Bezirksgericht Döbling
Obersteinergasse 20 - 22 1190 Wien
GZ 26 E 23/19 b Wien, am 01.07.2021
S C H Ä T Z U N G S G U T A C H T E N
Bewertung der Eigentumswohnung
B-LNR. 2 Anteil 26/1125 an EZ 430 Kat. Gem. 01501 Gersthof in 1180 Wien, Erndtgasse 28/top 2
Betreibende Partei: Volksbank Wien AG vertreten durch: RA Max Pichler
Verpflichtete Partei: Dr. Alexander Safranek
wegen: € 46.265,10 s. A.
1. ALLGEMEINES
1.1. Auftrag, Zweck der Wertermittlung
Neuschätzung des Verkehrswertes der Eigentumswohnung in 1180 Wien, Erndtgasse 28, top 2, EZ 430 Kat. Gem. 01501 Gersthof, B-LNR. 2, Anteil 26/1125, zum Zwecke der Durchführung der bewilligten Zwangsversteige- rung.
1.2. Auftraggeber
BG Döbling, GZ 26 E 23/19 b Beschluss vom 17.05.2021
1.3. Grundbuch / Anteil / Eigentümer
1.4. Grundlagen und Unterlagen
Grundbuchsauszug vom 05.05.2021
örtliche Befundaufnahme am 09.06.2021 durch:
o SV Ing. J. Orlainsky, MSc anwesend:
o RA Dr. Max Pichler (BV) o Dr. Alexander Safranek (VP)
o Vormaliger Ersteher der WE-Einheit
Auskunftserteilung durch Herrn Dr. Safranek sowie durch den vormali- gen Ersteher
digitale Katastralmappe
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Begehung der maßgeblichen Allgemeinflächen der Liegenschaft sowie der Wohnung top 2
Erhebung beim Bauamt, Kopien der bezughabenden Pläne der bewer- tungsgegenständlichen Wohnung
Einsichtnahme in den Gerichtsakt
Fotos aus dem Gerichtsakt zu den getätigten Sanierungsarbeiten des vormaligen Erstehers
Angaben der Immobilienverwaltung Dr. Nistelberger, 1010 Wien, über Ersuchen der SV:
o monatliche Betriebskostenvorschreibung für 2021 (aufgegliedert) o Informationen zu allfälligen außerbücherlichen Darlehen
o aktuelle Stand der Rücklage
o Wohnungseigentumsüberkommen vom 24.04.1998
o Nachtrag zum Wohnungseigentumsübereinkommen vom 14.12.1998 o Verweisungblatt vom 09.08.1999
o Entscheidung MA16 vom 26.08.1997 o Gutachten DI Lutter vom 22.07.1997
o Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag vom 26.09.1991
o Nachtrag zum Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag vom 07.10.1992
o 2. Nachtrag zum Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag vom 06.07.1993
o Sachbeschluss BG Döbling vom 27.07.1984 o Bescheinigung MA37 vom 09.04.1984
o Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 07.10.2020 o Informationen zum Elektrobefund
o Informationen zum Energieausweis
o Informationen zu Einnahmen aus allgemeinen Bereichen o Bodenwertanteile
o Informationen hinsichtlich beabsichtigter Arbeiten an der Wohnungs- eingangstüre durch den vormaligen Ersteher
örtliches Preisniveau für:
o Bodenwertanteile (Grundkostenanteile für Eigentumswohnungen ähn- licher Qualifikation)
o Baukosten
allgemeine Anschauung über Wertminderungen an Gebäuden (Alter und Erhaltungszustand)
Anwendung von eigenen Aufzeichnungen des SV-Büros
Markterhebungen
einschlägige Fachliteratur
1.5. Bewertungszeitpunkt
Tag der Befundaufnahme: 09.06.2021
1.6. Bewertungsvoraussetzung
Grundbuch:
C-Blatt: Belastungs- und Veräußerungsverbot, C-LNR. 18 unberücksich- tigt,
Pfandrechte sowie Klagsanmerkungen unberücksichtigt.
Keine offenen baubehördlichen Verfahren.
Keine außerbücherlichen Darlehen.
Keine bekannten sonstigen dinglichen Lasten.
Keine Bestandsrechte.
Eine Überprüfung der technischen Anlagen ist durch die SV nicht erfolgt.
2. BESCHREIBUNG
2.1. Gutsbestand, Grundstück
EZ 430 der Kat. 01501 Gersthof besteht aus
GST-NR. 632 mit einer Gesamtfläche von 640 m²
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Liegenschaftsanschrift:
Lt. Grundstücksdatenbank ist gespeichert:
Erndtgasse 28 (1180 Wien)
Formation:
Annähernd rechteckig, Straßenfrontbreite ca. 15,0 m, tiefenorientiert (ca. 42,5 m).
Terrainverlauf:
Das Straßenniveau ist gegen Norden leicht fallend.
Aufschließung:
Aus dem öffentlichen Versorgungsnetz sind in die Liegenschaft geführt:
Strom, Wasser, Gas, Abwasser.
Einfahrt in die Tiefgarage aus der Erndtgasse.
Flächenwidmung:
Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan - digital veröffentlicht - wird die aktuelle Verordnung dargestellt (Plan Nr. 7757, Kundmachung am
14.12.2006):
„Bauland Wohngebiet“, Bauklasse II, offene oder gekuppelte Bauweise, 5,0 m Vorgarten.
Baufluchtlinien entlang der hinteren Gebäudekante.
Restliche Fläche „G“ (gärtnerische Gestaltung).
Anmerkung:
Das Gebäude ist an der nordseitigen Grundstücksgrenze gekuppelt.
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Charakteristik:
Sehr gute Lage im Villenviertel des Bezirksteiles.
Öffentliche Verkehrsanbindung:
Straßenbahnstation der Linie 41, Erndtgasse in ca. 290 m.
Straßenbahnlinie 40 mit Station Herbeckstraße in ca. 400 m Entfernung.
Infrastruktur und Nahversorgung am Gersthofer Platz in ca. 900 m Entfer- nung.
Quelle: https://www.wien.gv.at/stadtplan/
2.2. Bebauung
Wohngebäude aus etwa 1910 (Jugendstilelemente).
Geschoße:
Souterrain (Garage, Wohnungen, Nebenräume).
Hochparterre, 1. Stock, 2. Stock,
ausgebautes Dachgeschoß,
Wohnungen in den Regelgeschoßen.
Nordseitig gekuppelt, Lichthof innenliegend.
Hauszugang an der südlichen Grundstücksgrenze, Zugang zum Garten ostseitig.
Balkonvorbauten auf massiven Pfeilern an der westseitigen Fassadenfront (straßenseitig), Garageneinfahrt.
Gemäß Gutachten § 12 Abs. 2 Zif. 2 WEG 1975 bestehen auf der Liegen- schaft:
10 Wohnungen,
1 Garage mit 2 Stellplätzen, 1 Lager.
Erschließung über ein Stiegenhaus, Eingang auf Zwischenpodest.
Aufzug mit Haltestellen in den Geschoßen.
Zur Bauweise:
Nach Stand des beginnenden 20. Jahrhunderts:
Vollziegelmauerwerk, Außen- und Mittelmauern (Kaminzüge), Feuermau- ern.
Decken Platzl-Gewölbe über Keller, vermutlich Holzbalkendecken mit Be- schüttung und Stukkaturung über den Geschoßen.
Fassaden in Original-Verzierungen gassenseitig, ansonsten glatt verputzt.
Hauptgesimse, Dachboden ausgebaut.
Erneuertes Haustor, Holz, Anstrich, Glasfüllung.
Innenbereich:
Gänge Feinklinkerplatten, Malerei.
Im Souterrain frei geführte Leitungen (Wasser, Gas, Strom, etc.).
Treppe gewendelt, freitragend, Kunststeinstufen, Metallgeländer, Hand- lauf.
Kellerabgang Steintreppe geradläufig, Kellergang Beton.
Wohnungszugangstüren in den Hauptgeschoßen in Original-Ausführung, 2-flügelig.
Der Dachgeschoßausbau erfolgte etwa 1983 mit Lifteinbau.
Fenster überwiegend Holzpfostenstock, doppelt, Weichholz, Anstrich, tw.
Oberlichten.
Garage:
Betonboden, Wände tw. abgeschlagener Verputz, Sektionaltor elektrisch.
Metallfenster bzw. Kunststofffenster erneuert.
Außen Vergitterung im Souterrainbereich.
Bau- und Erhaltungszustand:
Durchschnittlich gut, keine optisch festgestellten substanzgefährdenden Schäden an der Konstruktion.
Oberflächenabnützungen des Stiegenhauses durch laufenden Gebrauch.
Letzte Hauptrenovierung durch Dachgeschoßausbau und Lifteinbau aus etwa 1983.
Außenanlagen:
Tw. massive Umfriedungsmauer, Metalltür original, Metalltor, Stützmauern, Rampe zur Garage,
Müllabstellplatz, Ausgleichsstufen gegen Stiegenhaus, befestigte Fahr- und Gehflächen,
Begrünung.
2.3. Die Eigentumswohnung
B-LNR. 2, Anteil 26/1125, Wohnungseigentum an top W 2.
Lage der Wohnung im Souterrain, im Fußboden deutlich unter dem an- grenzenden Niveau. Erschließung über das Stiegenhaus.
Fenster mit hohen Parapeten, 3 Fenster gegen Süden (Erschließungsweg).
Ein Fenster gegen Osten (zugeordneter Garten).
Die Raumhöhe beträgt lt. Planmaß 2,90 m.
Grundriss:
Vom Vorraum gelangt man über eine Rundbogenöffnung zur Küche.
Diese hat 2 Fenster.
Von der Küche aus gelangt man in den Wohnraum sowie in das Bad.
Das Bad ist innenliegend und ohne direkte Belichtung und Belüftung.
lt. Nutzwertgutachten lt. Auswechslungsplan
Wohnung Top 2 m² Wohnung Top 2 m²
Wohnung Souterrain 33,11 VR 1,60
Anteile Küche 12,38
26 / 1125 Bad 2,86
Zimmer 16,27
33,11
Innenbereich:
Installationen:
Elektro-Installation in einfacher (überwiegend alter) Ausführung, lt. An- gabe des vormaligen Erstehers tw. erneuert und ergänzt.
Heizung vorgesehen über Gastherme mit Fußbodenheizung im Vorraum, Küchenbereich sowie der Heizungsnische und des Bades.
Vorraum:
Eingangstüre als Pfostenstock mit Zier- und Falzverkleidungen, Füllungs- türblatt, aufgedoppelt, innen vergittert.
Estrich ohne Bodenbelag, Wand- und Deckenflächen rau verputzt.
Elektro-Verteiler, siehe Foto.
Verkabelung für Sprechanlage.
Küche:
Durchgang über offenen Rundbogen,
Estrich ohne Bodenbelag, Wände, Decke grob verputzt.
Holzfensterbretter, alte Pfostenstockfenster, doppelt, 1-flügelig, Oberlich- ten, Außenvergitterung.
Elektro-Auslässe.
Installationen Küche: Warmwasser, frei geführte Gasleitung.
Nische:
Estrich ohne Bodenbelag, lt. Angabe auch Fußbodenheizungsleitung ver- legt,
Wände rau verputzt.
Heizungsanschluss Gasleitung, freiliegend.
Wohnzimmer:
Offener Durchgang.
Blindboden ohne Endbelag, Wände, Decke rau verputzt, Nischen für Radiatoren.
2 hoch liegende Fenster, wie vor beschrieben, 2-flügelig.
Anmerkung:
Das gartenseitige Fenster ist abgeklebt, tw. sind Flügel ausgehängt.
Bad:
Stahlzarge, fehlendes Türblatt.
Estrichboden, Wände und Gurtengewölbe rau verputzt.
Warmwasseranschluss sowie Dusch-/Fußbodenablauf, Brauseanschluss, Spülkasten für WC montiert.
Erhaltungszustand der Wohnung:
Begonnene, jedoch unterbrochene Generalsanierung. Die Wohnung ist im vorgefundenen Zustand unbewohnbar.
Lt. nicht überprüfbarer Angabe des vormaligen Erstehers wurde in allen Räumen, außer dem Zimmer der komplette Fußbodenaufbau (inkl. Abgra- ben des Erdreiches) erneuert. Lt. Beilage A % (Fotodokumentation der Sa- nierung) zum Schriftsatz ON 57 des Gerichtsaktes ist jedoch lediglich die Erneuerung von Estrich inkl. Fußbodenheizung ersichtlich.
Fenster sind in alter Ausführung, schadhaft, nicht komplett.
Die Funktionsfähigkeit der Installationen wurden durch die SV nicht über- prüft.
2.4. Bestandsrechte
Gemäß Gerichtsauftrag ist die Wohnung bestandsfrei zu bewerten.
2.5. Gebäudeverwaltung
Die Immobilienverwaltung Dr. Nistelberger, 1010 Wien, gibt die für den Bewertungszeitpunkt aktuelle monatliche Betriebskostenvorschreibung be- kannt:
Weitere Informationen:
Der Rücklagenstand beträgt etwa € 43.000,--.
Ein Elektrobefund für die gegenständliche Wohnung liegt der Immobilien- verwaltung nicht auf.
Ein Energieausweis ist nicht vorhanden.
Es gibt keine Einnahmen aus allgemeinen Bereichen.
Über allfällige außerbücherliche Darlehen ist der Immobilienverwaltung nichts bekannt.
2.6. Grundbuch:
Keine Eintragungen im A2-Blatt.
B-Blatt:
Unter B-LNR. 2 ist das Wohnungseigentum an W 2 verbüchert.
C-Blatt:
C-LNR. 18: Belastungs- und Veräußerungsverbot unberücksichtigt.
Pfandrechte sind bei der Bewertung unberücksichtigt.
Somit Lastenfreiheit des C-Blattes vorausgesetzt.
2.7. Energieausweis Nicht vorhanden.
2.8. Elektrobefund
Ein Elektro-Befund liegt nicht vor.
2.9. Sonstiges
Die SV weist darauf hin, dass anlässlich der gerichtlichen Versteigerung normalerweise eine Besichtigung durch Interessenten möglich ist. Der Be- sichtigungstermin kann aus dem Versteigerungsedikt entnommen bzw. bei Gericht angefragt werden. Es wird empfohlen, von dieser Besichtigungs- möglichkeit Gebrauch zu machen, da nicht alle Wertigkeiten aus dem Licht der Interessenten verbal dargestellt werden können. Der angegebene Schätzwert versteht sich ohne Umsatzsteuer.
2.10. Umsatzsteuer
Es sind die geltenden umsatzsteuerlichen Bestimmungen zu beachten.
Sollte die Immobilie mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer (derzeit 20 %) verwertet werden, ist diese Steuer dem ermittelten Wert hinzuzu- rechnen.
3. BEWERTUNG
Grundsätzlich wird der Verkehrswert geschätzt. Dieser Wert ist im Liegen- schaftsbewertungsgesetz definiert als:
„der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redli- chen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Wert der besonde- ren Vorliebe sowie andere ideelle Zumessungen bleiben außer Betracht.“
Grundlage bilden die in vorstehender Beschreibung (Befund) enthaltenen wertbeeinflussenden Merkmale, Feststellungen und Voraussetzungen.
Die Schätzung folgt den allgemeinen Bestimmungen und Normen. Berück- sichtigt ist die gegenwärtige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Ob- jekte.
Bewertungsmethodik:
Sachwertverfahren
Im Sinne des begründeten Wohnungseigentums werden die Flächen der Bestandseinheit und die zugeordneten Flächen direkt bewertet.
Sachwert:
Der Sachwert wird zusammengesetzt aus dem
• gebundenen Bodenwert und
• dem Bauwert.
Für den Anteil am Bodenwert gilt die ortsüblich beobachtete Höhe des
„Bodenwertanteiles“, bezogen auf die Nutzfläche. Diese wird auch aus dem Vergleich mit bekannten Verkäufen abgeleitet, wobei der Verkaufs- preis der Bestandsfläche um die darin enthaltenen Bau- und Bauneben- kosten reduziert wird, woraus eben der „Bodenwertanteil“ entsteht (Quali- tät des Standortes). Dieser Wert ist unabhängig von einem Bodenwert, welcher sich auf die Grundstücksfläche stützt.
Für den Bauwert wird der vergleichbare Herstellaufwand für den vorgefun- denen Ausbaustand (anteilig am ganzen Gebäude) auf heutiger Preisbasis geschätzt und um die zwischenzeitlich eingetretenen Wertveränderungen (insbesondere Alter- und Erhaltungszustand) vermindert. Zu besseren Darstellung der einzelnen Wertveränderungen erfolgt eine Aufsplittung nach Substanz, Installationen und Ausstattung.
Hinzurechnung des geschätzten Zeitwertes allfälliger anteiliger allgemei- ner Bauteile und Ausstattungen (wie z.B. Lift, Gemeinschaftsräume etc.).
Ergebnis: Bauwert - Zeitwert der Bestandseinheit.
Die Summe aus Bodenwert und Bauwert ergibt den „Sachwert“.
3.1 Sachwert 3.1.1 Bodenwert
Bezogen auf die Nutzfläche aus Nutzwertgutachten ca. 33,11 m² Wohnung Souterrain
á 1.250 € 41.388 €
gebundener Bodenwert 41.388 €
3.1.2 Bauwert
Herstellkosten aus Nutzfläche im vorgefundenen Ausbaustand
ca. 33,11 m² Wohnung Souterrain
á 1.800 € 59.598 €
-65,0% techn. Wertminderung
v 60% Substanzanteil -23.243 €
-40,0% techn. Wertminderung
v 15% Technik/Installationen -3.576 € -50,0% techn., wirtschaftl. Wertminderung
v 25% Ausstattungsanteil -7.450 €
entspr. -57,5% Ø Wertminderung
v 100% Bauwerk gesamt -34.269 €
Gebäude-Zeitwert 25.329 €
zuzügl. Anteil an allgemeinen Bauteilen und Anlagen, Zeitwert:
26 ./ 1125 Anteile
v. 50.000 € 1.156 €
Bauwert -Zeitwert 26.485 €
3.1.3 Sachwert
Bodenwert 60,98% 41.388 €
Bauwert 39,02% 26.485 €
Sachwert 67.872 €
3.2 Schätzwert
der gerundete Sachwert 68.000 €
4. ZUSAMMENFASSUNG
Der Verkehrswert B-LNR. 2 Anteil 26/1125 an EZ 430 Kat. Gem. 01501 Gersthof, Wohnungseigentum an W 2 in 1180 Wien, Erndtgasse 28, wird auf den zitierten Grundlagen, erhaltenen Angaben und getroffenen Vo- raussetzungen in bestands- und geldlastenfreiem Zustand zum Juni 2021 geschätzt:
rd. € 68.000,-- _____________________________________________________
Die Sachverständige
Ing Jelena Orlainsky, MSc
Anlagen:
