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D e u t s c h e s N o t a r i n s t i t u t
D o k u m e n t n u m m e r : 8 z r 1 2 6 _ 0 7 l e t z t e A k t u a l i s i e r u n g : 28.5.2008
B G H, 28.5.2008 - VIII ZR 126/07
BGB §§ 577, 577a
Mietervorkaufsrecht gilt analog auch bei Realteilung des Grundstücks (hier: Reihen- häuser)
Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Be- stimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.
Bundesgerichtshof
M i t t e i l u n g d e r P r e s s e s t e l l e Nr. 95/2008
Vorkaufsrecht eines Reihenhausmieters bei Realteilung des Grundstücks
Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der "Lentze Siedlung" in Berlin. Die beklagte Vermieterin ist seit Anfang März 2005 Eigentümerin des ungeteilten Ge- samtgrundstücks der Siedlung. Die Beklagte möchte das Gesamtgrundstück in Ein- zelgrundstücke real aufteilen und diese veräußern. Die Klägerin hat Klage auf Fest- stellung erhoben, dass ihr für diesen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündigungsschutz gemäß § 577a BGB zustehe.
Die Vorinstanzen haben die Klage mit der Begründung abgewiesen, nach dem Wort- laut der §§ 577, 577a BGB stünden die dort bezeichneten Rechte dem Mieter nur im Falle der Begründung von Wohnungseigentum, nicht aber im Falle einer Realteilung zu.
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der un- ter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesge- richtshofs hat entschieden, dass der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß
§ 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und Kündigungsschutz nach Maßgabe des
§ 577a BGB genießt, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor, die - anders als das Berufungs- gericht gemeint hat - durch entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen ist. Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung ei- nes Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selb- ständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach dem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gege- ben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung des Vorkaufsrechts selbst das Eigentum an dem von ihm bewohnten Rei- henhaus zu erwerben, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum.
Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07
AG Schöneberg - Urteil vom 30. Mai 2006 - 4 C 5/06 LG Berlin - Urteil vom 23. Februar 2007 - 63 S 287/06 Karlsruhe, den 28. Mai 2008
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 126/07 Verkündet am:
28. Mai 2008 Vorusso,
Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 577, 577a
Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündi- gungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entspre- chende Anwendung.
BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07 - LG Berlin
AG Berlin-Schöneberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Februar 2007 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Mai 2006 abgeändert.
Es wird festgestellt, dass die Klägerin für den Fall des erstmaligen Verkaufs des Reihenhauses Z. Straße in B. vor- kaufsberechtigt ist und dass die Klägerin für den Fall des Verkaufs des Reihenhauses Z. Straße in B. Kündigungs- schutz nach Maßgabe des § 577a BGB genießt.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z.
Straße in B. . Eigentümer der dortigen Reihenhaussiedlung ("L.
Siedlung") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , später die G. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigen- tum beabsichtigte. Seit 4. März 2005 ist die Beklagte Eigentümerin der ungeteil- ten Grundstücke der "L. Siedlung". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die Klägerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entspre- chende Gespräche wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem Kapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte möchte die "L. Siedlung"
in Einzelgrundstücke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Klägerin Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs Kündigungsschutz nach § 577a BGB genieße.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Veräußerung des Grundstücks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer Kündigungsschutz zu. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar, 1
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weil nach der Überlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungs- eigentum begründet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entspre- chende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausfül- lungsbedürftige Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwen- dung der Vorschriften wäre, liege nicht vor; auch sei bei Reform des früheren
§ 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vor- genommen worden.
II.
Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zulässigkeit der Feststellungsanträge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung der "L. Siedlung" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsge- spräche mit einem Investor hat die Klägerin ein rechtliches Interesse (§ 256 ZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und beson- deren Kündigungsschutzes.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte Anwendung der §§ 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschrif- ten die Begründung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklag- ten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine ent- sprechende Anwendung der Vorschriften verneint.
a) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Geset- zes. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausge- füllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie- 4
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genden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. insgesamt BGHZ 149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall.
Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungs- schutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden.
Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanzier- tem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs.
12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realtei- lung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
b) Die Interessenlage ist in beiden Fällen der Rechtsänderung (Umwand- lung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks anderer- seits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Un- terschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umge- wandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermie- ter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - 8
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auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Aus- übung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigen- tum. Interessen des Eigentümers eines Gesamtgrundstücks rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszule- gen; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der
§§ 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters berührt. Der Gesetzge- ber hat indessen für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der §§ 577, 577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe, die dafür sprechen könnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genießen sollten, sofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch Teilung selbstständige Grundstücke gebildet werden, sind nicht zu erkennen.
III.
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 10
ZPO). Die von der Klägerin begehrten Feststellungen sind in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zu treffen.
Ball Dr. Wolst Hermanns
Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -
