 135
13. Unterschriften ... 135
6. Executive Summary (deutsch) ... 137
7. Executive Summary (englisch) ... 142
8. Abkürzungsverzeichnis ... 147
9. Literaturverzeichnis ... 149
1. Einleitung
Diese Diplomarbeit untersucht die Frage, wie Vertragsbestimmungen von Liegenschaftskaufverträgen formuliert zu sein haben, um den heutigen Regeln der Kunst zu entsprechen.
Wissenschaftliche Annahme hierbei ist, dass sich aus den 50 teuersten Liegenschaftskaufverträgen der letzten 10 Jahre über Wiener Liegenschaften mit Bürohausbestand, ein Standardvertrag ableiten lässt, dessen Vertragsbestimmungen den heutigen Regeln der Kunst entsprechen.
Ziel dieser Diplomarbeit ist es daher, mittels Methoden der Rechtsvergleichung aus den 50 analysierten Verträgen in nachvollziehbarer Art und Weise einen aktuellen Standardvertrag zu erarbeiten.
Hierzu wurde in der Untersuchung zunächst herausgearbeitet:
(1) Welche Vertragsbestimmungen in den untersuchten Verträge enthalten sind,
(2) wie viel Prozent der untersuchten Verträge die jeweilige Vertragsbestimmung enthalten,
(3) auf Basis welcher gesetzlichen Bestimmung die Vertragsbestimmung notwendiger Vertragsbestandteil ist bzw. was ohne vertraglicher Regelung für die Vertragsparteien gelten würde,
(4) welche Unterschiede in der Formulierung der Vertragsbestimmungen bestehen, (5) wie viel Prozent der untersuchten Kaufverträge die jeweilige Formulierung
enthalten,
(6) welche dieser Formulierung, die in den untersuchten Kaufverträgen gängigste ist, um aus diesen Erkenntnissen Schlussfolgerungen darauf zu ziehen,
(1) wie die Formulierung der jeweiligen Vertragsbestimmung zusammengesetzt sein muss, um als gängigste Formulierung zu gelten und
(2) wie ein Liegenschaftskaufvertrag ausgestaltet sein muss, um als Standardvertrag angesehen werden zu können.
Aus den Ergebnissen und Schlussfolgerungen zu obigen Fragestellungen ergibt sich der praktische Nutzen der Diplomarbeit für die Erstellung von Liegenschaftskaufverträgen.
Sie bietet den Vertragsverfassern eine Entscheidungshilfe für die Fragen, welche Vertragsbestimmung er in seinen Vertrag zu inkludieren und wie er diese auszuformulieren hat.
Eingebettet in den wissenschaftstheoretischen Kontext bildet diese Arbeit die Basis für weitere rechtsvergleichende Analysen dieser Verträge sowie neue Denkanstöße zur Methodik der Vertragsvergleichung.
Als methodische Ansätze der Untersuchung wurden die Methoden der Rechtsvergleichung teils analog angewandt. Diese Methoden und die Form ihrer Anwendung werden im nächsten Kapitel ausführlich dargestellt.
Die Vertragsgestaltung folgender Liegenschaftskaufverträge bildet den Untersuchungsgegenstand:
TZ Grundbuch Postleitzahl Kaufpreis in EUR 1. 8371/2004 01006 1030 119.500.000 2. 4105/07 01010 1070 81.000.000 3. 9407/01 01006 1030 52.663.170 4. 8293/08 01011 1040 49.750.000 5. 4909/07 01657 1020 47.880.000 6. 12209/00 01004 1010 46.834.010 7. 7677/06 01004 1010 44.337.260 8. 3829/2003 01010 1070 39.450.000
9. 213/07 01657 1020 37.112.000
10. 7675/06 01006 1030 29.709.490 11. 1841/2007 01002 1090 29.700.000 12. 2844/06 01004 1010 29.000.000 13. 9114/98 01006 1030 27.979.040 14. 5966/07 01004 1010 27.000.000 15. 1038/05 01004 1010 26.350.000 16. 2167/07 01102 1100 26.000.000 17. 8577/03 01004 1010 25.200.000 18. 12110/2003 01009 1060 25.150.000 19. 13457/06 01004 1010 25.000.000 20. 1811/05 01004 1010 24.200.000 21. 3186/01 01301 1120 23.499.120 22. 9991/2005 01009 1060 22.705.000 23. 1924/01 01004 1010 22.165.210 24. 6834/07 01006 1030 22.050.000 25. 4334/01 01658 1220 21.075.120
26. 1514/06 01004 1010 20.455.000
27. 660/08 01004 1010 20.000.000
28. 7040/00 01004 1010 19.985.030 29. 11873/02 01004 1010 19.888.390 30. 5049/08 01657 1020 18.972.000 31. 6555/05 01004 1010 18.700.000
32. 79/08 01657 1020 18.000.000
33. 988/2004 01002 1090 17.300.000 34. 6781/98 01004 1010 17.078.120 35. 68/2005 01620 1200 17.000.000 36. 9490/06 01004 1010 16.977.820
37. 269/08 01657 1020 16.920.000
38. 5599/98 01503 1190 16.896.430 39. 2414/03 01006 1030 16.000.000 40. 4376/2005 01620 1200 14.730.000 41. 6870/2007 01009 1060 14.500.000
42. 694/03 01657 1020 14.400.000
43. 808/2001 01010 1070 13.764.240 44. 8884/07 01011 1040 13.700.000 45. 4345/07 01004 1010 13.600.000 46. 9489/06 01004 1010 13.534.090 47. 8989/03 01004 1010 13.510.000 48. 6787/98 01006 1030 13.444.470
49. 515/07 01657 1020 13.104.100
50. 1530/08 01657 1140 13.100.000
Ausgewählt wurden diese Liegenschaftskaufverträge, weil ihnen derselben Transaktionstypus, nämlich ein Asset-Deal, sowie dieselbe Bebauung, nämlich ein Bürohausbestand, zugrunde liegen und sie die 50 teuersten Wiener Asset Deals der letzten 10 Jahre sind, die in der grundbücherlichen Urkundensammlung zugänglich waren. Aus diesem Grund konnten die heute bei Bürohausliegenschaften wohl gängigeren Share-Deals auch nicht untersucht werden, da es nicht möglich war eine repräsentative Anzahl derartiger Verträge von verschiedenen Vertragsverfassern zu erhalten.
Im nachfolgenden Kapitel werden, wie bereits angekündigt,
(1) die zur Vertragsvergleichung analog angewandten Methoden der Rechtsvergleichung und
(2) die für das Verständnis der in anderen Bereichen spezialisierten Leser notwendigen rechtlichen Grundlagen erörtert.
Danach folgt im 3. Kapitel die Darstellung der in Liegenschaftskaufverträgen enthaltenen Vertragsbestimmungen samt ihrer Häufigkeit in den untersuchten Verträgen.
Im 4. Kapitel werden die Formulierungen jener Vertragsbestimmungen verglichen, die zumindest in 50 % der Verträge vereinbart wurden, und so Schlussfolgerungen auf die heute gängigste Formulierung gezogen.
Die einzelnen Vertragsbestimmungen werden jeweils nach dem gleichen, folgenden Muster besprochen:
(1) Vorangestellt wird die Schlussfolgerung, welche Formulierung den heutigen Regeln der Kunst entspricht, um dem Leser einen Anhaltspunkt darüber zu geben, was nachfolgend analysiert wurde und ihm so die Möglichkeit zu bieten, die Analyse leichter nachvollziehen zu können.
(2) Die Häufigkeit der Vereinbarung der untersuchten Vertragsbestimmung in den untersuchten Verträgen wird festgestellt.
(3) Die gesetzliche Grundlage der einzelnen Vertragsbestimmung wird erläutert.
(4) Die Unterschiede der in den Verträgen zu findenden Formulierungen werden dargestellt.
Abgerundet wird die Arbeit mit einer Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache sowie den üblichen Abkürzungs- und Literaturverweisen.
2. Grundlagen der Untersuchung 2.1. Angewandte Methoden
In der Untersuchung wurde die Formulierung der Vertragsbestimmungen nach teils analog angewandten Methoden der Rechtsvergleichung wertfrei miteinander verglichen.
Analog konnten diese Methoden nur deshalb angewandt werden, da der Untersuchungsgegenstand ein verschiedener war. Anstatt von Rechtsnormen wurden Vertragsbestimmungen untersucht. Sie waren aber auf den andersartigen Untersuchungsgegenstand von ihrer Methodik her ohne größere Unterschiede übertragbar.
Weiters folgt die Diplomarbeit auch den Theorien der Rechtsvergleichung bezüglich des Untersuchungsablaufes. Nach Constantinesco durchläuft der Prozess der Vergleichung drei von einander zu unterscheidende Phasen, die in der Untersuchung eingehalten wurden1.
Phase 1: Feststellen
Die erste Stufe hat die genaue Kenntnis der zu vergleichenden Rechtsnormen zum Gegenstand2. Um dies auch methodologisch korrekt zu erreichen wurden ebenfalls von Constantinesco folgende fünf Regeln aufgestellt3:
1. Regel
„Hiernach soll das zu vergleichende Element nicht nach dem Gesetzestext, sondern nach der Auslegung, die es durch die Rechtsprechung erfährt, beurteilt werden4.“ „Die Bedeutung jeder einzelnen Rechtsnorm ist erst aus Text und „Mitgemeintem“
aufzuspüren.5“ Dem sogenannten „law in action“6. Für den etwas anderen Untersuchungsgegenstand, nämlich der Vertragsbestimmung anstatt der ausländischen
1 Vgl. Pommer (2006): S. 109.
2 Vgl. Ebert (1978): S. 154; Pommer (2006): S. 109.
3 Vgl. Pommer (2006): S. 110.
4 Pommer (2006): S. 109.
5 Ebert (1978): S. 23.
6 Vgl. Ebert (1978): S. 23.
Rechtsnorm, ergibt diese Regel zwei Konsequenzen. Erstens, wurde aufgrund dieser Regel zu jeder Vertragsbedingung sowohl die gesetzliche Grundlage, als auch soweit relevant die dazu bestehenden Judikatur analysiert. Zweitens, wären die Hintergründe, die die Vertragsparteien dazu veranlasst haben diese Regelung im Vertrag aufzunehmen und in dieser Form auszugestalten, zu erforschen. Dieser zweiten Voraussetzung konnte in dieser Arbeit nur insofern entsprochen werden, als dass die Annahme, weshalb eine Vertragsbestimmung inkludiert und derart ausgestaltet ist, berücksichtigt, jedoch die Vertragsparteien der Verträge oder deren Verfasser hierzu nicht befragt werden konnten. Zumal gegenständliche Arbeit aber grundsätzlich nur die Formulierung des Vertragstextes untersucht, wäre die Erfüllung der zweiten Voraussetzung zweifellos wünschenswert, aber nicht unbedingt erforderlich.
2. Regel
Das zu vergleichende Element ist anhand der Original-Rechtsquellen zu prüfen7. Dem wurde in gegenständlicher Untersuchung entsprochen. Die untersuchten Verträge wurden aus der grundbücherlichen Urkundensammlung ausgehoben und bilden Kopien der Originalverträge.
3. Regel
Das zu vergleichende Element muss „in der Komplexität und Gesamtheit der Rechtsquellen untersucht8“ werden9. In gegenständlicher Untersuchung wurden sohin nicht bloß die einzelnen Bestimmungen, sondern die im gesamten Vertrag vorherrschende Konstruktion, etwa die Art und Weise der Vertragsabwicklung, verglichen. Auf konstruktionelle Unterschiede, etwa zwischen einem „einfachen“
Kaufvertrag und einem „Forward-Purchase-Vertrag“, wurde hingewiesen.
7 Vgl. Pommer (2006): S. 110.
8 Pommer (2006): S. 111.
9 Vgl. Pommer (2006): S. 111.
4. Regel
Berücksichtigung der Stellung des zu vergleichenden Elements in der Hierarchie der Rechtsordnung10. Diese Regel wurde in vorliegender Untersuchung dadurch umgesetzt, dass einerseits natürlich die Zusammenhänge zwischen den einzelnen Vertragsbestimmungen und deren Zusammenspiel mitberücksichtigt wurde und andererseits die Vertragsbestimmungen anhand dessen in der Rechtsordnung vorgegebenen oder abgeleiteten Regeln ausgelegt wurden.
5. Regel
Die Interpretation des zu vergleichenden Elements hat nach den Interpretationsregeln des Landes zu erfolgen, dem das Element angehört11. Da die untersuchten Verträge ausnahmslos österreichischem Recht unterliegen und, wie soeben ausgeführt, auch die in der österreichischen Rechtsordnung gültige Interpretationsregeln angewandt wurden, wurde auch diese Regel eingehalten. Weder eine vertragliche Rechtswahl ausländischen Rechts, noch Regeln des Internationalen Privatrechts bedingen die Anwendung einer anderen als der österreichischen Rechtsordnung.
Phase 2: Verstehen
„Die zweite Phase umfasst alle methodologischen Vorgänge, die zum Verstehen des zu vergleichenden Elements erforderlich sind.12“ Hiernach sind die determinierenden Elemente und „die Umgebung des Rechtsinstituts nach den sozialen und menschlichen, moralischen und religiösen, historischen und politischen, wirtschaftlichen und ideologischen Gründen der betreffenden Rechtsordnung zu untersuchen13.“ Die analoge Anwendung auf den Untersuchungsgegenstand der Vertragsbestimmung gebietet auch in diesem Fall die Untersuchung auf zwei Ebenen, einerseits die Ebene der Rechtsnormen und andererseits die Ebene des Vertrages. Da im Gegensatz zum Rechtsvergleich mit einer ausländischen Rechtsordnung sowohl der Autor, als auch die voraussichtlichen Leser derselben Rechtstradition, der diese Verträge und deren
10 Vgl. Pommer (2006): S. 109.
11 Vgl. Pommer (2006): S. 112.
12 Pommer (2006): S. 113.
13 Pommer (2006): S. 113.
Analysemethoden unterliegen, entspringen und sich darin bewegen, darf davon ausgegangen werden, dass die soziale Tatsächlichkeit14 dem österreichischen Leser bekannt ist. Es wurde sohin nur in dem Maße auf diese soziale Tatsächlichkeit eingegangen, in dem sie in der Auslegung der Vertragsbestimmungen als auch der ergänzenden Vertragsauslegung in Form der Verkehrsauffassung zu Tage tritt.
Phase 3: Vergleichen
„Vergleichen heißt nun, diese Rechtsnorm und Elemente aus den verschiedenen Rechtsordnungen in ihrer jeweiligen Entsprechung in Beziehung zu setzen, d.h., sie jeweils in einen einheitlichen Sinnzusammenhang einzubringen. Wir lesen dann aus diesem sinnhaften Beziehungsfeld Gleichheiten, Ähnlichkeiten und Unterschiede heraus. Diese Ähnlichkeiten und Unterschieden sind auf die kritische Waagschale zu legen und in einer Art von Gesamtschau in allen ihren Teilen zu überprüfen. Die hierbei gewonnenen Erkenntnisse sind sodann systematisch zu ordnen.15“
Hierzu wurden folgende Methoden der Rechtsvergleichung herangezogen:
(1) Deskriptive Methode
„Die deskriptive Methode zielt auf die möglichst detaillierte, wertungsfreie Beschreibung von Rechtsvorschriften und Rechtsinstituten einer fremden Rechtsordnung in dem Versuch, diese zu erläutern und zu verstehen.16“ Dies wurde in vorgenommener Untersuchung als erster Schritt durchgeführt und spiegelt sich in der Wiedergabe des Vertragstextes und Beschreibung der unterschiedlichen Formulierungen wieder.
(2) Begrifflich-dogmatische Methode
„Die begrifflich-dogmatische Methode zielt darauf ab, einige Rechtsbegriffe und Rechtsinstitute verschiedener Rechtsordnungen dogmatisch einzuordnenden und zu untersuchen.17“ Dies erfolgte im zweiten und dritten Schritt der Untersuchung. Im
14 Vgl. Ebert (1978): S. 154.
15 Ebert (1978): S. 158.
16 Pommer (2006): S. 100.
17 Pommer (2006): S. 100.
zweiten Schritt wurden die Vertragsbestimmungen der verschiedenen Verträge nach deren Inhalt zu- und unter einen neu geschaffenen einheitlichen Vertragsaufbau eingeordnet. Im dritten Schritt wurden einerseits die einzelnen Bestimmungen in Wortgruppen unterteilt und nach ihrem Inhalt in Untergruppen zusammengefasst und verglichen sowie andererseits die Parameter einzelner Begriffe, wie etwa die Art, die Flexion, der Tempus, der Genus oder der Modus von Verben, als auch der Satzbau untersucht.
(3) Rechtlich-funktionale Methode
„Die rechtlich-funktionale Methode stützt sich auf die Rechtsvergleichung von Rechtsinstituten mit ähnlichen rechtlichen Funktionen [...] was die Feststellung von Zusammenhängen und Zusammenwirken zwischen den verschiedenen Rechtsinstituten innerhalb der Rechtsordnung ermöglicht.18“ Diese wurde insofern angewandt, als dass nicht nur die Formulierung des Vertragstextes, sondern auch die Konstruktion der Vertragsabwicklung sowie deren System der Absicherung der Vertragsparteien miteinander verglichen wurden.
In Concreto wurden in der Phase 3 nachstehende Schritte streng nach der von Ebert vorgegebenen Systematik durchgeführt. Nach Ebert habe die Darstellungsform der Untersuchung diesen Ablauf zu folgen: „Man gliedert das zu untersuchende Rechtsproblem sachlogisch in einzelne Elemente auf und stellt jedes einzelne Element nach allen herangezogenen Rechtssystemen dar. Sodann vergleicht man die einzelnen Elemente aller Rechtssysteme miteinander in der Reihenfolge der Aufgliederung. Es folgt dann die Gesamtübersicht und die kritische Auswertung.19“ Dies wurde wie folgt umgesetzt:
(1) Die Verträge wurden in ihre Vertragsbestimmungen zergliedert und die Vertragsbestimmungen anhand ihrer sachlogischen Inhalte in Gruppen zusammengefasst.
18 Pommer (2006): S. 100.
19 Ebert (1978): S. 145.
(2) Diese Gruppen wurden betitelt und ein System des Vertragsaufbaus, das alle in den untersuchten Verträgen enthaltenen Vertragsbestimmungen inkludiert, entwickelt. Dieses ist im nächsten Kapitel dargestellt.
(3) Die Häufigkeit der Vereinbarung dieser Vertragsbestimmungen wurde festgestellt und sie im oben erwähnten System ausgewiesen.
(4) Jene Bestimmungen, die nicht einmal in 50 % der untersuchten Verträge vereinbart wurden, wurden ausgesondert.
(5) Hinsichtlich der verbleibenden Vertragsbestimmungen wurde die Rechtslage, die ohne die vertragliche Regelung bestünde, festgestellt.
(7) Weiters wurden diese Vertragsbestimmungen abermals in Wortgruppen unterteilt und auch diese nach ihrem Inhalt in Untergruppen zusammengefasst. Beispiele für Wortgruppen sind „nachfolgende Unterlagen“, „sämtliche Unterlagen“,
„sämtliche vorhandenen Unterlagen“, „sämtliche zur Bewirtschaftung notwendige Unterlagen“ oder „sämtliche Hausverwaltungsunterlagen“.
(8) Auch hinsichtlich dieser Wortgruppen wurde die Häufigkeit deren Verwendung in der der jeweiligen Gruppe zugeordneten Vertragsbestimmung festgestellt.
(9) Aus dem Ergebnis dieser Untersuchung wurde auf die gängigste Formulierung dieser Vertragsbestimmung im Rahmen der untersuchten Verträgen geschlossen.
2.2. Die rechtliche Ausgangssituation
2.2.1. Grundlagen eines Vertragsabschlusses
§ 859 ABGB gestattet Personen ihre Rechtsbeziehungen zu anderen Personen nach eigenem Willen und in eigener Verantwortung durch Rechtsgeschäfte selbst zu gestalten, sofern deren Inhalt möglich und erlaubt ist (Privatautonomie)20. Rechtsgeschäfte bestehen aus einer oder mehreren Willenserklärungen (Angebot und Annahme), die auf die Herbeiführung von Rechtsfolgen gerichtet sind21, d.h. den Willen beinhalten, sie rechtlich durchsetzen zu können (Abschlusswille). Dementsprechend werden ein-, zwei- und mehrseitige Rechtsgeschäfte unterschieden. Inhalt der Willenserklärungen sind Versprechen, dem Vertragspartner ein Recht zu übertragen, dass heißt ihm etwas zu gestatten, zu geben, eine Leistung zu erbringen oder etwas zu unterlassen, sowie die Annahme dieses Versprechens22. Willenserklärungen können ausdrücklich durch Worte oder allgemein anerkannte Zeichen oder aber auch stillschweigend durch Handlungen vorgenommen werden23. Zwei- oder mehrseitige Rechtsgeschäfte werden Verträge genannt und kommen bei Einigung über den Vertragsinhalt und Erklärung des Abschlusswillens zustande24. Eine Einigung liegt vor,
„wenn die Willenserklärungen nach ihrem objektiven Erklärungswert übereinstimmen und zumindest einer der Vertragspartner den derart bestimmten Vertragsinhalt gewollt hat (normativer Konsens)25“. Die wichtigsten Vertragstypen sind im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, wobei Misch- oder andere Vertragstypen aufgrund der Typenfreiheit erlaubt sind26. Einer dieser Vertragstypen ist der in den §§ 1053 ff ABGB geregelte Kaufvertrag, in dem eine Vertragspartei der anderen verspricht, ihr das Recht auf Eigentum an einer Sache um eine bestimmte Summe Geldes zu überlassen27. Bei Liegenschaftskaufverträgen ist diese Sache, selbsterklärend, eine Liegenschaft.
Kaufverträge kommen bei Vorliegen des Abschlusswillens mit
20 Vgl. Binder (2006): § 859 Rz 2.
21 Vgl. Koziol (2001): S. 87.
22 Vgl. § 861 ABGB.
23 Vgl. § 863 ABGB.
24 Vgl. Binder (2006): § 861 Rz 1; Koziol (2001): S. 87.
25 Binder (2006): § 861 Rz 2.
26 Vgl. Binder (2006): § 859 Rz 15.
27 Vgl. § 1053 ABGB.
Willensübereinstimmung hinsichtlich der Sache und einer zumindest bestimmbaren Geldsumme zustande28. Da aber nur versprochen wird, Eigentum zu überlassen (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft), ergibt sich, dass eine weitere Handlung (sachenrechtliches Verfügungsgeschäft) notwendig ist, um das Eigentumsrecht tatsächlich zu übertragen29. Diese weitere Handlung ist bei beweglichen Sachen die körperliche Übergabe, die Übergabe durch Zeichen oder durch Erklärung30, bei unbeweglichen Sachen (Liegenschaften) die Einverleibung in das Grundbuch31. Hieraus folgt aber, dass bei Kaufverträgen, die nicht zwischen Ehegatten geschlossen werden32 oder eine Erbschaft betreffen33, das Verpflichtungsgeschäft zwar formfrei ist34, das Verfügungsgeschäft jedoch bestimmte Voraussetzungen auch an das Verpflichtungsgeschäft stellt35. Eine Einverleibung in das Grundbuch setzt eine schriftliche Urkunde mit notariell oder gerichtlich beglaubigter Unterschrift der Parteien voraus36. Ohne Einverleibung geht das Eigentumsrecht nicht über. Der Käufer erwirbt nur ein Forderungsrecht auf Übertragung des Eigentums und des Besitzes37. Dies gilt auch bei außerbücherlicher Übergabe der Liegenschaft. In diesem Fall kann der vertragliche Erwerber aber sein Forderungsrecht Dritten übertragen38.
2.2.2. Fehlerhafte Willenserklärungen und Vertragsauslegung
Bei Interaktion mehrerer Personen liegt es nahe, dass bereits beim Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes mehrere Mängel, Fehler und Missverständnisse auftreten können. Diese können sich auf die Willensbildung (List, Drohung, Geschäfts- oder Motivirrtum) oder die Erklärung (Erklärungsirrtum) beziehen39. Bei List und Drohung40
28 Vgl. Koziol (2001): S. 154.
29 Vgl. §§ 423 ff ABGB.
30 Vgl. §§ 426 – 428 ABGB.
31 Vgl. § 431 ABGB.
32 Vgl. § 1 Abs 1 lit b NAktG.
33 Vgl. § 1278 Abs 2 ABGB.
34 Vgl. Binder (2006): § 1054 Rz 11.
35 Vgl. OGH 02.06.2003, 5 Ob 91/03y; § 432 ABGB iVm. § 94 Abs. 1 Z 4 GBG.
36 Vgl. § 432 ABGB.
37 Vgl. Welser (2001): S. 154.
38 Vgl. § 22 GBG; Feil (2005): § 4 Rz 2.
39 Vgl. Koziol (2001): S. 128.
40 Vgl. Koziol (2001): S. 152.
ist der Vertrag anfechtbar und wird ex tunc41 aufgehoben. Bei Irrtum bleibt der Erklärende grundsätzlich an seine Willenserklärung gebunden (Vertrauenstheorie42), außer der Irrtum wurde vom Erklärungsempfänger veranlasst oder ist bzw. hätten diesem auffallen müssen43. Ist dies der Fall, kommt es bei wesentlichem Irrtum44 zur Vertragsanfechtung und nachfolgenden Aufhebung ex tunc45, bei unwesentlichem Irrtum46 zur Vertragsanpassung.
Bleibt der Erklärende an seine Willenserklärung gebunden, stellt sich die Frage, wie der Erklärungsempfänger die Willenserklärung verstehen durfte? Hierzu ist „die vom Erklärungsempfänger erkennbare und von ihm widerspruchslos zur Kenntnis genommene Absicht des Erklärenden47“ zu erforschen. Dabei ist vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen und Indizien, die auf einen anderen Wortsinn deuten zu erforschen. Bestehen solche Indizien, dann ist festzustellen, ob auch der Erklärungsempfänger diesen, abweichenden Wortsinn erkannt und mit ihm einverstanden war. Ergibt sich daraus kein eindeutiger Sinn, „ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht.48“
2.2.3. Leistungsstörungen
Neben den bereist erörterten Willensmängeln können Störungen in der Leistungserbringung selbst auftreten.49 Für diese Mängeln wurde in den §§ 878 ff ABGB eine dispositive Kostenallokation getroffen, die wie soeben ausgeführt, gilt, wenn keine vertragliche Regelung getroffen wurde und ein eindeutiger hypothetischer Parteiwille nicht feststellbar ist. Da die meisten Liegenschaftskaufverträge aber ohnedies präzisierende Regelungen für die häufigsten Leistungsstörungen enthalten, wird an dieser Stelle nur in Grundzügen auf die gesetzliche Kostenallokation
41 Vgl. Binder (2006): § 871 Rz 31; Koziol (2001): S. 142.
42 Vgl. Binder (2006): § 863 Rz 1.
43 Vgl. Koziol (2001): S. 140 und S. 142.
44 Vgl. Koziol (2001): S. 139.
45 Vgl. Binder (2006): § 871 Rz 31; Koziol (2001): S. 142.
46 Vgl. Koziol (2001): S. 142.
47 Koziol (2001): S. 97.
48 Koziol (2001): S. 97.
49 Vgl. Welser (2001): S. 251.
eingegangen und, soweit relevant, auf diese in nachfolgender Kaufvertragsanalyse nochmals detaillierter zurückgekommen.
Unterschieden wird das Unmöglichwerden der Leistung, der Verzug, die Rechts- und Sachmängel der Leistung selbst (Gewährleistung) sowie die positive Vertragsverletzung (Beschädigung sonstiger Güter des Vertragspartners bei Vertragserfüllung)50.
Unmöglichwerden der Leistung bedeutet ein dauerndes Hinderns, das der Erbringung entgegensteht51. Wird die Leistung bereits vor Vertragsabschluss unmöglich, liegt kein Fall der Leistungsstörung vor, sondern ist nach § 878 ABGB vorzugehen. Dieser unterscheidet zwischen objektiver (geradezu) und subjektiver Unmöglichkeit. Bei objektiver Unmöglichkeit (Untergang des Bürogebäudes) ist das Verpflichtungsgeschäft absolut nichtig52 und der zur Leistung Verpflichtete hat den Vertragspartner so zu stellen, wie er ohne das Vertrauen auf die gehörige Erfüllung stünde (Vertrauensschaden)53, wenn nur er von der Unmöglichkeit wusste oder wissen hätte müssen54. Wusste auch der Vertragspartner davon, besteht kein Ersatzanspruch. Ist die Leistung subjektiv unmöglich (Veräußerungsverbot auf Liegenschaft), d.h. die Erbringung hängt von einem Dritten ab55, kommt der Vertrag wirksam zustande, wobei die Rechtsfolgen strittig sind. Nach herrschender Lehre hat der Verpflichtete den Vertragspartner so zu stellen, wie er bei gehöriger Erfüllung stünde (Erfüllungsschaden)56, wenn die Willenserklärung als Garantiezusage zu verstehen ist, sonst hat er nur der Vertrauensschaden zu ersetzen.
Bei nachträglicher Unmöglichkeit kommt es nicht darauf an, ob die Leistung für jedermann oder nur für den Verpflichteten unmöglich ist, sonder vielmehr darauf, wer die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Der Verpflichtete hat sie zu vertreten, wenn er die Unmöglichkeit verschuldet hat, er sie vorhersehen oder abschätzen hätte können oder er
50 Vgl. Harrer (2006): § 1293 Rz 15; Welser (2001) S. 42.
51 Vgl. Apathy/Riedler (2006): § 878 Rz 1; Koziol (2001): S. 42.
52 Vgl. Apathy/Riedler (2006): § 878 Rz 2.
53 Vgl. Welser (2001): S. 289.
54 Vgl. § 878 ABGB.
55 Vgl. OGH 11.12.1979, 4 Ob 572/79; OGH 11.6.1981, 7 Ob 549/81; Apathy/Riedler (2006): § 878 Rz 2
56 Vgl. Welser (2001): S. 288.
mit der Leistung im Verzug ist57. In diesen Fällen kann der Gläubiger zwischen Austausch- und Differenzanspruch58 wählen. Beim Austauschanspruch erbringt der Gläubiger seine Leistung und erhält Geldersatz statt der unmöglichen Leistung. Beim Differenzanspruch tritt der Gläubiger vom Vertrag zurück und erhält den Differenzbetrag zwischen seiner Leistung und dem Geldersatz. Während die wirtschaftlichen Folgen beider Ansprüche beim Kauf ident sind, unterscheiden sie sich etwa beim Tauschvertrag, da diesfalls der Gläubiger ebenfalls eine Sache leistet59. Wie viel Geldersatz der Gläubiger erhält, hängt vom Verschuldensgrad des Schuldners ab60. Gemäß § 1324 f ABGB erhält der Gläubiger bei auffallender Sorglosigkeit sowohl den Marktwert der unmöglichen Leistung, einen etwaigen weiteren Vermögensschaden und den entgangenen Gewinn61. Bei minderem Verschuldensgrad erhält er nur den Marktwert und einen etwaigen weiteren Vermögensschaden. Umgekehrt wird der Schuldner leistungsfrei und erhält die versprochene Leistung, wenn der Gläubiger die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Dies ist bei Gläubigerverzug, Selbstherbeiführung des vereinbarten Erfolges und Unmöglichmachen der Erfüllung durch den Gläubiger der Fall62. Ist die Unmöglichkeit weder vom Schuldner noch vom Gläubiger zu vertreten, sind gemäß § 1447 ABGB alle Verbindlichkeiten aufgehoben und bereits Erbrachtes ist zurückzuerstatten.
Ist die Leistung nicht dauernd, sondern nur vorübergehend unmöglich, dass heißt sie wird nicht zur gehörigen Zeit, am gehörigen Ort oder auf die bedungene Weise erbracht, liegt Verzug vor63. Mangelt die Leistung an der bedungenen Weise, kommt es auf die vorbehaltlose Übernahme an. Vor derselben sind die Verzugsregeln, danach die Gewährleistungsbestimmungen anzuwenden64, wobei bei Liegenschaften der Zeitpunkt der physischen Übernahme und nicht die Eintragung in das Grundbuch maßgebend ist65.
57 Vgl. Apathy/Riedler (2006): § 920 Rz 10.
58 Vgl. Welser (2001): S.44.
59 Vgl. Welser (2001): S.45.
60 Vgl. Binder/Reidinger (2006): § 920 Rz 12.
61 Vgl. Binder/Reidinger (2006): § 921 Rz 8.
62 Vgl. Welser (2001): S.47.
63 Vgl. § 918 ABGB.
64 Vgl. Binder/Reidinger (2006): § 918 Rz 10.
65 Vgl. Binder/Reidinger (2006): § 918 Rz 10.
Grundsätzlich darf die Annahme auch bei unwesentlichen oder behebbaren Mängeln verweigert werden, allerdings nur dann, wenn dadurch kein krasses Missverhältnis zwischen den Interessen des Schuldners und des Gläubigers entsteht66 (Schikaneverbot)67. Beim Verzug wird ebenfalls zwischen objektiven und subjektiven Verzug, jedoch hier in der Bedeutung von ohne bzw. mit Verschulden, sowie zwischen Schuldner- und Gläubigerverzug unterschieden68. Bei objektivem Schuldnerverzug steht dem Gläubiger das Wahlrecht zwischen Erfüllung des Vertrages und Rücktritt unter Setzung einer angemessenen Nachfrist (außer bei einem Fixgeschäft) zu69. Bei subjektivem Schuldnerverzug ist der Gläubiger zusätzlich so zu stellen, wie er ohne Verspätung stünde (Verspätungsschaden)70, wenn er Erfüllung fordert, oder so zu stellen, wie er bei Erfüllung stünde, wenn er zurücktritt71. Das wirtschaftliche Kosten eines zufälligen Unterganges geht beim Kauf grundsätzlich im Zeitpunkt der bedungenen Übergabe vom Schuldner auf den Gläubiger über72. Ist ein Übergabezeitpunkt nicht bedungen, gilt der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe73. Bei Gläubigerverzug liegt grundsätzlich nur eine Obliegenheitsverletzung vor, die einen Übergang des wirtschaftlichen Kostens vom Schuldner auf den Gläubiger sowie eine Minderung der Sorgfaltspflichten des Schuldners, nicht aber einen Rücktritts- und Ersatzanspruch bewirkt74. Der Schuldner kann ab dem Zeitpunkt der bedungenen Übergabe die Gegenleistung fordern, muss allerdings seine Leistungsbereitschaft erhalten75. Auch erhält er Ersatz für Aufwendungen auf die Sache, die er im Interesse des Gläubigers tätigt. Hat der Schuldner aber ein Interesse an der Abnahme, besteht die
66 Vgl. Koziol (2001): S. 319.
67 Vgl. Binder/Reidinger (2006): § 918 Rz 19; entgegen der hL gehen Binder/Reidinger in § 918 Rz 14 und Reischauer (2000): Vor §§ 918-933 Rz 10 aber noch weiter und fordern, dass der Mangel dem Geschäftszweck oder dem Gläubigerinteresse widerzustreiten hat.
68 Vgl. Welser (2001): S. 49 und S. 56.
69 Vgl. Dittrich (2003): § 918 E 45 n; Welser (2001): S. 49.
70 Vgl. Welser (2001): S. 51 f.
71 Vgl. Aicher (2000): §§ 1064 iVm 1048-1051 Rz 12; Binder/Reidinger (2006): § 918 Rz 28.
72 Vgl. Welser (2001): S. 158.
73 Vgl. Welser (2001): S. 158.
74 Vgl. Aicher (2000): §§ 1064 iVm 1048-1051 Rz 14.
75 Vgl. Dittrich (2003): § 1052 E 5, d.h. zur Erfüllung bereit sein.
Verpflichtung des Käufers diese abzunehmen. Bei Verzug der Abnahme gerät der Gläubiger in Schuldnerverzug76.
Wurde die Leistung aber vorbehaltlos übernommen und erst danach Rechts- oder Sachmängel, die im Zeitpunkt der Übergabe bereits vorlagen, festgestellt, kommen die Regeln der Gewährleistung gemäß §§ 922 ff ABGB zur Anwendung. Rechts- oder Sachmängel sind Abweichungen von ausdrücklich vereinbarten oder gewöhnlichen Eigenschaften sowie von der vereinbarten oder der Geschäftsnatur zugrundeliegenden Nutzungs- und Verwendbarkeit einer Leistung77. Die Mängel werden in behebbare und unbehebbare und die unbehebbaren in geringfügige und nicht geringfügige Mängel unterteilt. Liegt ein behebbarer Mangel vor, hat der Übernehmer das Wahlrecht zwischen Verbesserung des Mangels oder bei Gattungskäufen Austausch der Leistung binnen angemessener Frist78. Ist der Mangel unbehebbar hat der Übernehmer bei geringfügigem Mangel ein Preisminderungsrecht in dem Ausmaß, wie sich die Relation des objektiven Wertes ohne Mangel zum objektiven Wert mit Mangel verhält79. Dem unbehebbaren Mangel ist ein unverhältnismäßig hoher Aufwand bei der Behebung und die Nichterbringung der Verbesserung oder des Austausches binnen angemessener Frist gleichgestellt80. Ob ein geringfügiger Mangel vorliegt, ist mittels Interessensabwägung zu entscheiden. Überwiegen die Nachteile des Übergebers bei Wandlung jene des Übernehmers bei „Nichtwandlung“ deutlich, liegt ein geringfügiger sonst ein nicht geringfügiger Mangel vor81. Bei nicht geringfügigem Mangel steht dem Übernehmer ein Wandlungsrecht, d.h. die Rückabwicklung der vertraglichen Leistungen, zu.
Gewährleistungsansprüche sind verschuldensunabhängig und müssen binnen 3 Jahren bei unbeweglichen und 2 Jahren bei beweglichen Sachen ab Übergabe gerichtlich geltend gemacht werden. Im Gerichtsverfahren kommt die Beweislastumkehr gemäß § 924 ABGB zur Anwendung, d.h. der Übergeber hat die Mängelfreiheit zu beweisen, wenn der Mangel binnen 6 Monaten ab Übergabe hervorgekommen ist. Zusätzlich hat
76 Vgl. Heidinger (2006): § 1419 Rz 8.
77 Vgl. § 922 ABGB.
78 Vgl. Ofner (2006): § 932 Rz 17.
79 Vgl. Dittrich (2003): § 932 E 59.
80 Vgl. Ofner (2006): § 932 Rz 45.
81 Vgl. OGH 24.05.2005, 1 Ob 14/05y.
der Übernehmer einen eigenständigen verschuldensabhängigen Schadenersatzanspruch gemäß § 933a ABGB sowohl für den Schaden des Mangels selbst, als auch für einen durch diesen verursachten weiteren Schaden.
Letztlich wird auch die positive Vertragsverletzung zu den Leistungsstörungen gezählt82. Diese liegt vor, wenn bei Leistungserbringung sonstige Güter des Gläubigers beschädigt werden83. Ursache kann sowohl die mangelhafte Leistung selbst, dann liegt Mangelfolgeschaden vor, als auch eine Schutzpflichtverletzung, dann liegt ein Begleitschaden vor, sein. Hieraus hat der Gläubiger Schadenersatzansprüche gemäß §§
1295 ff ABGB.
82 Vgl. Harrer (2006): § 1293 Rz 15; Welser (2001): S. 42.
83 Vgl. Welser (2001): S. 42.
3. Die Vertragsbestimmungen
Aus den untersuchten Kaufverträgen kristallisierten sich sowohl ein schon beinahe einheitlicher Aufbau, als auch ganz klar jene Vertragsbestimmungen heraus, die derzeit lege artis bei der Verfassung von Liegenschaftskaufverträgen Verwendung finden.
Nachdem die sachlogisch geordneten Bestimmungen in Gruppen zusammengefasst wurden, wurden sie entsprechend ihrem Inhalt betitelt. Danach wurden die Vertragsbestimmungen einerseits nach dem gängigen in den untersuchten Verträgen vorgefundenen Vertragsaufbau und andererseits nach ihrer rechtlichen und faktischen Wichtigkeit für das Kaufgeschäft geordnet. So folgt den essentialia negotii – Definition der Vertragsparteien, Definition des Kaufgegenstandes und Definition des Kaufpreises – die Kaufabrede und die Übergabe der Kaufsache. Danach folgen die Gewährleistungszusagen, die Erklärungen der Vertragsparteien, die vereinbarte Kostenaufteilung und die Schlussbestimmungen.
Nachfolgende Tabelle gibt die Vertragsbestimmungen, die Häufigkeit ihres Vorkommens in den Analyseverträgen sowie den erörterten Aufbau wieder.
Punkt Vertragsbestimmung Häufigkeit in %
1. Vertragsparteien 100
2. Definitionen 7
3. Präambel 12
4. Kaufgegenstand
4.1. Eigentumsrecht 92
4.2. Grundbuchsauszug 70
4.3. Beschreibung Kaufgegenstand 54
4. Kaufpreis
4.2. Umsatzsteuer
4.2.1. USt-Optierung 64
4.2.2. USt-Überrechnung 50
4.2.3. Fehlerhaftes Überrechnungsverfahren 14
4.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung
4.3.1 Kaufpreisfälligkeit 100
4.3.2 Aus – bzw. Bezahlungsvoraussetzungen 100
4.3.3. Spezifika der Treuhandschaft
4.3.3.1. Einbringungsvoraussetzungen 12
4.3.3.2. Verwahrungspflicht 48
4.3.3.3. Exitklausel 10
4.3.3.4. eATHB 12
4.3.4. Verzugsfolgen
4.3.4.1. Verzugszinsen 48
4.3.4.2. Rücktritt vom Vertrag 16
4.4. Zahlung der Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr 76
5. Kaufabrede 100
6. Übergabe und Übernahme
6.1. Stichtag des Gefahrenübergangs 100
6.2. Abwicklung der Übergabe
6.2.1. Übernahmevoraussetzung 4
6.2.2. Übergabe Verwaltungsunterlagen 42
6.2.3. Verständigung Dritter 10
6.3. Verrechnung
6.3.1. Eigene Regelung: Stichtag des Nutzen- & Lastenübergangs 72
6.3.2. Periodengerechte Zuordnung von Zahlungen 60
7. Gewährleistung
7.1. Käuferinformationen / Due Diligence 62
7.2. Gewähr betreffend die Gesellschaft 14
7.3. Gewähr betreffend den Kaufvertragsabschluss 14
7.4. Gewähr betreffend die Liegenschaft
7.4.1. Eigentum an der Liegenschaft 16
7.4.2. Ausmaß der Liegenschaft 58
7.4.3. Widmung der Liegenschaft 2
7.4.4. Bücherliche und außerbücherliche Lasten
7.4.4.1. Gewähr betreffend Lasten 90
7.4.4.2. Abwicklung bei Lasten 8
7.4.4. Kontaminierung
7.4.4.1. Gewähr betreffend Kontaminierung 62
7.4.4.2. Abwicklung bei Kontaminierung
7.4.4.2.1. Entsorgung 4
7.4.4.2.2. Behördliche Aufträge 2
7.4.4.2.3. Fördermittel 2
7.4.5.3. Besondere Gewährleistungsbeschränkung bei Kontaminierung
7.4.5.3.1. Zeitliche Beschränkung 4
7.4.5.3.2. Betragsmäßige Beschränkung 2
7.4.6. Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 8
7.4.7. Überbauung 2
7.5. Gewähr betreffend das Bauwerk
7.5.1. Zustand des Bauwerks 72
7.5.2. Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 58
7.5.3. Aufschließungskosten/-gebühren 6
7.5.4. Verbotene Baustoffe 16
7.5.5. Versorgungsnetze 2
7.5.6. Denkmalschutz 20
7.5.7. Verwendung öffentlicher Mittel 4
7.6. Gewähr betreffend Zustandsänderungen bis zur Übergabe 10 7.7. Gewähr betreffend gerichtlicher oder behördlicher Verfahren 54 7.8. Gewähr betreffend Verträge
7.8.1. Aufrechter Bestand der Verträge 12
7.8.2. Vollständigkeit und Richtigkeit der Verträge 46
7.8.3. Vertragsübernahme 72
7.8.4. Nicht offengelegte Vereinbarungen 42
7.8.6. Spezielle Gewähr betreffend Bestandverhältnisse
7.8.6.1. Mieter-Sicherheiten 48
7.8.6.2. Vorauszahlungen 34
7.8.6.3. HMZ-Reserve und EVB 48
7.8.6.4. Betriebskosten 22
7.8.6.5. Sonstige Ansprüche 10
7.8.7. Spezielle Gewähr betreffend Verhältnisse mit Professionisten 6 7.8.8. Spezielle Gewähr betreffend sonstige Vertragsverhältnisse
7.8.8.1. betreffend öffentliches Gut 2
7.8.8.2. betreffend Vorkaufsrechte 2
7.8.8.3. betreffend Telefonanlagen 2
7.9. Gewähr betreffend die Versicherung 58
7.10. Gewähr betreffend Steuern und Abgaben 40
7.11. Gewähr betreffend Urheberrechte 2
7.12. Gewähr betreffend Arbeitnehmer 26
7.13. Gewähr betreffend Haftungen aus Vermögensübergang 2
7.14. Gewähr betreffend die Ertragfähigkeit 36
7.15. Gewährleistungsbeschränkungen
7.15.1. Genereller Gewährleistungsausschluss 28
7.15.2. Zeitliche Gewährleistungbeschränkung 10
7.15.3. Betragsmäßige Gewährleistsbeschränkung 10
8. Sicherung des Gewährleistungsanspruches
8.1. Kaufpreiseinbehalt für Gewährleistung 10
8.2. Bankgarantie 4
8.3. Rechtsgeschäftliche Garantie
8.3.1. Patronatserklärung 2
8.3.2. Mietgarantie 2
8.3.3. Zustandsgarantie 2
9. Abwicklung offener Punkte aus der Due Diligence 24
10. Sonstige Rechte & Pflichten der Vertragsparteien
10.1. Dispositionen des Verkäufers 8
10.2. Vollmacht des Käufers 2
10.3. Werbeanlagen 2
11. Erklärungen für behördliche Genehmigungen des Kaufvertrages 84 12. Aufschiebende Bedingung & diesfälliger Vertragsrücktritt 24
13. Closing 2
14. Aufsandungserklärung 100
15. Sonstige Erklärungen 12
16. Generalklausel für Erklärungen 28
17. Kostenaufteilung
17.1. Kosten der Kaufvertragsabwicklung 100
17.2. Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung 84
17.3. Kosten der Rückabwicklung des Vertrages 2
18. Verbücherung
18.1. Auftrag und Vollmacht 72
18.2. Unparteilichkeit 8
19. Schlussbestimmungen
19.1. Anfechtungsverzicht 58
19.2. Rechtsnachfolge 34
19.3. Schriftformgebot 80
19.4. Nebenabreden 50
19.5. Salvatorische Klausel 60
19.6. Rechtswahl 20
19.7. Gerichtsstand 42
19.8. Datenschutz 2
19.9. Interpretationsregeln 8
19.10. Ausfertigungen 66
19.11. Benachrichtigungen 22
19.12. Anlagen 40
Im nachfolgenden Kapitel werden jene Vertragsbestimmungen besprochen, die in zumindest 50 % der untersuchten Verträge enthalten sind. Zweifellos wäre eine Untersuchung der übrigen Vertragsbestimmungen ebenfalls von großem Interesse, aber der durch die Vorgaben begrenzte Umfang dieser Diplomarbeit machte eine Auswahl unumgänglich. Zumal eine Auswahl nach persönlicher Auffassung von Wichtigkeiten subjektiv und unwissenschaftlich erschien wurde als objektives Auswahlkriterium die Häufigkeit der Vereinbarung herangezogen.
4. Analyse der Vertragsbestimmungen
Zur besseren Nachvollziehbarkeit für den Leser folgen die jeweiligen Unterpunkte stets den gleichen, nachstehenden Aufbau:
(1) die gängigste Formulierung;
(2) die Häufigkeit der Vereinbarung;
(3) die gesetzlichen Grundlagen;
(4) die Unterschiede in der Formulierung.
Weiters beziehen sich, zwecks Vereinfachung für den Leser, alle Prozentangaben stets auf 100 % der Verträge.
Beispiel: „Die Vertragsbestimmung ist in 64 % der Verträge enthalten. In 34 % der Verträge wird die Formulierung „der Verkäufer leistet Gewähr für“ gewählt, in 18 % „der Verkäufer sichert zu“ usw.“
Die Prozentangaben bedeuten daher: 64 % von 100 % der Verträge, 34 % von 100 % der Verträge und 18 % von 100 % der Verträge.
Ad. 1. Vertragsparteien
„Kaufvertrag abgeschlossen zwischen der ... Firma ..., ... Geschäftsanschrift ..., (im Folgenden Verkäufer genannt) einerseits und der ... Firma ..., ... Geschäftsanschrift ..., (im Folgendem Käufer genannt andererseits), wie folgt:“
Die Vertragsparteien sind in 100 % der analysierten Verträge definiert.
Diese Definition ist nach § 433 ABGB sowie nach § 27 Abs. 2 GBG zwingend und hat eindeutig identifizierbar zu erfolgen84. Bei natürlichen Personen muss gemäß § 27 Abs.
2 GBG der Name und das Geburtsdatum und sollte analog zu § 84 GBG nicht nur der
84 Vgl. § 27 Abs. 2 GBG.
Zu- sondern auch der Vorname, der Stand und Wohnort angegeben werden85. Übliche Abkürzungen und Kosenamen sind unzulässig86. Gleiches gilt für juristische Personen, hinsichtlich derer die Angabe der ihnen zukommenden Firma und der Firmenbuchnummer verpflichtend87 sowie eine etwaige alte Firma, der Sitz und die Geschäftsanschrift fakultativ ist, deren Angabe aber jeden vernünftigen Zweifel über ihre Identität ausschließt88.
Die Formulierungen in den untersuchten Verträgen weichen nur minimal von einander ab. In 54 % der Verträge wurden die Firmenbuchnummern nicht angeführt. Die Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 2 GBG die Firmenbuchnummer in der Titelurkunde anzugeben wurde erst mit der GB-Novelle 200889, ausgegeben am 03.07.2008, eingeführt. In 24 % der Verträge ist das Begriffspaar „einerseits und ... andererseits“
nicht enthalten. Die Verwendung dieses Begriffspaares trägt bei Verkäufer- oder Käufermehrheiten zur klaren Abgrenzung der Personengruppen bei und sollte aus diesem Grund inkludiert werden. Die Definition der angeführten Personen als Verkäufer oder Käufer ist in allen Verträgen enthalten und ist in Sicht des § 94 Abs. 1 Z 3 GBG erforderlich. Hiernach muss das „Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheinen90“. Schlussfolgerungen, sofern sich der Urkundeninhalt nicht aus dem Zusammenhalt aller Vertragsbestimmungen eindeutig ergibt, sind unzulässig91. Dies ist insbesondere hinsichtlich der Käufer relevant, da sich deren Vertragsposition mit Ausnahme der Aufsandungserklärung, die jedoch nicht verpflichtend im Kaufvertrag enthalten sein muss, aus den übrigen Vertragsbestimmungen zumeist nicht ergibt. Im Gegensatz hierzu scheint der Verkäufer im Grundbuchsauszug auf, dessen Einfügung in die Kaufurkunde, zumindest in den jüngeren Verträgen, als lege artis angesehen werden darf. Die Vertragsposition des Verkäufers würde sich sohin aus dem Zusammenhalt aller Vertragsbestimmungen
85 Vgl. Feil (2005): § 27 Rz 3.
86 Vgl. Feil (2005): § 85 Rz 7.
87 Vgl. § 27 Abs. 2 GBG.
88 Vgl. OGH 16.05.2000, 5 Ob 116/00w.
89 Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 in: BGBl. Nr. 39/1955 i.d.F. der Grundbuchs-Novelle 2008, in:
BGBl. I Nr. 100/2008.
90 § 94 Abs. 1 Z 3 GBG.
91 Vgl. NZ 1987, 354.
eindeutig ergeben. Dennoch sollte eine unmissverständlich identifizierbare Bezeichnung sowohl der Vertragsparteien als auch ihrer Vertragsposition nicht fehlen. Weiterer Vorteil der Bezeichnung der Vertragsparteien als „im Folgenden kurz Verkäufer“ oder
„Käufer“ ist es, die Fehleranfälligkeit des folgenden Vertragstextes zu minimieren. Statt der genauen Personenbezeichnung kann auf die einfachen Begriffe „Verkäufer“ und
„Käufer“ zurückgegriffen und so fehleranfällige Wiederholungen vermieden werden. In 14 % der Verträge wurden die Verkäufer und Käufer gemeinsam ausdrücklich als „die Parteien“ bezeichnet. Derartige, sich ohnehin logisch ergebende Begriffsdefinitionen sind nicht nur überflüssig, sondern tragen dann zur Verwirrung bei, wenn im gleichen Vertrag nicht konsequent der gleiche Begriff Verwendung findet und etwa zwischen
„die Parteien“, „die Vertragsparteien“, „die Vertragspartner“, etc., variiert wird. Nur in 8 % der untersuchten Verträge sind natürliche Personen Vertragspartei, wobei neben dem Geburtsdatum und der Wohnadresse in keinen dieser Verträge auch der Beruf angeführt wurde.
Ad. 4. Kaufgegenstand
Die Definition des Kaufgegenstandes ist als essentialia negotii des Kaufvertrages in 100
% der untersuchten Verträge enthalten. Die Definition gliedert sich grundsätzlich in drei Teilbereiche: jene des Rechts an der Fläche, der Fläche selbst und des Zubehörs.
Ad. 4.1. Eigentumsrecht
„Die Verkäuferin ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ ..., GB ...KG-Nummer..., bestehend aus dem Grundstück ... und der Grundstücksadresse ... .“
Diese Bestimmung ist in 92 % der Verträge enthalten.
Sie gliedert sich in zwei Teilbereiche. Der erste Teil bezeichnet das Recht des Verkäufers an der Liegenschaft und der zweite Teil definiert die kaufgegenständliche Liegenschaft an Hand von grundbücherlichen Ordnungsnummern sowie einer Beschreibung des Gutsbestandes.
Gemäß § 433 ABGB als auch § 32 Abs. 1 lit. a GBG hat die Titelurkunde „die genaue Angabe der Liegenschaft oder des Rechtes, in Betreff deren die Einverleibung erfolgen soll92“ zu enthalten. Die Bezeichnung des Rechtes und der Liegenschaft sind daher ein für die Grundbuchsfähigkeit der Urkunde zwingender Vertragsbestandteil. Die Bezeichnung des Rechtes und der Liegenschaft sind auch in den übrigen 8 % der Verträge enthalten, werden in 6 % der Verträge aber einzig mittels des in die Vertragsurkunde inkludierten Grundbuchauszuges und in 2 % der Verträge in der Kaufabrede näher determiniert und bilden keine eigene Vertragsbestimmung.
Gegenständliche Bestimmung besteht nicht nur aus zwei Teilen, sondern kann, je nach Auslegung, auch zwei verschiedene Funktionen erfüllen. Die Definition des Rechts und der Liegenschaft, zum einen, und die Zusicherung von Eigenschaften des Kaufgegenstandes, zum anderen. Hinsichtlich des ersten Teils – der Bezeichnung des Rechts des Verkäufers – wurde in all den 92 % der Verträge die Formulierung „Der Verkäufer ist ...“ verwendet. In 8 % wurde zusätzlich der Verkäufer nochmals namentlich und in abermals 4 % der Verträge wurde zusätzlich dessen Sitz und Geschäftsadresse genannt. Ein Vorteil der Bezeichnung der Personen als Verkäufer oder Käufer ist es, keine fehleranfälligen Wiederholungen durchführen zu müssen. Daher ist auch hiervon abzuraten.
In 30 % der Fälle wurde nicht angegeben, ob der Verkäufer bücherlicher oder außerbücherlicher Eigentümer, und in 28 %, ob er Allein- oder Miteigentümer ist. Diese Angaben sind jedoch zur genauen Bezeichnung des Rechts notwendig und daher verpflichtend. In diesen Fällen ergaben sich die Angaben aber aus dem im Kaufvertrag inkludierten Grundbuchsauszug.
Die Liegenschaft wurde in all den gegenständlichen Vertragsbestimmungen mit der Einlagezahl sowie in 86 % sowohl mit der Nummer der Katastralgemeinde als auch mit deren Namen definiert. In 2 % der Fälle wurde nur die Nummer und in 4 % nur der Namen der Katastralgemeinde genannt. Um auch hier Fehlermöglichkeiten zu
92 § 32 Abs. 1 lit. a GBG.
vermeiden, erscheint es empfehlenswert nur eine der beiden Angaben im Kaufvertrag aufzunehmen und, da bei Wörtern Fehler geringere Auswirkungen zeitigen als bei Nummern, sollte nur der Name der Katastralgemeinde genannt werden. Zusätzlich wurde in 48 % der Verträge das zuständige Bezirksgericht, in 80 % die Grundstücksnummer sowie in 76 % die Grundstücksadresse angeführt, wobei in 6 % der Verträge nur die Grundstücksadresse genannt wurde. 6 % der Verträge geben überhaupt keine Angaben über die Grundstücke. Weitere Ausführungen zum Gutsbestand, nämlich das Ausmaß und die Widmung der Liegenschaft, enthalten 28 % der Verträge.
Im zweiten Teilbereich der Bestimmung wird die kaufgegenständliche Liegenschaft näher definiert. Je nachdem, ob hierbei von einer Wissens- oder Willenserklärung des Verkäufer auszugehen ist, sind für den Verkäufer Gewährleistungsfolgen aus ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften des Vertragsgegenstandes ableitbar.
Gegenstand der näheren Definition ist in 32 % der Verträge das Flächenausmaß und in 44 % die Widmung der Grundstücke. Bei der Definition des Flächenausmaßes erfolgt in 10 % der Verträge die Angabe der Grundfläche ohne jede Relativierung, während in 2
% der Verträge das Flächenausmaß mittels des Begriffes „circa“ relativiert wurde.
Abgeleitet aus Entscheidungen zu Circa-Angaben von Kaufpreisen, in denen nur
„verhältnismäßig unbedeutende Abweichungen von dem ziffernmäßig genannten Kaufpreis gestattet sein sollen93“, wurden auch bei Flächenangaben nur geringfügige Abweichungen zugelassen94. In insgesamt 20 % der Verträge wurden darauf verwiesen, dass die Maßangabe dem Grundbuch entnommen wurden, wobei dies in 8 % der Verträge durch: „... mit einer im Grundbuch ausgewiesenen Fläche von ...“, in 6 % durch „... mit einer Grundfläche laut Grundbuch von ...“, in 4 % der Verträge durch: „...
mit einer grundbücherlichen Grundfläche von ...“ und in 2 % der Verträge durch: „...
mit einem Kartasterausmaß von ...“ geschehen ist. Die Widmung wird in all den 44 % der Verträge, wie bei Grundbuchauszügen üblich, neben die Grundstücksnummer teilweise mit und teilweise ohne Klammer angeführt. Beispiel hierfür ist: „Baufläche (Gebäude)/(befestigt)“.
93 RS0013969 für OGH 15.12.1977, 6 Ob772/77 und OGH 09.07.1980, 1 Ob 803/79.
94 Vgl. OGH 12.01.1988, 4 Ob 596/87.
