Bezirksgericht Liesing
Haeckelstraße 8 1230 Wien
GZ 9 E 5/21 t Wien, am 01.09.2021
S C H Ä T Z U N G S G U T A C H T E N
über den Verkehrswert der Wohnungseigentumseinheit
B-LNR. 202 Anteil 69/9962 an EZ 1803 KG 01801 Atzgersdorf 1230 Wien, Scheffeneggergasse 5 / Stiege VI / top 5
Betreibende Partei: Sparkasse Niederösterreich Mitte West AG
vertreten durch: Dr. Gloss, Dr. Pucher, Mag. Leitner, Dr. Gloß RAe Verpflichtete Partei: Gerhard Biebl
wegen: € 50.912,91 s. A.
3-fach Ausfertigung / digital . Ausfertigung
o/e GA 1230 Scheffeneggerg. 5
1. ALLGEMEINES
1.1. Auftrag, Zweck der Wertermittlung
Schätzung des Verkehrswertes der bezeichneten Eigentumseinheit zum Zwecke der Durchführung der mit Beschluss vom 21.06.2021 bewilligten Zwangsversteigerung.
1.2. Auftraggeber
BG Liesing, GZ 9 E 5/21 t Beschluss vom 16.07.2021
1.3. Grundbuch / Anteil / Eigentümer
Nachstehender Ausdruck ist eingeschränkt auf den bewertungsgegen- ständlichen Anteil:
1.4. Grundlagen und Unterlagen
Grundbuchsauszug vom 16.07.2021 (eingeschränkt) bzw. vom 19.07.2021 (Gesamtauszug)
örtliche Befundaufnahme am 17.08.2021 durch:
o SV Ing. J. Orlainsky, MSc und
o der verpflichteten Partei, welche Leerstehung angab
Besichtigung der Allgemeinbereiche der Wohnanlage und der gegen- ständlichen Eigentumswohnung
digitale Katastralmappe
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien
Einsichtnahme in den Bauakt bei der Baupolizei MA 37, auszugsweise Kopien von Plänen und Bescheiden
ergänzende Auskunft der MA 37 (keine offenen Bauakte hinsichtlich der gegenständlichen WE-Einheit)
Anfrage der SV bei der Gebäudeverwaltung Dr. Neller Immobilien Con- sulting GmbH, 1190 Wien:
o aktuelle monatliche Vorschreibung o Betriebskostenabrechnung 2021 o WE-Vertrag TZ 3264/1997
o elektronisches Hausversammlungsprotokoll vom Juni 2021 o Jahresvorschau 2021
o ergänzende Nutzwertentscheidung wegen Garagenstellplätze o Gutachten gem. § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 vom 20.08.1996 o Nutzwertgutachten gem. § 5 WEG 1975 vom 24.01.1997 o Angaben über den aktuellen Rücklagenstand
o Angaben zu außerbücherlichen Darlehen o Angaben zu Energieausweis
o Angaben zu allgemeinen Einnahmen
Auswertung der Pläne und des Nutzwertgutachtens
örtliches Preisniveau für:
o Bodenwertanteile (bei Wohnungseigentum)
o aktuelle Baukosten für Mehrfamilienhäuser, Wohnbauten
allgemeine Anschauung über Wertminderungen
Markterhebung über aktuelle Angebote von gebrauchten Eigentums- wohnungen
Erhebung von Vergleichswerten aus der gegenständlichen Liegenschaft (Transaktionen in zeitlicher Nähe)
Marktanalyse über Eigentumswohnungen dieses Bezirksteils ähnlicher Qualifikation
Aufzeichnungen des SV-Büros
einschlägige Fachliteratur
1.5. Bewertungszeitpunkt
Tag der Befundaufnahme: 17.08.2021
1.6. Bewertungsvoraussetzung
Keine Bestandsrechte (aufgrund der Auskunft bei der Befundaufnahme).
Keine bekannten außerbücherlichen Darlehen, keine sonstigen bekannten dinglichen Lasten.
Die Funktion von Geräten und Installationen wurde durch die SV nicht überprüft.
2. BESCHREIBUNG
2.1. Gutsbestand, Grundstück
EZ 1803 der KG 01801 Atzgersdorf besteht aus
GST-NR. 1010/3 mit einer Gesamtfläche von 9576 m²
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Liegenschaftsanschrift:
Lt. Grundstücksdatenbank ist gespeichert:
Gregorygasse 21 - 27 / Scheffeneggergasse 5 (1230 Wien)
Formation:
Geschlossener Grundstückskörper, unregelmäßig figuriert.
Straßenfronten:
Scheffeneggergasse ca. 83,0 m, Gregorygasse ca. 75,0 m.
Terrainverlauf:
Weitgehend eben.
Aufschließung:
Aus der städtischen Versorgung sind in die Liegenschaft geführt:
Strom, Wasser, Gas, Kanal.
Einfahrt in die Tiefgarage, aus der Gregorygasse.
Die einzelnen Stiegen sind über Fußwege erreichbar.
Flächenwidmung:
Im digitalen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist die gültige Verord- nung dargestellt (Plan Nr. 7370, Kundmachung am 08.11.2001):
„Wohngebiet“, Bauklasse I, 7,5 m Höhenbeschränkung, offene oder ge- kuppelte Bauweise.
Vorgartenstreifen 3,0 m gegen die Scheffeneggergasse bzw. 5,0 m gegen die Gregorygasse bzw. nördlich gegen den Park.
In der Gregorygasse besteht bis auf die Garageneinfahrt eine Einfahrten- sperre.
Quelle: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Charakteristik:
Ruhige Wohnlage in der Wohnanlage,
Naherholungsflächen entlang des Liesingbach,
Einkaufsmöglichkeiten und U6 Station Alterlaa in ca. 1,5 km Entfernung.
Buslinie 62A mit Haltestelle in der Gregorygasse.
Quelle: https://www.wien.gv.at/stadtplan/
2.2. Bebauung
Baubewilligung zur Errichtung von neuen Wohnhäusern vom 09.11.1993, nachfolgend Planwechsel aus 1994 bzw. 1995,
Benützungsbewilligung vom 19.06.1997.
Anmerkung:
Das Projekt umfasst auch das Haus 8 auf der EZ 1804 KG 01801 Atzgers- dorf.
Auf der gegenständlichen Liegenschaft befinden sich die Häuser 1 - 7 und 9.
Gemäß Gutachten nach § 12 Abs. 2 Z. 2 WEG vom 20.08.1996 bestehen auf der Liegenschaft:
99 Wohnungen 1 Ordination
1 Garage mit 101 Abstellplätzen.
Weiters bestehen an Allgemeinräumlichkeiten:
8 Trockenräume 1 Hobbyraum
18 Abstellräume für Fahrräder, Kinderwagen und Gartengeräte 16 Hauskeller
1 E-Zählerraum 6 Kinderspielräume
Gebäudegliederung:
Keller, welcher die Garage und die Kellerabteile sowie Allgemeinräumlich- keiten umfasst.
Erdgeschoß, 2 Stockwerke, Dachgeschoß.
Zur Konstruktion:
Bauweise nach dem technischen Stand der 1990er Jahre:
Fundamentplatte als Dichtbeton im Gefälle, Kelleraußenwände Planmaß 30 cm Dichtbeton,
Außenwände Stahlbeton bzw. Hohlblockziegel, Planmaß 25 cm mit 5 cm EPS (Wärmeschutzplatten).
Verkleidete Außenwände mittels hinterlüfteter Lattung, Holzschalung.
Dach als hinterlüftetes Kaltdach auf Stahlbetonplatte, Stahlbeton-Schräg- wände mit Wärmedämmung, Hinterlüftung, Schalung, Blechdeckung.
Terrassen Stahlbetonplatte mit Feuchtigkeitssperre, Dämmung und Riesel- schüttung, Betonplattenbelag.
Zwischendecken in Stahlbeton-Ausführung.
Fassaden verputzt, glatte Ausführung.
Fenster Kunststoff, Isolierverglasung, ein- bzw. mehrteilig, Unterlichten, tw. Außenbeschattung.
Eingangsportal Metall, Glasfüllung.
Terrassengeländer in Metall-Ausführung.
Innenbereich:
Stiegenlaufplatten massiv, Terrazzobelag, Metallgeländer, Metallhandlauf.
Gangflächen Terrazzoplattenbelag, glatte Wand- und Deckenflächen.
Keller:
Betonboden beschichtet, Metalltüren, Metallzargen.
Kellerabteile mit Metallstababgrenzungen.
Allgemeine Räume, wie Fahrradabstellraum, Kinderwagenabstellraum:
beschichteter Betonboden, Metallzarge, Holztüre.
Kinderspielraum:
Kunststoffboden, hoch liegendes Kunststofffenster mit Kippbeschlag, Kur- belbetätigung.
Kanal- und Gasleitungen frei geführt.
Garage:
Erschließung aus Stiegenhaus über Schleuse mit Metalltüre. Brandab- schnittstüren.
Betonboden beschichtet, Verdunstungsrinnen im Fahrbereich. Lüftungsan- lage.
Bau- und Erhaltungszustand der Wohnanlage:
Durchschnittlich bis gut, dem Baualter entsprechend. Holzteile bereits ver- wittert.
Anmerkung:
Lt. Angabe der Hausverwaltung werden die Fassaden der einzelnen Häuser nach Bedarf und Höhe der aktuellen Rücklage repariert.
Außenanlagen:
Zugangswege gepflastert, Musterung, Müllabstellflächen gemauert, Metall- tor, Abgrenzungen der Gärten mit Maschendrahtzaun, Zugangstürl.
Terrassen Waschbetonplatten. Einfache gärtnerische Gestaltung. Bepflan- zung.
2.3. Die Wohnungseigentumseinheit
Das Haus 6 liegt im Innenbereich und ist über den Fußweg zwischen Haus 3 und 4 aus der Scheffeneggergasse erreichbar.
Die Wohnung Stiege VI / top 5 liegt im Erdgeschoß (kein Aufzug).
Die Grundrissgestaltung ähnelt einer L-Form, wobei die Belichtungsflächen an den Innenseiten erfolgt.
Die Terrasse und der Garten sind aus einem Zimmer erreichbar.
Die Fensterausrichtungen weisen etwa gegen Norden bzw. Osten.
Installationen:
Sprechanlage, Elektro-Verteilerkasten.
Elektro-Installationen: durchschnittliche Ausführungsqualität (Stand des Erbauungszeitpunktes).
Zentralheizung, Gastherme mit Kaminanschluss, versorgt Radiatoren und Warmwasserbedarf.
Vorraum:
Wohnungseingangstüre als Sicherheitstüre, Holz, Metallzarge.
Fliesenbelag, tw. kaputt, Wand- und Deckenflächen glatt gefärbelt, Zwischentüren Stahlzargen, glatte Holztürblätter, offener Durchbruch ge- gen Zwischengang.
Zimmer:
Teppichbelag, Wand- und Deckenflächen glatt, Färbelung, abgenützt.
Radiator.
2 Fenster, Kunststoff, Isolierverglasung, Innenjalousien, Radiator.
Wohnzimmer:
Teppichbelag, Wand- und Deckenflächen glatt, gefärbelt.
Fenster/Tür-Kombination mit Zusatzschloss bzw. versperrbarer Olive.
Holztrennwand mit Türe (mit Glasfüllung) aus Vorraum.
Radiator.
Terrasse:
Waschbetonplattenbelag, Garten begrünt.
Ein Metallsteher stützt den darüber liegenden Balkon ab.
Abgrenzung mit Maschendrahtzaun auf Stehern, Metalltüre aus Allgemein- fläche.
Küche:
Fliesenbelag, Wandfliesen im Arbeitsbereich, Decke gefärbelt, glatt.
Ein Fenster, einteilig, Innenbeschattung.
Küche in U-Form mit Ober- und Unterschränken, Holz, Softkante, be- schichtete Arbeitsplatte. Geräte: Kühlschrank, Ceranfeld mit 4 Kochstel- len, Dunstabsaugung, Backofen, Geschirrspüler, Spüle mit Einhebel-Arma- tur.
Nutzfläche aus Nutzwertgutachten Nfl. lt. Bestandsplan ca. m²
Wohnung Stiege 6 Top 5 m² VR 8,44
Wohnung 57,79 Bad 3,78
Terrasse 8,77 WC 1,58
Garten 5 12,00 Zimmer 26,30
Kellerabteil 5 5,27 Küche 5,34
PKW-Abstellplatz 75 11,04 Zimmer 12,25
Anteil 69 / 9962 57,69
Terrasse 9,35
Anmerkung:
Die Küche weist Beschädigungen der Oberflächen auf (Abplatzungen der Beschichtung) sowie fehlende Abdeckung des Geschirrspülers.
Aufgrund des Alters der Küche wird diese als wertlos angesehen.
WC:
Fliesenbelag, Wandfliesen bis ca. 2,0 m Höhe, darüber glatt gefärbelt, Hänge-WC, verdeckter Spülkasten, Wasserabsperrhahn, Abluft-Einrich- tung.
Bad:
Bodenfliesen, Wandfliesen bis 2,0 m, darüber glatt gefärbelt,
Badewanne mit massiver gefliester Mauer, Einhebel-Armatur, Wandaus- lass, Brause.
Waschmaschinenanschluss. Radiator.
Waschbecken mit Einhebel-Armatur, Spiegel in Nische geklebt.
Elektrische Abluft. Vaillant-Therme mit Kaminanschluss.
Bau- und Erhaltungszustand der Wohnung:
Durch die langjährige Benützung als Büro mit Rauchern sind alle Oberflä- chen vergilbt. Tw. sind Fliesen abgebrochen.
Die Küche ist wertlos.
Für eine aktuelle Benützung ist eine Sanierung der Oberflächen erforder- lich.
Das Kellerabteil:
Gemäß Nutzwertgutachten ist das Kellerabteil mit top 5 bezeichnet.
Beschichteter Boden, Metallstabtrennwände, Metallstabtüre.
Der Stellplatz:
Gemäß Nutzwertgutachten ist der Stellplatz Nr. 75 in der WE-Einheit ent- halten.
Der Stellplatz befindet sich in einer 2er-Gruppe, wobei eine Abgrenzung zur Außenmauer bzw. zu 2 Stützmauern besteht.
Gute Zufahrbarkeit.
2.4. Bestandsrechte
Es liegt lt. Angabe des Verpflichteten keine Vermietung vor.
Somit wird Bestandsfreiheit vorausgesetzt.
2.5. Gebäudeverwaltung
Über Ersuchen der SV wird die aktuelle monatliche Vorschreibung von der Gebäudeverwaltung Dr. Neller Immobilien Consulting GmbH, 1190 Wien, vorgelegt:
Der Stand der Reparaturrücklage beträgt zum Juli 2021 rd. € 153.000,--.
Es sind keine außerbücherlichen Darlehen bekannt.
Ein Energieausweis in nicht vorhanden, da eine Erstellung seitens der Ei- gentümergemeinschaft abgelehnt wurde.
Es bestehen keine weiteren Einnahmen aus der Liegenschaft.
Die Instandhaltungsmaßnahmen, welche in Aussicht stehen:
Fortsetzung der Fassadensanierung nach Maßgabe des Rücklagenstandes und Reihung durch nächste Hausverwaltung.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom Juni 2021 sowie die Jah- resvorschau 2021 sind dem Anhang zu entnehmen.
2.6. Grundbuch
Im A2-Blatt ist die Verpflichtung zur Herstellung der Höhenlage aus 1972 eingetragen, sowie Übertragungen der vorangegangenen Eintragungen aus EZ 1808 KG Atzgersdorf, der Bauplatz ist angemerkt (1993).
Die Verpflichtung zur Herstellung der Höhenlage nach Pkt. 1 Bescheid 1993 zur Übergabe ist angemerkt.
Diese Eintragungen sind berücksichtigt, soweit nicht bereits obsolet (aus 1972).
Das Wohnungseigentum ist begründet (gemäß Nutzwertgutachten aus 1993), der gegenständliche Anteil der Stiege VI / top 5 umfasst:
69/9962 Anteile.
Die Dienstbarkeit des C-Blattes C-LNR. 1a bzw. 2a sowie 3a aus 1994 sind berücksichtigt.
C-LNR. 100a: Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwändungen gem.
§ 19 WEG nach Inhalt und Umfang Pkt. 6. Wohnungseigentumsvertrag vom 29.07.1997 ist berücksichtigt.
Das Pfandrecht sowie die Klagsanmerkungen sind unberücksichtigt.
2.7. Zubehör
Wurde bei der Befundaufnahme nicht festgestellt.
2.8. Energieausweis
Ein Energieausweis ist nicht vorhanden.
2.9. Elektrobefund
Ein Elektro-Befund liegt nicht vor.
2.10. Sonstiges
Die SV weist darauf hin, dass anlässlich der gerichtlichen Versteigerung normalerweise eine Besichtigung durch Interessenten möglich ist. Der Be- sichtigungstermin kann aus dem Versteigerungsedikt entnommen bzw. bei Gericht angefragt werden. Es wird empfohlen, von dieser Besichtigungs- möglichkeit Gebrauch zu machen, da nicht alle Wertigkeiten aus dem Licht der Interessenten verbal dargestellt werden können.
2.11. Umsatzsteuer
Es sind die geltenden umsatzsteuerlichen Bestimmungen zu beachten.
Sollte die Immobilie mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer (derzeit 20 %) verwertet werden, ist diese Steuer dem ermittelten Wert hinzuzu- rechnen.
3. BEWERTUNG
Grundsätzlich wird der Verkehrswert geschätzt. Dieser Wert ist im Liegen- schaftsbewertungsgesetz definiert als:
„der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redli- chen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Wert der besonde- ren Vorliebe sowie andere ideelle Zumessungen bleiben außer Betracht.“
Grundlage bilden die in vorstehender Beschreibung (Befund) enthaltenen wertbeeinflussenden Merkmale, Feststellungen und Voraussetzungen.
Die Schätzung folgt den allgemeinen Bestimmungen und Normen. Berück- sichtigt ist die gegenwärtige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Ob- jekte.
Bewertungsmethodik:
Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren
Im Sinne des begründeten Wohnungseigentums werden die Flächen der Bestandseinheit und die zugeordneten Flächen direkt bewertet.
Sachwert:
Der Sachwert wird zusammengesetzt aus dem
• gebundenen Bodenwert und
• dem Bauwert.
Für den Anteil am Bodenwert gilt die ortsüblich beobachtete Höhe des
„Bodenwertanteiles“, bezogen auf die Nutzfläche. Diese wird auch aus dem Vergleich mit bekannten Verkäufen abgeleitet, wobei der örtliche Verkaufswert der Bestandsflächeneinheit um die darin enthaltenen Bau- und Baunebenkosten reduziert wird, woraus eben der „Bodenwertanteil“
entsteht (Qualität des Standortes). Dieser Wert ist unabhängig von einem Bodenwert, welcher sich auf die Grundstücksfläche stützt.
Für den Bauwert wird der vergleichbare Herstellaufwand (anteilig am gan- zen Gebäude) auf heutiger Preisbasis geschätzt und um die zwischenzeit- lich eingetretenen Wertveränderungen (insbesondere Alter- und Erhal- tungszustand) vermindert, wobei eine Aufsplittung nach Substanz, Instal- lationen und Ausstattung erfolgt.
Hinzurechnung allfälliger anteiliger allgemeiner Bauteile und Ausstattun- gen zum Zeitwert (wie z.B. Gemeinschaftsräume, anteilige Außenanlagen etc.).
Ergebnis: Bauwert - Zeitwert der Bestandseinheit.
Summe aus Bodenwert und Bauwert als „Sachwert“.
Vergleichswerte:
Aus der Urkundensammlung konnten aus der gegenständlichen Wohnan- lage zeitlich nahe liegende Verkäufe erhoben werden.
Berechnet sind Preis pro Nutzwert-Anteil und auch Preis pro m² Fläche lt.
Nutzwertgutachten. Das Verfahren dient zur Plausibilisierung der Ver- kehrswertermittlung.
Die Ausstattung und der Erhaltungszustand der Vergleichswohnungen sind nicht bekannt. Zubehörobjekte sind in der Bezugsrechnung enthalten.
Die Vergleichswerte und der Schätzwert werden in der folgenden Tabelle dargestellt.
Das rechnerische Ergebnis wird auch mit dem Marktspiegel verglichen und mit seinen Eigenschaften eingeordnet. Daraus wird erkannt, dass eine weitere Marktanpassung des Schätzwertes nicht erforderlich ist.
top Stg Stock Anteile Kaufpreis Jahr Valorisierung € / m²
9962 € +4,0% p.a. Whg m² Terr./Balk. Garten Wohnfl.
6 3 1 72 100.000 € 2018 115.000 € 65,32 2,58 1.761 €
4 2 EG 110 280.000 € 2020 294.000 € 85,35 14,00 57,79 3.445 €
11 7 DG 132 415.000 € 2020 435.750 € 108,34 32,70 4.022 €
10 7 DG 119 390.000 € 2020 409.500 € 97,88 32,70 4.184 €
5 6 EG 69 SCHW 209.000 € 57,79 8,77 12,00 3.617 € Nfl. lt. NW-GA
3.1 Sachwert 3.1.1 Bodenwert:
Bezogen auf die Nutzfläche lt. Nutzwertgutachten ca. 57,79 m² Wohnung
á 1.500 € 86.685 €
ca. 8,77 m² Terrasse
á 750 € 6.578 €
ca. 12,00 m² Garten 5
á 188 € 2.250 €
ca. 5,27 m² Kellerabteil 5
á 0 € 0 €
ca. 11,04 m² PKW-Abstellplatz 75
á 200 € 2.208 €
gebundener Bodenwert 97.721 €
3.1.2 Bauwert:
Herstellkosten aus Nutzfläche ca. 57,79 m² Wohnung
á 2.700 € 156.033 €
ca. 8,77 m² Terrasse
á 800 € 7.016 €
ca. 12,00 m² Garten 5
á 50 € 600 €
ca. 5,27 m² Kellerabteil 5
á 1.000 € 5.270 €
ca. 11,04 m² PKW-Abstellplatz 75
á 1.500 € 16.560 €
185.479 €
-30,0% techn. Wertminderung
v 40% Substanzanteil -22.257 €
-50,0% techn. Wertminderung
v 22% Technik/Installationen -20.403 € -50,0% techn., wirtschaftl. Wertminderung
v 38% Ausstattungsanteil -35.241 € entspr. -42% Ø Wertminderung
v 100% Bauwerk gesamt -77.901 €
Gebäude-Zeitwert 107.578 €
zuzügl. Anteil an allgemeinen Gebäudeteilen
und gemeinamen Flächen (z.B. Gemeinschaftsräume, allg. Außenflächen) Zeitwert
69 ./ 9962 Anteile lt. GB
v. 500.000 € 3.463 €
Bauwert -Zeitwert 111.041 €
3.1.3 Sachwert:
Bodenwert 97.721 €
Bauwert 111.041 €
Sachwert 208.761 €
3.2 Schätzwert
der gerundete Sachwert 209.000 €
4. ZUSAMMENFASSUNG
Der Verkehrswert der Wohnungseigentumseinheit in 1230 Wien, Scheffe- neggergasse 5 / Stiege VI / top 5, Wohnungseigentum B-LNR. 202 Anteil 69/9962 an EZ 1803 KG 01801 Atzgersdorf, wird auf den zitierten Grund- lagen, erhaltenen Angaben und getroffenen Voraussetzungen in bestands- und geldlastenfreiem Zustand zum 17.08.2021 geschätzt:
rd. € 209.000,-- _____________________________________________________
Die Sachverständige
Ing Jelena Orlainsky, MSc
Anlagen:
/ Flächenwidmungsplan
/ Planausschnitte samt Genehmigung / Protokoll der Eigentümerversammlung / Vorausschau 2021
/ Fotodokumentation
