Archiv "Praxisführung: Das Kleingedruckte im Mietvertrag" (19.03.2004)

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eil es sich beim Praxis- mietvertrag um einen Mietvertrag über Ge- schäftsräume handelt, gelten die mietrechtlichen Schutz- vorschriften zugunsten des Mieters von Wohnraum nicht.

Daraus folgt unter anderem, dass mangels anderer vertrag- licher Regelungen der Miet- vertrag gemäß § 580 a Absatz 2 BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Ka- lendervierteljahres gekündigt werden kann. Der Arzt sollte daher einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit (minde- stens zehn Jahre) vereinbaren, denn er hat in der Regel er- hebliche Praxisinvestitionen vorgenommen. Ein späterer Praxisverkauf ist nur möglich, wenn der Käufer auch die Praxismieträume übernehmen kann. Der Mieter sollte sich deshalb einseitige Verlänge- rungsoptionen einräumen las- sen, damit die Verlängerung der Mietzeit nicht von der Zu- stimmung des Vermieters ab- hängt.

Dass der Vertragszweck der Betrieb einer Arztpraxis ist und dass die Räume in bau- planungsrechtlicher und bau- ordnungsrechtlicher Hinsicht den behördlichen Vorgaben entsprechen, muss sich der Arzt vom Vermieter schrift- lich zusichern lassen, damit er nicht später mit erheblichen Kosten belastet wird (zum Beispiel Zweckentfremdungs- genehmigung oder Ablösebe- träge für den Nachweis von Parkplätzen).

Da die gesetzliche Be- schränkung von Mieterhö- hungen bei Wohnraummiet- verhältnissen bei Praxismiet- verträgen nicht gilt, ist im Mietvertrag eine objektive Bemessungsgrundlage für die Erhöhung der Miete zu be- stimmen. Üblich ist es, die Miete an den „Verbraucher-

preisindex für Deutschland“

zu koppeln. Dabei wird die Erhöhung der Miete regelmä- ßig davon abhängig gemacht, dass sich der Lebenshaltungs- kostenindex um eine be- stimmte Prozentzahl gegen- über dem Stand des Mietbe- ginns erhöht.

Bei den Betriebs- und Ne- benkosten sieht die gesetzliche Regelung vor, dass diese Ko- sten vom Vermieter zu tra- gen sind. Üblich ist aber bei Gewerbemietverträgen, dass durch Vertrag die Nebenko-

sten, die dem Mieter zugerech- net werden können, auf diesen umgelegt werden. Dass der Mieter aber für die gesamten Verwaltungskosten aufkom- men und eventuell sogar ei- ne Verwaltungsgebühr tragen soll, die alle Kosten des Ver- mieters umfasst, ist unbillig.

Zudem sollte darauf geachtet werden, dass die im Miet- vertrag vereinbarte Nebenko- stenpauschale realistisch ist.

Sowohl für die Bildung ei- ner Praxiskooperation als auch für eine Untervermie-

tung oder für den Fall der Übertragung des Mietvertra- ges auf einen Käufer sollte der Vermieter bereits im Mietvertrag seine Zustim- mung erteilen und diese allen- falls verweigern dürfen, wenn objektiv begründete Einwen- dungen gegen die Person be- stehen. Sieht der Mietvertrag lediglich vor, dass der Ver- mieter „gegen dessen Person keine Einwendungen“ haben darf, so ist aus dieser Formu- lierung keine Einschränkung hinsichtlich der Art der Ein- wendung ersichtlich. Beim Praxisverkauf oder der Suche nach einem Nachmieter wäre der Arzt allein vom guten Wil- len des Vermieters abhängig.

Dies wäre kein hinnehmbarer Zustand.

Dr. Karsten Heidemann Rechtsanwalt, Hannover V A R I A

Deutsches ÄrzteblattJg. 101Heft 1219. März 2004 AA809

Praxisführung

Das Kleingedruckte im Mietvertrag

Wegen der hohen Investitionen sollten Mindestlaufzeiten vereinbart werden.

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