Archiv "Renditevergleich: Wohnungskauf oder Fondsanteile?" (01.12.1995)

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Wohnungskauf oder Fondsanteile?

ficht wenige Investoren suchen ihr Steuerspar- projekt als Einzelei- gentümer. Sie wollen allein das Sagen haben, allein über Wiederverkauf und Vermie- tung von Haus oder Woh- nung entscheiden. Eine Iden- tifikation mit Gemeinschafts- eigentum in Fondsform fällt ihnen schwer.

Bei jedem Steuerobjekt handelt es sich aber um eine Investition, die sich durch Steuervorteile und Wirt- schaftlichkeit schnellstmög- lich amortisieren soll. Nicht kostendeckend geführte Ob- jekte erfordern ständig Aus- gleich. Unterschüsse summie- ren sich bei üblichen Finanzie- rungsvarianten mit hohem Fremdkapitalanteil schnell.

Mieteinnahmen bis 20 DM/m2 reichen in den seltensten Fäl- len aus, um sämtliche Kosten inklusive Zins, Tilgung und Renovierung einer Eigen- tumswohnung zu tragen.

Der Anleger zahlt also zu, und die Amortisation hängt weitgehend vom (spekulati- ven) Wiederverkaufswert ab.

Das Überangebot an hoch- preisigen Eigentumswohnun- gen ist jedoch ebenso abseh- bar wie der allgemeine Preis-

verfall. Am Markt dringend benötigt werden preiswer- te, bezahlbare Wohnungen.

Neubauwohnungen werden häufiger über Preis verkauft.

Die Rechnung vieler Anle- ger, über „marktbedingte"

Wertsteigerungen satte Ren- diten einfahren zu können, droht zu scheitern. Im Ergeb- nis wird die Wohnung vom Steuersparmodell schnell zum Spekulativobjekt mit ständig steigenden Risiken.

Die Anforderungen an ei- ne lohnende Kapitalanlage lauten: der Eigenkapitalein- satz und die laufenden Ko- sten müssen sich über Steuer- vorteile (bei hohem Grenz- steuersatz) und Mieteinnah- men amortisieren. Das ist bei Unterdeckungsmodellen wie dem Kauf von Eigentums- wohnungen mit hohem Fremdkapitaleinsatz von vornherein kaum möglich.

Überzeugende Alternativen bieten sich in bestimmten Fondsprojekten, die eindeu- tige Sicherheits- und Rendi- temerkmale aufweisen. Voll vermietete Gewerbeobjekte, auch Spezialobjekte mit 28 DM/m2 Mieteinnahmen be- ziehungsweise rund sieben Prozent per anno Ausschüt-

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Buchverlusten (bei KG- Fonds) auf den Kapitalein- satz sind ebenso interessant wie Objekte im ersten För- derweg mit Buchverlusten von etwa 180 Prozent auf den Kapitaleinsatz (in den neuen

Dauer wesentlich teurer sein als die Identifikation mit dem

„Unser". Durch den Einsatz von Gemeinschaftseigentum können größere Projekte ver- wirklicht werden, durch die sich der Kapitaleinsatz über Steuervorteile und Mietein-

Wer ein Haus bauen oder eine Eigen- tumswohnung kau- fen will, braucht meistens mehr Geld, als er hat. Der größere Teil der Ko- sten wird deshalb mit Hilfe von Kredit- instituten finanziert.

Anfang 1994 er- reichten die Kredite für den Wohnungs- bau einen Stand von 1 371 Milliarden DM. Fast jede dritte Mark für die Woh- nungsbaufinanzie- rung (31 Prozent) wurde von den Spar- kassen bereitge-

stellt. 3

nahmen von selbst amortisie- ren kann und bei denen der Wiederverkaufswert schließ- lich nur einen Zusatznutzen darstellt. WG

Bausparkassen

Optionstarife nutzen Unentschlossenen

zunächst auf dem Gedanken, ein relativ niedrig verzinstes Bauspardarlehen zu erhalten.

Da viele Bausparer beim Ab- schluß ihres Vertrages noch nicht genau wissen, ob sie später bauen oder Wohnei- gentum erwerben bezie- hungsweise das Geld anders verwenden wollen, hat man die Tarife durch höher verzin- ste Angebotsvarianten er- gänzt. Das heißt: Die höheren Zinsen in der Ansparphase müssen gegebenenfalls mit Ländern) und Mieteinnah-

men von 36 bis 42 DM/m 2 . Die psychologische Iden- tifikation mit dem „Mein" als Einzeleigentümer kann auf

Die Bausparbranche ist sensibel, wenn man sie auf den „Dschungel" von Stan- dard-, Schnellspar-, Langzeit- und Optionstarifen anspricht.

Das wichtigste Unterschei- dungskriterium ist, ob es sich um 40- oder 50prozentige Anspartarife handelt, da sich nach der Höhe der angespar- ten Summe der Darlehensbe- trag errechnet.