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kein Original ^Gutachten!

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Das Gutachten wird veröffentlicht im Auftrag und im Namen des Gläubigers/Amtsgerichts. Anfragen zu dem Objekt und Zwangsversteigerungsverfahren richten Sie bitte direkt an den zuständigen Gläubiger oder das Amtsgericht.

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Von der lndustrJe- und Handelskarnmer zu Leipzig öffent!ich beste!tter und vereidiQter Sl!lohver'fil'tl!ndige1·

für dle Bewvartung von bebauten und unbebauten GrundstOoken

SACHVERSTÄNDGENBÜRO FÜR GRUNDSTÜCKSWERTERMITTLUNG Bau-Ing. Ronald Losch Landsberger Straße 40 in 04157 Leipzig - Tel.: 0341 / 910 28 72 - Fax: 0341 / 910 26 93 Email: mail@ronald-losch.de

GUTACHTEN

Datum: 18.03.2020 Gutachten-Nr. 03-309 /20

über den Verkehrswert nach§ 194 Baugesetzbuch vom 03.11.2017 i.V. mit der lmmobilienwertermittlungsverordnung (lmmoWertV) für das unbebaute Grundstück Robert-Blum-Straße in 04347 Leipzig

Land:

Stadt:

Stadtteil:

Grundbuch:

Blatt:

Kataster:

Flurstück-Nr.:

Grundstücksgröße:

Freistaat Sachsen Leipzig

Schönefeld-Abtnaundorf Schönefeld

380

Gemarkung Schönefeld 25

170 m²

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag 04.03.2020 ermittelt mit

61.000,00 €

Ausfertigung Nr. 3

Dieses Wertgutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt. Ein Exemplar verbleibt beim Sachver- ständigen. Das Gutachten umfasst insgesamt 32 Seiten und 5 Anlagen mit 8 Seiten.

PDF-Datei ohne Stempel und Unterschrift

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Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Slum-Straße in 04347 Leipzig Ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341 / 910 28 72

Inhaltsverzeichnis

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Seite

1 ALLGEMEINE ANGABEN ... 4

1.1 Auftrag und Vorgang ... 4

1.2 Grundlagen des Gutachtens ... 4

1.3 Allgemeine Bedingungen des Gutachtens ... 5

2 BESCHREIBUNG DES ZU BEWERTENDEN OBJEKTES ... 5

2.1 Lage ... 5

2. 1 . 1 Makrolage ... 5

2.1 .2 Angaben zum Wirtschaftsstandort ... .7

2. 1 .3 Verkehrsanbindung Leipzig Stadtgebiet ... 8

2.1 .4 Verkehrsanbindung Bewertungsgrundstück ... 9

2. 1 .5 Mikrolage ... 9

2.1.6 Örtliche Infrastruktur ... 10

2.1.7 Beurteilung der Lagequalität ... 11

2.2 Rechtliche Eigenschaften ... 11

2.2. 1 Liegenschaftskataster ... 11

2.2.2 Grundbuch ... 11

2.2.3 Sonstige Verzeichnisse ... 12

2.2.4 Planungsrechtliche Situation ... 14

2.2.5 Entwicklungszustand ... 15

2.2.6 Abgabenrechtliche Situation ... 15

2.2.7 Sonstige Rechte und Lasten ... 16

2.3 Tatsächliche Eigenschaften ... 16

2.3. l Grundstücksgestalt ... 16

2.3.2 Beschatfenheit und Topographie ... 17

2.3.3 Einbindung in die Nachbarschaft und Grenzverhältnisse ... 17

2.3.4 Ötfentliche Erschließung ... 17

2.3.5 Nutzung des Objekts ... 18

2.3.6 Außenanlagen ... 18

3 WERTERMITTLUNG ... 19

3.1 Vorbemerkungen zur Wertermittlung ... 19

3.1. l Definition des Verkehrswertes ... 19

3.1.2 Wertermittlungsverfahren ... 19

3.1.3 Allgemeine Erläuterungen zur Bodenwertermittlung ... 20

3.1.4 Wahl des Wertermittlungsverfahrens ... 20

3.1.5 Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt ... 21

3.2 Ermittlung des Vergleichswertes im Bodenrichtwertverfahren ... 26

3.2. 1 Bodenrichtwert ... 26

3.2. l Ermittlung der Wertigkeit von Arrondierungsflächen ... 26

3.2.2 Ermittlung des vorläufigen Bodenwerts ... 29

3.2.3 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ... 30

3.2.4 Vergleichswert des Grundstücks ... 30

3.3 Plausibililätsprülung ... 30

3.3.1 Vorbemerkungen ... 30

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3.3.2 Vergleichsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht ... 30

3.3.3 Plausibilitätsbetrachtung ... 31

4 VERKEHRSWERT ... 32

5 SCHLUSSERKLÄRUNG ... 32

6 ANLAGENVERZEICHNIS Anlage O l - Gesetzliche Grundlagen, Verordnungen für die Wertermittlung ... 33

Anlage 02 - Übersichtskarte Makrolage ... 35

Anlage 03 - Örtliche Lage (Auszug aus dem Stadtplan) ... 36

Anlage 04 - Auszug aus der Flurkarte ... 37

Anlage 05 - Fotodokumentation ... 39

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1 Allgemeine Angaben

1.1 Auftrag und Vorgang Auftraggeberin:

Auftragnehmer:

Frau

gesetzliche Vertreterin gemäß Bestallungsurkunde nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB vom 26.02.2020 für die unbekannten Erben nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentümerinnen

Bauing. Ronald Losch

Landsberger Straße 40 in 04157 Leipzig

Von der Industrie- und Handelskammer zu Leipzig öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Gegenstand des Gutachtens: Bewertung eines unbebauten Grundstücks Zweck des Gutachtens:

Wertermittlungsstichtag:

Qualitätsstichtag:

Ortsbesichtigung:

1.2 Grundlagen des Gutachtens

Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB zum Zwecke der Vermögensübersicht

04.03.2020 (Tag der Ortsbesichtigung) entspricht dem Wertermittlungsstichtag

Der Ortstermin wurde am 04.03.2020 um 11 :30 Uhr durch den Ö.b.u.v. Sachverständigen Herrn Ronald Losch durchgeführt.

Die bis 12:00 Uhr andauernde Besichtigung konnte ohne Einschränkungen durchgeführt werden. Es wurde die Bestandsaufnahme und die Fotodokumentation des Grundstücks durchgeführt.

Grundlagen des folgenden Gutachtens sind u.a.:

• Sachverständigenvertrag vom 10.01.2020 mit der Stadt Leipzig und der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

• Auszüge aus dem Grundbuch vom 27.09.2019 (alle Abteilungen)

• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Liegenschaftskataster) vom 28.01 .2020

• Unterlagen von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig Online-Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte (Stichtag 31.12.2019)

Aktueller Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 2018 Auszüge aus der Kaufpreissammlung vom 11.02.2020

• Schriftliche Auskünfte vom Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig vom 23.01.2020 zur planungsrechtlichen Situation

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• Schriftliche Auskunft vom Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadl Leipzig vom 29.01.2020 zur abgabenrechtlichen Situation

• Schriftliche Auskunft vom 20.01.2020 vom Ami für Bauordnung und Denkmalpflege von der Stadl Leipzig zur denkmalschutzrechllichen Situation

• Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 03.03.2020 vom Ami für Bauordnung und Denkmalpflege

• Schriftliche Auskunft vom Ami für Umweltschutz der Stadl Leipzig vom 28.01.2020 aus dem Sächsischen Altlastenkataster

• Schriftliche Auskunft vom Ami für Umweltschutz der Stadt Leipzig vom 05.03.2020 zur naturschulz- und wasserrechtlichen Situation

• Schriftliche Erschließungsauskünfte zur Versorgung mit Strom und Fernwärme vom 17.01.2020

Trinkwasser/ Abwasser vom 20.01.2020 sowie Angaben über Erschließungskosten.

• Unterlagen von der Auftraggeberin:

Bestallungsurkunde vom 26.02.2020 Auszug aus dem Liegenschaftskataster

• Weitere Unterlagen und Auskünfte werden im Gutachten näher erläutert.

1.3 Allgemeine Bedingungen des Gutachtens

Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften des Grund und Bodens ertolgen ausschließlich nach den von Auftraggeber und Grundstückseigentümer vorgelegten Unterlagen, der Ortsbesichtigung und den eingeholten Auskünften.

Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Bodenuntersuchungen durchgeführt und sind auch nicht Gegenstand des Vertrages. Alle Feststellungen ertolgten nur durch Augenscheinnahme, d.h. durch rein visuelle Untersuchung.

Die Beachtung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen bezüglich des Bestandes und der Nutzung der Bewertungsgrundstücke wurde nicht überprüft.

Die vom Auftraggeber und vom Grundstückseigentümer vorgelegten Unterlagen wurden auf Ihre Plausibilität geprüft.

Nachliegendes Gutachten genießt Urheberschutz, es ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachversländigenvertrag werden nur die Rechte der Vertragsschließenden begründet.

Nur der Auftraggeber und der Sachverständige [Auftragnehmer) können aus dem Sachverständigenvertrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen.

2 Beschreibung des zu bewertenden Objektes

2.1 Lage

2.1.1 Makrolage Bundesland:

Regierungsbezirk:

Stadt:

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Freistaat Sachsen

Landesdirektion Sachsen, Direktionsbezirk Leipzig Leipzig

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Stadtbezirk:

Stadtteil:

Einwohnerzahl:

Bevölkerungsentwicklung:

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Nordost

Schönefeld-Abtnaundorf

Quelle: Ordnungsamt Leipzig (Einwohnerregister) Stand 31.12.2018:

Stadtgebiet:

Stadtbezirk Nordost:

Ortsteil Schönefeld-Abtnaundorf:

601.668 EW 47.580 EW 13.132 EW Leipzig ist seit der Jahrtausendwende eine wachsende Stadt hauptsächlich aufgrund von Wanderungsgewinnen. Die Jahre 2011 bis 2015 waren durch historisch hohe Wanderungsgewinne gekennzeichnet. 2015 betrug der Wanderungssaldo fast +16.700 (Einwohnerregister), 1990 lag er bei circa - 16.400 (Statistisches Landesamt Sachsen).

Die Hauptherkunftsgebiete der Wanderungen sind mittlerweile nicht mehr die mitteldeutschen Bundesländer. Zuzüge aus dem ländlichen Raum bzw.

aus Klein- und Mittelstädten werden weniger. Dafür steigen die Zuzugszahlen aus anderen Großstädten und aus dem Ausland.

Aufgrund gut besetzter Altersjahrgänge im fertilen Alter sind die Geburtenzahlen in Leipzig in den letzten Jahren gestiegen. Seit 2014 ist der natürliche Saldo positiv.

Die in der letzten Bevölkerungsvorausschätzung 2016 prognostizierte Einwohnerentwicklung wurde von der tatsächlichen übertroffen, zumindest in der kurzen Frist bis 2015. Dies ist auf zu gering angenommene Wanderungsgewinne zurückzuführen.

Zum Prognosehorizont 2030 wird in der mittleren Variante (Hauptvariante) der aktuellen Bevölkerungsvorausschätzung eine Einwohnerzahl von rund 722.000 erwartet.

Einen möglichen Korridor der künftigen Bevölkerungsentwicklung bilden die ausgewiesene obere bzw. untere Variante mit circa 674.000 bis 770.000 Einwohnerinnen und Einwohnern (2030, siehe nachfolgende Abbildung).

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Arbeitslosenquote:

In allen Varianten besteht über den gesamten Prognosezeitraum ein Geburtenüberschuss, der altersstrukturelle Ursachen hat.

Kleinräumig wird das erwartete Bevölkerungswachstum unterschiedlich hoch ausfallen. In den ersten fünf Jahren des Prognosezeitraums könnten jedoch fast alle Ortsteile Einwohnergewinne erzielen. Lediglich für einige Ortsteile am Stadtrand sowie für einen Grünauer Ortsteil werden Einwohnerrückgänge erwartet.

Der Ortsteil Schönefeld-Abtnaundorf gehört laut den o.g. Untersuchungen zu den Leipziger Ortsteilen, in denen vermutlich ein leichtes Bevölkerungswachstum zu erwarten ist.

6,5 % (Stadtgebiet Leipzig).

2.1.2 Angaben zum Wirtschaftsstandort

Leipzig setzt mit seiner Wirtschaftsstrategie auf ausgewählte Zukunftsbranchen.

Arbeitsteilig verflochtene Unternehmen mit kurzen Wegen zu Ideenfabriken in Forschung und Entwicklung bilden die Knotenpunkte in einer Reihe von Netzwerken. Um die Leistung der Stadt Leipzig mittelfristig möglichst effektiv zu steigern, hat die Wirtschaftspolitik den Schwerpunkt ihrer Arbeit auf die Entwicklung von fünf ausbaufähigen Clustern gelegt.

Durch die Ansiedlung der Automobilwerke von Porsche und BMW und die darauf folgende Ansiedlung von immer mehr Zulieferbetrieben entwickelte sich das Cluster Automobil- und Zulieferindustrie zu einem der prägnantesten der Leipziger Wirtschaft.

Das Cluster Gesundheitswirtschaft und Biotechnologie umfasst ein breites Spektrum an Hochleistungsmedizin und Forschung, an regenerativer Medizin und Biotechnologie. Die Stadt kann in diesem Sektor bereits auf eine lange Tradition zurückblicken, sie bietet gute Rahmenbedingungen speziell für die Ansiedlung von Unternehmen auf dem Gebiet der Lebenswissenschaften und Medizintechnik, was die mittlerweile fast 35.000 Beschäftigten in diesem Sektor belegen. In Netzwerken arbeiten u.a. die Universität Leipzig, das Herzzentrum Leipzig, die Max-Planck-Institute sowie das Fraunhofer-Institut zusammen. Büroflächen für Unternehmen sind die BioCity Leipzig auf dem Areal der Alten Messe und der BioCityCampus sowie der 2013 eröffnete BioCube.

Die Unternehmen und Forschungseinrichtungen des Clusters Energie & Umwelttechnik trugen in den vergangenen Jahren in einem nicht unerheblichen Maße zum Wirtschaftswachstum in Leipzig bei. So werden hier Energie- und Umwelttechnik produziert und gehandelt. Wissenschaftliche Forschungseinrichtungen arbeiten intensiv an der Entwicklung von praxis-, energie- und umweltrelevanten Technologien. Die international und national tätigen Unternehmen sowie die zahlreichen mittelständischen Firmen der Region Leipzig spiegeln die Vielfalt der innovativen Branchen in dem Cluster wider.

Das Leipziger Logistikdrehkreuz entwickelt sich für internationale Unternehmen wie DHL, Aerologie, Lufthansa Cargo oder Future Electronics auch weiterhin äußerst dynamisch.

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Insbesondere durch den 24/7-Service des Frachtflughafens Leipzig/Halle, die qualifizierten Arbeitskräfte, verfügbare Flächen für Logistikansiedlungen in allen erforderlichen Größen, eine starke Universitäts-Industrie-Kooperation und Forschungsinfrastruktur ist ein erstklassiger Logistik- und Mehrwertservice für Automotive, Maschinenbau und Online-Handel entstanden. So überrascht es nicht, dass sich in den letzten Jahren mehrere große Logistikkonzerne neu in Leipzig angesiedelt bzw. ihren Bereich erweitert haben.

Ständige Bewegung zeichnet die Leipziger Medien- und Kreativwirtschaft mit ihren sieben Subbranchen Informations- und Kommunikationstechnologie, Druck- und Verlagsgewerbe, Rundfunk und Film, Künste und Musik, Werbung und Öffentlichkeitsarbeit, Architektur und Design sowie Messen und Dienstleistungen aus.

In diesem Cluster sind in über 4.400 Unternehmen mit mehr als 44.000 Mitarbeiter beschäftigt. Mit seinen vielen Teilbranchen ist dieser Cluster eng mit der Leipziger Wirtschaft verwoben und wirkt als kreativer Katalysator.

Die Leipziger Buchmesse ist alljährlich der wichtigste Frühjahrstreff der Buch- und Medienbranche mit deutschlandweiter und europäischer Ausstrahlung.

Aufgrund der einzigartigen Verbindung von Messe und „Leipzig liest" - dem größten europäischen Lesefest - hat sich die Buchmesse mit über 250.000 Besuchern zu einem Publikumsmagneten entwickelt.

Leipzigs erfolgreiches Abschneiden in der Touristikbranche liegt u.a. an ihrer großen Attraktivität für Städtereisende. Die touristischen Attraktionen, die mit Ausnahme des Völkerschlachtdenkmals fußläufig im Citykern zu erreichen sind, umfassen u.a. die Thomaskirche mit Bacharchiv und Bachmuseum, das Gewandhaus, Auerbachs Keller in der Mädlerpassage, das Alte Rathaus, die Oper Leipzig und den Leipziger Zoo mit dem in Europa einzigartigem Gondwanaland. Auch überregional bedeutsame Festivals, wie das Bachfest, das a-capella oder das Wave-Gothic Festival sowie das DOK Leipzig (Internationales Leipziger Festival für Dokumentar- und Animationsfilm) und die Filmkunstmesse Leipzig tragen zur Anziehungskraft der Stadt bei, was sich auch in den jährlich steigenden Übernachtungszahlen (2,8 Millionen im Jahr 2014) widerspiegelt.

Darüber hinaus hat Leipzig eine attraktive Innenstadt für den Einzelhandel:

Angebotsdichte, namhafte Anbieter, kurze Wege und touristisch interessante Passagen wirken sich positiv auf den Handel aus. Leipzig ist - neben Berlin - der bedeutendste und auch teuerste Einzelhandelsstandort im Osten Deutschlands. Hinsichtlich der erzielten Umsätze sehen Fachleute allerdings noch weitere Steigerungspotentiale.

Hintergrund ist u. a. die Konkurrenz zwischen den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen mit großflächigen Einkaufszentren wie „Nova Eventis".

2.1.3 Verkehrsanbindung Leipzig Stadtgebiet

Die wichtigsten Verkehrsadern des Ballungsgebietes Leipzig-Halle, die Bundesauto- bahnen A 9 (München-Berlin) und A 14 (Magdeburg-Halle-Leipzig-Dresden), wurden in den letzten Jahren gezielt weiter ausgebaut (sechsspuriger Ausbau der A 9 und A 14).

Die Südumfahrung für die Stadt Leipzig als Bestandteil der Südharzautobahn A 38 (Göttingen-Halle-Leipzig) mit Anbindungen an die BAB 9 und BAB 14, ist als Fernstraßen- verbindung und regionale Entlastungsstraße für den Raum Leipzig von großer Bedeutung.

Durch die zukünftige Anbindung der BAB 72 (Richtung Chemnitz) an die BAB 38 wird die überregionale Verkehrsanbindung nochmals verbessert.

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Leipzig ist darüber hinaus über ein gut ausgebautes Bundesstraßennetz erreichbar. Die B2, B6 und B87 führen unmittelbar durch die Stadt, während die B95, B 18 l, B 184 und B 186 am Stadtrand als Verbindungsstraßen zwischen den Bundesstraßen und zu den benachbarten Landkreisen dienen.

Zudem verfügt die Stadt Leipzig über einen der größten Kopfbahnhöfe und somit einen der größten Personenbahnhöfe Europas. Mit den Fernverbindungen und lnterregionalanschlüssen bestehen gute und schnelle Verbindungen mit hohen Taktfrequenzen in alle Richtungen.

Der lnterkontinentalflughafen Leipzig-Halle mit dem neuen Logistikzentrum (Straße, Schiene, Luft) befindet sich nordwestlich von Leipzig, in der Nähe des Schkeuditzer Kreuzes und ist über die BAB 14, Anschlussstelle Schkeuditz, erreichbar.

Aufgrund der günstigen verkehrstechnischen Anbindung von Leipzig und seinen Ortsteilen über die Bundesstraßen, die Autobahnen, die Eisenbahn und vor allem den internationalen Flughafen an das nationale und internationale Verkehrsnetz kann die Lage allgemein als sehr gut bezeichnet werden.

2, 1.4 Verkehrsanbindung Bewertungsgrundstück Bundesautobahn:

Bundesstraßen:

Bahn:

Straßenbahn:

Bus:

Flugverkehr:

2. 1.5 Mikrolage Wohnlage:

Nachbarschaftslage:

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Bundesautobahn BAB 14 über Anschlussstelle AS 25 Leipzig Nordost ca. 5 km

Bundesstraßen B2 und B6 (ca. 1 km)

Bahnverbindung der Deutschen Bahn vorhanden über Leipziger Hauptbahnhof ca. 4 km, Regionalbahn- und S-Bahn-Anschluss am Haltepunkt Leipzig-Nord (Allee- Center) ca. 1 km

Straßenbahnlinie 1 über Haltestelle Rathaus-Schönefeld in ca. 100 m Entfernung erreichbar

Stadt- und Fernbuslinien am Leipziger Hauptbahnhof in ca. 4 km Entfernung; Stadtbuslinien N6 über Haltestelle Rathaus-Schönefeld in ca. 100 m Entfernung erreichbar lnterkontinentalflughafen Leipzig-Halle, Entfernung ca.

18 km,

Das Grundstück liegt innerhalb der geschlossenen Ortslage des Ortsteils Schönefeld-Abtnaundorf in einem gemischt genutzten Umfeld. Öffentliche Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Umfeld tußläufig erreichbar.

Das innerörtliche und nahe Umfeld wird durch mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser in überwiegend geschlossener Bauweise geprägt. Das Bild des Stadtviertels wird durch Grünflächen aufgelockert.

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Verkehrslage:

Immissionslage:

2.1.6 Örtliche Infrastruktur Allgemein:

Einkaufsmöglichkeiten:

Öffentliche Einrichtungen:

Kindereinrichtungen:

Schulen:

Das Grundstück ist verkehrsgünstig an der öffentlich befahrbaren Verkehrsfläche einer städtischen Straße gelegen und verfügt über sehr gute Anbindungen an den ÖPNV. Besondere Vor- oder Nachteile bestehen nicht.

Das Bewertungsobjekt liegt an einer überwiegend durch Anliegerverkehr frequentierten städtischen Nebenstraße.

Aufgrund der Nähe zur hoch frequentierten Ossietzkystraße mit Straßenbahntrasse ist das Bewertungsobjekt von den vom Verkehrslärm ausgehenden Immissionen betroffen.

Die Lärmpegelkarte der Stadt Leipzig (Online- Recherche auf www.sachsenatlas.de vom Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie im Freistaat Sachsen) zeigt, dass die benannten Verkehrsbelastungen des Bewertungsgrundstücks im Bereich von 55-65 dB(A) liegen.

Unübliche Immissionen waren zum Ortstermin nicht erkenn- bzw. wahrnehmbar. störende nachbarliche Betriebe oder Einrichtungen sind nicht vorhanden.

Einrichtungen der örtlichen Versorgung sind im Ortsteil vorhanden. Zusätzlich stehen die Versorgungsmöglichkeiten sowie die sozialen und kulturellen Einrichtungen der benachbarten Stadtteile bzw. der Innenstadt von Leipzig zur Verfügung.

Einkaufsmöglichkeiten für Güter des täglichen Bedarfs wie Einkaufszentren, Verbrauchermärkte, Bank- und Postfilialen, Apotheken etc. sind im Stadtteil vorhanden.

Einkaufsmöglichkeiten für Güter des nichttäglichen Bedarfs bestehen in der Innenstadt von Leipzig in ca.

4 km Entfernung.

Die öffentlichen Verwaltungen befinden sich im Zentrum der Stadt Leipzig. Das nächste Bürgeramt Stadthaus ist ca. 5 km entfernt.

Kindertagesstätten mit angeschlossener Krippe sind im Stadtteil vorhanden.

Grundschulen, Oberschulen und Gymnasien sowie berufsbildende Schulen sind im Stadtbezirk sowie teilweise im Ortsteil vorhanden.

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Medizinische Betreuung: im Ortsteil vorhanden, Kliniken Im Stadtgebiet vorhanden

Gastronomie: für verschiedene Ansprüche im Stadtteil vorhanden Kultur, Sport und Soziales: Für die Freizeitgestaltung und Naherholung stehen in

der Umgebung vielfältige Möglichkeiten zur Verfügung.

2.1.7 Beurteilung der Lagequalität

Die Lagequalität des Bewertungsgrundstücks ist nach den Untersuchungen des Leipziger Gutachterausschusses anhand des Bodenrichtwertniveaus als einfach zu bewerten (siehe Punkt 3.2.1 und Tabelle 102 auf Seite 69 des Grundstücksmarktberichts) Grundstücke für den Geschosswohnungsbau

sehr gute Lege:

gute Lege:

mltllere Lege:

einfache Lege:

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Tabelle 102 Bodenwerte nach Lagequalität für den Ge- schosswohnungsbau

Die Lage des Bewertungsgrundstücks wird zusammenfassend durch folgende Eigenschaften geprägt:

• lmmissionsbelastete Wohnlage

überwiegend saniertes und gepflegtes Umfeld

•

kurze Wege für die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs sehr gute Verkehrsanbindung an Individualverkehr und ÖPNV fußläufige Erreichbarkeit von Naherholungsmöglichkeiten Abtnaundorfer Park).

• beschränkte Möglichkeiten für ruhenden Verkehr am Objekt.

2.2 Rechtliche Eigenschaften 2.2.1 Liegenschaftskataster Liegenschaftskataster:

(siehe Anlage 4)

Gemarkung:

Flurstück:

Größe:

Schönefeld 25

170 m²

(Mariannenpark,

Tatsächliche Nutzung:

Lagebezeichnung:

Gebäude- und Freifläche ohne Angabe.

2.2.2 Grundbuch Grundbuch:

p

Grundbuch von:

Blatt:

Grundbuchstand:

Letzte Änderung:

Schönefeld 380

27.09.2019 26.09.2019

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Bestandsverzeichnis:

Abteilung I des Grundbuchs:

Lfd. Nr. d. Best.-Verz. 1 - Flurstück 25

Es sind keine Eintragungen im Bestandsverzeichnis bezüglich dinglicher Rechte an Fremdgrundstücken vorhanden.

Eigentümer: 1 a

1 b

1 d

in Erbengemeinschaft

Anstelle von 2 (ehemals Freistaat Sachsen)

3.1 zu 1 /2

3.2 zu 1 /2.

Abteilung II des Grundbuchs: In Abteilung II unter Rechte und Belastungen bestehen keine Eintragungen.

Abteilung III des Grundbuchs: Schuldverhältnisse (Hypotheken, Grund- und

2.2.3 Sonstige Verzeichnisse Baulastenverzeichnis:

Denkmalschutz:

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Rentenschulden), die gegebenenfalls in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind, können den Kaufpreis, nicht jedoch den Verkehrswert beeinflussen.

Sie werden daher im Gutachten nicht berücksichtigt.

Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden.

Für das Bewertungsgrundstück sind keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis der Stadt Leipzig vorhanden.

Das Bewertungsobjekt wird nicht in der Liste der Kulturdenkmale der Stadt Leipzig geführt.

Gemäß der schriftlichen Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde wirkt Umgebungsschutz zu den in der Nähe befindlichen Kulturdenkmalen gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 SächsDSchG. Veränderungen in der Nähe von Kulturdenkmalen, die für das Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind, unterliegen gemäß § 12 Abs. 2 SächsDSchG der Genehmigungspflicht.

Auf die umliegenden Kulturdenkmale ist mit einer eventuellen Neubebauung Rücksicht zu nehmen.

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Altlastenkataster:

Naturschutz:

PDF

Es sind daher die Kubatur sowie die Gestaltung von Dach, Fassaden, Türen und Fenstern im Fall eines Bauvorhabens mit dem Amt für Bauordnung und Denkmalpflege vor Ausführungsbeginn abzustimmen.

Da sich der Umgebungsschutz nicht explizit auf das Bewertungsgrundstück bezieht sondern auf die meisten in der Bodenrichtwertzone liegenden Grundstücke zutrifft, wird bei der Bewertung davon ausgegangen, dass dieser Umstand in den Kaufpreisen und somit im Bodenrichtwert berücksichtigt wurde.

Daher wird ein diesbezüglicher Wertabschlag als nicht erforderlich erachtet.

Weiterhin befindet sich das Bewertungsgrundstück innerhalb eines archäologischen Relevanzbereichs.

Im Rahmen von Genehmigungsverfahren können bodendenkmalschutzrechtlich begründete Auflagen erhoben werden.

Das Vorhandensein von (bisher nicht bekannten) Bodendenkmalen ist auch außerhalb von bekannten Bodendenkmalen und insbesondere in deren Umfeld nicht auszuschließen und ist daher nicht explizit für die zu bewertenden Grundstücke als wertbeeinflussend einzustufen.

Das Bewertungsgrundstück ist nicht im Altlastenkataster (SALKA) registriert. Nach Aussage der Behörde kann nach dem derzeitigen Kenntnisstand davon ausgegangen werden, dass altlastenverdächtige Flächen gemäß § 2 (6) des Bundes- Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) nicht vorliegen.

Nach schriftlicher Auskunft vom Amt für Umwelt befinden sich auf den zu bewertenden Flurstücken keine rechtskräftig festgesetzten Naturdenkmale.

Die Flurstücke sind auch nicht Bestandteil eines Naturschutz-, Landschaftsschutz- oder Natura 2000- Gebiets.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind von der Unteren Naturschutzbehörde keine gesetzlich geschützten Biotope auf den Flurstücken erfasst, da die Flächen bisher nicht überprüft wurden. Die Existenz von Biotopen kann nicht ausgeschlossen werden.

Vor einer Vermögensdisposition wird empfohlen.

diesbezügliche Untersuchungen zu veranlassen und ggf. den in diesem Gutachten ausgewiesenen Verkehrswert zu modifizieren.

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Hochwasserschutz:

Sonstige dingliche Lasten:

Nach Online-Recherche auf dem Geodatenportal

„sachsenatlas.de" liegt das zu bewertende Flurstück nicht in einem nach § 72 Abs. 2 des Sächsischen Wasserschutzgesetzes (SächsWG) vom 12.07.2013 festgesetzten Überschwemmungsgebiet.

Sonstige, nicht grundbuchgesicherte Lasten sind dem Auftraggeber nicht bekannt und nicht offensichtlich.

Solche ggf. bestehenden Lasten sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.

2.2.4 Planungsrechtliche Situation 2.2.4.1 Bauleitplanung

Flächennutzungsplan:

Bebauungsplan:

gemäß § 5 BauGB liegt vor, Änderung rechtskräftig seit 16.05.2015, Ausweisung des zu bewertenden Flurstücks als Wohnbaufläche

Ein B-Plan gemäß § 30 BauGB liegt für das Bewertungsgebiet nicht vor.

Umlegungs-, Flurbereinigungs- Das Bewertungsgrundstück ist nicht in Umlegungs- oder verfahren: Flurbereinigungsverfahren eingebunden.

Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften:

Bebaubarkeit:

p F

Das Bewertungsgrundstück befindet sich nicht in den Geltungsbereichen von städtebaulichen Sanierungs-, Entwicklungs-, Erhaltungssatzungen, Veränderungs- sperren bzw. von sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit planungsrechtlicher Relevanz.

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Das zu bewertende Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich.

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht nach schriftlicher Auskunft des Stadtplanungsamts der Stadt Leipzig in Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB, einem Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO.

Nach Auffassung der Behörde ist aufgrund des Grundstückszuschnittes und der geringen Größe eine bauliche Nutzung des Grundstücks i.S. des § 34 BauGB nur ergänzend, unter Einbeziehung des benachbarten Flurstückes 24 der Gemarkung Schönefeld möglich.

ne u u

(16)

Seite 15

2.2.5 Entwicklungszustand 2.2.5.1 Entwicklungsstufen

In § 5 lmmoWertV werden die städtebaulichen Entwicklungsstufen eines Grundstücks definiert. Mit steigender Entwicklungsstufe steigt i.d.R. auch das Bodenwertniveau. Zur Einschätzung der für die Bewertung relevanten Grundstücksqualität gibt die lmmoWertV für den Zustand und die Entwicklungsstufe folgendes vor:

( l) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§

6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

2.2.5.2 Entwicklungszustand

Entsprechend der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften ist der Entwicklungszustand des zu bewertenden Flurstücks trotz der vergleichsweise geringen Grundstücksfläche zum Bewertungsstichtag gemäß § 5 Abs. 4 lmmoWertV als baureifes Land einzustufen.

2.2.6 Abgabenrechlliche Situation

Öffentliche Erschließung: Die öffentliche Erschließung des Bewertungsobjekts ist gesichert. Alle diesbezüglichen Erschließungsbeiträge nach Baugesetzbuch (BauGB) und Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) waren nach Angaben der Behörden und der Auftraggeberin zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages ausgeglichen.

Dabei handelt es sich vor allem um:

Erschließungsbeiträge nach den § § 127 BauGB Anschlussbeiträge nach SächsKAG

Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 154 f.

BauGB

Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen

Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge)

Versiegelungsabgaben

Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen etc.

und

G1

(17)

Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Blum-Straße in 04347 Leipzig ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341 / 910 28 72

Seite 16

Nichtöffentliche Erschließung: Nach den schriftlichen Auskünften der Versorgungsträger liegen auf dem Bewertungsgrundstück keine Hausanschlüsse für die Telekom-, Elektro-, Gas-, Fernwärme- und Trinkwasserversorgung sowie die Abwasserentsorgung an. Demnach bestehen gegenüber dem Grundstückseigentümer keine offenen Forderungen aus Anschlussbeiträgen bzw. Hausanschlusskosten.

2.2.7 Sonstige Rechte und Lasten Obligatorische Rechte:

Sonstige Rechte und Lasten:

2.3 Tatsächliche Eigenschaften 2.3.1 Grundstücksgestalt Zuschnitt:

Abmessungen:

Wertung:

p F

Obligatorische Rechte sind schuldrechtliche, also vertraglich vereinbarte oder gesetzliche Rechte (im Unterschied zu dinglichen, also sachenrechtlichen), die zum Besitz der Sache berechtigen, also Rechte, die den Käufer in seiner Verfügungsmacht einschränken.

Dies sind z. B. Miet- und Pachtverträge.

Beim Bewertungsobjekt bestehen nach Angaben der Auftraggeberin keine Miet- bzw. Pachtverhältnisse.

Es lassen sich demnach keine Rechte ableiten, die einen potentiellen Käufer hinsichtlich der Verfügbarkeit des Grundstücks beeinträchtigen würden.

Sonstige Rechte und Lasten wie öffentliche Lasten sind nicht bekannt. Diesbezügliche Nachforschungen und Untersuchungen wurden nicht angestellt. Für solche Rechte und Lasten ist die Wertermittlung ggf. zu modifizieren.

polygonal, unregelmäßig (siehe Anlage 04)

Gemäß den Kataster- und Grundbuchunterlagen beträgt die Grundstücksgröße 170 m²^•

Straßenbreite ca. 10 m (mittlere Breite ca. 11 m), mittlere Tiefe ca. 15 m.

Aufgrund der geringen Grundstücksfläche und des ungünstigen Zuschnitts ist eine selbständige, wohngebietstypische Bebauung des Grundstücks nicht möglich. Es handelt sich demnach um eine Arrondierungsfläche (Abrundungsfläche).

Unter Arrondierungsflächen versteht man üblicherweise Flächen, die aufgrund ihrer Lage, ihres Zuschnittes und ihrer Größe nicht selbstständig bebaubar sind und zusammen mit einem angrenzenden Grundstück vorrangig dessen bauliche

ne ^u

(18)

Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Blum-Straße in 04347 Leipzig Ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341/91028 72

Seite 17 Ausnutzbarkeit erhöhen, einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern oder das angrenzende Grundstück in sonstiger Weise abrunden. [z.B. durch Erhöhung des Erholungswerts, Überbaubereinigung).

2.3.2 Beschaffenheit und Topographie Oberfläche:

Baugrund:

Die Oberfläche des zu bewertenden Grundstücks ist nahezu eben und wurde vermutlich durch Aufschüttungen an das Höhenniveau der benachbarten Flurstücke und der nördlich gelegenen Ossietzkystraße angepasst.

Zur Robert-Blum-Straße nach Süden besteht ein Höhenunterschied von ca. 1,50 m, der über eine Böschung zum Fußweg abgetragen wird.

Es wurden keine Bodenuntersuchungen vorgenommen. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Zum Ortstermin waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar.

Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.

2.3.3 Einbindung in die Nachbarschaft und Grenzverhältnisse Norden:

Osten:

Süden:

Westen:

Grenzbebauung:

2.3.4 Öffentliche Erschließung 2.3.4.1 Erschließungsanlagen Allgemein:

Straßenausbau:

p F

unbebautes Grundstück

öffentlicher Weg in städtischer Grünfläche

öffentlicher Verkehrsbereich „Robert-Blum-Straße"

bebautes Geschossbaugrundstück liegt nicht vor.

Das Bewertungsobjekt liegt an dem öffentlichen Verkehrsbereich der Robert-Blum-Straße. Es handelt sich um eine städtische Straße mit dem Charakter einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen.

zweispurige Fahrbahn mit Asphaltdecke, beidseitig ausgebaute Gehwege

ne

(19)

Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Slum-Straße in 04347 Leipzig Ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341 i 910 28 72

Seite 18

Straßenbeleuchtung:

Zuwegung:

Stromversorgung:

Versorgung Telekom:

Gasversorgung:

Trinkwasserversorgung:

Abwasserentsorgung:

Fernwärme:

2.3.5 Nutzung des Objekts

vorhanden

von Süden von der Robert-Blum-Straße aus liegt in der Straße an

liegt in der Straße an nicht vorhanden liegt in der Straße an liegt in der Straße an liegt in der Straße an.

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, welches mit niedrig gewachsener Ruderalvegetation überwuchert ist.

2.3.6 Außenanlagen Versorgungsanlagen:

Befestigungen:

Freiflächen:

Einfriedung:

Sonstige Außenanlagen:

Grundstückszustand:

p F

Auf dem unbebauten Grundstück befinden sich keine eigenen Versorgungsanlagen. Die Medienanschlüsse werden i.d.R. mit der Bebauung eines Grundstücks vorgenommen.

Die öffentliche Erschließung ist gesichert, so dass im Falle einer Bebauung die Hausanschlüsse für Telekom, Strom, Fernwärme, Trinkwasser und Abwasser hergestellt werden können.

nicht vorhanden

Ruderalvegetation (siehe Punkt 2.3.5) und Baumbewuchs an der östlichen Grundstücksgrenze (siehe Fotodokumentation Anlage 05).

Der wertmäßig als geringfügig anzusetzende Bewuchs ist mit der Bewertung des Grund und Bodens abgegolten.

nicht vorhanden nicht vorhanden allgemeiner erkennbar.

ohne

Unterhaltungs-

und

bzw. Pflegeanstau

(20)

3 Wertermittlung

3.1 Vorbemerkungen zur Wertermittlung 3.1.1 Definition des Verkehrswertes

Seite 19

Der Verkehrswert ist entsprechend der Definition des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

3.1.2 Wertermittlungsverfahren

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sieht die lmmobilienwertermittlungsverordnung 2010 - lmmoWertV § 8 Abs. 1 drei Wertermittlungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren § 15 einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung § 16 lmmoWertV, das Ertragswertverfahren§§ 17-20 lmmoWertV und das Sachwertverfahren

§§ 21-23 lmmoWertV.

Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet und sind im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Entscheidend ist die objektive Nutzbarkeit von Grundstück und Gebäude.

Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind, werden grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Es handelt sich dabei um Objekte, bei welchen für den Erwerber vor allem Renditeüberlegungen im Vordergrund stehen.

Einfamilienhäuser werden in der Regel nach dem Sachwertverfahren bewertet, da die Renditegesichtspunkte hier hinter der Lage und den optischen Ansprüchen zurückstehen. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe vom Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, besondere Betriebseinrichtungen und Einbauten sowie Außenanlagen) ermittelt. Grundlage der Wertermittlung bilden die Herstellungskosten.

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren zur Ermittlung des Bodenwertes. Bei Mangel an Vergleichspreisen können auch Bodenrichtwerte als mittelbarer Preisvergleich herangezogen werden.

Die Wahl ist zu begründen, dabei ist der jeweilige Grundstücksteilmarkt zu erläutern. Zur Überprüfung sollte mindestens ein weiteres weitgehend unabhängiges Verfahren angewandt werden.

p ne u u

06

(21)

Seite 20

3.1.3 Allgemeine Erläuterungen zur Bodenwertermittlung

Nach der lmmobilienwertermittlungsverordnung (lmmoWertV § 16 Abs. l) ist der Bodenwert vorrangig durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren nach § 15 lmmoWertV zu ermitteln.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer Grundstücksmerkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke).

Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.

Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen(§§ 4-6 lmmoWertV).

Die Richtwerte werden gemäß§ 196 Baugesetzbuch (BauGB) in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben z.B. hinsichtlich der Grundstücksgröße oder des Maßes der baulichen Ausnutzung, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden.

3.1.4 Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Zum Zwecke der Wertermittlung wurde eine Abfrage bezüglich der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Leipzig geführten Kaufpreissammlung durchgeführt, wobei folgende Kriterien gesetzt wurden:

Daten für den Selektionsansafz:

Grundstücksteilmarkt:

Nutzung:

Entwicklungszustand:

Besonderheit:

Lage:

Untersuchungszeitraum:

Gebietsbeschränkung:

unbebaute Baugrundstücke Wohnbaufläche

baureifes Land, erschließungsbeitrags- und abgabenfrei

unselbständige Teilflächen der Kategorie 4 - Arrondierung zu unbebauten Grundstücken, die die Bebaubarkeit eines Grundstücks wesentlich verbessern Robert-Blum-Straße in 04347 Leipzig

bis max. 250 m²

Januar 2018 bis Februar 2020

Bodenrichtwertzone, Ortsteil Schönefeld-Abtnaundorf (erforderlichenfalls erweitern auf Stadtbezirk bzw. auf gesamtes Stadtgebiet).

Mit den vorgenannten Kriterien erbrachte die Abfrage trotz Erweiterung auf den gesamten Ortsteil und den Stadtbezirk Nordost keinen Kauffall. Erst bei der Erweiterung auf das gesamte Stadtgebiet konnten insgesamt sechs Kauffälle recherchiert werden.

Diese weichen jedoch hinsichtlich ihrer Lage- und Zustandsmerkmale von denen des Bewertungsgrundstücks erheblich ab, so dass eine direkte Vergleichbarkeit im Sinne des Vergleichswertverfahrens nach§ 15 lmmoWertV nicht gegeben ist.

u

(22)

Seite 21

Im nächsten Schritt wurden bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vergleichskaufpreise von baureifen Grundstücken abgefragt, um mit dem im direkten Preisvergleich ermittelten Vergleichswert und den entsprechenden Anpassungen den Bodenwert von unselbständigen Teilflächen (Arrondierungsflächen) abzuleiten.

Nach Erweiterung der Selektion auf den gesamten Ortsteil erbrachte die Abfrage nur einen Kauffall. Auch hier ist die Anwendung des qualifizierten Vergleichswertverfahrens nach § 15 lmmoWertV aufgrund abweichender Grundstücksmerkmale und einer nicht ausreichenden Anzahl von Vergleichskaufpreisen nicht möglich.

Daher wird der Bodenwert der Arrondierungsfläche im indirekten Vergleich auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt, die mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens und den o.g. Vergleichskauffällen an die Wertigkeit von Arrondierungsflächen angepasst werden.

Hierzu werden die für die Arrondierungsflächen gezahlten Kaufpreise mit dem jeweiligen Bodenrichtwert für baureifes Land ins Verhältnis gesetzt. Die daraus ermittelte durchschnittliche Relation entspricht der Wertigkeit von Arrondierungsflächen und wird auf das Bewertungsobjekt übertragen.

Anschließend wird das Wertermittlungsergebnis anhand der im stichtogsaktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Daten auf seine Plausibilität geprüft.

3.1.5 Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt 3.1.5, 1 Allgemeine Entwicklungen

Den nachfolgenden Ausführungen liegt der stichtagsaktuelle Leipziger Grundstücksmarktbericht 2018 zugrunde, der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig veröffentlicht wurde.

Mit insgesamt 6.57 4 Kauffällen im Jahr 2018 lag die Anzahl der Transaktionen auf dem Leipziger Immobilienmarkt nur knapp unter dem Vorjahresniveau. (siehe nachfolgende Aufstellungen aus dem Grundstücksmarktbericht Seite 11).

p F und h

(23)

Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Slum-Straße in 04347 Leipzig ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341/91028 72

Seite 22

Der Geldumsatz 2018 hat das Vorjahresniveau nur knapp übertroffen. [siehe Seite 12 des Marktberichts).

p _{ohne S} 1

l1

(24)

Seite 23 Trotz geringfügiger Steigerungen des Geldumsatzes bei bebauten und unbebauten Grundstücken, war beim Flächenumsatz auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen (siehe Seite 12 des Marktberichts).

Die nachfolgende Tabelle 7 zeigt den Anteil der Kauffälle und Geldumsätze der einzelnen Teilmärkte (unbebaute, bebaute Grundstücke und Sondereigentum) an der Summe aller Kauffälle bzw. des Gesamtumsatzes in Prozent.

3.1.5.2 Entwicklungen auf dem Grundstücksteilmarkt der unbebauten Grundstücke Die nachfolgende Tabelle 6 stellt die Bodenrichtwertentwicklung für einzelne Lagen im Zeitraum 2007 bis 2018 dar.

Zentrum - Mitte:

Zentrum - Nord:

Zentrum - Ost:

Zentrum - Süd:

Zentrum - West:

Petersstraße (innerhalb Promenadenring)

nördlich des Innenstadtringes zwischen Pfaffendorfer Straße und Hauptbahnhof

östlich des Innenstadtringes zwischen Hauptbahnhof und Goldschmidtstraße

südlich des Innenstadtringes zwischen Harkortstraße und Grünewaldstraße

westlich des Innenstadtringes zwischen Ranstädter Steinweg und Rudolphstraße

p F u

(25)

Verkehrswertgutachten zum unbebauten Grundstück Robert-Slum.Straße in 04347 Leipzig Ö.b.u.v. SV Ronald Losch - Landsberger Straße 40, 04157 Leipzig - Tel.: 0341/91028 72

MFH mittel:

EFH mittel:

Heinrich-Budde-Straße Siedlung St. Georg

Seite 24

Die nachfolgende Darstellung der Bodenwertentwicklung ausgewählter Standorte, zeigt, dass das Bodenrichtwertniveau nach kurzer Stagnation von 2010 bis 2012 wieder kontinuierlich ansteigt (siehe Seite 13 des Marktberichts).

Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke sind trotz rückläufiger Kauffallzahlen (- 15 %) die Flächenumsätze (+ 27 %) und die Geldumsätze deutlich angestiegen (+ 6 %). Dieser Teilmarkt, in dem alle Kauffälle der unbebauten Grundstücke einschließlich der Gewerbegrundstücke erfasst werden, stellt sich wie folgt dar (siehe Seite 18 des Grundstücksmarktberichts):

ne ^{1 und}

(26)

Seite 25

Die Transaktionszahlen im Teilmarkt der unbebauten Geschosswohnungs- baugrundstücke sind im Jahr 2018 um fast 35 Prozent zurückgegangen. Dabei sind die Kaufpreise deutlich gestiegen. Dieser Teilmarkt stellt sich wie folgt dar (siehe Seiten 15-16 des Marktberichts):

p F ne und rsch

6G

(27)

Seite 26

Fazit:

Daraus lässt sich ableiten, dass die Leipziger Grundstücksteilmärkte der unbebauten Geschosswohnungsbaugrundstücke zum Wertermittlungsstichtag von einer guten Nachfragesituation und steigenden Kaufpreisen gekennzeichnet waren.

3.2 Ermittlung des Vergleichswertes im Bodenrichtwertvertahren 3.2.1 Bodenrichtwert

Entsprechend der stichtagsaktuellen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig befindet sich das Bewertungsgrundstück in einer Bodenrichtwertzone, die wie folgt definiert wurde:

Bodenrichtwertzone:

Bodenrichtwert:

Stichtag BRW:

Entwicklungszustand B:

Bodenrichtwertkennung:

Beitragszustand:

Art der Nutzung (W):

Bauweise:

WGFZ:

Bemerkungen:

71300181 360,00 €/m² 31.12.2019 baureifes Land zonal

erschließungsbeitrags- / kostenerstattungsbetragsfrei Wohnbaufläche

geschlossene Bauweise

1,6 (wertrelevante Geschossflächenzahl)

Mittelgrundstück in der Gorkistraße, zwischen Heinkstraße und Zittauer Straße.

3.2.1 Ermittlung der Wertigkeit von Arrondierungsflächen 3.2.1.1 Vorbemerkungen

Zur Ermittlung der Wertigkeit von Arrondierungsflächen wird auf die Vergleichskaufpreise zurückgegriffen. Mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens wird die durchschnittliche Relation, d.h. das durchschnittliche Verhältnis zwischen den Kaufpreisen und den jeweiligen Bodenrichtwerten ermittelt und auf das Bewertungsobjekt angewendet.

p F i ohne u

(28)

Das Vergleichswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

Seite 27

Ermittlung von Kaufpreisen hinreichend übereinstimmender Vergleichsobjekte und Ableitung von Vergleichspreisen durch ggf. Anpassung der Kaufpreise wegen abweichender Grundstücksmerkmale

± Berücksichtigung von Abweichungen

= vorläufiger Vergleichswert

± Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen

=

Vergleichswert

3.2.1.2 Auszug aus der Kaufpreissammlung

lfd. Vertrags- BRW Kaufpreis Fläche Kaufpreis

Nr. datum Gemarkung Lage {€) {€) {m2) {€/m2)

1 01/2018 Reudnitz Heinrichstraße 430 20.000 93 215 2 06/2018 Quasnitz Hallesche Str. 100 18.000 163 110 3 06/2018 Quasnitz Hallesche Str. 100 18.500 185 100 4 07/2019 Kleinzschocher Windorfer Str. 524 63.000 126 500 5 09/2019 Leipziq Büttnerstraße 1200 245.000 200 1.225 6 10/2019 Schönau Weißdornstr. 490 23.856 56 426

arithmetisches Mittel: 64.726 137 429

Bei allen Vergleichsobjekten handelt es sich um unselbständige Teilflächen, die als Arrondierung zu unbebauten Grundstücken die Bebaubarkeit eines Grundstücks wesentlich verbessern. Sie weisen jeweils Grundstücksgrößen zwischen 56 m' und 200 m' und sind somit nicht planungsadäquat bebaubar, Alle Vergleichsgrundstücke sind bezüglich ihrer Nutzung als Wohnbauflächen ausgewiesen.

Hinsichtlich des Entwicklungszustands wurden alle Grundstücke gemäß § 5 Abs. 4 lmmoWertV als baureifes Land eingestuft.

Abweichungen bestehen einerseits bei der baulichen Ausnutzung, was sich durch wertrelevante Geschossflächenzahlen zwischen 1,6 und 2,0 ausdrückt und andererseits hinsichtlich der Lagemerkmale, was an der extremen Spanne der Bodenrichtwerte von 100,- €/m' bis 1.200,- €/m' zu erkennen ist.

Dies ist jedoch im vorliegenden Bewertungsfall nicht relevant, da nicht die Kaufpreise, sondern die Verhältnisse zwischen Kaufpreisen und Bodenrichtwerten zu untersuchen sind. Diesbezügliche Anpassungen würden sich auf die Vergleichskaufpreise auswirken, nicht jedoch auf das Verhältnis Kaufpreis/Bodenrichtwert, da die Anpassungen sowohl an den Kaufpreisen als auch an den jeweiligen Bodenrichtwerten vorzunehmen wären.

3.2.1,3 Gegenüberstellung Kaufpreis/Bodenrichtwert

In der nachfolgend aufgeführten Tabelle werden die Kaufpreise der Arrondierungsflächen den Bodenrichtwerten für die jeweiligen Wohnbauflächen gegenüber gestellt. Der Mittelwert der so ermittelten Verhältnisse ergibt die durchschnittliche Relation der Wertigkeit von Arrondierungsflächen gegenüber den jeweils angrenzenden baureifen Wohnbauflächen.

p _ohne _lu u

Gl

(29)

lfd. Vertrags- Kaufpreis

Nr. datum Laae BRW (€1 (€/m21

l 01/2018 Heinrichstraße 430 215

2 06/2018 Hallesche Str. 100 110

3 06/2018 Hallesche Str. 100 100

4 07/2019 Windorfer Str. 524 500

5 09/2019 Büttnerstraße 1200 l.225

6 10/2019 Weißdornstr. 490 426

arithmetisches Mittel:

3.2.1.4 Statistische Auswertung der Tabellenwerte

Die Bandbreite der verglichenen Relationen beträgt 50 % bis 110 Das arithmetische Mittel beträgt: rd. 91 %.

Ausklammerung der Werte, die mehr als 30 % vom Mittelwert abweichen Mittelwert abzgl. 30%: rd. 64 %

Mittelwert zzgl. 30%: rd. 118 %.

Seite 28

Anteil am BRW (%1

50 110 100 95 102

87

91

Somit sind alle Werte < 64 % bzw. > 118 % auszuklammern. Im vorliegenden Fall folgende Werte auszuklammern:

lfd. Vertrags- Kaufpreis Anteil am

Nr. datum Laae BRW (€1 (€/m21 BRW (%1

1 01/2018 Heinrichstraße 430 215 50

Für die Auswertung verbleiben folgende Werte:

lfd. Vertrags- Kaufpreis Anteil am

Nr. datum Laae BRW (€1 (€/m21 BRW (%1

2 06/2018 Hallesche Str. 100 110 110

3 06/2018 Hallesche Str. 100 100 100

4 07/2019 Windorfer Str. 524 500 95

5 09/2019 Büttnerstraße 1200 1.225 102

6 10/2019 Weißdornstr. 490 426 87

arithmetisches Mittel: ⁹⁹

3.2.1.5 Überprüfung der Stichprobe mit Hilfe der Standardabweichung

lfd. Vertrags- Anteil BRW

Nr. datum Lage Mittelwert (%1 vi vivi

2 06/2018 Hallesche Str. 99 110 -11 121

3 06/2018 Hallesche Str. 99 100 -1 l

4 07/2019 Windorfer Str. 99 95 4 16

5 09/2019 Büttnerstraße 99 102 -3 9

6 10/2019 Weißdornstr. 99 87 12 144

Summevi vi: 291

ne ^{und U}

(30)

Standardabweichung: Sx = ✓ [v; v;]/(n-1)

Sx = ✓ 291 / (5 - l) = 8,53

Seite 29

Das Ergebnis zeigt, dass die Einzelwerte 8,53 % um das arithmetische Mittel streuen.

Variationskoeffizient: V = Sx / Mittelwert V= 8,53 / 99,00 = 0,09 Die mittlere Schwankung beträgt somit 9 %.

Die Bewertung der Qualität der Stichprobe kann anhand der Beurteilungstabelle für die Ergebnisse des Variationskoeffizienten vorgenommen werden. (siehe „Mietwert- ermittlung" von Peter Schwirly, 1. Auflage 2000, ISBN 3-88784-910-8):

• 0,00 < V < = 0,05

• 0,05 < v < = 0, l 0

• 0, l 0 < v < = 0, 15

• 0, 15 < V < = 0,20

• 0,20 < ^V Fazit:

sehr gut gut

noch ordentlich recht bedenklich absolut zu verwerfen.

• Die mittlere Abweichung der einzelnen Werte vom Mittelwert liegt mit ca. 9 % (siehe Variationskoeffizient) deutlich innerhalb der 30%-Spanne, was für den betreffenden Teilmarkt als übliche Streuung angesehen werden kann.

• Die Qualität der Stichprobe kann nach der Beurteilungstabelle für die Ergebnisse der Variationskoeffizienten als signifikant bezeichnet werden.

• Die Vergleichskaufpreise spiegeln den gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem Grundstücksteilmarkt wider.

• Auf Grund der statistischen Auswertung der Stichprobe wird das arithmetische Mittel für die Ermittlung des Vergleichswerts als geeignet erachtet.

3.2.2 Ermittlung des vorläufigen Bodenwerts

Somit ergibt sich der vorläufige Bodenwert des Grundstücks als Arrondierungsfläche wie folgt:

Grundstücksfläche: = 170,00 m2

Bodenrichtwert: = 360,00 €/m2

Anteil am Bodenrichtwert Wohnbaufläche: = 99,00 % Relativer Bodenwert Arrondierungsfläche: = 356,40 €/m2

rd. = 356,00 €/m2 Bodenwert - Arrondierungsfläche unbebaut:

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = 60.520,00 €

p u u

6ß

(31)

3.2.3 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Seite 30

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts wie z.B. von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge des Wertermittlungsobjekts, Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Freilegungskosten (Abbruch, Sicherung), Bodenverunreinigungen, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen etc.

Soweit ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst und sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Absatz 2 und Absatz 3 lmmoWertV).

Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen und ist zu begründen. Werden zusätzlich weitere Wertermittlungsverfahren angewandt, sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale - soweit möglich - in allen Verfahren identisch anzusetzen.

Im vorliegenden Bewertungsfall lassen sich keine Werteinflüsse aus besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen ableiten. Der unter Punkt 3.4 ermittelte vorläufige Vergleichswert entspricht somit dem Verkehrswert des Grundstücks.

3.2.4 Vergleichswert des Grundstücks Vorläufiger Bodenwert des Grundstücks:

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

Vergleichswert des Grundstücks:

3.3 Plausibilitätsprüfung 3.3.1 Vorbemerkungen

rd.

= 60.520,00 €

+ 0,00€

= 60.520,00 €

=

^61.000,00^€

Die Plausibilitätskontrolle, auch Plausibilitätsprüfung, Plausibilitätstest oder Plausibilisierung, ist eine Methode, in deren Rahmen ein Wert oder allgemein ein Ergebnis überschlagsmäßig daraufhin überprüft wird, ob es überhaupt plausibel, also annehmbar, einleuchtend und nachvollziehbar sein kann oder nicht.

Es kann nicht immer die Richtigkeit des Wertes oder Ergebnisses verifiziert werden, sondern es soll eine gegebenenfalls vorhandene offensichtliche Unrichtigkeit erkannt werden.

3.3.2 Vergleichsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig hat Untersuchungen über die Preisrelation zwischen dem Wert der Arrondierungsflächen und dem ausgewiesenen Bodenrichtwert durchgeführt und die Ergebnisse in seinem aktuellen Leipziger Grundstücksmarktbericht veröffentlicht (Tabelle 110 auf Seite 7 6 des Marktberichts).