7.5 Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV
7.5.1 Nachhaltig erzielbare Miete
Die „marktübliche“ bzw. in diesem Sinne nachhaltig erzielbare Miete ist die Grundmiete (Netto-Kaltmiete), die auf lange Sicht an dem Markt-Standort und mit den baulichen Ge-gebenheiten im Durchschnitt mit großer Wahrscheinlichkeit erzielt werden kann (NKM).
Die nachhaltig erzielbare Miete kann im günstigsten Fall aus qualifizierten oder einfachen Mietspiegeln des Ortes, in dem sich das Bewertungsgrundstück befindet, abgeleitet wer-den. Alternativ können Vergleichsmieten aus Mietspiegeln von Nachbargemeinden22 und aus eigenen Auswertungen abgeleitet werden.
nachhaltig erzielbare Grundmiete für Wohnflächen
In Allensbach besteht kein Mietpreisspiegel. Der nächstgelegene Ort, für den ein qualifi-zierter Mietspiegel vorliegt, ist Konstanz. Auf Anfrage teilt die Geschäftsstelle des Gutach-terausschusses Allensbach, Herr Weiss, mit, dass der Mietspiegel von Konstanz für die Einschätzung der Mieten im Kernort Allensbach hinzugezogen wird, wenn der
22In Anlehnung an das BGH-Urteil vom 16.06.2010 (VIII ZR 99/09)
ausschuss mit einer Verkehrswertermittlung eines entsprechenden Objektes beauftragt wird. Vergleichsort sei dann regelmäßig die Teilortgemeinde Dettingen, die hinsichtlich Größe, Lage, Infrastruktur und Entfernung zur Innenstadt Konstanz hinlänglich mit der Kerngemeinde Allensbach vergleichbar sei. In den Ortsteilen sei eine zusätzliche indivi-duelle Anpassung unumgänglich, da die Infrastruktur in keinem Fall mit derjenigen der Konstanzer Ortsteile vergleichbar sei.
Aus dem Online-Mietspiegel 2013 von Konstanz23 ergeben sich unter Berücksichtigung der wertrelevanten Merkmale der bewertungsgegenständlichen Wohnungen folgende Ausgangsmieten NKM für den Ortsteil Dettingen:
x HW 8,88 €/qm
x DG-Wohnung 8,13 €/qm
Ein aktuelles Mietangebot für eine 4-Zi-Wohnung in Allensbach-Kaltbrunn, 96 qm Wohn-fläche (BJ. ca. 1980) incl. 1 PKW-Außenstellplatz beträgt 800,00 €/Mon. Wenn der Stell-platz mit 20,00 €/Mon herausgerechnet wird, ergibt sich eine NKM von ca. 8,13 €/qm. Ein weiteres Mietangebot für eine 3-Zi-Wohnung „in unmittelbarer Seenähe mit Teilseesicht“, 73 qm (BJ 1974) weist eine in gleicher Weise bereinigte NKM von 8,97 € aus. Zu berück-sichtigen ist, dass es sich hier um Angebotsmieten handelt, die i.d.R. nicht in dieser Höhe realisiert werden können.
In einer Geoport-Mietauskunft (Stichtag 01.07.201324 wird für große Wohnungen (über 85 qm) der Jahrgangsklasse ab 1990 - 1999 mit mittlerer Ausstattung und mittlerer Wohnla-ge eine „nachhaltig erzielbare“ Miete von 6,61 €/qm und für die gute WohnlaWohnla-ge von 6,94
€/qm angegeben. Ausgehend von diesem Wert wird die statt der „mittleren“ tatsächlich vorhandene gute Ausstattung mit einem Zuschlag von 10% gewürdigt. Es ergibt sich hie-raus eine Miete von 7,63 €/qm, die das ortsübliche Mietniveau der ELWmit rd. 100 qm ab-bildet.
Allerdings handelt es sich bei dem Mietvertrag zur ELW um einen Indexmietvertrag. Im Oktober 2002 beträgt die vereinbarte Miete der ELW bei Vertragsabschluss 610,00 €/qm oder ca. 6,16 €/qm (ohne Garage). Die Miete verändert sich analog der Zeitreihe des Ver-braucherpreisindexes für Deutschland (VPI) automatisch. Unerheblich für die vorliegende Bewertung ist dabei, ob die Anpassung tatsächlich durchgesetzt wurde oder nicht, da die erhöhte Miete vertragsgemäß geschuldet ist. Im Zeitraum von Oktober 2002 (Mietbeginn) bis zum Wertermittlungsstichtag hat sich der VPI um 20,4% erhöht. Am Wertermittlungs-stichtag ergibt sich somit eine Indexmiete von 7,42 €/qm. Diese Miete wird als NKM der Wertermittlung zugrunde gelegt.
Bei der HW ist zu berücksichtigen, dass der Mietenberechner des online-Mietspiegels von Konstanz eine maximale Wohnfläche von 140 qm akzeptiert. Bei der wesentlich größeren Wohnfläche von über 180 qm muss davon ausgegangen werden, dass die qm-Miete deut-lich niedriger anzusetzen ist. Behelfsweise wird von der NKM einer 140 qm großen Woh-nung ausgegangen. Umgerechnet auf die tatsächliche Wohnfläche ergibt sich eine NKM von 6,79 €/qm oder rd. 1.240,00 €/Mon. Für den Ortsteil Hegne und die festgestellte Infra-struktur wird hierauf ein Abschlag von 5% bis 10% oder eine NKM von 6,25 €/qm als marktgerecht eingeschätzt.
In der Ertragswertberechnung wird abschließend von folgender nachhaltig erzielbaren Netto-Kaltmiete pro Monat unter Berücksichtigung aller die Wohnqualität beeinflussenden
23Online-Version, Datenabruf 01.09.2014, http://mietenberechner.net/konstanz2013
24GBS-D Grundstücks-Bewertungsspiegel Deutschland, F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg
Faktoren ausgegangen25:
NKM HW Ebene 2 bis 5 6,25 €/qm
NKM ELW Ebene 6 und 7 7,42 €/qm
nachhaltig erzielbare Grundmiete für PKW-Stellplätze
Mietpreise für PKW-Stellplätze werden in Allensbach ebenfalls nicht ausgewertet. Der Mietpreisspiegel von Konstanz weist keine Stellplatzmieten aus.
Im Mietpreisspiegel 2012 von Friedrichshafen werden folgende Mietpreise angegeben:
x Garage 30,00 bis 40,00 €/Monat
x Garage m. Hzg., Licht u. Wasser 30,00 bis 50,00 €/Monat
x Offener PKW-Stellplatz 12,00 bis 20,00 €/Monat
Diese Werte decken sich nach Auswertungen des SV mit den durchschnittlich in der Re-gion bezahlten Mieten. Im Gutachten wird von folgender nachhaltig erzielbaren Miete für die PKW-Stellplätze ausgegangen:
Garagenstellplatz 40,00 €/Monat
PKW-Stellplatz im Freien 20,00 €/Monat
7.5.2 Bewirtschaftungskosten
Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten nach § 19 ImmoWertV erfolgt entsprechend WertR 06, Anlage 3 bzw. den Angaben der II. BV (angepasst zum 01.01.2011).
Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirt-schaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehen und die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Berücksichtigungsfähig sind hierbei:
x Verwaltungskosten x Instandhaltungskosten x Mietausfallwagnis
x Betriebskosten (soweit diese nicht umgelegt werden).
Verwaltungskosten
Hierunter fallen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks einschließlich seiner bau-lichen Anlagen erforderbau-lichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.
Bei Wohnimmobilien werden i.d.R. die Sätze der II. Berechnungsverordnung (II. BerVO) zur Ableitung von Verwaltungskosten herangezogen. Dort sind folgende Sätze angege-ben26:
25Die über die gesamte Wohnfläche (283 qm) gemittelte Miete beträgt dabei ca.6,66 €/qm, die für das gesamte Grundstück in Einfamilienhausnutzung zu bezahlen wären.
26II. BV, aktualisiert zum 01.01.2014
Instandhaltungskosten
Sie umfassen die Kosten, die infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
Auch hier werden bei Wohnimmobilien häufig die Sätze der II. Berechnungsverordnung zur Ableitung von Instandhaltungskosten herangezogen, alternativ kann ein Ansatz über in einem Vomhundertsatz bezogen auf den Herstellungswert (i. d. R. 0,8 % - 1,2 %) erfol-gen.
Der Ableitung von Instandhaltungskosten wird die Bemessung der Instandhaltungskosten in Anlehnung an die Sätze der II. Berechnungsverordnung (II. BV) der Vorzug gegeben.
Dort sind folgende Sätze angegeben (Quelle wie vor):
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbring-liche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder vorübergehendem Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nut-zung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechts-verfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Folgende Sätze sind der 2. BV zu entnehmen (Quelle wie vor):
Betriebskosten
Die Ableitung der nachhaltig erzielbaren Erträge erfolgte auf Basis der Grund- oder
Netto-Kaltmiete. Dies ist die Miete ohne Betriebskosten und unterstellt, dass sämtliche Betriebs-kosten nach BetrKV umgelegt werden.
Ein Ansatz von Betriebskosten erfolgt daher nicht.
7.5.3 Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz nach § 14 Abs. 3 ImmoWertV ist der Zinssatz, mit dem der Kaufpreis von Grundstücken im Durchschnitt bei marktüblicher Miete/ Pacht verzinst wird.
Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen ent-sprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berück-sichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswert-verfahren zu ermitteln.
Liegenschaftszinssätze werden in Allensbach nicht ausgewertet. Auf Anfrage teilt die Ge-schäftsstelle des Gutachterausschusses Allensbach, Herr Weiss, mit, dass der Gutach-terausschuss wohl auch die Liegenschaftszinssätze von Konstanz herbeizieht. Allerdings lägen keine eigenen Auswertungen hierzu vor. Es müsse im Einzelfall anhand allgemeiner Kriterien entschieden werden. Insofern werden nachstehend Liegenschaftszinssätze aus der einschlägigen Literatur aufgeführt und denjenigen der Stadt Konstanz gegenüber ge-stellt.
Im Immobilienmarktbericht 2013 der Stadt Konstanz wurden folgende Liegenschaftszins-sätze ermittelt:
x Ein- bis Zweifamilienhausgrundstücke 1,75 %
x Drei- bis Vierfamilienhausgrundstücke 2,25 %
In der Bodenrichtwertkarte 2011 hat der Gutachterausschuss der Stadt Singen folgende Liegenschaftszinssätze beschlossen:
x Einfamilienhausgrundstücke 2,80 – 3,20 %
x Zweifamilienhausgrundstücke 3,00 – 3,30 %
x Dreifamilienhausgrundstücke 3,20 – 3,50 %
Im aktuellen Jahresbericht 2012 des Gutachterausschusses der Stadt Tuttlingen wurden folgende Liegenschaftszinssätze ermittelt:
x Einfamilienwohnhaus 2,25 – 2,75 %
x Zweifamilienhaus 2,50 – 3,25 %
Im Kommentar zur Wertermittlung von Kleiber/ Simon, 7. Auflage 2014, Seite 1699, wer-den entsprechend der Tabelle Rdn. 255 folgende "typische Liegenschaftszinssätze" vor-geschlagen:
x Frei stehende Einfamilienhausgrundstücke von 2,0 - 2,5 % x Reihenhäuser und Doppelhaushälften von 2,5 - 3,0 %
x Zweifamilienhausgrundstücke von 3,0 – 3,5 %
x Dreifamilienhausgrundstücke von 3,5 – 4,0 %
In den WertR 06 – Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken mit Normalherstellungskosten (NHK 2000) – werden folgende
Liegen-schaftszinssätze angegeben (Ländliche Gemeinden):
x für Einfamilienhausgrundstücke 2,5 – 3,5 %
x für Zweifamilienhausgrundstücke 3,5 – 4,0 %
Für die übrigen Gemeinden sind folgende Liegenschaftszinssätze angegeben:
x für Einfamilienhausgrundstücke 2,0 – 3,0 %
x für Zweifamilienhausgrundstücke 3,5 %
Nach einer bundesweiten Erhebung der Sachverständigen im Immobilienverband Deutschland (IVD) 27 können folgende Liegenschaftszinssätze angewandt werden, wenn eine Auswertung in der Region nicht vorliegt:
x A1 Villa, großes EFH28 1,5 – 3,0 %
x A2 freist. EFH 2,0 – 3,5 %
x A3 nicht freist. EFH, DHH, RH 2,0 – 4,0 %
Auch wenn marktbekannt ist, dass die Liegenschaftszinssätze in den vergangenen Jahren der Entwicklung des Kapitalmarktzinses gefolgt und regional unterschiedlich teilweise drastisch gesunken sind, ist erkennbar, dass das Liegenschaftszinsniveau der Stadt Kon-stanz aufgrund der solitären Lage und den marktbeeinflussenden Umständen (einzigarti-ge La(einzigarti-ge zur Schweiz und am Bodensee, Universitätsstadt hochpreisi(einzigarti-ges Mietniveau) nicht repräsentativ für die übrigen Gemeinden am Untersee sein kann.
In der Ertragswertberechnung wird nach Ableitung aus den übrigen Quellen und unter Be-rücksichtigung der Lage, Größe, Nutzung und dem wirtschaftlichen Risiko des Grund-stücks von einem Liegenschaftszinssatz von 2,75 % ausgegangen.