PDF Auszug Grundstücksmarktbericht 2021

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(1)Bremen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Lloydstraße 4 - bei GeoInformation Bremen 28217 Bremen E-Mail: gutachterausschuss@geo.bremen.de Internet: www.gutachterausschuss.bremen.de. BREMEN. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. U A. G U Z S GRUNDSTÜCKS MARKTBERICHT 2021.

(2) Inhaltsverzeichnis Grundstücksmarktbericht Bremen 2021 1.. Allgemeines Der Grundstücksmarkt Bremen im Überblick Der Umsatz auf dem Gesamtmarkt. 1 1 2. 2.1 2.2 2.3. Statistische Angaben zu den Teilmärkten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen. 3 3 3 4. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7. Unbebaute Grundstücke Land- und forstwirtschaftliche Flächen Bauerwartungsland Rohbauland Dauerkleingärten Preisentwicklung für Wohnbauland in Bremen Arrondierungsflächen Der Bremer Gewerbebaulandmarkt. 1.1 1.2. 2.. 3.. 4. 4.1 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 1.2.1 1.2.2. Anzahl der Erwerbsvorgänge Flächen- und Geldumsatz des Bremer Immobilienmarkts. Bebaute Grundstücke Der Teilmarkt der selbstgenutzten Wohngebäude. G U. Z S. Reihenhäuser. 4.2.1 4.2.2. 2 2. Neubauten von Reihenhäusern Weiterverkäufe von Reihenhäusern 4.2.2.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 4.2.2.2 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Preisindizes) 4.2.2.3 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 4.2.2.4 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Preisindizes) 4.2.2.5 Stadtlage Süd (Gebäudefaktoren) 4.2.2.6 Stadtlage West (Gebäudefaktoren) 4.2.2.7 Stadtlage Ost (Gebäudefaktoren) 4.2.2.8 Stadtlage Nord (Gebäudefaktoren) 4.2.2.9 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 4.2.2.10 Preisniveau von Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern. U A. Doppelhaushälften. 4.3.1 Neubauten von Doppelhaushälften 4.3.2 Weiterverkäufe von Doppelhaushälften 4.3.2.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 4.3.2.2 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 4.3.2.3 Stadtlage Süd (Gebäudefaktoren) 4.3.2.4 Stadtlage West (Gebäudefaktoren) 4.3.2.5 Stadtlage Ost (Gebäudefaktoren) 4.3.2.6 Stadtlage Nord (Gebäudefaktoren) 4.3.2.7 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Preisindizes) 4.3.2.8 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren). 5 5 6 6 7 8 10 12 13 13 13. 14 15 16 17 17 19 20 20 21 21 22 22. 23 23 24 25 25 27 27 28 28 29 30. Freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser. 31. Mehrfamilienhäuser. 40. 4.4.1 4.4.2. 4.5.1. Neubauten von Ein-/Zweifamilienhäusern Weiterverkäufe von Ein-/Zweifamilienhäusern 4.4.2.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 4.4.2.2 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Preisindizes) 4.4.2.3 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 4.4.2.4 Stadtlage Süd (Gebäudefaktoren) 4.4.2.5 Stadtlage West (Gebäudefaktoren) 4.4.2.6 Stadtlage Ost (Gebäudefaktoren) 4.4.2.7 Stadtlage Nord (Gebäudefaktoren) 4.4.2.8 Stadtlagen Süd, Ost, Nord (Preisindizes) 4.4.2.9 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren). Mehrfamilienhäuser ohne gewerbliche Nutzungsanteile 4.5.1.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 4.5.1.2 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Gebäudefaktoren) 4.5.2 Mehrfamilienhäuser mit gewerblichen Nutzungsanteilen 4.5.2.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 4.5.2.2 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Gebäudefaktoren). 31 32 33 34 35 36 36 37 37 38 38 41 42 42 43 44 45.

(3) 4.6. Büro- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte. 45. 5.1 5.2. Erbbaurechte Verkauf von bebauten Erbbaurechten (Erbbaurecht wird verkauft) Verkauf von unbebauten Erbbaurechtgrundstücken (Erbbaurecht wird errichtet). 48 48 49. 6.1 6.2. Eigentumswohnungen Allgemeine Aussagen zum Teilmarkt der Eigentumswohnungen Neu erbaute Eigentumswohnungen (Erstverkäufe). 50 50 50. Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen. 57. 5.. 6.. 6.3. 6.2.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 6.2.2 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Preisindizes) 6.2.3 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Gebäudefaktoren) 6.2.4 6.2.5 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Preisindizes) 6.2.6 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren). G U. 6.3.1 Preisniveau bei Weiterverkäufen von Wohnungen (ursprüngliche Erstverkäufe) 6.3.1.1 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 6.3.1.2 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Preisindizes) 6.3.1.3 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 6.3.1.4 Weiterverkäufe WE: Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Gebäudefaktoren) Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Preisindizes) 6.3.1.5 6.3.1.6 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 6.3.2 Preisniveau bei Weiterverkäufen von Wohnungen (ursprüngliche Umwandlungen) Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 6.3.2.1 6.3.2.2 Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Preisindizes) 6.3.2.3 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren) 6.3.2.4 Weiterverkäufe WE: Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Gebäudefaktoren) 6.3.2.5 Stadtlagen Süd, West, Ost, Nord (Preisindizes) 6.3.2.6 Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren). Z S. 52 53 53 54 55 55 60 60 63 64 65 66 67 68 68 71 71 72 74 74. 6.4 6.5. Umwandlungen in Eigentumswohnungen Pkw-Einstellplätze in der Rechtsform von Teileigentum. 7.1 7.2. Mietpreisniveau auf dem Bremer Wohnungsmarkt Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum (individueller Wohnungsbau) Mietübersicht Bremen 2021. 78 78 79. 8.1. Für die Wertermittlung erforderliche Daten Liegenschaftszinssätze (§14 ImmoWertV) und Ertragsfaktoren (§13 ImmoWertV). 80 80. Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Baugrundstücke. 88. Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung (WGFZ). 89. 8.4. Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren. 93. 9.1. Die Bodenrichtwertkarte Bremen 2021 Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte 2021. 94 95. Allgemeines Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen - Mitglieder Anschriften umliegender Gutachterausschüsse Herausgeber Statistische Kennzahlen der Stadt Bremen Kapitalmarktzinsentwicklung. 96 96 97 98 99 99. 7.. 8.. 8.2 8.3. 9. 10. 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5. 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4. U A. Eigentumswohnungen Wohngebäude Büro- und Geschäftshäuser Gewerbeimmobilien. 8.2.1 Umrechnungskoeffizienten für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5. WGFZ - Umrechnungskoeffizienten für MFH- und WGH- Grundstücke (Bestand) WGFZ - Umrechnungskoeffizienten für MFH- Grundstücke (Neubau) WGFZ - Umrechnungskoeffizienten für Büro- und Geschäftshäuser (BGH) WGFZ - Umrechnungskoeffizienten für gewerbliche Bauflächen überschlägige Ermittlung der WGFZ (Näherung). 75 76. 81 83 86 86 88 89 90 91 92 93.

(4) Lemwerder. A 27. s We. 0. Lesum. 7. Burglesum. A. 1. 28. A2. 7. Ritterhude. Walle. Strom. 81. A2. Seehausen. WEST. Gröpelingen. Neustädter Hafen. Industriehäfen. Mitte. Findorff. Blockland. Osterholz-Scharmbeck. er. st. ad. t. A 28. Delmenhorst. Vegesack. er. Z S Üb. e se. Ganderkesee. Bookholzberg. NORD. A2. U A. Hude. Berne. Blumenthal. Schwanewede. Östliche Vorstadt. Schwachhausen. Stuhr. Huchting. A1. SÜD. Neustadt. Alte Neustadt. Obervieland. G U Woltmershausen. Osterholz. Oberneuland. Hemelingen. OST. Vahr. Horn-Lehe. Borgfeld. Lilienthal. Worpswede. Achim. A. 27. A1. Grasberg. Übersicht der Auswertebereiche.

(5) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021. 1.. Allgemeines. 1.1 Der Grundstücksmarkt Bremen im Überblick Preisentwicklung Im Vergleich der beiden letzten Jahre ergeben sich folgende Preisentwicklungen: Preisentwicklung 2020 zu 2019 in Prozent [Basis: €/m² Wohnfläche] bebaute Objekte. bevorzugte Wohnlagen. normale Stadtlagen. Reihenhäuser. + 10,8%. + 10,1%. Doppelhaushälften. + 13,8%. + 11,6%. Ein-/Zweifamilienhäuser. + 9,8%. + 7,5%. Mehrfamilienhäuser. + 3,9%. + 6,1%. G U. Preisentwicklung 2020 zu 2019 in Prozent [Basis: €/m² Wohnfläche] Eigentumswohnungen. bevorzugte Wohnlagen. normale Stadtlagen. Neubau. + 5,1%. + 5,1%. Weiterverkäufe. + 5,6%. + 11,1%. davon urspr. Erstverkäufe. + 4,0%. + 9,9%. davon urspr. Umwandlungen. + 8,4%. + 9,9%. Z S. Kaufvertragszahlen Im Berichtsjahr 2020 sind insgesamt 7.035 Kaufverträge registriert worden. Das entspricht in etwa der Zahl der Vorjahresverträge (7.097). Die Anzahl unbebauter Grundstücke (440 Kaufverträge zu 294) ist um rd. 50% gestiegen. Kauffälle über Eigentumswohnungen sanken mengenmäßig um 0,5% auf 3.664 Verträge. Die Anzahl der Käufe bebauter Objekte reduzierte sich von 2.737 um rd. 8,4% auf 2.508 Fälle.. U A. Geld- und Flächenumsatz Der Geldumsatz 2020 stieg gegenüber 2019 (2,126 Mrd. Euro) auf 2,300 Mrd. Euro. Der Flächenumsatz verringerte sich im gleichen Zeitraum von 409,0 ha auf 370,3 ha. Bauplätze für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Gesamtzahl der verkauften Bauplätze ist in 2020 auf 85 gestiegen (+16,4 %). Während das Preisniveau (€/m²) bei 29 Verkäufen in Bremen-Stadt stagniert (-0,6%), verzeichnet Bremen-Nord bei 56 Verkäufen einen leichten Anstieg (+3,1%). Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehende Häuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser) Die Preisentwicklung für Neubauten zeigt 2020 lagewertabhängig eine anziehende Tendenz. Der Durchschnittspreis verkaufter Objekte aus dem Altbestand lag im Vergleich zu 2019 für Reihenhäuser bei rd. 281.000 € (+9,5%), für Doppelhaushälften bei rd. 271.000 € (+5,4%) und für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bei rd. 375.000 € (+8,0%). Eigentumswohnungen Erstverkäufe von Eigentumswohnungen (Neubau) fanden auch 2020 weit überwiegend in guten und sehr guten Wohnlagen statt. Das Mengenverhältnis von bevorzugten zu normalen Wohnlagen beträgt 2 zu 1. Mit 4.619 €/m² Wohnfläche lag das durchschnittliche Preisniveau um 3,4% über dem des Vorjahrs. Der durchschnittliche Kaufpreis für weiterverkaufte Eigentumswohnungen stieg von 2019 auf 2020 um rd.9,6% auf 2.187,- €/m² Wohnfläche. Ehemals umgewandelte Sozialwohnungen verzeichneten eine Preissteigerung zum Vorjahr von rd. 12%. Sogenannte „echte“ Eigentumswohnungen (ursprüngliche Erstverkäufe) wurden auf einem Niveau von rd. 7% über dem von 2019 gehandelt.. 1.

(6) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021 Die durchschnittliche Doppelhaushälfte aus dem Altbestand (alle Baujahre bis 2015) erzielte 2020 im Stadtgebiet Bremen einen mittleren Kaufpreis von rd. 271.000,- € bei einer Grundstücksfläche von rd. 500 m². Dies entspricht einem Preisanstieg zum Vorjahr von rd. 5,4%. Berichtsjahr 2020:. Kauffälle im Marktsegment. Weiterverkäufe von Doppelhaushälften (Normaleigentum): auswertbare Gesamtstichprobe (Wohnfläche und Baujahr bekannt):. Weiterverkäufe von Doppelhaushälften. insgesamt 240 Kauffälle 240 Kauffälle. 4.3.2.1. G U. Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Gebäudefaktoren) 2020 2019. Weiterverkäufe von Doppelhaushälften (DHH) Kaufpreis. m²-Preis*. Wohnfläche. Stadtlage. [€]. [€/m²]. [m²]. über alle Wohnlagen über alle Wohnlagen. 478.000 407.000. Findorff. 452.000 292.000 817.000 635.000 233.000 341.000 478.000 438.000 395.000 424.000. Schwachhausen Horn-Lehe Borgfeld Oberneuland. Baujahr. Fläche. im Mittel. [m²]. 1966 1969. 475 465. 33 52. 1974 1937 1944 1931 1925 1965 2001 1997 1977 1978. 310 340 570 680 365 405 400 460 530 505. 3 5 7 5 5 17 5 10 13 15. Z S. U A. 3.400 2.985. 145 135. 3.490 2.970 4.395 3.385 2.450 2.745 3.655 3.235 3.105 2.960. 130 100 210 190 100 125 135 135 135 145. n**. * mittlerer Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche inklusive Grund und Boden; ** Stichprobenumfang, n = Fallzahl. Tabelle 31:. Mittlere Kaufpreise bei Weiterverkäufen von Doppelhaushälften aus dem Altbestand, Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen. Preisindex. DHH: bevorzugte Wohnlagen Jahr. 2001. 2002. Index. 100. 101,7 104,5 106,6 110,2 108,4 104,8 105,6 112,9 113,3 115,0 128,8 134,8 141,4 154,9 180,2 177,7 194,9 196,3 223,4. Tabelle 32:. 4.3.2.2. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. 2016. 2017. 2018. 2019. 2020. Innenstadtnahe und bevorzugte Wohnlagen: Index über die Preisentwicklung bei weiterverkauften Doppelhaushälften. Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreis? (Umrechnungsfaktoren). Auch der Teilmarkt der Doppelhaushälften ist hinsichtlich der signifikanten Einflussgrößen auf den Kaufpreis statistisch analysiert worden. Auch hier zeigt sich, dass die mittleren Kaufpreise im Wesentlichen von den gleichen Einflussgrößen bestimmt werden wie bei weiterverkauften Reihenhäusern: Wohnlage. Wohnfläche. Baujahr 25. Doppelhaushälften. Grundstücksfläche.

(7) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021 Wie langjährige Datenanalysen zeigen, teilt sich dieses Marktsegment hinsichtlich der Wohnlagen in zwei Bereiche auf: A) innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen und B) normale Stadtlagen. Zu untersuchen war, ob sich die Einflussgrößen dieser beiden Stichproben signifikant unterscheiden. Wie zu erwarten war, wirkt sich beispielsweise die Einflussgröße Wohnlage wesentlich stärker auf den Kaufpreis in bevorzugten Wohnlagen (vgl. Tab. 31) aus als in den normalen Stadtlagen Süd, West, Ost und Nord (vgl. Tab. 36 bis 39). Nicht unbedingt zu erwarten war, dass sich die Grundstücksfläche bei Doppelhaushälften in den Stadt lagen Süd, West, Ost und Nord sehr gering auf den Kaufpreis auswirkt (vgl. Tabelle 43). Beispielsweise hat ein Anstieg der Grundstücksfläche von 500 m² auf 1.000 m² lediglich einen Kaufpreisanstieg um 2,7% zur Folge. In innenstadtnahen bzw. bevorzugten Wohnlagen führt die gleiche Flächenänderung zu einem Preisanstieg von 6,7%. Basis der Untersuchung waren insgesamt 1.479 Kauffälle für weiterverkaufte Doppelhaushälften aus den Jahren 2015 bis 2020. Davon entfielen 280 auf innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen und 1.199 auf die Stadtlagen Süd, West, Ost und Nord.. G U. Auch hier sind für beide Stichproben separate Umrechnungsparameter hinsichtlich ihrer Einflussgrößen ermittelt worden. Die Einflussgröße Wohnlage wird nicht separat dargestellt, weil sie bereits innerhalb der Tabellen den einzelnen Stadtlagen zugeordnet worden ist. Weiterverkaufte Doppelhaushälften. Innenstadtnahe Lagen bzw. bevorzugte Wohnlagen (Daten aus Tab. 31). Z S. Abweichende Wohnfläche Wohnfläche (m²). 80. 90. 100. 110. 120. 130. 140. 150. 160. 170. 180. 190. 200. 210. 220. 230. 240. 250. Umrechnungsfaktor. 64. 70. 76. 82. 88. 94. 100. 106. 112. 118. 124. 130. 136. 142. 148. 154. 160. 166. Tabelle 33:. Umrechnungsfaktoren aufgrund abweichender Wohnfläche. Abweichendes Baujahr Baujahr Umrechnungsfaktor. Tabelle 34:. 1870. 1880. 1890. 1900. 1910. 1920. 1930. 1940. 1950. 87. 88. 90. 92. 93. 95. 97. 98. 100. U A. 1970. 1980. 1990. 2000. 2010. 102. 103. 105. 107. 108. 110. Umrechnungsfaktoren aufgrund abweichenden Baujahrs. Abweichende Grundstücksfläche Grundstücksfläche (m²). 100. 200. 300. 400. Umrechnungsfaktor. 94,7. 96,0. 97,3. 98,7. Tabelle 35:. 1960. 500. 600. 700. 800. 900. 1000. 100,0. 101,3. 102,7. 104,0. 105,3. 106,7. Umrechnungsfaktoren aufgrund abweichender Grundstücksfläche. Anwendungsbeispiel:. Bewertungsobjekt: Doppelhaushälfte in Borgfeld mit folgenden Eigenschaften (vgl. Tab. 31) Bewertungsobjekt. Umrechnungsfaktor. Wohnfläche: Baujahr: Grundstücksfläche: Kaufpreis: 1). Daten aus Tab. 31 Umrechnungsfaktor 1). 1). 160 m². 112,0. 135 m². 97,0. 1965. 102,5. 2001. 108,2. 320 m². 97,6. 400 m². 98,7. ?. 478.000 €. Die Umrechnungsfaktoren sind in der jeweiligen Tabelle zu interpolieren. Wertkorrektur = + 73.918 €. Korrektur Wohnfläche:. (478.000 €. /. 97,0. x. 112,0). - 478.000 €. Korrektur Baujahr:. (478.000 €. /. 108,2. x. 102,5). - 478.000 €. = - 25.181 €. Differenz Baujahr: - 36 Jahre. Korrektur Grundstücksfläche:. (478.000 €. /. 98,7. x. 97,6). - 478.000 €. =. Differenz Fläche: - 80 m². Summe:. - 5.327 €. Differenz Wohnfläche: + 25 m². = + 43.410 €. Angepasster Kaufpreis: 478.000 € + 43.410 € = 521.410 € oder rd. 521.000 € Hinweis: Die Anwendung dieser Umrechnungsfaktoren ist ausschließlich mit dem Gesamtkaufpreis (Spalte Kaufpreis) als Basis möglich. Umrechnungen über den Quadratmeterpreis (Spalte m²-Preis) sind nicht zulässig, da sie zu falschen Ergebnissen führen.. 26 Doppelhaushälften.

(8) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021. 8.3 Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung (WGFZ) (§ 12 ImmoWertV) Vorbemerkung: Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) weicht insofern von der baurechtlichen GFZ ab, als sie auch die Flächen berücksichtigt, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen und Erträge generieren. Dies gilt beispielsweise für ausgebaute Dachgeschosse bzw. ausgebaute Souterrainflächen. Die sehr dynamische Preisentwicklung von Baugrundstücken für Renditeobjekte in den letzten Jahren hat den Gutachterausschuss bewogen, den Einfluss der baulichen Ausnutzbarkeit (WGFZ) auf die zugehörigen Quadratmeterpreise erneut zu untersuchen. Die Anwendung dieser Umrechnungskoeffizienten bezieht sich vorerst auf die Bodenrichtwertkarte Bremen 2021 (Stichtag 31.12.2020). Im Ergebnis lassen sich vier verschiedene Umrechnungstabellen ableiten, die sich folgenden Marktsegmenten zuordnen lassen:. G U. - Mehrfamilienhausgrundstücke (MFH) und Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) - Mehrfamilienhausgrundstücke (MFH) - ausschließlich Kalkulation von Neubauvorhaben - Büro- und Geschäftshäuser (BGH) in Innenstadtlage - Gewerbliche Bauflächen der Kategorien G2, G3 und G4.. Z S. 8.3.1 WGFZ - Umrechnungskoeffizienten für MFH- und WGH- Grundstücke (Bestand) Mehrfamilienhäuser (MFH) und Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) Gegenüber der entsprechenden Umrechnungstabelle 2019 ist eine Modellanpassung vorgenommen worden. Die Anwendung der folgenden Tabelle erstreckt sich auf sämtliche Lagen im Bremer Stadtgebiet mit Ausnahme des direkten Innenstadtbereichs (Richtwerte mit Kerngebietsausweisung (MK) in City-Lage). In der Druckversion der Bodenrichtwertkarte Bremen 2021 ist dieser Bereich im „Kartenausschnitt Bremen-City“ dargestellt. Die Umrechnungskoeffizienten sind neben Mehrfamilienhäusern auch auf Wohn- und Geschäftshäuser in diesen Lagen anwendbar.. U A. Die Anwendung dieser Tabelle bezieht sich auf Bestandsimmobilien, keine Neubauvorhaben.. normale Stadtlagen ohne Bremen-City. Mehrfamilienhäuser (MFH) und Wohn- und Geschäftshäuser (WGH). 500 450 400 Koeffizient. 350 300 250 200 150 100 50 0. 0,4. 0,6. 0,8. 1,0. 1,2. 1,4. 1,6. 1,8. 2,0. 2,2. 2,4. 2,6. 2,8. 3,00. 3,2. 3,4. 3,6. 3,8. 4,00. WGFZ BRW 100 BRW 700. BRW 200 BRW 800. BRW 300 BRW 900. BRW 400 BRW 1000. BRW 500 BRW 1100. BRW 600 BRW 1200. Abbildung 40: Einfluss der wertrelevanten Geschossflächenzahl in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau auf den Umrechnungskoeffizienten in normalen Stadtlagen. 89.

(9) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021. gewerbliche Bauflächen: Qualitäten G2, G3 und G4. WGFZ-Umrechnungskoeffizienten. Umrechnungskoeffizient. 700 600 500 400 300 200 100 0. 0,2. 0,4. 0,6. 0,8. 1,0. 1,2. 1,4. 1,6. 1,8. 2,0. 2,2. 2,4. G U. 2,6. WGFZ. 2,8. 3,0. 3,2. 3,4. 3,6. 3,8. 4,0. Abbildung 43: Einfluss der wertrelevanten Geschossflächenzahl für gewerbliche Nutzungen der Katergorien G2, G3 und G4. 8.3.5 überschlägige Ermittlung der WGFZ (Näherung). Die WGFZ ist abgeleitet aus der baurechtlichen GFZ (Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksgröße) und erweitert um Flächen, die der wirtschaftlichen Nutzung dienen. Als überschlägige Ermittlung kann die WGFZ auch über die Wohnfläche/Nutzungsfläche ermittelt werden (Näherungsformel): Bürogebäude: Mehrfamilienhaus: Beispiel: . Z S. Nutzungsfläche dividiert durch 0,8. Der sich daraus ergebende Wert dividiert durch die Grundstücksgröße = ca. WGFZ Gesamtwohnfläche dividiert durch 0,8. Der sich daraus ergebende Wert dividiert durch die Grundstücksgröße = ca. WGFZ. U A. Ein Mehrfamilienhaus hat eine Gesamtwohnfläche von 800 m² und eine Grundstücksgröße von 1.600 m². Umrechnungsansatz: 800 m² : 0,8 : 1.600 m² = rd. 0,63 = WGFZ. Eigentumswohnung: Wohnfläche dividiert durch 0,8. Der sich daraus ergebende Wert dividiert durch den Miteigentumsanteil der ETW am Grundstück = ca. WGFZ Beispiel: . Eine Eigentumswohnung hat eine Wohnfläche von 80 m² und einen Miteigentumsanteil von 130/10.000 bei einer Grundstücksgröße von 1.750 m². Umrechnungsansatz: 80 m² : 0,8 : ((130:10.000) x 1.750 m²) = rd. 4,4 = WGFZ. 8.4 Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren Gemäß §14 (2) Nr.1 ImmoWertV in Verbindung mit Nr. 5 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) sollen von den Gutachterausschüssen Sachwertfaktoren ermittelt werden. Es handelt sich hierbei um eine personalintensive Aufgabe. Aufgrund unzureichender Personalausstattung seiner Geschäftsstelle sieht sich der Gutachterausschuss Bremen derzeit nicht in der Lage, dieser zusätzlichen Aufgabe nachzukommen. Sachverständigen wird daher empfohlen, für Verkehrswertableitungen einzelfallbezogene Vergleichskaufpreise (Auskünfte aus der Kaufpreissammlung) einzuholen.. 93.

(10) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021. 10. Allgemeines 10.1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen - Mitglieder Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen setzt sich 2021 (Stand 01.05.2021) aus folgenden Mitgliedern zusammen:. Vorsitzender (kommissarisch): Ulrich Gellhaus. Dipl.-Ing., ltd. Vermessungsdirektor bei GeoInformation Bremen. Stellvertretende Vorsitzende: Peter Alpers Klaus Bode Ernst Dautert Arno Dey. M.Sc., Vermessungsrat bei GeoInformation Bremen (bis 31.05.) Dipl.-Ing., Oberamtsrat Dipl.-Ing., Vermessungsdirektor (a. D.) Dipl.-Ing., Vermessungsoberrat (a. D.). G U. Z S. Ehrenamtliche Gutachter: Rolf Dettmers öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Kfm., Diplom Immobiliensachverständiger für Wertermittlung (DIA) Michael Döring Manfred Eisinger Vorstandsvorsitzender ESPABAU (i.R.) Uwe Finke Zertifizierter Immobiliengutachter CIS HypZert (F) Yvonne Funke Zertifizierte Sachverständige DIN ISO/EC 17024 Wencke Geveke Architektin, Zertifizierte Immobiliengutachterin CIS HypZert (F) Michael Glomb Vertreter der Finanzbehörde Gerhard Hülss Immobiliengutachter CIS HypZert (F) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Eckhard Koch Christian Lankenau Architekt BDA Olaf Lehrmann öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Joachim Linnemann Geschäftsführer Fa. Justus Grosse Jens Lütjen Dipl.-Kfm., Gesellschafter der Robert C. Spieß KG Inge Mohrmann Architektin, Sachverständige (DIA) Bernd Richter Diplom-Betriebswirt Uwe Schierloh öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Ralph Schwanewedel Architekt BDA Reiner Seebeck öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Peter Stubbe Vorstandsvorsitzender der GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen u. Bauen Justus Wohltmann Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten. U A. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses: Geschäftsstellenleiter Dipl.-Ing. Klaus Bode. 96.

(11) Grundstücksmarktbericht Bremen 2021. 10.3 Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen Der Gutachterausschuss ist eine auf der Grundlage des § 192 Baugesetzbuch (BauGB) gebildete, selbständige und unabhängige Einrichtung, in die nur Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden.. Aufgaben:. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören insbesondere die -- Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag privater oder behördlicher Stellen -- Auswertung der Kaufverträge bzw. Urkunden nach § 195 Abs. 1 BauGB und Führung der Kaufpreissammlung -- Ermittlung der Bodenrichtwerte und sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten -- Erstellung und Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichts. G U. Auskünfte:. Lloydstraße 4, 28217 Bremen Tel.: (0421) 361 - 4901 (bei GeoInformation Bremen) Fax: (0421) 361 - 89469 E-mail: gutachterausschuss@geo.bremen.de Internet: www.gutachterausschuss.bremen.de. Z S. Auskunftstelle - Geodatenservice Tel.: (0421) 361 - 4653 Lloydstraße 4, 28217 Bremen Öffnungszeiten: Montag - Donnerstag 9:00 - 15:00 Uhr Freitag 9:00 - 12:00 Uhr (aktuelle Öffnungszeiten siehe auch www.geo.bremen.de / Kontakt). Bodenrichtwerte im Internet www.gutachterausschuss.bremen.de Menüpunkt Bodenrichtwerte. U A. Auskünfte/Bestellungen: Telefon: (0421) • • • •. Grundstücksmarktbericht 361 - 10679 Verkehrswertgutachten (Aufträge, Erledigungszeiten, Gebühren) 361 - 79094 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 361 - 83418 Bodenrichtwertkarten 361 - 4653. Produkte: Gebühren: • • •. • • • •. Auszug aus der Bodenrichtwertkarte (bis DIN A 3) 25,- € Bodenrichtwertauskunft im Onlineportal kostenfrei Erweiterte Bodenrichtwertauskunft -- in einfachen Fällen 150,- € -- in schwierigen Fällen 200,- € bis 500,- € Bodenrichtwertkarte Bremen (1 : 20.000, 3 Blätter), Bremerhaven (1:13.000, 1 Blatt) 70,- € je Blatt Grundstücksmarktbericht 60,- € Auskunft aus der Kaufpreissammlung (bis zu 15 Vergleichskaufpreise) 170,- € Verkehrswertgutachten über unbebaute und bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Rechte an Grundstücken gebührenpflichtig. Der vorstehende Grundstücksmarktbericht wird auf der Grundlage von § 13 Abs. 2 der „Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch“ vom 2. September 2008 (Brem.Gbl. 2008, S. 321) in der zur Zeit gültigen Fassung veröffentlicht. 98.

(12) Elbe. Nordsee Cuxhaven. A27. G U Z S. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremerhaven Fährstraße 20; 27568 Bremerhaven Tel.: (0471) 590- 3334 www.gutachterausschuss.bremerhaven.de. We se. r. Wilhelmshaven. Bremerhaven Nordenham. Varel. Bremervörde. A27 Osterholz-Scharmbeck. A29. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen Lloydstraße 4; 28217 Bremen Tel.: (0421) 361- 4901 www.gutachterausschuss.bremen.de. Oldenburg. Bremen. U A. Delmenhorst A28. A1. A1. Dieser Grundstücksmarktbericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Verbreitung sind nur mit Genehmigung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bremen zulässig..

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