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Gutachten

1422 Al-H Fertigung PDF

zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 Baugesetzbuch für das Grundstück

Grundbuch von Hegne, Blatt Nr. 356

Flst.-Nr. 66/3, Zur Halde 28a, 78476 Allensbach bebaut mit einem

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und 5 integrierten Garagenstellplätzen

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag 26.06.2014 mit

650.000,00 €

ermittelt.

Auftraggeber: Amtsgericht Konstanz, Vollstreckungsgericht, 30 K 4 / 14

Inhaltsverzeichnis

1 Objektdaten 3

2 Zusammenstellung der Wertermittlungsergebnisse 4

3 ^{Auftrag 5}

3.1 Auftragsbeschreibung 5

3.2 Explizite Fragestellungen im Anschreiben zum Gutachten-Auftrag 5

4 Allgemeine Grundlagen 6

4.1 Angaben zum Grundstück 6

4.2 Grundlagen der Wertermittlung 6

5 Grundstücksbeschreibung 10

5.1 Zuordnung des Grundstücks 10

5.2 Beschreibung von Grund und Boden 10

5.3 Rechte, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch 14

5.4 Planungsrechtliche Gegebenheiten 15

5.5 Bauordnungsrechtliche Gegebenheiten 15

5.6 Abgabenrechtliche Gegebenheiten 16

5.7 Sonstige öffentlich-rechtliche Gegebenheiten 16

6 Beschreibung der baulichen Anlagen 18

6.1 Gebäudebeschreibung 18

6.2 Bautechnische Beschreibung 20

6.3 Flächen, Rauminhalte und Kennziffern 22

6.4 Beschreibung der sonstigen baulichen Anlagen 23

6.5 Sonstige Bestandteile des Grundstücks 24

6.6 Zustand der baulichen Anlagen 25

7 Verkehrswertermittlung 27

7.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens, Vorgehensweise 27

7.2 Bewertung wertbeeinflussender Tatbestände 28

7.3 Bodenwert 35

7.4 Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV 37 7.5 Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV 39

7.6 Marktanpassung 45

8 Verkehrswert 48

8.1 Verkehrswertermittlung 48

8.2 Wert der Rechte in Abt. II 48

8.3 Wert des Zubehörs und der bes. Betriebseinrichtungen 48

8.4 Zusammenfassung 49

Anlage 1 Lageplan 50

Anlage 2 Grundriss UG / Ebene 1 und 2 51

Anlage 3 Grundriss EG / Ebene 3 und 4 52

Anlage 4 Grundriss OG / Ebene 5 und DG / Ebene 6 53

Anlage 5 Grundriss DG / Ebene 7 54

Anlage 6 Gebäudeschnitt 55

Anlage 7 Brutto-Grundfläche (BGF), Bebaute Fläche (BF), Geschossfläche (GF) 56

Anlage 8 Wohnfläche (WF) 57

Anlage 9 Fotodokumentation außen 58

Anlage 10 Fotodokumentation innen 60

Anlage 11 Quellenangaben und Dokumentstatistik 64

1 O

Objektspezifische Kennzeichen Nr. Bezeichnung

1 Objektart Wohngrundstück

2 Bewertungsobjekt

3 Art Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

4 Wohnfläche HW 183 qm, ELW 100 qm (einschl. Terr. + Balkone) 5 Ausstattung Einbauküchen, Enthärtungsanlage, teilw.

Fußbodenhzg., el. Rollläden, Leimholzbauweise 6 Zubehör Sauna (nicht fertiggestellt), Baumaterialien (geringf.) 7 Zustand Geringf. Instandhaltungsrückstand, teilw. nicht fertig

gestellt

8 Baujahr 1997

9 Grundlegende Modernisierung keine 10 Privates Recht

11 Grundbuch Allensbach-Hegne, Blatt Nr. 356, lfd.Nr. 2 12 Grundstück/ Parzelle Flst.-Nr. 66/3

13 Fläche 685 qm

14 Abt.II Lasten/ Beschränkungen ja 15 Öffentliches Recht

16 Baulasten Vereinigungsbaulast mit Flst.-Nr. 66/1 17 Planungsrecht B-Plan gem. § 30 BauGB

18 Entwicklungszustand Bauland, bebaut

19 Nutzungsverhältnisse Wohnen (ELW vermietet) 20 Verdacht auf Altlasten nein

21 Verdacht auf Schadstoffbelastg. nein

22 Erschließungsbedarf nein

2 Z

W

Nr. Bezeichnung Fläche qm-Preis BW

[qm] [€/qm]

1 Flst.-Nr. 66/3 685 225.000 €

2 davon Bauland 430 456,00 196.000 €

3 davon Hinterland 255 114,00 29.000 €

Allgemeine Werte

BT Bezeichnung BGF WF Baujahr GND RND Instandh.-

[qm] tats./ fiktiv [Jahre] [Jahre] Kosten

1 EFH 481 283 1997 70 53

5.000 €

2 Hauptwohnung 183

3

Einliegerwoh-

nung 100

Sachwert (incl. BW, einschl. Außenanlagen)

BT Bezeichnung NHK/ Typ Nebenk. Altersw.- SW

Mind. (MAP)¹

1 EFH 1.01+1.11 16% -24,29% 649.855 €

Ertragswert (incl. Bodenwert)

BT Bezeichnung LZ Rohertrag Bewirtsch.- Reinertrag Vervielf. EW

kosten (MAP)

1 EFH 2,75% 25.211 € 15% 15.932 € 27,73 656.926 €

1MAP = nach Marktanpassung

3 A

3.1 Auftragsbeschreibung

Inhalt des Auftrages Gemäß Beschluss des Amtsgerichtes Konstanz, Vollstre- ckungsgericht, vom 30.04.2014 ist der Verkehrswert nach

§ 194 BauGB für das unter 4.1 beschriebene Grundstück zu ermitteln.

Verwendungszweck Das Gutachten dient als Grundlage zur Feststellung des amtlichen Verkehrswertes im Zwangsversteigerungsverfah- ren gegen xxx_1²

Auftraggeber Amtsgericht Konstant, Vollstreckungsgericht Untere Laube 12, 78462 Konstanz

Aktenzeichen 30 K 4 / 14 Wertermittlungsstichtag 26.06.2014 Qualitätsstichtag 26.06.2014 Ende der Recherchen 29.08.2014

Sachverständiger Dipl.-Ing. Klaus Uhrmeister, Dipl.-Sachverständiger (DIA) Hauptstr. 23, 78333 Stockach

nachfolgend mit "SV" benannt

3.2 Explizite Fragestellungen im Anschreiben zum Gutachten-Auftrag

a) Welche Mieter oder Pächter sind vorhanden, die Beiträge im Sinne von § 57a ZVG geleistet haben?

Die Mieter xxx_2 und xxx_3 haben keine Beiträge im Sinne von § 57a ZVG geleistet.

b) Wird ein Gewerbebetrieb geführt (Art und Inhaber)?

Gemäß Auskunft des Ordnungsamtes der Gemeinde Allensbach ist das Gewerbe des Schuldners eingetragen. Nach Kenntnis des SV ist das Unternehmen insolvent.

c) Sind Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden, die von Ihnen nicht mitgeschätzt sind (Art und Umfang)?

Wertrelevante Maschinen oder Betriebseinrichtungen, die (im Gutachten) nicht mitgeschätzt sind, sind nicht vorhanden.

d) Bestehen baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen?

Es bestehen keine baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen

2 Eigentümer, Schuldner, Verfahrensbeteiligte etc. werden im Gutachten anonymisiert (nachfolgend mit „xxx“

gekennzeichnet). Namen und Adressen sind dem AG in einem Beiblatt zum Gutachten bekannt gemacht worden.

4 A

G

4.1 Angaben zum Grundstück

Zu bewertendes Grundstück Flst.-Nr. 66/3, Zur Halde 28a, 78476 Allensbach-Hegne

Grundbuch Amtsgerichtsbezirk Konstanz

Grundbuchamt Allensbach

Grundbuch von Hegne

Blatt Nr. 356

Bestandsverzeichnis lfd.-Nr. 2, Flst.-Nr. 66/3, Gebäude- und Freifläche, Zur Halde 28a

Grundstücksfläche 6 ar 85 qm (685 qm) Eigentümer / Schuldner xxx_1

Mieter / Nutzer Hauptwohnung, eigen genutzt durch xxx_1

2 Garagen

Einliegerwohnung, xxx_2 und xxx_3

1 Garage Mietvertrag vom 08.10.2002 Mietbeginn am 01.11.2002

Gesetzliche Kündigungsfristen

Indexmiete gem. § 557b BGB

Netto-Kaltmiete Wohnung 610,00 € entspricht bei 99 qm 6,16 €/qm Netto-Kaltmiete Garage 40,00 €

NK-Vorauszahlung 60,00 €

Gesamtmiete 710,00 €

Hausverwaltung selbst verwaltet

4.2 Grundlagen der Wertermittlung

Rechtsgrundlagen Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) v. 18.08.1896, zuletzt ge- ändert am 22.12.2006

Baugesetzbuch (BauGB), i. d. Fassung v. 23.09.2004 (BGBl. I, 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Ver- ordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Ver- kehrswerte von Grundstücken – v. 24.03.2010, rechtskräf- tig seit 01.07.2010

Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006 mit den vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen eingeführten Normalherstellungskosten Preisbasis 2000) Sachwertrichtlinie -SW-RL (mit den vom Bundesministeri- um für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen eingeführten

Normalherstellungskosten Preisbasis 2010, am 18.10.2012 im Bundesanzeiger bekannt gemacht)

Vergleichswertrichtlinie – VW-RL (Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts) vom 20. März 2014

Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013), rechtsgültig seit 13.07.2013 (BGBl. I, Nr. 36, S. 2197 ff.)

Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) v. 18.11.2013, rechtsgültig ab 01.05.2014

Grundstücksspezifische unbeglaubigte Grundbuchabschrift vom 09.05.2014 Grundlagen

Auskunft aus dem Baulastenbuch

Lageplan M 1:500 / Auszug aus dem Liegenschaftskataster Einsicht in die Bauakten im Bauamt

bauplanungsrechtliche Bedingungen

Auskunft aus dem Altlastenkataster Lkr. KN

Befragung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeinde Allensbach zur Kaufpreissammlung, Markt- daten, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssatz u.a.

Bodenrichtwertkarte 2012 der Gemeinde Allensbach vom 19.04.2013

Ortsbesichtigung Die Einladung zur Ortsbesichtigung erfolgte am 14.05.2014.

Die Einladung erging an den Schuldner, den Gläubiger so- wie alle sonstigen Beteiligten, soweit bekannt. Der Auftrag- geber wurde mit gleicher Post vom Ortstermin in Kenntnis gesetzt.

Die Ortsbesichtigung wurde auf Ersuchen des Schuldners einmal verlegt und fand am 26.06.2014 von 09.00 bis ca.

11.10 Uhr statt. Bei der Ortsbesichtigung waren anwesend:

xxx_1 Eigentümer / Schuldner

xxx_4 Ehefrau des Schuldners

xxx_2 Mieter Whg. DG

xxx_3 Mieterin Whg. DG

Dipl.-Ing. Klaus Uhrmeister Sachverständiger Photodokumentation Im Zuge des Ortstermins wurden digitale Photos vom ge-

samten Grundstück angefertigt. Die in der Anlage beigefüg- ten Photos sind als Auswahl gedacht, um dem Leser des Gutachtens einen ersten optischen Eindruck zu vermitteln.

Anspruch auf Vollständigkeit erhebt die Photodokumentati- on nicht.

Kamera: Sony cybershot HX9V Besonderheiten keine

Allgemeine Hinweise Die Berechnungen in diesem Gutachten werden mit Hilfe der EDV durchgeführt und weisen meist einige Stellen hin- ter dem Komma aus. Das dient allein der Nachvollziehbar- keit durch den Leser und soll nicht etwa eine übertriebene Genauigkeit vortäuschen, die in Schätzungen nicht enthal- ten sein kann. Auch gerundete Zahlen werden u. U. mit mehreren Stellen hinter dem Komma weiter gerechnet, so dass beim Nachrechnen leichte Abweichungen (im Bereich

± 0,1 %) auftreten können.

Angaben zu Bauteilen und Ausführungen, die nicht unmit- telbar überprüfbar waren (z.B. Dachdämmung o.ä.) beruhen auf Angaben des Eigentümers oder seines Vertreters, so- weit nicht anders gekennzeichnet.

Bei der vorliegenden Verkehrswertermittlung handelt es sich nicht um ein Schadensgutachten. Auch Teile des Gutach- tens sind nicht in diesem Sinne zu interpretieren. Instand- haltungsrückstand, Baumängel und Bauschäden wurden nur insoweit aufgenommen, wie sie durch Inaugenschein- nahme festzustellen waren. Bauteilöffnungen oder Untersu- chungen, die nur durch Beschädigung von Bauteilen mög- lich gewesen wären, wurden nicht durchgeführt.

Zu folgenden Tatbeständen wurden ausdrücklich keine Un- tersuchungen vorgenommen:

x zur Standsicherheit des Gebäudes x zum Brand-, Schall- und Wärmeschutz

x zum Befall durch tierische und pflanzliche Schäd- linge in Holz- und Mauerwerksteilen

x zu schadstoffbelasteten Baustoffen (z.B. Asbest, Formaldehyd) bzw. Bodenverunreinigungen

x zum Zustand von Installationsleitungen im Gebäu- de und im Untergrund (Wasser, Abwasser, Drai- nagen u.ä.)

Bezüglich fehlender Informationen zum Grundstück und zum Gebäude werden im Gutachten – soweit unvermeidbar – Annahmen oder Unterstellungen getroffen. Diesbezüglich verbleibt ein Risiko wegen nicht wägbarer Eigenschaften.

Im Falle einer geänderten Erkenntnislage ist ggfs. eine Nachbewertung vorzunehmen.

Bezüglich pauschaler Ab- oder Zuschläge für pekuniär nicht quantifizierbare Tatbestände beruft sich der SV auf die freie Beweisführung in Anlehnung an §§ 286 und 287 ZPO.

Die in den Anlagen beigefügten Pläne und Planausschnitte sind urheberrechtlich geschützt und nicht zur Weitergabe an Dritte geeignet.

Die in den Quellenangaben aufgeführte Literatur ist als Ar- beitsgrundlage zur Erstellung des Gutachtens zu verstehen.

Bei unmittelbarem Textbezug finden sich entsprechende Verweise zu den Quellen in den Fußnoten.

Wörtliche Zitate sind kursiv dargestellt.

Gutachten-Fertigungen Auftraggeber 2 Fertigungen Handakte SV 1 Fertigung

Zusätzlich erhält der Auftraggeber eine anonymisierte PDF- Datei des Gutachtens ohne Innenansichten sowie das „Da- tenblatt für die Gutachter des Amtsgerichts“ per email.

5 G

5.1 Zuordnung des Grundstücks

Staat Bundesrepublik Deutschland

Land Baden-Württemberg Regierungsbezirk Freiburg

Landkreis Konstanz

Gemeinde 78476 Allensbach Gemarkung Hegne Straße/Hausnummer Zur Halde 28a

Flurstück Nr. 66/3

5.2 Beschreibung von Grund und Boden

5.2.1 Regionale Lage

Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortsteil (OT) Hegne der Gemeinde Allensbach am Bodensee. Das Gemeindegebiet von Allensbach liegt im Südwesten Deutschlands in Baden-Württemberg auf dem so genannten „Bodanrück“ zwischen Über- linger See und Gnadensee, zweier Seitenarme des Bodensees. Allensbach liegt direkt am Gnadensee und wird nördlich umfahren von der Bundesstraße B 31. Die Bahnlinie von Singen/Radolfzell nach Konstanz verläuft parallel zur Uferlinie.

Quelle: Topographische Landeskarte Baden-Württemberg 1.25000

5.2.2 Überregionale und regionale Anbindung

Allensbach liegt verkehrsgünstig mit Anbindung zu wichtigen Verkehrsachsen in Deutsch- land und in der Schweiz. Über die ab Allensbach in westlicher Richtung autobahnähnlich

ausgebaute Bundesstraße B 33 ist der Anschluss beim Kreuz Hegau an die Autobahn A 81 nach Stuttgart bzw. Schaffhausen (Schweiz) sowie zur A 98 nach Stockach/ Lindau nach ca. 18 km zu erreichen. In südöstlicher Richtung führt die Bundesstraße B33 zur Grenz- und Kreisstadt Konstanz (ca. 10 km). Ab der unmittelbar anschließenden Schwei- zer Stadt Kreuzlingen ist Zürich mit dem internationalen Verkehrsflughafen Kloten über die Autobahn A 7 nach ca. 45 Minuten zu erreichen. Der Flughafen Airport Stuttgart ist ca.

1,5 Autostunden entfernt.

Der Ortsteil Hegne verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Singen-Konstanz, der in engen Taktzeiten von einer Regionalbahn (Engen-Weinfelden) angefahren wird. In Konstanz, Allensbach und Radolfzell besteht Anschluss an das nationale und internatio- nale Fernstreckennetz der Deutschen Bahn. Die Gemeinde ist an das Busnetz im Land- kreis Konstanz angebunden.

Quelle: Tom-Tom 2006 – 2013, liz. Geoport

5.2.3 Infrastruktur

Die Gemeinde Allensbach hat mit seinen Ortsteilen Hegne, Kaltbrunn und Langen- rain insgesamt rd. 7.000 Einwohner und verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur.

Die Gemeinde ist Gewerbestandort und Sitz einer Vielzahl von kleineren Gewerbe-, Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben. Der Fremdenverkehr ist darüber hinaus ein wirtschaftlicher Schwerpunkt der Gemeinde. Allensbach verfügt über alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Läden und Discounter, Dienstleistungs-, kirchliche und soziale Einrichtungen sowie über eine über die Landesgrenzen hinaus bekannte Rehabilitations- klinik. Zahlreiche Freizeiteinrichtungen, schwerpunktmäßig für den Wassersport, stehen den Bürgern und Besuchern zur Verfügung. In Allensbach gibt es eine Grund- und Haupt- schule sowie Kindergärten. Weiterführende Schulen (Real- und Gewerbeschulen, Gym- nasien und Schulen in freier Trägerschaft sind in Radolfzell und Konstanz vorhanden.

Der Ortsteil Hegne hat eine eingeschränkte Infrastruktur. Geprägt ist die Gemeinde durch die markante Klosteranlage der Gemeinschaft der Barmherzigen Schwestern vom heiligen Kreuz. In Hegne gibt es eine Grundschule. Der Freizeitwert ist, auch infolge der Seeufer- lage und entsprechenden Einrichtungen, hoch.

5.2.4 Orts- und Wohnlage des Grundstücks

Das zu bewertende Grundstück befindet sich am Fuß des Schloßberghangs nördlich der Klosteranlage Hegne in einem ruhigen Wohngebiet. Die Grundstücke in der Umgebung sind alle mit Ein-, Zwei- und nur wenigen Mehrfamilienhäusern bebaut. Das Wohngebiet ist überwiegend durchgrünt.

Von Allensbach, in dem alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs vorhanden sind, ist das zu bewertende Grundstück ca. 3 km und von Konstanz und der Schweizer Grenze ca. 8 bis 10 km entfernt. Der Haltepunkt der Bahnlinie „Seehas“ befindet sich in Ufernähe des Gnadensees in einer Entfernung von ca. 500 m und ist talwärts fußläufig zu erreichen.

Quelle: Straßenkarte 20T, MAIRDUMONT PROMOTION, Ostfildern (Kemnat) Ausgabe 7/2013, liz. Geoport

5.2.5 Verkehrstechnische Erschließung des Grundstücks

Die öffentlichen Erschließungsanlagen (Anbaustraßen und Wohnwege gemäß § 33 KAG) sind fertig gestellt. Mit der Erneuerung bzw. Änderung dieser Anlagen ist mittelfristig nicht zu rechnen.

Das Grundstück wird verkehrlich aus Südwesten von der Straße Neue Halde erschlossen.

Der Zugang zum Gebäude befindet sich an der Südostseite (Hauptwohnung EG und OG) bzw., an der hangseitigen Nordostseite (Einliegerwohnung DG). Die Hauszugänge sind wegen der vorhandenen Topographie über eine Treppenanlage erreichbar.

5.2.6 Ver- und entsorgungstechnische Erschließung des Grundstücks

Die öffentlichen Einrichtungen (Wasser und Abwasser) sind fertig gestellt. Mit der Erneue- rung bzw. Änderung dieser Anlagen ist mittelfristig nicht zu rechnen.

Abwasserentsorgung Anschluss an zentrale Kläranlage

Wasserversorgung Anschluss an zentrale Wasserversorgung

Hinweis: Die Wasserversorgung des Enklavgrundstücks Flst.- Nr. 66/1 hängt am Wasserzähler des Bewertungsgrundstücks.

Der Schuldner rechnet mit dem Eigentümer von Flst.-Nr. 66/1 intern ab.

Stromversorgung Stromversorgung durch EVU, Erdkabel. Die Außenbeleuch- tung wird mit dem EVU über das Bewertungsgrundstück ab- gerechnet. Die Kosten werden intern zwischen den Eigentü- mern der Grundstücke Flst.-Nr. 66/1 und 66/3 zu je 50% auf- geteilt.

Energieversorgung Gas

Fernmeldeeinrichtungen Anschluss an das Telekommunikationsnetz Haussprechanlage

Empfangsanlagen Kabelsammelanschluss (Breitbandkabel, Internet bis 100 MBit/s)

5.2.7 Bebauung (wesentliche Bestandteile n. § 94 BGB) und Nutzung des Grundstücks Das Grundstück Flst.-Nr. 66/3 ist mit einem großen Einfamilienhaus in Spli-Level- Bauweise mit Keller und Garagen im Sockelgeschoss und ausgebautem Dachgeschoß bebaut. Das Grundstück wird rein wohnwirtschaftlich genutzt, wenngleich noch die Ge- werbeanmeldung des Schuldners besteht.

Auf der Grundstücksfläche westlich des bewertungsgegenständlichen Einfamilienhauses ist ein Schrägaufzug eingebaut, auf dem Lasten zu dem Einfamilienhaus auf dem Enklavgrundstück Flst.-Nr. 66/1 transportiert werden können. Hierfür besteht lediglich stillschweigende Duldung durch den Eigentümer von Flst.-Nr. 66/3. Der Eigentümer des Bewertungsgrundstücks hat keinen eigenen Nutzen von dieser Anlage. Die Eigentums- verhältnisse konnten nicht überprüft werden. Der Lastenaufzug ist jederzeit ohne Beschä- digung des Bewertungsgrundstücks wieder zu entfernen und dient nicht dem Hauptzweck des Grundstücks. Der Lastenaufzug wird insofern nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks angesehen.

5.2.8 Zuschnitt, Topographie und Besonderheiten des Grundstücks

Zum Zeitpunkt der Errichtung des bewertungsgegenständlichen Einfamilienhauses be- stand das Grundstück aus den beiden Grundstücksteilen Flst.-Nr. 66/3 und dem Enklavgrundstück Flst.-Nr. 66/1. Letzteres wurde vor Baubeginn im Jahr 1995 vom Ge- samtgrundstück abgeteilt. Der Zugang zu dem Enklavgrundstück ist öffentlich-rechtlich durch Baulast und privatrechtlich durch Grunddienstbarkeit gesichert. Das neu entstande- ne Bewertungsgrundstück Flst.-Nr. 66/3 hat insofern eine unregelmäßige, polygone Form.

Es besteht aus dem südlich gelegenen, mit dem Einfamilienhaus bebauten größeren, tra- pezförmigen und talseitigen Grundstücksteil und dem nördlichen, kleineren und unregel- mäßigen, hangseitigen Grundstücksteil, die beide an der östlichen Grundstücksgrenze durch einen ca. 2,5 m breiten und 21 m langen Grundstücksstreifen miteinander verbun- den sind³. Der Zuschnitt des Grundstücks ist im Übrigen aus dem Katasterplan in der An- lage zu ersehen.

Das Grundstück liegt an einem steilen Südwesthang mit einer Steigung von (geschätzt) ca. 12 m auf die gesamte Grundstückstiefe von rd. 57 m. Die Gebäudesohle auf dem Enklavgrundstück Flst.-Nr. 66/1 liegt bereits ca. 9,5 m über dem Niveau der Erschlie- ßungsstraße. Ebene Grundstücksteile sind ausschließlich die Terrassen. Eine exklusive Aussichtslage besteht nicht. Lediglich von der südlichen Gaube im DG besteht eine Teil- sicht auf den Thurgau (CH) und einen kleinen Ausschnitt des Gnadensees.

3An der Ostseite des Gebäudes auf dem Enklavgrundstück Flst.-Nr. 66/1 ist ein Teil dieser Fläche mit der Ter- rasse dieses Gebäudes überbaut.

5.2.9 Baugrund / Wasserverhältnisse / Grundwasser

Baugrund Aufgrund der Bebauung auf dem Grundstück und der Um- gebungsbebauung wird ein ausreichend tragfähiger Bau- grund unterstellt

Wasserverhältnisse Die Ableitung von Oberflächenwasser ist durch die städti- sche Kanalisation in ausreichendem Maß gewährleistet.

Grundwasser Aus der Bauakte ist zu entnehmen, dass bei Eingriffen in den Baugrund Hangwasser zu erwarten ist. Ein hoher Grundwasserspiegel dagegen ist nicht bekannt.

5.2.10 Beeinträchtigungen für das Grundstück

Die tatsächliche Nutzung der Grundstücke in dem Gebiet entspricht der Zulässigkeit nach

§ 4 BauNVO (Allgemeines Wohngebiet). Außergewöhnliche Beeinträchtigungen für ein allgemeines Wohngebiet sind nicht festzustellen. Störende Immissionen waren beim Orts- termin nicht festzustellen.

5.2.11 Entwicklungszustand des Grundstücks baureifes Land (bebaut) – § 5 (4) ImmoWertV

5.3 Rechte, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

5.3.1 Einträge im Grundbuch Abt. I / Rechte Keine verkehrswertrelevanten Einträge

5.3.2 Einträge im Grundbuch Abt. II / Lasten und Beschränkungen

Lfd.Nr. 1 gelöscht

Lfd.Nr. 2 Grunddienstbarkeit (Gehrecht) für die jeweiligen Eigentü- mer des Grundstücks Flst.-Nr. 66/1. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 12. März 2001 (…) eingetragen am 26.

April 2001. (…)

Lfd.Nr. 3 Grunddienstbarkeit (Nutzungsrecht PKW-Parkplatz) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 66/1.

Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 12. März 2001 (…) eingetragen am 26. April 2001. (…)

Lfd.Nr. 4 Grunddienstbarkeit (Nutzungsrecht der Garagen) für die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 66/1. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 12. März 2001 (…) eingetragen am 26. April 2001. (…)

Lfd.Nr. 5 Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.

5.3.3 Einträge im Grundbuch Abt. III / Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden Eintragungen in dieser Abteilung des Grundbuchs sind nicht verkehrswertrelevant und werden an dieser Stelle nicht aufgeführt.

5.4 Planungsrechtliche Gegebenheiten

5.4.1 Flächennutzungsplan Wohnbauflächen (W) 5.4.2 Bebauungsplan

Bei einer Bebauung auf dem zu bewertenden Grundstück sind die Festsetzungen des Be- bauungsplans "Schloßberg-Vorderhalden" nach § 30 BauGB, rechtskräftig seit 16.07.2004, einzuhalten.

Auszug aus den Festsetzungen im Bebauungsplan

zulässige Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA / § 4 BauNVO) zulässige Bebauung durch Baugrenzen begrenzt

höchstzulässige GRZ 0,2

höchstzulässige GFZ nicht definiert zulässige Wandhöhe 6,20 m höchstzul. Anz. d. VG I zulässige Bauweise offen Dachform/ -neigung 20° - 40°

5.4.3 Sonstige planungsrechtliche Satzungen Keine

5.5 Bauordnungsrechtliche Gegebenheiten

5.5.1 Baugenehmigungsverfahren

Erstellung eines Einfamilienhauses auf bestehender Garage

baurechtl. gen. 12.01.1996

5.5.2 Baulasten im Baulastenverzeichnis

Im Baulastenverzeichnis ist unter Blatt 38 Nr. 1 folgende Baulast eingetragen:

Zulasten des abgetrennten Enklavgrundstücks Flst.-Nr. 66/1 ist im Baulastenverzeichnis unter Blatt 37 Nr. 1 die gleichlautende Baulast eingetragen. Es handelt sich um eine Ver- einigungsbaulast nach § 71 LBO BW.

5.5.3 Bauordnungsrechtliche Satzung Keine

5.6 Abgabenrechtliche Gegebenheiten

5.6.1 Erschließungsbeiträge

Die Erschließungsbeiträge nach § 41 KAG sind nach Auskunft der Gemeindeverwaltung bezahlt.

5.6.2 Anschlussbeiträge

Die Anschlussbeiträge nach § 29 KAG sind nach Auskunft der Gemeindeverwaltung be- zahlt.

5.7 Sonstige öffentlich-rechtliche Gegebenheiten

5.7.1 Altlasten

Nach Auskunft des Landratsamtes Konstanz, Amt für Baurecht und Umwelt, Technische Fachabteilung Wasser und Abfall, vom 29.08.2014 liegen für die Bewertungsgrundstücke im Altlastenkataster des Landkreises keine Eintragungen vor.

5.7.2 Wasserschutz

Die Gemeinde Allensbach mit dem Ortsteil Hegne gehört zur Wasserschutzzone I (Fas- sungsbereich) bzw. II (Engere Schutzzone).

5.7.3 Weitere öffentlich-rechtliche Gegebenheiten

Die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sind am Wertermittlungs- stichtag zu beachten.

Weitere sonstige öffentlich-rechtliche Bedingungen (Denkmalschutz, Naturschutz, Immis- sionsschutz, Gewässerschutz) liegen nicht vor.

6 B

A

6.1 Gebäudebeschreibung

Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbe- sichtigung, die erhobenen Daten aus der Bauakte im Bauamt, die sonstigen von den Be- teiligten überlassenen Unterlagen sowie die Angaben der am Ortstermin Beteiligten.

Die Gebäude und Außenanlagen werden nur soweit beschrieben, wie es für die Ermittlung der notwendigen Daten für den Verkehrswert erforderlich ist. Hierbei werden die offen- sichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In ein- zelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf vorliegenden Unterlagen bzw.

Auskünften während des Ortstermins.

6.1.1 Baukörper / Alter / Baustandard

Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 1996 auf einer bestehenden Reihengarage erbaut und im Jahr 1997 erstmals bezogen. Die Einliegerwohnung (ELW) wurde im Jahr 2001 fertig gestellt und ist seither vermietet. Das Gebäude hat ein Satteldach und steht trauf- ständig zur Erschließungsstraße. Das Dachgeschoß ist voll ausgebaut.

Die wärmeschutzschutztechnische Ausführung entspricht einem erhöhten Wärmeschutz nach der maßgeblichen Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994. Der Schallschutz ist – unüberprüft – in einem ausreichenden Maß hergestellt. Insgesamt wird im Gutachten von einem gehobenen Ausstattungsstandard ausgegangen⁴.

6.1.2 Bauweise / Gestaltung / Größe

Das Einfamilienhaus ist im UG vollständig und im EG gegen die Hangseite in Massivbau- weise errichtet. Alle übrigen Bauteile sind in reiner Holzbauweise mit hohem Wärme- dämmstandard und Holz-Pfettendach (Aufdachdämmung, sichtbare Dachkonstruktion, Leimholzbauweise) ausgeführt. Das Gebäude ist geprägt durch die zweiseitig umlaufende Terrassen- und Balkonanlage, die breite Zwerchgaube auf der Südseite und die Holz- schalung mit farbig abgesetzten Fenstern. Der Grundriss des Gebäudes misst im UG ca.

16,70 x 11,40 m und ab EG ca. 11,40 x 10,00 m, die Traufkante liegt talseits ca. 9 m über dem mittlerem Niveau der Erschließungsstraße und hangseits ca. 2 m über dem an- schließenden Gelände.

6.1.3 Geschosszahl / Erschließung

Das Einfamilienhaus ist in so genannter „Split-Level“-Bauweise mit 7 halbgeschossig ge- geneinander versetzten Ebenen errichtet. Die Zuordnung der Geschossebenen im Bauan- trag ist hinsichtlich der Lage und Nutzung nicht schlüssig. In Bezug zu den Bezeichnun- gen in den Plänen zum Bauantrag (BA; s. Anlagen) ergibt sich im Gutachten (GA) folgen- de Zuordnung (Ebene 1 = unterste Ebene = Garagenniveau):

4 Nach der im WertR-Erlass 2006 (Anlage 7) für den Typ 1.xx aufgeführten Ausstattungsstandardtabelle für Ein- familienhäuser. Im Übrigen erfolgt die Einordnung ohne Berücksichtigung von Instandhaltungsrückstand, nicht fachmännisch oder mangelhaft ausgeführten Bauleistungen.

Ebene Bezeichnung im GA Entspricht Geschoss im BA

1 UG UG

2 UG EG

3 EG 1. OG

4 EG 1. OG

5 OG 2. OG

6 DG 2. OG

7 DG DG

Der Versatz der Ebenen verläuft in zwei Fluchten im Bereich der Firstlinie des Gebäudes.

Demzufolge bildet die straßenseitig ausgerichtete Garagenzone (Ebene 1) das Sockelge- schoss mit einem hangseitig halbgeschossig nach oben versetzten Kellergeschoss, die der Hauptwohnung (HW) in den nachfolgenden drei Split-Level-Ebenen zugeordnet sind.

Die oberen zwei Split-Level-Ebenen bilden die ELW (Ebenen 6 und 7).

Die HW ist von der Ost-Giebelseite zugänglich und hat einen direkten Zugang zu den Ga- ragen im Sockelgeschoss. Die ELW ist hangseitig von Norden über einen Widerkehr zu- gänglich.

Die zentral im Gebäude angeordnete zweiläufige Treppe erschließt mit jeweils einem Lauf die aufeinanderfolgenden Ebenen. Im Übergang von Ober- zu Dachgeschoss ist der Treppenzugang verschlossen.

6.1.4 Grundrissaufteilung

Sockelgeschoss UG / Ebene 1 2 Doppelgaragen

1 Einzelgarage

Heizraum

Innen liegender Kellerraum

UG / Ebene 2 Waschküche

Dusche mit WC⁵

Kellerraum mit vorgesehener Sauna und vorgerichtetem WC (Spülkasten mit Verklei-

dung eingebaut)

Kellerraum

Hauptwohnung EG / Ebene 3 Hauptzugang⁶, WF, Garderobe

Gäste-WC

Schlafzimmer

EG / Ebene 4 offener Wohn-Essbereich

Offene Küche

Terrasse Südostseite, Pflanz- Balkon an der Südseite

5 Bad der Hauptwohnung; das für die Einfamilienhausnutzung vorgesehene Bad wird von der Dachgeschoss- Wohnung genutzt.

6 Übergangsweise genutzt von der Ehefrau des Schuldners als Kosmetikstudio

OG / Ebene 5 2 Schlafzimmer

Balkon an der Süd- und Ost-

Seite

Dachgeschosswohnung DG / Ebene 6 Wohnungseingang mit Garten- Zugang und Treppenlauf zur

Ebene 7

Bad mit Badewanne und Du-

sche (Ostseite)

Schlafzimmer (Westseite) mit

Galerie

DG / Ebene 7 offener Wohn-Essbereich,

Giebel-Verglasung

Offene Küche

6.1.5 Besondere Einbauten

Vom Bad der Dachgeschossebene (E6) führt ein Wäscheabwurfschacht durch die Diele bis in die Waschküche. Der Schacht ist verschlossen, kann jedoch auch wieder reaktiviert werden.

6.2 Bautechnische Beschreibung

6.2.1 Baukonstruktion⁷

Statische Konstruktion Mischbauweise

Fundamente Beton

Bodenplatte Beton

Kelleraußenwände UG / Garagen Beton

UG+EG / erdberührende

Bauteile Beton, 80 mm WDVS

Decken UG Beton

ab EG / Ebene 3 Holzbalkendecken

Balkone / Terrassen Terrasse EG Beton (Garagen-FD) / Edel- stahl-Geländer m. Verglasung Balkon OG Holz / Edelstahl-Geländer m.

Verglasung

Außenwände ab EG Holz-Ständerwände, minerali-

sche Kerndämmung, VWS (in gesamt 20 cm Dämmung)

7Die Angaben beruhen, soweit sie nicht unmittelbar überprüfbar waren, auf den Angaben der Baubeschreibung zum Bauantrag.

Innentreppen UG-EG / Ebene 4 Beton / Fliesen Ab Ebene 4 Stahl / Holz⁸

Außenbekleidung Putz / Holz-Deckleisten-

Schalung, gestrichen

Innenwände UG Beton, Mauerwerk

EG ab Ebene 3 Holz-Ständerwände, GKF-

Bekleidung, Feinputz

Fenster / Verglasung Holz-Alu-Konstruktion m. Iso- lierverglasg. U = 1,1, Einlege-

Sprossen

Außentüren HW Holz-Alu-Konstruktion m. Iso-

lierverglasg.

ELW Holz mit Isolierverglasung

Sonnen-/ Sichtschutz Rollläden, elektrisch (ausge-

nommen Schrägfenster)

Dach Satteldach/ Holzpfetten-

Leimholz-Dachstuhl, Aufdach-

dämmung

Dachhaut anthrazit glasierte Tonziegel

Dachentwässerung Zink

6.2.2 Haustechnische Installation

Heizung Gas-Zentralheizung, Fabrikat Viessmann, Typ EUROLA, bau- zeitlich

Wärmeübertragung EG / E3 Fußbodenheizung, Konvekto-

ren

Übrige beheizte Räume Röhrenradiatoren Elektroinstallation bauzeitlich, fertig gestellt

Wasserleitungen Edelstahl Enthärter-Anlage auf Salzbasis

Warmwasser über Zentralheizung

Solaranbindung thermisch: vorgerichtet, noch nicht installiert Abwasserleitungen PE

6.2.3 Innenausstattung

Zimmertüren UG Holz-Fertigelemente (Ahorn)

Ab EG Holz-Leibungs-Blockzargen,

Röhrenspantürblatt (kanadi-

scher Ahorn), teilw. Ganzglas-

8Bei den Treppenläufen Ebene 4 bis Ebene 6 sind noch die Baustufen vorhanden. Nach Auskunft des Schuld- ners sind die endgültigen Holztritte jedoch für den Einbau bereits gelagert.

türen mit Glasmalereien Bodenbeläge Alle Bereiche überwiegend Fliesen, teilw. in

Ornament-Verlegung (Schach-

brett)

E5 / 2 Zimmer Laminat

Wandbekleidung Aufenthaltsräume, Flure überwiegend Feinputz Naßräume Fliesen wandhoch, teilw. brü-

stungshohe Vormauerungen

Küchen Fliesenschild

Deckenbekleidung UG Beton

ab E3 Holzbalkendecke mit auflie

gender Holzschalung

Sanitärausstattung Standard

6.3 Flächen, Rauminhalte und Kennziffern

Ausgewiesen werden die für die Vereinigungsbaulast relevanten Daten des Bewertungs- grundstücks (Berechnung s. Anlage) und des Enklavgrundstücks (nach Überprüfung der Plausibilität aus den Berechnungen zum Bauantrag entnommen).

6.3.1 Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche (BGF) wird auf der Grundlage der DIN 277 Ausgabe 2005 ermittelt (Berechnung s. Anlage). Berücksichtigt werden hierbei ausschließlich die Teilflächen a und b⁹. Die BGF ist Ausgangsgröße bei der Ermittlung des Sachwertes und der bebauten Fläche.

Flst.-Nr. 66/3 BGF ZFH einschl. Garagen ca. 481 qm

Flst.-Nr. 66/1 BGF EG ca. 107 qm

6.3.2 Bebaute Fläche, Geschossfläche

Die bebaute Fläche (BF) wird benötigt zum Nachweis der Grundflächenzahl und wird er- mittelt aus der senkrechten Projektion der begrenzenden Außenbauteile der Gebäude auf dem Grundstück.

Flst.-Nr. 66/3 BF ZFH einschl. Garagen ca. 154 qm

Flst.-Nr. 66/1 BF EG ca. 107 qm

Flst.-Nrn. 66/3 + 66/1 BF gesamt ca. 261 qm

Die Geschossfläche (GF) ist die Summe der Fläche aller Vollgeschosse und die auf die GF anrechenbaren Flächen in den übrigen Geschossen.

Flst.-Nr. 66/3 GF ZFH einschl. Garagen ca. 255 qm

Flst.-Nr. 66/1 GF EG ca. 107 qm

9Teilfläche a = überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, Teilfläche b = überdeckt, jedoch nicht allsei- tig in voller Höhe umschlossen

Flst.-Nrn. 66/3 + 66/1 GF gesamt ca. 362 qm 6.3.3 Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl

Als Grundstücksfläche wird im Sinne der Vereinigungsbaulast die Summe der Flächen beider Grundstücke Flst.-Nrn. 66/3 und 66/1 berücksichtigt und ins Verhältnis zur gesam- ten Grundfläche gesetzt.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt das Verhältnis zwischen der Summe der bebauten Flä- chen der Gebäude zur Grundstücksfläche an. Im Bebauungsplan ist sie das max. zulässi- ge Maß der überbaubaren Fläche (hier: 0,20).

GRZ gesamt 0,25

Es ergibt sich für den Bestand eine Überschreitung um ca. 5%.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis zwischen der Summe der Geschoss- flächen der Gebäude zur Grundstücksfläche an. Im Bebauungsplan ist sie das max. zu- lässige Maß der Geschossfläche (hier: nicht festgesetzt).

GFZ gesamt 0,34

6.3.4 Wohnfläche

Die Mietfläche im Wohnungsbau entspricht der Wohnfläche. Die Wohnfläche wird auf der Grundlage der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) vom 25.11. 2003 ermittelt. Maßgrundlage sind die Bauantragspläne, genehmigt am 12.01.1996 (Berech- nung s. Anlage). Das Ergebnis weicht von den Berechnungen zum Bauantrag (insgesamt ca. 244 qm) ab, da dort insbesondere die Terrassen und Balkone nicht berücksichtigt wurden.

Wohnfläche HWE2 – E5 ca. 183 qm

Wohnfläche Dachgeschosswohnung E6 + E7 ca. 100 qm

6.4 Beschreibung der sonstigen baulichen Anlagen

6.4.1 Einfriedungen Lebende Hecken 6.4.2 PKW-Stellplätze

In den Garagen sind insgesamt fünf PKW-Stellplätze nachweisbar, von denen zwei ge- mäß Grunddienstbarkeit Abt. II Nr. 3 vom jeweiligen Eigentümer genutzt werden dürfen.

Außerdem befindet sich ein Stellplatz im Freien an der südöstlichen Grundstücksecke.

Mithin verfügt das Grundstück effektiv über insgesamt 4 eigene PKW-Stellplätze. Im Gut- achten wird davon ausgegangen, dass die Stellplatzverpflichtung erfüllt ist.

6.4.3 Freiflächen (befestigte / begrünte Flächen)

befestigte Flächen Zugangsbefestigung Betonplatten

Stellplatzflächen Asphalt

Garagenzufahrt begrünte Flächen Obstgehölz (nördlicher Grundstücksteil)

Sträucher / Pflanzrabatten / Rasen

6.4.4 Sonstige bauliche Anlagen auf dem Grundstück Gartentreppen mit Geländer (Länge insgesamt ca. 30 m)

6.5 Sonstige Bestandteile des Grundstücks

6.5.1 Besondere Betriebseinrichtungen Keine festgestellt

6.5.2 Zubehör nach § 97 ff BGB und § 55 ZVG

Die Rechtsvorschrift des § 97 BGB regelt den Begriff des Zubehörs normativ:

„(1) Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem die- ser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zu- behör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird.

(2) Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer an- deren begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zu- behörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf.“

Zusätzlich ist für die Würdigung von Zubehörgegenständen im Rahmen eines Zwangsver- steigerungsverfahrens § 55 ZVG maßgeblich. Aus dem Gesetzestext ergibt sich, dass der SV nicht zu entscheiden hat, in wessen Eigentum sich die auf dem Bewertungsgrundstück im Besitz des Schuldners festgestellten Zubehörgegenstände befinden (Rechtsfrage!):

„(1) Die Versteigerung des Grundstücks erstreckt sich auf alle Gegenstände, deren Be- schlagnahme noch wirksam ist.

(2) Auf Zubehörstücke, die sich im Besitz des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers befinden, erstreckt sich die Versteigerung auch dann, wenn sie einem Dritten gehören, es sei denn, dass dieser sein Recht nach Maßgabe des § 37 Nr. 5 geltend ge- macht hat.“

Einbauküchen In beiden Wohnungen ist jeweils eine Einbauküche (EBK) eingebaut. Die EBK der HW stammt aus der Bauzeit (ca.

1997), der Neupreis betrug ca. 19.000,00 € (ca. 9.700,00 €).

Die Einbauküche in der Dachgeschosswohnung wurde im Jahr 2001 für einen Neupreis von ca. 4.000,00 € eingebaut.

Geräte wurden zwischenzeitlich teilweise ausgetauscht. Die Einbauküchen bestehen aus Normteilen und sind in guter Qualität hergestellt (s. Photos in der Anlage).

Zubehöreigenschaft unterstellt, wird der Zeitwert der Einbau- küche folgendermaßen eingeschätzt:

EBK Hauptwohnung ca. 1.500,00 € EBK Dachgeschosswohnung ca. 1.000,00 €

Die Verkehrsanschauung hinsichtlich der Zubehöreigenschaft von Einbauküchen wird jedoch in der in der Rechtsprechung kontrovers diskutiert und entschieden¹⁰, wie auch Stöber¹¹

10Zubehöreigenschaft bejaht vom, OLG Köln (VersR 1980, 51/52) und OLG Celle (NJW-RR 1989, 913/914), je- doch verneint vom OLG Karlsruhe (VersR 1980, 51 (52), vom OLG Frankfurt a. M. (ZMR 1988, 136), vom OLG Hamm (NJW-RR 1989, 333, FamRZ 1998, 1028) und vom OLG Düsseldorf (NJW-RR 1994, 1039/1040)

darlegt. Die Rechtsfrage, ob im vorliegenden Fall Zubehörei- genschaft vorliegt oder nicht, ist somit strittig und vom SV nicht zu beantworten.

Im Gutachten wird die fehlende Zubehöreigenschaft ungesi- chert unterstellt. Die oben angegebenen Zeitwerte werden nicht ergänzend zum Verkehrswert ausgewiesen. Sollte die Rechtsauffassung eines entscheidenden Prozessgerichts an- ders lauten, ist ggfs. eine Nachbewertung vorzunehmen.

Sauna UG Die Sauna im UG / E2 hat eine Größe von ca. 2,5 x 2,5 m (mit Eckeinstieg) und ist noch nicht fertig eingebaut (s. Photo in der Anlage). Gleichwohl ist plausibel davon auszugehen, dass alle Bauteile einschl. der technischen Ausstattung vorhanden sind. Der Hersteller wurde nicht festgestellt.

Whirlpool UG Im Kellerraum, in dem sich die Sauna befindet, steht ein noch nicht eingebauter Whirlpool (Eckeinbau, Dusche, Decken- Schwallbrause, mehrere Seitendüsen; s. Photo in der Anla- ge). Nach Auskunft des Schuldners ist der Whirlpool bereits verkauft. Allerdings konnten die Eigentumsverhältnisse durch den SV nicht festgestellt werden. Der Whirlpool ist daher als Zubehör zu bewerten. Der Hersteller wurde nicht festgestellt.

Baumaterialien In den Kellerräume und in den Garagen lagern verschiedene Baumaterialien (Treppenstufen, Elektro- und Sanitärinstallati- onsmaterial etc.), die für die endgültige Fertigstellung des Gebäudes vorgesehen sind. Sie sind als Zubehör zu bewer- ten.

6.6 Zustand der baulichen Anlagen

Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattun- gen und Installationen (Heizung, Wasser, Elektro etc.) wurden nicht geprüft. Im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt.

Baumängel und Schäden wurden nur nach Augenschein und insoweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, also offensichtlich erkennbar waren. Untersuchungen auf pflanzliche oder tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädliche Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

6.6.1 Allgemeinzustand

Das Einfamilienhaus ist entsprechend dem Kenntnisstand der Bautechnik zum Geste- hungszeitraum 1996/97 innovativ und solide gebaut. Es befindet sich in einem weitestge- hend gepflegten Zustand. Die Dachdeckung und die Dachentwässerung sind augen- scheinlich intakt. In Teilbereichen besteht innen und außen Fertigstellungsbedarf. Gering- fügiger Instandsetzungsbedarf besteht in Teilbereichen des Innenputzes (Rissbildung in-

11[17], § 20, RN 3.2 c)

folge der Holzbauweise u.ä.). Gebrauchsbedingte Abnutzungen sind im Rahmen der übli- chen Instandhaltung zu beseitigen. Sonstiger Instandhaltungsrückstand, Baumängel oder Bauschäden sowie Hausschwamm oder Befall durch tierische Schädlinge konnten im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht festgestellt werden.

Größere Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen stehen nach Einschätzung des SV an.

Der energetische Zustand ist zeitgerecht.

6.6.2 Modernisierungs- / Instandsetzungsmaßnahmen

Nach Angaben des Eigentümers des Grundstücks wurden seit der Errichtung des Gebäu- des und der weitestgehenden Fertigstellung einschl. der ELW im Jahr 2001 keine wertre- levanten Modernisierungs- / Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt:

6.6.3 Instandhaltungsrückstand

Putzrisse, Putzablösungen in geringfügigen Umfang an den Wandinnenseiten 6.6.4 Bauschäden / Baumängel

keine festgestellt

6.6.5 Ausstehende Fertigstellungsarbeiten Treppenbeläge Ebene 4 bis 6

Saunaeinbau, begonne Sanitärausstattung im Keller

Restarbeiten in geringfügigem Umfang (Verkleidungen, Deckleisten u.ä.) 6.6.6 Asbest, Formaldehyd, sonstige Schadstoffbelastungen

Eine Untersuchung, ob schadstoffbelastete Baustoffe verwendet wurden, konnte im Rah- men der Ortsbesichtigung nicht durchgeführt werden. Im Gutachten wird der insgesamt belastungsfreie Zustand ungesichert unterstellt. Sofern sich jedoch Verdachtsmomente bezüglich schadstoffhaltiger Materialien ergeben, ist ggfs. ein Sondergutachten einzuho- len. Im positiven Fall ist bei Reparatur/ Austausch oder Erneuerung mit Mehrkosten ge- genüber unbelasteten Bauteilen/ Baustoffen zu rechnen¹².

12 Bei Einhaltung der TRGS 519 - Technische Regeln für Gefahrstoffe Asbest Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten

7 V

Der Verkehrswert¹³ ist der am Markt voraussichtlich erzielbare Preis (Marktpreis). Das Wertermittlungsverfahren, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird, versucht die Denk- weise der Kaufinteressenten am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt herrschenden Marktsituation nachzuvollziehen.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind in Deutschland drei Hauptverfahren entwickelt worden. Es sind dies das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), das Ertragswertver- fahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).

Aus diesen drei Hauptverfahren haben sich verschiedene spezifische Nebenverfahren entwickelt (z.B. Residualwertverfahren, Pachtwertverfahren, Liquidationswertverfahren).

7.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens, Vorgehensweise

Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Ein- und Zweifamilienhäuser gehören zu den wenigen Objekten, deren Verkehrswert sich vorrangig am Herstellungs- wert orientiert, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen. Diesbezüglich ist das geeignete Wertermittlungsverfahren das Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV. Einfamilienhausgrundstücke ohne besondere Entwicklungschancen und in Sonderheit das Bewertungsgrundstück sind für Kapitalanleger oder Bauträger nicht von vorrangigem Interesse. Sie scheiden als Kaufinteressenten aus.

Der Eigentümer bzw. Kaufinteressent betrachtet das Einfamilienhaus i.d.R. nicht als Ren- diteobjekt. Die Eigennutzung beim Erwerb einer solchen Immobilie steht im Regelfall im Vordergrund. Der Kaufinteressent für ein eigen genutztes Einfamilienhaus ist in der Regel zu höheren und umfangreicheren Investitionen bereit, um sein individuelles Lebensumfeld zu gestalten. Der Bodenwert, der Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände ergeben den Sachwert des Grundstücks.

Zur Einschätzung der Plausibilität des Verkehrswertes wird der Ertragswert nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV ermittelt.

Aus den zuvor genannten Wertermittlungsverfahren ergibt sich der „vorläufige“ neutrale Wert. Die Marktanpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücks- markt sowie die Berücksichtigung besonderer objektspezifischen Grundstücksmerkmale (Kosten für die Beseitigung von Instandhaltungsrückstand, Baumängel/ -schäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände) erfolgt entsprechend § 8 Abs. 2 ImmoWertV in der genannten Reihenfolge in einem abschließenden Schritt als Grundlage zur Ableitung des Verkehrswertes.

13BauGB § 194

7.2 Bewertung wertbeeinflussender Tatbestände

7.2.1 Tatsächliches Baujahr, Modernisierungsverjüngung

Wertermittlungstechnisches Baujahr 1997¹⁴

Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer fiktiven "Verjüngung" des Gebäudes geführt hätten, sind nach Kenntnis des SV bislang nicht erfolgt. Die Fertigstellung der ELW im Jahr 2001 ist für die Hauptnutzung nicht relevant und rechtfertigt nicht den Ansatz eines verjüngten Baujahrs.

7.2.2 Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer

Unter der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) versteht man die Zeitspanne, während der ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung im Durchschnitt wirt- schaftlich nutzbar ist und den Ansprüchen der Nutzer gerecht wird. Die GND ist entgegen der statistischen technischen Lebensdauer eines Gebäudes beeinflusst von gesellschaft- lichen Veränderungen, insbesondere der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt, der Baukostenentwicklung, dem technischen Fortschritt, der Leistungsfähigkeit der Wirtschaft bzw. der privaten Haushalte usw. Die GND ist eine empirisch ermittelte nutzungsspezifi- sche Durchschnittsgröße. Am Markt lässt sich allerdings beobachten, dass die GND ten- denziell geringer wird. Dies ist nach Auffassung des SV im veränderten oder auch gestie- genen Anspruchsverhalten der Marktteilnehmer und in den expandierenden technischen Möglichkeiten begründet. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) im Sinne von

§ 6, Abs. 6 ImmoWertV ergibt sich im einfachsten Fall aus der Differenz zwischen GND und dem Alter eines Gebäudes.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) ¹⁵ geht von folgenden Spannen für die GND aus (die Spannen decken sich weitestgehend mit den Angaben in den WertR 2006 und der Sachwertrichtlinie):

x A1 Villa, großes EFH 70 - 90 Jahre

x A2 freist. EFH 60 - 80 Jahre

x A3 nicht freist. EFH, DHH, RH 60 - 80 Jahre

x A5 EFH mit ELW bis 3 FH 60 - 80 Jahre

Im Gutachten werden folgende Ausgangsdaten zugrunde gelegt:

x Gesamtnutzungsdauer fiktiv 70 Jahre

x Wertermittlungstechn. Baujahr 1997

x Wertermittlungsstichtag 26.06.2014

x Alter des Gebäudes 17 Jahre

x wirtschaftl. Restnutzungsdauer fiktiv 63 Jahre 7.2.3 Instandhaltungsrückstand, Bauschäden/ -mängel, Fertigstellungsarbeiten

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind die tatsächlichen Verhältnisse zu bewerten¹⁶. Instandhaltungsrückstand und Bauschäden/ -mängel wirken sich grundsätzlich wertmin-

14Jahr des Erstbezugs

15 „Empfehlungen für Liegenschaftszinssätze“ des „Fachreferates Sachverständige“ im Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD)

16§ 194 BauGB

dernd aus, da ein nachhaltiger Ertrag bzw. eine nachhaltige Nutzung nur von einem ord- nungsgemäß bewirtschaften und instand gehaltenen Grundstück/ Gebäude zu erzielen ist.

Die Einschätzung des Instandhaltungsrückstands hat unabhängig von der subjektiven Einschätzung der Nutzer und Eigentümer zu erfolgen, wenn beispielsweise die sanitären Einrichtungen mit überschrittener technischer Lebensdauer als durchaus noch zeitgemäß und funktionstüchtig empfunden werden. Der Markt beurteilt solche Fälle rigoroser.

Die Behebung von Baumängeln und Bauschäden bedürfen i.d.R. einer sofortigen Investi- tion. Die Kosten hierfür werden grundsätzlich in voller Höhe angesetzt, da sie den Investor auch in diesem Umfang belasten. Instandsetzungsbedarf wird im Berechnungsgang der Wertermittlung stets in der Höhe angesetzt, die dem Wertansatz der geschätzten Wieder- herstellung eines dem Alter des Gebäudes entsprechenden Zustandes ohne weiterrei- chende Modernisierungsmaßnahmen entspricht. Damit wird das theoretisch ordnungsge- mäß instand gehaltene Gebäude simuliert.

Der Kostenansatz für Baumängel, Bauschäden, Instandsetzungsrückstand ist grundsätz- lich nicht im Sinne einer Investitionsrechnung zu interpretieren. Hierzu wären noch weit- aus differenziertere Untersuchungen und Kostenermittlungen notwendig. Der Sachver- ständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines nor- malen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei – augenscheinlich – untersucht wird und grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen erforderlich). Es ist ausdrücklich da- rauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund ei- ner in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnah- me und Vorplanung geschätzt sind.

Für die Beseitigung des unter Ziff. 6.6 ff. aufgeführten Instandhaltungsrückstandes und die endgültige Fertigstellung einzelner Bauteile unter der Verwendung vorhandener Mate- rialien (mit ggfs. geringfügiger Ergänzung) wird ein pauschaler Wertansatz von 5.000,00 € angesetzt.

Der energetische Gebäudezustand wird in den gewählten Ansätzen zur Wertermittlung berücksichtigt (Ertragswertverfahren: Miete, Liegenschaftszinssatz, Ansatz der Bewirt- schaftungskosten etc.; Sachwertverfahren: Einordnung des Ausstattungsstandards, Nor- malherstellungskosten, Abschreibung u.ä.).

Wertansatz Beseitigung von Instandhaltungsrückstand, Fertigstellung 5.000,00 € 7.2.4 Wertbeeinflussungen durch bau- und planungsrechtliche Bedingungen

Bewertung der planungsrechtlichen Bedingungen

Verkehrswertrelevante Bedingungen sind nicht vorhanden Bewertung der bauordnungsrechtlichen Bedingungen Verkehrswertrelevante Bedingungen sind nicht vorhanden Einträge im Baulastenbuch

Mit der Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis verpflichtet sich der Eigen- tümer des betroffenen Grundstücks freiwillig zu einer Handlung, Duldung bzw. Unterlas- sung gegenüber der Baubehörde. Die Baulast stellt grundsätzlich kaufrechtlich einen Mangel dar, der zu einer Wertminderung führt. Dies trifft allenfalls dann nicht zu, wenn die Baulast in keiner Weise für den Käufer zu einem Nachteil führt.

„Im Falle der Zwangsversteigerung bleibt die Baulast als öffentliche Last an dem Grund- stück bestehen. Die Baulast als grundstücksbezogene öffentliche Belastung erlischt nicht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Be-

schränkung, die der Bauaufsichtsbehörde eine dauernde Sicherung der baurechtmäßigen Nutzung auf dem begünstigten Grundstück bieten soll.“¹⁷Anders als die Rechte und Las- ten in Abt. II des Grundbuchs fließt die Wertminderung (und ggfs. auch der wirtschaftliche Vorteil bei Begünstigung) durch eine Baulast auch im Zwangsversteigerungsverfahren in den Verkehrswert direkt ein.

Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich bei der Baulast zunächst um eine (gegen- seitige) Vereinigungsbaulast, die die Grundstücke Flst.-Nrn. 66/3 und 66/1 hinsichtlich der baurechtlichen Beurteilung, insbesondere bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, so stellen soll, wie wenn die Parzellen ein Gesamtgrundstück bilden würden. Darüber hin- aus sichert die Baulast die öffentlich-rechtliche Erschließung des Enklavgrundstücks (Zu- gang, Ver- und Entsorgung).

Quelle: Anlage zur Bewilligung vom 12.03.2001 / Lageplan aus der Anlage zur Baulast (öffentlich-rechtlich gesi- cherte Tatbestände)

Maß der baulichen Nutzung Die im B-Plan festgesetzte GRZ ist bereits mit den auf den belasteten Grundstücken vorhandenen Gebäuden geringfügig überschritten. Beide Gebäude sind in der bestehenden Größe baurechtlich genehmigt. Insofern ist die Überschreitung uner- heblich. Allerdings kann die baurechtliche Genehmigung für zusätzliche baurechtlich relevante bauliche Anlagen oder Er- weiterungen der bestehenden Gebäude nicht erwartet wer- den. Da bereits die Bebauung auf dem Bewertungsgrundstück

17[20], S. 107, Ziff. 6.4

Gehrecht (Abt. II Nr. 2)

Geh- und

Leitungsrecht (Baulast) Stellplatz-

benützungsrecht (Abt.II Nr. 3)

in Bezug der eigenen Grundstücksgröße mit einer GRZ von 0,22 die zulässige GRZ überschreitet und das Grundstück im zulässigen Maß genutzt wird, ergibt sich zu diesem Teilaspekt der Baulast kein wertrelevanter Einfluss.

Erschließung Der jeweilige Eigentümer des Bewertungsgrundstücks hat die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie den Zuweg zum Flst.- Nr. 66/1 in Höhe des dort befindlichen Gebäudes zu dulden.

Beide Tatbestände sind auch durch Grunddienstbarkeit gesi- chert. Die von der Baulast betroffene Fläche beträgt im Be- reich der bebauten südlichen Grundstücksfläche ca. 65 qm und zwischen dem Flst.-Nr. 66/1 und der Ostgrenze sowie auf dem nördlichen Grundstücksteil (beide als Hinterland zu be- werten - s. Bodenwertermittlung) ca. 20 qm. Die Unterhaltung und die Verkehrssicherungspflicht obliegen den jeweiligen Ei- gentümern der beiden belasteten Grundstücke gemeinsam.

Diesbezüglich liegt keine einseitige Benachteiligung für einen der beiden Eigentümer vor.

Die aus der Baulast resultierenden Nachteile werden als ver- tretbar eingeschätzt. Sie können allerdings nicht mathema- tisch errechnet, sondern allenfalls durch einen pauschalen Abschlag geschätzt werden. In Anlehnung an Kröll/ Haus- mann¹⁸ wird ein Abschlag von 15% vom Bodenwert für die be- troffene Fläche als sachgerecht erachtet. Es ergibt sich:

65 qm x 456,00 €/qm x 15% = 4.446,00 € 20 qm x 114,00 €/qm x 15% = 342,00 €

Wert der Baulast gesamt 4.788,00 €

Wert der Baulast gerundet ca. 5.000,00 € 7.2.5 Wertbeeinflussung durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009

Nach Kenntnis des SV und nach Inaugenscheinnahme der baulichen Anlagen wird im Gutachten davon ausgegangen, dass aus den Bestimmungen der zum Wertermittlungs- stichtag gültigen EnEV 2009 keine wertrelevanten Bedingungen abzuleiten sind (Hei- zungsanlage, Dämmung von Rohrleitungen und der obersten Geschossdecke).

Ausdrücklich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass bei einer Änderung des Gebäudes zu prüfen ist, inwieweit die Auflagen der EnEV erfüllt werden müssen. Dies gilt auch für reine Instandsetzungsmaßnahmen. Falls Bauteile aufgrund der EnEV verändert, ergänzt oder erneuert werden müssen, kann dies mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

7.2.6 Wertbeeinflussungen durch sonstige öffentlich-rechtliche Bedingungen Sonstige öffentlich-rechtliche Bedingungen sind nicht gegeben

7.2.7 Bewertung von Rechten, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Für die Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz, dass alle Rechte der Abt. II und III, die zeitlich vor dem Recht der betreibenden Gläubigerin stehen (Rangvorteil), im Grundbuch

18Ansatz Bodenwert: s. Ziff. 7.3.1

bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind. Nachrangige Rechte erlöschen nach den Versteigerungsbedingungen. Allerdings sind nach § 59 ZVG Anträge auf abwei- chende Versteigerungsbedingungen zulässig. Ob ein im Grundbuch Abt. II oder III einge- tragene Rechte bestehen bleiben und mithin vom Ersteher zu übernehmen sind oder durch den Zuschlag erlöschen, lässt sich zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung nicht feststellen.

Insofern findet § 6 Abs. 2 ImmoWertV keine Anwendung¹⁹. Für den Zweck der Verwertung im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens wird daher grundsätzlich der unbelas- tete Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Bestehen bleibende Rechte haben jedoch in der Zwangsversteigerung „Kaufpreisfunktion“. Soweit Lasten und Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs vorhanden sind, wird ihr Wert nachfolgend sachverständig ermit- telt und nachrichtlich im Sinne einer Empfehlung für das Vollstreckungsgereicht ausge- wiesen. Ob ein Recht oder eine Belastung bestehen bleibt und damit wertrelevant ist, re- geln die Versteigerungsbedingungen bei der Feststellung des geringsten Gebotes durch das Vollstreckungsgericht.

Lasten und Beschränkungen in Abt. II

Lfd.Nr. 2 Die vom Gehrecht bis zum Enklavgrundstück für den jeweili- gen Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 66/1 betroffene Fläche ist durch die beschriebene Baulast bereits abgedeckt.

Da die Baulasten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht untergehen werden, sind sie vorrangig belastend. Eine Dop- pelberücksichtigung ist für diesen Bereich nicht sachgerecht.

Es verbleibt noch die Fläche des Gehrechts bis zum Nach- bargrundstück Flst.-Nr. 65/1 mit ca. 70 qm. Die aus dem Recht resultierenden Nachteile werden als vertretbar einge- schätzt. Sie können allerdings ebenfalls nicht mathematisch errechnet, sondern nur durch einen pauschalen Abschlag ge- schätzt werden. Ein Abschlag von 10% vom Bodenwert für die betroffene Fläche wird als sachgerecht erachtet. Es ergibt sich rechnerisch:

70 qm x 114,00 €/qm x 10% = 798,00 € Wert des Rechts Abt. II Nr. 2 gerundet ca. 1.000,00 € Lfd.Nr. 3 Außerhalb der von der Baulast abgedeckten Fläche des

PKW-Stellplatzes ist noch des hälftige Fläche von dem Recht belastet. Allerdings ist der Eigentümer des Bewertungsgrund- stücks von der Unterhaltung des PKW-Parkplatzes entbun- den; sie obliegt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks. Die Fläche ist asphaltiert. Der Vorteil durch die ersparte Unterhaltungspflicht für den Eigentümer des Bewer- tungsgrundstücks wird als marginal und somit nicht wertrele- vant eingeschätzt. Der Nachteil der belasteten Fläche ergibt sich wie folgt:

7,5 qm x 456,00 €/qm x 15% = 513,00 €

19[18]

Wert des Rechts Abt. II Nr. 3 gerundet ca. 500,00 € Lfd.Nr. 4 Das Nutzungsrecht der Garagen betrifft die westliche Doppel-

garage im UG des Einfamilienhauses (in der Skizze unter Ziff.

7.2.4 als GA 1 und GA 2 bezeichnet). Der Eigentümer hat sich damit verpflichtet, auf die Nutzung der ihm gehörenden Gara- gen zu verzichten. Die Unterhaltung der beiden Garagen hat jedoch der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grund- stücks zu tragen.

Dem Eigentümer des bewertungsgegenständlichen Grund- stücks ist es mithin dauerhaft verwehrt, die Garagen GA 1 und GA 2 zu seinem Vorteil zu vermieten. Er erspart aller- dings auch die Unterhaltungsaufwendungen. Der Nachteil wird also in der fehlenden Rendite, der Vorteil durch die er- sparten Unterhaltungsaufwendungen gesehen. Für die Ermitt- lung des Wertes des Rechts werden folgende Ausgangsdaten als marktgerecht eingeschätzt²⁰:

Erzielbare Miete / Garagenstellplatz 40,00 €/Mon Verwaltungskosten je Gar-Stpl. 30,00 €/a Instandhaltungskosten je Gar.-Stpl. 75,00 €/a Restnutzungsdauer (= RND Zweifam.haus) 53 Jahre

Liegenschaftszinssatz 2,75%

Vervielfältiger (2,75%, 53 Jahre) 27,73 Ein Mietausfallwagnis ist nicht zu berücksichtigen. Es ergibt sich:

Entgangener Jahresrohertrag (Nachteil)

2 x 40,00 € x 12 Mon = - 960,00 €/a Ersparte Verwaltungskosten x 2 (Vorteil) 60,00 €/a Ersparte Instandhaltungskosten x 2 (Vorteil) 150,00 €/a Nachteil gesamt (entgangener Reinertrag) - 750,00 €/a Wert der Grunddienstbarkeit

750,00 €/a x 27,73 = 20.797,50 €

Wert des Rechts Abt. II Nr. 4 gerundet 21.000,00 € 7.2.8 Rest- und Zeitwert von Zubehör²¹

Im gerichtlichen Gutachten ist der Wert des Zubehörs ungeachtet der Eigentumsverhält- nisse frei zu schätzen. Mithin ist auch das ggfs. vom Schuldner behauptete Fremdzubehör zu bewerten.

Sauna UG Saunen mit der festgestellten Ausstattung und unterschiedli- chen Qualitätsmerkmalen werden am Markt mit einem Geste- hungspreis (ohne Einbau) zwischen 1.500,00 € und 4.000,00

20Ansatz der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in Anlehnung an die Empfehlungen aus der II. BV 21Der „Zeitwert“ von Zubehörgegenständen beschreibt den Wert während der üblichen Gesamtnutzungsdauer.

Der „Restwert“ wird angegeben, wenn der Zubehörgegenstand zwar die übliche Gesamtnutzungsdauer über- schritten hat, sich jedoch in einem funktionsfähigen und marktfähigen Zustand befindet.

€ angeboten. Der tatsächliche Neupreis wurde nicht festge- stellt. Im Gutachten wird davon ausgegangen, dass der Wert der Sauna einschl. der vorhandenen Materialien, die zur Fer- tigstellung erforderlich sind, und unter Berücksichtigung einer entsprechenden Alterswertminderung auf ca. 2.000,00 € marktgerecht geschätzt wird.

Wert der nicht fertiggestellten Sauna ca. 2.000,00 € Duschkabine / Whirlpool Duschkabinen mit Whirlpools („Duschtempel“) mit der festge-

stellten Ausstattung und unterschiedlichen Qualitätsmerkma- len werden am Markt mit einem Gestehungspreis (ohne Ein- bau) zwischen 1.500,00 € und 3.000,00 € angeboten. Der tat- sächliche Neupreis wurde nicht festgestellt. Im Gutachten wird davon ausgegangen, dass der Wert der Duschkabine ohne Einbau und unter Berücksichtigung einer entsprechen- den Alterswertminderung auf ca. 750,00 € marktgerecht ge- schätzt wird.

Wert der Duschkabine ca. 750,00 € Baumaterialien Eine Einzelaufstellung der festgestellten Baumaterialien wird, gemessen an ihrem Wert, als unverhältnismäßig einge- schätzt. Der Wert der vorhandenen Baumaterialien aus- schließlich in dem Umfang, in dem sie der Fertigstellung des Gebäudes zu dienen bestimmt sind, kann nur überschlägig auf rd. 500,00 € geschätzt werden.

Wert der Baumaterialien ca. 1.000,00 € 7.2.9 Zeitwert der sonstigen baulichen Anlagen

Die sonstigen baulichen Anlagen (hier: die Außenanlagen) werden in der Ermittlung des Sachwertes mit einem prozentualen Zuschlag auf den Herstellungswert berücksichtigt. Im Ertragswertverfahren fließen die Außenanlagen in die Wertansätze ein.