Ing. Franz Steiner , AE CIS ImmoZert
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Tel.: 0664 / 43 55 469
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3100 St. Pölten, Schießstattring 31/6 www.steiner-sv.at
An das
Bezirksgericht Fünfhaus
Gasgasse 1-7 1150 Wien
Wien, 21.06.2021
GZ 39 E 6/21w
1150-21056Grundbuch: 01306 Rudolfsheim
Einlagezahl: 1658 B-LNR: 52,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63, 64,65,66,67,68,69,70,71,72,73,74 Mindestanteile:
80/53052 B-LNR 52 KFZ Stellplatz 1 260/53052 B-LNR 64 Keller/Lager 12 80/53052 B-LNR 53 KFZ Stellplatz 2 330/53052 B-LNR 65 Keller/Lager 13 u. 14 80/53052 B-LNR 54 KFZ Stellplatz 3 250/53052 B-LNR 66 Keller/Lager 15 80/53052 B-LNR 55 KFZ Stellplatz 4 240/53052 B-LNR 67 Keller/Lager 16 170/53052 B-LNR 56 Keller/Lager 1 360/53052 B-LNR 68 Keller/Lager 17 260/53052 B-LNR 57 Keller/Lager 2 210/53052 B-LNR 69 Keller/Lager 18 120/53052 B-LNR 58 Keller/Lager 3 290/53052 B-LNR 70 Keller/Lager 19 230/53052 B-LNR 59 Keller/Lager 4 290/53052 B-LNR 71 Keller/Lager 20 200/53052 B-LNR 60 Keller/Lager 5 u. 9 290/53052 B-LNR 72 Keller/Lager 21 230/53052 B-LNR 61 Keller/Lager 6-8 270/53052 B-LNR 73 Keller/Lager 22
260/53052 B-LNR 62 Keller/Lager 10 310/53052 B-LNR 74 Keller/Kühlmaschinenraum 120/53052 B-LNR 63 Keller/Lager 11
Bezirksgericht: Fünfhaus
Adresse: 1150 Wien, Siebeneichengasse 1 / Anschützgasse 26 /
BEWERTUNGSGUTACHTEN
MITEIGENTUMSANTEILE - WOHNUNGSEIGENTUM
Zur Ermittlung der V E R K E H R S W E R T E der im Eigentum der SIEBENEICHENGASSE 1-3 PROJEKTGMBH (FN 444874b)
stehenden Miteigentumsanteile
- Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1, an KFZ Stellplatz 2, an KFZ Stellplatz 3, an KFZ Stellplatz 4, an Keller/Lager 1, an Keller/Lager 2, an Keller/Lager 3, an Keller/Lager 4, an Keller/Lager 5 und 9, an Keller/Lager 6-8, an Keller/Lager 10, an Keller/Lager 11, an Keller/Lager 12, an Keller/Lager 13 und 14,
an Keller/Lager 15, an Keller/Lager 16, an Keller/Lager 17, an Keller/Lager 18, an Keller/Lager 19, an Keller/Lager 20, an Keller/Lager 21, an Keller/Lager 22 und an Keller/Kühlmaschinenraum -
an der Liegenschaft
Allgemeine Angaben Befund
Beschreibung der Liegenschaft Gutachten und Bewertung Sachwerte
Rechte und Lasten Verkehrswerte
Beilagen
Beilage 1 Grundbuchsauszug Beilage 2 Grundrisse
Beilage 3 Fotodokumentation Beilage 4 Energieausweis (Auszug)
Beilage 5 Unvollständige Fertigstellungsanzeige Beilage 6 Nachträge zum Wohnungseigentumsvertrag
Literatur:
+ Liegenschaftsbewertungsgesetz ( LBG ) + ÖNorm B 1802 Teil 1, Teil 2 und Teil 3 + ÖNorm B 1800
+ Vergleichswertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Kainz, 08/2004
+ Vergleichswertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Hubner, 09/2010
+ Sachwertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Kainz, 10/2004
+ Sachwertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Steppan, 10/2010
+ Ertragswertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Seiser, 11/2004
+ Ertragswertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Roth, 09/2010
+ Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Wien 2007 Heimo Kranewitter
+ Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Köln 2002 Kleiber - Simon - Weyers
+ Nutzungsdauerkatalog
Landesverband Steiermark und Kärnten, 3.Auflage 2006
INHALTSVERZEICHNIS
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 2 von 24
ALLGEMEINE ANGABEN
Liegenschaft MITEIGENTUMSANTEILE - WOHNUNGSEIGENTUM
Grundbuch 01306 Rudolfsheim EZ 1658 B-LNR 52 KFZ Stellplatz 1 Anteil: 80/53052 B-LNR 53 KFZ Stellplatz 2 Anteil: 80/53052 B-LNR 54 KFZ Stellplatz 3 Anteil: 80/53052 B-LNR 55 KFZ Stellplatz 4 Anteil: 80/53052 B-LNR 56 Keller/Lager 1 Anteil: 170/53052 B-LNR 57 Keller/Lager 2 Anteil: 260/53052 B-LNR 58 Keller/Lager 3 Anteil: 120/53052 B-LNR 59 Keller/Lager 4 Anteil: 230/53052 B-LNR 60 Keller/Lager 5 u. 9 Anteil: 200/53052 B-LNR 61 Keller/Lager 6-8 Anteil: 230/53052 B-LNR 62 Keller/Lager 10 Anteil: 260/53052 B-LNR 63 Keller/Lager 11 Anteil: 120/53052 B-LNR 64 Keller/Lager 12 Anteil: 260/53052 B-LNR 65 Keller/Lager 13 u. 14 Anteil: 330/53052 B-LNR 66 Keller/Lager 15 Anteil: 250/53052 B-LNR 67 Keller/Lager 16 Anteil: 240/53052 B-LNR 68 Keller/Lager 17 Anteil: 360/53052 B-LNR 69 Keller/Lager 18 Anteil: 210/53052 B-LNR 70 Keller/Lager 19 Anteil: 290/53052 B-LNR 71 Keller/Lager 20 Anteil: 290/53052 B-LNR 72 Keller/Lager 21 Anteil: 290/53052 B-LNR 73 Keller/Lager 22 Anteil: 270/53052 B-LNR 74 Keller/Kühlmaschinenraum Anteil: 310/53052 1150 Wien, Siebeneichengasse 1 / Anschützgasse 26 / Hollergasse 39 / Siebeneichengasse 3
Eigentümer Siebeneichengasse 1-3 ProjektgmbH (FN 444874b) 1050 Wien, Bräuhausgasse 51/2
Auftraggeber Bezirksgericht Fünfhaus 1150 Wien, Gasgasse 1-7 in der Exekutionssache
GZ 39 E 6/21w des Bezirksgerichtes Fünfhaus betreffend Zwangsversteigerung
der Liegenschaftsanteile der
Siebeneichengasse 1-3 ProjektgmbH (FN 444874b) 1050 Wien, Bräuhausgasse 51/2
Auftrag und Zweck Feststellung der Verkehrswerte
der Bewertung der oben angeführten Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum Grundbuch 01306 Rudolfsheim EZ 1658
1150 Wien, Siebeneichengasse 1 / Anschützgasse 26 / Hollergasse 39 / Siebeneichengasse 3
Bewertung erfolgt ohne Inventar
an KFZ Stellplatz 1, an KFZ Stellplatz 2, an KFZ Stellplatz 3, an KFZ Stellplatz 4, an Keller/Lager 1, an Keller/Lager 2, an Keller/Lager 3, an Keller/Lager 4, an Keller/Lager 5 und 9, an Keller/Lager 6-8, an
Keller/Lager 10, an Keller/Lager 11, an Keller/Lager 12, an Keller/Lager 13 und 14, an Keller/Lager 15, an Keller/Lager 16, an Keller/Lager 17, an Keller/Lager 18, an Keller/Lager 19, an Keller/Lager 20, an Keller/Lager 21, an Keller/Lager 22 und an Keller/Kühlmaschinenraum
Betreibende Partei EG des Hauses Siebeneichengasse 1-3, 1150 Wien vertreten durch
Dr. Werner LOOS, Rechtsanwalt 1150 Wien, Mariahilfer Straße 196
Verpflichtete Partei Siebeneichengasse 1-3 ProjektgmbH (FN 444874b) 1050 Wien, Bräuhausgasse 51/2
Bewertungsstichtag 11.05.2021 Befundaufnahme /
Besichtigungstag 11.05.2021
in Anwesenheit von: Herrn Aleksandar MILOSAVLJEVIC, für verpflichtete Partei Herrn Ing. Franz STEINER, SV
Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Grundbuchsauszug vom: 14.06.2021 Besichtigung vom: 11.05.2021
und am 25.05.2021 (ergänzende Besichtigung)
Erhebungen: Grundbuchsabfragen am 26.04.2021, am 23.05.2021 und am 14.06.2021 Erhebung MA 37/15. Bezirk am 28.04.2021
Erhebung BG Fünfhaus - Grundbuch am 25.05.2021
Abfrage HV Frieda Rustler Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG am 18.05.2021 und am 01.06.2021
Abfrage Flächenwidmungs- und Bebauungsplan am 14.06.2021
Abfrage Umweltbundesamt - Verdachtsflächenkataster am 147.06.2021 Erhebungen der Vergleichspreise
Unterlagen / Dokumente: Bescheid Abbruch, M.Abt.37/XV - Hollergasse 39 1/59 vom 25.05.1959 Einreichpläne Kühl- und Lagerhaus und Wohnhausanlage aus 1959 Bescheid Baubewilligung Neubau
M.Abt.37/XV - Anschützgasse 26 2/59 vom 25.07.1959 Pläne (Planwechsel) Neubau aus 1961
Bescheid Bauabänderung während der Bauausführung, Planwechsel M.Abt.37/XV - Hollerg. 39 1/61 vom 16.12.1963
Bescheid Baubewilligung 3 Personenaufzüge M.Abt.35 - 4286/61 vom 27.06.1961
Bescheid Baubewilligung und Benützungsbewilligung Ölfeuerungsanlage M.Abt.35 - 3330-62 vom 29.11.1962
Einreichplan Umbau Geschäftslokal vom 24.03.1984 Bescheid Bauliche Änderungen Geschäftslokal
MA 37/15 - Siebeneichengasse 1/1857/88 vom 13.01.1989 Statische Berechnung Umbau Billa-Filiale vom 02.05.1989 Bescheid Benützungsbewilligung geändertes Geschäftslokal MA 37/15 - Siebeneichengasse 1/2680/89 vom 12.10.1989
Bescheid Kenntnisnahme Unwesentliche Änderungen Personenaufzüge MA 37-A/15-142/2002 vom 18.11.2002
Bearbeitungsbogen Abschluss nach Kenntnisnahme - Aufzüge MA 37-A/15-31/2004 vom 23.02.2004
Bauanzeige Errichtung einer Kellerstiege vom 16.08.2017 Bearbeitungsbogen Bauanzeige Errichtung einer Stiege im KG Zahl Ma 37/15-696001-2017-1 vom 21.08.2017
Fertigstellungserklärung Kellerstiege
Bestandsplan zur Teilfertigstellung vom 23.04.2019 Teilfertigstellungsanzeige vom 29.04.2019
Mitteilung unvollständig belegte Teil-Fertigstellungsanzeige MA 37/467137-2014-6 vom 16.07.2019
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 4 von 24
Vorentscheidung Nutzwertfestsetzung Zentrale Schlichtungsstelle M.Abt.50 - Schli 1-3/1/59 vom 23.11.1959
Wohnungseigentumsvertrag vom 05.11.1960
Entscheidung MA 16 - Wiener Schlichtungsstelle vom 16.01.2001 (Auszug) Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag vom 05.11.1960 vom 15.11.2018 Nachtrag zum Nachtrag vom Wohnungseigentumsvertrag vom 05.11.1960 vom 15.11.2018
Gutachten Zur Ermittlung der wohnungseigentumstauglichen Objekte Dipl.-Ing. Gerhard Palfalvi vom 03.10.2018
Mietwertgutachten, Dipl.-Ing. Gerhard Palfalvi vom 26.02.2018 Mietwertgutachten, Dipl.-Ing. Gerhard Palfalvi vom 03.10.2018 Gutachten zur Ermittlung der selbständigen Räumlichkeiten Arch. Dipl.-Ing. Bernd Neubauer vom 24.07.2000
Kaufvertrag vom 05.11.2015
Mietvertrag Fa. Billa Warenhandel Aktiengesellschaft aus 1984 Schreiben HV Frieda Rustler Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG vom 19.05. und vom 20.05.2021 (Forderungsexekution Wien Energie) Schreiben HV Frieda Rustler Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG vom 21.05.2021 und vom 02.06.2021
Jahresabrechnung 2019 BK-Vorschreibung ab 01/2021
Kontoblatt Siebeneichengasse 1-3 ProjektgmbH vom 21.05.2021 Energieausweis vom 05.08.2021
Grundrisse
BEFUND
Grundbuchsauszug
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 6 von 24
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 8 von 24
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 10 von 24
BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
Gebäudebeschreibung, Beschaffenheit und Nutzung
Beschreibung Wohnungseigentumsobjekte
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22
Bauwerksstatische und vermessungstechnische Überprüfungen sowie bautechnische und haustechnische Bauwerksüberprüfungen haben durch den Sachverständigen im Zuge der Befundaufnahme auftragsgemäß nicht stattgefunden (kein bautechnisches Gutachten), die Beschreibung der vorhandenen Bauausführungen erfolgte ausschließlich durch augenscheinliche Befundung des Gebäudebestandes (ohne Bauwerksöffnungen).
Das Wohn- und Geschäftshaus wurde zu Beginn der 1960er-Jahre errichtet.
Das Gebäude besteht aus zwei Stiegenhäusern mit einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, vier Obergeschossen und einem Dachgeschoss, im Erdgeschoss befindet sich ein Lebensmittelgeschäft (Billa- Filiale).
Die zu bewertenden Wohnungseigentumsobjekte befinden sich im Kellergeschoss (Lagerräume und Tiefkühlraum) bzw. im Erdgeschoss (Garage).
Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet und hat eine einfach gegliederte Fassade.
Das Dach des Gebäudes ist als Satteldach mit Dachgauben ausgebildet.
Das Wohn- und Geschäftshaus ist parifiziert, an den Wohnungen, an dem Lokal, den Lagerräumen im Kellergeschoss und den KFZ-Abstellplätzen ist Wohnungseigentum begründet und im Grundbuch der EZ 1658 entsprechend dem Mietwertgutachten von Dipl.-Ing. Gerhard Palfalvi vom 26.02.2018 bzw. vom 03.10.2018 einverleibt.
Das Wohn- und Geschäftshaus ist in einem dem Alter entsprechend mittleren Zustand vorhanden.
Die KFZ-Stellplätze liegen im Erdgeschoss, das Garagentor befindet sich in der Hollergasse. Die Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4 sind baulich nicht ausgeführt (geplante Parkpaletten nicht vorhanden). Der Raum (Garage) ist baulich im Rohbau vorhanden. Eine Aussage, ob eine Hebeanlage für KFZ ausgeführt werden kann, kann ohne bautechnische Überprüfung nicht erfolgen.
Der Zugang zu einem Großteil der Lagerräume im Keller erfolgt über diesen Garagenraum, somit sind derzeit keine eigenständigen Wohnungseigentumsobjekte KFZ Stellplätze 1 bis 4 vorhanden!
Die Lagerräume befinden sich im Kellergeschoss und sind ehemalige Lager- und Kühlräume des ursprünglichen Eigentümers der Liegenschaft ("Schärdinger" O.Ö. Molkereiverband, registrierte Genossenschaft m.b.H.). Die Lagerräume 1 bis 15 und 19 bis 22 sind ausschließlich durch einen Stiegenabgang vom Garagenraum zu begehen. Der Gangbereich neben Lager 15 ist zum restlichen Kellerbereich abgemauert. Die Lagerräume 16 bis 18 sind vom Kellergeschoss des Stiegenhauses Siebeneichengasse 3 zu begehen. Im Lager 16 (ehemaliger Tankraum der Hauszentralheizungsanlage) befindet sich ein alter Öltank (Metalltank), der laut Auskunft der Hausverwaltung nicht mehr in Verwendung ist. Im Lager 6 befindet sich ein ehemaliger Stiegenaufgang (vorhandene Betonstiege), der zum Erdgeschoss baulich verschlossen wurde.
Die einzelnen Lagerräume entsprechen in der Natur teilweise nicht den Berechnungen aus dem Mietwertgutachten (bauliche Abteilungen sowie notwendige Zugänge aus Allgemeinbereichen fehlen!).
Die Lagerräume 17 und 18 waren bei der Besichtigung nicht zugänglich (verschlossene Türe im Kellergeschoss), weder die Hausverwaltung noch der Eigentümer hatte einen Schlüssel zum Öffnen der Türe. Laut Auskunft des Eigentümers sind die beiden Lagerräume nicht vermietet und entsprechen dem vorliegenden Grundrissplänen.
Aufgrund der teilweise baulichen Verbindungen sowie gemeinsamen Zugänge zu den Lagerräumen über bestehende Wohnungseigentumsobjekte (keine wohnungseigentumsrechtliche Eigenständigkeit der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte!) ist eine GEMEINSAM VERÄUSSERUNG der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4 und der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22 sinnvoll.
Miteigentumsanteil - Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum
Topografie
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4
KFZ-Stellplatz 1 B-LNR 52 12,50 m²
KFZ-Stellplatz 2 B-LNR 53 12,50 m²
KFZ-Stellplatz 3 B-LNR 54 12,50 m²
KFZ-Stellplatz 4 B-LNR 55 12,50 m²
Nutzfläche gesamt: 50,00 m² gemäß Mietwertgutachten Nutzfläche Garage rund: 30,00 m² laut Bestand
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22
Lager 1 B-LNR 56 17,15 m²
Lager 2 B-LNR 57 26,44 m²
Lager 3 B-LNR 58 rd. 6,00 m² rd. 50% lt. Mietwertgutachten
Lager 4 B-LNR 59 23,00 m² (12,02m² x 50%)
Lager 5+9 B-LNR 60 20,61 m²
Lager 6-8 B-LNR 61 22,97 m²
Lager 10 B-LNR 62 26,00 m²
Lager 11 B-LNR 63 12,47 m²
Lager 12 B-LNR 64 26,81 m²
Lager 13+14 B-LNR 65 33,51 m²
Lager 15 B-LNR 66 25,30 m²
Lager 16 B-LNR 67 24,24 m²
Lager 17 B-LNR 68 37,12 m²
Lager 18 B-LNR 69 21,34 m²
Lager 19 B-LNR 70 29,38 m²
Lager 20 B-LNR 71 29,99 m²
Lager 21 B-LNR 72 29,34 m²
Lager 22 B-LNR 73 27,68 m²
Nutzfläche Lagerräume gesamt: 439,35 m²
Miteigentumsanteil - Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum
Kühlmaschinenraum B-LNR 74 32,09 m²
Lage, Maße und Form
Die Nutzflächen sind dem Mietwertgutachten, Dipl.-Ing. Gerhard Palfalvi vom 26.02.2018 (bzw.
03.10.2018) entnommen.
Die Liegenschaft besteht aus dem rechteckigen Grundstück Nr. .1420 in der EZ 1658 Grundbuch 01306 Rudolfsheim. Die Liegenschaft grenzt nordseitig mit einer Länge in Straßenflucht von ca. 42m an die Siebeneichengasse und west- und ostseitig mit einer Länge in Straßenflucht von jeweils ca. 24m an die Anschützgasse bzw. die Hollergasse.
Die Liegenschaft ist als nahezu eben zu bezeichnen und weist ein sehr geringes Gefälle in südlicher Richtung auf.
Eine vermessungstechnische Überprüfung auf Übereinstimmung des baulich vorhandenen Bestandes mit den zu Grunde liegenden Planunterlagen ist im Zuge der Befundaufnahme durch den Sachverständigen nicht erfolgt, die angeführten Nutzflächen sind ausschließlich Planmaße aus den vorliegenden Planunterlagen bzw. dem Nutzwertgutachten ohne geodätische Überprüfung des Bestandes!
Der Kühlmaschinenraum befindet sich im Kellergeschoss an der Siebeneichengasse und ist über einen eigenständigen Stiegenabgang mit Zugang von der Siebeneichengasse zugänglich. Der Kühlmaschinenraum ist gemeinsam mit dem Geschäftslokal im Erdgeschoss an die Firma Billa Warenhandel Aktiengesellschaft vermietet (Mietvertrag aus 1984, Vermieter gemäß Auskunft der Firma Billa ist die Werner Kogler GmbH.). Seitens Firma Werner Kogler GmbH. wird trotz anderslautender Eintragung im Grundbuch (Grundbuchsabfrage vom 14.06.2021) auch das Eigentumsrecht an dem Kühlmaschinenraum für die Firma Werner Kogler GmbH. behauptet.
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 12 von 24
Größe der Liegenschaft
Grundstücksfläche der Liegenschaft EZ 1658 992 m²
Baubehördliche Bewilligung
Flächenwidmung
Energieausweis
Anschlüsse
Verwaltung des Wohnhauses
Der spezifische Heizwärmebedarf beträgt gemäß dem von der Hausverwaltung übergebenen Energieausweis vom 05.08.2019 110,70 kWh/m²a.
Die angegebene Fläche entspricht dem derzeitigen Grundbuchsstand. Eine vermessungstechnische Überprüfung auf Übereinstimmung mit dem Bestand in der Natur wurde nicht durchgeführt.
Die Errichtung des Gebäudes erfolgte aufgrund der Baubewilligungen M.Abt.37/XV - Anschützgasse 26 2/59 vom 25.07.1959 und M.Abt.37/XV - Hollerg. 39 1/61 vom 16.12.1963.
Für den Ausbau der Wohnungen im 1. Obergeschoss liegt eine unvollständige Fertigstellungsanzeige vor (Beilage 5).
Gemäß gültigem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan des Magistrates der Stadt Wien (MA 21 - Plandokument Nr.6977) liegt die Liegenschaft im "Bauland Wohngebiet - W" mit der Bauklasse III in geschlossener Bauweise.
Das Wohnhaus wird von der Hausverwaltung
Frieda Rustler Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG 1150 Wien, Mariahilfer Straße 196/Eingang Lehnergasse 3 verwaltet.
Die Liegenschaft ist an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen und verfügt über Strom-, Gas-, Fernwärme-, Wasser- und Kanalanschluss.
Betriebskosten - monatliche Aufwendungen
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4
Stellplatz 1 Rücklage € 3,19
Allgem. Betriebskostenakonto € 5,81
Stellplatz 2 Rücklage € 3,19
Allgem. Betriebskostenakonto € 5,81
Stellplatz 3 Rücklage € 3,19
Allgem. Betriebskostenakonto € 5,81
Stellplatz 4 Rücklage € 3,19
Allgem. Betriebskostenakonto € 5,81
gesamt per Monat € 36,00
Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22
Lager 1 Rücklage € 6,78
Allgem. Betriebskostenakonto € 12,34
Lager 2 Rücklage € 10,37
Allgem. Betriebskostenakonto € 18,86
Lager 3 Rücklage € 4,79
Allgem. Betriebskostenakonto € 8,71
Lager 4 Rücklage € 9,18
Allgem. Betriebskostenakonto € 16,69
Lager 5+9 Rücklage € 7,98
Allgem. Betriebskostenakonto € 14,52
Lager 6-8 Rücklage € 9,18
Allgem. Betriebskostenakonto € 16,69
Lager 10 Rücklage € 10,37
Allgem. Betriebskostenakonto € 18,86
Lager 11 Rücklage € 4,79
Allgem. Betriebskostenakonto € 8,71
Lager 12 Rücklage € 10,37
Allgem. Betriebskostenakonto € 18,86
Lager 13+14 Rücklage € 13,17
Allgem. Betriebskostenakonto € 23,95
Lager 15 Rücklage € 9,97
Allgem. Betriebskostenakonto € 18,14
Lager 16 Rücklage € 9,58
Allgem. Betriebskostenakonto € 17,41
Lager 17 Rücklage € 14,36
Allgem. Betriebskostenakonto € 26,12
Lager 18 Rücklage € 8,38
Allgem. Betriebskostenakonto € 15,24
Lager 19 Rücklage € 11,57
Allgem. Betriebskostenakonto € 21,05
Lager 20 Rücklage € 11,57
Allgem. Betriebskostenakonto € 21,05
Lager 21 Rücklage € 11,57
Allgem. Betriebskostenakonto € 21,05
Lager 22 Rücklage € 10,77
Allgem. Betriebskostenakonto € 19,60 gesamt per Monat € 492,60 Miteigentumsanteil - Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum
Rücklage € 12,37
Allgem. Betriebskostenakonto € 22,50
gesamt per Monat € 34,87
Die Aufwendungen für Elektrische Energie sind verbrauchsabhängig mit dem Energieversorger zu verrechnen.
Die monatliche Vorschreibung der Betriebskosten beträgt gemäß Vorschreibung ab 01/2021 derzeit (inkl.
Umsatzsteuer):
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 14 von 24
Rücklagen Wohnhaus
Bestandrechte - Vermietung
Kontaminierung
Die Miteigentumsobjekte - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4 und die Miteigentumsobjekte - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22 sind gemäß Auskunft des Eigentümervertreters bestandfrei.
Das Miteigentumsobjekt - Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum ist gemeinsam mit dem Geschäftslokal im Erdgeschoss an die Firma Billa Warenhandel Aktiengesellschaft vermietet (Mietvertrag aus 1984, Vermieter gemäß Auskunft der Firma Billa ist die Werner Kogler GmbH.).
Seitens Firma Werner Kogler GmbH. wird trotz anderslautender Eintragung im Grundbuch (Grundbuchsabfrage vom 14.06.2021) auch das Eigentumsrecht an dem Kühlmaschinenraum für die Firma Werner Kogler GmbH. behauptet.
DieReparaturrücklagefür das Gebäude beträgt gemäß Schreiben der Hausverwaltung per 21.05.2021 € 166.500,-- zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft.
Gemäß Auskunft der Hausverwaltung findet derzeit eine Begutachtung aller Fenster der Liegenschaft statt, eine Fassadensanierung steht seit 20 Jahren im Raum (kein Umlaufbeschluss zu Stande gekommen). Mängel das Haus betreffend sind der Hausverwaltung keine bekannt.
Gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 19.05.2021 und vom 20.05.2021 besteht eine Forderungsexekution gegen die Siebeneichengasse 1-3 ProjektgmbH aus dem Energiebezug (Wärmezufuhr seit 2018) im Zuge des Ausbaus der Wohnungen im 1. Obergeschoss.
Gemäß Abfrage beim Umweltbundesamt vom 14.06.2021 scheint die bewertungsgegenständliche Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes nicht auf.
Eine gesonderte Überprüfung der Liegenschaft auf Kontaminierung wurde nicht durchgeführt.
Lage
Verkehrsverhältnisse
Infrastruktur
Die Erschließung des Wohnhauses erfolgt von der Mariahilfer Straße über die Anschützgasse und die Schwendergasse in die als Einbahn geführte Hollergasse.
Über die Linke Wienzeile ist die als Westausfahrt bezeichnete Hadikgasse in Richtung zur A1 - Westautobahn "Anschlussstelle Auhof" erreichbar und über die Grünbergstraße ist die Altmannsdorfer Straße als Zubringer zur A2 - Südautobahn erreichbar.
An öffentlichen Verkehrsmitteln steht die Autobuslinie 57A in unmittelbarer Umgebung und mit Anschluss an die U-Bahnlinie U6 zur Verfügung. Weiters sind die U-Bahnlinie U4 (Haltestelle Schönbrunn) und die in der Mariahilfer Straße geführten Straßenbahnlinien mit Anschluss an den Westbahnhof und die U- Bahnlinie U3 fußläufig ein wenigen Minuten erreichbar.
Das Wohnhaus liegt in mittlerer Wohn- und Geschäftslage im 15. Bezirk der Bundeshauptstadt Wien in einem dicht besiedelten Wohngebiet zwischen der Sechshauser Straße im Süden und der Mariahilfer Straße im Norden, das teilweise mit einzelnen Gewerbebetrieben, Geschäften und Bürobauten durchmischt ist.
Die Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in der direkten Umgebung vorhanden.
Das nächstgelegene Einkaufszentrum ist das "EKZ Lugnercity" am Neubaugürtel, die nahe Mariahilfer Straße als Einkaufstraße mit sehr gutem Branchenmix ist ebenfalls gut erreichbar.
Alle wichtigen Verwaltungs- und Versorgungseinrichtungen sind im Bezirk bzw. in den angrenzenden Bezirken gegeben. Schulen und Kindergärten sind in der näheren Umgebung vorhanden.
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 16 von 24
GUTACHTEN UND BEWERTUNG
Allgemeine Bewertungsgrundlagen
Bewertungsmethode
Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen das Vergleichswertverfahren das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung.
Bei jeder Bewertung ist zu prüfen, welches Verfahren zum Ziel führt.
Der Sachwert
Der Bodenwert
Der Herstellungswert (Neubauwert)
Der Wert der baulichen Außenanlagen
Der Wert der sonstigen Anlagen
Der Wert der vorhandenen Anschlüsse
Wird für abnutzbare Bauteile und Gegenstände wie der Gebäudewert ermittelt bzw. werden aus Vereinfachungsgründen meist nur Erfahrungswerte, den Zustand der Anlagen berücksichtigend, verwendet.
Das Ziel der vorzunehmenden Bewertung ist der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr von jedermann, demnach unbeeinflusst von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen, nach Beschaffenheit, Lage und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich der Preis nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmt.
Setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der vorhandenen Anschlüsse zusammen.
Richtet sich nach den zum Stichtag der Gutachtenserstellung geltenden Sätzen und Gebühren.
Gärtnerische Anlagen werden nach Erfahrungssätzen bewertet, wobei die Vergütungssätze der Richtlinien der Landeskammer für Land- und Forstwirtschaft berücksichtigt werden.
Errechnet sich nach der verbauten Fläche bzw. dem umbauten Raum der Objekte, wofür als Ausgangswert der Neubauwert zum Stichtag der Gutachtenserstellung dient. Dieser Neubauwert ergibt, um den verlorenen Bauaufwand sowie die technische und wirtschaftliche Entwertung infolge des Baualters und der Kosten der notwendigen Instandsetzung vermindert, den Gebäudewert als Zeitwert.
Für die Bewertung der bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte wird das Sachwertverfahren als das geeignete Wertermittlungsverfahren angewendet.
Aus dem Ergebnis des Wertermittlungsverfahrens ist der Verkehrswert des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum abzuleiten.
Wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
Dieser wird aus valorisierten Kaufpreisen unbebauter Grundstücke ähnlicher Lage, Größe und Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeit abgeleitet, wobei abweichende Verhältnisse durch Zu- und Abschläge Berücksichtigung finden.
Der Wert bebauter Grundstücke vermindert sich um die Freimachungs- bzw. Demolierungskosten der darauf befindlichen Objekte.
Hinweise zur Bewertung
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 18 von 24
Sachwert Garage und Keller/Lagerräume 1 bis 22 (B-LNR 52 bis 73)
Bodenwert
Vergleichspreis zum Stichtag: je m² Nutzfläche ist rund Ermittlung Bodenwert/-anteil
Nutzfläche Garage: 30,00 m² x 500 = Nutzfläche Lagerräume: 439,35 m² x 500 =
Bodenwertanteil gesamt: 234.675 € Ermittlung des Bauwertes
Normalherstellungskosten
Normalherstellungskosten: pro m² NGF
Wohngebäude: € 2.320,00 Stand 2020
Kellergeschoss: € 930,00 40%
Normalherstellungswert
Nutzfläche Garage: 30,00 m² x 930 €/m² =
Nutzfläche Lagerräume: 439,35 m² x 930 €/m² =
Normalherstellungswert per 05/2021 436.496 €
Berücksichtigung von Teilabweichungen bereits berücksichtigt
Herstellungswert ( Neubauwert ) zum Stichtag 436.496 €
Alterswertminderung
Bewertungsjahr 2021
Baujahr rund 1960
gewöhnliche Nutzungsdauer 80
Restnutzungsdauer 40
relatives (fiktives) Alter 40 / 80 Jahre = 0,500
Alterswertminderung linear 0,500
Restwert 0,500
Zustandswertminderung nach HEIDECK:
0,00%
0,32%
2,49%
8,09%
18,17% altersbedingt übliche Instandhaltungsarbeiten 33,09%
52,49%
75,32%
100,00%
vom Restwert = 0,091
Gesamte Wertminderung 0,591
Gesamter Restwert 0,409
59,1% Wertminderung von 436.496 € = -257.969 €
gekürzter Herstellungswert 178.527 €
15.000 € 219.675 €
408.596 €
4 4,5
5
Als Normalherstellungskosten werden die Richtpreise aus der Literatur zugrunde gelegt.
Die Normalherstellungskosten sind inklusive Umsatzsteuer berücksichtigt.
3 3,5
Die gewöhnliche Nutzungsdauer ist bei Wohnhäusern in Massivbauweise mit 80 Jahren anzusetzen.
Zustandsnote Wertminderung 1
1,5 2 2,5
27.900 € 500 €/m² Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren im Sinne des § 6 LBG.
Wertminderung wegen Mängel und Schäden
bei Zustandswertminderung berücksichtigt 0 €
Gebäude-Sachwert 178.527 €
Wirtschaftliche Wertminderung 0 €
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
25% getätigt. = -44.632 €
25% getätigt. = -44.632 €
15% getätigt. = -26.779 €
Gebäudewert 62.484 €
Wert der baulichen Außenanlagen keine vorhanden 0 €
Bauwert 62.484 €
Ermittlung des Sachwertes
BodenwertanteilBauwert
297.159 €
Sachwert Keller/Kühlmaschinenraum (B-LNR 74)
Bodenwert
Vergleichspreis zum Stichtag: je m² Nutzfläche ist rund Ermittlung Bodenwert/-anteil
Nutzfläche Kühlmaschinenraum: 32,09 m² x 500 =
Bodenwertanteil: 16.045 € Ermittlung des Bauwertes
Normalherstellungskosten
Normalherstellungskosten: pro m² NGF
Wohngebäude: € 2.320,00 Stand 2020
Kellergeschoss: € 928,00 40%
Normalherstellungswert
Nutzfläche Kühlmaschinenraum: 32,09 m² x 928 €/m² =
Normalherstellungswert per 05/2021 29.780 €
Berücksichtigung von Teilabweichungen bereits berücksichtigt Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren im Sinne des § 6 LBG.
500 €/m² 16.045 €
Als Normalherstellungskosten werden die Richtpreise aus der Literatur zugrunde gelegt.
Die Normalherstellungskosten sind inklusive Umsatzsteuer berücksichtigt.
Die Lagerräume 17 und 18 waren bei der Besichtigung nicht zugänglich (der Eigentümer konnte keinen Zugang
ermöglichen), daher wird ein Abzug in der Höhe von rund Im Lager 16 (ehemaliger Tankraum) besteht der Metalltank der ehemaligen Öl-Zentralheizung, daher wird ein Abzug in der Höhe von rund
Sachwert Garage und Keller/Lagerräume 1 bis 22 (B-LNR 52 bis 73)
29.780 € 62.484 € 234.675 € Für die Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum besteht
aufgrund der teilweise baulichen Verbindungen untereinander sowie gemeinsamen Zugänge über bestehende Wohnungseigentumsobjekte keine wohnungseigentumsrechtliche Eigenständigkeit dieser einzelnen Wohnungseigentumsobjekte, daher wird ein Abzug in der Höhe von rund
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 20 von 24
Herstellungswert ( Neubauwert ) zum Stichtag 29.780 €
Alterswertminderung
Bewertungsjahr 2021
Baujahr rund 1960
gewöhnliche Nutzungsdauer 80
Restnutzungsdauer 40
relatives (fiktives) Alter 40 / 80 Jahre = 0,500
Alterswertminderung linear 0,500
Restwert 0,500
Zustandswertminderung nach HEIDECK:
0,00%
0,32%
2,49%
8,09%
18,17% altersbedingt übliche Instandhaltungsarbeiten 33,09%
52,49%
75,32%
100,00%
vom Restwert = 0,091
Gesamte Wertminderung 0,591
Gesamter Restwert 0,409
59,1% Wertminderung von 29.780 € = -17.600 €
gekürzter Herstellungswert 12.180 €
Wertminderung wegen Mängel und Schäden
bei Zustandswertminderung berücksichtigt 0 €
Gebäude-Sachwert 12.180 €
Wirtschaftliche Wertminderung 0 €
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
30% getätigt. = -3.654 €
Gebäudewert 8.526 €
Wert der baulichen Außenanlagen keine vorhanden 0 €
Bauwert 8.526 €
Ermittlung des Sachwertes
BodenwertanteilBauwert
24.571 €
16.045 €8.526 €
Sachwert Keller/Kühlmaschinenraum (B-LNR 74)
2,5 3 3,5
4 4,5
5
Das Miteigentumsobjekt - Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum ist gemeinsam mit dem Geschäftslokal im Erdgeschoss an die Firma Billa
Warenhandel Aktiengesellschaft vermietet (Mietvertrag aus 1984, Vermieter gemäß Auskunft der Firma Billa ist die Werner Kogler GmbH.). Seitens Firma Werner Kogler GmbH. wird trotz anderslautender Eintragung im Grundbuch (Grundbuchsabfrage vom 14.06.2021) auch das
Eigentumsrecht an dem Kühlmaschinenraum für die Firma Werner Kogler GmbH. behauptet. Aus diesem Grund wird ein Abzug in der Höhe von rund
Zustandsnote Wertminderung 1
1,5 2
Die gewöhnliche Nutzungsdauer ist bei Wohnhäusern in Massivbauweise mit 80 Jahren anzusetzen.
Ermittlung der Rechte und Lasten
Eintragungen im A2-Blatt: keine Eintragungen Eintragungen im C-Blatt:
Rechte und Lasten 0 €
Im Grundbuch der EZ 1658 mit Abfragedatum 14.06.2021 sind für die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte folgende Rechte und Lasten eingetragen:
PFANDRECHTE werden im Zuge einer Zwangsversteigerung gelöscht und stellen keine wertbeeinflussenden Lasten dar.
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 22 von 24
Sachwert der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum Marktanpassung / Berücksichtigung
der Verhältnisse des redlichen Geschäftsverkehrs 0%
Verkehrswert ohne Rechte und Lasten
Rechte und Lasten 0 €
Gesamt-Verkehrswert mit Rechte und Lasten gerundet
( in Worten Euro Zweihundertsiebenundneunzigtausend )
Gesamt-Verkehrswert der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplätze 1 bis 4 und Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis 22 (B-LNR 52 bis B-LNR 73) mit Rechte und Lasten
Ermittlung des Gesamt-Verkehrswertes KFZ Stellplätze 1 bis 4 und Keller/Lagerräume 1 bis 22 (B-LNR 52 bis 73)
Aufgrund der teilweise baulichen Verbindungen sowie gemeinsamen Zugänge zu den Lagerräumen über bestehende Wohnungseigentumsobjekte (keine wohnungseigentumsrechtliche Eigenständigkeit der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte!) ist eine GEMEINSAME VERÄUSSERUNG der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an KFZ Stellplatz 1 bis KFZ Stellplatz 4 und der Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum an Keller/Lager 1 bis Keller/Lager 22 sinnvoll.
Da bei der Wertermittlung alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden konnten, kann der Sachwert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Eine zusätzliche Marktanpassung ist nicht notwendig.
297.000 €
Der Verkehrswert versteht sich als " geldlastenfreier " Gesamtwert der Wohnungseigentumsobjekte B-LNR 52 bis 73.
297.159 € 0 € 297.159 € 297.159 € 297.000 €
Ermittlung des Verkehrswertes Keller/Kühlmaschinenraum (B-LNR 74)
Sachwert des Miteigentumsanteiles - WohnungseigentumMarktanpassung / Berücksichtigung
der Verhältnisse des redlichen Geschäftsverkehrs 0%
Verkehrswert ohne Rechte und Lasten
Rechte und Lasten 0 €
Verkehrswert mit Rechte und Lasten gerundet
( in Worten Euro Vierundzwanzigtausendsechshundert )
Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Das Gutachten umfasst 24 Seiten.
Der Verkehrswert versteht sich als " geldlastenfreier " Wert des Wohnungseigentumsobjektes B-LNR 74.
24.571 € 0 € 24.571 € 24.571 € 24.600 €
Da bei der Wertermittlung alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden konnten, kann der Sachwert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Eine zusätzliche Marktanpassung ist nicht notwendig.
24.600 € Verkehrswert des Miteigentumsanteiles -
Wohnungseigentum an Keller/Kühlmaschinenraum (B-LNR 74) mit Rechte und Lasten
Bauwerksstatische und vermessungstechnische Überprüfungen sowie bautechnische und haustechnische Bauwerksüberprüfungen haben durch den Sachverständigen im Zuge der Befundaufnahme auftragsgemäß nicht stattgefunden (kein bautechnisches Gutachten), die Beschreibung der vorhandenen Bauausführungen erfolgte ausschließlich durch augenscheinliche Befundung des Gebäudebestandes (ohne Bauwerksöffnungen).
Stand: 21.06.2021
GZ-1150-21056_Siebeneichengasse1-3/Gutachten Seite 24 von 24