Bebauungsplan Nr. 21
„Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung
-Aufhebung-
Bebauungsplan Nr. 82
„Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße“
Stadt Einbeck
Begründung
Stand: 18.04.2019
Fassung: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB))
PLANVERFASSER: DIPL.-GEOGR. ASKAN LAUTERBACH
STADTPLANER (AK NDS.) UND BERATENDER INGENIEUR
BEARBEITUNG: DIPL.- GEOGR. MICHAEL KRISZAN
M. SC. UMWELTPLANUNG
FREIA KENTSCHKE
PLANUNGSBÜRO LAUTERBACH
ZIESENISSTRASSE 1 31785 HAMELN
TEL: 05151 / 60 98 57 0 FAX.: 05151 / 60 98 57 4
E-Mail: info@lauterbach-planungsbuero.de www.lauterbach-planungsbuero.de
Inhaltsverzeichnis
1. Planerische Rahmenbedingungen...4
1.1. Lage, Geltungsbereich und Größe des Plangebietes...4
1.2. Derzeitige Nutzung des Plangebietes...5
1.3. Bestehende Rechtsverhältnisse...5
1.4. Einzelhandelskonzept...8
2. Ziele und Zwecke der Planung...11
3. Planungskonzept... 12
3.1. Nutzungskonzept...12
3.2. Verkehrserschließung, öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV)...12
3.3. Natur und Landschaft...12
4. Inhalt des Bebauungsplanes...13
4.1. Umstellung der Baunutzungsverordnung...13
4.2. Art der baulichen Nutzung...13
4.3. Maß der baulichen Nutzung...14
4.4. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche...14
4.5. Straßenverkehrsflächen...14
5. Ver- und Entsorgung...14
6. Altlasten, Denkmalschutz und Hochwassergefährdung...15
6.1. Altlasten... 15
6.2. Denkmalschutz...17
6.3. Hochwassergefährdung...17
7. Städtebauliche Werte...18
8. Durchführung der Planung...18
8.1. Bodenordnende Maßnahmen...18
8.2. Kosten, Finanzierung...18
9. Hinweise aus Sicht der Fachplanung...18
10. Abwägungsvorgang...19
11. Verfahrensablauf...19
1. Planerische Rahmenbedingungen
1.1. Lage, Geltungsbereich und Größe des Plangebietes
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1.
Änderung -Aufhebung- sowie Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 82
„Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße“
Das Plangebiet der Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 21 und dessen 1. Änderung liegt im östlichen Bereich der Kernstadt von Einbeck, zu beiden Seiten der Saalfeldstraße, zwischen der Grimsehlstraße im Norden und der Straße „Altendorfer Tor“ im Süden. Es umfasst die folgenden Flurstücke der Flur 11 der Gemarkung Einbeck:
56/36, 56/37, 56/45, 56/48, 57/18 sowie tw. 61/2, 61/3, 63/5, 69/2, 69/7, 69/15, 145/11.
Die Größe des Plangebietes beträgt rd. 2,9 ha.
Der Geltungsbereich für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82 umfasst den Teilbereich östlich der Saalfeldstraße mit folgenden Flurstücken der Flur 11 der Gemarkung Einbeck:
56/36, 56/37, 56/45, 56/48, 57/18 sowie tw. 61/2, 61/3, 63/5, 69/2, 69/7, 69/15, 145/11.
Die Größe des Plangebietes beträgt rd. 1,6 ha.
1.2. Derzeitige Nutzung des Plangebietes
Das Plangebiet ist Teil des Gewerbegebietes Ost. Es ist derzeit vollständig bebaut und wird überwiegend durch Gewerbe und Einzelhandel genutzt. Im nordwestlichen
Teilbereich ist ein Aldi-Discounter ansässig (Grimsehlstraße 42). Der Aldi-Discounter teilt sich mit den westlich angrenzenden Fachmärkten (außerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes) eine gemeinsame Stellplatzanlage.
Im südwestlichen Planbereich sind ein Wohnhaus (Altendorfer Tor 15) sowie ein Geschäftshaus, in dem der Fachmarkt „Matratzen Concord“ und ein „Action“- Sonderpostenmarkt ansässig sind (Saalfeldstraße 1), vorhanden. Östlich der
Saalfeldstraße befinden sich leerstehende, ehemals vom Zapfsäulenhersteller „Dresser Europe GmbH“ genutzte Gebäude (Grimsehlstraße 44), ein leerstehendes
Mehrfamilienhaus (Saalfeldstraße 2) und das Autohaus Hübener (Altendorfer Tor 21).
Nördlich und östlich des Plangebietes grenzen weitere Gewerbeflächen an. Südlich des Geltungsbereiches befindet sich eine Einzelhandelsnutzung (SB-Warenhauses der Marktkauf Holding GmbH, Altendorfer Tor). Westlich schließt sich eine gemischte Nutzung aus Gewerbe, Einzelhandel und Wohnen an.
1.3. Bestehende Rechtsverhältnisse
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Einbeck stellt für das Plangebiet gewerbliche Bauflächen (G) dar.
Zudem werden im Nordosten und Südwesten des Plangebietes Altlastenverdachtsflächen gemäß § 2 Abs. 4 BbodSchG dargestellt. Es handelt sich um Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden können.
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Einbeck stellt innerhalb des Plangebietes Altlastenverdachtsflächen auf folgenden Grundstücken dar:
• Grimsehlstraße 44 (Flurstück 56/45, Flur 11, Gemarkung Einbeck)
• Altendorfer Tor 13 (Flurstück 57/18, Flur 11, Gemarkung Einbeck) Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes gehen aus der folgenden Abbildung hervor.
Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) mit Kennzeichnung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 21
Aufgrund der verfolgten städtebaulichen Zielsetzung ein Gewerbegebiet festzusetzen, lässt sich der Bebauungsplanes Nr. 82 „Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße“aus dem Flächennutzungsplan entwickeln.
Für den Planbereich liegt der seit dem 29.12.1966 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 21 „Saalfeldstraße“ vor. In den überwiegenden Bereichen sind Industriegebiete mit Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,7 und Baumassenzahlen (BMZ) von 6,0 festgesetzt. Im südöstlichen Teilbereich ist ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,5, einer
Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 und max. zwei Vollgeschossen festgesetzt.
Im Rahmen der 1. Änderung vom 11.05.1990 wurde der Bebauungsplan auf das zu diesem Zeitpunkt gültige Planungsrecht (Baunutzungsverordnung von 1977) angepasst.
Hier erfolgten insbesondere Festsetzungen zum Bestandsschutz. Gemäß dem inzident anwendbaren Urteil des Verwaltungsgerichtes Göttingen vom 24.09.2015 ist die
Festsetzung zum Bestandsschutz zu unbestimmt. Demzufolge ist nach Auffassung des Gerichtes die 1. Änderung als „inzident unwirksam“ anzusehen. Infolge dessen sind der Ursprungsplan und auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1962 anzuwenden.
Gemäß BauNVO von 1962 sind im Plangebiet Gewerbebetriebe aller Art zulässig.
Zulässig sind auch Betriebe, die wegen ihrer negativen Auswirkungen nach heutigem Recht nur noch in Kerngebieten und sonstigen Sondergebieten (gem. § 11 Abs. 3 BauNVO) zulässig wären.
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung (Datum der Rechtskraft: 11.05.1990) werden aufgehoben und für einen Teilbereich der Bebauungsplan Nr. 82 neu aufgestellt.
Planzeichnung des Ursprungs-Bebauungsplanes (ohne Maßstab) mit
Kennzeichnung des Geltungsbereiches für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82
Planzeichnung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 21 (ohne Maßstab) mit Kennzeichnung des Geltungsbereiches für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82
1.4. Einzelhandelskonzept
Zur Steuerung des Einzelhandels im Stadtgebiet hat die Stadt Einbeck im Jahr 2008 ein Einzelhandelskonzept (EHK) aufgestellt, das im Jahr 2014 fortgeschrieben wurde („Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Einbeck“ aufgestellt durch GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, Juni 2014). Im Januar 2017 beauftragte die Stadt Einbeck die GMA, das Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2014 erneut fortzuschreiben. Obwohl seit Erstellung der ersten Fortschreibung nur wenige Jahre vergangen sind, zeigten sich einige Veränderungen im Einzelhandelsangebot, wie z.B. die Neuansiedlung bzw. Verlagerung von Fachmärkten an der Grimsehlstraße. Die
„2. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Einbeck“ aufgestellt durch GMA, Hamburg, Juli 2017 wurde am 06.09.2017 vom Rat der Stadt Einbeck beschlossen und bildet nunmehr eine wesentliche Planungsgrundlage.
Die 2. Fortschreibung des EHKs soll als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden und umfasst die folgenden wesentlichen Ziele:
• „Sicherung und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktion Einbecks
• Erhalt und zielgerichteter Ausbau des Einzelhandelsangebotes, insbesondere in Branchen mit besonderem Handlungsbedarf
• Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung, ggf. Anpassung bestehender Bebauungspläne an die Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes
• Schutz und Stärkung der Innenstadt als zentrale Einkaufslage
• Stärkung der Innenstadt gegenüber dezentralen Standorten durch zielgerichteten Ausbau und qualitative Verbesserungen des Einzelhandelsangebotes
• Ausschluss der Ansiedlung großflächiger Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb der Innenstadt
• Attraktivierung der Innenstadt, Verbesserung der Aufenthaltsqualität
• Erhalt der Multifunktionalität der historischen Innenstadt durch
Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und touristische Angebote
• Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung
• […] ggf. Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebotes
• bestandsichernde Maßnahmen der städtebaulich integrierten Lebensmittelmärkte“ (GMA, 2017, S. 48).
„Zur Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene werden zwei einander bedingende und aufeinander aufbauende städtebauliche Konzepte benötigt:
• Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste [Anm.: hier die sog. Einbecker Sortimentsliste] definiert ortsspezifisch die nahversorgungszentren und nicht zentrenrelevante Sortimente und dient damit als Grundlage für die
bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels.
• Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches i. S. von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2 a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des
Einzelhandelskonzeptes standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert.
Mit dem Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Einzelhandelsentwicklung geschaffen werden. An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass eine Einzelhandelskonzept nur die Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es bindet jedoch nicht von Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen in den zentralen
Versorgungsbereichen“ (GMA, 2017, S. 49).
Im Hinblick auf den Einzelhandel für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82 lässt sich der 2. Fortschreibung des EHKs Folgendes entnehmen:
„Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung erwies sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende
Sortimentshinweise als rechtssicher. So können mit dem Instrumentarium der
Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden.
Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:
• Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen werden ausgeschlossen.
• Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen werden zugelassen.
Mit diesen Festsetzungen bestehen für Kommunen Differenzierungsmöglichkeiten, mit denen zentrenrelevante Sortimente auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausgeschlossen werden können, um damit zentrale Versorgungsbereiche zu stärken und weiterzuentwickeln.
Von dem Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels können bestimmte Betriebstypen, wie Werksverkauf, Nachbarschaftsläden, Tankstellenshops, Kioske usw. ausgenommen und ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie
zentrenverträglich sind. Gleichzeitig ist generell darauf hinzuweisen, dass alle bestehenden Betriebe Bestandsschutz genießen.
Da die Entwicklungspotenziale sehr begrenzt sind, sollte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Sortimente großflächiger Einzelhandelsbetriebe verfolgt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen umsetzbar. Ein schlüssiges Gesamtkonzept muss damit neben konkreten Maßnahmen im zentralen Versorgungsbereich auch durch eine
entsprechende Bebauungsplanung in den übrigen Standortlagen abgesichert werden.
Bestehende Bebauungspläne wären nach Abwägung planerisch relevanter
Gesichtspunkte demzufolge im Bedarfsfall anzupassen. Sortimentsausschlüsse bzw.
-beschränkungen außerhalb der geschützten Bereiche (zentraler Versorgungsbereich Innenstadt […]) sind daher als flankierende Maßnahmen zur Stabilisierung und
Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche zu sehen“ (GMA, 2017, S. 53f.).
„Im Bereich 'Grimsehlstraße' verfügt die Aldi-Filiale über eine Verkaufsfläche von ca.
1.000 m², während die Fachmärkte jeweils um die 500 m² Verkaufsfläche ausweisen.
Die Distanz beträgt rund 600 m, so dass nicht mit intensiven Kopplungs- und Zubringeffekten mit dem zentralen Versorgungsbereich auszugehen ist. Im zentrenrelevanten Sortiment Textil, Schuhe und Drogerie steht der vorwiegend autokundenorientierte Fachmarktstandort daher in Konkurrenz zur Innenstadt. [...]
Der aktuelle Bebauungsplan [Anm.: Bebauungsplan Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung] beruht auf der BauNVO 1977, demnach sind großflächige Einzelhandelsbetriebe aller Art (Regelvermutungsgrenze 1.500 m² Geschossfläche) zulässig“ (GMA, 2017, S. 67).
Zur weiteren Entwicklung des Einzelhandels im Aufstellungsbereich kommt die 2.
Fortschreibung des EHK zu folgender Empfehlung:
„Zur Stärkung der Innenstadt ist entsprechend vorliegender Einbecker Sortimentsliste der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im
Geltungsbereich zu empfehlen. Die bereits ansässigen Betriebe genießen Bestandsschutz.
Für die Lage […] Grimsehlstraße ist die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben (großflächig und nicht großflächig) mit nicht zentrenrelevantem Sortiment zu empfehlen. Dabei ist in Anlehnung an die Ziele des LROP die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % und höchstens 800 m² der Gesamtverkaufsfläche zu begrenzen“ (GMA, 2017, S. 67).
Zur weiteren Entwicklung der bestehenden Gewerbegebiete gibt die 2. Fortschreibung des EHKs folgende Empfehlung ab:
„Um den zentralen Versorgungsbereich in seiner Struktur nicht zu beeinträchtigen sowie in der Entwicklung nicht zu behindern, sollte in den Gewerbegebieten die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten
Kernsortimenten (groß- und nicht großflächig) ausgeschlossen werden. Die hier vorhandenen Betriebe genießen Bestandschutz“ (GMA, 2017, S. 70).
2. Ziele und Zwecke der Planung
Die Stadt Einbeck verfolgt das planerische Ziel, den Einzelhandel im Bereich
Grimsehlstraße/ Saalfeldstraße langfristig zu sichern und zu steuern. Dabei soll eine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentralen- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten östlich der Saalfeldstraße planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Gleichzeitig soll der Standort Grimsehlstraße, an dem in den vergangenen Jahren größere Investitionen im Einzelhandelssektor getätigt und neue Betriebe angesiedelt wurden, für die Versorgung Einbecks gesichert werden.
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung entspricht somit nicht mehr den aktuell verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt. Im Bereich westlich der Saalfeldstraße ist der Bebauungsplan Nr. 21 mit der Festsetzung „Industriegebiet“ wegen der zwischenzeitlich angesiedelten
Einzelhandelsnutzungen praktisch obsolet. Hier kann die ürsprünglich verfolgte
Zielsetzung, ein Industriegebiet zu entwickeln, aktuell nicht mehr erreicht werden. Insofern ist der Bebauungsplan als funktionslos anzusehen und deshalb aufzuheben.
Da Bebauungspläne eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten sollen, ist es im Allgemeinen unumgänglich, mit ihrer Aufhebung zugleich darüber zu entscheiden, welche städtebauliche Ordnung – der planersetzende § 34 BauGB oder ein neuer
Bebauungsplan – an die Stelle treten soll. Während im Gebiet westlich der Saalfeldstraße zukünftig der planersetzende § 34 BauGB die geeignete Option darstellt, wird für den Bereich östlich der Saalfeldstraße der Bebauungplan Nr. 82 „Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße“ neu aufgestellt.
Um das städtebauliche Ziel der Stadt Einbeck planungsrechtlich abzusichern, wird daher nun der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung aufgehoben. Bauvorhaben sind dann nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, richten sich nach den tatsächlich bereits vorhandenen Nutzungen. Im Baugenehmigungsverfahren muss gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nachgewiesen werden, dass die Erschließung gesichert ist, die Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
Darüberhinaus dürfen von dem Vorhaben gemäß § 34 Abs. 3 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Die Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13 a BauGB ist
ausgeschlossen, wenn durch einen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Dies kann hier nicht ausgeschlossen werden. Entsprechend ist die
Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 21 „Saalfeldstraße“ und dessen 1. Änderung und die Aufstellung des Bebauungplanes Nr. 82 „Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße“im Rahmen eines Vollverfahrens (incl. zweistufigem Beteiligungsverfahren) durchzuführen.
3. Planungskonzept
3.1. Nutzungskonzept
Für den Teilbereich östlich der Saalfeldstraße soll der aufgehobene Bebauungsplan durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82 „Gewerbegebiet östlich der
Saalfeldstraße“ ersetzt werden. Gemäß den Empfehlungen des vorliegenden
Einzelhandelskonzeptes sollen innerhalb des Plangebietes Einzelhandelsnutzungen mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Hauptsortimenten zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches ausgeschlossen werden. Zudem ist die Nutzungsart entsprechend der tatsächlich eingetretenen Entwicklung anzupassen und ein Gewerbegebiet (GE) festzusetzen (derzeit größtenteils Industriegebiete). Weitere Festsetzungen – wie z.B.
Baugrenzen und Grundflächenzahl – sind den heutigen Erfordernissen gewerblicher Nutzungen anzupassen.
3.2. Verkehrserschließung, öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV)
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die öffentlichen Straßen „Grimsehlstraße“,
„Altendorfer Tor“ und „Saalfeldstraße“. Die Straße „Altendorfer Tor“ (L 487) führt in östlicher Richtung zur Bundesstraße B 3, die wiederum in südöstlicher Richtung zur Autobahn A 7 (Anschlussstelle „Northeim-Nord“) führt.
Die nächstgelegenen Haltestellen des ÖPNV befinden sich an der Grimsehlstraße in unmittelbarer Nähe des Plangebietes. Die Haltestellen „König“ und „Stadtwerke“ werden von folgenden Buslinien angefahren:
• Linie 259 des Stadtverkehrs Einbeck (Ilmebahn GmbH)
• Linie 230 „Einbeck-Salzderhelden-Northeim“ (Ilmebahn GmbH)
• Linie 235 „Einbeck-Drüber-Northeim“ (Ilmebahn GmbH)
• Linie 275 „Einbeck-Greene-Kreiensen-Bad Gandersheim“ (Scheithauer Reisen GmbH).
Nächstgelegener Bahnhof ist der Bahnhof Einbeck-Salzderhelden in der Ortschaft
Flecken Salzderhelden. Dort besteht Anschluss an den regionalen Zugverkehr in Richtung Hannover, Göttingen und Bad Harzburg.
3.3. Natur und Landschaft
Entsprechend der §§ 2 Abs. 4 und 2a BauGB besteht grundsätzlich die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung für alle Bauleitpläne im Rahmen des
Aufstellungsverfahrens. Dabei gilt diese Pflicht nicht nur für die Aufstellung, sondern auch für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne.
Wenngleich die Bauleitplanung selbst keinen Eingriff in Natur und Landschaft darstellt, so bereitet sie dennoch in der Regel Vorhaben planerisch vor, die Einflüsse auf den
Naturhaushalt und das Landschaftsbild nach sich ziehen können.
Gemäß § 1 a Baugesetzbuch (BauGB) ist über die umweltschützenden Belange im Bauleitplanverfahren unter entsprechender Anwendung der Eingriffsregelung und des Verursacherprinzips zu entscheiden.
Zur fachgerechten Behandlung der umweltschützenden Belange ist im Rahmen der vorliegenden Planung ein Umweltbericht erstellt worden. Eine zusammenfassende Darstellung der Eingriffsbewertung und Kompensationsberechnung sowie der festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen ist dort enthalten.
4. Inhalt des Bebauungsplanes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82 „Gewerbegebiet östlich der Saalfeldstraße"
enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung nach folgenden Vorschriften:
• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBI. I, S. 3634)
• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I, S.
3786)
• Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan- inhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl.
1991 I, S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I Nr. 25 vom 12.05.2017, S. 1057)
4.1. Umstellung der Baunutzungsverordnung
Die Umstellung der Baunutzungsverordnung von 1962 auf die von 2017 erfolgt, da u.a.
die Regelung zum Einzelhandel geändert wurde. Die BauNVO von 1962 lässt
großflächigen Einzelhandel allgemein zu. Die BauNVO von 2017 sieht großflächigen Einzelhandel in Gewerbegebieten (GE) nicht mehr vor. Durch diese Umstellung wird auch dem wesentlichen Ziel des EHKs entsprochen, die Innenstadt als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort zu stärken.
4.2. Art der baulichen Nutzung
Im GE sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten
Hauptsortimenten nicht zulässig. Dieser Ausschluss geschieht vor dem Hintergrund, die zentralen Versorgungsbereiche in Einbeck und Kreiensen zu stärken und zu sichern.
Darüber hinaus sollen die Flächen in GE für die Unterbringung von Gewerbebetrieben vorgehalten werden. Daher wird die Zulässigkeit auf die beschriebenen Waren und Artikel beschränkt, die üblicherweise mit dem im Gebiet erbrachten bzw. zu erbringenden
handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden bzw. in einer Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen (Handwerksbedarf, -handel) sowie auf
Ausstellungsflächen, die nicht dem unmittelbaren Zweck der Warenabgabe dienen.
Der Verkauf an Endverbraucher darf nur einen untergeordneten Umfang an der
erbrachten Leistung ausmachen und ist auf die auf dem jeweiligen Betriebsgrundstück hergestellten, ver- und bearbeiteten, gewarteten oder reparierten Erzeugnisse und die mit den dazu erforderlichen Leistungen in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Güter beschränkt. Zur weiteren Definition des Begriffes „untergeordnet“ wird festgesetzt, dass der Anteil der Verkaufsfläche an der Bruttogeschossfläche 10 % des jeweiligen Betriebes nicht überschreiten darf.
4.3. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird in den Baugebieten durch folgende Höchstmaße definiert:
Nutzungsart Grundflächen-
zahl (GRZ)
Geschossflächen- zahl (GFZ)
Maximale Gebäudehöhe
Gewerbegebiet (GE) 0,8 1,6 10 m
Die Grundflächenzahl von 0,8 entspricht der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO. Sie dient der maximalen Ausnutzbarkeit des jeweiligen Grundstückes.
Wegen der Umstellung der Baunutzungsverordnung von 1962 auf die von 2017 ändert sich auch die Berechnungsgrundlage der zulässigen Grundfläche. Bei der Berechnung nach BauNVO 1962 wurden Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO, untergeordnete Gebäudeteile (Balkone, Loggien, Terrassen) sowie bauliche Anlagen, die auch in den Abstandsflächen zulässig sind, nicht berücksichtigt. Diese sind bei der Berechnung gemäß BauNVO von 2017 mit zu berücksichtigen. Daher wird hier zugelassen, dass die Grundflächen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von maximal 0,9 überschritten werden („Kappungsgrenze“). Die übrigen Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO bleiben unberührt.
4.4. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
(§ 22 Abs. 4 BauNVO)In dem Gewerbegebiet ist die abweichende Bauweise festgesetzt. Sie entspricht der offenen Bauweise mit der Ausnahme, dass auch Gebäudelängen von mehr als 50 m zulässig sind. Für gewerbliche Nutzungen ist die abweichende Bauweise zweckmäßig, um eine entsprechende bauliche und damit nutzungsgemäße Flexibilität zu ermöglichen.
4.5. Straßenverkehrsflächen
Die Straße „Saalfeldstraße“ wird entsprechend ihrer Nutzung als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Sie fungiert als Verbindungsstraße zwischen der
„Grimsehlstraße“ und der Straße „Altendorfer Tor“.
5. Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebietes mit Wasser, Elektrizität und Gas sowie der Anschluss an das Telekommunikationsnetz ist durch die vorhandenen Bestandsleitungen
sichergestellt.
Versorgungsträger sind:
• Strom und Gas: Stadtwerke Einbeck GmbH
• Abwasser: Stadtentwässerung Einbeck
• Wasserversorgung: Stadtwerke Einbeck GmbH
• Telekommunikation: Deutsche Telekom GmbH, Voadfone Kabel Deutschland Vertrieb und Servive GmbH
Die Anforderungen an den Brandschutz sind mit dem Brandschutzprüfer sowie mit Vertretern der örtlichen Feuerwehr abzustimmen. Im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung besteht hierzu kein weiterer Handlungsbedarf, da die erforderliche Löschwassermenge über das Trinkwasser-Leitungsnetz bereitgestellt wird.
Für die Abfallentsorgung ist die Kreisabfallwirtschaft Northeim zuständig.
Die Ableitung des im Plangebiet anfallenden Schmutzwassers erfolgt über das
bestehende Kanalisationsnetz. Im Weiteren erfolgt die Ableitung zur zentralen Kläranlage der Stadt Einbeck.
Die aktuellen Regelungen zur Beseitigung des Niederschlagswassers gelten unverändert fort.
6. Altlasten, Denkmalschutz und Hochwassergefährdung
6.1. Altlasten
Laut Auskunft gemäß § 3 Nieders. Umweltinformationsgesetz aus dem Altlastenkataster des Landkreises Northeim mit Datum vom 11.04.2019 sind im Verzeichnis der
altlastenverdächtigen Flächen und Altlasten (Altlastenkataster) für folgende Grundstücke innerhalb des Plangebietes Kontaminationen eingetragen:
• Grimsehlstraße 42 (Flurstücke 56/36 und 56/37, Flur 11, Gemarkung Einbeck)
• Grimsehlstraße 44 (Flurstücke 56/45 und 63/5, Flur 11, Gemarkung Einbeck)
• Altendorfer Tor 15 (Flurstücke 69/2, 69/7, 69/15, Flur 11, Gemarkung Einbeck)
• Altendorfer Tor 21 (Flurstück 61/3, Flur 11, Gemarkung Einbeck)
Es handelt sich um Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden können.
Die auf einzelnen Flurstücken bereits bekannten bzw. dort vermuteten Schadstoffe sind der nachfolgenden Tabelle 1 zu entnehmen:
Tab.1: Informationen aus dem Altlastenkataster des Landkreises Northeim (Stand: 04/2019) Flur Flurstück(e) Grundstück Umwelt-
relevante Nutzungen
Bekannte Schadstoffe
Vermutete Schadstoffe
Verdachts- flächen
11 56/36, 56/37 Grimsehlstr. 42 Tankstelle, Ölabscheider, LKW-Werkstatt, Diesellagerung
Altöl, Diesel, Schmieröle
k.A. Tankstelle, Ölabscheider, Werkstatt, Dieseltank 11 56/45, 63/5 Grimsehlstr. 44 Entfettung von
Metallteilen, Lackieren von Metallteilen (Spritzkabine), Abfalllagerung, Testbenzin- lagerung, Diesellagerung, Heizöllagerung
BTXE, LHKW, MKW, Testbenzin
k.A. Ehem.
Entfettungs- becken, ehem.
Fasslager, Montage- bereich, Heizöltank, Testbezintank, Dieseltank 11 69/2, 69/7,
69/15
Altendorfer Tor 15
Metallver- arbeitung, Reinigung der Werkzeuge, Ölfeuerung, Tankstelle
Benzin, ggf. CKW, Heizöl, Lösemittel, Reinigungs- mittel, Schwer- metalle
k.A. Alte
Produktions- stätte, Tanks, Tankstelle
11 61/3 Altendorfer Tor 21
Tankstelle, Spritzraum, Werkstatt, Waschhalle, Altöllagerung, Heizöllagerung
Altöl, Benzin, Diesel, Farben, Heizöl, Lacke, Reinigungs- mittel
PAK, Schwer- metalle
Tankstelle, Spritzkabine, Altöltank, Heizölhavarie, Heizöltank
Im Zuge des Abrisses von Gebäuden und vor der Umnutzung von Verdachtsflächen haben in Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises Northeim Bodenuntersuchungen in diesen Bereichen zur Verifizierung des Altlastenverdachtes zu erfolgen. Ggf. erforderliche weitere Maßnahmen sind anschließend abzustimmen.
Ergeben sich bei Erdarbeiten Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen oder Kontaminationen, so ist die Untere Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren.
6.2. Denkmalschutz
Denkmäler sind im Plangebiet nicht bekannt. Sollten im Zuge der Bauarbeiten
Bodendenkmäler oder Hinweise auf Bodendenkmäler gefunden werden, so sind diese gemäß § 14 Nieders. Denkmalschutzgesetz (NDSchG) der Archäologischen
Denkmalschutzbehörde der Stadt Einbeck anzuzeigen. Das Bodendenkmal und die Entdeckungsstätte sind für vier Werktage in unverändertem Zustand zu belassen und vor Fremdeinwirkung zu schützen.
6.3. Hochwassergefährdung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich zum großen Teil innerhalb des durch Verordnung vom 29.10.2014 vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebietes (ÜSG) der lme. Es wird darauf hingewiesen, dass das Plangebiet von
Überschwemmungen betroffen sein kann.
Des Weiteren befinden sich Flächen des Bebauungsplanes in Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten. Es sind Vorkehrungen zu treffen und gegebenenfalls bautechnische Maßnahmen vorzunehmen, um den Eintrag von wassergefährdenden Stoffen bei Überschwemmungen zu verhindern.
Auf § 78 b Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. 07.2009 (BGBl. I S. 2585), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04.12.2018 (BGBl. I S. 2254) geändert worden ist, wird hingewiesen.
7. Städtebauliche Werte
Flächenbilanz (alle Flächenangaben ca.-Werte) B-Plan Nr. 21 „Saalfeldstraße“
und dessen 1. Änderung – Aufhebung –
Größe in m2 in Hektar in Prozent
Gewerbegebiet (GE) 22.759 m2 2,3 ha 77,30%
Gewerbegebiet (GE) 5.141 m2 0,5 ha 17,50%
Straßenverkehrsfläche 1.536 m2 0,1 ha 5,20%
Geltungsbereich, insgesamt 29.436 m2 2,9 ha 100,0%
Flächenbilanz (alle Flächenangaben ca.-Werte) B-Plan Nr. 82 „Gewerbegebiet
östlich der Saalfeldstraße“
Größe in m2 in Hektar in Prozent
Gewerbegebiet (GE) 14.414 m2 1,4 ha 90,00%
Straßenverkehrsfläche 1.536 m2 0,2 ha 10,00%
Geltungsbereich, insgesamt 15.950m2 1,6 ha 100,0%
8. Durchführung der Planung
8.1. Bodenordnende Maßnahmen
Im Zuge der Realisierung des Bebauungsplanes wird eine Neustrukturierung der Grundstücke nicht erforderlich.
8.2. Kosten, Finanzierung
Die Aufhebung des Bebauungsplans hat keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen für die Stadt, jedoch Planungs- und Untersuchungskosten zur Folge.
Es fallen keine Erschließungskosten an, die durch den kommunalen Haushalt zu tragen sind.
9. Hinweise aus Sicht der Fachplanung
- wird ergänzt -
10. Abwägungsvorgang
- wird ergänzt -
11. Verfahrensablauf
- wird ergänzt -
Einbeck, …... Stadt Einbeck
…...
Dr. Sabine Michalek Bürgermeisterin
