Begründung zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 4 – 3 / 1
für den Bereich des Grundstücks des heute bereits dort ansässigen Lebensmittelmarktes im Einmündungsbereich Dinxperloer Straße / Bussardweg, unter Einbeziehung des Bussardwe- ges in Teilbereichen, einer Fläche nördlich des Bussardweges (Gemarkung Holtwick, Flur 4, Flurstück 256), einer Grundstücksfläche östlich des Bussardweges (Gemarkung Holtwick, Flur 4, Flurstück 249), einschließlich des Grundstücks Dinxperloer Straße 274 sowie einer Teilfläche der Dinxperloer Straße (Teilfläche des Flurstücks 717, Gemarkung Holtwick, Flur 3).
mit
Berichtigung des Flächennutzungsplanes
Inhaltsverzeichnis
1. Planungsanlass ... 1
2. Bestandsaufnahme... 2
3. Derzeitiges Planungsrecht/Einzelhandelskonzept 2011... 2
4. Landes- und Regionalplanung... 3
5. Flächennutzungsplanung ... 3
6. Planungsrechtliches Verfahren... 3
7. Eingriff in Natur und Landschaft ... 4
8. Begrenzung der Bodenversiegelung/Verminderung des Eingriffs in Natur und Landschaft ... 5
9. Vorprüfung des Einzelfalls/Artenschutzrechtliche Belange ... 5
10. Planungsrechtliche Festsetzungen... 5
11. Verkehrliche Belange ... 8
12. Immissionsschutz/Nachbarschutz ... 8
13. Denkmalschutz ... 10
14. Landwirtschaft... 10
15. Ver- und Entsorgung ... 10
16. Abführung des Niederschlagwassers/Wasserwirtschaft... 10
17. Altlasten ... 11
18. Kampfmittel ... 11
19. Flächenbilanz ... 11
20. Eigentumsverhältnisse... 12
21. Realisierung/Durchführungsvertrag ... 12
22. Kosten... 12
23. Gutachten ... 12
Anhang 1 – Berichtigungsvorschlag für den Flächennutzungsplan Anhang 2 – Vorprüfung des Einzelfalls
Anhang 3 – Ausschnitt aus der Bebauungsplanübersicht
Anhang 4 – Gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung / Modernisierung des EDEKA Vollsortimenters in Bocholt-Holtwick vom 09.09.2013
1. Planungsanlass
Der Betreiber des Lebensmittelmarktes, im Einmündungsbereich Dinxperloer Straße / Bus- sardweg, möchte die Verkaufsfläche seines Marktes von derzeit 520 qm auf 1.224 qm (inklu- sive Windfang) mit einer Geschossfläche von ca. 1.980 qm vergrößern. In dem Gebäude soll
zusätzlich eine Fläche für einen Bäcker und ein Cafe berücksichtigt werden. Der Bäcker und das Cafe haben eine Größe von insgesamt 74 qm (die laut Verkaufsflächendefinition der Ge- samt-Verkaufsfläche zuzuordnen sind). Insgesamt ergibt sich somit eine Verkaufsfläche ge- mäß Verkaufsflächendefinition von 1.298 qm. Um negative Auswirkungen auf die Einzelhan- delsentwicklung der Stadt Bocholt zu vermeiden wird daher im Durchführungsvertrag zwi- schen der Stadt und dem Vorhabenträger geregelt, dass die Flächen des Bäckers und des Ca- fes dauerhaft nicht zur Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes umgenutzt werden dürfen.
Zur Neuerrichtung des Lebensmittelmarktes soll das vorhandene Gebäude des Marktes und das südlich gelegene Wohnhaus auf dem Grundstück Dinxperloer Straße 274 abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Die Öffnungszeiten des neuen Marktes sind von montags bis samstags von 06:30 Uhr bis 21:30 Uhr geplant. Der Bäcker und das Cafe sollen darüber hinaus an Sonntagen von 07:00 Uhr bis 18:00 Uhr geöffnet sein. Der Anlieferungsverkehr wird ausschließlich zur Tageszeit zwischen 06:00 Uhr und 22:00 Uhr erfolgen. Bestandteil der Planung ist die Verlegung des Bussardweges (inklusive der darin befindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen) in einem Teilabschnitt. Das Grundstück befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Holtwick.
Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 21.01.2013 den Antrag gestellt zu diesem Zweck einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.
2. Bestandsaufnahme
Im Norden des Bebauungsplanbereiches befinden sich der in Ost – West – Richtung verlau- fende Bussardweg und nördlich davon eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. An der Nord- seite des Bussardweges verläuft ein verrohrtes Teilstück des Wasserlaufs 020 des Wasser- und Bodenverbandes Holtwicker Bach. Südlich angrenzend befindet sich ein weiteres in Nord – Süd – Richtung verlaufendes Teilstück des Bussardweges, der das Gebäude des Lebensmit- telmarktes auf der Westseite (an der Dinxperloer Straße) von der dazugehörigen provisorisch befestigten Stellplatzfläche im Osten trennt. Südlich des Lebensmittelmarktes befindet sich ein weiteres Wohnhaus an der Dinxperloer Straße. Die Dinxperloer Straße und der Bussard- weg erschließen die im Bebauungsplanbereich befindlichen Grundstücke. Die Dinxperloer Straße im Westen gehört zum Vorrangnetz der Tempo50-Bereiche und besitzt eine wichtige Zubringer- und Erschließungsfunktion für die Bocholter Innenstadt. Kanäle im Trennsystem befinden sich im Bereich der Dinxperloer Straße und dem Bussardweg.
3. Derzeitiges Planungsrecht/Einzelhandelskonzept 2011
Derzeitiges Planungsrecht
Für den überwiegenden Teil des räumlichen Geltungsbereiches der beabsichtigten vorhaben- bezogenen Bebauungsplanaufstellung bildet der Bebauungsplan 4 – 3 derzeit die planungs- rechtliche Grundlage. Es sind ein reines Wohngebiet, eine allgemeines Wohngebiet und Ver- kehrsflächen ausgewiesen. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 30 BauGB (Zu- lässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes). Nördlich angrenzend befindet sich im Geltungsbereich der beabsichtigten Bebauungsplanaufstellung untergeordnet eine Fläche, die sich derzeit im baurechtlichen Außenbereich befindet. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).
Einzelhandelskonzept 2011
Im Siedlungsraum `Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork` konzentriert sich der Einzelhandel auf den zentralen Versorgungsbereich Holtwick entlang der Dinxperloer Straße u.a. mit dem Edeka-Lebensmittelmarkt. Für diesen Markt sind hinsichtlich seines Marktauftritts und seiner Verkaufsflächendimensionierung deutliche Attraktivitätsdefizite auszumachen. Das Einzel- handelskonzept empfiehlt für den EDEKA-Markt in Holtwick eine Verkaufsflächenerweite- rung auf 1.200 qm. Die Auswirkungen einer, im Vergleich zur Empfehlung des Einzelhandel-
konzeptes, um 24 qm überschreitenden Verkaufsfläche sind nach Erörterung mit dem Gutach- ter nicht wesentlich und auch nicht darstellbar (siehe Anhang 4). Die vom Vorhabenträger beantragte Verkaufsfläche von 1224 qm für den Edeka-Markt steht daher im Einklang mit dem Einzelhandelskonzept. Der Bäcker ist auch heute bereits im Marktgebäude untergebracht und ist von der Gutachterempfehlung nicht angesprochen, da kleinflächige Ergänzungen auf jedem Grundstück im Versorgungsbereich möglich wären.
Der Antrag des Vorhabenträgers zum Bau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Le- benmittelmarkt) erfordert die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Die beabsichtigte Nutzung bedarf der Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 Absatz 3 Ziffer 2 Baunutzungsverordnung (sonstige Sondergebiete).
4. Landes- und Regionalplanung
Regionalplan
Die Ziele der Raumordnung sehen für das Plangebiet aktuell (Regionalplan aus dem Jahre 1998) einen Wohnsiedlungsbereich vor. Überlagert ist dieser Bereich mit einer Darstellung für die Wasserwirtschaft - Bereich zum Schutz der Gewässer -.
Die sich derzeit in Fortschreibung befindliche Zielsetzung der Raumordnung sieht für den Bereich der Bebauungsplanaufstellung einen allgemeinen Siedlungsbereich vor.
Entwurf des Landesentwicklungsplanes (LEP)
Der im Entwurf befindliche LEP Nordrhein-Westfalen lässt großflächige Einzelhandelsbe- triebe nur in allgemeinen Siedlungsbereichen zu. Solche Betriebe sind in der Regel nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
Fazit
Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in einem Sondergebiet, wie der geplante Lebensmit- telvollsortimenter, entspricht der aktuellen Zielsetzung des Regionalplans aus dem Jahre 1998, ebenso der Fortschreibung sowie dem im Entwurf befindlichen LEP.
Aus Sicht der Stadt Bocholt entspricht die Zielsetzung der Bauleitplanung den aktuellen Zie- len der Raumordnung.
Laut Einzelhandelskonzept von 2011 und ergänzender Stellungnahme vom 09.09.2013 (siehe Anhang 4) sind keine negativen Auswirkungen auf andere Versorgungsbereiche zu erwarten.
5. Flächennutzungsplanung
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bocholt sieht im überwiegenden Teil des Plange- bietes eine Wohnbaufläche vor. Untergeordnet sind im Osten eine Grünfläche (Zweckbe- stimmung: Freihaltezone) und im Norden eine Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Die beabsichtigte Einzelhandelsentwicklung macht eine Berichtigung des Flächennutzungs- planes im Rahmen des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens von Wohnbaufläche, Grün- fläche (Zweckbestimmung: Freihaltezone) und Fläche für die Landwirtschaft in Sondergebiet mit der Zweckbestimmung – Großflächiger Einzelhandel (*) / Lebensmittelvollsortimenter – erforderlich (siehe Anhang 1).
(*) Detailliertere Angaben sind nach § 1 Absatz 3 BauNVO der verbindlichen Bauleitplanung vorbehalten.
6. Planungsrechtliches Verfahren
Das Bauleitplanverfahren zur planungsrechtlichen Absicherung des geplanten `Lebensmittel- vollsortimenters` wird gemäß § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprü- fung durchgeführt.
Die Zielsetzung entspricht den in 13 a BauGB genannten anderen Maßnahmen der Innenent- wicklung. Der Geltungsbereich der geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplanaufstellung
umfasst eine Größe von ca. 8.707 qm. Somit liegt die Größe der überbaubaren Fläche gemäß
§ 19 Absatz 1 BauNVO (Baunutzungsverordnung) 1990 unterhalb der Grenze von 20.000 qm für ein beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung.
Durch die beabsichtigte vorhabenbezogene Bebauungsplanaufstellung wird die planungs- rechtliche Voraussetzung zum Bau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Lebensmit- telvollsortimenters) geschaffen. Die Größe des geplanten Lebensmittelvollsortimenters ent- spricht sowohl einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Absatz 3, Ziffer 2 BauNVO gemäß UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) des Landes als auch einem Betrieb mit einer Geschossfläche von 1.200 bis weniger als 5.000 qm Geschoss- fläche gemäß UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) des Bundes. In diesen Fällen ist eine Vorprüfung des Einzelfalls vorgesehen, um festzustellen, ob die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Vorprüfung des Einzelfalls (siehe Anhang 2) kommt zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben nur geringfügige Auswirkun- gen auf die Schutzgüter Boden, Natur, Landschaft und Mensch haben wird. Die Auswirkun- gen auf die anderen Schutzgüter sind unerheblich. Die Notwendigkeit einer Umweltverträg- lichkeitsprüfung ergibt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht.
Für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von ge- meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundes- naturschutzgesetzes bestehen keine Anhaltspunkte. Auch die sonstigen Schutzgüter des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind durch die Bebauungsplanaufstellung nicht negativ betroffen. Die Notwendigkeit einer Umweltprüfung ergibt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht.
Die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB ist nach alledem voraus- sichtlich nicht erforderlich. Die Ergebnisse der öffentlichen Auslegung bleiben in diesem Zu- sammenhang jedoch noch abzuwarten.
Zur Durchführung des Vorhabens verpflichtet sich der Vorhabenträger vor dem Satzungsbe- schluss in einem Durchführungsvertrag (auf Grundlage eines mit der Stadt Bocholt abge- stimmten Planes) das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten inner- halb einer bestimmten Frist durchzuführen.
Die Stellungnahme des Kreises Borken im Rahmen des ersten Beteiligungsschrittes (Vorbe- teiligung im Hinblick auf die spätere Beteiligung nach § 4 Absatz 2 BauGB) hat zur öffentli- chen Auslegung (Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 2 und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB) zur Änderung der Pla- nungsunterlagen, hinsichtlich der Erforderlichkeit einer wasserrechtlichen Erlaubnis zur Ver- sickerung des Niederschlagwassers (siehe Kapitel 16), geführt.
Erwähnenswert ist darüber hinaus, dass zur öffentlichen Auslegung Bau- und Nutzungsrechte auf Zeit in den Planungsunterlagen ergänzt wurden. Der Vorhabenträger hatte zwischenzeit- lich den Entschluss gefasst die Versorgung seiner Kundschaft auch während der Bauphase in einem Containerbau sicherzustellen (siehe Kapitel 10).
7. Eingriff in Natur und Landschaft
Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB mit der Festsetzung einer zulässigen überbaubaren Fläche gemäß § 19 Absatz 1 BauNVO 1990 von weniger als 20.000 qm gelten Eingriffe in Natur und Landschaft als erfolgt bzw. zulässig, so dass eine Kompen- sationsberechnung entbehrlich ist.
Da das Plangebiet eine Fläche von 8.707 qm aufweist, sind diese Voraussetzungen bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 4 – 3 / 1 erfüllt.
8. Begrenzung der Bodenversiegelung/Verminderung des Ein- griffs in Natur und Landschaft
Begrenzung der Bodenversiegelung
Aufgrund der hohen Nutzungsansprüche des Lebensmittelmarktes auf einer verhältnismäßig kleinen zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche sind die Möglichkeiten zur Begrenzung der Bodenversiegelung eingeschränkt. Zur Begrenzung tragen in geringem Umfang Grünbee- te und Grüninseln bei.
Verminderung des Eingriffs in Natur und Landschaft
Eine Begrünung des Daches des geplanten Marktes ist aus Wirtschaftlichkeitsgründen nicht zuzumuten. Laut Aussage des Vorhabenträgers würden die Mehrinvestitionen in die Standsi- cherheit des Gebäudes ca. 70.000 € betragen. Hinzu kämen die Kosten für die Herstellung des Gründachs von ca. 80.000 €. Das Kosten – Nutzen – Verhältnis dieser Maßnahme ist aus Sicht der Stadt Bocholt somit unverhältnismäßig. Die Maßnahme wird aus diesem Grunde nicht weiterverfolgt.
Die geplanten Gehölzanpflanzungen (ca. 16 standortgerechte, heimische Laubbäume) im Be- reich der Stellplatzanlage tragen zu einer Verminderung des Eingriffs in Natur und Land- schaft bei.
9. Vorprüfung des Einzelfalls/Artenschutzrechtliche Belange
Vorprüfung des Einzelfalls
Wie bereits erwähnt, wurde gemäß UVP - Gesetz des Bundes und des Landes für den im ge- planten Sondergebiet zulässigen großflächigen Einzelhandelsbetrieb eine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt, um die Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung festzu- stellen. Die Vorprüfung des Einzelfalls (siehe Anhang 2) kommt zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben nur zu unerheblichen umweltrelevanten Auswirkungen führen wird. Die Notwen- digkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung ergibt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht.
Im weiteren Verfahren wird der Öffentlichkeit, den Behörden und den sonstigen Trägern öf- fentlicher Belange Gelegenheit gegeben Informationen vorzutragen, die für diese Vorprüfung von Bedeutung sind. Im weiteren Verfahren ist somit stets zu prüfen, ob sich ggf. doch die Notwendigkeit zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung ergibt. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden keine Informationen vorgetragen, die für das Ergebnis der Vorprüfung von Bedeutung sind. Die nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeits- prüfung im Lande Nordrhein-Westfalen ebenfalls erforderliche Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 kann entfallen, da aufgrund der annähernd identischen Prüfkriterien im Ver- gleich zum Bundesrecht kein anderes Ergebnis zu erwarten ist.
Artenschutzrechtliche Belange
Aufgrund der Siedlungsnähe und der heutigen intensiven Nutzung als Einzelhandelsstandort hat das Gebiet für artenschutzrechtliche Belange keine Bedeutung. Auch durch den Neubau des Lebensmittelmarktes sind daher keine Beeinträchtigungen artenschutzrechtlicher Belange zu erwarten.
10. Planungsrechtliche Festsetzungen
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Für den gesamten Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes 4 – 3 / 1 gilt die BauNVO von 1990. Die nachfolgenden Festsetzungen sind nicht abschließend und müssen ggf. im Bedarfs- fall im weiteren Verfahren ergänzt werden.
Durchführungsvertrag
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind nur solche Vorhaben zulässig, die im Durchführungsvertrag geregelt sind. Zur Flexibilisierung des vorhabenbezo- genen Bebauungsplanes ist eine Änderung des Durchführungsvertrages als auch ein Wechsel
des Vorhabenträgers zulässig. Folgende Festsetzung wird zu diesem Zweck in den Bebau- ungsplan aufgenommen:
Gemäß § 12 Absatz 3a in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durch- führungsvertrag verpflichtet hat. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig.
Einzelhandel (Lebensmittelvollsortimenter) im Sondergebiet
Im Plangebiet wird ein Sondergebiet (sonstiges Sondergebiet) gemäß § 11, Absatz 3, Ziffer 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung `Großflächiger Einzelhandel gemäß § 11 Absatz 3 BauNVO – Lebensmittelvollsortimenter`, einer maximalen Verkaufsfläche von 1.298 qm und einer GRZ von 0,8 festgesetzt. Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO ist eine 50 %-ige Überschreitung der GRZ durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird) zulässig, wenn die GRZ das Maß von 0,8 nicht überschreitet. Da diese Begrenzung durch die vorliegende Planung überschritten wird, soll (bis auf die beschriebene Verminderungsmaßnahme (siehe Kapitel 8)) eine vollständige Versiegelung des Grundstücks ermöglicht werden. Dies ist nur dann zulässig, wenn die Ein- haltung der Grenze von 0,8 zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde. Diese Voraussetzung ist erfüllt, da die zur Verfügung stehende Grundstücksfläche, auf der das Vorhaben verwirklicht werden soll, verhältnismäßig klein ist und die städtische Verkehrsplanung (äußerer Ring) keine weitergehenden Möglich- keiten zulässt. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 1,6 festgesetzt. Folgende Festset- zung wird in den Bebauungsplan aufgenommen:
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 4 Ziffer 2 BauNVO ist bis auf die geplante Verminde- rungsmaßnahme, die aus der Anpflanzung von ca. 16 standortgerechten, heimi- schen Laubbäumen im Bereich der geplanten Stellplätze besteht, ein vollständige Versiegelung der Grundstücke innerhalb des Sondergebietes durch Hauptgebäu- de, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird) zulässig.
Da das Gebäude des Lebensmittelmarktes aus betrieblichen Gründen die Länge von 50 m überschreitet, jedoch im Übrigen die Anforderungen an eine offene Bauweise erhalten blei- ben sollen, wird eine abweichende Bauweise wie folgt festgesetzt:
Gemäß § 22 Absatz 4 BauNVO wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die Bauweise entspricht der, der offenen Bauweise gemäß § 22 Absatz 2 BauNVO mit der Ausnahme, dass auch Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m zulässig sein sollen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen eingefasst. Es sind maxi- mal zwei Vollgeschosse zulässig.
Gemäß des von der Stadtverordnetenversammlung am 28.01.1998 beschlossenen städtebauli- chen Konzeptes zur Einzelhandelsentwicklung, welches im Jahr 2011 von der Firma CIMA Stadtmarketing GmbH, Köln, zum zweiten Mal fortgeschrieben und von der Stadtverordne- tenversammlung am 21.12.2011 als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Ziffer 11 BauGB beschlossen wurde, ist die räumliche Lage des geplanten Sonder-
gebietes als integrierter Standort im zentralen Versorgungsbereich Holtwick zu bewerten. Für den geplanten Lebensmittelvollsortimenter wird folgendes festgesetzt:
Das Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter dient der Unterbringung von groß- flächigem Einzelhandel mit Gütern des täglichen Bedarfs (Vollversorger). Zuläs- sig sind Betriebe mit einer zulässigen Verkaufsfläche von maximal 1.298 qm.
D e f i n i t i o n d e r V e r k a u f s f l ä c h e
„Die Verkaufsfläche umfasst die Fläche, die dem Verkauf dient sowie dem Kun- den zugänglich ist, nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt wird und die im baulichen Zusammenhang mit dem Hauptbaukörper der Verkaufsstätte steht.
E i n g e s c h l o s s e n s i n d :
− die Gänge,
− Windfang,
− Treppen in den Verkaufsräumen,
− Standflächen für Warenträger,
− Konsumbereiche,
− Fläche von Bedientheken und Bedienbereichen (Käse, Fleisch Wurst, Frischwa- ren), auch wenn sie nicht vom Kunden betreten werden können, aber vom Kun- den eingesehen werden können,
− Kassenzonen,
− Pack- und Entsorgungszonen,
− Schaufenster (innerhalb des Hauptbaukörpers und vom Kunden einzusehen),
− sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind,
− Abstellbereiche für Einkaufswagen (innerhalb des Hauptbaukörpers),
− Pfandräume, soweit sie vom Kunden betreten werden, sowie
− Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden.
N i c h t z u d e r V e r k a u f s f l ä c h e z ä h l e n :
− Lager-, Sozial-, Aufenthalts-, Büroräume sowie
− Werkstätten,
− räumlich abgetrennte Vorbereitungsflächen,
− Flächen, die Personalzwecken dienen und
− Pfandräume,
soweit sie nicht dem Kunden zugänglich sind.“
`Bau- und Nutzungsrecht auf Zeit/ bedingtes Bau- und Nutzungsrecht`
gemäß § 9 Absatz 2 BauGB
Der Vorhabenträger möchte seiner Kundschaft auch während der Bauphase des neuen Mark- tes die Möglichkeit zur Versorgung mit Lebensmitteln bieten. Zu diesem Zweck soll auf der noch zu bauenden neuen Stellplatzanlage (Baurecht wird durch die vorliegende Bauleitpla- nung geschaffen) nördlich des Bussardweges eine Grundversorgung in einem Containerbau sichergestellt werden. Die im Bebauungsplanentwurf ausgewiesene Stellplatzanlage wird ü- berlagert durch die Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksfläche, die durch Baugrenzen bestimmt wird. Für den beschriebenen Zeitraum soll die Fläche auf der die Wertstoff- Container des ESB (Entsorgungs- und Servicebetrieb Bocholt) festgesetzt werden über- gangsweise als Stellplatzanlage genutzt werden. Für diesen Zeitraum sollen die Wertstoff- Container des ESB auf der Südseite des Bussardweges aufgestellt werden. Nach Bezug des neuen Lebensmittelmarktes werden die Wertstoff-Container in dem ausgewiesenen Bereich nördlich des Bussardweges aufgestellt. Folgende Festsetzung wird gemäß § 9 Absatz 2 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen:
Mit Beginn der Bauarbeiten am neuen Marktgebäude bis zur Inbetriebnahme des neuen Marktes gilt das Baurecht für die Errichtung und den Betrieb eines Le- bensmittelmarktes als Übergangslösung, das durch die festgesetzten Baugrenzen bestimmt wird. Für den beschriebenen Zeitraum soll die Fläche auf der die Wert- stoff-Container des ESB festgesetzt werden übergangsweise als Stellplatzanlage genutzt werden. Die Wertstoff-Container des ESB werden für diesen Zeitraum auf der Südseite des Bussardweges aufgestellt. Das Datum an dem das bedingte Bau- und Nutzungsrecht auf Zeit endet, ist im Durchführungsvertrag geregelt.
Außerhalb des in Satz 1 beschriebenen Zeitraums, gilt das in Satz 1 beschriebene Baurecht bzw. das in Satz 2 und 3 beschriebene Nutzungsrecht nicht.
Verkehrsfläche
Der Bussardweg wird gemäß § 9 Absatz 11 BauGB als Verkehrsfläche festgesetzt.
11. Verkehrliche Belange
Anlässlich des geplanten Vorhabens ist ein Verkehrsgutachten erstellt worden. Die Realisie- rung des neuen Lebensmittelmarktes mit größerer Verkaufsfläche wird demnach gegenüber den derzeitigen Verhältnissen zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen führen. Dieses Ver- kehrsaufkommen kann sowohl an Werktagen als auch an Sonntagen in akzeptabler Form über das angrenzende Straßennetz (Bussardweg / Dinxperloer Straße) abgewickelt werden.
Zur Optimierung der betriebsinternen Abläufe des Lebensmittelmarktes und der Verkehrssi- cherheit wird ein Teilstück des Bussardweges verlegt, damit Lebensmittelmarkt und ein gro- ßer Teil der dazugehörigen Stellplatzanlage eine räumliche und funktionale Einheit bilden.
Mit der Verlegung bleibt die Erschließung, der heute über dieses Teilstück erschlossenen Grundstücke, sichergestellt. Dies trifft auch auf die Bauphase zu.
Die Fläche im Osten des Plangebietes, die sich im Eigentum der Stadt Bocholt befindet und als Stellplatzanlage dem Lebensmittelmarkt dienen soll, soll zunächst an den Vorhabenträger verpachtet werden. Die Stadt Bocholt möchte sich die Option einer Unter- bzw. Überführung des Bussardweges im Zusammenhang mit dem geplanten Westring offen halten, die eine In- anspruchnahme dieser Grundstücksfläche erforderlich machen könnte. Der bauordnungsrecht- liche Stellplatznachweis kann aus diesem Grund nicht auf dieser Fläche erfolgen. Die anderen Stellplatzflächen sind dafür aber ausreichend. Da diese Fläche auch für den Rangiervorgang des LKW im Zuge der Anlieferung des Lebensmittelmarktes benötigt wird, steht für den Fall, dass diese Fläche nicht mehr zur Verfügung stehen sollte, eine alternative Rangiermöglichkeit zur Verfügung.
Die geplanten Stellplätze gehen über den bauordnungsrechtlichen Bedarf hinaus, so dass nicht zu erwarten ist, dass die Kundschaft des Marktes den Bussardweg zum Abstellen der Fahr- zeuge nutzen wird.
Der geplante Westring ist von dem Vorhaben nicht betroffen.
Einzelheiten des Gutachtens `Verkehrsgutachten zum Bauvorhaben EDEKA-Markt Dinxper- loer Strasse / Bericht vom Dezember 2012` von AB Stadtverkehr GbR können im Fachbe- reich Stadtplanung und Bauordnung eingesehen werden.
Ein Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr (Bus) befindet sich in ca. 100 m Entfernung südlich des Plangebietes an der Dinxperloer Straße.
12. Immissionsschutz/Nachbarschutz
Geräusche des Vorhabens
Zur Beurteilung der Geräuschimmissionen des geplanten Vorhabens ist eine Lärmprognose erstellt worden. Die Ergebnisse zeigen, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm (Techni- sche Anleitung zum Schutz gegen Lärm) sowohl am Tag als auch in der Nacht (während der ungünstigsten vollen Nachtstunde) in der Nachbarschaft eingehalten werden. Das Spitzenpe- gelkriterium wird ebenfalls am Tag und in der Nacht eingehalten. Eine Vorbelastung durch Anlagen, die nach der TA Lärm zu beurteilen wären, ist nicht vorhanden. Die Lärmprognose geht unter anderem von folgenden Annahmen aus:
- die Öffnungszeiten des EDEKA-Marktes sind so zu wählen, dass die damit verbundene Stellplatznutzung auf den Tageszeitraum (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) beschränkt ist
- die Liefervorgänge beschränken sich auf den Tageszeitraum (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr)
- die Fahrgassen der Stellplatzanlage sind asphaltiert oder mit nicht gefugter Pflasterung <= 3 mm ausgeführt
- die Einkaufswagen sind in einem Einkaufswagendepot untergebracht - Kälteanlagen (auf dem Dach des Gebäudes, ca. 1 m über Dach) / Betriebs-
zeitraum 00:00 Uhr bis 24:00 Uhr / zulässiger Schallleistungspegel 80 dB(A) am Tag und 70 dB(A) in der Nacht (*)
- Zu- und Fortluft (über Dach des Gebäudes / Höhe ca. 1 m über Dach) / Be- triebszeitraum 06:00 Uhr bis 24:00 Uhr / zulässiger Schallleistungspegel 80 dB(A) am Tag und 70 dB(A) in der Nacht (*)
- die Einhausung der Anlieferungsrampe inklusive Rampentisch hat eine Ge- samtlänge von 20 m / die Anlieferung ist zur Senkung des Innenpegels in- nen absorbierend zu gestalten (z.B. Hohllochziegel oder gelochtes Trapez- blech mit Mineralwollefüllung) / die Einhausung ist darüber hinaus östlich mit einer Höhe von 5 m dermaßen zu verlängern, dass die kompletten Lie- ferfahrzeuge inklusive Kühlaggregate abgeschirmt werden
(*) Die genannten Schallleistungspegel beschreiben die Geräuschabstrahlung direkt an der Quelle - also direkt an den haustechnischen Einrichtungen. Auf dem Weg zu den Wohnhäusern verliert das Geräusche an Laut- stärke und erfüllt dort angekommen die gesetzlichen Anforderungen, die für ein allgemeines Wohngebiet bestehen. Die in diesem Zusammenhang maßgebliche TA Lärm fordert die Einhaltung der Immissions- richtwerte von 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht.
Das Gutachten belegt, dass dem Vorhaben keine immissionsschutzrechtlichen Belange ent- gegenstehen. Im bauaufsichtlichen Verfahren findet eine weitere, dem Konkretisierungsgrad angepasste, Prüfung des Immissionsschutzes statt.
Einzelheiten des Gutachtens `Schalltechnische Untersuchung zur geplanten Erweiterung des Edeka-Marktes an der Dinxperloer Straße in Bocholt / Bericht vom 17.12.2012` und weiter- gehenden Erläuterungen zur Schallimmissionsprognose vom 24.01.2013 von Uppenkamp und Partner können im Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung eingesehen werden.
Gerüche des Vorhabens
Die Abluftanlage im Bereich der Fleischerei muss dem Stand der Technik entsprechen und ebenso betrieben werden. Es ist sicherzustellen, dass die gesetzlichen Anforderungen, unter anderem auch die des Nachbarschutzes, erfüllt werden. Die Prüfung erfolgt im Baugenehmi- gungsverfahren und nicht im Rahmen der Bauleitplanung.
13. Denkmalschutz
Im Geltungsbereich der geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplanaufstellung 4 - 3 / 1 als auch im unmittelbaren Umfeld befinden sich weder Baudenkmäler noch sonstige Denkmäler im Sinne des Denkmalschutzes (DSchG NW) bzw. Objekte, die im Verzeichnis des zu schüt- zenden Kulturgutes der Stadt Bocholt von 1982, ausgestellt vom Westfälischen Amt für Denkmalpflege, enthalten sind. Über das Vorhandensein von Bodendenkmälern liegen eben- falls keine Erkenntnisse vor. Da Bodendenkmäler jedoch nie gänzlich ausgeschlossen werden können, soll vorsorglich folgender Hinweis in den Aufstellungsbereich aufgenommen wer- den:
Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kulturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauerwerk, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbung in der natürlichen Bodenbeschaffung) entdeckt werden. Die Entdeckung von Boden- denkmälern ist der Stadt Bocholt und dem Landschaftsverband Westfalen - Lippe, Archäologie für Westfalen, Außenstelle Münster (Tel.: 0251 / 5918911) unverzüg- lich anzuzeigen (§§ 15 und 16 DSchG).
14. Landwirtschaft
Landwirtschaftliche Belange sind durch die vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan- aufstellung, aufgrund der geringfügigen Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Fläche durch die geplante Stellplatzanlage im Norden des Plangebietes, nur in unerheblichem Maße betrof- fen.
Die Erreichbarkeit und Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Betriebe sowie der umlie- genden landwirtschaftlich Flächen wird nicht beeinträchtigt.
15. Ver- und Entsorgung
Die Versorgung mit Gas, Wasser und Strom ist durch den zuständigen Versorgungsträger gewährleistet. Die Löschwasserversorgung wird über das Trinkwassernetz sichergestellt.
Die Sicherstellung des Telekommunikationsnetzes erfolgt durch die Deutsche Telekom in Abstimmung mit der BEW oder sonstigen Netzbetreibern.
Die Entsorgung des Gebietes erfolgt durch den ESB (Entsorgungs- und Servicebetrieb Bo- cholt). Sämtliche Abfälle zur Beseitigung unterliegen dem Anschluss- und Benutzungszwang nach § 4, Absatz 1 und 2 der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Bocholt und sind somit dem ESB zu überlassen.
Die Abführung des Schmutzwassers erfolgt über den vorhandenen Schmutzwasserkanal in der Dinxperloer Straße (Abführung des Niederschlagwassers siehe Kapitel 16).
Die Entsorgung von Lebensmittelresten und des Reinigungswassers hat den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen. Die Prüfung erfolgt im Zulassungsverfahren und nicht im Rahmen der Bauleitplanung.
Im Zuge der Verlegung des Bussardweges sind ebenfalls die darin befindlichen Ver- und Ent- sorgungsleitungen zu verlegen. Ebenso ist die Straßenbeleuchtung anzupassen. Die Kosten trägt der Vorhabenträger. Geregelt wird dies in einem Durchführungsvertrag.
16. Abführung des Niederschlagwassers/Wasserwirtschaft
Abführung des Niederschlagwassers
Der im Bussardweg vorhandene Regenwasserkanal ist in der Lage das auf den befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser des geplanten Sondergebietes aufzunehmen. Das Niederschlagwasser wird ortsnah dem Wasserlauf 020 des Wasser- und Bodenverbandes
Holtwicker Bach und im weiteren Verlauf dem Schievegraben zugeführt. Da die Einleitungs- erlaubnis für den Schievegraben Ende des Jahres 2014 ausläuft wird die Stadt Bocholt, ent- sprechend ihrem Handlungskonzept Regenwasser, eine Maßnahme zur Rückhaltung des Nie- derschlagwassers schaffen. Die eigentumsrechtlichen Voraussetzungen für die hierfür benö- tigten Flächen im Bereich des Proppertweges liegen vor. Die Umsetzung der Maßnahme ist für das vierte Quartal 2014 vorgesehen.
Selbstverständlich bleibt es dem Vorhabenträger unbenommen im Rahmen der Realisierung möglicher Bauvorhaben die Möglichkeiten der Versickerung mit dem Entsorgungs- und Ser- vicebetrieb Bocholt (ESB) zu erörtern. Folgender Hinweis wird in die vorliegende vorhaben- bezogene Bebauungsplanaufstellung aufgenommen:
Das auf den befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser kann grundsätz- lich über den vorhandenen Regenwasserkanal im Bussardweg und den Wasser- lauf 020 dem Schievegraben zugeführt werden. Wegen der Einzelheiten der ent- wässerungstechnischen Erschließung ist im bauaufsichtlichen Verfahren der Ent- sorgungs- und Servicebetrieb Bocholt (ESB) zu beteiligen In diesem Zusammen- hang können auch evtl. Versickerungsmöglichkeiten erörtert werden. Für die Ver- sickerung des Niederschlagwassers ist eine wasserrechtliche Erlaubnis gemäß § 8 Wasserhaushaltsgesetz bei der Unteren Wasserbehörde des Kreises Borken ein- zuholen.
Wasserwirtschaft
Wie bereits erwähnt sind die Flächen des Bebauungsplanbereiches im Regionalplan als Be- reich für die Wasserwirtschaft - Bereich zum Schutz der Gewässer - gekennzeichnet. Im Sin- ne des Gewässerschutzes wird daher folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen:
Der Bebauungsplanbereich ist im Regionalplan als Bereich zum Schutz der Ge- wässer gekennzeichnet. Der Einbau von Recyclingmaterial bzw. industriellen Ne- benprodukten bedarf der wasserrechtlichen Erlaubnis des Kreises Borken (Unte- re Wasserbehörde).
17. Altlasten
Erkenntnisse über Altlasten liegen der Stadt Bocholt nicht vor.
18. Kampfmittel
Im Geltungsbereich des Aufstellungsbereiches ist eine Absuche auf Kampfmittel zwingend erforderlich. Folgender Hinweis wird vorsorglich aufgenommen:
Vor Aufnahme sämtlicher Bauarbeiten ist sicherzustellen, dass die von den Maß- nahmen betroffenen Flächen erst dann betreten werden, wenn der Kampfmittelbe- seitigungsdienst des Regierungspräsidenten Arnsberg über den Fachbereich Öf- fentliche Ordnung der Stadt Bocholt das Gelände freigegeben hat.
19. Flächenbilanz
Die Flächenbilanz für die geplanten Nutzungen im Bebauungsplangebiet sieht wie folgt aus:
Sondergebiet (SO) 5.668 qm
Verkehrfläche 3.039 qm
--- Geltungsbereich 8.707 qm
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20. Eigentumsverhältnisse
Die Grundstücke befinden sich mit Ausnahme eines Teilstücks des alten Bussardweges (das straßenrechtlich eingezogen wird) und eines für die Stellplatzanlage im Osten des Plangebie- tes (Fläche wird von der Stadt an den Vorhabenträger verpachtet – siehe Kapitel 11) im Ei- gentum des Vorhabenträgers. Die Grundstücksverfügbarkeit ist sichergestellt.
21. Realisierung/Durchführungsvertrag
Die Realisierung des Vorhabens erfolgt durch den Vorhabenträger. Einzelheiten des Vorha- bens und der Frist zur Realisierung, einschließlich der Erschließung sowie Kostenträgerschaft, werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. Grundlage der Vereinbarung ist ein zwi- schen dem Vorhabenträger und der Stadt Bocholt abgestimmter Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan (siehe Anhang 1). Der Durchführungsvertrag wird der Stadtverordnetenversamm- lung vor dem Satzungsbeschluss zu dieser vorhabenbezogenen Bebauungsplanaufstellung zur Genehmigung vorgelegt.
22. Kosten
Der Stadt Bocholt entstehen durch die Realisierung des Vorhabens und dessen Erschließung (einschließlich der Verlegung des Bussardweges) keine Kosten.
Der Bürgermeister i. A.
gez.
Dipl.- Ing. van Almsick Techn. Ang.
Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung Bocholt, im Oktober 2013
301 / v.A.
23. Gutachten
(im Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung einsehbar)
- Verkehrsgutachten von AB Stadtverkehr GbR – Büro für Stadtverkehrsplanung vom Dezember 2012
- Immissionsschutzgutachten vom Dezember 2012 mit ergänzender Stellungnahme vom Januar 2013 von Uppenkamp und Partner
