Die Zustimmungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit
Wohnungs- und Teilerbbaurechten
I. Einleitung
1. Sinn und Zweck der Regelungen
2. Notwendigkeit einer gesetzlichen Regelung 3. Rechtliche Einordnung - § 137 BGB
II. Zustimmungsnormen 1. § 5 ErbbauRG
2. § 12 WEG
II. Zustimmungsnormen 1. § 5 ErbbauRG
a) Übertragung, Abs. 1 b) Belastung, Abs. 2
§ 5
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
II. Zustimmungsnormen 1. § 5 ErbbauRG
a) Übertragung, Abs. 1 b) Belastung, Abs. 2
2. § 12 WEG
a) Übertragung, Abs. 1
b) Belastung, Vereinbarungsnotwendigkeit
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. 5Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 3 entsprechend anzuwenden
II. Zustimmungsnormen 1. § 5 ErbbauRG
a) Übertragung, Abs. 1 b) Belastung, Abs. 2
2. § 12 WEG
a) Übertragung, Abs. 1
b) Belastung, Vereinbarungsnotwendigkeit
3. Fehlende Möglichkeiten einer vertraglichen Ausweitung 4. Parallele und gleichartige Behandlung der Vorschriften
III. Zustimmungsanspruch
1. ErbbauRG: § 7 ErbbauRG als Norm
§ 7
(1) Ist anzunehmen, daß durch die Veräußerung (§ 5 Abs. 1) der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und daß die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet, so kann der Erbbauberechtigte verlangen, daß der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung erteilt. Dem Erbbauberechtigten kann auch für weitere Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(2) Ist eine Belastung (§ 5 Abs. 2) mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar, und wird der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet, so kann der Erbbauberechtigte verlangen, daß der Grundstückseigentümer die Zustimmung zu der Belastung erteilt.
(3) Wird die Zustimmung des Grundstückseigentümers ohne ausreichenden Grund verweigert, so kann sie auf Antrag des Erbbauberechtigten durch das Amtsgericht ersetzt werden, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 40 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1, 3 und 4 und § 63 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit gelten entsprechend.
III. Zustimmungsanspruch
1. ErbbauRG: § 7 ErbbauRG als Norm
2. WEG: keine gesetzliche Normierung
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
2. WEG
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe bei Übertragung
Versagungsgründe gemäß §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 ErbbauRG:
die wesentliche Beeinträchtigung des mit der Bestellung verfolgten Zwecks
BGHZ 100, 107; BGH NZM 1998, 637; OLG Hamm FGPrax 2014, 41
die wesentliche Gefährdung des mit der Bestellung verfolgten Zwecks
OLG Hamm MittBayNot 1996, 37; OLG Düsseldorf KTS 1958, 43; OLG Stuttgart NJW 1958, 1098
die Persönlichkeit des Erwerbers
OLG Celle Rpfleger 1983, 270; OLG Hamm MittBayNot 1996, 37; OLG München NJOZ 2015, 571
die gegenwärtige Situation
die Prognose wegen der Zahlung der Erbbauzinsen
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe bei Übertragung b) berechtigte Gründe bei Belastung
Versagungsgründe gemäß §§ 5 Abs. 2, 7 Abs. 3 ErbbauRG:
die wesentliche Beeinträchtigung des mit der Bestellung verfolgten Zwecks
BGHZ 100, 107; BGH NZM 1998, 637; OLG Hamm FGPrax 2014, 41
die wesentliche Gefährdung des mit der Bestellung verfolgten Zwecks
OLG Hamm MittBayNot 1996, 37; OLG Düsseldorf KTS 1958, 43; OLG Stuttgart NJW 1958, 1098
die Vereinbarkeit mit einer ordnungsgemäße Wirtschaft
BayObLG Rpfleger 1974, 357; OLG Hamm BeckRS 2012, 18132; OLG München FGPrax 2008, 236
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe bei Übertragung b) berechtigte Gründe bei Belastung c) unberechtigte Gründe
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe bei Übertragung b) berechtigte Gründe bei Belastung c) unberechtigte Gründe
2. WEG
a) berechtigte Gründe
die fehlende Bereitschaft zur Einordnung in die Hausgemeinschaft
BayObLGZ 2002, 37; BayObLG NZM 1998, 868; OLG Düsseldorf ZMR 1992, 68
die beabsichtige zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums
OLG Düsseldorf NJW-RR 268
die mangelnde Möglichkeit oder der fehlende Wille zur Kostentragung
BayObLG DWE 1984, 60; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 430; OLG Köln NJW-RR 1996, 1296
die Unkenntnis über die Person des Erwerbers
die Angehörigkeit des Erwerbers zu verbotenen Organisationen
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe b) unberechtigte Gründe
2. WEG
a) berechtigte Gründe b) unberechtigte Gründe
die Diskriminierung des Erwerbers, insbesondere ein Verstoß gegen das AGG
OLG Zweibrücken MittBayNot 1994, 44
die Fortsetzung einer geduldeten zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums
BayObLG NJW-RR 1990, 657
die persönlichen Unzuträglichkeiten
OLG Zweibrücken NZM 2006, 144; LG Itzehoe ZWE 2012, 180
die Rechtspersönlichkeit des Erwerbers
BayObLG WE 1984, 60
der Inhalt des Kaufvertrages
BayObLG WE 1984, 60; KG ZWE 2002, 131
IV. Fallbeispiele
1. ErbbauRG
a) berechtigte Gründe b) unberechtigte Gründe
2. WEG
a) berechtigte Gründe b) unberechtigte Gründe c) Erweiterungsaspekte
von der vereinbarten Zweckbestimmung abweichende Nutzungen
BayObLG NJW-RR 1991, 849; BayObLG ZMR 2004, 133
die Ausübung eines Gewerbes
OLG Köln NZM 2007, 572
die Unterteilung von Sondereigentum
BGHZ 49, 250; BayObLG DNotZ 1978, 626
Verbindung von Sondereigentumseinheiten
die isolierte Übertragung von Sondernutzungsrechten
BGHZ 73, 145
die dingliche Belastung eines Sondereigentums
BGHZ 37, 203
Begründung eines Dauerwohnrechts
BGHZ 43, 203
die Vermietung eines Sondereigentums
BGHZ 37, 203; BayObLGZ 1962, 16
V. Wirksamkeit einer erteilten Zustimmung 1. Schundrechtliches Kausalgeschäft 2. Dingliches Verfügungsgeschäft
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.
Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.
BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12
Beschluss
Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräuße-rung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
BGH, Beschluss vom 29. 6. 2017 - V ZB 144/16
BUNDESGERICHTSHOF
Beschluss
VI. Kombination der Zustimmungsberechtigungen
1. Zustimmungsmöglichkeit nach § 12 WEG für den Grundeigentü- mer als Erbbaurechtsherausgeber
2. Ausschluss der Zustimmungsmöglichkeit für Wohnungseigen- tümer nach § 5 ErbbauRG
3. Sinnvolle Kombination bei Einzug der Erbbauzinsen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband
1. Als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander kann eine Regelung in das Grundbuch eingetragen werden, nach der die Wohnungserbbauberechtigten verpflichtet sind, den jeweiligen Verwalter der Gemeinschaft damit zu beauftragen, den - verteilten - Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.
2. Eine derartige Regelung erklärt sich nicht nur aus einem Interesse des nicht der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten angehörenden Grundstückseigen- tümers, sondern findet ihren Sinn auch im Interesse aller Wohnungserb- bauberechtigten, einen Heimfall wegen Erbbauzinsrückstands zu verhindern.
OLG München, Beschluss vom 23.7.2015 – 34 Wx 139/15
Oberlandesgericht München
Beschluss
Das Verhältnis zwischen Sonder- und Miteigentum bleibt der freien Bestimmung der Wohnungseigentümer überlassen. Die hieran ausgerichtete Verteilung der Lasten aus einer Erbbauzinsverpflichtung der Wohnungseigentümer erfordert jedoch einen sachgerechten Maßstab, der neben dem Verhältnis der Wohn- und Nutzungsflächen auch im Verhältnis der Werte der einzelnen Einheiten zueinander bestehen kann.
OLG Stuttgart, Urteil vom 15. 5. 2003 - 13 U 211/02
Beschluss
VII. Verhältnis von erbbaurechtlichen zu wohnungseigentumsrechtlichen Versagungsgründen
1. Stufe Veräußerung des Erbbaurechts - §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 ErbbauRG 2. Stufe Aufnahme in die Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft - § 12 WEG
einerseits Stufenverhältnis
1. Stufe Veräußerung des Erbbaurechts - §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 ErbbauRG 2. Stufe Aufnahme in die Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft - § 12 WEG
andererseits Parallelverhältnis
Belastung des Erbbaurechts Aufnahme in die
Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft
§§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 2 ErbbauRG § 12 WEG
VIII. Abwicklungsverhältnis zwischen Erbbaurecht und Wohnungseigentum
Erbbaurechtsgeber Erbbaurechtsnehmer
=
Wohnungserbbauberechtigte
Erbbauzins
Erbbaurechtsgeber Erbbaurechtsnehmer
=
Wohnungserbbauberechtigte
Wohnungserbaurechtsgemeinschaft
Erbbauzins Wirtschaftsplanforderung
inclusiv
Anteilige Erbbauzinsschuld
IX. Ausblick
