Gemeinde Berg am Starnberger See
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 102 "Villa de Osa" in Berg gem. § 2 Abs. 1 BauGB auf den Grundstücken Fl.- Nr. 110 und Teilen der Flurnummer 111/2 und 92 der Gemarkung Kempfenhausen
Stand: 08.09.2020
Ortsplanung: Grünordnung:
Deisler-Tönshoff + Partner Vogl + Kloyer
Architekten und Stadtplaner Landschaftsarchitekten
Kaiserplatz 4 Sportplatzweg 2
80803 München 82362 Weilheim/Obb.
im Auftrag der Gemeinde Berg am Starnberger See.
1. Historie, Planungsanlass, Ziele der Planung und städtebauliches Konzept
1.1 Historie, Planungsanlass, Ziele der Planung
Die "Villa de Osa" wurde im Jahr 1909 für Auguste de Osa, nach dem Vorbild des fürstlichen Schlossbaues der Solitude erbaut und gehört zu den eindrucksvollsten Villen am Starnberger See. Das ursprünglich freistehende Gebäude ist ein rundplastischer Baukörper in neobarockem Stil mit überkuppeltem Mittelbau und Seitenflügeln, die sich halbkreisförmig zur Seeseite öffnen. Auf der Seeseite ist eine großzügige Terrassenanlage mit einer Freitreppe zum Park vorgelagert und auf der Straßenseite ein Vestibül mit ionischem Portikus.
1953 wurde die Villa de Osa an den Arzt Dr. Heinz Bannaski verkauft. Dieser richtete eine Klinik ein und ließ im Norden einen zweistöckigen Klinikanbau mit einem gläser- nen Verbindungstrakt zur Villa erstellen. 1980 hat der Arzt Dr. Valentin Argirov den Komplex erworben, umfassend saniert und durch mehrere Neubauten erweitert. Es entstand ein internistisches Akutfachkrankenhaus mit modernsten Diagnostikeinrich- tungen, 105 Betten und 190 Mitarbeitern. Nachdem Herr Dr. Argirov den Klinikkomp- lex aus Altersgründen an die Gebrüder Schön verkauft hat, wurde die Klinik unter de- ren Leitung weiter betrieben.
Die "Schön-Klinik" vormals "Argirov-Klinik" spielte in der Gemeinde Berg seit jeher eine wichtige soziale und wirtschaftliche Rolle.
Die Klinik wurde seitens der Gemeinde Berg bisher in jeglicher Bestrebung sich zu erweitern und auszubauen allumfänglich unterstützt. So entstand sukzessive ein Ge- bäudekomplex, welcher in seinem Ausmaß in direkter Lage am Ostufer des Starnberger Sees in der näheren Umgebung keine Entsprechung mehr erfährt und eine herausragende Mächtigkeit besitzt. Im Jahre 2017 wurde der Klinikbetrieb bedauerlicherweise eingestellt.
Das Grundstück soll zukünftig nach dem Willen des Eigentümers und Vorhaben- trägers mit fünf neuen Wohngebäuden unter Erhalt der Villa und des Parkgeländes bebaut werden. Die bestehenden Klinikgebäude werden abgerissen.
Am 30.01.2018 hat der Gemeinderat der Gemeinde Berg die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB beschlossen. Die Gemeinde wird mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag schließen, in dem die wesentlichen Details des Vorhabens und dessen Durchführung beschrieben sind. Die Ziele der Planung wurden auf der Grundlage einer umfassenden Untersuchung der umliegenden Wohngebiete und nach Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes formuliert.
Das Grundstück soll mit fünf neuen Wohngebäuden bebaut werden. Die Villa de Osa als Denkmal soll erhalten und einer Wohnnutzung bzw. alternativ einer Büronutzung zugeführt werden. Der Abbruch der nördlich und südlich an die Villa angebauten Klinikgebäude bietet die Chance, das Denkmal wieder frei zu stellen. Dies wird vom bayerischen Amt für Denkmalpflege gewünscht und befürwortet.
Ziel der Planung ist es, den Eigentümerinteressen im Hinblick auf die gewünschte Nachnutzung der Kliniknutzung Rechnung zu tragen, andererseits aber auch die konkreten Planungsziele der Gemeinde, die in den Bebauungsplänen entlang des Seeufers bereits umgesetzt wurden, zu verwirklichen.
Nach den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde sollen in den Baugebieten im Seeuferbereich großzügige, villenartige Gebäude mit entsprechend großen Freiflächen entstehen.
1.2 Städtebauliches Konzept
Die Bebauung des Seeufers im Bereich zwischen Münchener Straße (St 2070) und Starnberger See ist grundsätzlich dreigeteilt. Die straßenseitig gelegenen Häuser, der mittlere Bebauungsstreifen und die Seegrundstücke. Während sich die Bebauungsdichte in den beiden höher gelegenen Streifen städtebaulich nicht wesentlich unterscheidet, stehen am Seeufer nur Einzelbauten. Die meisten Grundstücke sind geprägt durch eine großzügige Orientierung ihrer Grundrisse und Freiflächen in Richtung See. Auch die Villa de Osa mit ihren ausgreifenden Seitenflügeln und der Gartenanlage ist so angelegt.
Der Entwurf des Vorhabenplanes berücksichtigt diese Ausgangslage gestalterisch und städtebaulich in besonderer Weise.
So werden die Neubauten an den Seitenflügeln der Villa und in der Nähe der Straße geplant. Dadurch kann die Gartenfläche weitgehend freigehalten werden.
Die Neubauten sind als der Villa untergeordnete fünfeckige Volumen konzipiert.
Durch diese polygonale Ausformung und ihre Freistellung untereinander und gegenüber dem Denkmal wird erreicht, dass sich von der Straßen- und von der Seeseite aus reizvolle Durchblicke ergeben. Volumen und Erscheinungsbild heben sich von der denkmalgeschützten Villa ab, um dieser die zentrale Bedeutung innerhalb der Bebauung zu bewahren.
Verschiedene Entwürfe zum Vorhaben wurden zwischen der Gemeinde, dem Vorhabenträger, dem Landratsamt und mit den wichtigsten Trägern öffentlicher Belange unter Einbeziehung des Denkmalsschutzes diskutiert, wobei die Qualitäten des städtebaulichen Konzeptes und der Vorhabenplanung gesehen und gewürdigt wurden.
Das städtebauliche Konzept entspricht grundsätzlich den Planungsabsichten der Gemeinde, wie sie im Aufstellungsbeschluss formuliert wurden.
Dieser sieht eine villenartige Wohnbebauung mit fünf neuen Wohnbauten vor, die durch die Freistellung der historischen Villa den Freiraum zwischen den Gebäuden erlebbar machen und Durchblicke in den Park und auf die Villa ermöglichen.
Das Bestandsgebäude Villa de Osa, der Park und das Vestibül mit dem Portikus werden in der ursprünglichen Gestalt erhalten. Die Einfriedung, bestehend aus den Toren, der Mauer und Metallelementen, werden weitgehend in der ursprünglichen Gestalt erhalten und teilweise ergänzt.
Die Höhe der Gebäude soll auf die maximale Höhe von talseitig 9,00 m und bergseitig 7,50 m begrenzt werden. Damit soll erreicht werden, dass die Firsthöhen der Seitenflügel der Villa nicht überragt werden und dadurch der Mitteltrakt das Ensemble dominiert.
Die überbauten Flächen werden ohne die Villa de Osa auf maximal 1.595 qm festgesetzt. Diese Fläche entspricht der Grundfläche der heutigen Klinikbauten, die zukünftig abgerissen werden.
Die PKW's sollen in der bereits vorhandenen Tiefgarage untergebracht werden.
Lediglich sechs Besucherstellplätze werden oberirdisch im Vorfeld der Villa und entlang des Seehanges untergebracht. Sämtliche Nebengebäude und Nebenanlagen sind in die Hauptbaukörper oder die Tiefgarage integriert.
Einfriedungen innerhalb des Grundstückes sind unzulässig und die ursprüngliche Wegeführung im direkten Umgriff der Villa und im Gartenbereich wird wiederhergestellt.
2. Planungsrechtliche Voraussetzungen
Für den überplanten Bereich existiert kein Bebauungsplan. Im bestehenden Flächennutzugsplan aus dem Jahre 2018 ist der Planbereich als "Sondergebiet Privat-Klinik" und der Gartenbereich der Villa als private Grünfläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird parallel zum Bebauungsplanverfahren geändert.
Die "Villa de Osa" mit Garten und Freitreppe im Westen sowie die großzügige Vorfahrt "Vestibül mit Portikus" sind in die bayerische Denkmalliste Nr. D-1-88-113- 56 aufgenommen.
An der Münchener Straße als Staatsstraße St 2070 ist eine Anbauverbotszone gemäß § 33 StVO und Art. 23 BayStrWG ausgewiesen. Die Bestandsbauten ragen in diese Zone hinein. Die geplanten Gebäude rücken noch etwas näher an die Straße heran. Ähnliches gilt für weitere Gebäude entlang der Staatsstraße nördlich und südlich des Plangebietes. Da insbesondere wegen der unproblematischen Sichtverhältnisse, weder die Sicherheit noch die Leichtigkeit des Verkehrs auf der Staatsstraße beeinträchtigt werden und durch die geplanten Gebäude Verkehrs- gefährdungen nicht erkennbar sind, wurden die Gebäude in der Nähe zur
Staatsstraße geplant. Gewichtige Belange, insbesondere der Denkmalschutz, der die Flächen des Gartens möglichst zurückgewinnen will, erforderten, die Gebäude in den östlichen Teil des Grundstückes in Richtung der Staatsstraße zu verlegen. Die Straßenbaubehörde ist wurde am Verfahren beteiligt.
3. Abgrenzung und Lage des Grundstückes
3.1 Abgrenzung des Geltungsbereiches
Das Plangebiet wird im Osten durch die stark befahrene Staatsstraße St 2070 (Münchner Straße) begrenzt.
Im Norden liegt die öffentliche Straße "Seehang". Jenseits des Seehanges befindet sich ein stark begrüntes Wohngebiet geringer Baudichte. Im Westen grenzt das Plangebiet an großzügige Wohngebäude auf großen Grundstücken mit unmittelbarem Zugang zum See.
Im Süden schließen ebenfalls großzügig bemessene Wohngrundstücke mit villen- artiger Bebauung an.
3.2 Infrastruktur und Verkehrsanbindung
An der Staatsstraße am Plangebiet befinden sich Haltestellen des ÖPNV. Die Buslinie verbindet Kempfenhausen mit Starnberg und dem Starnberger Bahnhof.
3.3 Umgriff
Der Umgriff des Plangebietes hat eine Gesamtgröße von ca. 1,42 ha.
Das Gelände fällt zum See in westlicher Richtung und im Plangebiet ist von der östlichen Grenze an der Staatsstraße bis zum Seeufer ein Höhenunterschied von ca.11 m zu überwinden.
4.0 Erläuterungen zu den Festsetzungen
Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB ist das Projekt des Vorhabenträgers. Die Einzelfestsetzungen im Plan und im Text sind aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Sie sind durch den Plan, Planzeichen und durch Text festgesetzt. Dadurch soll die Entwicklung des Planbereiches nach den Zielvorstellungen der Gemeinde auf der Grundlage des erarbeiteten Planungskonzeptes gesichert werden.
Das planungsrechtliche Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ermöglicht es, am konkreten Bauplan Vorhabenplan die Auswirkungen der Planung zu beurteilen und auf dieser Grundlage auch Abwägungen vorzunehmen.
Die insgesamt sechs Baufenster werden durch Nutzungsschablonen mit Festsetzungen belegt. Die Nutzungsschablonen enthalten Regelungen zur Art der Nutzung, maximalen Grundfläche, Anzahl der Vollgeschosse, maximale Anzahl der Wohneinheiten und zur Bauweise.
4.1 Baugrenzen
Baugrenzen für die Gebäude
Die sechs Gebäude werden durch Baugrenzen umschlossen, dies betrifft sowohl die Villa als Bestandsbau als auch die Neubauten.
Die Baugrenzen dürfen in festgesetzten Zonen durch Terrassenflächen überschritten werden. Die Tiefe der Terrassen ist an den Häusern A, C und D auf maximal 4,00 m und an den Häusern B und E auf maximal 3,00 m begrenzt. Die Häuser B und E grenzen unmittelbar an die Gartenflächen an. Dort ist die Terrassenfläche mit einer geringeren Tiefe zugelassen, weil hier die großzügige Gartenfläche optisch einbezogen werden kann und die Gartenfläche nicht weiter eingeschränkt wird.
Balkone dürfen die Baugrenzen der Häuser A bis E jeweils entlang einer Seite der Gebäude in einer Tiefe von maximal 2,00 m und einer maximalen Länge von 12,50 m ausnahmsweise überschreiten.
Hauptnutzflächen im Untergeschoss
Im Untergeschoss der Häuser A, C und D und der "Villa de Osa" sind Hauptnutzungen geplant. Sie sind im Plan mit eigenen Baufenstern festgesetzt und durch maximale Flächenangaben bestimmt. Da diese städtebaulich nicht in Erscheinung treten, ist eine solche Nutzung im Untergeschoss vertretbar. Gemäß
§ 16 Abs. 5 BauNVO können in Untergeschossen Hauptnutzungen geplant werden.
4.2 Art der Nutzung
Das Gebiet soll, so wie auch die angrenzenden Baugebiete am Seeufer, auch zukünftig durch die Wohnnutzung geprägt werden.
Das Plangebiet wird gemäß § 11 BauNVO als Sondergebiet "Wohnen und Büro"
festgesetzt. Die Gebäude sollen grundsätzlich der Wohnnutzung zugeführt werden, wobei auch Räume für freie Berufe zulässig sind.
In der Villa de Osa wird neben der Wohnnutzung alternativ auch eine Büronutzung zugelassen. Die Büronutzung für dieses große Gebäude bietet sich an, da es für eine einzelne Wohnung eine unverhältnismäßig große Nutzfläche aufweist und eine Teilung in mehrere Wohnungen den Charakter des Denkmals zerstören würde.
4.3 Maß der Nutzung
Das Maß der Nutzung ist durch die maximale Grundfläche und die maximalen Wandhöhen ausreichend bestimmt. Bestimmend für die Festsetzungen zum Maß der Nutzung sind:
- Die Ergebnisse einer Untersuchung zur Bebauung der angrenzenden Wohngebiete.
- Das bereits bestehende Baurecht, welches durch die Villa und die angrenzenden Klinikbauten bereits vorgeprägt ist.
- Das städtebauliche Konzept der Gemeinde
4.3.1 Maximale Grundfläche und maximale Zahl der Wohneinheiten
Für jedes Baufenster werden maximale Grundflächen für Hauptgebäude festgesetzt.
Die Summe der maximalen Grundflächen der geplanten Bauten von 1.985 1.595 qm entspricht in ihrer Gesamtheit der vom Bestand überbauten Fläche. Zusätzlich wurde in der Vergangenheit ein Gebäude mit einer Grundfläche von 482 qm genehmigt, jedoch nicht realisiert.
Die den Gebäuden zugeordneten Terrassen und Balkone sind, wie im Vorhabenplan dargestellt, mit je maximal 15% der Grundflächen der einzelnen Hauptgebäude zulässig.
Für die Unterbauungen durch Tiefgaragen, Hauptnutzflächen im Untergeschoss und sonstige Nutzflächen im Untergeschoss ist eine maximale Grundfläche von 2.850 qm außerhalb der Baufenster der Hauptgebäude festgesetzt. Diese Fläche wird im Wesentlichen durch die bereits bestehenden Bauten im Untergeschoss (Tiefgaragen, Lager und Technikräume) bestimmt. In dieser Fläche sind darüber hinaus die Fluchttreppen im Bereich der Tiefgarage und die Hauptnutzflächen des Untergeschosses mit ihren Lichtschächten und die unterirdischen Retentionsbecken enthalten.
Nebengebäude und Nebenanlagen sind in die Hauptgebäude bzw. in die unterirdischen Bauten zu integrieren. Davon ausgenommen sind Spielplätze und Fahrradstellplätze. Diese dürfen nicht überdacht werden.
Die befestigten Zufahrten und insgesamt 6 Stellplätze vor der Villa bzw. am Seehang und die gedeckten Abfahrten zu den Tiefgaragen sind gemäß Vorhabenplan mit einer maximalen Fläche von 850 qm auszuführen (§19Abs.4Nr.1 und Nr.2 BauNVO).
Die Zahl der Wohnungen in den Neubauten ist auf maximal drei Wohneinheiten je Wohngebäude begrenzt. Dies entspricht dem Charakter der angrenzenden Wohngebiete.
Als anrechenbare Grundstücksfläche zur Ermittlung der Grundflächen zählen gemäß Bebauungsplan die im Planteil weiß dargestellte Flächen (Bauland) im unmittelbaren Umgriff der Gebäude. Die GRZ errechnet sich wie folgt:
GRZ i.S.v. § 19 Abs. 1 BauNVO (Hauptgebäude, Terrassen, Hauptnutzung im UG):
Anrechenbare Grundstücksgröße: 5.893 qm
Summe der überbauten Flächen:
- Grundfläche nach Festsetzung 3.1 (§19 Abs.2 BauNVO): 1.985 qm
- Grundfläche nach Festsetzung 3.1: 298 qm
- Grundfläche nach Festsetzung 3.2:
Hauptnutzungen im Untergeschoss
441 qm
Gesamt: 2.724 qm
GRZ: 2.724/5.893 qm = 0,46
GRZ i.S.v. §§ 19 Abs. 1 und 19 Abs. 4 BauNVO:
Anrechenbare Grundstücksgröße: 5.821 5.893 qm
Summe der überbauten Flächen:
- Grundfläche nach Festsetzung 3.1 (§19 Abs.2 BauNVO): 1.985 qm - Grundfläche nach Festsetzung 3.1:
Terrassenflächen, die nicht unterbaut sind (15% Haus B+E+C)
96,75 111 qm
- Grundfläche nach Festsetzung 3.2: 2.850 qm
- Grundfläche nach Festsetzung 3.3:
(Nicht unterbaute Flächen)
850 286 qm
Gesamt: 5.781,75 5.232 qm
GRZ: 5.232/5.893 qm = 0,89 GRZ: 5.781,75/5.821,00 qm = 0,99
Die Art der Nutzung wird als "Sondergebiet Wohnen und Büro" festgesetzt. Der Gebietscharakter soll allerdings durch die Wohnnutzung bestimmt werden. Dies ist auch dann gegeben, wenn die "Villa de Osa" möglicherweise als Büro genutzt wird.
Somit soll der maximale GRZ - Wert für Allgemeine Wohngebiete (WA) als Maßstab herangezogen werden.
Die maximal zulässige Grundflächenzahl von 0,40 für Allgemeine Wohngebiete WA gemäß § 17 Abs.1 BauNVO wird im vorliegenden Fall überschritten.
Die Obergrenzen der maximal zulässigen GRZ können gemäß §17 Abs. 2 BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist, oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Im vorliegenden Fall ist die Grundfläche im Wesentlichen durch die heute bereits als Bestand gegebenen großflächigen Keller und Tiefgaragenflächen bestimmt. Eine zusätzliche Versiegelung und damit negative Auswirkung auf die Umwelt ist nicht gegeben. Die geplanten Gebäude mit ihren großzügig belichteten Grundrissen stellen sicher, dass die Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt sind.
Wesentlich ist, dass das Baugrundstück über eine großzügige Parkanlage im Westen des Grundstückes (ca. 5.888 5.776 qm) verfügt. Diese soll ausdrücklich von sämtlichen baulichen Anlagen freigehalten werden und steht zudem unter Denkmalschutz.
Diese großzügige Grünfläche kompensiert die höhere Verdichtung auf dem restlichen Baugrundstück.
Würde man das gesamte Baugrundstück als anrechenbare Grundstücksfläche berücksichtigen, errechnet sich eine GRZ von 5.781,75 5.232 / 11.669,00 = 0,49 0,45. Dieser Wert liegt in geringem Maße über der maximal zulässigen Grundflächenzahl.
Diese Überschreitung ist aus städtebaulichen Gründen zu rechtfertigen, wenn man berücksichtigt, dass die oberirdisch tatsächlich sichtbaren Gebäude nur eine Fläche von 2.081,75 2.283 qm überbauen. Dies würde eine geringe GRZ von 2.081,75 2.283 / 11.669,00 = 0,17 0,20 ergeben.
4.3.2 Wand-, Firsthöhen und Vollgeschosse
Die "Villa de Osa" bildet das Zentrum des Ensembles und soll erhalten bleiben. Die Wand und Firsthöhen sind bei der denkmalgeschützten Villa somit vorgegeben. Sie werden durch Höhenkoten ü. NN festgeschrieben.
Um der denkmalgeschützten Villa entsprechend Bedeutung zu verleihen und diese nicht durch die neue Bebauung zu verdrängen, wurde festgesetzt, dass die neu zu errichtenden Gebäude die Firsthöhe (ü. NN) der Seitenflügel der Villa de Osa mit 610,41 ü. NN nicht überragen dürfen.
Die Höhen der Neubauten werden so festgesetzt, dass hangseitige Wandhöhen von maximal 9,00 m und bergseitige Wandhöhen von 7,50 m entstehen können.
Hangseitig werden die Fassaden teilweise aus topographischen Gründen somit dreigeschossig in Erscheinung treten. Dies ist der Neigung des Geländes geschuldet und nicht zu vermeiden.
Die Wand- und Geländehöhen werden mit Höhenkoten ü. NN an den Bezugs- punkten der Baufenster festgesetzt. Der obere Bezugspunkt zur Berechnung der Wandhöhen ist der Schnittpunkt der Dachfläche mit der Fassade. Den unteren Bezugspunkt bildet der Schnittpunkt mit dem natürlichen bzw. geplanten Gelände.
An den Tiefgaragenrampen sind höhere Wandhöhen bis zu maximal 2,20 m zulässig.
Dadurch erhöhen sich aber nicht die Wandhöhen ü. NN, da sich die Wandhöhen hierdurch nur nach "unten erhöhen".
Absturzsicherungen an den Tiefgaragenrampen und Geländeeinschnitten sowie den Lichthöfen im Bereich der Tiefgaragen und sonstigen Räume im Untergeschoss sind als transparente Geländer mit einer maximalen Höhe von 0,90 m über Gelände auszuführen. Garagenrampen sind innerhalb der festgesetzten Flächen auszuführen.
Die bestehenden Klinikbauten haben eine Geschossigkeit bis zu drei Vollgeschossen und maximale Wandhöhen von 11,31 m. Damit ist die Höhe der Neubauten gegenüber den Bestandsgebäuden erheblich reduziert.
4.4 Abstandsflächen
Abstandsflächen zwischen den Gebäuden
Es kommt zu Überdeckungen der Abstandsflächen zwischen den Gebäuden.
Die Neubauten als Einzelbauten sollen nach dem städtebaulichen Konzept neben der Villa in einem engen aber räumlich abgestimmten Verbund stehen.
Überdeckungen der Abstandsflächen sind somit unvermeidbar.
Hier gilt gemäß Art. 63 BayBO der Grundsatz, dass Satzungsrecht vor gesetzlicher Regelung steht, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Damit kann im Bebauungsplan einer besonderen städtebaulichen Situation Rechnung getragen werden.
In der vorliegenden Planung wurde nachgewiesen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung der Gebäude in Bezug auf Belichtung, Besonnung, Sozialabstand und Belüftung nicht gegeben ist.
Die Überlagerungen der Abstandsflächen zwischen den Häusern stellen sich im Vorhabenplan wie folgt dar:
- Überlagerung zwischen Haus A und B
Die Überlagerung der Abstandsflächen erfolgt durch die Westfassade des Haus A und der Ostfassade des Haus B. Die max. Wandhöhe der Westfassade (Haus A) führt zu einer geringen Belichtung der Erdgeschosszone (Haus B) im Bereich der Schlafzimmer - der Erschließungskern besitzt ostseitig keine Fenster. Durch das zusätzliche, großzügige Fenster auf der Südseite können natürliche Belichtung und Belüftung weiterhin gewährleistet werden. Gleiches gilt für die wechselseitige Verschattung im Haus A durch die max. Wandhöhe des Hauses B - auch dort verfügen die erdgeschossigen Schlafbereiche ebenfalls über ein zusätzliches Fenster auf einer anderen als durch die Überlagerung betroffenen Fassadenseite.
- Überlagerung zwischen Haus B und der Villa de Osa
Die Überlagerung erfolgt durch die Südfassade des Hauses B und Teilen der Nordfassade der Villa de Osa. Da von Norden eine geringe Sonneneinstrahlung zu erwarten ist und in der betroffenen Fassade der Villa keine Fensteröffnungen im Erdgeschoss vorhanden sind, wird die Einwirkung auf der Südfassade des Haus B untersucht.
Auch hier werden Schlafbereiche und Badezimmer im Erdgeschoss in geringer Tiefe südseitig verschattet, können aber durch westseitige Fenster potenzielle Beeinträchtigungen kompensieren.
- Überlagerung zwischen Haus C und der Villa de Osa
Die Überlagerung der Abstandsfläche erfolgt durch die Westfassadenecke des Hauses C und Teile der Südfassade der Villa de Osa. Auswirkungen der Überlagerung der Abstandsflächen betreffen primär die an die Südfassade der Villa anschließenden, innenliegenden Verkehrsflächen, die im Erdgeschoss keine Fensteröffnungen Richtung Haus C vorweisen. Die möglichen Beeinträchtigungen durch die Villa de Osa auf der Nordwestseite des Hauses C bzw. den Wohnbereich können durch ein westseitiges Fenster kompensiert werden.
- Überlagerung zwischen Haus C und D
Die Überlagerung der Abstandsflächen erfolgt durch die Nord- bzw. Nordostfassade des Hauses D und der Süd- sowie Westfassade des Hauses C. Geringfügige Auswirkungen auf die Belichtung betreffen ein Bad und ein Schlafzimmer. Durch die polygonalen Gebäudefluchten wird eine ausreichende Distanz der Räume und damit einhergehender natürlichen Belichtung und Belüftung gewahrt.
- Überlagerung zwischen Haus D und E
Die Überlagerung der Abstandsflächen erfolgt durch die Westfassade des Hauses D und der Ostfassade des Hauses E. Von Haus D ausgehend sind im Bereich der Überlagerung an der Ostfassade (Haus E) der Erschließungskern und Bäder ansässig, sodass dort keine Auswirkungen auf Aufenthaltsräume zu erwarten sind.
Von Haus E ausgehend wird Haus D in Bereichen des Wohnzimmers (UG) bzw.
geringfügig beeinträchtigt, die natürliche Belüftung und Belichtung ist jedoch über die restlichen, großzügigen Fensterflächen möglich.
- Überlagerung zwischen Haus E und Villa de Osa
Die Überlagerung der Abstandsflächen erfolgt durch die Nordfassade des Haues E und der Südwestfassadenecke der Villa de Osa. Südlich, den Häusern D und E zugewandt, befinden sich erdgeschossig keine Fenster. Das als Arbeitszimmer deklarierte Zimmer im Kopf des südlichen Flügels kann durch fünf Fenster, davon vier in unterschiedlichen Ausrichtungen, die natürliche Be- und Entlüftung vollumfänglich gewährleisten. Mögliche Einwirkungen durch die Villa auf das Haus E kommen nicht zum Tragen, da sich im betreffenden Bereich keine Fenster befinden.
Zusammenfassend kann festgestellt werden: Die natürliche Belichtung, Belüftung und Besonnung kann an den Fassaden der Gebäude ausreichend sichergestellt und Beeinträchtigungen können weitgehend ausgeschlossen werden. Potenzielle Auswirkungen der Abstandsflächenüberlagerungen betreffen in geringem Maße die Erdgeschosszonen, in denen sich neben Verkehrsflächen vor allem Bäder und Schlafbereiche positionieren.
Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken
An der nördlichen Grundstücksgrenze werden die Abstandsflächen bei Haus A von 1H bis zur Straßenmitte eingehalten. Vorsorglich wurde im Rahmen der Abwägung untersucht, wie sich die Abstandsflächensituation darstellt, wenn nicht das am Gebäude anstehende Gelände, sondern das an der Grundstücksgrenze anstehende Höhenniveau zugrunde gelegt wird. Werden die Abstandsflächen auf die direkt an der Grundstücksgrenze anliegende Höhenkote bezogen und nicht auf das festgesetzte Gelände, ergibt sich eine Überschreitung der Abstandsflächen über die Straßenmitte von 3,96 qm. Dies würde eine Verkürzung der Abstandsflächen zur Folge haben. Eine Beeinträchtigung nachbarlicher Belange erscheint ausgeschlossen. Die natürliche Belichtung, Belüftung und Besonnung des auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegenden Grundstücks und gegebenenfalls auch ein ausreichender Sozialabstand sind auch unter der Annahme einer Abstandsflächenverkürzung noch gewahrt. Die bei dieser Betrachtungsweise entstehende mögliche Verkürzung der Abstandsflächen wird für abwägungsgerecht erachtet.
An der südlichen Grundstücksgrenze zwischen dem Grundstück des Nachbarn und dem Vorhabengrundstück besteht eine atypische Grundstückssituation. Letztlich ist ein Höhenversatz unmittelbar an der Grundstücksgrenze vorhanden. Dies hat eine Vermessung im Nachgang der erhobenen Einwendungen ergeben. Möglicherweise hat sich im Zuge der Baumaßnahmen für das Klinikgelände eine Änderung des Geländes ergeben. Das Gelände des Nachbarn liegt niedriger als das Gelände der Klinik.
Gleichwohl werden Abstandsflächen von 1 H zum südlichen Nachbargrundstück FlNr. 108 eingehalten.
Bezogen auf das Geländeniveau des derzeitigen Klinikgeländes wurde bisher davon ausgegangen, dass die durch das Haus D veranlassten Abstandsflächen auf eigenem Grundstück liegen. Da in diesem Grundstücksbereich aber nicht eindeutig zu erkennen ist, auf welches Geländeniveau die Abstandsflächen zu beziehen sind, geht die Gemeinde in ihrer Abwägung vorsorglich auch davon aus, dass das Geländeniveau des Nachbarn, wie es sich nach der Vermessung darstellt, für die Bemessung der Abstandsflächen relevant ist. Dies würde eine Verkürzung der Abstandsflächen bedeuten. Aber auch bei dieser Annahme hält die Gemeinde die mögliche Verkürzung der Abstandsflächen für abwägungsgerecht, zumal im Hinblick auf die Grundstücksausrichtung, die Topografie und die auf den Grundstücken des Nachbarn zulässige Bebauung eine wesentliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange ausschließt. Das Grundstück des Nachbarn liegt südlich des Vorhabens.
Das Haus D, welches bezogen auf das Grundstück des Nachbarn abstands- flächenrelvant ist, liegt im Wesentlichen nördlich. Vor diesem Hintergrund sieht die Gemeinde selbst bei der vorsorglichen Annahme einer Abstandsflächenverkürzung durch den Bebauungsplan Nr. 102 keine wesentliche nachbarliche Beeinträchtigung.
Die Belichtung, Belüftung und Besonnung des Grundstücks und gegebenenfalls auch ein ausreichender Sozialabstand sind auch unter der Annahme einer Abstandsflächenverkürzung noch gewahrt. Dies kann auch daher angenommen werden, weil der Bauraum auf Flur. Nr.102 im Bebauungsplan Nr. 64 "Seeufer- bereich Kempfenhausen - Unterberg", Teil 3 von der Grundstücksgrenze einen Abstand von ca. 20 m hat.
Belichtung, Belüftung und Besonnung der Hauptnutzungen im Untergeschoss
Die nach dem Vorhabenplan in den Bauräumen A, C und D im Untergeschoss geplanten Hauptnutzungen erfordern eigene baurechtliche Maßnahmen. Dies betrifft insbesondere die Anforderungen an den Brandschutz, an eine ausreichende Be- und Entlüftung sowie die Belichtung der Räume. Dies wird durch großzügige Innenhöfe, welche an die Untergeschosse ragen und eine Größe von bis zu 15 qm aufweisen sichergestellt. Die jeweilige Größe ist den Vorhaben- und Erschließungsplänen zu entnehmen, Diese Innenhöfe in Verbindung mit den angrenzenden Nutzungen sind so dimensioniert, dass eine Belüftung und Belichtung gem. Art 45 BayBO gegeben ist. Die Grundfläche der Lichthöfe und die großflächigen Verglasungen zu den Nutzungen betragen jeweils deutlich mehr als 1/8 der Grundfläche des zu belichtenden Raumes.
4.5 Bauweise
Für den Bestandsbau (Villa) und die Neubauten ist die offene Bauweise (O) festgesetzt.
Es ist eine Einzelbebauung freistehender Baukörper festgeschrieben, wodurch sich Durchblicke in die Parklandschaft und auf die Villa öffnen. Dies ist ein wesentliches gestalterisches Element des städtebaulichen Konzeptes. Die offene Bebauung ist auch für die umliegenden Baugebiete des Seeufers prägend.
4.6 Fassaden, Materialien und Dachgestaltung
Die Neubauten des Projektes sind hinsichtlich der Fassaden, Materialwahl, Höhe und Dimension der Gebäude zurückhaltend gestaltet und von der Villa abgerückt. Sie geben dem Denkmal damit seine angemessene Bedeutung zurück.
Die ruhigen Terrassenbrüstungen geben den Neubauten den gewünschten eigenen Maßstab ohne sich der neobarocken Formensprache der Villa zu bedienen.
An den Fassaden sind glänzende Materialien in großflächigen Formaten nicht erlaubt, damit eine Blendwirkung in Richtung See vermieden wird.
Die Dächer der Villa sind als "Mansarddächer" mit Blecheindeckung ausgeführt.
Diese Dacheindeckung ist zu bewahren.
Die Neubauten erhalten im Gegensatz dazu, ruhige und leicht geneigte Dächer in unterschiedlichen Richtungen.
Dachaustritte im Bereich negativer Dacheinschnitte als Dachterrassen auf den Neubauten sind zulässig.
Negativen Dacheinschnitte lösen grundsätzlich weitere Wandhöhen aus.
Da die Dacheinschnitte und deren Brüstungen im Vorhabenplan von der Traufe bzw.
vom Ortgang einen Abstand von mindesten 1,50 m halten, treten sie nicht in Erscheinung, werden deshalb zugelassen und werden bei der Ermittlung der Wandhöhen außer Acht gelassen.
Aufbauten innerhalb der Dachaustritte und auf den Dächern als Pergolen oder Sonnen- und Windschutz, sowie technische Dachaufbauten auf den flach geneigten Dächern sind unzulässig. Gleiches gilt für mobile Sonnenschirme oder Sonnensegel sowie Möbel auf den Dächern oder in den abgesenkten Dachaustritten.
Solarthermie- und Photovoltaikelemente sind in die geneigten Dachflächen zu integrieren. Aufgeständerte Anlagen sind unzulässig.
4.7 Nebengebäude und Nebenanlagen
Nebengebäude und Nebenanlagen sind in die Hauptgebäude und in die unter dem Gelände liegenden Bauteile zu integrieren. Mit dieser Festsetzung soll dem Bau kleinteiliger Hütten und Abstellschuppen unterschiedlicher Gestaltung im Freibereich vorgebeugt werden. Um die Freiflächen möglichst ungestört zu belassen, sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 0,50 m zulässig. Davon ausgenommen sind die festgesetzten Stützmauern angrenzend an die Villa de Osa und Mauern im Bereich der Neubauten, die durch das stark bewegte Hanggelände bedingt, errichtet werden müssen. Sie dürfen eine Höhe von maximal 1,50 m erhalten und sind im Plan gekennzeichnet.
Alle Stützmauern sind in Naturstein auszuführen.
Abgrabungen und Anböschungen sind bis zu einer Höhe von 0,70 m gestattet.
Fahrradständer sind zulässig, wenn sie kein Dach erhalten, und müssen in aus- reichender Anzahl erstellt werden. Kinderspielplätze sind im Plan hinsichtlich ihrer Lage festgesetzt.
Zäune und Hecken sind an den Grundstücksgrenzen erlaubt. Sie sind innerhalb des Geländes nicht erlaubt. Dort würden sie die gewünschte Durchlässigkeit, die
gewünschten Durchblicke und den sanften Fluss des Geländes von der Staatsstraße hinunter zum Garten stören.
Das bestehende Tor, die Mauer bzw. die Einfriedung zur Staatsstraße bleiben erhalten und werden teilweise ergänzt. Sie stehen unter Denkmalschutz.
5. Erschließung/Verkehr
Das Grundstück ist durch die vorhandene Staatsstraße St 2070 "Münchner Straße"
und die Gemeindestraße "Seehang" erschlossen. PKW- und Feuerwehrzufahrten sind von diesen aus gegeben. Vor der Einmündung der Straße "Seehang" in die Staatsstraße wird die Gemeindestraße erweitert, um ein besseres Ein- und Ausfahren zu ermöglichen.
Die Gemeinde hat die Verkehrssituation durch das Planungsbüro Dipl.-Ing. M.
Angelsberger mit Gutachten vom Juli 2019 untersuchen lassen. Das Gutachten betrachtet den ruhenden Verkehr, das Verkehrsaufkommen des Planungsvorhabens und seine verkehrlichen Auswirkungen und mündet in eine Leistungsfähigkeitsbetrachtung mit Darstellung erforderlicher Anpassungs- und Umbaumaßnahmen. Letztere wurden im Bebauungsplan bei den Festsetzungen berücksichtigt.
Die Haupterschließung des Vorhabens erfolgt über die Staatsstraße 2070. Diese Staatsstraße dient als Haupterschließung der Gemeinden östlich des Starnberger Sees und ist entsprechend hoch belastet. Während der Sommermonate wird die Staatsstraße durch Erholungs- und Freizeitverkehr zusätzlich frequentiert. Außerhalb der Sommermonate liegt die werktägliche Belastung der Staatsstraße im Abschnitt des Vorhabens zwischen 11.500 und 12.200 Kfz/pro Tag. Im Zusammenhang mit dem in Bau befindlichen B2-Tunnel in Starnberg wird gutachterlich eine prognostizierte Belastung von 12.500 – 13.500 Kfz/pro Tag angenommen.
Das zusätzliche Fahrtenaufkommen aus dem Vorhaben fällt aufgrund der hohen Grundlast der Staatsstraße nur unmerklich ins Gewicht. Der aus- und einfahrende Verkehr am Seehang und an der südlichen Tiefgaragenerschließung kann ohne Einschränkungen abgewickelt werden.
Der straßenbegleitende Zweirichtungsradeweg/Fußweg ist durch einen Grünstreifen abgesetzt. Während der warmen Jahreszeit wird der Radweg durch viele Radfahrer (häufig auch durch E-Bikes) genutzt. Von einem entsprechend hohen Durchschnittstempo der Radfahrer ist auszugehen. Am Seehang ist nach Norden ein Sichtfeld von knapp 25 m gegeben, nach Süden beträgt die Sicht unter 5 m. An der südlichen Grundstückszufahrt/Tiefgaragenzufahrt Süd ist die Einsicht in beide Richtungen ebenfalls stark einschränkt. Zur Erhöhung der Sicherheit der Radfahrer und Fußgänger ist am Seehang und an der Grundstückszufahrt Süd die Anbringung entsprechender Spiegel erforderlich. Für die zukünftigen Bewohner/Nutzer gilt vorsichtiges Aus- und Einfahren.
Die Anschlüsse an die gemeindliche Wasserversorgung sind gesichert. Die Abwasserbeseitigung ist durch den Anschluss an den gemeindlichen
Schmutzwasserkanal (Trennsystem) ebenfalls gesichert. Zur Niederschlagswasserbeseitigung vgl. Ziff. 8.
6. Ruhender Verkehr und Stellplatznachweis
Der ruhende Verkehr wird in zwei mittelgroßen Tiefgaragen untergebracht. Diese werden im Norden vom "Seehang" und im Süden von der Staatsstraße St 2070
"Münchner Straße" aus angefahren.
Das Bestandsgebäude "Villa de Osa" wird von der Staatsstraße durch den denkmalgeschützten Portikus aus angefahren und erhält einen Vorfahrtsbereich mit 3 oberirdischen Stellplätzen. Weitere 3 Stellplätze werden entlang des Seehanges errichtet.
Die Vorgaben der Garagen- und Stellplatzsatzung der Gemeinde Berg vom 23.10.2012 sind maßgebend.
In der Villa de Osa (Bestand) wird zukünftig lediglich eine Wohneinheit bzw. eine Büronutzung geplant. Pro neu geplantem Gebäude sind 3 Wohneinheiten zulässig.
Bei den geplanten Wohnungen mit mehr als 130 qm sind je Wohnung 3 Stellplätze erforderlich.
Bei insgesamt 6 Gebäuden, der Villa als Bestand mit einer Wohnung und den 5 Neubauten mit je drei Wohneinheiten sind bei insgesamt 16 WE x 3 = 48 Stellplätze erforderlich. Hinzu kommen nach der Satzung 10 % der Stellplätze als gut zugängliche Besucherstellplätze. Insgesamt erforderlich sind somit 53 Stellplätze.
Nachgewiesen sind:
in den Tiefgaragen 48 Stellplätze
vor der Villa 3 Stellplätze (Besucher)
am Seehang 3 Stellplätze (Besucher)
Insgesamt 54 Stellplätze
Die Vorgaben der Stellplatzsatzung sind somit eingehalten.
Sollte die Villa de Osa einer Büronutzung zugeführt werden, so müssen die für die Büros erforderlichen Stellplätze gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde in der Genehmigungsplanung im Untergeschoss nachgewiesen werden.
7. Immissionsschutz 7.1 Schallimmissionen
Der Baugebietscharakter des ausgewiesenen Sondergebietes "Wohnen und Büro"
wird durch die Wohnnutzung geprägt und daher werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete zugrundegelegt.
Das geplante Vorhaben liegt im Einwirkungsbereich mehrerer Lärmquellen. Neben dem Verkehrslärm, hervorgerufen durch die nördlich verlaufende Staatsstraße 2070 und die gering belasteten Ortsstraßen „Seehang“ sowie „Milchberg“. Zudem befindet sich gegenüberliegend (östlich) der Staatsstraße in ca. 200 m Entfernung die Marianne-Strauß-Klinik sowie in 150 m Entfernung das Haus der Deutschen Multiple Sklerose Gesellschaft. Aus diesen Nutzungen wirken gewerbeähnliche Geräusche auf das geplante Bauvorhaben ein. Östlich zum Bauvorhaben befindet sich auf dem Gelände der Marianne-Strauß-Klinik ein Tennisplatz, der derzeit als Parkplatz genutzt wird.
Im lärmtechnischen Gutachten des Büros Müller-BBM vom 06.08.2020 wurde auf der Grundlage vorstehender Nutzungen die Auswirkungen des Verkehrslärms, Gewerbelärms und Sportlärms auf das Vorhaben untersucht. Dieses liegt der Begründung des Bebauungsplans als Anlage bei. Die Bewertung kommt bezüglich der Verkehrsgeräusche zu folgendem Ergebnis: die maßgeblichen Lärmrichtwerte werden zum Teil erheblich, in der Tageszeit um max. 11 dB und in der Nachtzeit um max. 10 dB überschritten. Auch die hilfsweise herangezogenen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für allgemeine Wohngebiete werden in der Tageszeit an den Gebäuden Haus A, C und D um bis zu 7 dB überschritten. In der Nachtzeit werden die maßgeblichen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV am Haus A, C und D überschritten, im Übrigen nachts eingehalten.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. In diesem Zusammenhang wurde geprüft, ob die Errichtung einer Lärmschutzwand entlang der Staatstraße möglich, effektiv und städtebaulich vertretbar ist. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass für eine effektive Abschirmung der oberen Stockwerke die Lärmschutzwand eine Höhe von ca. 6 m aufweisen müsste.
Zusätzlich wäre eine durchgängige Wand nicht zu realisieren, da aufgrund der notwendigen Zufahrten auf die Münchner Straße Unterbrechungen nicht zu vermeiden sind. Vor diesem Hintergrund kommt die Gemeinde unter Berücksichtigung der Kosten, der eingeschränkten Wirksamkeit durch die notwendigen Unterbrechungen und der städtebaulichen Auswirkungen abwägend zu dem Ergebnis, dass vorliegend aktive Schallschutzmaßnahmen vor notwendigen passiven Schallschutzmaßnahmen zurücktreten sollen. Eine Kostennutzenanalyse rechtfertigt die Errichtung der Lärmschutzwand ebenso wenig wie die erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild. Die Gemeinde hält eine so hohe Lärmschutzeinrichtung entlang der Staatsstraße für städtebaulich nicht verträglich. Sie würde diesen landschaftlich sensiblen Bereich am Ostufer des Starnberger Sees baulich verschandeln, zumal auf gesamter Länge der vorhandenen Seebebauung vergleichbare bauliche Situationen bestehen. Hinzu kämen notwendige Überstandslängen, um den Schutz des Vorhabens zu sichern. In einer Gesamtschau kommt die Gemeinde daher abwägend zu dem Ergebnis, dass die Errichtung einer Lärmschutzwand nicht geboten ist. Dies rechtfertigt sich auch daraus, dass durch passive Schallschutzmaßnahmen ausreichend gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesichert werden sollen. Der Vorhabenplan sieht eine auf die Lärmsituation Rücksicht nehmende günstige Grundrissgestaltung vor, mit dem Ziel, Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen an lauten Fassaden soweit wie möglich zu vermeiden. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume sollen so angeordnet werden, dass die Belüftung über ein Fenster in einem Fassadenbereich ohne
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV möglich ist. Die vom Gutachterbüro vorgeschlagenen Lärmschutzfestsetzungen wurden im Bebauungsplan übernommen und sichern damit unter Berücksichtigung der städtebaulichen Situation gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Auf die Inhalte des Gutachtens wird im Übrigen verwiesen (Zusammenfassung zur Lärmsituation aus dem Gutachten vom 27.04.2020, Seite 4 ff., zu notwendigen Schallschutzmaßnahmen bezogen auf Verkehrsgeräusche, Seite 58 ff., und zu Festsetzungsvorschlägen zum Immissionsschutz, Seite 64 ff. (jeweils Gutachten vom 27.04.2020).
Bezüglich der Gewerbegeräusche kommt die gutachterliche Bewertung zu dem Ergebnis, dass die Werte der TA-Lärm für allgemeine Wohngebiete nachts im Plangebiet eingehalten und in der Tagzeit deutlich unterschritten werden. Dies gilt auch für Geräuschspitzen. Auch unter Berücksichtigung des genehmigten (aber seit langem nicht genutzten) Tennisplatzes wird die Einhaltung der maßgeblichen Richtwerte der TA-Lärm gutachterlich bestätigt. Auch die Tiefgaragennutzung durch das Vorhaben führt an benachbarten Wohngebäuden nicht zu einer Überschreitung der Lärmrichtwerte. Sie werden tags um mindestens 15 dB und nachts um mindestens 4 dB unterschritten.
Auch die Möglichkeit einer Büronutzung im Plangebiet wurde untersucht und dazu festgestellt, dass insoweit ebenfalls an allen Gebäuden außerhalb und innerhalb des Bebauungsplangebiets die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm eingehalten werden. Auch eine Gesamtbetrachtung aller als Gewerbelärme zu beurteilenden Quellen führt zu dem Ergebnis, dass an allen Gebäuden außerhalb und innerhalb des Bebauungsplangebiets die maßgeblichen Werte der TA-Lärm sicher eingehalten werden.
Bei Einhaltung der festgesetzten Schallschutzmaßnahmen werden für das Plangebiet und die umliegende Bebauung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.
Auf die Inhalte der Schallgutachten, die der Begründung des Bebauungsplans als Anlage beigefügt sind, wird verwiesen. Diese sind Bestandteil der Begründung.
Es liegt ein Gutachten zu einer Schalltechnischen Verträglichkeitsprüfung des Büros Müller - BBM vom 14.05.2019 und vom 19.02.2020 mit einer Ergänzung vom 07.04.2020 vor. Nach diesem Gutachten werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tage und 45 dB(A) in der Nacht an allen Gebäuden - ausgenommen Haus E - überschritten.
Zum Schutz der zukünftigen Bewohner vor den Lärmimmissionen der Straße und sonstigen Lärmquellen sind Schallschutzmaßnahmen nach der 24 BlmSchV erforderlich. Sie werden in den vorliegenden Gutachten detailliert erläutert und sind in der Plandarstellung und den Festsetzungen eingearbeitet.
An den in der Plandarstellung gekennzeichneten Fassaden sind Schallschutz- maßnahmen erforderlich und es ist ein rechnerischer Nachweis der ausreichenden Schalldämmung nach der DIN 4109-1 in Verbindung mit DIN 4109-2 gegenüber dem Außenlärm zu führen. Nötigenfalls ist für Schlafräume an den betroffenen Fassaden der Einbau von schalldämmenden Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
Die Schallimmissionen des auf dem Gelände der Marianne-Strauss-Klink, östlich der Staatsstrasse, befindlichen Tennisplatzes, sind gem. Gutachten zu vernachlässigen.
7.2 Blendwirkungen
Die geplanten Tiefgaragen werden unmittelbar nördlich von Haus B sowie südlich der Häuser C bis Haus E über eingehauste Zufahrtsrampen angefahren. Störende Belästigungen durch Blendwirkungen von Kfz-Scheinwerfern sind bei den vorliegenden TG-Ausfahrten grundsätzlich nicht zu erwarten. Lediglich im Kurvenbereich der Ausfahrt (bevor das Fahrzeug auf die Straße „Seehang“ senkrecht zufährt, kann eine kurze Lichtimmissionseinwirkung am gegenüberliegenden Wohnhaus erfolgen). Als Optimierungsmaßnahme wäre eine blickdichte Bepflanzung im südwestlichen Ausfahrtsbereich außerhalb der Rampe zwischen TG-Portal und
„Seehang“ empfehlenswert.
Hierzu wurde mit Datum vom 27.01.2020 eine Stellungnahme des Büros Müller-BBM abgegeben. Diese Stellungnahme ist Bestandteil der Bebauungsplanbegründung.
8. Wasserrechtliche Hinweise / Versickerung von Regenwasser
Da der Gemeinde aufgrund des ursprünglichen Bebauungsplanverfahrens für das Klinikgelände bekannt ist, dass die Niederschlagswasserbeseitigung dort problematisch ist, hat sie besonderes Augenmerk auf die Ermittlung dieses Belangs gelegt. Dazu wurde vom Büro Frank + Bumiller + Kraft, Grundbauingenieur VBI GmbH ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept (07.04.2019, mit Ergänzungen vom 26.10.2019, 13.07.2020 und 26.07.2020) erstellt.
Das Büro hat auf der Grundlage der bestehenden Untergrundverhältnisse die Versickerungsfähigkeit ermittelt und für eine ordnungsgemäße Niederschlagswasserbeseitigung eine Versickerung als untunlich festgestellt. Das vorgelegte Niederschlagswasserbeseitigungskonzept sieht vor, dass das anfallende Regen- und Oberflächenwasser wird auf dem Grundstück gesammelt und über den bestehenden Tagwasserkanal in der öffentlichen Straße "Seehang" zum See abgeführt wird.
Es liegt ein Konzept zur Ableitung des Niederschlagswassers des Büros Frank + Bumiller + Kraft vom 07.04.2019 sowie eine Ergänzung vom 26.10.2019 vor.
Demnach ist im Zusammenhang mit der Strukturverbesserung der Regenwasser- beseitigung eine gedrosselte Ableitung des gesammelten Niederschlagswasser in den Regenwasserkanal des Abwasserverbandes Starnberger See gefordert. Die maximale Einleitungsmenge wurde mit 3 l/s vom Abwasserverband festgelegt.
Im Niederschlagswasserkonzept werden im Nord - Westen drei überdeckte Regenrückhaltebecken mit einem Rückhaltevolumen von insgesamt 184,03 cbm geplant, um unerwartet starke Regenereignisse abzufangen. Von dort aus kann das gesammelte Wasser geregelt in den Tagwasserkanal, der in der öffentlichen Straße
"Seehang" verläuft, zum See abgeführt werden.
Während des Bebauungsplanverfahrens wurden umfassende Einwendungen zur Niederschlagswasserbeseitigung vorgetragen. Das Gutachterbüro hat dazu mit ergänzender Stellungnahme vom 26.10.2019 eine Prüfung der Einwendungen vorgenommen und kam insgesamt zu dem Ergebnis, dass die Einwendungen unberechtigt sind und von einer gesicherten Niederschlagswasserbeseitigung für den Bebauungsplan ausgegangen werden kann. Die beiden Gutachten sind Bestandteil der Bebauungsplanbegründung.
9. Baugrund und Altlasten
Das Grundwasser steht erst unterhalb des für die Bebauung kritischen Niveaus an.
Mit Hangwasser ist allerdings zu rechen. Ein Bodengutachten wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens beauftragt. Die weitere Ausführungsplanung der Gebäude hat diesen Umstand zu berücksichtigen. Altlasten im Boden sind nicht bekannt.
10. Denkmalschutz
Bei der "Villa de Osa" handelt es sich um ein Baudenkmal, dass in der Denkmalliste als erdgeschossiger Bau mit zweigeschossigem, überkuppeltem Mittelteil und diesem vorgelagertem Vestibül mit ionischem Portikus sowie halbkreisförmigem Mansarddachtrakten, mit reicher Fassadengestaltung im Stil des Neubarock, beschrieben wird. Es wurde im Jahre 1909 erbaut und in den Jahren nach 1953 erweitert.
Ebenfalls in die Denkmalliste aufgenommen ist die „Terrassenanlage und Park im Westen“. Im Kartenteil des Bayer. Denkmal-Atlas befindet sich der denkmalgeschützte Teil des Parks westlich der Gebäudeseitenarme der Villa.
Der Garten wurde als ehemaliges, gartenkünstlerisches Gesamtwerk mit der Abtrennung von wesentlichen Grundstücksteilen im Norden bereits in der Vergangenheit erheblich dezimiert. Diese Trennung wurde durch eine massive Abpflanzung der neuen Grenze im Norden durch große Gehölze zusätzlich manifestiert und hat die einstigen, seitlichen Blickbeziehungen zum See unterbrochen. Dadurch wurde die ursprüngliche Symmetrieachse mit dem Mittelweg zum See nahezu negiert. Die Gesamtproportion des Villengartens ist deshalb nicht mehr nachvollziehbar. Der historische, visuelle Bezug der Mittelachse zum See wurde durch Pflanzungen im Westen versperrt. Die wegebegleitende, barockisierende halbhohe Heckenbepflanzung an der Mittelachse, mit kleinen Nischen existiert wohl seit Ende der 40er Jahre nicht mehr. Auch die Abtrennung des Seehaus-Grundstückes hat die Ordnung des Villengartens in seinem räumlichen Verhältnis zwischen Hauptgebäude und großer Terrasse am oberen Hang und Seehaus am Hangfuß empfindlich gestört. Die einstige kreisrunde Wegeführung rund um die Villa im oberen Grundstücksteil, mit regelmäßiger Baumpflanzung wurde durch die Klinik überbaut. Eine parabelförmige Wegeführung im Rand des Parks ist ebenso verschwunden, dies vor allem durch die Grundstücksabtrennungen.
Alles in allem ist der Villenpark nur noch als Relikt vorhanden und lässt sich aus gutachterlicher Sicht, der sich die Gemeinde Berg anschließt, durch den Verlust der wesentlichen Parkelemente wie Wege, Proportionen und Bepflanzungen nicht mehr
als Denkmal qualifizieren. Die Denkmalwürdigkeit ist heute nicht mehr gegeben. Es empfiehlt sich die vorhandenen Qualitäten der verbliebenen Parkteile mit großer Wiese, Wegeachse, und einzelnen Bäumen, als Reminiszenz an das einstige Denkmal zu würdigen und aus kompositorischer und naturschutzrechtlicher Sicht in ein neues Konzept zu integrieren. Dies soll durch den Bebauungsplan Nr. 102 „Villa de Osa“ erreicht werden.
Die bestehenden Klinikanbauten sowie die oberirdischen Stellplatzflächen werden beseitigt. Die Klinikgebäude dominieren als funktionale Zweckbauten derzeit die Villa optisch, wobei insbesondere der viergeschossig erscheinende nördliche Anbau negativ in Erscheinung tritt. Verstärkt wird die störende Wirkung der Klinikanbauten durch deren Riegelbauweise, die der Formensprache der Villa widerspricht und die Villa zu einem bloßen Teil des Klinikgebäudekomplexes degradiert. Dadurch ist ihre Eigenständigkeit bzw. ihr Erscheinungsbild deutlich beeinträchtigt. Dazu trägt auch die Höhenentwicklung der Anbauten bei, vor allem die Tatsache, dass der viergeschossig wirkende nördliche Anbau die Kuppel der Villa überragt.
Mit der Beseitigung der Klinikanbauten sowie der Stellplatzflächen wird die Villa in ihrem unmittelbaren Umfeld wieder freigestellt. Die Villa wird wieder als Solitär erlebbar.
Die geplanten Wohngebäude heben sich baulich und gestalterisch von der Villa ab und akzentuieren dadurch deren Denkmaleigenschaft. Durch ihre fünfeckige, kompakte Bauform sowie durch die gegliederten Fassaden mit Rücksprüngen und Terrassengeschossen wird die Baustruktur deutlich aufgelockert.
Die Fassaden werden aus hochwertigen Materialien gebildet und sind optisch zurückhaltend, ordnen sich der Villa also auch gestalterisch unter.
Die Baukörper werden verstreut um die Villa herum angeordnet, ohne diese optisch zu bedrängen oder zu dominieren. Dazu wird die Gebäudehöhe der Neubauten die Firsthöhe der Seitenarme der Villa nicht übersteigen. Die Neubauten werden durch eine entsprechende Geländemodellierung besser in die Parklandschaft eingebunden.
Sie treten zur Seeseite hin maximal dreigeschossig, anders als die derzeit viergeschossig wirkenden Baukörper, in Erscheinung. Die bisherige Baumasse wird damit deutlich denkmalverträglicher verteilt als bisher.
Auch die Nutzungsstruktur der Neubauten als Wohngebäude harmoniert wesentlich besser mit der Villa als die bisherige Kliniknutzung. Zudem wird die Villa selbst wieder einer Wohnnutzung oder Büronutzung zugeführt.
Dadurch verbessern sich das Erscheinungsbild der Villa und der Charakter der Anlage insgesamt erheblich.
Zudem werden sämtliche störende Nebengebäude in die geplanten Gebäude integriert. Die Villa wird zukünftig von Stellplatzflächen und abgestellten Pkw – bis auf wenige Stellplätze östlich der Villa – freigehalten, da die Stellplätze in Tiefgaragen nachgewiesen werden. Auch dadurch wird die Villa wieder besser zur Geltung gebracht.
Die Planung berücksichtigt auch die grundsätzliche Schutzwürdigkeit der Parkanlage.
Zentraler Bestandteil des Parkkonzepts ist die historische Sichtachse von der Terrassenanlage zum See. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans, aber auch durch den Vorhaben- und Erschließungsplan sowie durch vertragliche Regelungen im Durchführungsvertrag wird gewährleistet, dass die Mittelachse mit dem westlich gelegenen Vorplatz als Endpunkt der Freiflächengestaltung des Vorhabens realisiert wird. Insbesondere mit der Regelung, die Sichtachse von Gehölzen freizuhalten bzw. durch Beseitigung bestehender Gehölze und Bäume wieder herzustellen, wird das ursprüngliche Parkkonzept wieder zur Geltung gebracht.
Mit der Festsetzung als privater Grünfläche wird zudem ein klarer Freibereich definiert, der auf beiden Seiten der Achse eine Bebauung ausschließt und damit das Erscheinungsbild der Villa vom westlich gelegenen Vorplatz aus sichert.
Zudem werden weitere grünordnerische Festsetzungen getroffen, um den Erhalt des Parks zu fördern.
Damit wird die ursprüngliche Symmetrie der Parkanlage wieder hergestellt. Die Wirkung der Villa wird dadurch betont. Auf diese Weise trägt die Planung auch der wechselseitigen Beziehung von Villa und Park ausreichend Rechnung.
Das Bestandsgebäude "Villa de Osa" ist mit seinem Umfeld und dem Garten in die bayerische Denkmalliste Nr. D -1- 88 -113 - 56 eingetragen. Durch die Beseitigung der bestehenden Anbauten wird die Villa freigestellt. Die östliche Vorfahrt und die Gartenanlagen im Westen werden weitgehend erhalten.
Die bestehenden Klinikbauten sowie die geplante und genehmigte Erweiterung werden abgerissen bzw. nicht realisiert.
Das Denkmal wird freigestellt und wird wieder als Solitär erlebbar.
Die Neubauten des Projektes sind hinsichtlich ihrer Dimensionen, der Fassaden sowie der Materialwahl, zurückhaltend gestaltet und geben dem Denkmal die angemessene Bedeutung zurück.
Die neuen Baukörper sind flächenschonend im östlichen Grundstücksteil angeordnet.
Damit kann ein Teil des Gartens zurückgewonnen werden. Gleichzeitig wurde besondere Rücksicht auf die Höhe des Denkmals genommen. Die Höhen der neuen Gebäude dürfen die Höhe der Seitenflügel der Villa nicht überragen. Die markante Kuppel der Villa gewinnt somit an Bedeutung zurück.
Sämtliche Nebengebäude sollen in die bestehenden Gebäude integriert werden. So wird das Gelände zwischen den Gebäude frei geräumt und der natürliche Verlauf des Seehanges von der Staatsstraße zum Garten wieder spürbar. Das Verbot von höheren Stützmauern, Zäunen und Hecken zwischen den Gebäuden unterstützt diese Wirkung.
Die bestehenden Klinikbauten, die insbesondere mit dem viergeschossigen Gebäude im Norden des Grundstückes sogar die Kuppel der Villa überragen, werden abgerissen. Dadurch wird optisch eine erhebliche Verbesserung sowohl von der Land- als auch von der Seeseite erreicht.
Während sich die bestehenden Klinikbauten gemeinsam mit der Villa heute als eine geschlossene Gebäudeflucht darstellen werden die Neubauten als Einzelbaukörper
frei stehen. Sie ermöglichen die gewünschten Durchblicke auf die Villa und die Gartenlandschaft, wie es das Städtebauliche Konzept vorsieht (Siehe oben 1.2 Städtebauliches Konzept).
Auch die Nutzungsstruktur der Neubauten als Wohngebäude harmonisiert wesentlich besser mit der Villa als die bisherige Kliniknutzung.
Dem Wunsch des Denkmalsschutzes, in die Gartenanlage nicht einzugreifen und die zusätzlichen Flächen dem Garten wieder zuzufügen, konnte entsprochen werden.
Das städtebauliche Konzept wurde mehrfach mit dem Landratsamt und der Denkmalbehörde diskutiert.
Die Planung berücksichtigt die Denkmaleigenschaft des Gartens in besonderer Weise. Zentraler Bestandteil der schutzwürdigen Gartenanlage ist die historische Sichtachse von der Terrassenanlage der Villa zum See.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes, dem Vorhaben - und Erschließungsplan sowie durch vertragliche Regelungen im Durchführungsvertrag wird gewährleistet, dass die Mittelachse mit dem westlich gelegenen Vorplatz als Endpunkt der Freiflächengestaltung des Vorhabens realisiert wird. So wird das ursprüngliche Gartenkonzept wieder aufgenommen.
Das geplante Haus E greift zwar räumlich in bisher baulich noch nicht beanspruchte Teile des Parks ein, lässt aber das oben beschriebene Gartenkonzept unberührt, da die Wechselbeziehung zwischen Villa und Garten, insbesondere der historischen Sichtachse als wesentliches Element nicht beeinträchtigt wird.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bereich um die Villa seit Jahrzehnten baulich vorbelastet ist und, wie oben dargestellt, mit der Vorhabenplanung deutliche bauliche Verbesserungen in denkmalschutzrechtlicher Hinsicht erreicht werden.
Die Gemeinde hält an dem Bebauungsplan im Übrigen auch dann fest, falls das Haus E mit den Belangen des Denkmalschutzes tatsächlich nicht in Einklang zu bringen ist.
11. Brand- und Katastrophenschutz
Zur Vorabstimmung haben Gespräche der Planer des Vorhabenplanes mit der Brandschutzstelle des Landratsamtes stattgefunden. Die Ergebnisse wurden in einem Protokoll festgehalten und in die Planung aufgenommen. Abgestimmt wurde u.a. die Lage der Feuerwehraufstellflächen, Laufwege der Feuerwehr und die Lagen der Hydranten. Ein Brandschutzkonzept wird im Rahmen des Bauantragverfahrens eingereicht.
11.1. Löschwasserversorgung
Im Grundstück liegen zwei Hydranten.
In der Straße "Seehang" und im Bereich der Staatsstraße befindet sich jeweils ein weiterer Hydrant. Sie wurden in die Plandarstellung aufgenommen. Die Löschwasserversorgung ist gesichert.
11.2. Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen
Die Feuerwehrzufahrten bzw. die Aufstellflächen sind mit dem Landratsamt abgestimmt und sind im Plan dargestellt.
12. Grünordnung
12.1 Bestand
Das vormals als Klinikgelände genutzte Grundstück umfasst im östlichen Bereich den denkmalgeschützten, parkartigen Villengarten mit einer zentralen Wegeachse mit Gartenterrasse, ausgehend von der Terrassenanlage der Villa. Lediglich einzelne Bäume könnten auf die Entstehungszeit des Parks zurückgehen, wie die große
Rotbuche nahe der Gartenterrasse oder der einzeln stehende Ahorn nahe der Villa.
Der restliche Baumbestand hat sich überwiegend im Laufe der Zeit entlang der teilweise später entstandenen Grenzen entwickelt.
Es sind vereinzelt dichte Kulissen aus überwiegend heimischen Arten (Ahorn, Linde, Hainbuche etc.) aber auch Kulturgehölzen wie der Kaukasischen Flügelnuss entstanden. Die ehemals vorhandene Blickachse zum See ist durch die Abtrennung des Seegrundstücks und die Grundstückseingrünung nur noch ansatzweise vorhanden. Auf Seiten des Klinikgrundstücks wurden einige Kastanien gepflanzt, die regelmäßig einem Kopfschnitt unterzogen wurden und eine schlechte Vitalität aufweisen. Höhere Gehölze befinden sich auf dem seeseitigen Nachbargrundstück.
Das Umfeld des dicht bebauten und mit größeren Erschließungsflächen umgebenen Gebäu-debestandes weist meist eher junge Kulturgehölze auf, an der Straße
„Seehang“ befinden sich mehrere Ahorne und Linden.
Von der Villa zum See über den Garten hinweg bestand ursprünglich ein direkter Blickbezug, wie dies in historischen Filmaufnahmen aus dem Jahr 1951 dokumentiert werden kann. Quelle: Entwurfsbroschüre „Villa de Osa, Berg: Entwurfsplanung Freiräume“ von Keller Damm Kollegen GmbH, München.
12.2 Ziele der Grünordnung und Festsetzungen
Die denkmalgeschützte Parkanlage mit direktem Bezug zur Villa soll erhalten und fortentwickelt werden. Hierfür ist der prägende Baumbestand zu erhalten. Zur Förderung einer Sichtbeziehung zum See werden die nicht erhaltenswerten Kastanien mit gekappten Starkästen nicht zur Erhaltung festgesetzt, sie sollen durch eine andersartige niedrigere Pflanzung entlang der Grenze ersetzt werden.
Baumkronen von zu erhaltenden Bäumen innerhalb der im Plan dargestellten Sichtachse sind von der Freistellung nicht berührt und zu erhalten. Kronen von hochstämmigen Großbäumen behindern nicht den Blick in Richtung See. Die extensive Gestaltung und Pflege der Wiesenflächen soll beibehalten werden.
Der Villengarten einschließlich der Randbereiche des Grundstücks im Süden und Norden ist als private Grünfläche ausgewiesen.
Die Bebauung im westlichen Geltungsbereich soll topographisch und durch gärtnerische Mittel zusammengefasst und eingebettet werden. Hierfür ist eine durchgängige Gestaltung mit Strauch-, Stauden- und Gräserpflanzungen vorgesehen. Die Vorfahrt der Villa mit Vorplatz und Kfz-Stellplätzen, die Fußwege, Terrassen, Fahrradstellplätze und technischen Einrichtungen sollen in diese
Pflanzflächen eingebunden werden. Einzelne Spielstationen werden zwischen den Gebäuden verteilt angeordnet. Stützmauern über 50 cm Höhe sollen vermieden werden.
Im Zusammenhang mit den TG-Zufahrten werden höhere Stützmauern bis zu einer Höhe von maximal 2,20 m zugelassen. Die bestehende Stützmauern zwischen der Villa und den Neubauten sowie neue Mauern an drei weiteren im Plan gekennzeichneten Stellen werden bis zu einer Höhe von 1,50 m zugelassen.
Durch Neupflanzung von einigen klein- bis mittelkronigen Bäumen entlang der östlichen Grundstücksgrenze und an der Villenvorfahrt wird die Bebauung zur Straße hin eingebunden, ohne den Blickbezug zur Villa zu unterbinden.
12.3 Auswirkungen der Planung auf Natur und Umwelt
Hierzu wird auf den Umweltbericht der Landschaftsarchitekten Vogl + Kloyer verwiesen, der als eigenständiger Textteil verfasst wurde und beiliegt als Anlage Bestandteil der Bebauungsplanbegründung ist.
Berg, den ... ...
Rupert Steigenberger Erster Bürgermeister
Anlagen:
- Vorhaben- und Erschließungsplan vom 30.03.2020 von Händel Junghans Architekten GmbH.
- Konzept zur Beseitigung des Niederschlagswassers, Frank + Bumiller + Kraft vom 07.04.2019 und Ergänzungen vom 26.10.2019, 13.07.2020 und 26.07.2020.
- Umweltbericht Vogl + Kloyer Landschaftsarchitekten vom 08.09.2020
- Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung vom Büro Müller - BBM vom 14.05. 2019 und 19.02.2020 und Ergänzung 07.04.2020.
- Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung vom Büro Müller-BBM vom 06.08.2020
- Verkehrsgutachten des Büros Dipl.-Ing. Angelsberger für Verkehrsplanung und Städtebau vom Juli 2019.
- Stellungnahme bzgl. Blendwirkungen der TG-Ausfahrt vom Büro Müller-BBM vom 27.01.2020
