Wem gehört die Stadt?

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Wem gehört die Stadt?

Christoph Meyer Geschäftsführender Gesellschafter

CM Best Retail Properties GmbH

Von den Interessen und Einflussmöglichkeiten der Innenstadtentwicklung

Quelle: Die Linke

42. Studientagung 13. und 14. Mai 2019 Aachen

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• Die Wohnflächennachfrage steigt nicht nur in Metropolen.

Ausgenommen sind aber weite Teile Ostdeutschlands.

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2015

• Die Angst vor Verlust der eigenen Wohnung breitet sich sogar im Mittelstand aus.

Es wird enger, und so bleiben Nutzungskonflikte und Verdrängung nicht aus.

Verdrängung betrifft alle:

• Angestammte Wohnbevölkerung

• Handwerk und Kleingewerbe

• Einzelhandel

• Musikclubs

• etc.

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Große Nachfrage auf Büromärkten durch Anbieter von Coworking Offices erzeugt Leerstands- rekorde. Weitere Konkurrenz um Standorte entsteht und führt zu zusätzlicher Verdrängung.

Quelle: Statista

Quelle: BNP Paribas Real Estate

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Parallel zur Verdrängung setzt Ladensterben in Folge des Online-Handel ein..

Quelle: Deutscher Städte- und Gemeindebund 2016

• Online-Handel attraktiver für Kunden aus kleineren

Kommunen,

daher: Ladensterben stärker, je kleiner die Standorte

• Nur sehr attraktive Innenstädte überleben

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Betongold wird immer wertvoller.

Die Immobilienwirtschaft boomt.

• Urbanisierung und Niedrigszinspolitik der EZB führen zu Nachfrageboom bei

Investoren.

• Deutlicher Anstieg der Immobilienpreise bremst die nicht die Investorennachfrage.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mio. € Total Durchschnitt

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Immobilienboom verändert unsere Innenstädte. Dabei geraten auch Handelsflächen ins Hintertreffen

Berlin: SIGNA sagt Kudamm Mall ab.

Quelle: BZ Berlin

Hamburg:

Gänsemarkt Passage wird abgerissen.

Quelle: Hamburger Morgenpost

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Die Frage „Wem gehört die Stadt?“ wird von den Menschen immer lauter gestellt.

• Deutlicher Mietenanstieg vor allem in Metropolen.

• Gentrifizierung wird als Bedrohung empfunden.

• Überwunden geglaubte, sozialistische Modelle werden wieder salonfähig.

• Juso-Chef plädiert für Abschaffung der privaten Wohnungswirtschaft (Quelle:

TD Morning News 02.05.2019)

Foto: Spiegel Online

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Unsere Innenstädte unterliegen einem tiefgreifenden Strukturwandel. Um den zum Wohle der jeweiligen Stadt zu gestalten, werden alle Akteure gebraucht:

• Kommunen und ihre Bürger

• Handel

• Kultur

• Handwerk

• Beherbungsgewerbe

• Gastronomie

• und natürlich die Immobilienwirtschaft

Quelle:

Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf

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Allerdings ist es gerade schwierig, in der Immobilienwirtschaft geeignete Partner zu identifizieren. Oft fehlt es an lokaler Identifikation der handelnden Personen, oder die Unternehmensstrukturen auf Investorenseite sind so anonym, dass Personen gar nicht identifiziert werden können.

Großunternehmen sind generell betrachtet weniger bereit sich lokal zu engagieren.

Das gilt nicht nur für Immobilienwirtschaft, sondern auch für den Handel (Filialisten oft desinteressiert!).

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Internationaler Investmentmanager /

Initiator

Internat. Private Equity Fund A

Internationale Pensionskasse B

Internat. Reiche Privatperson C

Ankauf Immobilienportfolio in Deutschland

Grundstücksholding (niederländische B.V.)

Grundstücksges.

(B.V.)

Deutsche Immobilie

Deutsche Immobilie Bank (deutscher

Herkunft) Intern. Private

Fund D Internationale Pensionskasse E

Intern. reiche Privatperson F

Verbriefung

Treuhandges. in Niederlanden

stellt Geschäftsführer Finanzierung

Anonymität führt zu Verantwortungslosigkeit, ohne schlechtes Gewissen.

Eigenkapital

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Internationale Kapitalsammelstellen sind besonders schwer zu greifen.

Art des Investors Erläuterung Investmentstrategie Rendite- erwartung

Interesse an kooperativer Stadtentwicklung

Erreichbarkeit von

Entscheidungs- trägern Projektentwickler

oft Unternehmen aus dem Baugewerbe, aber auch Investoren

Ankauf nur für die Projektentwicklung und

meist anschließend Verkauf sehr hoch sehr groß meist sehr gut

Private Eigentümer häufig Familienbesitz oft langfristige Haltedauern von mehreren Generationen

häufig

mäßig häufig groß meist sehr gut

Eigennutzer z.B. P&C, Karstadt

langfristige Haltedauer mit Renditeerwartung durch eigenes Kerngeschäft

mäßig situationsabhängig Örtliches Management

Geschlossene Fonds

früher häufig steuerinduzierte Bauherrenmodelle

begrenzt sind die Anzahl der Objekte und

der Gesellschafter sowie das Eigenkapital eher hoch situationsabhängig situationsbedingt

Offene Fonds z.B. Union Investment

ständige Veränderungen bei Anzahl der

Objekte, der Anleger und das Eigenkapital eher hoch meist mäßig nur

Sachbearbeiter Institutionelle

Investoren

Versicherungen, Banken, Kirchen

meist lange Haltedauern (insbes. Kirchen), spekulieren auf langfristige

Wertentwicklung

eher hoch meist mäßig nur

Sachbearbeiter Kapitalanlage-

gesellschaften Immo-AGs, REITs mittelfristige Haltedauern hoch meist mäßig nur

Sachbearbeiter

Investmentmanager

Internationale Kapital- sammelstellen

Immobilien als Handelsware extrem

hoch extrem gering nicht vorhanden

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Best Practice oder

Es geht auch miteinander!

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Paradebeispiel Business Improvement District (BID) - alle Akteure werden vernetzt und im Sinne der Standortaufwertung aktiv.

• Zusammenwirken aller Akteure:

Immobilieneigentümer, örtlicher Einzelhandel, Behörden,

Lokalpolitikwirtschaft, IHK etc.

• Verbindliche Zahlungen der Eigentümer für fünf Jahre als „Stadtrendite“

• Keine Trittbrettfahrer

Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf

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Markthalle 9, Berlin-Kreuzberg

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Die Markthalle 9 in seiner heutigen Form ist als Nachbarschaftsprogramm gestartet.

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Fotos: Markthalle 9

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Begonnen aber hat alles 1891 als städtische Markthalle in Kreuzberg.

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Fotos: Markthalle 9

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In den 1990er Jahren beherrschten unattraktive Discounter die Markthalle 9.

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Fotos: Markthalle 9

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Die neue Zeitrechnung begann für die Markthalle 9 im Oktober 2011.

• Drei Kreuzberger erwarben die Markthalle 9.

• Ziel: Schaffung eines Standorts für nachhaltige Lebensmittelproduktion und –handel.

Fotos: Markthalle 9

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Mit täglichem Markt und starken Events hat die Markthalle 9 hat inzwischen ihren festen Platz bei Berlinern und Touristen gefunden.

Streetfood Thursday

Fotos: Markthalle 9

Japan Breakfast

Kinderkochkurs

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Und trotzdem ….

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Quelle: Tagesspiegel 31.03.2019

• Pläne der Markthallenbetreiber, Aldi zu kündigen, führen zu Protesten der Anwohner.

• SPD Neukölln für Verbleib von Aldi.

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RAW-Gelände, Berlin-Friedrichshain

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Aktuell hauptsächlich Nutzungen aus der Kreativszene

Foto. CM Best Retail

• Astra, Cassiopeia, Badehaus Szimpla (Liveclubs)

• Urban Spree (Galerie)

• Suicide Circus, Weißer Hase (Clubs)

• Crack Bellmer, Haubentaucher, Emma Pea (Gastronomie)

• ab Sommer 2019 Freiluftkino

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RAW-Gelände - eine innerstädtische Verheißung

Fotos: CM Best Retail

72.000 m² Grundstücksfläche, davon 51.500 m² im Eigentum der Kurth Gruppe

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Die Kurth Gruppe geht mit einer Vision in das weitere Verfahren.

Quelle: Kurth Immobilien

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Das House of Music (Eröffnung 04/19) ist das erste neue Projekt auf dem RAW- Gelände noch vor Aufstellungsbeschluss zum B-Plan

Foto: Screenshot House of Music-Website

House of Music:

• noisy Rooms

• noisy Academy

• noisy Roads

• noisy Live

• Jam School

• British and Irish Modern Music Institute (BIMM Institute)

• Music Pool Berlin

• House of Music Späti

• Instrumentenherstellerfirmen

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Projekt Barbarossadreieck, Berlin-Schöneberg

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Beseitigung eines städtebaulichen Missstands und Errichtung einer Landmark-Immobilie

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Herausragende Architektur als USP gegenüber Politik, Verwaltung und Immobilienmarkt

• Errichtung eines 12-geschossigen Büroturms in einer Umgebung mit max. 8-geschossiger Bebauung

• Entwurf durch Architekten des Upper West:

Prof. Christoph Langhof

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Bebauungsplanverfahren führt zu „Stadtrendite“.

• Verpflichtung keine Eigentums- und keine Ferienwohnungen zu bauen

• Mietpreisgünstige Integration eines sozialen Trägers im Büroturm

• Herrichten und Pflege eines öffentlichen Grünstreifens

• Schaffung von Abstellplätzen für Lastenfahrräder und öffentliche Ladestationen für E-Bikes

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• Kooperationsmodelle werden häufig missbraucht, um Gegenseite nicht zum Zuge kommen zu lassen.

• Dabei werden attraktive Städte durch das Engagement vieler Akteure geschaffen.

• Das geht nur in aller Offenheit aller Beteiligter.

• Deshalb sollte der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen verbessern:

• Personalisierung von Eigentümern - Verantwortliche müssen identifiziert werden!

• Schaffung weiterer Möglichkeiten, „Stadtrendite“ von langfristigen Bestandshaltern zu erhalten für Investitionen in Standortattraktivität.

Wer eine kooperative Stadtentwicklung will, muss immer auch die Interessen des Gegenübers im Auge haben.

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Die Stadt gehört natürlich uns allen, nämlich allen Nutzern der Stadt.

Der Immobilienwirtschaft gehören allenfalls eine Anzahl von Grundstücken in der Stadt.

Bleibt die Frage: Wem gehört die Stadt?

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CM Best Retail Properties GmbH Wittenbergplatz 1

10789 Berlin

Tel.: 030-8871099-0

E-Mail: info@cm-bestretail.com www.cm-bestretail.com

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!