Begründung. Satzung zur Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Hotel zur Brücke von Remagen. Stadt Remagen

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Stand September 2021 - Seite 1 von 18 -

Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im vereinfachten Verfahren

Begründung

zum Entwurf der

Satzung zur Aufhebung

des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

5

10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“

Stadt Remagen

10

Gemarkung Remagen,

Flur 2, 3 und 4 (jeweils teilweise)

15

Bearbeiter: Stadtverwaltung Remagen

Alle Kartengrundlagen: soweit nicht anders angegeben:

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-  Geobasisinformationen der Vermessungs- und Katasterverwal- tung Rheinland-Pfalz

- eigene Darstellungen

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Inhalt

1. Einleitung ... 3

1.1. Vorbemerkung ... 3

1.2. Erforderlichkeit der Planung ... 4

2. Übergeordnete Planungen ... 4

5 2.1. Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald ... 4

2.1.1. Regionaler Grünzug ... 5

2.1.2. Vorbehaltsgebiet Grundwasserschutz ... 5

2.1.3. Vorranggebiet Hochwasserschutz ... 6

2.1.4. Vorbehaltsgebiet besondere Klimafunktion ... 7

10 2.1.5. Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus ... 7

2.1.6. Siedlungsfläche Wohnen / Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe ... 7

2.2. Flächennutzungsplan 2004 der Stadt Remagen ... 8

3. Aufhebungssatzung ... 8

3.1. Allgemeine Ziele und Zwecke der Satzung ... 8

15 3.2. Verfahrensrecht ... 9

3.3. Lage des Plangebietes, betroffene Grundstücke ... 9

4. Folgen der Aufhebung ... 11

4.1. Auswirkungen auf das Baurecht ... 11

4.2. Sonstige planerhebliche Auswirkungen ... 12

20 4.2.1. Erschließung ... 12

4.2.2. Denkmalschutz ... 12

4.2.3. Gewässerschutz / Überschwemmungsgebiet ... 13

4.2.4. Klimaschutz / Klimaanpassung ... 13

4.2.5. Bodenschutz ... 14

25 4.2.6. Artenschutz ... 14

4.2.7. Lärmschutz ... 14

4.2.8. Kosten ... 15

4.3. Entschädigungsansprüche ... 15

5. Umweltbericht und zusammenfassende Erklärung ... 17

30 6. Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden ... 17

Abbildungsverzeichnis

35 Abbildung 1: Plankarte zum Regionalen Raumordnungsplan, Auszug ... 5

Abbildung 2: Flächennutzungsplan 2004, Auszug (Abzeichnung) ... 8

Abbildung 3: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet ... 10

Abbildung 4: Impressionen aus dem Plangebiet (Standort Widerlager) ... 11

Abbildung 5: Eigentumsverhältnisse im Plangebiet ... 15 40

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1. Einleitung

1.1. Vorbemerkung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“

wurde am 13.01.2015 vom Stadtrat als Satzung beschlossen und trat mit ortsüblicher Bekanntmachung des Beschlusses im Amtsblatt am 04.02.2015 in Kraft. Ziel des Be- 5

bauungsplanes war die Errichtung der Hotelanlage (4- oder 5-Sterne-Segment) mit angegliedertem Wohnen.

10

15

20

25

30

In dem der Satzung beigefügten Durchführungsvertrag verpflichtete sich der Vorha- benträger zur Durchführung des Vorhabens wie folgt:

 Vorlage eines vollständigen, prüf- und genehmigungsfähigen Bauantrages innerhalb von 6 Monaten nach Rechtskraft des Bebauungsplanes,

35  Baubeginn spätestens 6 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung,

 Fertigstellung des Vorhabens innerhalb von 30 Monaten nach Baubeginn.

Der Vertrag sieht auf begründeten Antrag hin eine einmalige Verlängerung der Fer- tigstellungsfrist durch die Stadt um 6 Monate vor.

40

Demnach hätte der Vorhabenträger spätestens im August 2015 einen prüf- und ge- nehmigungsfähigen Bauantrag vorlegen müssen. Unter der Annahme, die Bauge- nehmigung wäre nach 15 Monaten erteilt worden (Nov. 2016), hätte der Vorhaben- träger den Bau im Zeitraum von Mai 2017 bis November 2019 realisieren müssen.

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Tatsächlich wurde bis heute kein vollständiger Bauantrag vorgelegt. Folglich konnte mit dem Bau des Vorhabens bis heute nicht begonnen werden, sodass die vereinbar-

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ten Fristen sämtlich fruchtlos verstrichen sind. Wiederholte Zusagen des Vorhaben- trägers über den Fortgang des Projektes gegenüber dem Stadtrat und der Verwal- tung wurden nicht eingehalten.

Ausgeführt wurde lediglich die zur Vorbereitung der Bauarbeiten eine Rodung von Flächen im Plangebiet; diese Flächen sind zwischenzeitlich jedoch wieder mit neuen 5

Gehölzen überwachsen.

Da das Vorhaben innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen nicht umgesetzt wurde und das Vertrauen seitens der Stadt Remagen in eine Umsetzung der Maß- nahme nicht mehr vorhanden war, leitete der Stadtrat unter Bezug auf das BauGB 10

mit Beschluss vom 28.06.2021 das Verfahren zur förmlichen Aufhebung des Bebau- ungsplans ein. Dessen ortsübliche Bekanntmachung erfolgte in der Ausgabe des Amtsblattes am 08.07.2021.

Das Aufhebungsverfahren bezieht sich ausschließlich auf die Aufhebung der Sat- 15

zung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (vorhabenbezogener Bebauungs- plan); nicht berührt hiervon sind die Darstellungen im Flächennutzungsplan.

1.2. Erforderlichkeit der Planung

Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzu- 20

stellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Ausweislich der Regelungen in § 1 Abs. 8 BauGB gelten die Vorschriften des Gesetzbuches über die Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere auch für deren Aufhebung.

Der Gesetzgeber hält die Gemeinden mit § 12 Abs. 6 BauGB zudem dazu an, Sat- 25

zungen über Vorhaben- und Erschließungspläne, die ein Vorhabenträger innerhalb der vereinbarten Fristen nicht durchführt (vorhabenbezogene Bebauungspläne), aufzuheben.

Wie eingangs dargestellt ist diese Fallgestaltung gegeben, so dass der vorhabenbe- 30

zogene Bebauungsplan nun in einem eigenen Verfahren aufgehoben werden soll.

2. Übergeordnete Planungen

Bauleitpläne sind den Inhalten und Zielen der Raumordnung anzupassen. Im Folgen- 35

den wird geprüft, ob durch die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Widersprüche zur Anpassungspflicht entstehen.

2.1. Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald

Mit der Bekanntmachung des Genehmigungsbescheides im Staatsanzeiger für 40

Rheinland-Pfalz (StAnz. S. 1194) ist der regionale Raumordnungsplan Mittelrhein- Westerwald am 11. Dezember 2017 verbindlich geworden. Plankarte und Text kön- nen im Internet unter https://mittelrhein-westerwald.de/index.php/veroeffentlichun- gen/raumordnungsplan abgerufen werden.

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Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im vereinfachten Verfahren Abbildung 1: Plankarte zum Regionalen Raumordnungsplan, Auszug

Der Plankarte können für das Plangebiet folgende Aussagen entnommen werden:

5

2.1.1. Regionaler Grünzug

Regionale Grünzüge und Grünzäsuren dienen dem Schutz des Freiraums vor Über- bauung und der Sicherung von Freiraumfunktionen (RROP, G52). Neue Siedlungs- gebiete, flächenhafte Besiedlung und große Einzelbauvorhaben sind innerhalb der regionalen Grünzüge nicht zulässig; ausgenommen davon sind dem Tourismus die- 10

nende Einzelvorhaben (RROP, Z 53). Ausweislich der Begründung zum RROP handelt es sich um ein multifunktionales Instrument zur planerischen Freiraumsicherung.

Es schützt den Freiraum vor einer weiteren baulichen Inanspruchnahme, um mög- lichst große zusammenhängende Freiräume zu erhalten. Ausnahmen, wie etwa dem Tourismus dienende Einzelvorhaben, sind in den regionalen Grünzügen zulässig, da- 15

mit eine Weiterentwicklung in diesem Bereich möglich bleibt.

Festzustellen ist, dass das Plangebiet selbst nur an einen regionalen Grünzug angrenzt und nicht unmittelbar in einem solchen liegt. Das Ziel, das Recht für eine mög- liche Bebauung aufzuheben, steht nicht den Zielen des Freiraumschutzes entgegen.

20

Allerdings geht der Stadt Remagen mit der Aufhebung der Satzung die Möglichkeit verloren, ein (auch) dem Tourismus dienendes Vorhaben zu verwirklichen. Ein Wi- derspruch zur Raumordnung entsteht gleichwohl nicht, da der Hotelbau keine ab- schließend abgewogene Zielaussage darstellt, die von der Stadt zwingend umzusetzen wäre.

25

Folglich steht die beabsichtigte Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans der Raumordnung nicht entgegen.

2.1.2. Vorbehaltsgebiet Grundwasserschutz 30

In den Vorbehaltsgebieten Grundwasserschutz sollen nachteilige Veränderungen der Wasserressourcen in quantitativer oder qualitativer Hinsicht vermieden werden. Bei allen Planungen in den Vorbehaltsgebieten ist hierzu den Belangen des Grundwas- serschutzes besonderes Gewicht beizumessen (RROP, G 66).

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Nach der Begründung zum RROP sind als Vorbehaltsgebiete Grundwasserschutz die im wasserwirtschaftlichen Fachbeitrag dargestellten Wassergewinnungsgebiete von herausragender oder besonderer Bedeutung für die öffentliche Wasserversor- gung festgelegt. Dies sind regional bedeutsame Grundwasservorkommen, die für eine zukünftige Trinkwasserversorgung grundsätzlich geeignet sind.

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Konkret betrifft die Ausweisung eines Vorbehaltsgebiet Grundwasserschutz im RROP eine Fläche, die östlich des Plangebietes in Höhe des Remagener Stadions

„Goldene Meile“ sowie dem Schwimmbad an das Plangebiet angrenzt und damit einen gewissen Abstand zum Plangebiet aufweist.

10

Ungeachtet dessen werden mit der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans bestehende Baurechte genommen, so dass eine unmittelbare Beeinträchtigung des Grundwasserschutzes dadurch nicht entstehen kann. Für den Fall einer Bebau- ung des Areals auf der Basis des § 34 BauGB die Verträglichkeit des dann beantrag- 15

ten Vorhabens einzelfallbezogen im erforderlichen Bauantragsverfahren nachzuwei- sen.

Ausweislich den zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beigefüg- ten Unterlagen ist auch aus der Vornutzung des Grundstücks durch die Becher Tü- renfabrik keine unmittelbare Gefahr abzuleiten. Zwar wurden lokal Bodenverunreini- 20

gungen im Bereich einer ehem. Eigentankstelle, eines Lacklagers sowie eines Si- ckerschachts festgestellt, jedoch erforderten sie keine sofortigen Sanierungsmaß- nahmen.

2.1.3. Vorranggebiet Hochwasserschutz 25

Die Vorranggebiete Hochwasserschutz sind von jeglicher Bebauung und abfluss- hemmenden Nutzungen freizuhalten (RROP, Z 67). Zur Abgrenzung der Vorrangge- biete Hochwasserschutz wurden die Überschwemmungsgebietskarten herangezo- gen, die für ein definiertes Hochwasserereignis (HQ 100) die betroffenen Flächen ausweisen (Begründung zu Z 67).

30

Den Unterlagen der seinerzeitigen Bauleitplanung ist ein wasserwirtschaftliches Gut- achten beigefügt, auf dessen Basis die Gründe für eine einzelfallbezogene Befreiung von den Verboten des § 78 Abs. 3 WHG durch die zuständige Wasserbehörde erteilt werden konnte.

35

Die Absicht, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzuheben, hat keine nachteiligen Auswirkungen auf den Grundwasserschutz, da durch die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine neuen Baurechte geschaffen werden und somit keine Beeinträchtigung wasserwirtschaftlicher Belange erfolgen kann.

Aus dem Umstand, dass die vormals gewerblich genutzten Flächen (Becher Türen- 40

fabrik) weiterhin eine ungenutzte Brache darstellen wird, leiten sich gleichfalls keine nachteiligen Auswirkungen auf den Hochwasserschutz ab.

Andererseits war es die Absicht der Planung, durch eine entsprechend dimensio- 45

nierte Tiefgarage einen ausreichenden Retentionsraum zu schaffen.

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2.1.4. Vorbehaltsgebiet besondere Klimafunktion

In den Vorbehaltsgebieten besondere Klimafunktion sollen besondere Anforderungen an den Klimaschutz gestellt werden. Dabei soll auf eine Verbesserung der klimati- schen Bedingungen hingewirkt werden. Hierzu sollen

- Flächen in ihrer Funktion als klimatische Ausgleichsräume erhalten bleiben 5

und durch Entsiegelungsmaßnahmen, Baumpflanzungen, Dach- und Fassa- denbegrünung unterstützt werden,

- für Siedlungsvorhaben klimaökologische Voruntersuchungen durchgeführt und Ausgleichsmaßnahmen entwickelt,

- Verbesserungen im Immissionsschutz angestrebt und klimatische Verschlech- 10

terungen vermieden und

- für die Bauleitpläne Klimauntersuchungen durchgeführt werden, um die Infor- mationsgrundlagen für den Klimaschutz zu verbessern.

(RROP, G 74) 15

Die Absicht, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzuheben, steht den raumordnerischen Grundsätzen nicht entgegen. Im Vergleich zu einer möglichen Bebau- ung des Plangebietes bleiben die vorhandenen Strukturen der sich entwickelnden Brachfläche erhalten. Von einer natürlichen Sukzession abgesehen können mit der Aufhebung der Satzung gezielte Maßnahmen zum Klimaschutz auf dem Areal jedoch 20

nicht umgesetzt werden.

2.1.5. Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus

In den Vorbehaltsgebieten Erholung und Tourismus […] soll der hohe Erlebniswert der Landschaft erhalten bleiben und nachhaltig weiterentwickelt werden. In den Vor- 25

behaltsgebieten Erholung und Tourismus soll dem Schutz des Landschaftsbildes bei raumbedeutsamen Entscheidungen ein besonderes Gewicht beigemessen werden (RROP, G 97). Daneben gilt es allgemein, die Verbesserung der Erholungsmöglich- keiten und die Stärkung des Tourismus unter Nutzung und weitgehender Schonung des Landschaftspotentials so vorzunehmen, dass eine ausreichende räumliche Ord- 30

nung der verschiedenen Formen von Tourismus, Freizeitgestaltung und Erholungs- nutzung erfolgt und eine wirtschaftliche Auslastung der Infrastruktureinrichtungen durch geeignete Kombinationen von unterschiedlichen Erholungsnutzungen und Freizeitaktivitäten möglich ist. (RROP, G 95).

35

Mit der Aufhebung des Bebauungsplanes wird der Stadt zunächst die Möglichkeit genommen, zur Stärkung des Tourismus an historisch bedeutsamer Stelle ein Hotel zu errichten. Ohne Zweifel wäre das vom Investor vorgesehene Hotels im 4- oder 5- Sterne-Segment eine Bereicherung für die Stadt und ihr Umfeld gewesen.

So bleibt das Areal vorerst ungenutzt und wird für spätere Planungen freigehalten.

40

Nachteilige Auswirkungen auf die raumordnerischen Ziele des Tourismus‘ entstehen hierdurch nicht.

2.1.6. Siedlungsfläche Wohnen / Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe

Ausweislich der allgemeinen Hinweise zum RROP (Begründung, S. 5) handelt sich bei der Darstellung der Siedlungsflächen um Übernahmen aus dem ATKIS (Amtli- 45

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ches Topografisch-Kartografisches Informationssystem). Eigene planerische Aussa- gen werden dazu nicht getroffen. Die beabsichtigte Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann daher auch nicht im Widerspruch zu diesen Darstellungen stehen.

5

2.2. Flächennutzungsplan 2004 der Stadt Remagen

Abbildung 2: Flächennutzungsplan 2004, Auszug (Abzeichnung)

Der geltende Flächennutzungsplan 2004 der Stadt Remagen enthält für das Plange- biet Darstellungen als Sonderbaufläche „Tourismus und Bildung“, Grünfläche sowie 10

in Randbereichen, als gemischte Baufläche.

Weder ändert die Aufhebungssatzung Inhalte dieser Darstellungen, noch steht sie im Widerspruch zu den Inhalten des vorbereitenden Bauleitplans, ermöglicht das weg- fallende Baurecht doch keine andersartige Nutzung des Areals.

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Die gleichen Feststellungen ergeben sich für die Aussagen des in den Flächennut- zungsplan integrierten Landschaftsplan, soweit für das Plangebiet und dessen unmittelbare Umgebung überhaupt Aussagen in dieser Hinsicht getroffen werden. In den Flächennutzungsplan sind folgende Darstellungen integriert:

 Lage des Plangebietes im Landschaftsschutzgebiet Rhein-Ahr-Eifel 20

 Lage des Plangebietes angrenzend an eine SPE-Fläche nach § 5 Abs. 2 Nr.

10 BauGB, Teilraum 23: Rheinnahes Kulturland „Goldene Meile“ Rheinufer Süd.

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3. Aufhebungssatzung

3.1. Allgemeine Ziele und Zwecke der Satzung

Ziel und Zweck der Satzung ist allein die Aufhebung des vorhabenbezogenen Be- bauungsplans 10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“. Die rechtliche Basis für die Aufhebung bildet § 12 Abs. 6 S. 1 BauGB. Demnach sollen die Gemeinden einen Be- 30

bauungsplan aufheben, wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der im Durchführungsvertrag vereinbarten Frist durchgeführt wurde.

Voraussetzung für den Erlass und die Durchführung eines vorhabenbezogenen Be- bauungsplans ist, dass der Vorhabenträger bereit und in der Lage sein muss, dass 35

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beschriebene Vorhaben gemäß Durchführungsvertrag umzusetzen. Dies setzt zwangsläufig voraus, dass der Vorhabenträger Eigentümer der im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplan gelegenen Grundstücke sein muss oder in vergleich- barer Art und Weise über diese verfügen kann.

Die Prime Properties GmbH, Vorhabenträger und Vertragspartner im Durchführungs- 5

vertrag, ist bis heute nicht als Eigentümer der betreffenden Grundstücke im Grund- buch eingetragen. Spätestens mit dem privatrechtlichen Rücktritt der Stadt Remagen vom Kaufvertrag zum Anfang Januar 2021 ist die Möglichkeit des Vorhabenträgers, über ein wesentliches Grundstück im Plangebiet zu verfügen, endgültig nicht mehr gegeben.

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Gegenstand des Aufhebungsverfahrens ist ausschließlich der vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit dem zugehörigen Vorhaben- und Erschließungsplan. Die Dar- stellung im Flächennutzungsplan 2004 der Stadt Remagen als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Tourismus und Bildung“ wird von den Inhalten der Aufhe- 15

bungssatzung ausdrücklich nicht berührt.

3.2. Verfahrensrecht

§ 12 Abs. 6 Satz 3 BauGB bestimmt, dass für die Aufhebung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet 20

werden kann. Von dieser Möglichkeit wird vorliegend Gebrauch gemacht. In Anwen- dung der Vorschriften des § 13 Abs. 2 BauGB wird somit

 von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit und der Behörden (§ 3 Abs.1 und § 4 Abs. 1 BauGB) abgesehen

 eine Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB wie auch eine Beteiligung der planbe- 25

troffenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange durchgeführt (Offenlage).

Nach § 13 Abs. 3 BauGB wird abgesehen von

 der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, 30

 dem Umweltbericht nach § 2a BauGB,

 der Angabe nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener In- formationen verfügbar sind, sowie

 der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB.

35

Auf den Umstand, dass eine Umweltprüfung nicht stattfindet, ist in der Bekanntma- chung zur Offenlage hinzuweisen.

3.3. Lage des Plangebietes, betroffene Grundstücke

Das zur Aufhebung bestimmte Plangebiet liegt südlich der Kernstadt Remagen un- 40

mittelbar an den Überresten der namensgebenden Brücke von Remagen („Luden- dorff-Brücke“). Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“.

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Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im vereinfachten Verfahren Abbildung 3: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet

Folgende Grundstücke in der Gemarkung Remagen sind im Einzelnen von der Aufhebung betroffen:

5

Tabelle 1: Liste der planbetroffenen Flurstücke

Flur Zäh- ler

Nen-

ner Flur Zäh- ler

Nen-

ner Flur Zäh-

ler Nenner

2 2 11 3 335 8 4 8 17

3 178 4 3 335 9 4 8 18

3 209 2 3 1038 211 4 8 19

3 216 1 3 1039 212 4 8 20

3 219 2 4 2 1 4 9 1

3 234 7 4 5 1 4 9 3

3 234 9 4 5 2 4 56 12

3 261 4 4 8 4 4 56 13

3 261 6 4 8 4 4 84 3

3 335 6 4 8 4 4 85 1

3 335 7 4 8 12

Eine Karte mit der parzellenscharfen Abgrenzung des Geltungsbereichs ist als Anlage 1 beigefügt.

10

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Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im vereinfachten Verfahren Abbildung 4: Impressionen aus dem Plangebiet (Standort Widerlager) linkes Bild: Blick nach Westen mit der Rückseite des Nahversorgungszentrums

und den Resten der Fundamente/Bodenplatten der Becher-Türenfabrik rechtes Bild: Blick nach Westen/Norden (Panoramabild)

5

4. Folgen der Aufhebung

4.1. Auswirkungen auf das Baurecht

Mit der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entfällt die Rechtswir- kung des § 30 Abs. 2 BauGB. Demnach wäre ein Vorhaben im Geltungsbereich ei- 10

nes vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und seine Erschließung gesichert ist.

Es stellt sich folglich die Frage, ob das bisherige Projektgelände nach Aufhebung der bisherigen Satzung künftig als Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu 15

betrachten ist und sich damit die Zulässigkeit von Vorhaben nach dem Einfügungs- gebot des § 34 BauGB beurteilt, oder ob das Areal dem Außenbereich nach § 35 BauGB anheimfällt und eine Bebauung ohne eine neue Bauleitplanung nicht gegeben ist.

20

Nach Auffassung der Stadt Remagen wird das Areal noch in ausreichender Form durch die umgebende Bebauung geprägt, die aus der Wohnbebauung entlang der Gerard-Carll-Straße und Alte Straße, den Brückentürmen der ehem. Ludendorff-Brü- cke (Friedensmuseum) sowie dem städtebaulich prägenden Nahversorgungszentrum Goethestraße besteht. Durch diese sehr heterogene Bebauung, die sich hinsichtlich 25

der Art als auch im Maß der baulichen Nutzung deutlich voneinander unterscheidet, stellt das Gelände künftig eine Art Gemengelage dar; eine Zuordnung zu einem der in der BauNVO definierten Baugebiete, scheidet aus. Dies gilt insbesondere für die Teile des Projektgeländes, auf denen vormalig die Gewerbehallen der Becher-Türen- fabrik standen und deren Fundamente noch deutlich sichtbar erhalten sind.

30

Dessen ungeachtet entfällt mit der Rechtskraft des Bebauungsplanes die Möglich- keit, das Areal zu erschließen.

Es ist daher davon auszugehen, dass eine Nachnutzung nur durch die Aufstellung 35

eines neuen Bebauungsplanes ermöglicht werden kann.

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4.2. Sonstige planerhebliche Auswirkungen

Die folgenden Passagen enthalten Ausführungen und Prognosen darüber, wie sich die Aufhebung der Satzung auf die Bereiche auswirkt, die bei der Aufstellung des Be- bauungsplans von besonderer Bedeutung waren. Auf die Inhalte der Kapitel 2 und 4 der Begründung wird hierbei Bezug genommen.

5

4.2.1. Erschließung

Mit der Aufhebung der Satzung entfällt die unmittelbare Möglichkeit, das Plangebiet zu erschließen.

Die Herstellung einer Erschließungsanlage ist gemäß § 125 BauGB an einen Bebau- 10

ungsplan gebunden. Besteht ein solcher nicht, dürfen Erschließungsanlagen nur dann errichtet werden, wenn sie den in § 1 Abs. 4 bis 7 BauGB bezeichneten Anfor- derungen genügen. Dieser Nachweis müsste bei dem Bau einer Erschließungsan- lage nach Aufhebung des Baurechts neu geführt werden.

15

4.2.2. Denkmalschutz

Die Aufhebung des Baurechts hat keine unmittelbaren nachteiligen Auswirkungen auf die Belange des Denkmalschutzes. Eigene Festsetzungen mit Bezug auf den Denkmalschutz dienen ausschließlich dem Zweck, das Vorhaben und dessen Aus- führung an die Belange des Denkmalschutzes anzupassen.

20

Mit dem Verlust des Baurechts nach § 30 Abs. 2 BauGB bleibt das Plangebiet unver- ändert. Soweit darüber hinaus eine Bebauung entsprechend dem Bebauungszusam- menhang möglich ist, wären die zuständigen Denkmalbehörden am Bauantragsver- fahren zu beteiligen. Die Belange des Denkmalschutzes würden somit unmittelbar in das Genehmigungsverfahren einfließen.

25

Als Nachteil im weiteren Sinne ist anzumerken, dass sich mit dem Verzicht auf die Bebauung die Erkundung und Dokumentation der erwarteten Funde verzögert. Dies wäre für den Fall einer nachfolgenden baulichen Nutzung allerdings nachzuholen und damit ohne Belang.

30

Das Plangebiet wird mittlerweile von der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Grabungsschutzgebietes RÖMISCHER LIMES REMAGEN erfasst. Nachteilige Aus- wirkungen entfaltet die Aufhebung des Bebauungsplans hierauf nicht. Die Rechtsver- ordnung, die am 20.06.2020 und damit Jahre nach dem Bebauungsplan in Kraft trat, sichert den Denkmalschutzbehörden einen Genehmigungsvorbehalt für solche Maß- 35

nahmen zu, mit denen verborgene Kulturdenkmäler gefährdet oder beeinträchtigt werden könnten. Dies gilt etwa für Abgrabungen, Ausgrabungen, Bohrungen, sonstige Erdarbeiten sowie das Errichten baulicher Anlagen.

Auch für den Schutzstatus des UNSCO Welterbes, zu dem nun auch das römische 40

Erbe der Stadt Remagen seit Juli 2021 zählt, hat die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine nachteiligen Auswirkungen, da aus der Aufhebung keine unmittelbaren neuen Baurechte erwachsen, die nachteiligen Einfluss au fdas römische Erbe der Stadt hätten.

45

(13)

4.2.3. Gewässerschutz / Überschwemmungsgebiet

Das Wasserrecht bleibt von der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans unberührt. Es entfällt die Rechtsgrundlage zur Bebauung eines im Über- schwemmungsgebiet (HQ100) des Rheins befindlichen Areals.

5

Für den Fall einer späteren Neubebauung ist entscheidend, dass das zur Bebauung vorgesehene Areal nicht dem Außenbereich zufällt und damit dem Bauverbot des § 78 Abs. 1 WHG unterfällt. Demnach wäre in festgesetzten Überschwemmungsgebie- ten die Ausweisung neuer Baugebiete in Bauleitplänen oder in sonstigen Satzungen untersagt. Es ist daher davon auszugehen, dass für den Fall einer später geplanten 10

anderweitigen Nutzung des Plangebiets in gleicher Weise wie beim bisherigen Pro- jekt eine Einzelfallgenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG zu beantragen sein wird.

Demnach kann die zuständige Behörde abweichend von dem in § 78 Abs. 4 WHG beschriebenen Verbot im Einzelfall eine Bebauung auf Flächen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 des BauGB genehmigen, wenn

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1. das Vorhaben

a) die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird,

b) den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verän- 20

dert,

c) den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und d) hochwasserangepasst ausgeführt wird oder

2. die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können.

25

4.2.4. Klimaschutz / Klimaanpassung

Durch die Aufhebung des Bebauungsplans werden keine Maßnahmen ermöglicht, die dem Klimaschutz oder der Klimaanpassung zuwiderlaufen würden. Es ist davon auszugehen, dass die vorhandene Brache erhalten bleibt, bis ein neues Konzept 30

über die weitere Verwendung der Flächen vorliegt. Die in Form von Fundamenten noch vorhandenen Reste der vormaligen gewerblich-industriellen Nutzung (Türen- werk) bleiben bestehen.

Die Fundamentreste wie auch wesentliche Teile der Brache wären bei Verwirkli- 35

chung der Planung zwar beseitigt, dafür jedoch durch einen kompakten Baukörper in fünf- bis sechsgeschossiger Bebauung ersetzt worden. Für den westlichen Teil des Plangebietes sieht die aufzuhebende Satzung eine Nutzung als Gartenanlage vor.

Es war beabsichtigt, auf dem Gebäude zumindest in Teilbereichen eine Dachbegrü- nung zu verwirklichen, um nachteilige Auswirkungen der massiven Bebauung, wie 40

etwa den Verlust von Biomasse oder die mit einer Bebauung verbundene Hitzeent- wicklung, zu kompensieren. Diese der Klimaanpassung dienenden Kompensationen entfallen mit der Aufhebung des Baurechts. Dem steht jedoch der Verzicht der baulichen Inanspruchnahme des Geländes gegenüber, so dass die Aufhebung des Be- bauungsplans nicht zu einer Verschlechterung im Sinne des Klimaschutzes und der 45

Klimaanpassung führt.

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4.2.5. Bodenschutz

In Bezug auf den Bodenschutz gelten die vorstehenden Ausführungen in vergleich- barer Weise. Einerseits wird mit der Aufhebung der Satzung die Möglichkeit einer Bebauung des Plangebietes genommen. Andererseits bleibt die vorhandene Versie- gelung in Form der Fundamente der Becher-Türenfabrik erhalten. Dies gilt auch für 5

Bodenverunreinigungen, die im Bereich des ehemaligen Lacklagers, einer früheren Lkw-Tankanlage mit unterirdischem Tank sowie an einem Sickerschacht im Rahmen eines umwelttechnischen Gutachtens gefunden wurden. Die ermittelte BTEX-Kon- zentrationen (einkernige aromatische Kohlenwasserstoffe) war zwar erhöht, sofortige Sanierungsmaßnahmen wurden jedoch nicht für erforderlich gehalten.

10

4.2.6. Artenschutz

Den Unterlagen zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist das Er- gebnis einer im Jahr 2013 durchgeführten artenschutzrechtlichen Prüfung beigefügt.

Erfasst wurde das Vorkommen der streng und der vollzugsrelevanten besonders ge- 15

schützten Arten ebenso erfolgte eine Relevanzprüfung auf die Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie. Der Gutachter kam seinerzeit zu dem Ergebnis, dass es bei be- stimmten Vogelarten zu einer geringfügigen Beeinträchtigung kommt, im Endergeb- nis jedoch keine Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG erkennbar waren.

Eine Umsetzung der im Weiteren näher beschriebenen Ersatzmaßnahmen für be- 20

stimmte Tierarten entfällt mit der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans.

Dies ist für die nun aufzustellende Aufhebungssatzung jedoch ohne Bedeutung, da gleichzeitig auch die Eingriffe in Natur und Landschaft entfallen, die Grundlage für die Ersatzmaßnahmen sind.

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4.2.7. Lärmschutz

Die Betrachtung der Schallemissionen wurde mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich, weil mit dem Bau und dem Betrieb des geplanten Hotels einschließlich seiner Nebennutzungen zusätzliche Schallquellen entste- 30

hen sollten. Insbesondere die aus dem Ziel- und Quellverkehr einschließlich des ru- henden Verkehrs resultierenden Emissionen galt es bei der Folgenabschätzung in Richtung der angrenzenden störempfindlichen Wohnbebauung zu beachten. Im Er- gebnis sieht der vorhabenbezogene Bebauungsplan insbesondere den Bau einer Schallschutzwand im Bereich der Zufahrt vor.

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Mit der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entfällt die baurechtli- che Grundlage für den Bau der Hotelanlage. Da durch die Aufhebung der Satzung in dem Plangebiet auch keine anderweitige Nutzung zugelassen wird, werden mithin die prognostizierten Schallemissionen nicht entstehen. Das Erfordernis zum Bau der 40

Schallschutzanlagen entfällt und im Ergebnis ändert sich für die Anlieger im Ver- gleich zum örtlich tatsächlich vorhandenen Bestand nichts.

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4.2.8. Kosten

Durch die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entstehen keine planbedingten Kosten, von dem Verwaltungsaufwand zur Erstellung der Satzung abgesehen.

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4.3. Entschädigungsansprüche

Die Aufhebung oder Änderung bestehender Baurechte kann zur Folge haben, dass Eigentümern oder sonstigen Nutzungsberechtigten öffentlich-rechtliche Entschädi- gungsansprüche nach den Vorschriften der §§ 39 BauGB ff entstehen.

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§ 39 BauGB Vertrauensschaden

Haben Eigentümer oder in Ausübung ihrer Nutzungsrechte sonstige Nutzungsberechtigte im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbe- reitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen, die sich aus dem Be- bauungsplan ergeben, können sie angemessene Entschädigung in Geld verlangen, soweit

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die Aufwendungen durch die Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans an Wert verlieren. Dies gilt auch für Abgaben nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften, die für die Erschließung des Grundstücks erhoben wurden.

Als Betroffene kämen vorliegend einerseits die Prime Properties GmbH als Vorha- 20

benträger und Vertragspartner im Durchführungsvertrag, andererseits die Eigentü- mer der im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke in Frage.

25 Abbildung 5: Eigentumsverhältnisse im Plangebiet

Der Prime Properties GmbH als Vorhabenträger stehen durch die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine Entschädigungsansprüche nach dem BauGB zu. Dies ergibt sich unmissverständlich aus der in § 12 Abs. 6 Satz 2 BauGB 30

enthaltenen Ausschlussregelung. Denn wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht durchgeführt und die Gemeinde hebt den Bebauungsplan auf, können aus der

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Aufhebung ausdrücklich keine Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde geltend gemacht werden.

Die sonstigen Grundstückseigentümer (vgl. Abbildung 5) sind im Hinblick auf mögli- che Entschädigungsansprüche zu betrachten, da der Ausschluss desselben nur im 5

Verhältnis zum Vorhabenträger selbst gilt. Ihre Betroffenheit und mögliche Folgen stellen sich jedoch differenziert dar:

Die grün dargestellten Flächen stehen im Eigentum der Stadt Remagen und sind in- soweit unproblematisch.

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Die in Gelb und Orange eingefärbten Flächen stehen im privaten Eigentum und sind Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans. Aus Sicht der Stadt Remagen bestehen auch für diese Teilflächen keine Entschädigungsansprüche der Eigentü- mer, zumindest nicht gegen die Stadt.

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Klarstellend beabsichtigt die Stadt, vor einem Satzungsbeschluss über die Aufhe- bung des vorhabebezogenen Bebauungsplans mit den beiden Eigentümern eine Verzichtsvereinbarung abzuschließen.

Den beiden verbleibenden ungefärbten Flurstücken ist gemeinsam, dass sie Be- 20

standteil des Bebauungsplans waren, nicht jedoch des Vorhaben- und Erschlie- ßungsplanes.

Durch die Aufhebung des Bebauungsplans entstehen aber auch hier keine Ersatzan- sprüche. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei der nördliche, sich in Ost-West- 25

Richtung erstreckenden Parzellen um den Leinpfad handelt, der auch ohne Bebau- ungsplan als Verkehrsanlage bestehen bleibt.

Es verbleibt schließlich das Flurstück 8/12, welches im Bestand die Brückentürme einschließlich der Flutbögen umfasst. Der Bebauungsplan sah hierfür Festsetzungen als eine Mischung aus privater Grünfläche und Sondergebiet Museum vor.

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Auf die Nutzung als privater Grünfläche hat die Aufhebung der Satzung keine nachteiligen Auswirkungen. Die Errichtung baulicher oder sonstiger Anlagen war nach dem Bebauungsplan nicht beabsichtigt, zumindest enthielt der keine diesbezüglichen positiven Aussagen. Die Möglichkeit, die betreffenden Teilflächen als Parkanlage mit Intensivrasen anzulegen, bleibt auch nach der Aufhebung des vorhabenbezogenen 35

Bebauungsplans bestehen.

Das sonstige Sondergebiet 1 „Museum“ diente nach den Textlichen Festsetzungen

„der Unterbringung von Einrichtungen und Anlagen eines Museums sowie den dazu- gehörigen betriebsbezogenen Nebeneinrichtungen und Nebenanlagen“ (Festsetzung 40

1.1 der textlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 10.57

„Hotel zur Brücke von Remagen“). Die Flächen, die als SO1 festgesetzt sind, umfas- sen den intakten Flutbogen mit den Brückentürmen und dem nördlichen, rheinseiti- gen Vorplatz.

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Der Katalog der zulässigen Nutzungen im SO1 beschreibt den Bestand, der in dieser Form auch baurechtlich genehmigt ist. Allein aus dem Bestandschutz heraus ergibt sich, dass der Bebauungsplan keine weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten fest- setzt, als dies ohne Bebauungsplan vor dem Hintergrund des § 34 BauGB möglich

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wäre. Ein Vertrauensschaden kann durch die Aufhebung des Bebauungsplanes daher nicht entstehen, da die darin festgesetzte zulässige bereits dem Bestand ent- spricht und keine Umstände eintreten, die zu einer nutzungsbedingten Wertminde- rung der Flächen des SO1 führen könnten.

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Abgerundet wird diese Bewertung durch den Umstand, dass sich

 durch die weit überwiegende Lage der SO1-Fläche im Überschwemmungsge- biet des Rheins ohnehin weitreichende Bauverbote nach dem Wasserrecht bestehen und

 die Gesamtanlage durch die denkmalrechtliche Unterschutzstellung der Reste 10

der Ludendorffbrücke im SO1 Beschränkungen nach dem Denkmalschutz- recht unterliegt.

Somit kann abschließend zusammenfassend festgestellt werden, dass durch die Auf- hebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine Vertrauensschäden i.S. des 15

§ 39 BauGB entstehen.

5. Umweltbericht und zusammenfassende Erklärung

Für die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes macht die Stadt 20

Remagen von der Möglichkeit Gebrauch, die Vorschriften des vereinfachten Verfah- rens anzuwenden (§ 12 Abs. 6 S. 3 i.V.m. 13 Abs. 3 BauGB).

Somit entfällt die Verpflichtung zur Abfassung eines Umweltberichts wie auch zur Er- stellung einer zusammenfassenden Erklärung. In der Bekanntmachung zur Beteili- 25

gung der Öffentlichkeit und der Behörden ist auf diesem Umstand hinzuweisen.

6. Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden

Anmerkung: Dieses Kapitel wird nach Durchführung des Beteiligungs- 30

verfahrens, aber vor dem Satzungsbeschluss ergänzt. Die Nieder- schrift über die Auswertung der im Beteiligungsverfahren eingegange- nen Hinweisen, Anregungen und Bedenken durch den Stadtrat wird nachträglich als Anlage beigefügt.

Dieses Kapitel dient lediglich der Dokumentation und ist kein rechts- 35

setzender Bestandteil der Satzung.

Stadtverwaltung Remagen Remagen, September 2021 40

Björn Ingendahl Bürgermeister 45

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Anlagen

1. Geltungsbereich der Aufhebungssatzung

2. Planzeichnung des Bebauungsplans 10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“

(Verkleinerung)

3. Begründung zum Bebauungsplan 10.57 „Hotel zur Brücke von Remagen“

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4. Auszug aus der Niederschrift des Stadtrates vom ………… 2022 mit der Aus- wertung der im Beteiligungsverfahren vorgetragenen Hinweise, Anregungen und Bedenken [wird nachträglich zur Dokumentation angefügt]