1. Baufrühstück in der K ANZLEI N ICKERT

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1. Baufrühstück in der K ANZLEI N ICKERT

Austausch. Information. Genuss.

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KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 2

Weshalb ein Baufrühstück?

!  Aktuelle Wissensvermittlung

!  Networking

!  Die KANZLEI NICKERT will gerade in dieser Branche wachsen

Die in dieser Präsentation enthaltenen Fotos stammen von der Website http://www.flickr.com

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Herzlich willkommen zum Baufrühstück

Unsere Themen:

!  Wie kalkuliere ich eine Baustelle, damit die Kosten gedeckt sind und auch noch ein Gewinn erzielt wird?

!  Welche Rahmenbedingungen muss ich beachten, um Problemen bei der späteren Durchsetzung von

Forderungen vorzubeugen?

Fotograf/Benutzername bei flickr: digital cat

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KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER

Vor- / Nachkalkulation

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Typische Aussagen!

!  Wir haben die Auftragsbücher voll wie nie!

!  Wir wissen gar nicht, wie wir die Aufträge abarbeiten können/sollen!

!  Wir legen eine Umsatzsteigerung von über 15 % hin!

Aber: Verdient man damit automatisch Geld?

Fotograf/Benutzername bei flickr: Fundraisingnetz

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Wovon hängt der Erfolg Ihres Unternehmens ab?

!  Geld wird auf den Baustellen verdient oder verloren

!  Für die Behauptung im harten Konkurrenzkampf, ist eine zukunfts- und ertragsorientierte Kalkulation unabdingbar

!  Angebote grob über den Daumen zu schätzen oder sich lediglich an den Preisen der Konkurrenz zu orientieren ist zu wenig

!  Sie sind „Meister Ihres Fachs“, doch wie stark kümmern Sie sich neben dem zeitaufwendigen Tagesgeschäft um eine detaillierte Vor- und Nachkalkulation?

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Fotograf/Benutzername bei flickr: Andrea Rueda

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Vorkalkulation / Allgemein

!  Preisdruck

!  Vorkalkulation für die Anstrebung der Kostendeckung + Gewinnerzielung

!  Ermittlung von Angebotspreisen

!  Unmittelbare und verursachungsgerechte Kostenzuordnung

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Vorkalkulation / Allgemein

!  Kalkulation mit sog. Mittellohn

!  Beauftragung eines anderen Unternehmen (sog. Fremdleistung)

!  Auch Gemeinkosten beeinflussen das Angebot

!  Wagnis und Gewinn

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Vorkalkulation / Stundensatz / Material

!  Eine Stundensatzkalkulation geht von der produktiven Kapazität eines Unternehmens aus

!  Sie kennen die Kostenbestandteile des

Stundenverrechungssatzes und wissen dadurch was Sie berechnen müssen um Gewinn zu erzielen

!  Nur wenn die Kostenstruktur bekannt ist und die Stundensätze realistisch sind, können Sie

betriebswirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen

!  Lohnkosten stellen neben den Materialkosten im Baugewerbe einen wesentlichen Kostenfaktor dar

!  Materialkosten werden durch Mengenverbrauch und Materialpreis bestimmt

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Vorkalkulation / Personalkostenzuschläge

!  Personalkostenzuschläge werden errechnet (Achtung!

Mit Zukunftswerten rechnen!)

!  Stunden auf der Baustelle werden geschätzt

!  Personalkosten ergeben sich aus Stunden multipliziert mit dem Verrechnungssatz je Stunde

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Vorkalkulation / Stundensatz

Beispiel zur Stundensatzberechnung

Fotograf/Benutzername bei flickr: Helico

Unterlagen zu dieser Folie liegen

als Anlage bei

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Kostenzuordnung / Direkte Zuordnung

!  Lohnkosten

!  Stoffkosten

!  Fremdleistungen

Kostenzuordnung / Indirekte Zuordnung

!  Geräte-/Maschinenkosten

!  Baustelleneinrichtung/Baustellenabbaukosten

!  Wagniskosten

!  Bauleitung

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Nachkalkulation / Kostenrechnung

!  Eine vollkommene Übereinstimmung zwischen dem kalkulierten Gewinn und dem tatsächlichen Gewinn nach Auftragsabschluss gibt es in der Praxis selten

!  Abweichungen sind insofern normal, wenn es sich um tolerierbare Beträge handelt

!  Die Nachkalkulation dient der Ermittlung von Planabweichungen und deren Ursachen

!  Möglichkeit zur Analyse und rechtzeitigen Gegensteuerung

!  Aufzeigen von Verbesserungspotenzial für zukünftige Vorkalkulationen im Rahmen der Angebotserstellung

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Nachkalkulation / Beispiel für Baustelle X

A. Einzelkosten Plan Ist Abweichung Analyse (1)  Lohnkosten 25.000 34.000 - 9.000 X (2) Materialkosten 80.000 78.000 + 2.000

(3) Gerätekosten 5.000 7.000 - 2.000 X

(4) Fremdleistungskosten 20.000 20.000 + / - 0 130.000 139.000 - 9.000

B. Gemeinkosten

In Summe 39.000 41.000 - 2.000 X

C. Allgemeine Geschäftskosten

3.000 3.000 + / - 0 Selbstkosten 172.000 183.000 - 11.000

D. Wagnis / Gewinn + 15% 25.800 14.800 42,6% unter Plan E. Angebot (Festpreis) 197.800 197.800

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Quelle Bilder: http://www.google.de/imghp?hl=de&tab=wi

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Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?

!  Steuerung des Unternehmens

!  Vermeidung unterdeckter Baustellen

!  Entscheidungsfindung bei der Baustellenauswahl (bei Vollbeschäftigung)

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Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?

!  Rating

!  Bei langfristigen Baustellen Zwischenkalkulationen für Gegenmaßnahmen durchführen

!  Mittelverwendungsnachweis für Bauforderungssicherungsgesetz

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Fazit

!  Jedes Kalkulationsverfahren ist nur so gut, wie es in der Praxis realisiert/gelebt wird

!  Eine sachgerechte Kostenverrechnung ist wichtig um das Leistungsangebot weiterentwickeln zu können

!  Erkenntnisgewinnung welche Produkte Gewinn- bzw.

Verlustbringer sind

!  Festlegung von Preisuntergrenzen

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Fazit

!  Vorkalkulation: Wie gut ist der Auftrag im Vergleich zu anderen? Wie wichtig ist dieser Auftrag für mich?

!  Möglichst genaue Zeiterfassung erforderlich

!  Pufferpositionen in den Angeboten beachten

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Fazit

!  „Wer nicht weiß, wohin er will, darf sich nicht wundern, wenn er ganz woanders rauskommt“.

Vorkalkulation

Nachkalkulation Analyse

Unternehmenssteuerung / -ausrichtung Unternehmenserfolg

Unternehmenssicherung

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Planungsradar – Überschlägige Ertragsplanung

Beispiel zur „Schnell-“Planung

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Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei

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Kurze Pause….

…für eine kleine Stärkung

Danach:

Rahmenbedingungen der Bauausführung

Fotograf/Benutzername bei flickr: razvan.orendovici Fotograf/Benutzername bei flickr: nickHiebert

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Rahmenbedingungen der Bauausführung

Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen bei der Forderungsdurchsetzung vorzubeugen?

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Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen vorzubeugen?

!  Auftragsannahme

!  Baubehinderung

!  Abnahme

!  Stellung der Schlussrechnung

!  Gewährleistung

!  Beweislast

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Auftragsannahme

!  Identität des Auftraggebers

!  Wer ist der eigentliche Vertragspartner?

!  Pauschalpreisverträge

!  Ist der Leistungsinhalt hinreichend bestimmt?

!  Nachträgliche Absicherung des Auftrags

!  Umfang einer Sicherungsbürgschaft

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Auftragsannahme

Identität des Auftraggebers

!  Bauherren- und Arbeitsgemeinschaften (ARGE)

!  Gesellschaften bürgerlichen Rechts

!  Wichtig: Name und Anschrift der einzelnen Gesellschafter, Vertretungsberechtigung

!  Einzelfirmen

!  Inhaber der Firma

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Auftragsannahme

Identität des Auftraggebers

!  Handelsrechtliche Gesellschaften

!  OHG: die Gesellschafter

!  KG: der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär)

!  GmbH: der Geschäftsführer

!  GmbH & Co. KG: die Komplementär- GmbH und deren Geschäftsführer

!  AG: der Vorstand

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Auftragsannahme

Pauschalpreisverträge

!  Oft werden Leistungen untergeschoben, die der Unternehmer in der Kalkulation nicht berücksichtigt hat

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Auftragsannahme

Pauschalpreisverträge

!  Maßnahmen zur Verhinderung:

!  Welche Leistungen sollen Gegenstand des Pauschalpreisvertrages sein?

!  Zweifel müssen ausgeräumt und protokolliert werden!

!  Vorsicht bei Klauseln, in denen sich Leistungs- umfang auch nach Zeichnungen richten soll!

!  Irrtümer bei der Kalkulation gehen grds. zu Lasten des ausführenden Unternehmers

!  Tipp: Bestätigungsschreiben bei Kaufleuten

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Auftragsannahme

Pauschalpreisverträge

!  Möglichkeiten der Änderung einer Pauschalpreisabrede z.B. bei

!  Wegfall der Geschäftsgrundlage (Ausnahmefall)

!  Änderung des ursprünglich vereinbarten

Leistungsinhalts durch den Auftraggeber (u.a.

Planänderungen), soweit sich dadurch die Preisermittlungsgrundlagen geändert haben

!  dem Verlangen von Leistungen, die im Pauschalpreisvertrag nicht enthalten sind (Zusatzleistungen).

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Auftragsannahme

Pauschalpreisverträge

!  Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf die

schriftliche Erteilung eines Nachtrages bestanden werden

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Auftragsannahme

nachträgliche Absicherung des Auftrags

!  Sicherungsbürgschaft nach § 648a BGB

!  Verpflichtung des Auftraggebers, die zu

erbringenden Vorleistungen Sicherheiten bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs zu leisten

!  kann auch nach Vertragsschluss und sogar nach erfolgter Abnahme verlangt werden

!  Geltendmachung kann nicht ausgeschlossen werden

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Auftragsannahme

nachträgliche Absicherung des Auftrags

! Ausnahme

!  Auftraggeber ist eine natürliche Person und baut Einfamilienhaus

!  Werklieferungsverträge

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Auftragsannahme

nachträgliche Absicherung des Auftrags

!  Auftraggeber kann sich nicht mehr auf noch vorhandene Mängel berufen (selbst wenn sie tatsächlich bestehen), wenn

!  zumindest teilweise Werklohn nicht bezahlt wurde

!  Abnahme erfolgt ist

!  Auftraggeber die angeforderte Sicherungsbürgschaft nicht stellt

! Achtung!

keine Frist mit Kündigungsandrohung setzen, da Vertrag sonst als aufgehoben gilt

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Auftragsannahme

nachträgliche Absicherung des Auftrags

!  Kosten der Bürgschaft sind bis zur Höhe von 2% p.a.

vom Auftragnehmer zu zahlen

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Auftragsannahme

nachträgliche Absicherung des Auftrags

!  Einschreiben/Rückschein

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Bauvertrag vom ____._____.20_____ haben Sie uns mit der Erstellung des Bauvorhabens

______________ beauftragt. Die Bruttoauftragssumme beläuft sich auf _____________ !. Wir dürfen Sie unter Hinweis auf § 648a Abs.1 BGB bitten, uns zur Sicherung unserer Vorleistungen eine Sicherheit in Höhe von

EUR _______________________

zu übermitteln. Für den Eingang der Sicherheitsleistung haben wir uns als Frist den _____._____.20_____

vorgemerkt.

Gemäß § 648a Abs.2 BGB kann diese Sicherheit von Ihnen neben einer Bankbürg-schaft auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes oder Kreditversicherers geleistet werden. Wir wären Ihnen

deshalb für die Überlassung einer Bankbürgschaft bzw. einer Auszahlung zur Garantie Ihrer Hausbank sehr verbunden. Wir weisen höflichst darauf hin, dass wir gemäß § 648a Abs. 1 BGB berechtigt sind, die von uns zu erbringenden Vorleistungen zu verweigern, wenn innerhalb der genannten Frist die beanspruchte

Sicherheit von Ihnen nicht geleistet wird.

Mit freundlichen Grüßen

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Untersuchungs- und Rügepflicht

!  Jeder Kaufmann hat gem. § 377 HGB eine

Untersuchungs- und Rügepflicht bei beiderseitigem Handelsgeschäft

!  GmbH bezieht bei einer anderen GmbH Fenster, um diese anschließend bei einem Bauvorhaben

einzubauen

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Fotograf/Benutzername bei flickr: friek_magazine

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Untersuchungs- und Rügepflicht

Die Untersuchungs- und Rügepflicht gilt nur für Kauf- und sogenannte Werklieferungsverträge (z.B. Handelsbereich Fenster und Türen), nicht für Werkverträge, d.h.

Aufträge, die die Lieferung und Montage von Bauelementen zum Gegenstand haben

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Probleme durch Baubehinderung

!  Überschreitung der vertraglich vereinbarten Ausführungsfristen

!  Gründe können vielschichtig sein

!  bauseits bedingt (Planung, Bauaufsicht)

!  Witterung

!  Konsequenz

!  Schadenersatzforderung unabhängig davon, ob

Auftragnehmer den Verzug wirklich zu vertreten hat

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Probleme durch Baubehinderung

!  unverzügliche schriftliche Anzeige der Behinderung

!  Anzeige muss alle Tatsachen enthalten, aus denen sich die Gründe für die Behinderung oder

Unterbrechung im einzelnen ergeben

!  braucht nicht notwendigerweise die Überschrift

"Behinderungsanzeige" zu tragen

!  Anzeige kann statt gegenüber dem Auftraggeber auch an den bauaufsichtsführenden Architekten abgegeben werde

aber: Kopie in jedem Fall an Auftraggeber

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Probleme durch Baubehinderung

!  Pflichten des Auftragnehmers

!  im Rahmen des Zumutbaren, die Behinderung oder Unterbrechung soweit wie möglich einschränken

!  nach der Behinderung, Pflicht zur unverzüglichen Arbeitsaufnahme

!  Verlängerung der Ausführungsfristen berechnet sich nach der Dauer der Behinderung plus einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten

!  Auftraggeber müssen die für die Berechnung der Frist erforderlichen Gesichtspunkte mitgeteilt

werden

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Probleme durch Baubehinderung

!  Behinderung muss sich

!  dokumentieren lassen und

!  sie muss ordnungsgemäß angezeigt worden sein nur so lassen sich Verzugsschäden und Vertragsstrafe-Ansprüche erfolgreich abwehren!

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Abnahme

!  Fiktive Abnahme

!  Gewerk gilt 12 Werktage nach Übersendung der Fertigstellungsanzeige, die auch in Form der

Schlussrechnung erfolgen kann, als abgenommen

!  nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung

!  ausgeschlossen bei förmlichen Abnahme

!  vereinbart oder

!  vom Auftraggeber verlangt

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Stellung der Schlussrechnung

!  von keiner Abnahme abhängig (OLG Hamm Az. 17 U 72/96)

!  Schlussrechnung sollte unmittelbar nach

Fertigstellung des Gewerkes gestellt werden, damit das zweimonatige Prüfungsrecht des Auftraggebers aus § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B zu laufen beginnt

!  während dieser Zeit kann die Abnahme erfolgen und Restmängel können beseitigt werden

!  nach Ablauf der Prüfungsfrist oder im Falle einer bereits zuvor erfolgten Schlussrechnungsprüfung ist der Werklohn dann zur unbedingten Zahlung fällig auf diese Weise lässt sich die Wartezeit für die Fälligkeit der Schlusszahlung erheblich verkürzen

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Stellung der Schlussrechnung

!  Nachdem die Forderung fällig geworden ist, sollte wie folgt vorgegangen werden:

!  freundliches Erinnerungsschreiben (mit Kopie für die Akte, da es sich rechtlich um die 1. Mahnung handelt)

!  Mahnung mit Zahlungsaufforderung und

Fristsetzung sowie Hinweis auf die anschließende Abgabe des Vorganges an den Rechtsanwalt

!  Übergabe der Angelegenheit an Rechtsanwalt z. B. KANZLEI NICKERT

zur schnellstmöglichen Realisierung Ihrer Forderung

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Stellung der Schlussrechnung

!  Exkurs: Ordnungswidrigkeit

Gem. § 14 Abs. 2 Ziff 1 UStG muss ein Bauunternehmer die (Schluss-)Rechnung über Werklieferungen oder sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung ausstellen.

Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Leistung an einen Nichtunternehmer ausgeführt wird.

Verstößt ein Bauunternehmer gegen diese Pflicht, handelt es sich um eine

Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 ! pro Verstoß geahndet werden kann

!  Betriebsprüfer sind angewiesen, dies zu prüfen

!  Außerdem: USt ist mit Fertigstellung fällig, auch wenn noch nicht schlussabgerechnet ist

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Gewährleistung

!  Für eine Mängelrüge muss der Bauherr nicht sonderlich viele Pflichten erfüllen

!  Dies führt oftmals zu sog. „Vorsorgerügen“

!  BGH hat in einer Entscheidung erneut bestätigt: Das Risiko einer verweigerten Mängelbeseitigung trägt in vollem Umfang der für den Mangel verantwortliche Auftragnehmer

!  Nehmen Sie Mängelrügen ernst! Vereinbaren Sie

einen Termin zur Besichtigung/Mängelbeseitigung und dokumentieren Sie die Tätigkeit(en) nach erfolgter

Mangelanzeige

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Beweislast

!  als Faustregel gilt:

derjenige, der eine für ihn positive Tatsache behauptet, muss diese beweisen

!  das heißt:

der Richter muss davon überzeugen werden, dass die Dinge sich wirklich gerade so zugetragen haben, wie Sie es behaupten

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Beweislast

!  sorgen Sie für eine schriftliche Dokumentation

!  Achten Sie darauf, dass Sie sich klar und unmissverständlich ausdrücken

bei einem späteren Rechtsstreit haben Sie Ihre

Chancen ganz wesentlich verbessert, Ihr Recht zu bekommen "

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". und vor allem Ihr Geld!

Fotograf/Benutzername bei flickr: FlubbelEmpire

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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Fotograf/Benutzername bei flickr: Stefan Baudy

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Nächster Termin

!  am Donnerstag, den 28.07.2011

!  Wir freuen uns auf Ihr Kommen!

!  Bringen Sie gerne befreundete Bauunternehmer mit!