Der Planungswettbewerb für die BuGa 2001/Die Arbeitsstruktur/Der Bebauungsplan (PDF, 3.76 MB)

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14 | CITY PARK | DER PLANUNGSWETTBEWERB FÜR DIE BUGA 2001

DER PLANUNGSWETTBEWERB FÜR DIE BUGA 2001

EINE GUTE ANTWORT AUF

DIE HERAUSFORDERUNG DER STADTENTWICKLUNG IM OSTEN

VIELE GRUNDZÜGE AUS DEM SIEGERENTWURF DES IDEENWETTBEWERBS SIND HEUTE IN DIE TAT UMGESETZT

Ein „Motor der Veränderung“ sollte die Bundesgartenschau im Jahr 2001 für den östlichen Stadteingang sein.

Für eine Fläche von weit mehr als 150 Hektar wurde ein städtebaulicher Ideenwettbewerb ausgeschrieben, den schließlich ein Karlsruher Büro gewann. Der Entwurf von Rossmann + Partner erweiterte die Wohnbebauung der Südstadt in Richtung Osten und schuf die noch fehlenden Grünﬂ ächen für den Osten der Kernstadt.

Man muss bis in die 1920er Jahre zurückgehen, um auf die allerersten Planungen für das Areal zwischen Südstadt und Oststadt zu stoßen. Nach der Verlagerung des Hauptbahnhofs im Jahr 1913 in den Karlsruher Süden umschloss – wie heute immer noch – ein hoher Bahndamm in Bogenform den Südosten der Stadt und brachte

an dieser Stelle das Wachstum der inzwischen knapp 145.000 Einwohner fassenden Stadt zum Stillstand. Der Generalbebauungsplan von 1926 versuchte, diese Fessel aufzubrechen.

Geplant war darin eine Verlagerung der Hauptbahnlinie zwischen Karlsruhe und Mannheim in Richtung Osten, die

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Verlegung des Güterbahnhofs und des Reichsbahnausbesserungswerks.

Das Modell zur Buga 2001 von Rossmann + Partner

 |  Luftbild aus dem Jahr 2015 mit Blickrichtung Norden

STÄDTEBAULICHE RANDZONE „OHNE EIGENE IDENTITÄT“

Die Flächen am südöstlichen Rand der Stadt wären damit frei für ein neues Wohnbauviertel gewesen, das auch Platz für Grünzäsuren gelassen hätte.

Der Plan ließ sich nicht umsetzen, weil das Ausbesserungswerk weiter betrieben wurde – auch nach dem Zweiten Weltkrieg. Ende der 1980er Jahre begann die Stadt Karlsruhe erneut, Überlegungen zur künftigen Gestaltung des gesamten

östlichen Stadteingangs von Karlsruhe anzustellen.

Im Dezember 1991 lobte sie

einen städtebaulichen Ideenwettbewerb für das Areal „Karlsruhe-Südost- Gottesaue (Bundesgartenschau 2001)“ aus, den das Karlsruher Büro Rossmann + Partner im Juni 1992 für sich entscheiden konnte. Für die Grünplanung des Entwurfs zeichnete der Landschaftsarchitekt Karl Bauer verantwortlich (siehe Seite 18).

Die Zustandsbeschreibung für das gesamte Areal zwischen der Durlacher Allee im Norden, der Kapellen- und der Rüppurrer Straße im Westen sowie des Bahndamms im Südosten ﬁ el reichlich nüchtern aus und betonte den Bedarf zur Veränderung.

Wörtlich hieß es in der Ausschreibung:

Ein Stadtgebiet, das „keine eigene Identität“ besitzt und als „Konglomerat von jeweils durch Hauptverkehrsachsen abgetrennte Randbereiche der benach

barten Quartiere, von Gewerbeﬂ ächen, Bahn ﬂ ächen, der Bundesbahn Ausbesserungswerkstätte, dem Postpaketbahnhof, dem Schlacht- und Viehhof und dem Messplatz (…) die klassischen Merkmale einer städtebaulichen Randzone“

aufweist.

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Ziel des Wettbewerbs war demnach, ein „langfristiges umweltverträgliches Leitbild“ zu entwickeln, „dessen ökologisch orientierte städtebauliche

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und grünordnerische Neuordnung eine besondere Herausforderung für die Karlsruher Stadtentwicklung der kommenden Jahre und Jahrzehnte darstellt“. Das sollte mithilfe einer Bundesgartenschau (Buga) umgesetzt werden, für die das gesamte Gebiet zwischen der Durlacher Allee im Norden, der Kapellen- und der Rüppurrer Straße im Westen sowie dem Gelände bis zum Bahndamm im Südosten in die Planungen einbezogen wurde. Auch der Schlachthof und der Messplatz waren Bestandteile des Wettbewerbs.

Insgesamt umfasste das Areal 156 Hektar Fläche.

Titel der „Vorbereitenden Untersuchung“ zur Buga 2001 (1989)

Für die Buga selbst, die nach 1967 wiederholt in der Fächerstadt geplant war, waren davon 60 bis 70 Hektar an Fläche vorgesehen. Der in der Ausschreibung formulierte Anspruch lautete: Eine Buga könnte „Motor der Veränderung“ und „zentrales Element zur Steigerung der Lebensqualität“

in diesem Gebiet sein. Gleichzeitig sollte die Buga dazu führen, dass der

gesamte Stadteingang im Osten eine grundlegende Neuordnung erfährt.

Mit dem „Buga-Schub“ im Rücken könnte nach Ansicht der Verwaltung diese Neuordnung möglichst schnell umgesetzt werden. Auch das Deﬁ zit von rund 30 Hektar an öffentlichen Grün- und Kinderspielﬂ ächen in der Innenstadt-Ost, in der Süd- und Oststadt könnte so beseitigt werden.

Der Grünordnungsplan als Bestandteil des Bebauungsplans Karlsruhe-Südost (1998)

Zentrales übergeordnetes Ziel war denn auch der Ausbau des Grün- und Freiﬂ ächenangebots in der Stadt.

Die Buga 1967 hatte der Stadt eine Aufwertung von Schlossgarten und Zoologischem Stadtgarten gebracht, die sich im Zentrum der Stadt beﬁ nden.

Im Westen entstand zwischen 1976 und 1985 die Günther-Klotz-Anlage.

Lediglich der Osten der Kernstadt verfügte bis dahin über keine ausreichenden Angebote dieser Art, demgegenüber aber gleichzeitig über besonders verdichtete Wohnsituationen in der Südstadt oder in der Oststadt.

„Eine Bundesgartenschau bietet

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ideale Möglichkeiten, diese Aufgaben anzugehen“, hieß es 1989 in einer Vorbereitenden Untersuchung über die Machbarkeit einer Buga.

KRIEGSSTRASSE-OST SOLLTE MODERNER BÜRO STANDORT WERDEN

Im Zuge der Konversion ab 2001 wurden einige wesentliche Anforderungen des Ideenwettbewerbs umgesetzt.

So war in der Ausschreibung davon die Rede gewesen,

dass in „Karlsruhe Südost“ entlang einer neuen Stadteinfahrt an der Kriegsstraße

Ost ein weiterer „hochwertiger Schwerpunkt ‚Arbeiten‘ zwischen den Wohnstandorten Süd- und Oststadt“

entwickelt wird.

Vorgesehen war eine „Erweiterung der Wohnnutzung der Südstadt“, inklusive einem „östlichen Versorgungsschwer punkt“ sowie eine „Durchgrünung der neuen Gebiete“. Dies umfasste nicht nur einen Stadtpark, sondern eine Weiter führung des Grünzugs der bestehenden Südstadt.

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Auch für die Zeit nach einer Buga 2001 machte die Ausschreibung Vorgaben: Für das Gelände des Ausbesserungswerks war ein Nutzungs und Bebauungskonzept vorzulegen, das unter anderem den Bau einer Straßenbahnlinie zur Erschließung des Wohngebiets ermöglichte. Zum damaligen Zeitpunkt, im Jahr 1992, war das Gelände des Ausbesserungswerks noch in Betrieb und durch Bahnanlagen bestimmt (siehe Seite 19). Konkretisiert wurden die Planungen für eine Buga mit einem Ideen- und Realisierungs wettbewerb, ausgelobt im April 1993 (siehe Seite 21).

Die Ludwig-Erhard-Allee mit den neuen Bürogebäuden (2015)

Doch die Planungen wurden nicht mehr weiterverfolgt, als der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe am 15. November 1994 beschloss, keine Buga 2001 auszurichten. Später kam es zu ersten ofﬁ ziellen Gesprächen über die Zukunft des Ausbesserungswerks zwischen der Stadt Karlsruhe und der

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BÄUME VERWEISEN AUF HISTORISCHE STRUKTUREN

„Die neuen Grünräume sollen einen sehr unterschiedlichen Charakter bekommen, der sich aus der Geschichte des jeweiligen Ortes entwickelt“. So formulierte der im Wettbewerb siegreiche Karlsruher Landschaftsarchitekt Karl Bauer die Ziele in seinem Beitrag zum Ideen- und Realisierungswettbewerb

„Bundesgartenschau 2001, Stadtteilpark Südost“, der im November 1993 entschieden wurde. Er wollte unter anderem das Gottesauer Schloss in eine

„Waldkulisse“ einbetten und Einrichtungen für Sport und Spiel

im ganzen Areal schaffen. Auch das geplante „Bellevue“ sollte in die Konzeption eingebettet werden und den Abschluss des Geländes im Südosten bilden. Dabei sollten vor allem die geschichtlichen Spuren sichtbar bleiben. So zeigen die heute gepﬂ anzten Bäume im City Park die Struktur der Gleise des ehemaligen Ausbesserungswerks.

Das Buga-Konzept sah außerdem eine zusammenhängende Fläche des Stadtparks mit dem Geländes des heutigen Otto-Dullenkopf-Parks vor, der mit Brücken verbunden werden sollte.

BÄUME VERWEISEN AUF HISTORISCHE STRUKTUREN

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DB AG, die letztlich im städtebaulichen Rahmenvertrag im Jahr 1997 mündeten.

Das für die Bundesgartenschau 2001 vorgesehene Gelände vom heutigen Park Ofﬁ ce aus gesehen (2013)

Für das Gelände zwischen Durlacher Allee und Stuttgarter Straße, also zwischen Oststadt und dem Südostrand der Südstadt bedeutete dies, dass Entwicklungsschritte deutlich langsamer vonstatten gehen würden. Fortan wurden das Schlachthof-Gelände, das Areal von Schloss Gottesaue

(siehe Seite 20) und die gegenüber liegende Freiﬂ äche, das Areal am Mendelssohnplatz und die Entwicklung nördlich der Kriegsstraße-Ost in eigenständigen Planungen weiter verfolgt. Das für die Bundesgartenschau 2001 reservierte Gelände erscheint heute in seiner Gesamtheit dennoch als gelungene Neuordnung des östlichen Stadteingangs, die im Jahr 2015 in weiten Teilen realisiert ist.

Auf dem Gelände des ehemaligen Ausbesserungswerks konnte sich teilweise eine vielfältige Pﬂ anzenwelt entwickeln (2004)

ÜBERRASCHENDE VIELFALT IN DER VEGETATION

WEITGEHEND UNBEEIN FLUSSTE WÄLDCHEN IN DEN RANDBEREICHEN

Drei große, teilweise nicht mehr genutzte Hallenkomplexe, weitere Nebengebäude und Gewerbebetriebe bestimmten die bauliche Struktur der Fläche, auf der seit 1849 das Aus besserungswerk der Bahn unterge bracht war. Eine der Hallen auf dem Gelände wurde bis 1995 als Post paket-Bahnhof genutzt. Teilweise, so heißt es in der

Ausschreibung zum städtebaulichen Ideenwettbewerb im Jahr 1992, hatten die

Gebäude erhebliche gestalterische Mängel. Hinzu kamen eine Vielzahl von Gleisanlagen und Parkierungs ﬂ ächen für die Nutzungen der Deutschen Post/Telekom. Im Osten des Areals fand sich eine Gewerbe ﬂ äche, die vorrangig typisches Stadtrandgewerbe beherbergte, wie beispielsweise Abschleppdienste, Lagerhallen, Holzmärkte. Im

südwestlichen Teil des heutigen Otto- Dullenkopf-Parks, das noch zum Wettbewerbsgebiet für die Bundes gartenschau 2001, aber nicht mehr zum späteren Plangebiet gehörte, befand und beﬁ ndet sich ein Bus Depot. Was die Vegetation angeht, wurde das Gelände des Ausbes serungswerks über viele Jahre sich

selbst überlassen.

Deshalb konnte sich eine vielfältige Pﬂ an zen- und Tierwelt entwickeln. Unter anderem gab es größere Flächen an Magerrasen mit bedeutsamen Lebens räumen für Laufkäfer, Heuschrecken und Tagfalter. Im östlichen und westlichen Randbereich fanden sich weitgehend unbeeinﬂ usste Wäldchen mit Rosskastanien, Ahornbäumen, Platanen und Birken, die von Brut vögeln genutzt wurden.

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SCHLOSS GOTTESAUE GAB DEN IMPULS

Der abgeschlossene Wiederaufbau von Schloss Gottesaue im Jahr 1989 war wesentlich für die Entscheidung des Gemeinderats im Osten der Stadt eine Bundesgartenschau zu etablie- ren. Mit dem Abschluss der Bauarbei- ten sollte auch das weiträumige Umfeld des Schlosses neu geordnet werden. Der daraufhin ausgelobte Ideenwettbewerb gab den Impuls für Überlegungen, auch das Gelände des Ausbesserungswerks einer neuen Nutzung zuzuführen. Das Land

Baden-Württemberg hatte zwischen 1977 und 1989 rund 45 Millionen Deutsche Mark ins Schloss Gottesaue investiert, das als eines der letzten bedeutenden Kulturdenkmäler in Baden-Württemberg wieder errichtet wurde. Das Schloss war im Juli 1944 bei einem Bombenangriff zerstört worden – nach vorangegangenen Zerstörungen im Pfälzischen Erbfolge- krieg im Jahr 1689 und einem Brand im Jahr 1735. Es beherbergt heute die Staatliche Hochschule für Musik.

SCHLOSS GOTTESAUE GAB DEN IMPULS

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Einer der Innenhöfe im City Park (2014)

ANGENEHM ZURÜCKHALTENDER BOULEVARD UND ERWEITERUNG DER SÜDSTADT

Insgesamt wurden für den europaweiten städtebaulichen Ideenwett bewerb „Karlsruhe-Südost (Buga 2001)“ im Jahr 1992 genau 82 Arbei ten eingereicht. 305 Interessenten hatten im Vorfeld die Unterlagen angefordert. Das Preisgericht kürte nach einer zweitägigen Sitzung Mitte Juni 1992 das Büro Rossmann + Partner aus Karlsruhe zum Sieger des Wettbewerbs. Für den ersten Preis erhielt das Büro damals 90.000 Deutsche Mark. Das Konzept von Rossmann + Partner und Landschafts architekt Karl Bauer sah folgende zentrale Punkte vor, die im Wesent lichen nach einer Überarbeitung neu mit aufgenommen wurden:

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der Ausbau der Kriegsstraße- Ost in Form eines angenehm zurückhaltenden Boulevards,

die Entwicklung eines Stadtparks, der gleichzeitig die Südstadt arrondiert und die südliche Begrenzung der Oststadt räumlich bestimmt,

die logische Fortführung der Südstadt-Bebauung in Form einer vier- bis fünf geschossigen Blockrandbebauung mit rund 3.100 Wohnungen für etwa 7.500 Einwohnerinnen und Einwohner,

die östliche Grenze der dann erweiterten Südstadt bildet die so genannte Radiale 12, die Fortführung der Waldhornstraße, heute realisiert in Form der Marie- Juchacz-Straße

der Bau eines sechsgeschossigen Gebäuderiegels für

Dienstleistungen auf der Nordseite der Kriegsstraße-Ost,

 der Bau eines bis zu siebengeschossigen Dienstleistungszentrums am Mendelssohnplatz auf dem Gelände der damaligen Deutschen Bundespost/Telekom,

 der Bau der begehbaren, grünen Schanze „Bellevue“ im Südosten des Stadtparks als besonderer Akzent mit Blick über das Buga- Gelände, in die Stadt und in den Schwarzwald, baulich genutzt als Bürogebäude, Freizeitbad oder Palmenhaus einer Buga,

 die Nutzung von Hallen des Ausbesserungswerks für die Buga,

 die kulturelle Nutzung des Schlachthofgeländes nach seiner Schließung, der Rückbau der Schlachthausstraße und der Bau einer Straßenbahntrasse durch das Schlachthofgelände.

Titel der Dokumentation der Wettbewerbsergebnisse des Ideenwettbewerbs zur Buga 2001 (1993)

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22 | CITY PARK | DIE ARBEITSSTRUKTUR

DIE ARBEITSSTRUKTUR

EIN DIALOGORIENTIERTER PROZESS ÜBER EINEN LANGEN ZEITRAUM

EINE GUTE KOMMUNIKATION UNTER DEN BETEILIGTEN SORGTE FÜR DEN ERFOLG DES CITY PARK-PROJEKTS

In einer Partnerschaft haben alle Beteiligten berechtigte Interessen. Eine intelligente Arbeitsstruktur sorgte dafür, dass das neue Stadtquartier City Park Gestalt annehmen konnte. Maßgeblichen Anteil daran hatte die so genannte Lenkungsgruppe, in der sich Vertreterinnen und Vertreter von Bahn, aurelis und Stadt auf Augenhöhe begegneten.

Die Deutsche Bahn (DB) AG, 1994 aus der Deutschen Bundesbahn hervorgegangen, war seit der Privatisierung des bundeseigenen Unternehmens zunächst die Besitzerin des wertvollen Geländes in Innenstadtnähe, auf dem sich bis 1997 das Ausbesserungswerk befand. Schon einige Jahre vor der eigentlichen Schließung hatten die Überlegungen zur zukünftigen Nutzung des Areals begonnen. Eine geplante Bundesgartenschau für das

Jahr 2001 ließ sich nicht realisieren.

Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hatte 1994, ein Jahr nach einem Realisierungswettbewerb und zwei Jahre nach einem Ideenwettbewerb, entschieden, die Bewerbung zurückzuziehen.

Die Durchführung scheiterte im Rahmen einer erneuten Abstimmung des Gemeinderates an den Kosten und an der ungeklärten Verfügbarkeit erforderlicher Bahnﬂ ächen.

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Der City Park aus luftiger Höhe im Jahr 2013

 |  Der Innenhof des Baufeldes 11 mitten im City Park (2015)

VERKAUF VON GELÄNDE DER DB AG SETZTE MITTEL FÜR INVESTITIONEN FREI

Ab November 1994 überlegten die Eigentümerin und die Stadt Karlsruhe in bilateralen Gesprächen, wie es mit dem Areal weitergehen soll. Die Stadt hatte zunächst zwar auch Interesse, das Gelände von der DB AG zu erwerben.

Die Entwicklung des Quartiers durch die Stadt selbst scheiterte aber an den ﬁ nanziellen Möglichkeiten und den personellen Ressourcen

der Stadt. Denn:

An anderer Stelle in der Stadt war die Verwaltung mit der

Entwicklung von Wohngelände auf ehemaligen Militärﬂ ächen beschäftigt.

In den Verhandlungen musste geklärt werden, was auf dem ehemaligen Ausbesserungswerk entstehen sollte.

Dafür kam ein dialogorientierter Prozess in Gang, an dem Vertreter der Stadt Karlsruhe, der DB AG und die Sieger des Ideenwettbewerbs, das Karlsruher Büro Rossmann + Partner mit dem Landschaftsarchitektenbüro Bauer, teilnahmen. Im Zuge dieser

Gespräche wurden die Grundzüge des Ideenwettbewerbs weiterentwickelt und präzisiert. Die Ergebnisse mündeten in einen städtebaulichen Rahmenvertrag und in einen Bebauungsplan.

Im Jahr 2003 nahm die Entwicklung Fahrt auf: Die DB AG hatte sich dazu entschlossen, bundesweit

einen Teil ihrer nicht betriebsnotwendigen Immobilien zu veräußern. Die Bahn wollte sich damit auf ihr Kerngeschäft als Verkehrsunternehmen konzentrieren, die Verwertung ihrer Immobilien efﬁ zienter gestalten und nicht zuletzt auch die Mittel nutzen, die der Verkauf freisetzte, um beispielsweise in die Netze investieren zu können.

Im Zuge eines umfassenden Gesamt pakets veräußerte am 1. April 2003 die DB AG das Karlsruher Gelände und andere wertvolle Areale in Frank furt, München, Düsseldorf und Heidelberg an die neu gegründete Immobilien-

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entwicklerin aurelis Real Estate (siehe Seite 26). Aurelis entwickelte fortan den City Park und übernahm vereinbarungs gemäß nicht nur das Gelände, sondern auch die Verpﬂ ichtungen aus dem städtebaulichen Rahmenvertrag und trat in die Rolle der Erschließungsträgerin ein.

Die Durchführungs- und Erschließungs verträge für die einzelnen Erschließungs abschnitte wurden zwischen der

aurelis und der Stadt Karlsruhe verhandelt und abgeschlossen.

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ZUSAMMENARBEIT DER PARTNER BRACHTE OPTIMALES ERGEBNIS

Gleichwohl bedeutete das keinen Bruch in der Entwicklung. Denn aurelis sorgte für personelle Kontinuitäten.

So konnte Architekt und Stadtplaner Klaus Lakotta von der DB Immobilien (Region Südwest), die von der aurelis mit Projektsteuerungsleistungen beauftragt wurde, die Entwicklung weiterführen.

Er beschreibt diese Entwicklung heute als einen „lernenden und moderierten Prozess“. Das heißt, dass alle Partner, also die Stadt, der Eigentümer und die späteren Planer und Bauherren der Baufelder in einem kooperativen

Vorgang ihre jeweiligen Interessen eingebracht haben.

Aus Sicht der Stadt Karlsruhe ging es um eine sinnhafte Stadtentwicklung in Richtung Südosten, der Eigentümerin aurelis und die Bauherren hatten

neben einer qualitativ anprechenden Entwicklung natürlich auch den wirtschaftlichen Aspekt im Blick. Schließlich hatten die beteiligten Architekten ein Interesse an einer hochwertigen Planung.

„In der Regel ergibt sich bei einer solchen Ausgangssituation für die Stadtentwicklung ein optimales

Ergebnis, wenn alle zusammenarbeiten“, so Klaus Lakotta.

L E N K U N G S G RU P P E

A R B E I T S G RU P P E

Ausschlaggebend dafür war auch die Installation einer Lenkungsgruppe ab dem März 2000. Sie sorgte dafür, dass alle Beteiligten immer im Gespräch blieben und die notwendigen Abstimmungen vornehmen konnten. Für David Maechler, Projektleiter auf Seiten der aurelis, ist die Lenkungsgruppe Teil des Erfolgs: „Ein solches Gremium

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- - sorgt dafür, dass man nicht nur

auf Entwicklungen reagiert oder bilateral Gespräche führt, sondern gemeinschaftlich Arbeitsaufträge vergibt, Ergebnisse entgegennimmt, bewertet und entscheidet“.

Zusätzlich besonders bedeutsam war auch die Koordination innerhalb der Stadt Karlsruhe, bei der sich zahlreiche Ämter und Dienststellen abstimmen mussten. Um die Qualität der Architektur zu sichern, wurden im weiteren Verlauf die Investoren und Bauherren in die Lenkungsgruppensitzungen eingeladen, bei denen sie die Bauprojekte

vorstellten.

An die Investoren wurde aus der Lenkungsgruppe heraus auch die Erwartung herangetragen, dass eine Mehrfachbeauftragung für die einzelnen Bauvorhaben erfolgen sollte.

Klaus Lakotta, der die Entstehung und Vollendung des City Parks über 14 Jahre lang begleitet hat, sieht vor allem die Tatsache, dass sich die Zusammensetzung der Lenkungsgruppe nie in einem ganz großem Umfang

verändert hat, als Erfolgsrezept. So kam noch eine Arbeitsgruppe mit verschiedenen Fachbereichen hinzu, die die Aufträge aus der Lenkungsgruppe umsetzten, beispielsweise zu den Themenfeldern Rückbau, Boden sanierung, Erschließung oder Grün ﬂ ächen (siehe Graﬁ k Seite 24).

Blick in den Innenhof der PSD-Bank (2010)

Blick über den Spielplatz zur Esplanade (2015)

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DIE PARTNER

DEUTSCHE BAHN AG

Die Deutsche Bahn (DB) AG entstand im Jahr 1994 nach der Fusion der Deutschen Bundesbahn und der Deutschen Reichsbahn. Ihr Sitz ist in Berlin. Die damalige Tochter Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mbH war zuständig für die Vermark tung und Entwicklung von Gebäuden und Flächen im Eigentum der DB AG. Sie hatte erste Teilﬂ ächen des Quartiers Karlsruhe-Südost an Investoren veräußert und mit den Erschließungsarbeiten begonnen. Später ging die GmbH wieder im Gesamt konzern der DB auf. Der für die Region Südwest zuständige Unternehmensbereich

„DB Immobilien“ sitzt in der Karlsruher Bahnhofstraße.

aurelis REAL ESTATE GMBH & CO. KG

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Das Immobilienunternehmen aurelis Real Estate GmbH & Co. KG wurde im Jahr 2002 gegründet. Die Aktivitäten umfassen Bestandshaltung und Asset Management, Landentwicklung und Hochbau. Im Asset Management vermietet die aurelis an gewerbliche Nutzer: In Abstimmung mit den Mietern werden die Objekte durch Umbau- oder Neubaumaßnahmen an individuelle Anforderungen angepasst. In der Landentwicklung transformiert das Unternehmen Brachﬂ ächen zu erschlossenem Bauland, um die Grundstücke anschließend zu veräußern. Besteht entsprechende Nachfrage, erweitert aurelis den Wertschöpfungsprozess und realisiert Hochbauprojekte. Bei den Akquisitionen stehen gewerbliche Objekte in Wachstumsregionen und Flächen mit der Option auf eine Entwicklung als Bauland im Fokus. Die Zentrale des Unternehmens ist in Eschborn bei Frankfurt/Main.

Hier und in allen vier Regionalbüros sind Expertenteams für die Geschäftsfelder von aurelis vertreten. Diese Teams arbeiten eng mit den Kommunen an den Projektstandorten zusammen. In Baden-Württemberg hat aurelis neben dem Karlsruhe City Park beispielsweise Stadtquartiere in Heilbronn und Freiburg erschlossen. Aktuell entwickelt das Unternehmen unter anderem eine neun Hektar große Fläche in Tübingen und investiert verstärkt in den eigenen Bestand, zum Beispiel in Böblingen und Sindelﬁ ngen.

STADT KARLSRUHE

Die Stadt Karlsruhe wurde im Jahr 1715 gegründet und feiert im Jahr 2015 ihren 300. Geburtstag. Die markgräﬂ iche Residenzstadt entwickelt sich zunächst zur wichtigen Großstadt am Oberrhein und wandelt sich im Laufe dieser drei Jahrhunderte vom bedeutenden Industrie- und Behördenstandort zum internationalen Hightech- und Wissenschaftsstandort – an der Spitze mit dem Karlsruher Institut für Technologie (KIT). Heute ist Karlsruhe ein attraktiver Standort für Firmen aus dem breit gefächerten IT-Bereich. Mehrere Gründerzentren helfen dabei, Innovation in der Stadt zu halten. Die bedeutende Forschungslandschaft und die Attraktivität für Unternehmen hat enorme Sogwirkung: Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner hat die Marke von 300.000 Menschen überschritten.

Im Fokus steht deshalb seit einigen Jahren die Schaffung von Wohnraum im Stadtgebiet: In Konversionsgeländen in Knielingen, in Neureut und jetzt im City Park wurden mehrere tausend Wohnungen geschaffen.

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AUS DER „BEIDERSEITIGEN ABSICHTSERKLÄRUNG DER DEUTSCHEN BAHN AG UND DER STADT KARLSRUHE“ VOM 21. MÄRZ 2000

Die Grundstückseigentümerin, die Deutsche Bahn AG, vertreten durch die Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mbH, und die Trägerin der Planungshoheit, die Stadt Karlsruhe, kommen überein, die gesamte Entwicklung des Baugebiets Karlsruhe-Südost nach Maßgabe und im Geiste des am 21.03.2000 vom Gemeinderat als Satzung beschlossenen Bebauungsplans in enger gegenseitiger und zeitlicher Abstimmung vorzunehmen. Dabei sind von beiden Seiten die jeweiligen Interessen lagen, nämlich die Wirtschaftlichkeit einerseits und die architektonisch freiräumliche und demographisch soziale Qualität andererseits, zu berücksichtigen. Dies gilt auch für Rechtsnachfolger. Um diesem Anliegen Rechnung zu tragen, kommen die Partner überein, eine Lenkungsgruppe sowie eine Arbeitsgruppe einzurichten, die die Gebietsentwicklung begleiten. (…)

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Aufgaben der Lenkungsgruppe sind:

Gegenseitige Information zur Vermarktung der plangegenständlichen Grundstücke

Grundsätzliche Beratung der jeweiligen Objektplanungen

Beauftragung der Arbeitsgruppe mit der Begleitung der Objektplanung

Information der zuständigen Gremien beider Partner: Die Lenkungsgruppe hält durch die DB Imm den Kontakt zur DB AG und zur Bürgergesellschaft Südstadt, durch das Stadtplanungsamt den Kontakt zum Bürgermeisteramt und zum Planungsausschuss und durch die Planungsgemeinschaft den Kontakt zur Architektenkammer mit ihrem Planungsbeirat und zum BDA.

Beratung im Konﬂ iktfall

Aufgaben der Arbeitsgruppe sind:

Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens durch Mitwirkung im Vorfeld der erforderlichen Baugenehmigungen: Die Mitwirkung ist Voraussetzung für das Baugenehmigungs- bzw. Kenntnisgabeverfahren

Betreuung der Maßnahmen im öffentlichen Raum: der Verkehrs- und Grünﬂ ächen sowie der sozialen Infrastruktur

Informationspﬂ icht gegenüber der Lenkungsgruppe

Ziel des Verfahrens sind einvernehmliche Lösungen, sollten diese nicht erreichbar sein, gelten die Rechtsgrundlagen. Spätestens drei Jahre nach Unterzeichnung der Erklärung erstattet die Lenkungsgruppe einen Bericht über das Ergebnis ihrer Arbeit und die hieraus resultierenden Konsequenzen.

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28 | CITY PARK | DER BEBAUUNGSPLAN

DER BEBAUUNGSPLAN

FORTSETZUNG DER SÜDSTADT IN MODERNEM GEWAND

DER CITY PARK NIMMT DIE GRÜNDERZEITLICHE BEBAUUNG MIT DER FÜR KARLSRUHE TYPISCHEN BLOCKRANDBEBAUUNG AUF

Der Bebauungsplan „Karlsruhe-Südost“ legte die grundlegenden Bedingungen und Regeln für Investoren im City Park fest. Gleichzeitig wurde in diesem Plan der Stadtpark festgeschrieben. Viele ursprüngliche Ideen aus dem Ideenwettbewerb, die Ergebnisse aus den Gesprächen mit der Eigentümerin und aus der öffentlichen Beteiligung fanden sich darin wieder.

Der Gemeinderat einer Stadt entscheidet über Bebauungspläne. Seine Aufgabe ist die Abwägung von Planungen und dabei der möglichst gerechte Ausgleich verschiedener Interessen.

Diese Interessen bringen viele Personen, Gruppierungen und Verbände in das Verfahren ein. Insbesondere gilt das auch für den Bebauungsplan des City Parks, der ofﬁ ziell die Nummer 732 und den Namen „Karlsruhe-Südost“

trägt. Letztlich ﬂ ossen in den Plan die

Ideen über einen Zeitraum von fast zehn Jahren. Dieser lange Anlauf hat sich gelohnt, denn im Nachgang war lediglich eine bedeutende Änderung des Plans im Bereich des späteren Quartiersplatzes vorzunehmen. Die Grundgestalt der heutigen Bebauung aber wurde nach dem Ursprungsplan aus dem Jahr 2000 umgesetzt.

Eingeﬂ ossen in die Planungen sind die Ideen aus dem Wettbewerb des

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Einzelhandel im City Park direkt beim Clara-Immerwahr-Haber-Platz (2015)

Jahres 1992, die Vereinbarungen des städtebaulichen Rahmenvertrags aus dem Jahr 1997 sowie die Ergebnisse aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange, die bei Bebauungsplanverfahren gesetzlich vorgeschrieben ist. Grundlegendes Ziel des Plans war die Schaffung von innenstadtnahen Wohnungen und Arbeitsplätzen sowie die „Deckung des Bedarfs an übergeordneten Grünﬂ ächen“. Außerdem sicherte der Plan mit diesen grundsätzlichen Festlegungen die Entstehung des Stadtquartiers, „das den Anspruch an städtebaulich-architektonische Qualität unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Machbarkeit garantiert und die östliche Südstadt angemessen arrondiert“. Auch die „hochwertige Randbebauung“ mit einer Mischung aus Büro- und Wohngebäuden entlang der Kriegsstraße-Ost war Bestandteil des Plans.

Schon im März 1999 war für ein ein Hektar großes Grundstück

der Deutschen Bahn AG in der nordwestlichen Ecke des Geländes ein Bebauungsplan in Kraft getreten, der den Bau des Stadtteilzentrums Mendelssohnplatz ermöglichte. Die Eröffnung des Zentrums im Jahr 2001 war gleichzeitig ein Fingerzeig für die Fortführung der heutigen Bebauung entlang der heutigen Ludwig-Erhard-Allee. Die Vorgabe für das Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbenutzung im gesamte Areal betrug 75 zu 25 Prozent. Insgesamt sollten 2.300 bis 2.800 Wohnungen in vier- bis fünfgeschossigen Häusern plus Gewerbenutzungen und Dienstleistungen mit einer Geschossﬂ äche von maximal 414.000 Quadratmetern entstehen (siehe Seite 31 oben). Etwa die Hälfte der Wohnungen waren als Drei- und Vierzimmerwohnungen konzipiert.

Das für Karlsruhe typische Konzept der Blockrandbebauung aus der Gründerzeit wurde auch im ganzen Quartier fortgesetzt. Dieses beziehe





Der Bebauungsplan aus dem Jahr 2000 stellt die planerische Grundlage für den City Park dar.

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30 | CITY PARK | DER BEBAUUNGSPLAN

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- - sich „stadträumlich und inhaltlich

auf die Struktur der vorhandenen Südstadt“. Jedoch machten die Planer nicht unbedingt die geschlossene Bauweise zur Vorgabe, sondern ermöglichten auch eine offene Form der Blockrandbebauung mit Zugängen zu den Innenhöfen. Zusätzlich sollten die Straßen mit einer Baumreihe versehen und deutlich breiter werden als in der Südstadt – so die Vorgabe des Plans in der Begründung. Als Zentrum und Pendant zum Werderplatz in der westlichen Südstadt wurde ein neuer Quartiersplatz geschaffen.

NEUE ACHSE ZWISCHEN SCHLOSS UND CITY PARK

Für die Randbebauung an der Kriegsstraße-Ost wurden fünf- bis siebengeschossige Bauten geplant.

Freizuhalten war eine Sichtbeziehung auf der Achse zwischen

Schloss und heutiger Marie-Juchacz-Straße am südöstlichen Rand

des Stadtparks. Letztere bildet die Fortführung eines Schloßstrahls in Form der Waldhornstraße. Zudem schrieb der Plan eine Nord-Süd-Sichtachse vor:

Von der Henriette-Obermüller-Straße über Kriegsstraße-Ost und Ostendstraße hinweg sollte die Kirche St.Bernhard in der Oststadt zu sehen sein.

Die in der Baunutzungsverordnung festgelegten Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung konnten aus besonderen städtebaulichen Gründen überschritten werden. Als Begründung dienten unter anderem die Übernahme der verdichteten Baustruktur der

bestehenden Südstadt, der vorgesehene große Stadtpark mit besonderem Aufenthalts- und Erholungswert und Entsiegelungen für den Parkbereich.

Innerhalb der Festsetzungen ist ein Grad der Versiegelung von maximal 80 Prozent möglich, in einigen Blöcken sind es niedrigere Werte. In kleineren Blöcken durfte er ausnahmsweise bis auf 90 Prozent steigen, allerdings nur für unterirdische Bauwerke. So konnte der Stellplatznachweis, der in Tiefgaragen auf den Privatgrundstücken erfolgte, erbracht werden. Für alle Gebäude war eine Begrünung verbindlich vorzunehmen.

Was die Erschließung angeht, ﬁ nden sich im Bebauungsplan drei Prämissen:

Der City Park wird das „Neubaugebiet der kurzen, nichtmoto risierten Wege“, (…) der nahverkehrsorientierten Wege (…) und der stadtverträglichen Kfz-Wege“. Die Ver- und Entsorgung des Geländes geschah beim Wasser über die schon existierenden Versorgungsleitungen angrenzender Gebiete und deren Ausbau, Strom lieferte ein vorhandenes 110 Kilovolt starkes Kabel. Festgesetzt wurde außerdem, dass das neue Areal an die Fernwärmeversorgung der Stadtwerke Karlsruhe GmbH angeschlossen wird. Für die Entwäs serung des 22 Hektar großen Bau geländes wurden entsprechende Sammelkanäle eingebaut, die zu Haupt sammlern im Norden und Süden des Geländes führen.

DER SATZUNGSBESCHLUSS ZUM BEBAUUNGSPLAN

„KARLSRUHE-SÜDOST“ IM WORTLAUT

Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 (…) und § 74 der Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (…) in Verbindung mit § 4 der Gemeinde ordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 03.10.1983 (…) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen den Bebauungsplan

„Karlsruhe-Südost“ als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan besteht aus zeichnerischen und schriftlichen Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Bau gesetzbuches (BauGB) und § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO). Maß gebend ist der Plan vom 20.10.1998 in der Fassung vom 30.12.1999. Er ist Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist eine Begründung gemäß

§ 9 Abs. 8 BauGB beigefügt. Der Bebauungsplan tritt mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB).

ZEITSTRAHL

27. August 1992 Aufstellungsbeschluss GEMEINDERAT

15. Oktober 1998 1. Überarbeitung PLANUNGSAUSSCHUSS

28. April 1999 2. Überarbeitung PLANUNGSAUSSCHUSS

20. Juli 1999 Auslegungsbeschluss GEMEINDERAT

21. März 2000 Satzungsbeschluss GEMEINDERAT

9. Juni 2000 Inkrafttreten des Bebauungsplans STADTVERWALTUNG

26. Februar 2002

Aufstellungsbeschluss für Änderung des Plans im Bereich Quartiersplatz GEMEINDERAT

24. Juni 2003 Satzungsbeschluss für Änderung des Plans im Bereich Quartiersplatz GEMEINDERAT

DER SATZUNGSBESCHLUSS ZUM BEBAUUNGSPLAN

„KARLSRUHE-SÜDOST“ IM WORTLAUT

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GEPLANTE BEBAUUNG IM CITY PARK

BEBAUUNG GESCHOSSFLÄGESCHOSSFLÄCHECHE

Wohnquartier 4- bis 5-geschossig

(Blöcke 2 bis 13, 15 bis 17, 19 bis 22) mit 2.200 bis 2.650 Wohneinheiten

292.000 Quadratmeter

Randbebauung Kriegsstraße (Blöcke 23 b bis 26)

mit 100 bis 150 Wohneinheiten

56.000 Quadratmeter

Mendelssohnzentrum (Blöcke 1 und 23) 60.000 Quadratmeter Grund- und Hauptschule (Block 14) 6.000 Quadratmeter

Bellevue (Block 18) 10.000 Quadratmeter

Summe (Blöcke 1 bis 26)

mit 2.300 bis 2.800 Wohneinheiten 414.000 Quadratmeter

ERSCHLIESSUNGSKOSTEN

Im Bebauungsplan sind die überschlägig ermittelten Kosten für die Erschließung aufgeführt.

Wer jeweils die Kosten zu tragen hat, ist im städtebaulichen Rahmenvertrag geregelt.

INNERE UND ÄUSSERE ERSCHLIESSUNG TRÄGER DER KOSTEN

Innere Erschließung

Erdbewegung und Freimachung des Geländes 11.000.000 DM Erschließungsträger

Herstellung der Straßen im Plangebiet 7.523.000 DM Erschließungsträger

Straßenbeleuchtung 750.000 DM Erschließungsträger

Herstellung Stadtpark / Verbindungsgrünzug 14.000.000 DM Erschließungsträger

Äußere Erschließung

Umbau Stuttgarter Straße 3.360.000 DM Erschließungsträger/Stadt Karlsruhe

Umbau verlängerte Luisenstraße 766.000 DM Erschließungsträger/Stadt Karlsruhe

VERSORGUNG TRÄGER DER KOSTEN

Wasserversorgung 2.800.000 DM Stadtwerke

Stromversorgung 2.800.000 DM Stadtwerke

Fernwärmeversorgung 2.800.000 DM Stadtwerke

Die Kosten für die Bereitstellung der Versorgung werden nach gesetzlichen Vorgaben auf die späteren Nutzer umgelegt.

KOSTEN FÜR INNERE ENTWÄSSERUNGSTECHNISCHE ERSCHLIESSUNG TRÄGER DER KOSTEN

Für das Baugebiet 7.000.000 DM Stadt Karlsruhe

Heranführung der Sammler 14.000.000 DM Stadt Karlsruhe

Die Erschließungskosten werden nach gesetzlichen Vorgaben auf die späteren Nutzer umgelegt.

KOSTEN FÜR ENTSCHÄDIGUNG VON TRÄGER DER KOSTEN

Grundstücke im Privateigentum 4.500.000 DM Stadt Karlsruhe

VERSORGUNG TRÄGER DER KOSTEN

KOSTEN FÜR INNERE ENTWÄSSERUNGSTECHNISCHE ERSCHLIESSUNG TRÄGER DER KOSTEN

KOSTEN FÜR ENTSCHÄDIGUNG VON TRÄGER DER KOSTEN

BEBAUUNG GESCHOSSFLÄGESCHOSSFLÄCHEGESCHOSSFLÄGESCHOSSFLÄCHEGESCHOSSFLÄGESCHOSSFLÄCHECHECHECHE