d.i.i. Investment GmbH
Wiesbaden
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018
Jahresbilanz zum 31. Dezember 2018
AKTIVA
EUR
31.12.2018. EUR
Vorjahr. TEUR 1. Forderungen an Kreditinstitute
täglich fällig 21.943,18 166
2. Forderungen an Kunden 1.794.948,56 599
3. Sonstige Vermögensgegenstände 1.123.796,11 3.355
4. Rechnungsabgrenzungsposten 1.215,11 2
Bilanzsumme 2.941.902,96 4.122
PASSIVA
EUR
31.12.2018. EUR
Vorjahr. TEUR 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
täglich fällig 250.771,10 250
2. Sonstige Verbindlichkeiten 1.268.861,21 2.477
3. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 218
4. Rückstellungen
a) Steuerückstellungen 137.500,00 0
b) Andere Rückstellungen 285.200,00 422.700,00 199
5. Eigenkapital
a) Gezeichnetes Kapital 125.000,00 125
b) Kapitalrücklage 500.000,00 1.000
c) Bilanzgewinn / Bilanzverlust 374.570,65 999.570,65 -147
Bilanzsumme 2.941.902,96 4.122
EUR
31.12.2018. EUR
Vorjahr. TEUR Für Anteilinhaber verwaltete Investmentvermögen
Zahl der verwalteten Investmentvermögen 11 10
Summe der Inventarwerte 229.973.073,43 184.491
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018
EUR EUR EUR
Vorjahr. TEUR
1. Zinserträge aus Kredit- und Geldmarktgeschäften 68.915,95 45
2. Zinsaufwendungen -14.398,00 54.517,95 -1
3. Provisionserträge 13.291.713,91 9.599
4. Provisionsaufwendungen -10.239.375,79 3.052.338,12 -7.448
5. Sonstige betriebliche Erträge 135.913,00 96
6. Allgemeine Verwaltungsaufwendungen a) Personalaufwand
aa) Löhne und Gehälter -1.483.159,52 -1.109
ab) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -170.633,32 -1.653.792,84 -116
darunter: für Altersversorgung EUR 2.781,39 (Vj. TEUR 11)
b) andere Verwaltungsaufwendungen -855.994,11 -2.509.786,95 -650
7. Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit 732.982,12 416
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -211.196,64 0
9. Sonstige Steuern, soweit nicht unter Posten 9 ausgewiesen -99,14 -211.295,78 0
10. Jahresüberschuss 521.686,34 416
11. Verlustvortrag aus dem Vorjahr -147.115,69 -563
12. Bilanzgewinn / Bilanzverlust 374.570,65 -147
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018
A. Allgemeines
Die Gesellschaft ist seit 2014 Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) i.S.d. Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), die über eine Erlaubnis nach § 20 KAGB zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIFs gemäß §§ 261 ff KAGB sowie geschlossener inländischer Spezial-AIFs gemäß §§ 285 ff KAGB verfügt, die unmittelbar oder mittelbar überwiegend in Immobilienvermögen investieren dürfen.
B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 der d.i.i. Investment GmbH, Wiesbaden (Amtsgericht Wiesbaden - HRB 25248), wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt.
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Forderungen an Kreditinstitute und Kunden sowie sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag angesetzt.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Zahlungen, die erfolgsmäßig zukünftigen Wirtschaftsjahren zuzurechnen sind.
Verbindlichkeiten werden mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen ausgewiesen.
Die Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Jahresabschlusserstellung bekannt gewordenen ungewissen Verpflichtungen, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.
Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Sämtliche Forderungen an Kunden haben - wie im Vorjahr - eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegenüber der alleinigen Gesellschafterin d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH (EUR 809.562,75; Vj. TEUR 3.071), die aus dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe resultieren, sowie fertige und unfertige Leistungen aus der Fondskonzeption (EUR 215.933,30; Vj. TEUR 223) enthalten.
In den sonstigen Verbindlichkeiten werden hauptsächlich Gebührenerstattungen gegenüber den verwalteten AIF (EUR 768.199,35; Vj. TEUR 2.084), Vermittlungsprovisionen (EUR 187.080,50; Vj. TEUR 175) und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (EUR 281.512,79; Vj. TEUR 67) ausgewiesen.
D. Sonstige Angaben
Bilanzunwirksame Ansprüche und Verpflichtungen bestehen in Form zweier (Vj. einer) Bürgschaften zugunsten der Wiesbadener Volksbank eG, Wiesbaden, i.H.v. TEUR 500 (Vj. TEUR 500) zur Absicherung der Kreditverpflichtungen bzw. zugunsten der Sparkasse Witten i.H.v. TEUR 250 (Vj. TEUR 0) zur Absicherung einer Betriebsmittellinie der Muttergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Des Weiteren besteht eine Bürgschaft i.H.v. TEUR 215 (Vj. TEUR 0) zugunsten GRENKE AG, Baden-Baden, zur Absicherung eines Leasingrahmens der Muttergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Aufgrund der geschäftlichen Entwicklung der Muttergesellschaft wird das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB ergeben sich aus KFZ-Leasingverträgen finanzielle Verpflichtungen i.H.v. TEUR 100.
Mit nahestehenden Unternehmen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Erträge mit folgenden Vergütungen abgerechnet worden:
EUR
Bestandsprovision 47.939,85
Mit nahestehenden Unternehmen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Kosten mit folgenden Vergütungen abgerechnet worden:
EUR
Asset Management Gebühren 4.438.757,86
EUR
Objektvermittlungsgebühren 4.745.795,43
Nutzung Büroräume und IT-Infrastruktur 80.772,95
Buchhaltung 12.000,00
9.277.326,24 Das an den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar schlüsselt sich wie folgt auf:
EUR
Abschlussprüferleistungen 39.000,00
Sonstige Leistungen 25.200,00
64.200,00
Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der d.i.i. Investment GmbH gezahlten Mitarbeitervergütung (inkl. Geschäftsführung) beträgt TEUR 1.483 (Vj. TEUR 1.109). Darin enthalten ist eine variable Vergütung i.H.v. TEUR 99 (Vj. TEUR 27); dies entspricht 6,7% (Vj. 3,4%) der Gesamtvergütung.
Im Jahresdurchschnitt waren bei der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2018 - ohne Berücksichtigung der Geschäftsleitung - elf (Vj. sieben) MitarbeiterInnen in Vollzeit und ein (Vj. ein) Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.
Auf Grund der geringen Anzahl der Mitarbeiter wurde nicht nach Risk Takern unterschieden.
Bezüglich der Ausführungen zu den Risikomanagementsystemen verweisen wir auf unserer Ausführungen im Lagebericht.
Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2018 eingetreten.
Der zum 31. Dezember 2018 ausgewiesene Jahresüberschuss wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Geschäftsleitung
Frank Wojtalewicz, Wiesbaden - Anlagenvertrieb/Marketing, Produktkonzeption; - Portfoliomanagement (Fondssteuerung, Portfolioverwaltung, Li-
quiditätsanlagemanagement) -
Sascha Hertach, Wiesbaden - Portfoliomanagement (Anlageneinkauf, Fondssteuerung, Portfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement) -
Thomas Mitzel, Baden-Baden - Risikomanagement und -controlling, Organisation und Verwaltung, Back-Office -
Aufsichtsrat
Alexander von Mellenthin, Vorsitzender, –Alleinvorstand der
TransConnect Unternehmensberatungs- und Beteiligungs AG, München - Dr. Friedrich Schmitz, stellv. Vorsitzender,
–Volljurist; Partner und Mitglied der Geschäftsleitung der
CEAMS CE Asset Management AG, Meilen/Zürich, Schweiz - Dr. Herbert Meyer,
–Unternehmensberater; Mitglied der Abschlussprüferaufsichtskommission, Berlin (APAK) -
Die Angabe über die Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB, da sich anhand dieser Angabe die Bezüge eines Mitglieds feststellen lassen.
Für die Tätigkeit des Aufsichtsrats sind im Geschäftsjahr 2018 Vergütungen i.H.v. TEUR 46 (Vj. TEUR 45) angefallen.
Wiesbaden, 26. April 2019
Frank Wojtalewicz, Geschäftsleiter Sascha Hertach, Geschäftsleiter
Thomas Mitzel, Geschäftsleiter
Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018
A. GRUNDLAGEN - GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS
Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Alleiniger Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die Gesellschaft erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden
a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland, b) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,
c) Derivate zu Absicherungszwecken,
d) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial-AIF.
Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert. Aktuell werden keine Publikums-AIF aufgelegt.
Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.
Die Haupttätigkeit der d.i.i. Investment GmbH ist das Auflegen und Verwalten von geschlossenen inländischen Spezial-AIF und Publikums-AIF mit Anlageschwerpunkt Immobilien. Die einzelnen Tätigkeiten verteilen sich auf die übergelagerten Ressorts:
–Portfoliomanagement, –Produktkonzeption und Vertrieb, –Risikomanagement.
Im Ressort "Portfoliomanagement" werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.
Die d.i.i. Investment GmbH ist somit auch verantwortlich für den Einkauf der Immobilien. Diese werden nach einer fest vorgegebenen und definierten Investitionsstrategie identifiziert. Hierbei bedient sich die d.i.i. Investment GmbH der Qualifikation der Muttergesellschaft (d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH) und Maklerhäusern, die der Gesellschaft Marktanalysen und Marktberichte zu Verfügung stellen. Darüber hinaus stellen sowohl Muttergesellschaft als auch Maklerhäuser der d.i.i. Investment GmbH Immobilienangebote zum Ankauf zur Verfügung. Vor Ankauf der Immobilien werden bei Bedarf umfassende steuerliche/rechtliche, kaufmännische/immobilienwirtschaftliche und technische Due Diligence Prozesse unter Einbindung der Muttergesellschaft und Dritte durchgeführt.
Die Fondssteuerung wird die durch die Produktkonzeption aufgestellten fondsstrukturellen Kenngrößen als Planziele ableiten. Diese werden von der Fondssteuerung kontinuierlich nachgehalten und kontrolliert und es werden ggf. Strategien entwickelt.
Das Liquiditätsanlagemanagement legt die von der Fondssteuerung ermittelte Liquiditätsmenge, soweit sie nicht auf den Sperrkonten der jeweiligen Investmentvermögen zur Verfügung gehalten wird, in Festgeldanlagen und anderen zur Liquiditätsanlage geeigneten und zugelassenen Anlageinstrumenten an; derzeit ist keine Liquidität angelegt.
Das Ressort "Produktkonzeption und Vertrieb" unterteilt sich in die Bereiche Konzeption, Vertrieb/Marketing professionelle und semi-professionelle Investoren, Ausgabe/Rücknahme von Anteilen.
Die Produktkonzeption beobachtet das Geschehen an den Immobilien- und den Investmentmärkten ständig und analysiert das Verhalten der Investoren und das Produktangebot von Mitbewerbern, um konkurrenzfähig zu bleiben. Hierzu wird insbesondere steuerliches und rechtliches Spezial-Know-How für die Fonds- und Immobilienanlage im Inland geschaffen bzw. bereit gehalten und je nach Erfordernissen des Einzelfalls durch Beratungsleistungen externer Berater komplettiert.
Die Produktkonzeption berücksichtigt daneben die besonderen spezialgesetzlichen Erfordernisse wie z.B. Anlagegrenzen nach dem KAGB und den jeweils neuesten Verlautbarungen der Aufsichtsbehörden, um den wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerrechtlichen und aufsichtsrechtlichen Erfordernissen ihrer Anleger zu entsprechen.
Die Vertriebsaktivitäten der Kapitalverwaltungsgesellschaft umfassen die Ansprache, die Gewinnung und die Betreuung von professionellen und semi-professionellen Investoren. Diese Aufgabe erfordert eine intensive Kundenbetreuung unter Anwendung des erforderlichen immobilienwirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Spezialwissens sowie ein konzertiertes Pflegen der Beziehungen zu den in Betracht kommenden Kundenkreisen (Investor Relations). Zur weiteren Aufgabe des Vertriebs gehören auch die gesamte Vertriebssteuerung und die Beobachtung des Kapitalanlagemarktes.
Das Ressort "Risikomanagement" nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geldwäscheabkehr/ Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.
Das Risikomanagement wird sowohl auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft als auch auf Ebene der einzelnen AIF, von einer von den operativen Bereichen (insbesondere von dem Portfoliomanagement) hierarchisch und funktional unabhängigen Person, die des Risikomanagers, wahrgenommen; hierfür wurde ein angemessenes Risikomanagementsystem eingerichtet.
Die KVG generiert aus der Verwaltung der bestehenden AIF, auch im Rahmen der Neuauflage von AIF unter dem KAGB im Bereich Immobilien, Gebühren für ihre Dienstleistungen.
B. WIRTSCHAFTSBERICHT
1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Auch im Jahr 2018 hat sich die deutsche Wirtschaft positiv entwickelt, wenn auch etwas verhaltener als in den Jahren zuvor. Erste Berechnungen des Statistischen Bundesamtes gehen von einer Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandproduktes um 1,5% im Vergleich zum Vorjahr aus. Die etwas nachlassende Dynamik ist unter anderem auf außerordentliche Einflüsse zurückzuführen. Beispielhaft genannt seien hier die Produktionsrückgänge in der Automobilindustrie aufgrund eines neuen Prüfverfahrens sowie die aufgrund des lang anhaltenden Flussniedrigwassers entstandenen Produktions- und Transportprobleme. Trotz der leichten Eintrübungen entwickelte sich der Arbeitsmarkt weiterhin positiv: Die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) sank weiter und lag nach ersten Berechnungen im Jahr 2018 bei 5,2%. Gleichzeitig stieg die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland um 1,3% im Vergleich zum Vorjahr (Quelle: Statistisches Bundesamt). Die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist insofern relevant für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, als dass die Risiken der AIF indirekt auch die Gesellschaft beeinflussen. Dies ist insbesondere in Bezug auf die Provisionserträge bedeutsam, da diese ausschließlich aus der Verwaltung der AIF stammen.
Auch im Hinblick auf die wirtschaftliche Entwicklung in Europa sind im Jahr 2018 leichte Eintrübungen und eine nachlassende Dynamik zu erkennen. Nach Einschätzungen von Eurostat ist das saison- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt in 2018 in der Europäischen Union (EU-28) um rund 1,9% gewachsen. In 2017 hat das Wachstum noch 2,4% betragen. Ein Grund ist hierbei das Nachlassen der Auslandsnachfrage, die durch länder- und sektorspezifische Einflüsse verstärkt wurde. Auch in Europa bleibt der Arbeitsmarkt trotz einiger Unsicherheiten stabil und konnte im Jahr 2018 eine positive Entwicklung aufzeigen. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank ging die standardisierte Arbeitslosenquote bis Dezember 2018 auf 7,9% zurück. Das Zinsniveau im Euroraum ist weiterhin sehr niedrig.
Aufgrund einiger ökonomischer und politischer Unsicherheiten (wie z.B. Brexit) sowie einer immer noch zu geringen Inflationsrate ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg der Zinsen noch etwas hinauszögern wird. Das niedrige Zinsniveau begünstigt dabei aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Investmentvermögen, sodass die d.i.i. Investment GmbH davon über die erhobenen Verwaltungsgebühren profitiert.
2. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Kapitalmärkte verzeichneten im Jahr 2018 unterschiedliche Entwicklungen. Nach einem insgesamt positiveren ersten Halbjahr gingen analog zu den wirtschaftlichen Eintrübungen auch vermehrt nachteiligere Entwicklungen in der zweiten Jahreshälfte einher.
Das von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteckte Ziel, eine Inflationsrate von rund 2% zu erreichen, wird weiterhin verfolgt und der EZB-Rat beschloss Ende des Jahres 2018 die Leitzinsen weiter unverändert zu belassen. Er geht davon aus, dass die Leitzinsen mindestens über den Sommer 2019 hinaus in der Form bestehen bleiben (Quelle: EZB).
In Bezug auf die Entwicklung der Rentenmärkte ist zu erkennen, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen weiterhin auf einem äußerst geringen Niveau liegen. Zum Jahresende 2018 hat sich die Rendite in diesem Kontext im Vergleich zum Jahresverlauf nochmals reduziert. So sank die Rendite von 0,45% zu Jahresbeginn auf 0,23% zum Jahresende (Quelle: Deutsche Bundesbank).
Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten war schwankend. Der DAX hat nach einem guten Start zum Jahresbeginn deutlich verloren und verzeichnet einen Wertverlust von -18,3%, während der EuroSTOXX 50 einen Verlust von -14,3% aufzeigte (Quelle:
Deutsche Börse AG). Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, im Vergleich zu den bereits dargestellten Indizes eine ebenfalls negative Entwicklung genommen und am Ende des Jahres 2018 ein Minus in Höhe von 8,71% realisiert (Quelle MSCI).
3. Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt
Auf der Suche nach sicheren Investitionsmöglichkeiten, die im Zuge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zugleich auch attraktive Renditechancen bieten, ist der für ausländische und inländische Investoren ohnehin beliebte Wohnimmobilienmarkt Deutschlands seit einigen Jahren noch stärker in den Fokus gerückt und gilt als "sicherer Hafen" für Investments. Aufgrund von Urbanisierungsprozessen, der Zuwanderung von Flüchtlingen und deren Verteilung sowie einer zu geringen Bautätigkeit und der damit verbundenen fehlenden Schaffung von Wohnraum übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation ist bereits seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsgebieten zu erkennen. Mit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem hohen Nachfragedruck gehen Miet- und Kaufpreissteigerungen einher. Die Politik versucht durch Maßnahmen wie der Einführung des Baukindergeldes und der Beschließung des Mietrechtsanpassungsgesetzes den steigenden Miet- und Kaufpreisen entgegenzuwirken und die Mieterrechte zu stärken. Vor dem Hintergrund der Verwaltungstätigkeit der AIF beeinflussen die Risiken und Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt damit indirekt die Risiken der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
Die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in deutschen (Groß-)Städten sind auch im Jahr 2018, trotz nachlassender Dynamik, weiter angestiegen. Nach dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland im Jahr 2018 um 5,8% gestiegen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigerten sich etwas verhaltener um 4,6%.
4. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft 4.1 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Gesellschaft verwaltet Ende 2018 elf (Vj. zehn) geschlossene Spezial-AIF mit Anlageschwerpunkt Wohnimmobilienvermögen. In 2018 wurde ein weiterer geschlossener Spezial-AIF in der Rechtsform der geschlossenen Investment-KG aufgelegt. Bei diesem Spezial-AIF wurde dabei bis zum 31. Dezember 2018 Kapital von Mio. EUR 15,5 eingeworben. Dagegen wurden mit Ablauf des 31. Dezember 2018 zwei Spezial-AIF aufgelöst.
Des Weiteren berät die Gesellschaft seit dem 7. Mai 2018 das von der Kapitalverwaltungsgesellschaft IntReal Internationel Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, verwaltete Investmentvermögen "d.i.i. Wohninvest II" bei Immobilientransaktionen und -verwaltung.
In 2018 wurden von der d.i.i. Investment GmbH Wohnimmobilien für TEUR 269.870 (Vj. TEUR 93.798) für die von ihr verwalteten bzw. beratenen AIF erworben. Den Ankäufen stehen Verkäufe von TEUR 56.817 (Vj. TEUR 229.089) gegenüber. Damit führte die d.i.i. Investment GmbH im Berichtsjahr Immobilientransaktionen im Wert von TEUR 326.687 (Vj. TEUR 322.887) durch. Diese im Rahmen der Portfolioverwaltung und Beratung vorgenommenen Geschäfte stellen die Grundlage für die im abgelaufenen Geschäftsjahr vereinnahmten Objektvermittlungsgebühren dar.
Die Provisionserträge von insgesamt TEUR 13.292 (Vj. TEUR 9.599) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Zeichnungsfee (TEUR 1.402; Vj. TEUR 1.257), Investorenbetreuung (TEUR 255; Vj. TEUR 234), Asset Management Gebühren (TEUR 5.222; Vj.
TEUR 3.419) und Objektvermittlungsgebühren (TEUR 6.420; Vj. TEUR 4.627). Der Anstieg der Provisionserträge resultiert aus der gestiegenen Anzahl an verwalteten bzw. beratenen Spezial-AIF, da gegenüber dem Vorjahr in allen Gebührenarten gestiegene Erträge zu verzeichnen sind.
Die Provisionsaufwendungen i.H.v. TEUR 10.239 (Vj. TEUR 7.448) resultieren überwiegend (TEUR 9.185; Vj. TEUR 6.874) aus der Beratung durch die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH in Bezug auf das Asset Management und die Objektvermittlung in den Spezial-AIF. Der Anstieg der Provisionsaufwendungen korrespondiert mit dem Anstieg der Provisionserträge.
Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen sind im Berichtsjahr von TEUR 1.875 auf TEUR 2.510 gestiegen. Dies resultiert aus dem Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl und dem damit einhergehenden Anstieg des Personalaufwands (+TEUR 429). Die anderen Verwaltungsaufwendungen sind um TEUR 206 gestiegen, was im Wesentlichen ebenfalls mit dem Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl und dem damit einhergehenden Anstieg der entsprechenden Kosten zusammenhängt.
Der Jahresüberschuss beträgt TEUR 522 (Vj. TEUR 416).
Die Forderungen an Kreditinstitute sind von TEUR 166 um TEUR 144 auf TEUR 22 gesunken.
Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen i.H.v. TEUR 810 (Vj. TEUR 3.071) die Muttergesellschaft und resultieren aus dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe.
Unter den sonstigen Verbindlichkeiten werden Verbindlichkeiten gegenüber den verwalteten AIF aus Rechnungskorrekturen in Höhe von TEUR 768 ausgewiesen.
Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 522 erwirtschaftet; ferner wurde die Kapitalrücklage um TEUR 500 reduziert. Somit erhöhte sich der Eigenkapitalausweis insgesamt von TEUR 978 auf TEUR 1.000.
Bei einer Bilanzsumme zum Stichtag von TEUR 2.942 (Vj. TEUR 4.122) beläuft sich sowohl die bilanzielle EK-Quote als auch der Anteil des haftenden Eigenkapitals auf 34,0% (Vj. 23,7%).
Die Liquiditätslage ist durch folgende Zahlungsflüsse geprägt: Zum einen wurden Zahlungen i.H.v. TEUR 2.262 von der Muttergesellschaft im Zusammenhang mit dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe geleistet. Im Gegenzug sanken die Anzahlungen der verwalteten AIF für Januar 2019 gegenüber dem Vorjahr um TEUR 218. Darüber hinaus ergaben sich Zahlungsströme aus der laufenden Geschäftstätigkeit im Zusammenhang mit dem Provisionsergebnis und den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen. Die Zahlungszuflüsse betreffen die Provisionserträge aus der Verwaltungs- und Beratungstätigkeit für die Spezial-AIF i.H.v. TEUR 13.292 sowie das Zinsergebnis i.H.v. TEUR 55. Gegenläufig wirkt sich hier der Anstieg der Forderungen an Kunden um TEUR 1.196 aus.
Die Zahlungsabflüsse setzen sich im Wesentlichen aus den eingekauften Beratungs-Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Asset Management und der Objektvermittlungstätigkeit in den Spezial-AIF und den Vermittlungsprovisionen (Provisionsaufwendungen) i.H.v. insgesamt TEUR 10.239 sowie den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen i.H.v TEUR 2.510 zusammen. Diese werden zum Teil durch den Anstieg der anderen Rückstellungen um TEUR 86 kompensiert. Zusätzlich sind die Sonstigen Verbindlichkeiten um TEUR 1.208 gesunken.
Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2018 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
4.2 Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft
Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die d.i.i. Investment GmbH einen geschlossene Spezial-AIF aufgelegt; den d.i.i. 10. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG. Des Weiteren berät die Gesellschaft seit Mai 2018 ein von einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegtes Investmentvermögen. Signifikante Immobilieninvestitionen sind insbesondere bei dem Spezial-AIF d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG sowie dem beratenen Investmentvermögen umgesetzt worden.
Die positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland bietet weiterhin gute Rahmenbedingungen für die Strukturierungs- und Konzeptangebote der d.i.i. Investment GmbH. Individuelle Kunden- und Investorenanforderungen kann sie als einer von wenigen Wettbewerbern mit maßgeschneiderten oder komplexen Gestaltungen bedienen. Das in den Vorjahren aufgebaute Investmentangebot findet bei der Zielgruppe der institutionellen Anleger zunehmend Interesse. Auch internationale Investorengruppen beschäftigen sich zunehmend mit den Investmentangeboten der d.i.i. Investment GmbH.
5. Finanzielle Leistungsindikatoren
Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Investment GmbH basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.
1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird der EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und Sachanlagen sowie außerplanmäßige Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital, während die Umsatzrendite das Verhältnis von EAT zu den Umsatzerlösen darstellt.
Für das Geschäftsjahr 2018 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:
Finanzielle Leistungsindikatoren.
(in TEUR) 2018 2017
EAT 522 416
EBT 733 416
EBIT 678 372
EBITDA 678 372
Eigenkapitalrendite 52,2% 42,6%
Umsatzrendite 3,9% 4,3%
Nicht finanzielle Leistungsindikatoren werden zur Steuerung nicht herangezogen.
C. PROGNOSEBERICHT
Grundsätzlich hat sich das Geschäftsmodell der d.i.i. Investment GmbH weiterhin als sehr robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen und Marktkrisen erwiesen.
Im Bereich Eigenkapitaleinwerbung profitieren wir u.a. von der weiterhin anhaltenden Niedrigzinsphase und den unterschwellig vorhandenen Inflationsängsten.
Diese Umstände machen Investitionen in Wohnimmobilien für viele Investoren attraktiv.
Künftig wird die Qualität des Anbieters eines Anlageproduktes in seiner Bedeutung steigen, womit Kontinuität und langjährige Erfahrung im Management mehr und mehr zum ausschlaggebenden Kriterium in der Investitionsentscheidung werden. Für den damit einsetzenden Qualitätswettbewerb, auch in Verbindung mit der KVG-Lizenz, sehen wir uns bestens gerüstet.
Die d.i.i. Investment GmbH hat ihren Fokus auch weiterhin auf der Realisierung solide konzipierter Immobilieninvestments im Rahmen von geschlossenen Immobilien-Spezial-Investmentvermögen für professionelle und semi-professionelle Investoren im Sinne des KAGB.
Die Konzentration auf die Assetklasse Immobilien ist dabei aus folgenden Gründen auch weiterhin sinnvoll:
Da die Kernkompetenz der d.i.i. Investment GmbH und ihrer Muttergesellschaft, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, im Bereich Immobilien liegt, ist der Fokus auf dieses Segment gerichtet, wobei überwiegend Wohnimmobilien im Mittelpunkt der Tätigkeit stehen.
Hierbei wird die Bestandsentwicklung im Rahmen des Wohnimmobilien-Managements als ganzheitliches Konzept verstanden und alle Potentiale entlang der gesamten Wertschöpfungskette gehoben. Die kleinteilige Wertschöpfung in der Wohnimmobilie hat die d.i.i.- Gruppe industrialisiert; sie deckt hierbei das fachliche Know-how vollständig durch das eigene Management ab. Die stringente Abstimmung von Einkauf, Projektentwicklung, Bau- und Asset Management, Vertrieb sowie Buchhaltung und Controlling sind entscheidende Werttreiber. Detaillierte und dynamische EDV-Prozesse entlang der Wertschöpfungskette ermöglichen ein permanentes Controlling aller Investitionsschritte.
Die Fokussierung und Spezialisierung auf die Asset-Klasse Immobilien ist eine wesentliche Voraussetzung, um diese Assetklasse wirklich zu beherrschen und um überdurchschnittlich gute Ergebnisse erzielen zu können. Dabei werden von der d.i.i.-Gruppe maßgebende Funktionen mit eigenem Personal abgedeckt, welches über umfangreiche, langjährige Erfahrungen und nachweisbare Erfolge im Investment Management von Immobilien verfügt.
Neben der bereits bewährten Strategie der Bestandsentwicklung von gebrauchten Wohnimmobilien, haben die d.i.i. Investment GmbH und ihre Muttergesellschaft, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH als Asset Manager mit dem Bereich Neubauprojektenwicklung ein weiteres Standbein geschaffen, um künftig weitere Investoren für die d.i.i. Investment GmbH zu gewinnen. Somit wird die Investorenbreite nochmals ausgebaut.
Planungen für die Neuauflage von Investmentvermögen mit Schwerpunkt Immobilien
Die d.i.i. Investment GmbH plant im Rahmen der Neuauflage von AIF unter dem KAGB im Bereich Immobilien weitere Fonds für professionelle und semi-professionelle Investoren. In Planung befinden sich aktuell die Nachfolgeprodukte für den d.i.i. 10 und den d.i.i.
14. Die Einreichung der Unterlagen bei der BaFin in Verbindung mit der entsprechenden Vertriebsfreigabe ist jeweils für Ende 2019 vorgesehen.
Das Ziel der nächsten Jahre ist das Wachstum der Assets under Management verbunden mit einer Ergebnisbestätigung der Vorjahre bzw. einer moderaten Ergebnissteigerung. Diese beinhaltet höhere Erträge aus den Dienstleistungen, allerdings stehen diesen auch erhöhte Ausgaben für Material, IT und Personal entgegen.
Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr weiter steigende Provisionserträge. Diese Einschätzung beruht insbesondere auf der Annahme, dass wir weitere geschlossene AIF auflegen werden.
Wir gehen daher davon aus, dass sich die finanziellen Leistungsindikatoren EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite insgesamt wieder verbessern werden.
D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT 1. Risikobericht
Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. Investment GmbH nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.
Das Risikomanagement ist ein kontinuierlicher, sich ständig wiederholender Prozess. Er besteht aus vier Phasen: Identifizierung der Risiken, Risikoanalyse und -bewertung, Risikosteuerung und -überwachung sowie der Berichterstattung. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig bzw. mindestens einmal jährlich auf Mängel und Anpassungsbedarf überprüft.
Im Rahmen des Risikomanagements werden Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken berücksichtigt.
Inhaltlich umfasst das Risikomanagement sowohl die Tätigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft als auch die von ihr verwalteten Fonds. Dabei erstreckt sich das Risikomanagement auch auf Unternehmensfunktionen, die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft auf andere Unternehmen ausgelagert werden.
1.1 Risikomanagementprozesses
Der Risikomanagementprozess ist ein integraler Bestandteil eines Investmentprozesses. Nur so wird gewährleistet, dass alle Risiken entlang der Wertschöpfungskette erkannt, erfasst, bewertet, beurteilt und gemanagt werden.
Entlang der Wertschöpfungskette werden Risikomanagementinstrumente implementiert, die den Fortbestand der KVG und der Fonds garantieren und die Interessen der Investoren in den Vordergrund stellen sollen.
Innerhalb des Risikomanagementprozesses werden umfängliche Systeme und Instrumente verwendet: Risikofrühwarnsysteme, Risikomessinstrumente, Risikolimitsysteme, Scoringverfahren, Risikoerhebungen, Risikoampeln, Stresstests und Szenarioanalysen.
Die Überwachung von Risiken beinhaltet auch die Betrachtung der künftigen Entwicklung der Risikolandschaft der d.i.i. Investment GmbH, weil das Risikomanagement neben der Überwachungs- und Steuerungs- auch eine Frühwarnfunktion zu erfüllen hat.
1.1.1 Identifizierung der Risiken
Zur Identifizierung der aktuellen Risiken wird mindestens jährlich eine Risikoinventur durchgeführt. Dabei werden auch Wechselwirkungen zwischen der Kapitalverwaltungsgesellschaft und den Fonds betrachtet. Im Rahmen dieser Risikoinventur werden die Risiken identifiziert und bewertet. Daneben findet eine laufende Erfassung und Messung von Risiken statt, die außerhalb der Risikoinventur identifiziert werden. Um die Risiken aus potenziellen Veränderungen der Marktbedingungen zu erfassen, die sich nachteilig auf die Fonds auswirken können, werden periodisch Stresstests und Szenarioanalysen durchgeführt.
1.1.2 Risikoanalyse und -messung
Um eine angemessene Risikobewältigung zu gewährleisten, wird eine systematische Analyse und Bewertung der identifizierten Risiken durchgeführt. Im Rahmen der Risikoanalyse und -messung wird ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der jeweilig festgelegten Risikolimits gelegt.
Hierfür werden die Risiken nicht nur gemessen, sondern auch mit verschiedenen Methoden, z.B. Szenarioanalysen für die Finanzrisiken auf Ebene der Fonds und der d.i.i. Investment GmbH analysiert. Mit Hilfe von Szenarioanalysen werden potentielle Veränderungen der Marktbedingungen, die sich nachteilig auf die d.i.i. Investment GmbH und den Fonds auswirken können, deren Risikoursachen und deren finanzielle Auswirkungen untersucht und bewertet.
Sofern die identifizierten Risiken eher qualitativen Charakter aufweisen, werden diese auf der Grundlage interner Standards mit monetären Größen und Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet.
Regelmäßige Stresstests dienen der Überprüfung der Verlustanfälligkeit bei eventuell auftretenden außergewöhnlichen Marktbedingungen. Zur Verdeutlichung, dass es sich um plausible Veränderungen handelt, dienen historisch aufgetretene Szenarien. Zusätzlich dazu werden auch hypothetische Fälle untersucht. Ziel ist die Bestimmung der "Widerstandsfähigkeit" bzw. die Quantifizierung der Schäden in Extremsituationen. Des Weiteren werden bei Bedarf individuelle Stresstests definiert und durchgeführt.
Die einzelnen Risikobewertungen bilden die Grundlage für eine aggregierte Risikobewertung auf Ebene der Geschäftsleitung. Risiken werden nicht einfach addiert oder ausschließlich isoliert betrachtet, sondern sie beeinflussen sich zum Teil gegenseitig. Dabei können sich sowohl kumulative als auch aufhebende Effekte ergeben, wodurch der Bewertung sich gegenseitig beeinflussender Risiken bei der Risikoanalyse eine entscheidende Rolle zukommt.
1.1.3 Risikosteuerung und -bewältigung
Ausgehend von der Risikoanalyse und -bewertung sind die weiteren Möglichkeiten einer Risikobehandlung festzulegen. Grundsätzlich stehen für den Umgang mit Risiken vier Optionen zur Auswahl:
–Akzeptieren –Vermeiden –Reduzieren –Transferieren
Die unterschiedlichen Gegenmaßnahmen werden für jedes Einzelrisiko je Risikokategorie definiert. Die Entscheidung, ob und welche Risikosteuerungsmaßnahmen zu ergreifen sind, erfolgt grundsätzlich unter Berücksichtigung des Anlegerschutzes sowie unter Kos- ten-Nutzen-Gesichtspunkten.
Wesentlich im Rahmen der Risikosteuerung bei tatsächlichen oder zu erwartenden Verstößen gegen die Risikolimits sind zeitnahe Abhilfemaßnahmen, welche im besten Interesse des Anlegers sind.
1.1.4 Risikofrüherkennung
Um auf Veränderungen der identifizierten Risiken reagieren zu können sowie als zusätzliche Möglichkeit zur Identifikation neuer Risiken werden diese mit eigenen Risikofrühwarnsystemen überwacht. Hierbei werden unterschiedliche Risikoindikatoren im Zeitablauf beobachtet. Dadurch können Veränderungen der individuellen Bereiche zeitnah identifiziert und entsprechende Gegenmaßnahmen geplant und umgesetzt werden.
1.1.5 Kommunikation, Reporting und Dokumentation
Die Geschäftsleitung wird in angemessenen Abständen - mindestens jedoch quartalsweise - über die Risiken informiert. Hierfür werden vom Risikomanager schriftliche Risikoberichte erstellt. In den Risikoberichten wird die Risikosituation der d.i.i. Investment GmbH und der Fonds dargestellt und beurteilt. Insbesondere wird auf die Kohärenz zwischen den festgelegten Risikolimits und die Einhaltung des Risikoprofils sowie die Einhaltung der Risikolimite eingegangen. Hinsichtlich der Risikolimite werden nicht nur tatsächliche Überschreitungen berichtet, sondern auch vorhersehbare Überschreitungen, um zu gewährleisten, dass umgehend angemessene Maßnahmen eingeleitet werden können. Des Weiteren wird die Angemessenheit und Wirksamkeit des Risikomanagementprozesses dargestellt und angegeben, ob bei tatsächlichen oder zu erwartenden Mängeln angemessene Abhilfemaßnahmen eingeleitet wurden oder werden.
Zusätzlich werden in dem Risikobericht die bedeutenden Schadensfälle des Berichtszeitraums analysiert. Darüber hinaus werden etwaige Gegenmaßnahmen zur Steuerung und Bewältigung von Risiken dargestellt. Der Risikobericht wird von der Geschäftsleitung in unveränderter Form an den Aufsichtsrat weitergeleitet.
1.1.6 Überwachung und Anpassung
Das aktuell implementierte Risikomanagementsystem wurde auf der Grundlage der derzeit maßgeblichen Anforderungen und Rahmenbedingungen konzipiert. Aufgrund der Dynamik des Geschäftsfeldes ist es jedoch unerlässlich, diesen Status Quo permanent zu hinterfragen und anzupassen. Daneben sind die gängigen Anforderungen an eine Prozessgestaltung in Unternehmen, z.B. die Vorgabe interner Kontrollen, auch im Risikomanagementsystem zu berücksichtigen.
1.2 Risiken auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft
Um den Fortbestand der Kapitalverwaltungsgesellschaft zu gewährleisten, wird die Risikotragfähigkeit regelmäßig überprüft. Dabei wird die jährliche Geschäftsplanung mit der potentiellen Risikoauslastung der als wesentlich eingestuften Risiken ins Verhältnis gesetzt, die Deckung überprüft und die Ergebnisse dem zuständigen Geschäftsführer mitgeteilt. Zusätzlich überprüft der Risikomanager quartalsweise die aktualisierte Eigenmittelrelation und untersucht, ob sich negative Veränderungen feststellen lassen.
Bei der d.i.i. Investment GmbH kann die Gesamtheit der auf Ebene der Gesellschaft auftretenden Risiken in Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken unterteilt werden.
1.2.1 Marktrisiken
Unter dem Begriff "Marktrisiken" werden alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Geschäftsvolumen und die geplanten Margen zusammengefasst. Als unmittelbare Folge ziehen diese die nachhaltigen Ergebnisrückgänge nach sich. Marktrisiken resultieren vor allem aus verschlechterten Marktbedingungen, Veränderungen der Wettbewerbsposition oder des Investorenverhaltens.
1.2.2 Finanzwirtschaftliche Risiken
Finanzwirtschaftliche Risiken umfassen Gefahren, die aufgrund von Veränderungen des Finanzmarktes Einfluss auf die Zahlungsverpflichtungen und die Liquiditätssituation eines Unternehmens haben. Hierzu gehören Zinsänderungsrisiken, Währungskursrisiken, Kredit- und Liquiditätsrisiken.
Zinsänderungsrisiken bestehen darin, dass durch die allgemeine Zinsentwicklung ungeplante Effekte in der Aufwands- und Ertragsrechnung verursacht werden.
Währungskursrisiken bezeichnen die Unsicherheit zukünftiger Zahlungen von Vertragspartnern in Fremdwährung bzw. negative Veränderungen von Vermögensanlagen in Fremdwährung infolge von Währungskursschwankungen. Währungsrisiken bestehen bei der d.i.i.
Investment GmbH derzeit aber nicht, da keine Forderungen oder Verbindlichkeiten in Fremdwährungen vorliegen.
Kreditrisiken umfassen Risiken, die sich aufgrund eines Ausfalls oder aufgrund einer Veränderung der Bonität oder der Bewertung von Bonität (Credit-Spread) von Wertpapieremittenten, Gegenparteien und anderen Schuldnern ergibt, gegenüber denen die KVG Forderungen hat.
Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um die engere Definition, auch als kurzfristiges Liquiditätsrisiko bezeichnet. Auf der Ebene der Gesellschaft sind das Risiken, die durch Abweichungen von der Liquiditätsplanung im Geschäftsverlauf verursacht werden.
1.2.3 Leistungswirtschaftliche Risiken
Leistungswirtschaftliche Risiken betreffen alle Gefahren, die innerhalb der gesamten Wertschöpfungskette auftreten können. Darunter fallen die Gefahren von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen oder Menschen eintreten. Auf Gesellschaftsebene kommen diesbezüglich insbesondere Kontrolldefizite, Organisations-, Personal-, IT-, Auslagerungs-Risiken sowie regulatorische und rechtliche Risiken in Betracht.
Unter Organisationsrisiken ist die Gefahr zu verstehen, dass Mängel in der Aufbau- und Ablauforganisation das Unternehmen zu unerwarteten Verlusten führen können. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in der Unternehmenskultur, Störungen in den Prozessabläufen, schleppendem Informationsfluss und fehlender Entscheidungsbereitschaft basieren. Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation können sich in einem erheblichen Verlustrisiko oder in zusätzlichem Aufwand niederschlagen. Bei d.i.i. Investment GmbH wurden unter dieser Risikokategorie vor allem die Schnittstellenrisiken und unzureichende Prozessdokumentation identifiziert.
Kontrolldefizite bezeichnen das Risiko, dass im Rahmen der täglichen Geschäftsprozesse Schäden durch eine mangelnde Durchführung von Kontrollen auftreten. In der KVG besteht dieses Risiko insbesondere in der Abteilung Buchhaltung.
Auslagerungs-Risiken bezeichnen alle Risiken, die infolge einer Auslagerung von Aufgaben oder Unternehmensbereichen entstehen. Bei d.i.i. Investment wurden die Aufgaben der KVG- und Fondsbuchhaltung an die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Internen Revision an die ETL AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die Wahrnehmung der Aufgaben der Hinweisstelle für die Mitarbeiter der d.i.i. Investment GmbH an die SOLEOS Rechtsanwälte Gimple Neuenhahn Partnerschaft mbB ausgelagert. Bei der Erfüllung der Aufgaben sind keine Auffälligkeiten beobachtet worden. Die Aufgaben der KVG-Buchhaltung, der Internen Revision und der Hinweisstelle sind in vollem Umfang zur vollsten Zufriedenheit des Auftraggebers erfüllt worden.
In die Kategorie Personalrisiken fallen die Personalplanungsrisiken und das Schlüsselpositionenrisiko.
Im Bereich IT sind die Verluste infolge unzureichender Datensicherheit sowie IT-Ausfallrisiken denkbar.
Unter dem Begriff "regulatorische und rechtliche Risiken" fasst man solche Risiken zusammen, die aus der Nichtbeachtung von gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen oder aus fehlerhaften rechtlichen Gestaltungen resultieren. In diese Kategorie fällt die höchste Anzahl der bei der d.i.i. Investment GmbH registrierten Risiken.
1.2.4 Strategische Risiken
Auf Gesellschaftsebene bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Geschäftsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird. Eine Erreichung der langfristigen Unternehmens- und Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.
Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes der Gesellschaft infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartner, Behörden) ergeben.
1.2.5 Externe Risiken
Steuerliche Risiken beinhalten auf Ebene der Fonds beispielsweise Risiken, die dadurch entstehen, dass steuerlich relevante Vorgänge gegenüber Finanzbehörden nicht korrekt dargestellt oder Sachverhalte grundsätzlich falsch beurteilt werden. Weiterhin fallen unter diese Risikoart unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleitete Notwendigkeit von Umstrukturierungen.
Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der d.i.i. Investment GmbH haben können. Bei der Betrachtung des politischen Umfelds sind alle Regionen und Staaten zu berücksichtigen, in denen d.i.i. Investment GmbH investiert und tätig ist. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Geschäftslizenzen bis zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.
1.2.6 Existenzbedrohende Risiken
Hierunter fällt die Betrachtung eines möglichen Lizenzentzugs der KVG durch die BaFin. Durch eine intensive Zusammenarbeit mit der BaFin auch im Hinblick auf das Anzeige- und Meldewesen, ist dieses Risiko im unteren Bereich anzusiedeln.
Sollten in Zukunft nicht weitere AIFs aufgelegt werden, wird die Einnahmesituation der KVG negativ beeinflusst, da gleichzeitig einige AIFs aufgelöst werden.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass bestehende AIF-Verwaltungsverträge mit der KVG von den Gesellschaftern der Investment-KGs im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen gekündigt werden, und dadurch die Einnahmen der KVG zurückgehen.
1.3 Risiken auf Ebene der Fonds
Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft erstreckt sich insbesondere auch auf die von ihr verwalteten Fonds. Insoweit muss gewährleistet sein, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die Risikoprofile der Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.
Die Klassifizierung der Risiken auf der Fondsebene erfolgt analog der im Abschnitt 0 beschriebenen Klassifizierung auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft, wobei die Definition der Markt- und finanzwirtschaftlichen Risiken sich unterscheidet.
Die leistungswirtschaftlichen, strategischen und externen Risiken decken sich in Ihrer Definition mit den oben beschriebenen Risiken auf der Kapitalverwaltungsgesellschaft-Ebene.
1.3.1 Marktrisiken
Unter dem Begriff "Marktrisiken" werden alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Fondsvolumen und die geplanten Margen zusammengefasst. Als unmittelbare Folge ziehen diese die nachhaltigen Ergebnisrückgänge nach sich. Für geschlossene Immobilien-Fonds sind das Mietpreisrisiken, Mietrückstandsrisiken, Leerstandrisiken und Immobilienpreisrisiken.
Unter dem Begriff Mietpreisrisiko versteht man die negative Entwicklung der Mietpreise aufgrund der veränderten Marktsituation am Objekt, Standort oder Region.
Als Mietrückstandsrisiken sind ungeplant ausfallenden Mieteingänge definiert.
Unter Leerstandrisiken werden Abweichungen von geplanten Leerstandquoten der Objekte innerhalb eines Fonds determiniert.
Von den Immobilienpreisrisiken spricht man bei negativen Entwicklungen der Verkehrswerte der Objekte innerhalb eines Fonds.
1.3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken
Im Bereich finanzwirtschaftliche Risiken wurden bei von d.i.i. Investment GmbH gemanagten Fonds Anschlussfinanzierungsrisiken, Zinsänderungsrisiken sowie Liquiditätsrisiken identifiziert.
Unter Anschlussfinanzierungsrisiko wird das Risiko einer nicht fristgerechten Verlängerung auslaufender Kreditvereinbarungen verstanden.
Als Zinsänderungsrisiken sind Gefahren steigender Verbindlichkeiten als Folge der Anhebung des Leitzinsniveaus definiert.
Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um das Risiko nicht fristgerechter Begleichung laufender Verpflichtungen.
1.3.3 Existenzbedrohende Risiken
Existenzbedrohende Risiken auf Ebene der verwalteten Investmentvermögen sind grundsätzlich als gering einzustufen, da es sich hierbei in erster Linie um die Aufgabe der Fortführung des jeweiligen Fonds handelt. Aufgrund der Überwachung durch die Kapitalver- waltungsgesellschaft sowohl im Hinblick auf die Liquiditätslage und die Fähigkeit, den fälligen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachzukommen, als auch auf die tendenziell geringe Gefahr, im Rahmen angemessener Reaktionen auf dem Immobilienmarkt keine vollständigen Wertverluste bei den Objekten hinnehmen zu müssen, ist davon auszugehen, dass Bestandsgefährdungen tendenziell unwahrscheinlich sind und insofern etwa die unmittelbare Fälligstellung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten aus der Finanzierung der Immobilien eher auszuschließen sind. Risiken aus der zwangsweisen Abwicklung der AIF aufgrund einer behördlichen Anordnung sind derzeit nicht ersichtlich.
1.4 Risikomanagementinstrumente
Um eventuell aufkommenden oder sich erhöhenden Risiken zeitnah entgegentreten zu können, liegen diverse interne Prozesse und Tools zur Risikofrüherkennung, -Messung und -Steuerung vor. Dadurch wird gewährleistet, dass ausreichend Zeit vorhanden ist, um auf die nahenden Probleme mit der notwendigen Sorgfalt und Planung reagieren zu können.
1.4.1 Risikobewertung
Zum Zwecke der Risikobewertung werden alle Risiken in quantitative und qualitative Risiken unterschieden. Je nach Risikoart wurden unterschiedliche Methoden zur Messung von Risiken entwickelt. Bei quantitativen Risiken werden Limitsysteme zur Risikoüberwachung angewendet, bei qualitativen Risiken kommt ein Scoring-Verfahren zum Einsatz. Bei qualitativen Risiken werden zudem die Riskowner nach den geschätzten Eintrittswahrscheinlichkeiten und Einschätzung des zu erwartenden Schadenswertes befragt.
1.4.2 Limitsysteme
Bei quantitativen Risiken werden Limitsysteme zur Risikoüberwachung angewendet.
Für die Risiken der KVG und der von ihr verwalteten Fonds legt die Kapitalverwaltungsgesellschaft unter Berücksichtigung der Strategien und Vermögenswerte des jeweiligen Fonds und im Einklang mit dem gegenüber den Anlegern offengelegten Risikoprofil des jeweiligen Fonds Risikolimits fest. Bei der Festlegung der Risikolimits berücksichtigt die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Strategien und Vermögenswerte des Fonds.
Das Limitsystem stellt die Indikatoren der individuellen Risikoarten in Form einer Ampel dar. Der grüne Bereich zeigt, dass keine mittel- und unmittelbaren Risiken beobachtet werden können. Im gelben Bereich lassen sich mittelfristige Probleme identifizieren, während der rote Bereich vor kurzfristig und unmittelbar auftretenden Problemen warnt.
1.4.3 Scoring-Verfahren
Bei qualitativen Risiken kommt ein Scoring-Verfahren zur Risikoüberwachung zum Einsatz.
1.4.4 Wesentlichkeitsgrenzen
Anschließend werden alle Risiken auf Fondsebene bzw. auf der KVG-Ebene aggregiert und einer Prüfung auf ihre Wesentlichkeit bzw. Gefährdung unterzogen.
1.4.5 Stresstests und Szenarioanalysen
Das Ziel von Stresstests und Szenarioanalysen liegt generell darin, die Risiken aus extremen Veränderungen von Risikofaktoren zu quantifizieren und dadurch die Transparenz für das Risikoprofil einer KVG bzw. der Fonds zu erhöhen.
Um die Auswirkungen externer Schocks zu untersuchen und einschätzen zu können, werden vierteljährlich Stresstests durchgeführt. Hierbei werden, wie vom Regulator vorgegeben, verschiedene historischen und hypothetischen Stresstestszenarien angewendet und die Reaktionen innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung analysiert.
1.5 Aktuelle Risikosituation
In der Gesamtbeurteilung der Risikosituation der d.i.i Investment GmbH und der von ihr verwalteten Fonds ergab sich im Geschäftsjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr keine wesentliche Veränderung der Risikosituation. Das Risikomanagement von d.i.i. Investment GmbH sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen die Gesellschaft nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage des Unternehmens oder der Fonds auswirken könnten. Das Geschäftsmodell sichert eine weitest gehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.
2. Chancenbericht
2.1 Künftige wirtschaftliche Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Entwicklung:
Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2018 trübte sich die Entwicklung der Wirtschaft in der Welt sowie in Europa zunehmend ein und lag hinter den Erwartungen zurück. Hier sind als mögliche Ursachen dieser Entwicklungen unter anderem geopolitische Unsicherheiten sowie die steigende Gefahr des Protektionismus, die durch die Handelskonflikte verstärkt wird, zu nennen. Aufgrund dieser Entwicklungen ist weiterhin eine geldpolitische Akkomodierung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) vorgesehen. In diesem Kontext belässt die EZB die Leitzinsen unverändert bei 0% und rechnet damit, dass sie mindestens über den Sommer 2019 und in jedem Fall so lange wie erforderlich auf diesem Niveau bleiben werden. Es wird davon ausgegangen, dass das Wachstum im Euroraum auch zukünftig von den günstigen Finanzierungsbedingungen getragen wird. Beschäftigungszuwächse, steigende Löhne, niedrigere Energiepreise sowie der trotz Eintrübungen bestehende Wirtschaftsaufschwung tragen ihren Teil dazu bei. Dabei werden die Wachstumsaussichten der Konjunktur im Euroraum nach Ansicht der EZB zukünftig insbesondere durch einen anhaltenden Anstieg der inländischen Nachfrage gestützt (Quelle: Europäische Zentralbank). Die Europäische Kommission prognostiziert für die Euro-Zone für das Jahr 2019 ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 1,3% und korrigiert damit die im Herbst getroffene Prognose von 1,9% nach unten.
Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen:
Die Bundesregierung hat das Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet, welches zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist. Das Gesetz soll die Rechte von Mietern stärken und die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleisten. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die (Groß-)Städte Deutschlands zu sehen, da hier deutliche Miet- und Kaufpreissteigerungen in den vergangenen Jahren zu verzeichnen sind. Ein übergeordneter Trend, der den deutschen Immobilienmarkt beeinflusst, ist unter anderem der demographische Wandel. Die Ausgestaltung desselben zeigt sich dabei sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Aufgrund der stetig steigenden Miet- und Kaufpreise in den Stadtzentren sind jedoch auch erste Abwanderungen einkommensschwächerer Haushalte ins Umland der Städte zu erkennen.
2.2 Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt 2018:
Der Immobilienmarkt ist einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Hierbei nimmt der Wohnungsmarkt eine übergeordnete Rolle ein. Seit einigen Jahren sind Entwicklungen zu erkennen, die den Wohnungsmarkt in besonderer Weise beeinflussen. Hierzu zählt insbesondere eine infolge zunehmender Nachfrageprozesse entstehende Verknappung des Wohnraumangebotes in deutschen (Groß-)Städten und Ballungsräumen sowie damit einhergehend die seit Jahren anhaltende Steigerung von Miet- und Kaufpreisen in diesen Räumen.
Den wirtschaftsstarken Regionen stehen ländlich geprägte, strukturschwache Räume gegenüber, in denen die Miet- und Kaufpreise stagnieren bzw. sinken und die Leerstandquoten steigen. 1
Ein Treiber dieser Entwicklung ist die Urbanisierung und die damit verbundene Landflucht, das heißt der Wegzug vom Land in die Stadt. 2 Es lassen sich mehrere Gründe identifizieren, die diesen Prozess unterstützen: Zum einen ziehen vorwiegend jüngere Altersgruppen in die Städte und Ballungsgebiete, da in diesen Räumen ein größeres Bildungsangebot in Form von Universitäten und Fachhochschulen besteht. Des Weiteren werden die Grunddaseinsfunktionen (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung) in den städtischen Gebieten besser erfüllt als dies in den ländlichen Gebieten der Fall ist. Die zunehmende Zuwanderung in die Städte wurde vor allem in den letzten Jahren auch durch den Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst. Allein im Jahr 2015 kamen rund 890.000 Schutzsuchende nach Deutschland. Die Entstehung und das Angebot von qualifizierten Arbeitsplätzen ist ein weiterer Aspekt, der die Verstädterungsprozesse begünstigt. 3
Ein weiterer maßgeblicher Prozess, der großen Einfluss auf den deutschen Wohnungsmarkt nimmt und die bereits aufgeführten Entwicklungen bedingt, ist der demographische Wandel. Der demographische Wandel äußert sich in diesem Zusammenhang auf zwei Weisen:
Zum einen ist von einer Veränderung der Bevölkerungszahl- und -entwicklung auszugehen, zum anderen sind Verschiebungen der Altersstruktur zu erkennen. Um den Erhalt der Bevölkerungszahl zu gewährleisten, müssten je Frau rund 2,1 Kinder geboren werden. Die derzeitige Fertilitätsrate liegt jedoch bei rund 1,6 Kindern je Frau. Ohne entsprechende Wanderungsgewinne aus dem Ausland würde die Bevölkerung im Jahr 2020 auf rund 79,5 Mio. und im Jahr 2030 auf 75,5 Mio. Einwohner zurückgehen. 4 Aufgrund von Zuwanderungen kann dieser Rückgang der Bevölkerungszahl abgemildert werden; es ist in den kommenden Jahren zunächst noch mit einer Bevölkerungszunahme zu rechnen.
Der zweite Prozess, der mit dem demographischen Wandel einhergeht, ist die Veränderung der Altersstruktur. So zeichnet sich eine Alterung der Gesellschaft ab, die vor allem von den geburtsstarken Jahrgängen der "Baby-Boomer" beschleunigt wird. Diese Entwicklungen bringen neue Heraus- und Anforderungen an Wohnimmobilien mit sich und werden in den kommenden Jahren verstärkt. Es wird in diesem Kontext erwartet, dass sich der demographische Wandel regional unterschiedlich gestaltet: So wird in großen Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln mit weiteren Bevölkerungszunahmen gerechnet, während ländlich geprägte Gebiete mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben werden. 5
Begleitende Entwicklungen, die die Urbanisierung stützen und die Nachfrage nach städtischem Wohnraum beeinflussen, sind die Zunahme der Haushaltsanzahlen insgesamt, die durch eine steigende Anzahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten zu erklären ist, sowie eine Zunahme des Quadratmeterbedarfs pro Person. 6 Ein Grund für diese Entwicklung ist die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes und die damit steigenden durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen. 3
Um zukünftige Herausforderungen im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bewältigen zu können, wird die Thematik der energetischen Sanierung und Entwicklung des Wohnungsbestandes immer wichtiger. Es ist in diesem Kontext davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren vermehrt Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden durchgeführt werden. 7 Dies ist unter anderem auch dadurch zu begründen, dass insbesondere im städtischen Raum Bauflächen für Neubauaktivitäten rar und Potenziale in Bestandsgebäuden vorhanden sind. Zudem wird die Nachverdichtung eine weitere Möglichkeit sein, die steigende Wohnraumnachfrage in den deutschen Städten und Ballungsgebieten zu senken. Vom Anbau neuer Gebäudeteile bzw. Aufstockung über die Schließung von Baulücken bis zur Umnutzung nicht mehr genutzter Gebäude reichen die Optionen der Nachverdichtung. 8
Wie bereits erläutert, entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland regional unterschiedlich. Während die Nachfrage in den Städten und Ballungsgebieten stetig zunimmt, ist in den ländlich geprägten, peripheren Räumen eine Stagnation bzw. ein Rückgang der Wohnungsnachfrage zu verzeichnen. Dieser Prozess wird sich bis zum Jahr 2030 weiter verstärken. 9 Dies führt zu teils sehr unterschiedlichen Leerstandquoten in den Städten der einzelnen Bundesländer. In einem Bereich von 2,0% bis 3,0% Leerstand liegt ein vernünftiges Verhältnis zwischen Mietnachfrage und Wohnungsangebot vor. Diese Leerstandquote resultiert aus der üblichen Fluktuation von Mietern. Unterhalb dieser Quote ist daher bereits ein deutlich zu knappes Wohnungsangebot zu erkennen, wie es vor allem in Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main der Fall ist. Hier liegen die Leerstandquoten zumeist unter 1%. 10 Bei einer Leerstandsquote von mehr als 3,0% ist dagegen bereits von einem Überangebot an Wohnungen auszugehen, was zu stagnierenden oder fallenden Mieten und Preisen führen kann.
Die Einwohnerentwicklung als Basis der Wohnungsnachfrage:
Eine entscheidende Größe, die die Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst, ist die Entwicklung der Einwohnerzahl in einem räumlich abgegrenzten Bereich (z.B. Stadt, Region, Land). Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung des Wohnungsmarktes wird demnach durch die Veränderung der Einwohnerzahl bestimmt. In den vergangenen fünf Jahren ist in diesem Kontext eine zunehmende Bevölkerungsentwicklung in der Bundesrepublik zu verzeichnen. So betrug die Einwohnerzahl im Jahr 2014 rund 81,2 Mio. und stieg bis Ende des Jahres 2017 auf ca. 82,8 Mio. 11 Zum 30. September 2018 stieg die Einwohnerzahl nochmals auf rund 83,0 Mio. an. 12 Die bereits thematisierte negative natürliche Bevölkerungsentwicklung wird durch einen deutlich positiven Wanderungssaldo mehr als ausgeglichen. Dieser lag im Jahr 2017 bei 416.000 Personen und wird für das Jahr 2018 auf eine Spanne von 340.000 bis 380.000 Menschen geschätzt. 13 Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass die Bevölkerungszahl in der Bundesrepublik noch bis Anfang der 2020er Jahre ansteigen wird, bevor ein kontinuierlicher Rückgang zu verzeichnen ist. Entscheidend für die Ausgestaltung des Wohnungsmarktes sind hierbei die Wanderungsströme der Bevölkerung, die den Prozess der Urbanisierung zukünftig noch weiter verstärken werden.
Entwicklung der Haushalte und der Wohnfläche als wichtige Einflussfaktoren des Wohnungsmarktes:
Weitere Faktoren, die Einfluss auf die Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes nehmen und daher im vorliegenden Bericht berücksichtigt werden sollten, sind die Anzahl und Größe der Haushalte sowie die Veränderung der Wohnfläche pro Kopf im Zeitverlauf.
Im Hinblick auf die Entwicklung der Haushalte ist zu erwähnen, dass die Anzahl seit der deutschen Wiedervereinigung kontinuierlich gestiegen ist. Ausnahmen in der Zeitreihe bilden lediglich die im Rahmen des Zensus 2011 nach unten korrigierten Werte. Dabei stieg die Gesamtzahl der Haushalte von 39,7 Mio. im Jahr 2012 auf 41,3 Mio. im Jahr 2017. Dies entspricht einer Steigerung in Höhe von rund 4,0%. 14 Dabei wird prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte auch zukünftig weiter wachsen wird. Das Statistische Bundesamt geht in diesem Kontext davon aus, dass die Zahl der Haushalte im Jahr 2035 bis auf insgesamt 43,2 Mio. ansteigen wird. 15
Doch nicht nur die rein quantitative Zunahme der Privathaushalte hat Auswirkungen auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes; auch die Zusammensetzung der Haushalte spielt hierbei eine wesentliche Rolle. So zeigt der Trend aus der Vergangenheit, dass sich die Zahl der in einem Haushalt lebenden Personen im Zeitverlauf stetig verringert. Wohnten früher in einer 60 m 2 -Wohnung noch durchschnittlich drei bis vier Personen, werden diese Wohnungen heute im Schnitt von ein bis zwei Personen genutzt. Demnach machen die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte heute in Deutschland ungefähr 75% aller Haushalte aus. 16 Auch diese Entwicklung wird sich nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes weiter fortsetzen, sodass der Anteil der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte im Jahr 2035 an der Gesamtzahl der Privathaushalte rund 80% betragen wird. In den Stadtstaaten wird der Anteil der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte noch größer werden und im Jahr 2035 rund 84% betragen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße auf ganz Deutschland bezogen sinkt demnach auf 1,9 im Jahr 2035. In den Stadtstaaten wird diese voraussichtlich lediglich 1,73 betragen. 15
Eine analoge und durch die steigenden Ein- und Zwei-Personen-Haushalte bedingte Entwicklung ist die Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf. Diese steigt kontinuierlich und wird von durchschnittlich 46 m 2 im Jahr 2015 auf rund 52 m 2 im Jahr 2030 wachsen. 17 Ein Grund für die steigende Pro-Kopf-Wohnfläche liegt in der positiven Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung. Steigende Haushaltseinkommen erlauben in diesem Kontext erhöhte Ausgaben für Wohnraum. Die erläuterten Prozesse beeinflussen in erheblichem Maße die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes, da mit ihnen ein erhöhter Wohnraumbedarf einhergeht. Um diesem Wohnraumbedarf zu begegnen, ist die Schaffung eines entsprechenden Wohnraumangebotes vonnöten.
Zu geringe Bautätigkeit führt zu einer Angebotslücke im Wohnungsmarkt:
Um die bestehende Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Städten und Ballungsgebieten zu decken, ist die Schaffung neuen Wohnraums zwingend erforderlich. Die Neubautätigkeit ist in Deutschland in den 1990er Jahren eingebrochen und hat bis heute dieses Niveau nicht wieder erreicht. Im Jahr 2017 wurden annähernd 285.000 Wohnungen fertiggestellt. 18 Dies ist im europäischen Vergleich mittleres Fertigstellungsniveau. Auch wenn die Anzahl der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren innerhalb Deutschlands zugenommen hat, reicht diese noch nicht aus, um die bestehende Wohnungsnachfrage zu befriedigen. Dieser Anstieg wird auch in den nächsten Jahren nicht die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum decken können. Es müssten rund 350.000 Wohnungen errichtet werden, um der Nachfrage gerecht zu werden. 19 Eine Folge des Nachfragedrucks in deutschen Städten sind steigende Miet- und Kaufpreise.
