1140 Wien ▪ Loudonstraße 58 ▪ Tel 01/97 97 211 ▪ office@sachverstand.co.at ▪ UID ATU68577729
Bezirksgericht Döbling Obersteinergasse 20 - 22 1190 Wien
GZ 26 E 21/20 k Wien, am 07.04.2021
S C H Ä T Z U N G S G U T A C H T E N
Bewertung der Eigentumseinheit in
1180 Wien, Anastasius-Grün-Gasse 16
Wohnungseigentum an Büro Lokal B 1, Anastasius-Grün-G. 16 + Stellpl 48 + Stellpl 49
B-LNR. 90 Anteil 300/5278 an
EZ 1370 Kat. Gem. 015014 Währing
Betreibende Partei: EG 1180 Wien, Anastasius-Grün-Gasse 16 vertreten durch: RA Mag. Claudia Vitek
Verpflichtete Partei: Thomas Presl
vertreten durch: RA Ing. Dr. Werner Schostal wegen: € 15.847,78 s. A.
3-fach Ausfertigung / digital . Ausfertigung
o/e GA 1180 Anastasius-Grün-G. 16
1. ALLGEMEINES
1.1. Auftrag, Zweck der Wertermittlung
Schätzung des Verkehrswertes der B-LNR. 90 Anteil 300/5278 in der EZ 1370 Kat. Gem. 015014 Währing, Wohnungseigentum an Büro Lokal B 1, Anastasius-Grün-G. 16 + Stellpl 48 + Stellpl 49 in 1180 Wien,
Anastasius-Grün-Gasse 16. Zweck ist die Durchführung der mit Beschluss vom 09.07.2020 bewilligten Zwangsversteigerung.
1.2. Auftraggeber
BG Döbling, GZ 26 E 21/20 k Beschluss vom 14.12.2020
1.3. Grundbuch / Anteil / Eigentümer
Eingeschränkt auf den bewertungsgegenständlichen Anteil:
1.4. Grundlagen und Unterlagen
• Grundbuchsabschriften vom 24.11.2020 (gesamter Auszug und einge- schränkter Auszug)
• örtliche Befundaufnahme am 21.01.2021 durch:
o SV Ing. J. Orlainsky, MSc anwesend:
o RA Ing. Dr. Werner Schostal (Verpflichtetenvertreter)
(Herr Ing. Dr. Schostal hat das Bürolokal und die Stellplätze zugäng- lich gemacht)
• Einsicht in die digitale Katastralmappe
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Einsichtnahme in den Bauakt bei der MA 37 (am 14.12.2020), Kopien der Konsenspläne
• Auskunftserteilung der Alfons Metzger Hausverwaltung Immobilien Ma- nagement GmbH, 1060 Wien:
o Eigentümervorschreibung (aktuell) o Wohnungseigentumsvertrag
o Nutzwertgutachten vom 22.10.1997 vom Büro Architekt Sepp Frank o aktueller Energieausweis
o Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 12.11.2018 o Informationen über den aktuellen Stand der Rücklage
• örtliches Preisniveau für:
o Bodenwertanteile (Grundkostenanteile bei Eigentumseinheiten ähnli- cher Qualifikation)
o Baukosten
• allgemeine Anschauung über Wertminderung an Gebäuden (Alter und Erhaltungszustand)
• marktübliche Mieten bei ähnlichen Bestandsflächen
• Erhebung von Vergleichswerten aus bekannten Transaktionen aus der Liegenschaft (Studium des Büromarktes, Statistiken, Veröffentlichun- gen, Angebote)
• Anwendung der eigenen Aufzeichnungen des SV-Büros
• einschlägige Fachliteratur
1.5. Bewertungszeitpunkt
Tag der Befundaufnahme: 21.01.2021
1.6. Bewertungsvoraussetzung
C-LNr. 37a Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwändungen gem.
§ 19 WEG gem. Pkt. G/IV. Wohnungseigentumsvertrag, berücksichtigt.
Ansonsten gilt geldlastenfreies C-Blatt.
Keine bekannten sonstigen dinglichen Lasten.
Keine außerbücherlichen Darlehen.
Keine Bestandsrechte am Bürolokal bzw. an den Stellplätzen.
Eine Überprüfung der technischen Anlagen ist durch die SV nicht erfolgt.
Der ermittelte Schätzwert gilt für den Zeitpunkt der Befundaufnahme. Es werden die dafür zutreffenden wirtschaftlichen Verhältnisse eingebracht.
Für den Fall des Einflusses aus der Coronavirus-Krise zum Zeitpunkt der Versteigerung müsste eine (derzeit nicht bekannte) Marktanpassung des Schätzwertes erfolgen. Die Höhe kann sich orientieren an dem Unter- schied der Wirtschaftsverhältnisse im Immobilienmarkt.
2. BESCHREIBUNG
2.1. Gutsbestand, Grundstück
EZ 1370 der Kat. 01514 Währing bestehend aus
GST-NR. 479/39 829 m²
GST-NR. 479/41 830 m²
Gesamtfläche 1659 m²
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Liegenschaftsanschrift:
lt. Grundstücksdatenbank ist gespeichert:
Mollgasse 11 / Mollgasse 13 / Anastasius-Grün-Gasse 16 (1180 Wien) Formation:
L-förmiges Grundstück, annähernd rechtwinkelig,
Straßenfront Anastasius-Grün-Gasse ca. 15,0 m.
Straßenfront Mollgasse 11-13 ca. 46,0 m.
Grundstückstiefe zwischen Anastasius-Grün-Gasse
und Mollgasse 11 ca. 55,0 m.
Grundstückstiefe Mollgasse 13 ca. 27,0 m.
Terrainverlauf:
Gegen Westen leicht fallend, der Bebauung entsprechend angepasst.
Aufschließung:
Aus dem öffentlichen Versorgungsnetz sind in die Liegenschaft geführt:
Strom, Wasser, Fernwärmeanschluss, Kanal.
PKW-Einfahrt zur Tiefgarage aus der Mollgasse.
Flächenwidmung:
Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan - digital veröffentlicht - wird die aktuelle Verordnung dargestellt (Plan-Nr. 7298, Kundmachung
12.10.2000):
Bauland „Gemischtes Baugebiet“, Bauklasse III, geschlossene Bauweise, entlang den Straßenfronten mit unterschiedlicher Bebauungstiefe.
Auch ein Bereich des GST-NR. 479/39 und der östliche Bereich des GST- NR. 479/41 weisen diese Flächenwidmung auf.
Für den eingeschoßigen Büroteil gilt die Widmung:
Bauland „Gemischtes Baugebiet-Geschäftsviertel“, Bauklasse I, 5,5 m Hö- henbeschränkung, geschlossene Bauweise.
Kleine Bereiche weisen die Flächenwidmung „G“ (gärtnerische Gestaltung, keine Hauptgebäude) auf.
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Charakteristik:
Gut durchschnittliche Lage für Büro öffentliche Verkehrsanbindung:
Buslinie 35A, 37A Station in der Weitlofgasse bzw.
U6-Station Nußdorfer Straße.
Einkaufsmöglichkeiten und Erholungsflächen in gehläufiger Umgebung.
2 Apotheken im Umkreis von ca. 300 m.
Quelle: https://www.wien.gv.at/stadtplan/
2.2. Bebauung
Bewilligung des Bauvorhabens 1994, Benützungsbewilligung 19.11.1996.
Geschlossene Verbauung an der Anastasius-Grün-Gasse bzw. der Mollgas- se.
Geschoßgliederung:
Kellergeschoß (überwiegend unterkellertes Grundstück).
Geschoße: Erdgeschoß, 4 Stockwerke, tw. Dachgeschoß.
Bürobereich über Lichtkuppeln belichtet.
Erschließung über Stiegenhäusern mit Liften.
Typische Ausführung aus den 1990er Jahren:
Streifenfundierung, Stahlbeton, Kellerwände, massives Mauerwerk mit Wärmedämmung, glatte Fassadengestaltung.
Hoffassaden glatte Ausführung, Balkone.
Fenster 2- bzw. mehrteilig, Kunststoff, tw. mit Außenbeschattung, franzö- sische Fenster mit Absturzsicherung, Metallbrüstung, Glasfüllung.
Großflächige Fenster im Erdgschoß.
Eingangsbereiche zurückversetzt.
Dachdeckung Blech, Lift-Überbauungen verblecht, Flachdachbereiche mit Abdichtung, Attiken.
Innenbereich:
Stiegenhaus (Anastasius-Grün-Gasse 16) Massivtreppe, Steinplattenbelag, Wand- und Deckenflächen glatt, Metallhandlauf.
Kellerabteile: Metallständerwände.
Lt. Nutzwertgutachten bestehen auf der Liegenschaft 59 selbständige Räumlichkeiten,
diese gliedern sich in 64 Wohnungen und
5 sonstige Räumlichkeiten (3 Büros / Lokale, 2 Garagenboxen- Doppelparker).
51 Einstellplätze für Kraftfahrzeuge in der Garage sind z.T. den Wohnun- gen zugeordnet.
Weiters bestehen Kellerabteile, Loggien, Terrassen, Balkone, Gartenantei- le, Gartenhof und Stellplätze.
Bau- und Erhaltungszustand:
Dem Baualter entsprechend. Optisch ausreichend standfest.
Durchschnittliche Abnützung durch laufenden Gebrauch.
Lt. Auskunft der Hausverwaltung sind kurzfristig keine größeren Investiti- onen geplant.
2.3. Die zu bewertende Eigentumseinheit B-LNR. 90 Anteil 300/5278:
Wohnungseigentum an Büro Lokal B 1, Anastasius-Grün-G. 16 + Stellpl 48 + Stellpl 49.
Lage an der Anastasius-Grün-Gasse mit zurück versetztem Eingang aus der Straßenfront, 2 Ausgleichsstufen zum Eingangsportal.
3 Fenster gegen Straße.
Eingangsbereich:
Steinplattenbelag.
Eingangsportal Metallausführung, Drehtüre.
Innenbereich:
Installationen:
Fernwärmeanschluss, Radiatoren.
E-Verteilerraum, ausgelegt für Büronutzung. Kabelkanäle.
Sprechanlage, Türöffner. Lichtkuppeln tw. elektrisch öffenbar.
Lüftungspilze, Lüftungsanlage.
Außenbeleuchtung.
lt. Nutzwertgutachten lt. Bestandsplan
Bürolokal B 1 m² Bürolokal m²
Büro Erdgeschoß 275,99 Büro EG 72,89
Zubehör: Stromtechnik 2,52
Stellplatz 48 12,00 Büro EG 66,33
Stellplatz 49 12,00 Besprechung 19,41
Anteile Archiv 17,50
300 / 5278 Büro 18,73
Büro 25,56
Aufenthaltsraum 18,47
Teeküche 7,94
H-Gard. 3,27
H-WR 1,69
H-WC 1,44
D-Gard. 3,20
D-WR 1,60
D-WC 1,44
Vorraum 5,31
Waschraum 7,09
WC 1,60
275,99
Grundriss Erdgeschoß:
Büro (72,89 m²):
Fliesenfußboden, Glanzoptik, tw. auch Parkettflächen. Sockelleisten.
Wand- und Deckenflächen glatt, geweißt.
Ausgang zum allgemeinen Stiegenhaus:
Glattes Türblatt, Riegelschloss.
Decke tw. abgehängt, Einbauspots.
Fenster Metallausführung, Fixbereiche, Oberlichten tw. öffenbar.
Radiatoren im Parapetbereich, Steckdosen und Kabelkanäle.
Vollglas-Zwischentüre gegen hinteren Büroraum.
Stromtechnikraum:
Stahlzarge, glattes Türblatt, Fliesenbelag, Sockelleiste, Wand, Decke glatt gefärbelt.
Elektro-Verteiler siehe Foto.
Büro (66,33 m²):
Parkettboden, Doppelbodenausführung,
Wände glatt geweißt, Decke abgehängt, glatt geweißt, Lichtkuppel tw.
verglast. Einbau-Büroleuchten.
Zwei 3-teilige Fenster gegen Hof, Ausführung in Holz, Isolierverglasung, Dreh-Kipp-Beschläge. Radiatoren.
Anmerkung:
Die im Plan dargestellten Büroräumlichkeiten mit 25,56 m² und 18,73 m² bestehen nicht, die Trennwände fehlen.
Kücheneinrichtung mit Unterschrank und Hochschrank, Backofen, Spüle, Ceranfeld mit 3 Kochflächen, Dunstabsaugung, Geschirrspüler, Kühl- schrank.
Besprechung:
Stahlzarge, glattes Türblatt, durchgehender Parkettboden, tw. Sockelleis- te, Wand- und Deckenflächen glatt, Radiator.
Decke mit Einbauspots, Lichtkuppel an der Decke verglast, Metall, Lüf- tungsgitter.
Archiv:
Fliesenbelag, Wände, Decke glatt, Lüftungsinstallation (Funktion?).
Regaleinbauten in Metall.
Teeküche:
Teppichbelag (auch nicht definierbarem Unterboden),
Wände, Decke glatt, Decke abgehängt, Spots, Lüftungspilz.
Radiator abmontiert, die Installationen der Teeküche sind optisch vorhan- den.
Kastenverbau unbewertet.
Herrengarderobe:
Fliesenbelag, Wandfliesen bis ca. 2,0 m, Waschbecken, Einhebel-Armatur, Türblatt gegen WC fehlt, Stand-WC, keramischer Spülkasten, Lüftungspilz, Deckenspots.
Die Damengarderobe mit WC sowie der hintere Waschraum sind in Natur anders ausgeführt:
WC:
Fußbodenverfliesung großflächig erneuert, Wandfliesen erneuert bis ca.
1,40 m hoch, darüber glatt geweißt, Decke glatt geweißt, Waschmaschinenanschluss, Entlüftung.
Im Bereich des Aufenthaltsraumes wurden die Zwischenwände abgeän- dert, hier besteht eine Schlafnische (siehe Foto):
offen gegen Küche, Bodenbelag Parkett bzw. Verfliesung.
Vorraum:
Die Zwischenwand gegen die große Bürofläche besteht nicht.
Durchgehender Parkettboden, Sockel fehlt, Wände, Decke glatt geweißt, Deckenspots.
Zwischentüre gegen Bad: Stahlzarge, glattes Türblatt.
Bad (im Plan Waschraum, Damengarderobe):
Fliesenboden, großformatig, Wände ca. 2,0 m hoch verfliest, darüber glatt geweißt, Decke glatt geweißt, Deckenspots. Lüftungspilze. Radiator.
Badewanne auf Massivsockel, Einhebel-Armatur, Brause.
Aufsatz-Waschbecken auf Holzplatte mit massiv ummauerten Standbei- nen. Standarmatur, Spiegel.
Dusche massiv ummauert, Mosaik-Fliesenboden, mittiger Duschablauf, Armatur mit Überkopf-Brause, Einhebel-Ausführung.
Erhaltungszustand der Wohnung:
Durchschnittlich.
Die durchgeführten Baumaßnahmen, wie z. B. Erneuerung der Fliesen und Umbauten sind z. T. nicht fertig gestellt.
Die Funktion der Elektro-Einrichtung für Bürobetrieb bzw. die Lüftungsein- richtung wurde nicht überprüft.
Garage:
Schleuse, Betonboden, Stellplätze 48 + 49 zwischen 2 Säulen, gut zufahr- bar, Betonboden beschichtet.
Wandflächen Beton, Rampe Riffelasphalt, Hebe-Sektionaltor, Zugangstüre.
2.4. Bestandsrechte
Bestandsfreiheit wird durch den anwesenden Verpflichtetenvertreter an- gegeben.
2.5. Gebäudeverwaltung
Die Hausverwaltung Alfons Metzger Hausverwaltung Immobilien Manage- ment GmbH, 1060 Wien, gibt die für den Bewertungszeitpunkt aktuelle monatliche Vorschreibung bekannt:
Der Rücklagenstand wird mit Stand Dezember 2020 angegeben:
Für die Anastasius-Grün-Gasse rd. € 35.000,-- für die Garage / Festplatz rd. € 9.400,--.
295 801 Herr
PRESL Thomas
Anastasius Grün Gasse 16 1180 Wien
Periode Komp.Nr Komponente Netto USt% USt-Betrag Brutto Aufteilungs- Schlüssel
202103 3 BETRIEBSKOSTEN 407,89 20 81,58 489,47 280,8 M2
4 LIFT BK 1 47,74 20 9,55 57,29 280,8 M2
5 INSTANDHALTUNG 280,80 nstb 0,00 280,80 280,8 M2
**** Gesamt *** 736,43 91,13 827,56
298 948 Herr
PRESL Thomas
Festplatzparker Mollg/A.Grün G 1180 Wien
Periode Komp.Nr Komponente Netto USt% USt-Betrag Brutto Aufteilungs- Schlüssel
202103 3 GARAGENBETRIEBS 10,50 20 2,10 12,60 1 EINH.
6 INSTANDHALTUNG 3,82 nstb 0,00 3,82 1 EINH.
**** Gesamt *** 14,32 2,10 16,42
298 949 Herr
PRESL Thomas
Festplatzparker Mollg/A.Grün G 1180 Wien
Periode Komp.Nr Komponente Netto USt% USt-Betrag Brutto Aufteilungs- Schlüssel
202103 3 GARAGENBETRIEBS 10,50 20 2,10 12,60 1 EINH.
6 INSTANDHALTUNG 3,82 nstb 0,00 3,82 1 EINH.
**** Gesamt *** 14,32 2,10 16,42
Es sind keine größeren Instandhaltungsarbeiten geplant.
Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 12.11.2018 und die Vorausschau für 2021 sind in der Anlage enthalten.
2.6. Grundbuch:
Im A2-Blatt ist der Bauplatz angemerkt.
C-Blatt LNR: 37a, Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwändungen gem. § 19 WEG gem. Pkt. G/IV. Wohnungseigentumsvertrag:
„(1) dem Wohnungseigentümer obliegt die Wartung und Instandhaltung im Inneren der ihnen zugehörenden Objekte einschließlich der Zu- und Ableitungen, WC-, Wannen-, Wasser-, etc. Anschlüsse, Heizungsventile, Dichtungen und Armaturen. Die Kosten des Außenanstriches der Fenster, der Eingangstüren und der Verglasung, sowie die Wartung, Erhaltung und Erneuerung der Fensterscharniere, Dichtungen und Beschläge (Griffe) hat jeder Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Hiebei ist auf die Einheitlichkeit unbedingt Bedacht zu nehmen. Balkone und Terrassen samt Geländer fallen in den Erhaltungsbe- reich der Allgemeinheit, ausgenommen von bloßen Abnützungserscheinungen, die der Wohnungseigentümer zu tragen hat.
In den Zuständigkeitsbereich des einzelnen Wohnungseigentümers fällt weites die Behe- bung von Schäden, die er oder seine Angehörigen, sonstige Mitbewohner oder allenfalls Besucher, der Wohnungsgemeinschaft am gemeinsamen Eigentum zugefügt hat.
Bei nicht rechtzeitiger Behebung von Schäden, trotz erfolgter schriftlicher Aufforderung, durch die die Gemeinschaft oder einzelne Wohnungseigentümer in Mitleidenschaft gezo- gen wurden, ist die Gemeinschaft bzw. Verwaltung nach Setzung einer angemessenen Nachfrist mittels einschreibenden Briefes zur Ersatzvornahme berechtigt.
(2) Entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes wird eine ange- messene Instandhaltungsrücklage gebildet, über deren Erhöhung oder Minderung jeweils die Mehrheit der Wohnungseigentümer, gerechnet nach Anteilen, verbindlich entscheidet.
Bei der Feststellung der Beträge zur Bildung der Rücklage ist stets auf die voraussichtli- che Entwicklung der Aufwändungen Bedacht zu nehmen. Die Rücklage ist entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des § 16 WEG 1975 als gebundenes Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten und gesondert zu verwahren. Sie ist fruchtbringend anzulegen.
(3) Alle Aufwändungen der Wohnhausanlage, betreffen sie nur Reparaturarbeiten, die Betriebskosten und die Rücklage, sind entgegen den Bestimmungen des § 19 WEG 1975 nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu verteilen. Bei der Feststellung dieser Kosten sind die Nutzflächen von Ter- rassen, Balkonen und Loggien mit der Hälfte der Wohnfläche zu verrechnen.
(4) Die Betriebskosten der Tiefgarage sind gesondert zu ermitteln und danach aufzutei- len. Zu unterscheiden sind die allgemeinen Betriebskosten, die auch die Tiefgarage be- treffen, wie Versicherung und Grundsteuer und die speziellen Betriebskosten der Gara- gierung, wie Energie und Wartung, die durch gesonderte Zähler oder gesonderte Ver- rechnung festzustellen sind.
(5) Die allgemeinen Betriebskosten für die gesamte Wohnhausanlage werden nach dem Verhältnis der Wohn- und Geschäftsflächen bzw. der Stellplatzflächen aufgeteilt. Die be-
sonderen Betriebskosten der Tiefgarage werden nach dem Verhältnis der Stellplätze un- ter den Miteigentümern von Einstellplätzen verrechnet.
(6) Die Betriebs- und Erhaltungskosten von Aufzügen werden nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Geschäftsflächen verteilt, wobei aber der Verteilungsschlüssel entsprechend
§ 19 Abs. 3 WEG 1975 nach den unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten durch das Ge- richt geändert werden kann.
(7) Die Kosten der Heizung und des Warmwasserverbrauches werden mit gesonderten Zählern festgestellt und nach dieser Ermittlung aufgeteilt und direkt durch die Heizbetrie- be Wien GmbH verrechnet.
(8) Die Parteien vereinbaren, dass die Regelung über die Aufteilung der Instandhaltungs- kosten im Sinne des § 19 Abs. 3 WEG 1975 im Grundbuch ersichtlich gemacht wird.“
Pfandrechte sind unberücksichtigt, somit besteht lastenfreier Zustand.
2.7. Elektrobefund
Ein Elektro-Befund liegt nicht vor.
2.8. Sonstiges
Die SV weist darauf hin, dass anlässlich der gerichtlichen Versteigerung normalerweise eine Besichtigung durch Interessenten möglich ist. Der Be- sichtigungstermin kann aus dem Versteigerungsedikt entnommen bzw. bei Gericht angefragt werden. Es wird empfohlen, von dieser Besichtigungs- möglichkeit Gebrauch zu machen, da nicht alle Wertigkeiten aus dem Licht der Interessenten verbal dargestellt werden können. Der angegebene Schätzwert versteht sich ohne Umsatzsteuer.
2.9. Umsatzsteuer
Es sind die geltenden umsatzsteuerlichen Bestimmungen zu beachten.
Sollte die Immobilie mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer (derzeit 20 %) verwertet werden, ist diese Steuer dem ermittelten Wert hinzuzu- rechnen.
2.10.Energieausweis
3. BEWERTUNG
Grundsätzlich wird der Verkehrswert geschätzt. Dieser Wert ist im Liegen- schaftsbewertungsgesetz definiert als:
„der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redli- chen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Wert der besonde- ren Vorliebe sowie andere ideelle Zumessungen bleiben außer Betracht.“
Grundlage bilden die in vorstehender Beschreibung (Befund) enthaltenen wertbeeinflussenden Merkmale, Feststellungen und Voraussetzungen.
Die Schätzung folgt den allgemeinen Bestimmungen und Normen. Berück- sichtigt ist die gegenwärtige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Ob- jekte.
Bewertungsmethodik:
Sachwertverfahren:
Ertragswertverfahren
Im Sinne des begründeten Wohnungseigentums werden die Flächen der Bestandseinheit und die zugeordneten Flächen direkt bewertet.
Sachwert:
Der Sachwert wird zusammengesetzt aus dem
• gebundenen Bodenwert und
• dem Bauwert.
Für den Anteil am Bodenwert gilt die ortsüblich beobachtete Höhe des
„Bodenwertanteiles“, bezogen auf die Nutzfläche. Diese wird auch aus dem Vergleich mit bekannten Verkäufen abgeleitet, wobei der örtliche Verkaufswert der Bestandsflächeneinheit um die darin enthaltenen Bau- und Baunebenkosten reduziert wird, woraus eben der „Bodenwertanteil“
entsteht (Qualität des Standortes). Dieser Wert ist unabhängig von einem Bodenwert, welcher sich auf die Grundstücksfläche stützt.
Für den Bauwert wird der vergleichbare Herstellaufwand (anteilig am gan- zen Gebäude) auf heutiger Preisbasis geschätzt und um die zwischenzeit- lich eingetretenen Wertveränderungen (insbesondere Alter- und Erhal- tungszustand) vermindert, wobei eine Aufsplittung nach Substanz, Instal- lationen und Ausstattung erfolgt.
Hinzurechnung allfälliger anteiliger allgemeiner Bauteile und Ausstattun- gen zum Zeitwert (wie z.B. Gemeinschaftsräume, anteilige Außenanlagen etc.) sowie des pauschalen Zeitwertes für Inneneinrichtungen (z.B. Kü- che).
Ergebnis: Bauwert - Zeitwert der Bestandseinheit.
Summe aus Bodenwert und Bauwert als „Sachwert“.
Ertragswert (zur Plausibilisierung des Sachwertes):
Die Berechnung nach diesem Verfahren ist fiktiv - also auf Annahmen von be- kannten Mietwerten aus dem Markt.
Für die Wohnung wird daher ein fiktiver Mietwert eingeschätzt (nachhaltig, marktüblich), welcher sich auf den vorgefundenen Zustand bezieht.
Abzug der den Eigentümer treffenden Bewirtschaftungskosten:
• Wagnis (in % des Rohertrages)
• (laufende) erwartete sonstige notwendige Aufwändungen (als %-Satz des Ertrages)
• laufende jährliche Erhaltungsvorsorge (Durchschnittswert als %-Satz des Herstellaufwandes)
Der jährliche Reinertrag wird kapitalisiert (Barwert der zukünftigen erwarteten Nettoeinnahmen).
Für den Zinssatz (Liegenschaftszins) gilt die Beobachtung des Anlegerverhaltens für vergleichbare Objekte (in Abstimmung mit den Empfehlungen des Hauptver- bandes der Immobiliensachverständigen), sowie die umlaufgewichtete Durch- schnittsrendite von Bundesanleihen (UDRB) abzüglich Inflationsanteil. Der „Real- zins“ ist um das Wagnis der Investition in dieser Immobiliengruppe erhöht;
die restliche Gebäudeertragsdauer wird aus der Erfahrung der SVs im Hinblick auf die vorliegende, befundete Gebäudequalität eingeschätzt.
Aus diesen Eingaben wird der Vervielfältiger, welcher zum Barwert aller erwarte- ten Jahresnettoerträge führt, berechnet. Er entspricht einer nachschüssigen Ren- te, wobei im Normalfall der Bodenanteil des Ertrages als ewige Rente, der Bau- wertanteil auf die angeschätzte wirtschaftliche restliche Ertragsdauer des Bau- werkes bezogen ist.
Der Ertragswert ist somit die Summe der jeweils diskontierten zukünftigen er- warteten jährlichen Reinerträge auf die restliche Nutzungsdauer.
Anpassungen des Sachwertes
Aufgrund der Änderungen des Bestandes (Entfernung Zwischenwände) ohne Anzeige bei der Baubehördlich wird ein pauschaler Abzug (Grob- schätzung) für den Aufwand zur baubehördlichen Konsensherstellung an- gesetzt.
Schätzwert
Der gerundete, angepasste Sachwert.
Vergleichswerte:
Aus der Urkundensammlung konnte aus der gegenständlichen Wohnanla- ge ein zeitlich nahe liegender Verkauf erhoben werden. Jedoch ist dieser für eine Wohnung als Vergleich mit dem Bürolokal unbrauchbar.
Weiters wird das rechnerische Ergebnis mit dem Marktspiegel verglichen und mit seinen Eigenschaften eingeordnet. Daraus wird erkannt, dass eine weitere Marktanpassung des Schätzwertes nicht erforderlich ist.
3.1 Sachwert
3.1.1 Bodenwert:
Bezogen auf die Nutzfläche aus Nutzwertgutachten ca. 275,99 m² Büro Erdgeschoß
á 1.500 € 413.985 €
ca. 12,00 m² Stellplatz 48
á 250 € 3.000 €
ca. 12,00 m² Stellplatz 49
á 250 € 3.000 €
gebundener Bodenwert 419.985 €
3.1.2 Bauwert:
Herstellkosten aus Nutzfläche
ca. 275,99 m² Büro Erdgeschoß
á 2.700 € 745.173 €
ca. 12,00 m² Stellplatz 48
á 1.000 € 12.000 €
ca. 12,00 m² Stellplatz 49
á 1.000 € 12.000 €
769.173 €
-30,0% techn. Wertminderung
v 40% Substanzanteil -92.301 €
-40,0% techn. Wertminderung
v 20% Technik/Installationen -61.534 € -40,0% techn., wirtschaftl. Wertminderung
v 40% Ausstattungsanteil -123.068 € entspr. -36,0% Ø Wertminderung
v 100% Bauwerk gesamt -276.902 €
Gebäude-Zeitwert 492.271 €
Pauschaler Zeitwert
Küche samt Geräten 1.000 €
zuzügl. Anteil an allgemeinen Bauteilen und Anlagen, Zeitwert:
300 ./ 5278 Anteile
v. 200.000 € 11.368 €
Bauwert -Zeitwert 504.639 €
3.1.3 Sachwert:
Bodenwert 46,83% 419.985 €
Bauwert 56,27% 504.639 €
Sachwert 924.624 €
Sachwert 924.624 € Abzug für Innenraumteilung ohne bau-
rechtlichen Konsens
-3,0% pauschale Grobschätzung -27.739 €
angepasster Sachwert 896.885 €
3.2 Ertragswert (zur Plausibilisierung des Sachwertes)
möglicher fiktiver Nutzungswert vorgefundener Zustand ca. 275,99 m² Büro Erdgeschoß
a 9,50 € je m² 2.621,91 € p.m.
ca. 12,00 m² Stellplatz 48
a 6,00 € je m² 72,00 € p.m.
ca. 12,00 m² Stellplatz 49
a 6,00 € je m² 72,00 € p.m.
2.765,91 € p.m.
12 x
jährlicher Rohertrag 33.191 € p.a.
abzgl. Bewirtschaftungskosten:
-5,0% für Wagnis und sonstige
Eigentümeraufwändungen -1.660 €
-0,70% der Herstellkosten für
die lfd. jährl. Instandhaltung -5.384 € möglicher jährlicher Reinertrag 26.147 € p.a.
Kapitalisierung:
2,50% Liegenschaftszinssatz
ca. 60 Jahre restliche wirtschaftl. Gebäudeertragsdauer Bodenwertanteil als ewiger Ertrag
Vervielfältiger 35,17 x
Ertragswert (fiktiv) 919.486 €
3.3 Schätzwert
der gerundete, angepasste Sachwert 900.000 €
4. ZUSAMMENFASSUNG
Der Verkehrswert B-LNR. 90 Anteil 300/5278 an EZ 1370 Kat. Gem.
015014 Währing, Eigentumseinheit in 1180 Wien, Anastasius-Grün- Gasse 16, Wohnungseigentum an Büro Lokal B 1, Anastasius-Grün-G. 16 + Stellpl 48 + Stellpl 49, wird auf den zitierten Grundlagen, erhaltenen Angaben und getroffenen Voraussetzungen in bestands- und geldlasten- freiem Zustand zum Jänner 2021 geschätzt:
rd. € 900.000,-- _____________________________________________________
Die Sachverständige
Ing Jelena Orlainsky, MSc
Anlagen:
• Flächenwidmungsplan
• Planausschnitte samt Genehmigungen
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Fotos der Befundaufnahme
