Vorlage 117/2018
Ältestenrat 10.09.2018 nicht öffentlich Kenntnisnahme
Ausschuss für Technik und Umwelt 19.09.2018 öffentlich Beratung
Gemeinderat 10.10.2018 öffentlich Beschluss
Thema
Beschluss einer Veränderungssperre nach den § 14 ff BauGB für den Bebauungsplanbereich „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete„ , Gemarkung Nellingen
Beschlussantrag
I. Mit der von der Verwaltung formulierten Begründung wird folgende Satzung über eine Verände- rungssperre nach den §§ 14 ff BauGB beschlossen:
S A T Z U N G
über eine Veränderungssperre nach §§ 14 ff BauGB für den Bebauungsplanbereich
„Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“ , Gemarkung Nellingen
Für den Bebauungsplanbereich „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“ im Stadtteil Nellingen wird aufgrund von § 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuches in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Ba- den-Württemberg, in der jeweils geltenden Fassung, folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“ im Stadtteil Nellin- gen hat der Gemeinderat am 10.10.2018 den Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB gefasst.
§ 2
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“ im Stadtteil Nellin- gen wird eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB beschlossen und festgesetzt.
Fachbereich 3 Geschäftszeichen: FB 3 / Ra 08.08.2018
Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ist identisch mit dem Geltungsbereich des künfti- gen Bebauungsplanes „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“.
Der Abgrenzungsplan des Geltungsbereichs der Veränderungssperre zum Bebauungsplan „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“ des Fachbereiches 3 /Planung der Stadt Ostfildern vom 08.08.2018, ist Bestandteil der Satzung.
§ 3
In dem räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre (§ 2) dürfen
1. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;
2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenom- men werden.
§ 4
Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorha- ben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unter- haltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssper- re nicht berührt.
In Anwendung von § 14 Abs. 2 BauGB kann von einer Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen wer- den, wenn keine überwiegenden öffentlichen Belange entgegenstehen. Die Entscheidung hierüber trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt.
§ 5
Diese Satzung über die Veränderungssperre tritt am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft.
§ 6
Sie tritt nach § 17 BauGB außer Kraft, sobald und soweit für ihren Geltungsbereich (§ 2) ein Bebauungsplan in Kraft tritt, sonst nach Ablauf von zwei Jahren seit ihrem Inkrafttreten; diese Frist kann um ein Jahr und wenn besondere Umstände es erfordern, um bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängert werden.
Wenn danach die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen, kann die Veränderungssperre erneut be- schlossen werden.
II. Die Verwaltung wird beauftragt, die Satzung über die Veränderungssperre ortsüblich bekannt zu machen.
Bolay gez. Bader gez. Jansen
Oberbürgermeister Bürgermeisterin Fachbereichsleitung FB 3
Erläuterungen
1. Planungserfordernis
Die bauliche Entwicklung des neuen Ostfilderner Stadtteils „Scharnhauser Park“ ist – mit Ausnahme weni- ger, noch unbebauter Grundstücke – zwischenzeitlich weitgehend abgeschlossen.
Obwohl noch Baugrundstücke unbebaut sind, beginnen in anderen Bereichen, die eher am Anfang der Ent- wicklung standen, bereits erste Gebäudesanierungen, in deren Zug an die Bauverwaltung der Stadt Ostfil- dern Veränderungswünsche herangetragen werden.
In anderen Teilgebieten hingegen haben teilweise unkoordinierte Entwicklungen, wie die Errichtung unzu- lässiger Nebenanlagen und Einfriedigungen sowie die Verwendung unzulässiger Pflanzenarten stattgefun- den.
Um diese Entwicklungen steuern zu können und dabei einen gerechten Ausgleich zwischen den öffentli- chen (städtebaulich-stadtgestalterischen) Belangen und den Interessen und Wünschen der Anwohner her- zustellen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans und der Erlass einer Satzung über örtliche Bauvorschrif- ten gem. § 74 LBO für den Geltungsbereich des Bebauungsplans bzw. die Präzisierung und Verallgemeine- rung der für einzelne Teilgebiete des Stadtteils bereits vorliegenden örtlichen Bauvorschriften erforderlich.
Ein weiteres Planungserfordernis besteht darin, dass im „Scharnhauser Park“ in der Regel zwar das Pla- nungsrecht parallel zu den eingeleiteten baulichen Entwicklungen erzeugt und somit quasi auf die jeweili- gen Projektstände hin „maßgeschneidert“ wurde, jedoch gilt dies nicht für sämtliche Teilgebiete des Stadt- teils. So hat z.B. im Geltungsbereich des Teil-Bebauungsplans „Scharnhauser Park, Teil 6“ - einem Gebiet westlich der Landschaftstreppe und südlich der Bonhoefferstraße - die realisierte bauliche Entwicklung in Teilen andere Wege eingeschlagen, als dies zunächst vorgesehen und aus Zeitgründen bereits planungs- rechtlich fixiert war.
Dies schafft u.a. im Einzelfall dahingehend Probleme, dass z.B. bei nebeneinander liegenden, gleichartig bebauten Grundstücken aufgrund des Zuschnitts und der Lage der Baufenster auf dem einen Baugrund- stück Entwicklungsoptionen bestehen, während das direkt benachbarte Baugrundstück nicht über eine gleichwertige Option verfügt.
Dieses rechtliche Ungleichgewicht bedarf der Heilung.
2. Sicherung der Bauleitplanung
Diese Sicherung ist notwendig, damit die Planung nicht dadurch vereitelt oder wesentlich erschwert wird, dass während des Planungsvorganges vollendete Tatsachen geschaffen werden, indem bauliche Anlagen errichtet oder die Grundstücke in einer Weise verändert werden, die den Festsetzungen des künftigen Be- bauungsplanes widersprechen. Die Erhaltung einer ungehinderten Planungsmöglichkeit entsprechend den Planungszielen muss durch eine Veränderungssperre gesichert werden.
In der nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit vorzunehmenden Abwägung darüber, welches Instrumentarium zur Sicherung der Planung angewandt werden soll, Veränderungssperre nach § 14 BauGB oder Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB, ist die Veränderungssperre zu wählen.
Eine Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB würde zur Sicherung der Planung nicht ausreichen, da
- ein Bauantrag höchstens 12 Monate zurückgestellt werden kann und andererseits das Bebauungsplanver- fahren längere Zeit in Anspruch nehmen kann;
- eine solche Zurückstellung die genehmigungs- zustimmungs- oder anzeigefreien Veränderungen an Grundstücken und baulichen Anlagen nicht erfasst.
Inhalt der Veränderungssperre nach § 14 BauGB ist, dass
1. Vorhaben i.S. des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2. Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenom men werden dürfen.
Nach § 14 Abs. 2 BauGB kann von der Veränderungssperre im Einzelfall und im Einvernehmen mit der Ge- meinde eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenste- hen.
Nach § 14 Abs. 3 BauGB werden Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte be- gonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung von der Veränderungssperre nicht berührt.
Nach § 16 BauGB wird die Veränderungssperre von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Die Verände- rungssperre ist ortsüblich bekannt zu machen und sie tritt am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft. Ein Ge- nehmigungs- oder Anzeigeverfahren ist nicht erforderlich.
Nach § 17 BauGB tritt die Veränderungssperre nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Die Gemeinde kann die Frist um ein Jahr verlängern. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.
Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschlie- ßen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.
Andererseits ist die Veränderungssperre vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind. Sie tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.
Dauert die Veränderungssperre länger als 4 Jahre, ist den Betroffenen nach § 18 BauGB für dadurch ent- standene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung zu leisten.
Die formelle Voraussetzung für den Beschluss der Veränderungssperre ist durch den vom Gemeinderat am 10.10.2018 gefassten Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes gegeben.
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre ist identisch mit dem Planbereich des künftigen Bebauungs- planes „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“, für den der Gemeinderat am 10.10.2018 den Aufstellungs- beschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB gefasst hat. Der Geltungsbereich der Veränderungssperre ist hinrei- chend bestimmt.
Anlagen
1. Abgrenzung des Geltungsbereichs der Veränderungssperre zum Bebauungsplan „Scharnhauser Park, bebaute Gebiete“, vom 08.08.2018, M 1:5.000, A3
Finanzielle Auswirkungen
