Landkreis Ravensburg
Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften
„Bleiche“
und 2. Änderung Bebauungsplan
„Sondergebiet Sanatorium Schlosspark“
Nr. BW 89
Textteil und örtliche Bauvorschriften
Aufgestellt:
Pfullingen, den 10.10.2017
citiplan GmbH Wörthstraße 93 72793 Pfullingen
Bebauungsplan „Bleiche“ und 2. Änderung Bebauungsplan „Sonderge- biet Sanatorium Schlosspark“
Stadt Bad Waldsee Landkreis Ravensburg
A. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen - Textteil
Als Rechtsgrundlagen kommen zur Anwendung:
Gesetze:
Baugesetzbuch (BauGB)
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), das zuletzt durch Artikel 1 Abs. 2 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808) geändert worden ist.
Planzeichenverordnung (PlanZV)
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) geändert worden ist.
Rechtsverordnungen:
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBI. I S. 1057) geän- dert worden ist.
In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt:
1. Art der Nutzung
(§ 9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 1-15 BauNVO)
1.1 Sondergebiet großflächiger Einzelhandel (gem. § 11 (3) BauNVO)
Zulässig ist ein Lebensmittelmarkt für Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke mit max. 1.200 m2 Verkaufsfläche (VK). Das Randsortiment darf max. 10 % betragen.
Zulässig ist ein Drogeriemarkt für Gesundheit und Körperpflege mit max. 800 m2 VK. Das Randsortiment darf max. 25 % betragen.
2. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 23 BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung wird im SO bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Begrenzung der Gebäudehöhe.
2.1 Grundflächenzahl (GRZ, § 19 BauNVO) Die maximale GRZ im SO beträgt 0,9.
2.2 Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)
Es gelten die Eintragungen in der Planzeichnung (Nutzungsschablonen)
2.3 Höhenlage der baulichen Anlagen (§ 9 (3) BauGB, § 16 (2) Nr. 4 und § 19 (6) BauNVO)
Zur Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen bzw. zum Bemessen der Gebäudehöhe sind folgende Bezugspunkte maßgeblich:
- Unterer Bezugspunkt: das Niveau der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen in m ü. NN
- Oberer Bezugspunkt: die Gebäudeoberkante (OK), d. h. der
Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut oder die Oberkante der Attika.
Von den Erdgeschossfußbodenhöhen kann zur Anpassung an die örtlichen Gegebenheiten nach oben abgewichen werden, so lange die auf die
festgesetzte EFH bezogene Gebäudehöhe nach Ziff. 2.4 nicht überschritten wird.
Gemäß § 19 (6) BauNVO darf im Plangebiet die Höhe baulicher Anlagen durch Anlagen für die Gebäudetechnik, wie z.B. Be- und Entlüftungsanlagen, Schornsteine, Lichtkuppeln und Anlagen zur solaren Energiegewinnung ausnahmsweise um bis zu 1,00 m überschritten werden.
2.4 Gebäudehöhen (GH, § 9 (1) Nr. 1 BauGB)
Als maximale Höhen gelten die Eintragungen in der Planzeichnung
(Nutzungsschablonen). Unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe, ist die nach Punkt 2.3 festgesetzte Mindest-Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH).
Oberer Bezugspunkt der Gebäudehohe (GH) ist der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut.
3. Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 (4) BauNVO) abweichende Bauweise: (a)
Im Sondergebiet großflächiger Einzelhandel gilt eine abweichende Bauweise mit Gebäudelängen bis zu 70 m.
Abweichende Bauweise als zulässiger Grenzbau zu zwei benachbarten Grundstücksgrenzen.
In der Gemeinbedarfsfläche Stadthalle/Mehrzweckhalle gilt eine abweichende Bauweise mit Gebäudelängen bis zu 80 m.
Offene Bauweise: (o)
In der Gemeinbedarfsfläche Vereinsheim/Museum gilt die offene Bauweise.
4. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB. § 23 BauNVO) Entsprechend den Eintragungen im Lageplan sind Gebäude nur innerhalb der Baugrenze, der Gemeinbedarfsfläche und der Versorgungsfläche zulässig.
5. Nebenanlagen (§ 9 (1) Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 BauNVO)
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und der öffentlichen Grünfläche sind im Sondergebiet Nebenanlagen zulässig, soweit sie mit der Hauptnutzung in einem engen räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen.
6. Garagen und Stellplätze (§ 9 (1) Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) Garagen, Carports und Stellplätze sind im Sondergebiet „großflächiger Ein- zelhandel“ nicht zulässig.
7. Flächen für den Gemeinbedarf (§ 9 (1) Nr.5 BauGB)
Entsprechend den Eintragungen im zeichnerischen Teil werden die Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „soziale/kulturelle/sportliche Zwecke“
– Stadthalle / Mehrzweckhalle – Vereinsheim / Museum ausgewiesen.
Allgemein zulässig sind Vergnügungsstätten der Kategorie Kino. Andere Vergnügungsstätten werden ausgeschlossen.
8. Flächen für Versorgungsanlagen
Entsprechend den Eintragungen im zeichnerischen Teil wird eine Fläche mit der Zweckbestimmung „Erneuerbare Energien“ ausgewiesen.
9. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen zur Herstellung des Straßenkörpers (§ 9 (1) Nr. 26 BauGB)
Erforderliche Böschungen und unterirdische Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers und Verkehrsanlagen sind von den
Grundstückseigentümern auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden.
Stützfundamente, die beim Setzen von Rabattsteinen und Randsteinen zur Abgrenzung zwischen öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich werden, sind auf den privaten Grundstücksflächen bis zu einer Breite von 2,00 m zu dulden. Sie dürfen nicht beseitigt und in ihrer Substanz gefährdet werden.
10. Flächen für die Wasserwirtschaft und für die Regelung des Wasserabflusses (§ 9 (1) Nr. 16 BauGB)
Flächen für Gewässer sind nachrichtlich dargestellt. Sie ergeben sich aus an- deren gesetzlichen Regelungen, wie etwa Wasserrechtsverfahren.
Die austretenden Quellfassungen und sonstigen Austritten nördlich der Steinacher Straße werden gefasst und über einen offenen Wassergraben so- wie verrohrte Ableitungen in den Pfaffenbach abgeleitet.
Der geplante Wassergraben 2. Ordnung ist naturnah zu gestalten.
Entlang des Wassergrabens ist ein Gewässerrandstreifen von 5 m vorzuhalten.
Im Gewässerrandstreifen ist ein versiegelter Fuß- und Radweg zulässig.
11. Pflanzgebote, Grünflächen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 (1) Nr. 15, 20, 25 und 25a BauGB i. V. m. § 44 BNatSchG)
Folgende Maßnahmen dienen der Vermeidung von Verbotstatbeständen gemäß §44 BNatSchG im speziellen Artenschutz und der kontinuierli- chen ökologischen Funktionalität:
Vermeidungsmaßnahme V1
Die nicht vorhabenbedingt in Anspruch genommenen Baumbestände (Gewässerbegleitender Baumbestand an Bachlauf), der Pfaffenbach sowie die nicht vorhabenbedingt in Anspruch genommenen Schilfbereiche sind vor baubedingten Beeinträchtigungen zu schützen (Verbot von Lagerung von Baumaterial u.ä.). Einzelbäume sind durch einen Schutzzaun gegen mechanische Beschädigung, Verdichtung des Wurzelraumes sowie Bodenauf- und Bodenabtrag im Baubereich zu schützen.
Vermeidungsmaßnahme V2
Eine Rodung der vorhandenen Gehölze im Plangebiet ist nur im Zeitraum von Oktober bis einschließlich Februar zulässig (außerhalb der Brutzeit der
Vogelarten und der Aktivitätsphasen von Fledermausarten). Für den Kleinen Wasserfrosch ist eine Nutzung der ehemaligen Fischzuchtanlage während des Winters auszuschließen. Daher ist hier ein vollständiges Ablassen der noch vorhandenen Wasserflächen im Winterhalbjahr erforderlich, um eine Tötung oder Verletzung der Art zu vermeiden.
Vermeidungsmaßnahme V3
Die vorhabenbedingt notwendigen Fällungen der Baumbestände müssen außerhalb der Brutzeit der Vogelarten erfolgen.
Bei Fällung ist eine ökologische Baubegleitung erforderlich
(Durchführungszeitraum im Winterhalbjahr). Die vorhandenen Baumhöhlen in den Gehölzen sind vor Fällung mittels Endoskop auf Belegung hin zu
überprüfen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf möglicherweise in den Baumhöhlen überwinternde Tiere. Die vorhandenen nachgewiesenermaßen belegten Höhlenbäume sind zu markieren und von der Fällung im
Winterhalbjahr auszunehmen. Im Anschluss ist die nachfolgend genannte Vermeidungsmaßnahme umzusetzen.
Vermeidungsmaßnahme V4
Über eine Markierung der potenziellen Quartierbäume innerhalb der
Bauflächen wird ein vorläufiger Erhalt von Fortpflanzungs- und Ruhestätten erreicht und eine Tötung oder Verletzung nach § 44 Abs. 1 BNatSchG (1) möglicherweise in den potenziellen Quartieren vorhandener Fledermausarten, Brutplätzen baumhöhlenbewohnender Vogelarten vermieden.
Folgende zusammengefasste Maßnahmen dienen der Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität im speziellen Artenschutz (vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen i.S.v. § 44 Abs. 5 BNatSchG):
CEF1:
Im Bereich des Schlossparks sind standortgerechte, großkronige Laubbäume zu pflanzen (mindestens 10 Bäume) die als Brutstätten der Wacholderdrossel geeignet sind.
CEF 2:
Für den baubedingten Verlust von kleinen Wasserflächen erfolgt die
Neuanlage 2 kleiner besonnter Laichhabitate (Wasserfrosch und Teichfrosch) mit je rund 15 m² planintern (Anzahl 2)
CEF 3:
Insgesamt sind die vorhabenbedingt zu erhaltenden Schilfbereiche um eine Fläche von ca. 900m² zu ergänzen um den randlichen Verlust von Brutstätten von Sumpf- und Teichrohrsänger sowie von Laichhabitaten des Kleinen Wasserfroschs zu kompensieren. Die Vorgezogene Wiederherstellung muss
in gleicher Flächengröße wie der Verlust erfolgen und ist auch als kleinere Trittflächen möglich Maßnahme 2 (M2)
CEF 4:
- Anbringen von Nisthilfen nach derzeitig bekanntem Eingriffsumfang - Anbringen von 3 Nistkästen (Beispiel Typ Schwegler:
Fledermausflachkasten 1 FF)
- Anbringen von 3 Nistkästen (Beispiel Typ Schwegler:
Fledermausflachkasten 1 FD)
- Anbringen von 6 Nistkästen (Beispiel Typ: Schwegler: 1B 26 cm Durchmesser)
- Anbringen von 2 Nistkästen. Beispiel: Schwegler-
Sperlingskoloniehaus 1 SP an geeigneten Gebäuden im Umfeld.
- Anbringen von 3 Nistkästen – Beispiel: Schwegler – Halbhöhle 2 H an geeigneten Gebäuden im Umfeld.
- Anbringen von 3 Nistkästen/ Starenhöhlen (Beispiel Typ: Schwegler:
3S Ø 45mm)
Folgende Maßnahmen dienen dem Schutz, der Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft:
Maßnahme 1 (M1):
Erhalt des Baumbestandes mit Bedeutung für das Stadt- und Landschaftsbild, das Kleinklima und den Biotop- und Artenschutz in Teilbereichen (Erhalt durch Pflanzbindung); Schutz der Pflanzbedingung (PFB) vor baubedingten
Beeinträchtigung (Schutz des gesamten Traufbereiches gegen mechanische Beschädigungen, Verdichtung des Wurzelraumes sowie Bodenauf- und Bodenabtrag und mit Lagerungsverbot von Baumaterial)
Maßnahme 2 (M2): Schilfbereiche
1. Minimierung/Vermeidung des Eingriffs durch Erhaltung der Schilfbestände in einer Größenordnung von rund 2.400 m² 2. Planinterne Ausgleichsflächen (900 m²) Anlage von neuen
Schilfbereichen durch Abgrabung der oberen Bodenschicht in Bereichen mit Zeigerpflanzen für hohe Eutrophierung (Brennnessel) und großer Artenarmut. Durch die Abgrabungen entstehenden (mindestens temporär) wassergefüllte Bereiche (Teillebensraum Amphibien), die durch Initialpflanzung zu Schilfbereichen und sumpfigen Hochstaudenfluren zu entwickeln sind. Diese Abgrabungsbereiche dienen auch dem Ausgleich des zu kompensierenden Retentionsvolumens.
Maßnahme 3 (M3): Vermeidungsmaßnahme Schutzzaun
Zum Schutz von Lebensraumtypen und (Teil-)Lebensräumen geschützter Arten ist temporär ein Schutzzaun (der Verlauf ist in der Umweltprüfung dargestellt) zu errichten, um Schädigungen oder Beeinträchtigungen durch Verdichtung, Lagerung von Baumaterialien oder Geländemodellierungen zu vermeiden. Nach Beendigung der Bauarbeiten ist der Zaun wieder zu entfernen.
Maßnahme 4 (M4):
Erhaltung und Ausweitung der Wiesen mit Feuchtezeigern; Kein Geländeauftrag; 2 bis 3-schürige Mahdnutzung
Maßnahme 5 (M5):
Gestaltung Ufer Pfaffenbach mit Initialpflanzung attraktiver, gewässerbegleitender Hochstauden. Mehrjährige Turnuspflege
Maßnahme 6 (M6):
Erhaltung und Ausweitung der gewässerbegleitenden bzw. sumpfigen Hochstaudenfluren durch Entfernung deutlich eutropherer Bereiche und mehrjährige Turnuspflege.
Maßnahme 7 (M7):
Erhaltung und Pflege der naturnahen Gehölzbestände durch Entfernung standortfremder Arten und gestaffelte Turnuspflege zur Entwicklung altersgestaffelter Bestände mit Saumvegetation.
Maßnahme 8 (M8): Beseitigung von Fremdstoffen
Die nach Nutzungsaufgabe der Fischzuchtanlage noch vorhandenen Beeinträchtigungen wie Müll, alte Rohre und Verbauungen sowie die nährstoffreichen Ablagerungen sollen beseitigt und fachgerecht entsorgt werden.
Maßnahme 9 (M9): Einbringung von Totholz
Zur Strukturanreicherung sind im Zuge der Rodungsmaßnahmen ein paar anfallende Erlenstämme als Totholz im Bereich der alten Becken und zwar an höher gelegenen Stellen, die keinen Schilfbestand haben, einzubringen.
Maßnahme 10 (M10): Planinterne Verpflanzung von wertvollen Vegetationsstrukturen
In den Bereichen, die mit Umsetzung der Planung entfallen (Schilfbereiche, Wasserröhricht, artenreiche Hochstaudenfluren, Bachvegetation) sind Vegetationsstrukturen vorsichtig abzutragen und an geplanter und vorbereiteter Stelle wieder einzubringen.
Maßnahme 11 (M11): Neuanlage Fließgewässer
Die austretenden Quellfassungen und sonstigen Austritten nördlich der Steinacher Straße werden gefasst und über einen offenen Wassergraben mit Durchlässen unter den Zufahrten in den Pfaffenbach abgeleitet. Der geplante Wassergraben 2. Ordnung ist naturnah zu gestalten.
Folgende Grundprinzipien sind bei der geplanten Gewässergestaltung zu beachten:
- Neuanlage eines nicht begradigten Gewässerlaufes mit unregelmäßigen Böschungsausprägungen, variierenden
Querschnitten (Doppelprofil) sowie verschiedenen Strömungsbildern für ein vielfältiges Lebensraumangebot im Sohl- und wechselfeuchten Bereich
- Wechsel von Tief- und Flachwasserzonen - Verwendung von autochtonem Sohlsubstrate
- Anpflanzung und Entwicklung gewässertypischer, autochtoner Ufervegetation aus standortgerechten, heimischen Arten
- Einbringung von im Gebiet vorhandenen Vegetationsstrukturen (siehe M 10)
- Einhaltung des Gewässerrandstreifens von 5 m
Die Durchgängigkeit wird auf Grund der querenden Fahrbahnen und damit Verrohrungen beeinträchtigt sein. Die Durchlässe werden 20 cm unterhalb der Sohle eingebaut, sodass mit 20 cm Sohlsubstrat eine natürliche Gewässer- sohle vorhanden ist.
Pflanzbindungen und Pflanzgebote
Pflanzbindung (PFB 1): Einzelbäume
Die im Plan gekennzeichneten, bestehenden Einzelbäume sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Abgängige Bäume sind mit standortgerechten, hochstämmigen Laubbäumen zu ersetzen.
Pflanzbindung (PFB 2): Gehölzflächen
Die im Plan gekennzeichneten, bestehenden flächigen Gehölzbestände sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Bei Verlust sind die Bereiche als naturnahe, gestaffelte Gehölzbereiche mit Saumvegetation mit
standortgerechten und ausschließlich heimischen Arten wieder herzustellen.
Pflanzgebot 1 (PFG 1): Einzelbäume Bereich Festwiese
An den im Plan gekennzeichneten Stellen sind standortgerechte, hochstämmige Laubbäume 1. und 2. Ordnung als große Parkbäume (Stammumfang mind. 20/25) zu pflanzen, dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Abweichungen von den angegebenen Standorten sind bis zu 5 m zugelassen.
Auf Grund der Standortverhältnisse werden folgende Arten empfohlen:
Sumpf-Eiche (Quercus palustris) Eschen-Ahorn - Acer negundo
Amberbaum - Liquidambar styraciflua
Pflanzgebot 2 (PFG 2): Einzelbäume Bereich Parkplatz
An den im Plan gekennzeichneten Stellen sind standortgerechte, klein- bis mittelkronige, hochstämmige Laubbäume (Stammumfang mind. 18/20) zu pflanzen, dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Abweichungen von den angegebenen Standorten sind zugelassen.
Zu verwenden sind Straßenbäume als Arten und Sorten von Ahorn (Acer), Kastanie (Aesculus), Erle (Alnus), Felsenbirne (Amelanchier), Hainbuche (Carpinus), Hasel (Corylus), Weißdorn (Crataegus), Zierapfel (Malus), Kirsche (Prunus), Stadt-Birne (Pyrus), Mehlbeere (Sorbus), Linde (Tilia).
Auf Grund der extrem schwierigen Standortverhältnisse (Untergrund) können hier im städtischen Raum in begründeten Fällen Abweichungen bei der Artenauswahl erfolgen.
Pflanzgebot 3 (PFG 3):
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Festwiese
Die Festwiese ist als Schotterrasenfläche herzustellen. Einrichtungen technischer Infrastruktur sind zulässig.
Pflanzgebot 4 (PFG 4):
Das Pflanzgebot 4 im Bereich der SO-Fläche „großflächiger Einzelhandel“
dient der gestalterischen Aufwertung auch auf der Südseite des äußeren Randwegs sowie der Fortführung der Wegedurchlässe des Parkplatzes. Die Bepflanzung soll mit der nördlich des Weges angelegten Begrünung
korrespondieren. Das Pflanzgebot ist flächig als intensiv begrünte Fläche mit Stauden/ Gräsern/ Gehölzen zu bepflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
12. Ausgleichsflächen – Zuordnungsfestsetzung gem. § 9 Abs.1a Satz 2 i.V.m. §1a Abs. 3 BauGB
Die planexterne Kompensation der Eingriffe durch den Bebauungsplan
„Bleiche“ in Bad Waldsee muss in Höhe von rund 25.000 Ökopunkten erfolgen.
Planextern werden vorgezogene Maßnahmen (CEF) im speziellen Artenschutz notwendig:
CEF1:
- Im Bereich des Schlossparks sind großkronige Laubbäume zu pflanzen (mindestens 10 Bäume) die als Brutstätten der Wacholderdrossel geeignet sind.
CEF 4:
- Anbringen von 6 Fledermauskästen an zu erhaltendem Erlenbestand bzw. Waldbereich südlich Schlosssee
- Anbringen von 9 Nisthilfen an zu erhaltendem Erlenbestand bzw.
Waldbereich südlich Schlosssee
13. Öffentliche Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
Entsprechend den Eintragungen im zeichnerischen Teil werden öffentliche Grünflächen festgesetzt.
Öffentliche Grünfläche Bereich Bleichestraße (ÖG 1):
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind Nebenanlagen in Form von
Gebäuden unzulässig. Nebenanlagen, die dem Zweck der Grünfläche dienen, wie z. B. Wege, Bänke, sind zulässig. Belagsflächen sind mit
wasserdurchlässigen Flächen oder wassergebundene Beläge bis maximal 30
% der Gesamtfläche zulässig.
Bei der Bepflanzung sind Arten und Sorten standortgerechter Bäume und Sträucher der Artenlisten (im Anhang) mit einem Anteil von mind. 50 % zu verwenden.
Nicht zugelassen sind Nadelgehölze, ausgenommen Eibe (Taxus).
Öffentliche Grünfläche als Gewässerrandstreifen (ÖG 2):
Die im Plan gekennzeichnete Fläche ist naturnah als Gewässerrandstreifen herzustellen. In dieser öffentlichen Grünfläche ist eine teilweise Versiegelung und Befestigung z.B. durch Wege bis zu maximal 20 % der Gesamtfläche zulässig.
Bei der Bepflanzung sind die Arten der heimischen, standortgerechten Bäume und Sträucher der Artenlisten (im Anhang) mit einem Anteil von mind. 75 % zu verwenden.
Nicht zugelassen sind Nadelgehölze.
Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Festwiese (ÖG 3):
Die als öffentliche Grünfläche „Festwiese“ festgesetzte Fläche dient als Veranstaltungsfläche und zur Durchführung kultureller Veranstaltungen.
Fliegende Bauten, (Fahrgeschäfte, Schaugeschäfte, Belustigungsgeschäfte, Zelte, Tragluftbauten, Bühnen einschließlich Kulissen, Verkaufs- und
Imbissstände, Kassenhäuschen) sowie bauliche Anlagen, die dem Nutzungszweck eines Festplatzes dienen, sind zulässig.
Die Festwiese ist als Schotterrasenfläche herzustellen.
Öffentliche Grünfläche entlang des Pfaffenbachs (ÖG 4):
Die im zeichnerischen Teil entlang des Pfaffenbachs festgesetzte öffentliche Grünfläche dient überwiegend dem Schutz, dem Erhalt, der Pflege und Entwicklung naturnaher Bereiche wie der Schilffläche, den Zuläufen zum Pfaffenbach mit Gewässerbegleitvegetation, den erhaltenswerten
Gehölzbeständen sowie dem Fließ- und Kleingewässersystem mit wechselfeuchten Bereichen. In dieser Grünfläche sind Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich arten- und
naturschutzrechtlicher Inhalte festgesetzt.
Innerhalb der öffentlichen Grünflächen sind Nebenanlagen in Form von Gebäuden unzulässig. Nebenanlagen, die dem Zweck der Grünfläche dienen, wie z. B. Wege, sind zulässig. Belagsflächen sind mit wasserdurchlässigen oder wassergebundene Beläge bis maximal 5 % der Gesamtfläche zulässig.
Bei der Bepflanzung sind Arten und Sorten standortgerechter Bäume und Sträucher der Artenlisten (im Anhang) mit einem Anteil von 100 % zu verwenden.
Öffentliche Grünfläche Schlosspark (ÖG 5):
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind Nebenanlagen in Form von
Gebäuden unzulässig. Nebenanlagen, die dem Zweck der Grünfläche dienen, wie z. B. Wege, Bänke, sind zulässig. Belagsflächen sind mit
wasserdurchlässigen Flächen oder wassergebundene Beläge bis maximal 30
% der Gesamtfläche zulässig.
Bei der Bepflanzung sind Arten und Sorten standortgerechter Bäume und Sträucher der Artenlisten (im Anhang) mit einem Anteil von mind. 50 % zu verwenden.
Nicht zugelassen sind Nadelgehölze, ausgenommen Eibe (Taxus).
Öffentliche Grünfläche im Bereich Gemeinbedarfsfläche Museum/
Vereinsheim:
Im Bereich der Gemeinbedarfsfläche "Museum/ Vereinsheim" sind 25 % der Gemeinbedarfsfläche als Grünfläche zu erhalten, zu pflege oder neu
herzustellen.
14. Verkehrsflächen(§ 9 (1) Nr. 11 BauGB)
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung - Parkplatz
- Fuß- und Radweg
- Markplatz/verkehrsberuhigter Bereich - Verkehrsgrün
sind dem Planteil zu entnehmen.
Innerhalb der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sind Einrichtungen der technischen Infrastruktur zulässig.
Die genauen Abgrenzungen der zweckbestimmten Flächen sind von der Verbindlichkeit ausgenommen.
Bebauungsplan „Bleiche“ und 1. Änderung Bebauungsplan „Sonderge- biet Sanatorium Schlosspark“
Stadt Bad Waldsee Landkreis Ravensburg
B. Örtliche Bauvorschriften
Als Rechtsgrundlage kommt zur Anwendung:
Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO)
in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 358, berichtigt Seite 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11. November 2014 (GBI. S. 501)
Der Geltungsbereich ist der zugehörigen Planzeichnung zu entnehmen.
In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt:
1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Die Gemeinbedarfsflächen sind von den Festsetzungen zur äußeren
Gestaltung baulicher Anlagen sofern nicht explizit aufgeführt ausgenommen.
1.1. Dachform SO
Die Hauptdachform ist das Flachdach.
1.2. Dachneigung SO
Flachdach mit Dachneigung: ± 5°
1.3. Gestaltung der Dachflächen
Dachflächen der Gemeinbedarfsfläche Stadthalle/Mehrzweckhalle und der Sondergebietsfläche sind mindestens zu 80 % extensiv zu begrünen, auch in Kombination mit einer Photovoltaiknutzung.
1.4. Dachaufbauten und Fassadengestaltung (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Fassadenverkleidungen aus reflektierenden Materialien sind nicht zulässig.
Der Einbau von Solaranlagen und Anlagen zur Warmwasseraufbereitung sind zulässig.
2. Gestaltung der nicht überbau- und versiegelbaren Flächen (§ 74 (1) Nr.3 LBO)
Nicht überbaubare Grundstücksflächen, die nicht für zulässige Nebenanlagen genutzt werden, müssen als Grünflächen angelegt und unterhalten werden.
Gebäude und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche sind mit einer Substratschicht von mindestens 0,60 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen, soweit hier nicht ebenfalls zulässige Nebenanlagen (Wege, Anlieferungszonen, etc.) errichtet werden.
3. Werbeanlagen (§ 74 (1) Nr. 2 LBO)
SO „großflächiger Einzelhandel“ und Gemeinbedarfsflächen - Max. 4 Werbefahnen sind je Baugrundstück zulässig.
- Werbepylone sind nicht zulässig.
- Werbeanlagen auf den Dachflächen sind nicht zulässig.
- Die Höhe der Werbeanlagen darf die Gebäudehöhe nicht überschreiten.
- Die Werbeanlagen an den senkrechten Fassadenseiten des Hauptgebäudes dürfen in der Summe eine Fläche von 20 m² nicht überschreiten.
- Außerhalb der senkrechten Fassadenseiten des Hauptgebäudes ist maximal eine weitere Werbeanlage zulässig. Diese darf in keiner Ansicht (senkrechte Projektion) eine Größe von 20 m² überschreiten.
- Zusätzlich ist maximal eine freistehende Werbevitrine zulässig. Diese darf in keiner Ansicht (senkrechte Projektion) eine Größe von 3,00 m² sowie eine Höhe von 2,50 m überschreiten.
- Die Beleuchtung der Anlagen muss kontinuierlich erfolgen (kein Blinken etc.).
SO „großflächiger Einzelhandel“ und Gemeinbedarfsfläche
„Vereinsheim/Museum“
- Fremdwerbung ist unzulässig.
Gemeinbedarfsfläche „Mehrzweckhalle/Stadthalle“
- Wechselwerbung ist zulässig.
- Fremdwerbung ist zulässig.
4. Niederspannungsleitungen (§ 74 (1) Nr.5 LBO)
Oberirdische Niederspannungsleitungen sind unzulässig.
5. Festsetzung zur Sammlung, Versickerung und
Ableitung von Niederschlagswasser (§ 74 (3) Nr. 2 LBO)
Festwiese
Das anfallende Niederschlagswasser auf der Festwiese versickert vor Ort über die wasserdurchlässige Oberfläche (Schotterrasen).Bei starken
Niederschlagsereignissen wird das oberflächlich ablaufende Wasser durch die Modellierung des Geländes und eine Entwässerungsmulde im Norden der Festwiese in die angrenzenden Gewässer eingeleitet.
Parkplatz
Niederschlagswasser von Fahrgassen und Stellplätzen wird dem als Entwäs- serungsmulde ausgebildeten Verkehrsgrün zwischen den Parkplätzen zuge- leitet. Das Wasser durchsickert eine belebte Oberbodenzone. Es wird über die darunter liegenden Schotterschichten und Sickerleitungen gepuffert in die angrenzenden oberirdischen Gewässer abgeleitet.
Wege
Die befestigten Rad- und Gehwege entwässern in seitlich angrenzende Grünflächen. Das Niederschlagswasser kommt dort zur breitflächigen Versickerung.
Baugrundstücke SO und Gemeinbedarfsflächen
Die Abwasserbeseitigung erfolgt über ein modifiziertes Mischsystem.
Häusliches und betriebliches Schmutzwasser sowie behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser wird dem Mischwasserkanal zugeführt. Nicht
behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser wird in das Gewässer eingeleitet.
C. Hinweise
1. Archäologische Denkmalpflege (§ 20 DSchG BW)
Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschichten) entdeckt
werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu benachrichtigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutachtung, mindestens bis zum Ablauf des 4.
Werktags nach Anzeige, unverändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen.
2. Grundwasserdichte Untergeschosse
Unter anderem auf Grund der Bodenbeschaffenheit und der geologischen Verhältnisse kann innerhalb der Baugebiete ein Vernässen oder Einstauen des Arbeitsraumes bspw. In Folge von Schichtwässern um die Gebäude nicht ausgeschlossen werden. Im Falle einer Unterkellerung sollten daher grund- wasserdichte Untergeschosse ausgeführt werden. Im Zuge der Tragwerks- planung sollte die Auftriebssicherheit des Gebäudes überprüft werden.
3. Überflutungsschutz
Unter anderem bei Starkregen kann es aus verschiedenen Gründen (Kanal- überlastung, Oberflächenabflüsse an Hanglagen, etc.) zu wild abfließenden Oberflächenabflüssen kommen. Um Überflutungen von Gebäuden zu vermei- den bzw. das Überflutungsrisiko zu reduzieren sind entsprechende (Schutz-) Vorkehrungen zu treffen. Insbesondere ist auf die Höhenlage der Licht- schächte Lichthöfe und des Einstiegs der Kellertreppen o. Ä. zu achten. Sie sollten so hoch liegen, dass kein Wasser zufließen kann. Die Erdgeschoss- fußbodenhöhe sollte im Rahmen der Vorgaben nach Gesichtspunkten des Überflutungsschutzes angemessen hoch gewählt werden. Maßnahmen zur Verbesserung des Überflutungsschutzes sind auch in die Grünflächengestal- tung integrierbar. Bei der Grünflächenanlage ist darauf zu achten, dass das Wasser weg von kritischen (Gebäude-) Stellen fließt.
4. Geotechnische Untersuchung
Ein geotechnisches Übersichtsgutachten wurde erstellt. Es kann bei der Gemeinde eingesehen werden. Es ersetzt kein grundstücksbezogenes Baugrundgutachten.
5. Dachinstallationen und Materialempfehlungen
Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Niederschlagswasser in Kontakt kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei
unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschichtung) dauerhaft abgeschirmt sind.
Ein Schwermetalleintrag in die Umwelt sollte grundsätzlich vermieden werden.
Daher wird der Einsatz alternativer Werkstoffe wie z.B. Edelstahl, Aluminium, beschichteten Metallen oder Kunststoff empfohlen.
6. Baustoffwahl
Um den Richtlinien des European Energy Award gerecht zu werden, sind die Planung und Ausführung nach ökologischen Gesichtspunkten zu optimieren.
Es soll darauf geachtet werden, dass gesundheitlich bedenkliche Baumaterialien oder Materialen, die bei der Herstellung einen hohen Energieanteil verbrauchen, möglichst nicht oder nur in geringem Umfang verwendet werden.
7. Standorte für die öffentliche Straßen- und Wegebeleuchtung (§ 126 BauGB)
Die Anlagen für Kabelverteilungsschächte und Straßenbeleuchtungskörper, etc. sind innerhalb eines 50 cm breiten Streifens auf privatem Grund entlang dem öffentlichen Straßenraum von den Anliegern ohne Entschädigung zu dulden.
Zur Vermeidung der Anlockung nachtaktiver Insekten sollten in den Außenanlagen nur Lampen werden, die sowohl lediglich nach unten abstrahlen als auch insektendicht gestaltet sind. Der Einsatz
insektenfreundlicher Beleuchtungsmittel im blauen und ultravioletten Wellenbereich (z. B. LED-Lampen oder Natriumdampf-Hochdrucklampen) wird empfohlen.
8. Solaranlagen
Um den Anforderungen der angestrebten nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung (§ 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB) gerecht zu werden und dem Grundsatz des Einsatzes von erneuerbarer Energien (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 f) BauGB) zu entsprechen, wird allgemein die Nutzung von Solarmodulen auf den Dachflächen empfohlen.
Um Insektenpopulationen zu schützen, sollen die Photovoltaikmodule einen Reflexionsgrad von polarisiertem Licht von 6 % (je Solarglasseite ca. 3 %) haben. Es sind entspiegelte Module zu verwenden.
9. Erdwärme
Sind Bohrungen zur Gewinnung von Erdwärme geplant, werden folgende Hinweise – in Anlehnung an das Informationssystem „Oberflächennahe Geothermie“ des LGRB gegeben: Tiefere Bohrungen zum Bau von Erdwärmesonden erfassen aller Voraussicht nach artesisch gespanntes
Grundwasser. Es ist daher im Einzelfall mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen, ob und wie eine Erdwärmesonde eingebaut werden kann.
Erläuterungen:
Beim Erbohren von artesisch gespanntem Grundwasser besteht die Gefahr unkontrollierter Austritte von Grundwasser an der Erdoberfläche. Außerdem kann es beim Anbohren von Artesern infolge Druckabbau und/oder
Ausschwemmung von Feinmaterial aus dem Untergrund zu Setzungen im Umfeld der Bohrung(en) kommen.
Weitere Auflagen bleiben der Einzelfallprüfung vorbehalten.
10. Schalltechnische Untersuchung
Eine schalltechnische Untersuchung wurde erstellt. Sie kann bei der Gemeinde eingesehen werden.
11. Ableitung Regenwasser
Die Verpflichtung zur schadlosen Ableitung von Regenwasser obliegt dem Grundstückseigentümer. Der Funktionsnachweis ist Bestandteil des
Baugesuchs. Eine Versickerung ist aufgrund des anstehenden Baugrundes und Grundwasserspiegels nicht möglich.
12. Sonstiges
Im Rahmen von Kaufverträgen können privatrechtliche Vereinbarungen getroffen werden, dass das hineinreichen der Straßenkörper mit Trag- und Frostschutzschicht und Stützbauwerken in angrenzenden Privatgrundstück zu dulden sind und diese nicht beseitigt und in ihrer Substanz gefährdet werden dürfen.
D. Artenliste
Es wird empfohlen autochthone Gehölze zu verwenden.
Artenliste „Heimische Bäume“:
Acer campestre - Feld-Ahorn Acer platanoides - Spitz-Ahorn Acer pseudoplatanus - Berg-Ahorn
Aesculus hippocastaneum - Rosskastanie Alnus glutinosa – Schwarz-Erle
Betula pendula - Birke
Carpinus betulus - Hainbuche Fagus sylvatica - Rot-Buche Frangula alnus -Faulbaum Fraxinus excelsior - Gew. Esche Juglans regia - Walnuss
Populus tremula - Zitterpappel, Espe Prunus avium - Vogel-Kirsche Quercus robur - Stiel-Eiche Sorbus aria - Mehlbeere Sorbus aucuparia - Eberesche Sorbus torminalis - Elsbeere Tilia cordata - Winterlinde
Artenliste „Heimische Sträucher“:
Cornus mas - Kornelkirsche
Cornus sanguinea - Roter Hartriegel Corylus avellana - Haselnuss
Euonymus europaea - Pfaffenhütchen Lonicera xylosteum - Heckenkirsche Prunus padus - Trauben-Kirsche Prunus spinosa - Schlehe
Rhamnus catharticus - Echter Kreuzdorn Ribes alpinum - Alpen-Johannisbeere Rosa in Arten - Wildrosen
Salix in Arten - Weide
Sambucus in Arten - Holunder
Viburnum lantana - Wolliger Schneeball Viburnum opulus - Wasser-Schneeball
Ligustrum vulgare - Gewöhnlicher Liguster, Zaunriegel
Aufgestellt: Pfullingen, den 10.10.2017
citiplan GmbH
i. A. Oliver Strobel M. Eng. Stadtplanung
