Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr
2020
über das Geschäftsjahr
2020
________________________________________________________
I N H A L T S V E R Z E I C H N I S
Seite
GEDENKTAFEL 3
ORGANE DER GENOSSENSCHAFT 5
GESCHÄFTSSTELLE 5
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 7
BERICHTE DES VORSTANDES 9
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 9
2. Entwicklung des Unternehmens im 11
Geschäftsjahr 2020
2.1 Mitgliedschaften / Geschäftsguthaben 13
2.2 Verwaltungseinheiten 15
2.3 Wohnungswechsel 17
2.4 Mieten / Betriebskosten 18
2.5 Bauleistungen und Investitionstätigkeit 19
2.6 Organisation und Verwaltung 22
2.7 Vermögens- und Finanzlage 24
2.8 Ertragslage 25
2.9 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes 26
JAHRESABSCHLUSS 2020 29
Bilanz zum 31.12.2020 30
Gewinn- und Verlustrechnung für 32
die Zeit vom 01.01. - 31.12.2020 ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2020
A. Allgemeine Angaben 33
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- u. Bewertungsmethoden 33
C. Erläuterungen zu den Bilanz-Posten 34
Anlagenspiegel 35
Verbindlichkeitenspiegel 36
D. Erläuterungen zu den GuV-Posten 37
E. Sonstige Angaben 37
F. Anlage 38
Mit Dank und Anerkennung für die genossenschaftlichen Verdienste und zum ehrenden
G E D E N K E N
unserer im Jahre 2020 verstorbenen Mitglieder
Name Adresse Beitritt
Hagemann, Else Grimmstr.4 1975
Langhans, Lieselotte Liebfrauenstr.7 1978
Pawelzik, Erika Memeler Str.24 2011
Beckmann, Gerda Memeler Str.10 2017
Lütkenhaus, Katharina Liebfrauenstr.7 2020
Thiel, Gerhard Am Kampholz 4 1966
Kupisch, Karl Luitpoldstr.45 1968
Mondroch, Josef Memeler Str.10 1968
Nieder, Gerd Straßburger Weg 12 1975
Weissenfeld, Karl Heinz Plutostr.74 1983
Laufke, Norbert Dresdner Str.21 1986
Orlowski, Gerhard Ruhrstr.53 1990
Groß, Alfred Memeler Str.18 1991
Dunker, Erich Liebfrauenstr.12 1999
Paarmann, Holger Prinzenstr.9 2012
- Stand 31.12.2020 -
AUFSICHTSRAT Mitglied des
Aufsichtsrates
seit wieder gewählt Andrea BAUDACH, Kaufm. Angestellte 16.06.1997 20.06.2018
Oliver LANGER, Verwaltungs-Angestellter 26.06.2019
Harald LINKA Rechtsanwalt 16.06.2011 26.06.2019 Thomas MÖLLER, Diplom-Verwaltungswirt 13.06.1994 26.06.2019 Claus ULLRICH, IT-Systemelektroniker 21.06.2010 20.06.2018 Martina BÖHMER, Stadthauptsekretärin 20.06.2013 26.06.2019
Die Amtszeit der gewählten Aufsichtsratsmitglieder beträgt nach § 24 Abs. 3 der Satzung jeweils 3 Jahre.
Zusammensetzung des Aufsichtsrates:
Aufsichtsratsvorsitzender: Herr Thomas Möller (ab 01.04.2013) Stellvertretender Vorsitzender: Herr Claus Ullrich (ab 26.06.2019)
Schriftführer: Herr Linka
Stellvertretende Schriftführerin: Frau Böhmer
Prüfungsausschuss: Frau Baudach
Herr Langer Herr Ullrich
Wohnungsausschuss: Frau Baudach
Herr Linka Herr Langer Herr Ullrich
Bauausschuss: Frau Baudach
Frau Böhmer Herr Langer Herr Ullrich VORSTAND
Mitglied des Vorstandes Dieter HARTMANN, Gesamtschulrektor im Ruhestand seit 01.05.2013
Gerd RICHTER, Verwaltungs-Angestellter seit 01.09.2019 Dennis MEHLAN, Kaufmann seit 01.04.2020 Geschäftsstelle
Für den BAUVEREIN tätig Dennis Mehlan (Vorstandsmitglied u. Leiter der Geschäftsstelle) seit 01.04.2020
Thomas Ferley (Handlungs- u. Bankbevollmächtigter) seit 01.05.1997
Meike Winkelhardt seit 01.11.2016
Janina Overkott seit 01.07.2017
Thomas Grüttgen seit 01.07.2020
Ferner für den BAUVEREIN tätig: Frau Katharina Polonski (Diakonisches Werk Gelsenkirchen- Wattenscheid)
C. Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2020 die ihm durch Gesetz, Satzung und Geschäftsord- nung obliegenden Aufgaben wahrgenommen, sich über die Geschäftslage informiert und die Geschäftsführung des Vorstandes überwacht. In vier gemeinsamen Sitzungen mit dem Vor- stand wurden die Angelegenheiten der Genossenschaft sowie geschäftsrelevante Vorgänge beraten und diskutiert.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand umfassend über die Geschäftsentwicklung, die Liquidität und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft unterrichtet.
Am 01.04.2020 hat das durch den Aufsichtsrat einstimmig bestellte hauptamtliche Vorstands- mitglied Herr Dennis Mehlan, der auch Leiter der Geschäftsstelle ist, seinen Dienst in unserer Genossenschaft aufgenommen. Herr Mehlan hat sich Ihnen bereits in unserer Mitgliederzei- tung vorgestellt. Da pandemiebedingt die Mitgliederversammlung im vergangenen Jahr abge- sagt werden musste, möchte der Aufsichtsrat an dieser Stelle die Gelegenheit nutzten, Herrn Mehlan offiziell zu begrüßen und Ihnen, den Mitgliedern, vorzustellen. Wir wünschen Herrn Mehlan viel Erfolg für sein zukünftiges und hoffentlich langfristiges Wirken in unserem Bauver- ein!
Der durch den Vorstand für das Geschäftsjahr 2020 aufgestellte Jahresabschluss wurde dem Aufsichtsrat in der gemeinsamen Sitzung am 12.4.2021 vorgelegt und eingehend erläutert. Die Prüfung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat hat keine Beanstandungen ergeben.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung, den vom Vorstand aufgestellten Jah- resabschluss 2020 festzustellen, die von Vorstand und Aufsichtsrat vorgeschlagene Verteilung des Reingewinnes 2020 zu beschließen und den Vorstand für das Geschäftsjahr 2020 zu ent- lasten.
In der Zeit vom 26.10.2020 bis 24.11.2020 prüfte der Verband der Wohnungs- und Immobili- enwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. den Jahresabschluss, die Geschäftsführung und die wirtschaftlichen Verhältnisse für das Geschäftsjahr 2019. Diese Prüfung wurde als gesetzliche Prüfung im Sinne des § 53 des Genossenschaftsgesetzes durchgeführt. Der Prüfungsverband bestätigte, dass die Bestimmungen des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung beachtet wurden. Wirtschaftliche Schwierigkeiten wurden nicht festgestellt. Vorstand und Aufsichtsrat erörterten und berieten in gemeinsamer Sitzung am 25.1.2021 gemäß § 44 Absatz 8 der Sat- zung den Bericht. Die Mitgliederversammlung wird über den Inhalt des Prüfungsberichtes in- formiert. Ihr wird Gelegenheit gegeben, den Bericht über die gesetzliche Prüfung zu beraten und gegebenenfalls im Sinne des § 59 des Genossenschaftsgesetzes hierzu Beschlüsse zu fassen.
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Ge- schäftsstelle für die erfolgreich geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.
Die Mitglieder und alle Geschäftspartner der Genossenschaft bittet der Aufsichtsrat, ihre bis- herige vertrauensvolle Zusammenarbeit auch zukünftig mit der Geschäftsstelle und den ge- wählten Gremien fortzusetzen.
Gelsenkirchen, 28.06.2021
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Thomas Möller
Berichte des Vorstandes
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie. Der Ausbruch der Pandemie und der erste Lockdown im Frühjahr führten zu einem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts im 2. Quartal 2020 um 9,8 %. Die Erholung im Sommer wurde zum Jahresende durch die zweite Corona- Welle und den erneuten Lockdown gebremst. Insgesamt ist die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 5,0 % niedriger als 2019. Damit ist die deutsche Wirtschaft nach einer zehnjähri- gen Wachstumsphase wieder in eine tiefe Rezession gerutscht. Der konjunkturelle Einbruch fällt dabei zwar etwas weniger stark aus wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Damals war das Bruttoinlandsprodukt um 5,7 % gesun- ken. Dennoch stellt die Coronakrise und die zur Eindämmung der Pandemie ergriffe- nen Maßnahmen, so sind sich die Experten einig, einen wirtschaftlichen Schock dar, dessen Ausmaß vermutlich alles in den Schatten stellt, was die Weltwirtschaft seit dem Zweiten Weltkrieg an Krisen erlebt hat. Ein Vergleich zur Finanzkrise von 2008/2009 etwa zeigt, dass die Coronakrise mehr Länder umfasst und der bisherige Verlauf andersartig ist. So ging dem Einbruch in der zweiten Jahreshälfte 2008 ein ausgeprägter Boom voraus, während sich die deutsche Wirtschaft am Ende des Jah- res 2019 schon weitgehend im Abschwung befand. Die Prognose des wirtschaftlichen Erholungsprozesses ist mit hohen Unsicherheiten behaftet, da die Dauer und wirt- schaftlichen Auswirkungen der zweiten Lockdown-Phase bisher noch nicht absehbar sind und zudem die Wirtschaftsdaten der entscheidenden Monate November und De- zember 2020 bislang noch nicht in ausreichendem Umfang vorliegen.
Unklar ist auch, ob die im Winter 2020/2021 getroffenen Maßnahmen ausreichen, um die zweite Coronawelle schnell zu brechen und das Infektionsniveau auf ein niedriges Maß zurückzuführen, das auch langfristig gehalten werden kann. Die Wahrscheinlich- keit ist hoch, dass der fehlende Mut der Politik, entschieden zu handeln, dazu führt, dass ein nur mäßiger Rückgang der Zahl der Infizierten nach einer vergleichsweise langen Lockdown-Phase eine Lockerung der Restriktionen nach sich zieht, die in eine dritte Infektionswelle mündet. Ein weiterer Lockdown würde dann für noch mehr Ver- unsicherung bei Unternehmen, Selbstständigen und Verbrauchern sorgen. Dies hätte verheerende Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung. Vor allem da viele Unterneh- men und Verbraucher nicht mehr die finanziellen Rücklagen und Widerstandsfähigkeit haben, die sie noch zu Beginn der ersten Infektionswelle hatten. Die Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose für die deutsche Wirtschaft Anfang des Jahres deutlich gesenkt. 2021 werde die Wirtschaft statt der ursprünglich erwarteten 4,4 % –ange- sichts der neuerlichen Einschränkungen–nur um 3 % zulegen. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate in 2021 bewegen sich in einer Spannweite von 3 bis 4,9%, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Auswirkungen des Winterlockdowns nicht in vollem Umfang in die Prognosen der Institute eingeflossen sind. Bis Ende 2022 dürfte die deutsche Wirtschaft nach Einschätzung der Institute brauchen, um das Vorkrisenniveau der wirtschaftlichen Auslastung wieder zu errei- chen.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2020 rund 11,1% der gesam- ten Bruttowertschöpfung erzeugte, musste leichte Einbußen hinnehmen und verlor im Vorjahresvergleich 0,5 % ihrer Wirtschaftsleistung. 2019 war sie noch um 1 % ge-
10
wachsen. Der erste reale Rückgang der Wirtschaftsleistung in der Immobilienwirt- schaft seit sieben Jahren dürfte vor allem auf Umsatzrückgänge im Bereich der Ge- werbevermietung und beim Handel mit Immobilien zurück zu führen sein.
Bei der Wohnungsvermietung sind bisher coronabedingt keine signifikanten Mietrück- stände oder gar ein Rückgang der Wohnungsnachfrage feststellbar. Für gewöhnlich erreicht die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Werte und ist zudem nur geringen Schwankungen unterworfen. Trotz des leichten Wertschöpfungsrückgangs beweisen die Immobiliendienstleister auch im Krisenjahr 2020 ihre stabilisierende Funktion für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2020 eine Bruttowertschöpfung von 335 Milli- arden EUR. Eine höhere Wirtschaftsleistung als im Jahr zuvor konnte 2020 allein die Bauwirtschaft verbuchen: Trotz aller Einschränkungen nahm die Bruttowertschöpfung im Vorjahresvergleich um 1,4 % zu. Insbesondere der Wohnungsbau und der öffentli- che Bau expandierten weiter deutlich.
Die ordnungspolitischen Rahmenbedingungen in der Immobilienwirtschaft werden im Bereich des Wohnens immer vielschichtiger und restriktiver und führen sowohl im Neu- bau- als auch im Bestandsbereich zu erheblichen Kostensteigerungen. Neben diesen zusätzlichen Regulierungen, die meist im Namen der viel beschworenen „Energieeffizi- enz“ durchgesetzt werden, fehlt auch weiterhin die für langfristige Investitionsentschei- dungen essenzielle Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen.
Die Situation des Gelsenkirchener Wohnungsmarktes ist weiterhin durch einen generel- len Angebotsüberhang an Mietwohnungen gekennzeichnet. Leerstände sind insbeson- dere bei nicht modernisierten Wohnungen in schwierigen Lagen deutlich erkennbar. Im Gegensatz hierzu ist durch die demografische Entwicklung eine starke Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte zu konstatieren – ein Segment, welches in Gelsenkirchen noch nennenswerten Bedarf für Wohnungsneubau bietet.
2. Entwicklung des Unternehmens im Geschäftsjahr 2020
Die Entwicklung des Unternehmens im Jahr 2020 ist maßgeblich durch drei Entwicklun- gen geprägt worden:
a) Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahr zum wiederholten Male gestiegen (von 106 auf 114 Wohnungen). Die gekündigten Wohnungen weisen überwie- gend eine veraltete/ einfache Ausstattung auf.
b) Der Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen ist geprägt von einer im Ruhrgebietsver- gleich niedrigen Durchschnittsmiete, was die Amortisation von Investitionen ver- längert. Bei durchschnittlichen Investitionskosten von ca. 600 EUR/m² bei einer Wohnungsmodernisierung und einer durchschnittlichen Mietsteigerung von ca.
1,40 EUR/m² beträgt die Amortisation rechnerisch knapp 36 Jahre.
c) Die Baukosten für eine Wohnungsmodernisierung sind im Vergleich zum Vorjahr 2018 überproportional um mehr als 10% gestiegen.
Nach Vervollständigung des Vorstandes ab April 2020 sind diese Themenfelder analy- siert und bearbeitet worden.
Dabei haben sich zwei weitere Ergebnisse herauskristallisiert:
1. Der Zustand der leerstehenden Wohnungen ist stark renovierungs- und damit investitionsbedürftig.
2. Die annähernd stagnierende Durchschnittsmiete und die gleichzeitig alleine seit dem Jahr 2016 um 18% gestiegenen Baukosten verringern die Möglichkeit zum Leistungseinkauf und damit zur aktiven Leerstandsabbau.
Als Lösung hat sich der Vorstand die vermehrte Herrichtung leerstehender Wohnungen bei gleichzeitiger Senkung der durchschnittlichen Baukosten und die Erhöhung der Mieteinnahmen vorgenommen.
Zum 1. Juni 2020 ist ein neues Leistungsverzeichnis für die Herrichtung leerstehender Wohnungen in Kraft getreten. Dabei sind die aktuellen technischen Standards ebenso wie eine moderne Gestaltung der Ausstattung berücksichtigt worden. Die Vergütung erfolgt nicht mehr nach Aufwand, sondern pauschal je nach Wohnungsgröße. Insge- samt konnten die durchschnittlichen Herrichtungskosten bei Wohnungsmodernisierun- gen um 25% auf 450 EUR/m² gesenkt werden. Um die Fertigstellungszahlen zu erhö- hen, wurden zwei Handwerkspartner gewonnen, die alle Leistungen aus einer Hand anbieten (GU-Partner).
Daraufhin wurde zügig mit der Auftragsvergabe und den Arbeiten in den Wohnungen begonnen. Im Geschäftsjahr 2020 konnten somit 30 Wohnungen (Vorjahr: 19 Wohnun- gen) hergerichtet werden.
Parallel wurde die Bildung der Neuvermietungsmieten konsequent am Gelsenkirchener Mietspiegel, in guten Lagen auch darüber hinaus, ausgerichtet. Dadurch wird eine
12
marktgerechtere Gestaltung der Mietpreise erreicht. Als Zwischenergebnis ist die Durchschnittsmiete von 4,13 EUR/m² auf 4,26 EUR/m² zum Jahresende gestiegen.
Der Prozess der Vermietung ist vereinfacht worden, um eine schnellere Vermietung zu ermöglichen.
Das Pandemiegeschehen und besonders der erste Lockdown im März 2020 haben so- wohl organisatorisch auf der Unternehmensseite als auch direkt auf Nachfrageseite er- hebliche Unsicherheiten ausgelöst. Im Ergebnis sind von 72 Vermietungen im Jahr 2020 50 in der zweiten Jahreshälfte erfolgt.
Für Instandhaltung und Modernisierung wurden 1.910 TEUR investiert. Mit Blick auf die geänderten Schwerpunkte wurden die finanziellen Mittel in die Wohnungen alloziert.
Damit liegen die Ausgaben im Rahmen unserer Zielsetzung und stellen die Grenze der finanziellen Leistungsfähigkeit aus eigenen Mitteln dar. Das Ergebnis ist trotz des um knapp 5% gestiegenen Aufwands für Bauleistungen mit Blick auf den leicht gestiegenen Leerstand trotz des unter den Bedingungen der Unsicherheit der Pandemie ein ermuti- gendes Zeichen für den Beginn einer Trendumkehr.
Das Geschäftsjahr ist aus finanzieller Sicht insgesamt planmäßig verlaufen.
Der bislang eingeschlagene Weg wird zur nachhaltigen Stabilisierung fortgesetzt. Für das Jahr 2021 ist eine moderate Mieterhöhung zum Ausgleich der Kostensteigerungen seit der letzten Mieterhöhung im Jahr 2016 geplant.
655 660 665 670 675 680 685 690
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
667
673
679
683 682 684
689
Geschäftsguthaben 2014 -2020 in T€
2.1 Mitgliedschaften / Geschäftsguthaben Die Entwicklung der Mitgliedschaften in 2020
Bestand am 01.01.2020 1.183 Mitglieder mit 3.066 Anteilen
Zugänge 2020 68 Mitglieder mit 181 Anteilen
Abgänge 2020 75 Mitglieder mit 170 Anteilen
Bestand am 31.12.2020 1.176 Mitglieder mit 3.077 Anteilen
Die Anzahl unserer Mitglieder hat sich im Berichtsjahr um 7 Mitgliedschaften verringert.
Maßgeblichen Einfluss hatten hier das hohe Durchschnittsalter unserer Mitglieder und die geringe Anschlussvermietungsquote.
Die Ursachen für die Abgänge an Mitgliedschaften sind wie folgt begründet:
Kündigung der Mitgliedschaft 48 Mitglieder mit 111 Anteilen
Übertragung 3 Mitglieder mit 8 Anteilen
Tod des Mitglieds 15 Mitglieder mit 31 Anteilen
Ausschluss 6 Mitglieder mit 12 Anteilen
Gesamt 72 Mitglieder mit 162 Anteilen
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder verminderte sich um 701,94 € auf 670.840,93 (31.12.2019 = 671.542,87 €). Bei der Entwicklung der Geschäftsanteile gibt es einen steigenden Trend, der der sinkenden Mitgliederzahl entgegen läuft. Ein erkenn- bares Motiv ist die vom Bauverein Gelsenkirchen ausgezahlte Dividende.
14
Mitgliederversammlung 2020
Zur Mitgliederversammlung 2020, geplant für den 04.11.2020, im schönen Ambiente des Hans-Sachs-Hauses- Rathaus der Stadt Gelsenkirchen- Raum Atrium hatten wir mit Schreiben vom 10.10.2020 eingeladen.
Mit Blick auf die steigenden Corona-Infektionszahlen in Gelsenkirchen und der be- hördlichen Verordnungen zur Pandemie hatte der Aufsichtsrat beschlossen, die für den 04.11.2020 angekündigte Mitgliederversammlung nicht durchzuführen,
diese Mitteilung haben wir am 26.10.2020 versandt.
Des weiteren haben wir die Mitglieder in diesem Schreiben über die Prüfung der Divi- dendenauszahlung des Jahres 2019 informiert.
Über die Dividende kann alleine die Mitgliederversammlung beschließen. Der Auf- sichtsrat kann jedoch eine Abschlagszahlung auf die Dividende bis zur Höhe der vor- geschlagenen Dividende beschließen.
Der Aufsichtsrat hat am 10.11.20 die Abschlagszahlung in Höhe von 4% für das Ge- schäftsjahr 2019 beschlossen, dieses wurde mit Schreiben vom 19.11.20 allen Mitglie- dern mitgeteilt, gleichzeitig wurde die Dividende zahlungsmäßig angewiesen.
Da die Mitgliederversammlung des Jahres 2020 abgesagt werden musste, ist der Bau- verein in der Pflicht im Jahr 2021 zwei Mitgliederversammlungen abzuhalten.
Die Mitglieder werden rechtzeitig in persönlichen Anschreiben informiert. Dabei ist noch offen, pandemiebedingt, ob es Präsenz- oder digitale Versammlungen geben wird.
Beide Versammlungen sollen jedoch nacheinander am selben Tag stattfinden und vom Programm her auf das Nötigste beschränkt werden.
Die Mitgliederversammlung 2020 konnte pandemie- bedingt nicht wie gewohnt als Präsenzveranstaltung
stattfinden.
Wohnungsbestand / Wohnungswechsel / Wohnungsbewirtschaftung
Ein großer Anteil unserer Mitglieder gehört der Altersgruppe 60 Jahre und älter an. Um diese Mitglieder lange in unserer Genossenschaft zu halten, müssen wir verstärkt Woh- nungsangebote für diese Zielgruppe schaffen. Allein durch den Umbau im Bestand wird dies wohl nicht möglich sein, da aufgrund der Baujahre die technischen Vorrausetzun- gen nur bedingt gegeben sind.
2.2 Verwaltungseinheiten
Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 wurde der nachfolgende Bestand bewirtschaftet:
31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
Wohnungen 996 1.021 25
Gewerbliche Einheiten 4 4 0
Garagen 172 172 0
Wohnfläche 69.483 qm 70.720 qm 1237 qm
Durch den Abriss der Gebäude Melanchthonstr.5 – 13 verminderte sich die Wohnfläche und die Anzahl der Wohnungen um 1.237 qm und 25 WE.
1948 - 1959; 389;
38%
1960 - 1970; 274;
27%
1971 - 1980; 37; 4%
Wohnungen nach Baujahren
1904 - 1947 1948 - 1959 1960 - 1970 1971 - 1980
1904 - 1947; 296; 30%
16
Osterfeldstr. 36 - 38 Für den gesamten Wohnungsbestand besteht keine Belegungsbindung.
Im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages vom 01.09.1991 führen wir weiterhin die Mitgliederbetreuung sowie die Bewirtschaftung des Haus- und Grundbesitzes der
„Eigenhaus“ Baugenossenschaft Gelsenkirchen eG aus.
„Eigenhaus“
Wohnungen 88
Gewerbliche Einheiten 10
Garagen 43
Mitglieder 157
Grillostr.52/54 Ecke Breslauer Str. Prinzenstr. 3-9
2.3 Wohnungswechsel
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der Kündigungen leicht gestiegen. Im Vorjahres- vergleich erhöhte sich die Anzahl von 76 auf 82 Wohnungen. Wobei zu beachten ist, dass hiervon schon 10 Wohnungswechsel im Bestand stattgefunden haben. Die Fluk- tuationsquote erhöhte sich minimal auf 8,23 %. Es ist jedoch mit den bestehenden In- strumenten nicht gelungen, eine ausgleichende Anzahl von Wohnungen für die Vermie- tung herzurichten. Hier sind hohe Investitionen zur Herstellung eines zeitgemäßen Aus- stattungsstandards erforderlich.
Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 waren 95 Wohnungen (Vorjahr 114) nicht vermietet.
Dies entspricht einer Quote von 9,53 % (Vorjahr 10,56%). Zu berücksichtigen ist, dass der Modernisierungsstau, nur langfristig abgebaut werden kann.
Die Erlösschmälerungen der Sollmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr erhöht. Es wirkte sich der langfristige Leerstand der Wohnungen die noch zu modernisieren sind aus. Zum 31.12.2020 sind durch den Leerstand von Wohnungen und Mietminderungen Ausfälle in Höhe von 451,2 TEUR (Vorjahr 422,5 TEUR) entstanden.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
90 94 94
81
90 95
74 95
81 76 82
Wohnungswechsel 2010 - 2020
18
2.4 Mieten / Betriebskosten
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um 39,2 TEUR auf 4.313,0 TEUR und setzten sich wie folgt zusammen:
2020 2019 Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Sollmieten 3.589,4 3.571,9 17,5
Umlagen 1.174,8 1.124,4 50,4 Erlösschmälerungen -451,2 -422,5 -28,7
Zuschüsse 0,0 0,0 0,0
Summen 4.313,0 4.273,8 39,2
Die Erhöhung der Sollmieten um 17,5 TEUR basiert auf:
-Mietanpassungen an Vergleichsmieten im Rahmen der Neuvermietung, -Erhöhung von Mieten nach durchgeführter Modernisierung,
-Ganzjährige Auswirkung der Mietanpassungen aus dem Vorjahr.
Die Sollmieten für den Wohnungsbestand betrugen im Dezember 2020 durchschnittlich 4,26 €/ qm nach 4,13 €/ qm im Vorjahr.
Die Mietpreisbildung erfolgt nach den allgemeinen mietpreisrechtlichen Bestimmungen.
Betriebskosten 2020
Im Berichtsjahr haben sich die Betriebskosten um 73,1 TEUR erhöht. Insgesamt sind Aufwendungen in Höhe von 1.197,5 TEUR (Vorjahr 1.124,4 TEUR) entstanden.
Die Energiekosten für Zentralheizungsanlagen beliefen sich auf 44,6 TEUR.
1169 1177
1269 1269 1272
1199
1124
1175
1050 1100 1150 1200 1250 1300
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Betriebskosten in T€
Betriebskosten in T€
Der Mehraufwand resultiert aus den Kosten für die Gartenpflege. Um die Gartenpfle- gekosten so wirtschaftlich wie möglich zu gestalten, werden auch regelmäßig, jedoch nicht zwingend jährlich Pflege- und Schnittarbeiten an Großgehölzen durchgeführt z.B.
Kronenschnitt bei Bäumen.
Im Jahr 2020 mussten notwendigerweise viele solcher pflegerischen Arbeiten zusätz- lich beauftragt werden. Dadurch sind die Kosten der Position Gartenpflege im Ver- gleich zu den Vorjahren zwangsläufig erheblich gestiegen. Die Kosten werden in den Jahren ohne diese zusätzlichen Maßnahmen selbstverständlich auch wieder entspre- chend geringer ausfallen.
2.5 Bauleistungen/ Investitionstätigkeit
Für die Unterhaltung des Haus- und Wohnungsbestandes sind Aufwendungen in Höhe von 1.953,4 TEUR (Vorjahr 1.873,1 TEUR) angefallen. Daneben wurden 14,5 TEUR für die Beseitigung von Versicherungsschäden verausgabt.
Mit 1.196,7 TEUR ist wieder ein wesentlicher Betrag in die Teil- oder Vollsanierung von freigezogenen Wohnungen geflossen. Dies betraf die Erneuerung von Sanitäreinrich- tungen, Elektroanlagen, Türen und Bodenbelägen sowie die Ausführung von Malerar- beiten.
2020 2019
Bauleistungen gesamt 1.968,8 TEUR 1.904,7 TEUR
Wohnungsherrichtung 1.196,7 TEUR 1.070,6 TEUR
Günnigfelder Straße 27/29 190,0 TEUR 0,00 TEUR
Reparaturen/ Sonstiges 567,6 TEUR 802,5 TEUR
Versicherungsleistungen 14,5 TEUR 31,6 TEUR
Mit Umstellung der Wohnungsherrichtung auf das Leistungsverzeichnis mit pauschaler Vergütung begann die aktive Auftragsvergabe, so dass bis zum Jahresende 2020 dreißig Wohnungen modernisiert wurden. Dies geschah auch in Zusammenarbeit mit Generalunternehmern.
20
Im Hochhaus in der Günnigfelder Str. 27 wurde die Wohnqualität der Wohnungen an der Westfassade erhöht. Sechs marode Betonbalkone wurden abgesägt und durch Ständer-Vorsetz-Balkone ersetzt. Größere Balkone bieten den Mietern nun ausgiebig Platz zum Verweilen. Gleichzeitig wurde der noch fehlende Teil der Westfassade gedämmt. Die Maßnahmen beliefen sich auf rund 180 TEUR.
Leider hat sich der Instandhaltungsstau im Bereich der Dach- und Kellerhalssanierungen noch nicht verringern können.
Gerne wurden wir auch bei Badsanierungen tätig, insbesondere, wenn Mitglieder auf- grund Ihres Gesundheitszustandes durch entsprechende Anträge bei der Pflegekasse die Notwendigkeit zum Umbau vom Wannen- zum Duschbad nachwiesen. Der Umbau im bewohnten Zustand ist allerdings mit Beeinträchtigungen während der Umbauphase verbunden. Als günstig erweist sich dabei die Bereitschaft von Angehörigen, eine Un- terbringung außerhalb der umgebauten Wohnung anzubieten.
Neubau Melanchthonstraße
Ein weiterer erfreulicher Berichtspunkt ist die vorliegende Genehmigung des Bauan- trags für einen Neubau in der Melanchthonstraße. Schon mehrmals haben wir in den Mitgliederzeitungen und auf unseren Mitgliederversammlungen über das Bauvorha- ben berichtet, so dass eine InteressentInnenliste die Zahl der zu errichtenden Woh- nungen um ein Vielfaches übersteigt.
Für den Bauverein ist es der erste Neubau seit rund fünf Jahrzehnten.
Unsere Vorbereitungen für die Finanzierung und Ausschreibungen sind abgeschlossen (Stand 21.6.2021), so dass wir im Sommer 2021 mit dem „Spatenstich“ und dem Neu- bau beginnen können.
22
2.6 Organisation / Verwaltung
Für die Genossenschaft waren in 2020 neben einem hauptamtlichen und zwei neben- amtlichen Vorstandsmitgliedern fünf kaufmännische Angestellte in Vollzeit tätig. Die Vergütung der Mitarbeiter der Genossenschaft erfolgte tarifgetreu auf der Grundlage des Mantel- und Vergütungstarifvertrages der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den im Geschäftsjahr 2020 gezeigten Einsatz.
Der langjährige Geschäftsstellenleiter und hauptamtliches Vorstandsmitglied Uwe Pe- tereit ist am 23. Mai 2020 von seiner Bestellung zurück getreten.
Die Abwicklung der Lohn- und Gehaltsabrechnung erfolgt über die VRG HR GmbH.
Zur Erfassung und Bearbeitung von Reparaturaufträgen kommt das MAREON- Handwerkerportal zum Einsatz.
Die Verkehrssicherheit unseres Haus- und Grundbesitzes wird durch laufende Bege- hungen der iwb Entwicklungsgesellschaft mbH geprüft und protokolliert. Maßnahmen zur Beseitigung festgestellter Mängel erfolgen durch die Genossenschaft.
Service und Öffentlichkeitsarbeit:
Die Kooperation mit den Gelsenkirchener Wohnungenossenschaften wird fortgesetzt.
Fr. Polonski
Tel: (0151 - 14 31 50 10)
24
2.7 Vermögens- und Finanzlage
Zur Beurteilung der Bilanzstruktur werden die Zahlen der Bilanz zum 31.12.2020 den vergleichbaren Vorjahreszahlen gegenübergestellt. Danach ergibt sich folgendes Bild:
Vermögenslage
Veränderungen
T€ % T€ % T€
V e r m ö g e n
Anlagevermögen
Immaterielle Verm ögensgegenstände 1 0,0% 1 0,0% 0
Sachanlagen 13.898 89,0% 13.883 90,1% 15
13.899 89,0% 13.884 90,1% 15
Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten kurzfristig
Unfertige Leistungen/Vorräte 1.125 7,2% 1.071 7,0% 54
Flüssige Mittel 531 3,4% 378 2,5% 153
Übrige Aktiva 61 0,4% 70 0,5% -9
1.717 11,0% 1.519 10,0% 198
Gesamtvermögen 15.616 100,0% 15.403 100,1% 213
31.12.2020 31.12.2019 Veränderungen
T€ % T€ % T€
K a p i t a l
Eigenkapital langfristig
Geschäftsguthaben 671 4,3% 676 4,4% -5
Ergebnisrücklagen 4.358 28,2% 4.335 28,1% 23
unvert. Bilanzgewinn VJ 159
Bilanzgewinn (ohne Dividende) 180 1,2% 161 1,0% 19
5.368 33,7% 5.172 33,5% 37
kurzfristig
Geschäftsguthaben ausscheidender
Mitglieder und Dividende 58 0,4% 61 0,4% -3
5.426 0,4% 5.233 0,4% 34
Fremdkapital langfristig
Pensionsrückstellungen 178 1,2% 383 2,5% -205
Darlehen ohne Zins- und Tilgung 8.498 55,0% 8.426 54,7% 72
8.676 56,2% 8.809 57,2% -133
kurzfristig
Rückstellungen 107 0,7% 15 0,1% 92
Erhaltene Anzahlungen 1.168 7,6% 1.174 7,6% -6
übrige Verbindlichkeiten 239 1,6% 172 1,2% 67
1.514 9,9% 1.361 8,9% 153
Gesamtkapital 15.616 100,2% 15.403 100,0% 54
31.12.2020 31.12.2019
2020 2019 Veränderung
T€ T€ T€
Langfristiger Bereich
Vermögenswerte 13.899 13.884 15
Finanzierungsmittel 14.044 14.040 4
Überdeckung 145 156 -11
Kurzfristiger Bereich
Finanzmittelbestand (Flüssige Mittel) 531 378 153
Übrige Vermögenswerte 1.186 1.141 45
1.717 1.519 198
Verbindlichkeiten 1.572 1.346 226
Stichtagsliquidität (Netto-Geldvermögen) 145 173 -28
Am 31. Dezember 2020 waren die langfristig angelegten Vermögenswerte durch Eigenkapital, langfristige Rückstellungen und langfristiges Fremdkapital gedeckt.
2.8 Ertragslage
Das Geschäftsjahr 2020 hat wirtschaftlich mit einem Jahresüberschuss von 230 TEUR abge- schlossen. Die Details ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung auf Seite 32.
26
2.9 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes
Der Vorstand schlägt der Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr 2020 folgende Gewinnverwendung vor:
Bilanzgewinn 2020 € 207.129,48
Ausschüttung einer Brutto-Dividende von 4,0 % auf € dividendenberechtigte
Geschäftsguthaben (lt. Dividendenberechnung Aareon AG) € 27.591,66
Einstellung in andere € 179.537,82
Ergebnisrücklagen
Zusammenfassung / Schlussbemerkung
Nach dem Ablauf des Geschäftsjahres 2020 sind keine Vorgänge von besonderer Be- deutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft eingetreten.
Die unternehmensinternen Kennziffern haben sich auf Grund der COVID-19-Pandemie nicht verändert.
In unserer Genossenschaft ist ein auf die Unternehmensgröße angepasstes Risikoma- nagement eingerichtet. Vorstand und Aufsichtsrat informieren sich laufend durch geeig- nete Auswertungen über alle relevanten Prozesse und befassen sich regelmäßig mit der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung. Schwerpunkte sind dabei die Kontrolle der Liquidität, die Entwicklung der Erlösausfälle und Fluktuation, der Rückstandsentwick- lung sowie die Finanzierung und Ausführung der lfd. Instandhaltung und Modernisie- rung. Für wesentliche Bereiche sind organisatorische Sicherungsmaßnahmen nach dem Vier-Augen-Prinzip eingerichtet. Zuständigkeiten und organisatorische Abläufe der Genossenschaft sind in einem elektronischen Unternehmenshandbuch festgehalten.
Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum wird weiter zunehmen. Im Rahmen unserer Modernisierungstätigkeit gehen wir auf die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft ein.
Das Kerngeschäft der Genossenschaft liegt in der Vermietung von Wohnraum an un- sere Mitglieder. Über die Nutzungsgebühren erzielen wir rund 97 % unserer Erlöse. Der Ausfall von Nutzungsgebühren durch Leerstand, Vermietungsschwierigkeiten oder Zahlungsprobleme unserer Nutzer wirkt sich negativ auf die Ertragslage aus.
Es ist nach unserer Einschätzung davon auszugehen, dass sich die ungünstigen Rah- menbedingungen in Gelsenkirchen mittelfristig nicht ändern. Angesichts der anhalten- den Entspannung auf unserem Wohnungsmarkt und einer überdurchschnittlich hohen Arbeitslosenquote muss weiterhin mit hohen Fluktuations- und Leerstandsquoten ge- rechnet werden.
Wir danken dem Aufsichtsrat für die konstruktive Zusammenarbeit und unseren Mitar- beiterinnen sowie Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die geleistete Arbeit.
Vorstand, Aufsichtsrat und unsere Mitarbeiter bedanken sich herzlich für das erneute Verständnis unserer Mitglieder bei der Ausführung der vielfältigen Baumaßnahmen.
Gelsenkirchen, 12. April 2021
DER VORSTAND
(Hartmann) (Mehlan) (Richter)
28
B I L A N Z zum 31.12.2020
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
2020
30
Vorjahr
€ € €
A K T I V A Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software 587,19 733,99
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 13.746.026,15 13.819.484,36
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 50.092,77 50.092,77
Technische Anlagen und Maschinen 543,96 655,86
Betriebs- und Geschäftsausstattung 11.041,55 4.809,28
Bauvorbereitungskosten 90.545,99 13.898.250,42 8.364,05
Anlagevermögen insgesamt 13.898.837,61 13.884.140,31
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen 1.125.532,09 1.071.064,09
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 15.849,88 36.898,76
Sonstige Vermögensgegenstände 19.074,39 34.924,27 7.530,62
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 530.982,02 378.021,23
Andere Rechnungsabgrenzung 25.987,00 26.244,00
Bilanzsumme 15.616.262,99 15.403.899,01
Bilanz zum 31. Dezember 2020
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ € €
P A S S I V A Eigenkapital Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 30.798,25 34.033,73
verbleibenden Mitglieder 670.840,93 671.542,87
aus gekündigten Geschäftsanteilen 701.639,18 4.940,00
Rückständig fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 721.754,23 698.739,84
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr: 23.014,39 (20.726,69)
Bauerneuerungsrücklage 1.060.143,23 1.060.143,23
davon aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt: 0,00 (377.074,71)
Andere Ergebnisrücklagen 2.576.199,47 2.576.199,47
davon aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt: 0,00 (163.227,28)
Unverteilter Bilanzgewinn aus dem Vorjahr 159.247,12
Jahresüberschuss 230.143,87 207.266,88
Einstellung in Ergebnisrücklagen -23.014,39 -20.726,69
Bilanzgewinn 207.129,48
Eigenkapital insgesamt 5.426.112,71 5.232.139,33
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 178.228,00 382.846,00
Sonstige Rückstellungen 106.650,00 284.878,00 14.500,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 5.625.620,92 5.419.009,88
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.875.780,38 3.007.929,79
Erhaltene Anzahlungen 1.168.451,60 1.174.690,05
Verbindlichkeiten aus Vermietung 36.988,25 35.589,17
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 165.076,03 109.355,62
Sonstige Verbindlichkeiten 33.355,10 9.905.272,28 27.839,17
davon aus Steuern: € -326,49 (7.027,14)
Bilanzsumme 15.616.262,99 15.403.899,01
Geschäftsjahr
32
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2020
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Umsatzerlöse
- aus der Hausbewirtschaftung 4.313.018,44 4.273.779,97
- aus Lieferungen und Leistungen 41.813,12 43.821,69
Erhöhung des Bestandes
an unfertigen Leistungen (Vorjahr: Verminderung) 54.468,00 49.387,16
Sonstige betriebliche Erträge 222.323,07 93.983,44
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 2.570.676,02 2.416.004,84
Rohergebnis 2.060.946,61 2.044.967,42
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 448.884,17 451.716,59
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 84.959,27 533.843,44 104.949,62
davon für Altersversorgung: 0,00 (28.511,80)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen 684.515,92 673.595,97
Sonstige betriebliche Aufwendungen 228.108,97 214.659,45
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 217.172,75 225.548,95
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung: 9.943,00 € (11.517,00)
Ergebnis nach Steuern 397.305,53 374.496,84
Sonstige Steuern 167.161,66 167.229,96
Jahresüberschuss 230.143,87 207.266,88
Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 23.014,39 20.726,69
Bilanzgewinn 207.129,48 186.540,19
Anhang des Jahresabschlusses 2020
==============================
A. Allgemeine Angaben
Der Bauverein Gelsenkirchen eG hat seinen Sitz in Gelsenkirchen und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Gelsenkirchen (GnR206).
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbu- ches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRuG).
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nach Gesamtkostenverfahren entspricht den Bestimmungen der Formblattverordnung in der Fassung vom 16.10.2020 für Wohnungsunternehmen.
Die Genossenschaft ist ein kleines Unternehmen im Sinne des § 267 HGB. Von den Erleichte- rungsvorschriften der §§ 274 und 288 HGB wurde Gebrauch gemacht.
Die Vorjahreszahlen der Umsatzerlöse sind vergleichbar.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Anlagevermögen
Die Gegenstände des Anlagevermögens wurden unter Berücksichtigung von Anschaffungs- preisminderungen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten – soweit abnutzbar -, vermindert um linear planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen (sowie unter Beibehaltung der zum 31.12.2009 bestehenden niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätzen gemäß Art 67 Abs.
4 S. 1 EGHGB) bewertet.
Die angefallenen Kosten für die Modernisierung von Gebäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus gehenden Verbesserung führen.
Bei der Modernisierung wurden keine eigenen Planungs- und Regiebetriebsleistungen, ange- messene Teile der Gemeinkosten sowie Verwaltungskosten in die (nachträglichen) Herstel- lungskosten einbezogen.
Nachträgliche Herstellungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgten linear unter Zugrundelegung folgender Nutzungs- dauern bzw. Abschreibungssätzen.
- Immaterielle Vermögensgegenstände 10 Jahre
- Gebäude 50 Jahre
- Garagen und Stellplätze 40 Jahre
- Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 - 10 Jahre
Bei der Modernisierung wird die Restnutzungsdauer nach umfassenden Modernisierungsmaß- nahmen um max. 50 Jahre erhöht.
Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten (netto) zwischen 250 € und 800 € wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben.
Umlaufvermögen
Das Umlaufvermögen wurde grundsätzlich zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. zum Nennwert bewertet und erforderlichenfalls auf den beizulegenden Wert abgeschrieben.
34
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Normalwerten angesetzt. Er- kennbare Risiken bei Mietforderungen wurde im Wege der Einzelbewertung Rechnung getra- gen sowie Wertberichtigungen gebildet.
Rückstellungen
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbe- trages unter Einbeziehung künftiger Preis- und Kostensteigerungen.
Rückstellungen für Pensionen wurden durch ein versicherungsmathematisches Gutachten zum Bilanzstichtag mit den Teilwerten unter Berücksichtigung zukünftiger Entgelt- und Rentenan- passungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtung wurden die Richttafeln von Prof. Dr. K.
Heubeck 2018 G und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Markt- zins der vergangenen 10 Jahre von 2,30 % zum 31.12.2020 zugrunde gelegt; Rentenanpassun- gen in Höhe von 1,50 % wurden berücksichtigt.
Der Unterschiedsbetrag gem. § 253 Abs. 6 HGB beträgt 8.190 €.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
C. Erläuterungen zu den Bilanz-Posten
Die unfertigen Leistungen enthalten voraussichtlich abrechenbare Betriebs- und Heizkosten in Höhe von € 1.125.532,09 (Vorjahr € 1.071.064,09).
Es bestehen keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr (Vorjahr € 0,00) Die epidemische Notlage von nationaler Tragweite seit dem 27. März 2020 bestand im Jahr 2020 unverändert fort. Eine Mitgliederversammlung konnte daher nicht stattfinden. Ein Be- schluss über die Verteilung des Bilanzgewinns des Jahres 2019 (Höhe: 186.540,19 €) ist daher noch nicht gefasst. Gleichwohl hat der Aufsichtsrat mittels Umlaufbeschluss vom 10.11.2020 beschlossen, den Mitgliedern eine Abschlagszahlung auf die Dividende in Höhe von 4% auf die Geschäftsanteile (dies entspricht 27.293,07 €) zu zahlen. In der Bilanz ist der Bilanzgewinn aus dem Vorjahr daher mit einem Betrag von 159.247,12 € ausgewiesen (186.540,19 € ./. 27.293,07
€).
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.a.
Rechte ergeben sich aus dem anliegenden Verbindlichkeitenspiegel.
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlage- spiegel dargestellt.
35
Anlagenspiegel zum 31.12.2020 Entwicklung des Anlagevermögens
AK/HK Zugänge Abgänge Umb. Zuschreibg. AK/HK kumul. Afa Afa Afa Abgänge kum. Afa Buchwert Buchwert
01.01.2020 2020 2020 2020 2020 31.12.2020 01.01.2020 2020 2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019
immaterielle 14.247,29 € - € - € - € - € 14.247,29 € 13.513,30 € 146,80 € - € 13.660,10 € 587,19 € 733,99 € Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche 34.396.596,77 € 607.775,35 € - € - € - € 35.004.372,12 € 20.577.112,41 € 681.233,56 € - € 21.258.345,97 € 13.746.026,15 € 13.819.484,36 € Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche 351.172,50 € - € - € - € - € 351.172,50 € 301.079,73 € - € - € 301.079,73 € 50.092,77 € 50.092,77 € Rechte mit Geschäftsbauten
Maschinen 28.348,41 € - € - 1.073,71 € - € - € 27.274,70 € 27.692,55 € 111,90 € - 1.073,71 € 26.730,75 € 543,96 € 655,86 € BGA 70.740,67 € 9.255,93 € - € - € - € 79.996,60 € 65.931,39 € 3.023,66 € - € 68.955,04 € 11.041,55 € 4.809,28 € Bauvorbereitungskosten 8.364,05 € 82.181,94 € - € - € 90.545,99 € - € - € - € - € 90.545,99 € 8.364,05 €
Summe Sachanlagen 34.855.222,40 € 699.213,22 € - 1.073,71 € - € - € 35.553.361,91 € 20.971.816,08 € 684.369,12 € - 1.073,71 € 21.655.111,49 € 13.898.250,42 € 13.883.406,32 € Anlagevermögen insgesamt 34.869.469,69 € 699.213,22 € - 1.073,71 € - € - € 35.567.609,20 € 20.985.329,38 € 684.515,92 € - 1.073,71 € 21.668.771,59 € 13.898.837,61 € 13.884.140,31 €
36
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2020 sowie die zur Sicherheit gewährten Pfand- o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Art der Verbindlichkeit insgesamt Restlaufzeit Sicherung
davon
bis zu 1 Jahr > 1 Jahr 1-5 Jahre > 5 Jahre gesichert durch
Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr
Verbindlichkeiten gegenüber 5.625.620,92 € 259.768,86 € 5.365.852,06 € 1.097.284,15 € 4.268.567,91 € 5.625.620,92 € Grundpfandrecht
Kreditinstituten 5.419.099,88 € 244.770,88 € 5.174.239,00 € 1.015.805,30 € 4.158.433,70 € 5.419.099,88 € Grundpfandrecht
Verbindlichkeiten gegenüber 2.875.780,38 € 136.538,00 € 2.739.242,38 € 593.156,10 € 2.146.086,28 € 2.875.780,38 € Grundpfandrechte
anderen Kreditgebern 3.007.929,79 € 132.149,41 € 2.875.780,38 € 574.028,53 € 2.301.751,85 € 3.007.929,79 € Grundpfandrechte
erhaltene Anzahlungen 1.168.451,60 € 1.168.451,60 € - € - € - € - €
1.174.690,05 € 1.174.690,05 € - € - € - € - €
Verbindlichkeiten aus 36.988,25 € 36.988,25 € - € - € - € - €
Vermietung 35.589,17 € 35.589,17 € - € - € - € - €
Verbindlichkeiten aus 165.076,03 € 165.076,03 € - € - € - € - €
Lieferungen und Leistungen 109.355,62 € 109.355,62 € - € - € - € - €
sonstige Verbindlichkeiten 33.355,10 € 33.355,10 € - € - € - € - €
27.839,17 €
27.839,17 € - € - € - € - €
Gesamtbetrag 9.905.272,28 € 1.800.177,84 € 8.105.094,44 € 1.690.440,25 € 6.414.654,19 € 8.501.401,30 €
Gesamtbetrag Vorjahr 9.774.413,68 € 1.724.394,30 € 8.050.019,38 € 1.589.833,83 € 6.460.185,55 € 8.426.939,67 €
