Stadt Landkreis Diepholz

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Stadt

Landkreis Diepholz

Bebauungsplan Nr. 25 (3/40) „Auf dem Rade- berg –

westlich der Gesseler Straße – 8. Änderung“

Mit örtlichen Bauvorschriften gemäß § 84 (3) NBauO

Übersichtsplan

Begründung März 2021

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Gesellschaft für räumliche Planung und Forschung

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Stadt Syke

Bebauungsplan Nr. 25 (3/40) „Auf dem Radeberg – westlich der Gesseler Straße – 8. Änderung“

Inhalt

TEIL I DER BEGRÜNDUNG

ZIELE, ZWECKE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG

1 Einleitung ... 1

Planungsanlass ... 1

Rechtsgrundlagen... 1

2 Grundlagen der Planung ... 2

Geltungsbereich der Planung ... 2

Beschreibung des Plangebietes... 2

Planungsrahmenbedingungen ... 3

2.3.1 Landesraumordnungsprogramm ... 3

2.3.2 Regionales Raumordnungsprogramm ... 4

2.3.3 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen ... 5

2.3.4 Flächennutzungsplan ... 6

2.3.5 Bebauungspläne ... 6

3 Ziele und Zwecke der Planung ... 7

4 Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung ... 8

Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligungsverfahren ... 8

Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ...11

Relevante Abwägungsbelange ...11

4.3.1 Belange der Raumordnung ...11

4.3.2 Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 (6) Nr. 1 BauGB)...12

4.3.3 Belange von Natur und Landschaft (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB) ...13

4.3.4 Belange der Ortsteile und Baukultur (§ 1 (6) Nr. 4 & 5 BauGB) ...14

4.3.5 Belange der Wirtschaft (§ 1 (6) Nr. 8 BauGB) ...14

4.3.6 Verkehrliche Belange (§ 1 (6) Nr. 9 BauGB) ...14

4.3.7 Belange der Oberflächenentwässerung (§ 1 (6) Nr. 12 BauGB) ...14

5 Inhalte des Bebauungsplanes ...15

Art der baulichen Nutzung ...15

5.1.1 Allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO ...15

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Inhalt

5.1.2 Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO ...16

5.1.3 Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO ...16

5.1.4 Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO ...17

Maß der baulichen Nutzung ...17

5.2.1 Anzahl der Vollgeschosse ...17

5.2.2 Gebäudehöhe ...18

5.2.3 Grundflächen- und Geschossflächenzahl ...18

5.2.4 Bauweise ...18

Baulinien, Baugrenzen, überbaubare Grundstückflächen, Nebenanlagen ...19

Verkehrsflächen ...20

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ...20

6 Örtliche Bauvorschriften (§ 84 Abs. 3 NBauO) ...20

7 Ergänzende Angaben ...22

Flächenbilanz ...22

Hinweise ...22

Daten zum Verfahrensablauf ...25

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TEIL I DER BEGRÜNDUNG:

ZIELE, ZWECKE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG

1 Einleitung

Planungsanlass

Die Stadt Syke beabsichtigt mit der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40), die Er- gebnisse und Festsetzungen aus dem gegenüberliegenden Bebauungsplan Nr. 25 (3/75)

„Syker Gängeviertel“ aufzugreifen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neu- ordnung des zentralen Bereiches von Syke zu schaffen. Im Rahmen der vorliegenden 8. Än- derungen sollen insbesondere der heutige Gebäude- und Grundstücksbestand, die Gebäude- höhen sowie die textlichen Festsetzungen auf ein städtebaulich verträgliches Maß und den aktuellen städtebaulichen Standards angepasst werden. In diesem Zusammenhang sollen auch Regelungen zum Klimaschutz, zu Werbemaßnahmen und Stellplätzen in die Festsetzun- gen aufgenommen werden.

Der Bereich nördlich der Hauptstraße ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Syke, weist jedoch seit mehreren Jahren bauliche und funktionale Missstände auf. Problema- tisch sind unter anderem der unzureichende Besatz mit qualitativen Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten und der Erhaltungszustand mehrerer Gebäude.

Die zu treffenden Festsetzungen sollen dabei überwiegend denen aus dem gegenüberliegen- den Bebauungsplan Nr. 25 (3/75) „Syker Gängeviertel“ entlang der Hauptstraße entsprechen.

Mittel- bis langfristig soll so ein homogenes städtebauliches Ortsbild geschaffen werden.

Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) beabsichtigt die Stadt Syke somit die Neuordnung, Nachverdichtung und Innenentwicklung dieser zentralen Innen- stadtlage.

Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlagen für die vorliegende 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) „Auf dem Radeberg-westlich der Gesseler Straße“ der Stadt Syke sind:

• das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. Novem- ber 2017 (BGBl. I, S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 27.

März 2020 (BGBl. I, S. 587)

• die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I, S. 3786)

• die Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I, S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I, S.

1057)

• und der § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl., S. 576) in der zurzeit geltenden Fassung.

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2 Grundlagen der Planung

Geltungsbereich der Planung

Das Plangebiet der vorliegenden 8. Änderung befindet sich im Zentrum der Stadt Syke zwischen der Hauptstraße im Süden, der Bahnhofstraße im Südwesten, der Nordstraße im Wes- ten, der Gesseler Straße im Osten und des Bereiches des Parkplatz Suurend/Rehmstedts Padd im Norden. Die räumliche Lage des Plangebietes ist der folgenden Abbildung zu entnehmen.

Abbildung 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes

Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet ist im Süden von den gewerblichen genutzten Baustrukturen entlang der Hauptstraße geprägt. Als wichtige Geschäftsstraße im örtlichen Kontext der Stadt Syke sind hier insbesondere in den Erdgeschossen Einzelhandelsunternehmen, Dienstleister und gast- ronomische Betriebe angesiedelt. In den oberen Etagen der ein- bis dreigeschossigen Ge- bäude mit teils ausgebauten Dachgeschossen sind überwiegend Wohnnutzungen vorhanden.

Im zentralen Bereich des Plangebietes befinden sich ein großer Lebensmittelmarkt sowie eine

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Bankfiliale mit vorgelagerten Parkplatzflächen. Im nordwestlichen Bereich des Plangebietes dominieren Wohnbauten mit unterschiedlichen Gebäudetypologien und Bauhöhen. Auch ist hier die Arbeitsagentur für Arbeit angesiedelt sowie ein mittelgroßer Versorgungsträger (Rewe- Markt).

Planungsrahmenbedingungen 2.3.1 Landesraumordnungsprogramm

Das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP 2017) legt Ziele und Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungs- und Versorgungsstruktur fest.

Im LROP 2017 ist die Stadt Syke als Mittelzentrum dargestellt. In der direkten Umgebung des Plangebietes werden zudem die bestehende Bundesstraße B6 und die Eisenbahnstrecke öst- lich des Plangebietes sowie linienförmige Strukturen des Vorranggebietes Biotopverbund dargestellt. Für den Geltungsbereich der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) „Auf dem Radeberg – westlich der Gesseler Straße“ werden keine weiteren Darstellun- gen getroffen.

Zudem formuliert das LROP Ziele und Grundsätze für die Siedlungsentwicklung in Niedersachsen. Dabei wird aufgeführt, dass: „In der Siedlungsstruktur (…) gewachsene, das Orts- und Landschaftsbild, die Lebensweise und Identität der Bevölkerung prägende Struktu- ren sowie siedlungsnahe Freiräume erhalten und unter Berücksichtigung der städtebaulichen Erfordernisse weiterentwickelt werden [sollen].“ (Kap. 2.1.01 LROP 2017). Die Festlegung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten soll flächensparend an einer nachhaltigen Siedlungs- entwicklung unter Berücksichtigung des demographischen Wandels sowie der Infrastrukturfol- gekosten ausgerichtet werden (Kap. 2.1 04 LROP 2017).

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Abbildung 2: Ausschnitt aus dem LROP 2017

2.3.2 Regionales Raumordnungsprogramm

Im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Diepholz wird die Stadt Syke als Mittelzentrum mit den Schwerpunktaufgaben „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“

und „Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten“ sowie der besonderen Entwicklungsauf- gabe „Erholung“ dargestellt.

Der Geltungsbereich der vorliegenden Planung ist im zentralen Siedlungsgebiet der Stadt Syke gelegen. Weitere Darstellungen werden für das Plangebiet nicht getroffen.

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Abbildung 3: Ausschnitt aus dem RROP des Landkreises Diepholz

2.3.3 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept der Region Bremen regelt die gemeindeübergrei- fende Kooperation bei der Planung von Einzelhandelsgroßprojekten und Nahversorgungspro- jekten über 800 m² Verkaufsfläche. Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes sollen hingegen insbesondere kleine und mittlere Nahversorgungs- und Dienstleistungsbe- triebe mit deutlich unter 800 m² Verkaufs- oder Nutzfläche in der Kernstadt von Syke gestärkt werden. Relevante Neuplanungen sind mit der hier vorliegenden Planung nicht verbunden, Vorgaben des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes sind daher in der vorliegenden Planung nicht zu beachten.

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Dies betrifft auch die Ansiedlung eines kulinarischen Versorgers in einem ehemals als Gasthaus genutzten Gebäudes, die geplante Verkaufsfläche beträgt hier weniger als 300 m².

2.3.4 Flächennutzungsplan

Im gültigen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Syke ist das Plangebiet der vorliegenden 8.

Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) als gemischte Baufläche dargestellt. Die geplanten Festsetzungen von Urbanen Gebieten, Kern- und Mischgebieten mit einem unterge- ordneten Anteil an Wohngebieten sind insofern aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die kleinteilige Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten im Nordwesten des Plangebietes wird ebenfalls als aus dem FNP entwickelt betrachtet, weil es sich zum einen um eine kleinteilige Abweichung handelt und zum anderen auch innerhalb gemischter Bauflächen Wohnnutzun- gen zulässig sind.

Abbildung 3: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Syke (Stand 2017)

2.3.5 Bebauungspläne

Für das Plangebiet gilt die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) „Auf dem Rade- berg – Westlich der Gesseler Straße“ aus dem Jahr 1981. Der Geltungsbereich der vorliegenden Planung umfasst dabei jedoch lediglich den südlichen Teil des Geltungsbereiches.

Innerhalb der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) sind für diesen Bereich Misch- gebiete und Kerngebiete festgesetzt. Im Nordosten, Nordwesten und Norden des Plangebie- tes sind in der 5. Änderung Mischgebiete mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,0 bei

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maximal III Vollgeschossen in einer offenen Bauweise festgesetzt. Im zentralen und südöstli- chen Bereich entlang der Hauptstraße sind Kerngebiete mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,6 bei maximal III Vollgeschossen festgesetzt.

Abbildung 4: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 25 (3/40)

3 Ziele und Zwecke der Planung

Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) „Auf dem Radeberg – Westlich der Gesseler Straße“ beabsichtigt die Stadt Syke, die Bebauungsstruktur entlang der Hauptstraße mit ihren gewerblichen Nutzungen zu schützen sowie den heutigen Gebäude- und Grundstücksbestand, die Gebäudehöhen und die textlichen Festsetzungen auf ein städ- tebaulich verträgliches Maß und den aktuellen städtebaulichen Standards anzupassen. Lang- fristig soll so die Attraktivität der Innenstadt von Syke als Einkaufs-, Gewerbe- und Wohnstand- ort gesichert werden.

Die zu treffenden Festsetzungen sollen dabei überwiegend denen aus dem gegenüberliegen- den Bebauungsplan „Syker Gängeviertel“ entlang der Hauptstraße entsprechen. Mittel- bis langfristig soll so ein homogenes städtebauliches Ortsbild geschaffen werden.

Die vorliegende 8. Änderung des Bebauungsplanes regelt dabei die Art und Maß der baulichen Nutzung und passt die Baugrenzen sowie die Wegeparzellen an den heutigen städtebaulichen Standards an.

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4 Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung

Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligungsverfahren

Gemäß § 3 (1) BauGB sowie § 4 (1) BauGB wurden Beteiligungsverfahren in Form der Betei- ligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Öffent- lichkeitsbeteiligung durchgeführt.

Seitens des Landkreises Diepholz ergingen zunächst Verweise auf 7 Altlastenverdachtsflä- chen auch aufgrund ehemaliger gewerblicher Nutzungen im Plangebiet. Die Planzeichnung und Begründung wurden um diese Hinweise ergänzt.

Planerische Anregungen zu den textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften konn- ten überwiegend übernommen werden.

Hinweise zur Löschwasserversorgung im Plangebiet wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung mit aufgenommen.

Wasserversorgungsverband Syker Vorgeest GmbH wies darauf hin, dass er nicht für die lösch- wasserseitige Absicherung im Plangebiet zuständig ist. Dieser Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Ein Fernmeldekabel der Avacon Netz GmbH wurde in die Planzeichnung zum Bebauungsplan aufgenommen.

Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regio- naldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) empfahl eine Luftbildauswertung bzgl. des Vorhandenseins von Kampfmitteln. Auf eine Luftbildauswer- tung wurde seitens der Stadt Syke jedoch verzichtet. Das Plangebiet ist bereits vollständig bebaut. In der Vergangenheit sind im Plangebiet bei Bautätigkeiten keine Kampfmittel zu Tage getreten. Somit kann davon ausgegangen werden, dass keine Kampfmittel vorliegen. Ferner verweist ein Hinweis auf der Planzeichnung auf die Thematik.

Hinweise der AbfallWirtschaftsGesellschaft mbH zur bei der Planung zu berücksichtigenden abfallwirtschaftlichen Aspekten wurden zur Kenntnis genommen, führten jedoch nicht zu einer Veränderung der Planung, weil hier im baulichen Bestand geplant wird.

Der Kreisheimatbund Diepholz regte die Formulierung von Klimaschutzzielen sowie insbesondere eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung der Kernstadt (Stichwort Aufenthaltsqualität) an. Die Stadt Syke verwies diesbezüglich darauf, dass ausdrücklich Vorschläge für Dach- und

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Fassadenbegrünungen getätigt wurden. Ferner sind Solaranlagen und Festsetzungen zu An- pflanzungen festgesetzt worden. Die Ausgestaltung der öffentlichen Flächen im Plangebiet obliegt jedoch nicht den Regelungsinhalten eines Bebauungsplanes, sondern ist dem nachge- ordnet zu planen. Dies betrifft z. B. auch der Erzeugung von Aufenthaltsqualitäten innerhalb der festgesetzten öffentlichen Flächen. Die Stadt Syke hat jedoch im Zuge des Ausbaus der Hauptstraße Sitzgelegenheiten, Vegetationsstrukturen (Bäume / Büsche) und sonstige dem Aufenthalt positiv dienende bauliche Maßnahmen geschaffen.

Von der Industrie- und Handelskammer Hannover wurde auf bestehende Gewerbebetriebe im Plangebiet hingewiesen. Diese sollten durch die Planungen nicht beeinträchtigt werden. Na- mentlich wurden gewerbliche Nutzungen in der Nordstraße 2 und 4, am Suurend 3 – 5 (Fit- nessstudio) und in der Hauptstraße 44 (Gastronomie) angesprochen. Hinterfragt wurden di Änderungen von Misch- oder Kerngebieten zu Urbanen Gebieten oder Allgemeinen Wohnge- bieten.

Die Änderung von einem Mischgebiet (MK) zum Urbanen Gebiet (MU) schränkt die ansässigen Nutzungen zukünftig aus emissionstechnischer Sicht aber nicht ein. In einem Mischgebiet liegt der zulässige Richtwert tagsüber bei 60 db(A), in einem Urbanen Gebiet (MU) bei 63 db(A). Nachts gelten für beide Nutzungsarten ein Richtwert von 45 d(A). Insofern liegen bei der Umwandlung eines Kerngebietes in ein Urbanes Gebiet keine immissionsschutzrechtlichen Restriktionen vor.

Die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete (WA) erfolgen bestandsorientiert. In ihnen sind nicht störende Handwerksbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig, ebenso An- lagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke (wie z. B. das Fitnessstudio. Andere, störungsin- tensivere Nutzungen sind innerhalb der festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet nicht vorhanden.

Der Bestandsschutz ist somit gesichert.

Ein weiteres Heranrücken von Wohnnutzungen an bestehende gewerbliche Betriebe ist mit der Planung nicht verbunden, da auch innerhalb der ehemals festgesetzten Mischgebiete Wohnnutzungen zulässig waren und auch ausgeübt wurden.

Der Bestand gewerblicher Nutzungen innerhalb der nunmehr festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete ist durch die getroffenen Festsetzungen nicht infrage gestellt, da auch in dieser Gebietskategorie nicht störende Handwerksbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbebe- triebe zulässig sind.

Der Gastronomiebetrieb ist im Urbanen Gebiet zulässig und kann auch seine Außengastrono- mie weiter betreiben, allerdings sind diesbezüglich ggf. Einschränkungen für die Nachtzeit nicht auszuschließen. Im Einzelfall muss der Betreiber ggf. auf Genehmigungsebene nach- weisen, dass sein Betrieb mit der nördlich angrenzenden Wohnnachbarschaft (im Mischgebiet) verträglich ist. Da die nördlich angrenzenden Grundstücke auch in der Vergangenheit als Mischgebiet festgesetzt waren, stellt dies wiederum für den Gastronomiebetrieb keine Ver- schlechterung dar.

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Das Eisenbahn-Bundesamt wies auf die Eisenbahnstrecke zwischen Köln und Hamburg und den damit verbundenen Emissionen hin. Seitens der zukünftigen Eigentümer im Plangebiet würden keine Lärmschutzansprüche gegen die Deutsche Bahn AG bestehen. Der Hinweis wurde von der Stadt Syke zur Kenntnis genommen, die Hinweise zum Bebauungsplan entsprechend ergänzt.

Vom Verkehrsverbund Bremen/Niedersachsen ergingen zusätzliche Hinweise zur Versorgung mit dem ÖPNV: Die Begründung wurde entsprechend ergänzt.

Weitere Hinweise insbesondere von Trägern der Ver- und Entsorgung betrafen insbesondere die Erschließungsplanung und sind in dem Rahmen zu beachten.

Von privater Seite aus wurde das Planungserfordernis für das Plangebiet „per se“ infrage gestellt.

Dazu weist die Stadt Syke darauf hin, dass ein Bauleitplan dann im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, wenn er für die Verwirklichung der städtebaulichen Konzeption der Gemeinde not- wendig ist (vgl. Nds. OVG, Urt. v. 22.06.2011 – 1 KN 252/08, BRS 78 Nr. 16 unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 22.01.1993 – 8 C 46.91 –, BVerwGE 92, 8 = BRS 35 Nr. 106). § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum eingeräumt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 – 4 C 105.66, BRS 22 Nr. 4).

Das Planungsermessen der Gemeinde umfasst neben dem „Ob“ auch das „Wie“ und „Wann“

planerischer Gestaltung; Planungsermessen bedeutet Entschließungs- und Gestaltungser- messen. Grundsätzlich bleibt es der Einschätzung der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt. Maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen (vgl. BVerwG, Beschluss v. 05.08.2002 – 4 BN 32.02 –, BRS 65 Nr. 232 = BauR 2003, 73 u. Urt. v. 07.06.2001 – 4 CN 1.01 –, NVwZ 2001, 1280 = BRS 64 Nr. 51).

Hinsichtlich des „Wie“ der Planung setzt § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB eine strikte Grenze dadurch, dass eine Bauleitplanung, die wegen unüberwindbarer rechtlicher oder tatsächlicher Hindernisse „voll- zugsunfähig“ ist, der städtebaulichen Erforderlichkeit entbehrt. Im Übrigen gibt § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB bindend vor, dass die zur Erforderlichkeit des Plans sowie seiner einzelnen Festsetzungen herangezogenen Zielsetzungen stets städtebaulich gerechtfertigt sein müssen. Insoweit ist die Zielbestimmung nach § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB letztlich ein politischer Planungsakt, der in seinen Details nicht rechtlich determiniert, sondern von dem auf die örtlichen städtebaulichen Erforder- nisse ausgerichteten gestalterischen Willen des – demokratisch legitimierten – gemeindlichen Ver- tretungsorgans getragen ist (vgl. Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 4. Aufl. 2010, Rn. 223). Dies wird an folgenden Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts deutlich:

„Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planungen insge- samt und für jede ihrer Festsetzungen. Voraussetzung für die Gültigkeit einer Festsetzung […] ist deshalb ebenfalls, dass sie städtebaulich gerechtfertigt ist […]. Ausgefüllt wird der Begriff der Er- forderlichkeit insbesondere durch vorausgehende planerische Entscheidungen der Gemeinde über die örtlich anzustrebenden Ziele. Welche städtebaulichen Ziele sich die Gemeinde hierbei setzt,

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liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige

‚Städtebaupolitik‘ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.“

• (Vgl. BVerwG, Urt. v. 26.03.2009 – 4 C 21.07 –, NVwZ 2009, 1228 = BauR 2009, 1245

sowie Urt. v. 27.03.2013 – 4 C 13.11 –, BRS 81 Nr. 1.

Weiterhin würde durch die Planung der Stadt Syke für ein Grundstück eine geplante III-ge- schossige Bebauung nicht mehr umsetzbar sein.

Die Stadt Syke hat sich jedoch für eine Neuordnung der Baugebiete entlang der Hauptstraße entschlossen und stellt deshalb die hier vorliegende 8. Änderung des Bebauungsplanes auf.

Die geänderten Zielsetzungen betraf auch schon die andere Seite der Hauptstraße und wurden mittels Bauleitplanung festgeschrieben. Städtebauliche Zielsetzung für die straßenseitige Bebauung ist hier eine (maximale) Zweigeschossigkeit zzgl. der Möglichkeit der Errichtung eines Staffelgeschosses. Diese Zielsetzung gilt auch für das angesprochene Grundstück. Aus diesem Grunde wurde auch die Festsetzung einer maximalen Zweigeschossigkeit getroffen.

Die Stadt Syke hält an dieser städtebaulichen Leitlinie fest. Zudem sind im schutzwürdigen Bereichen Verdichtungspotenziale geschaffen worden.

Ergebnisse der Beteiligungsverfahren

Gemäß § 3 (2) BauGB sowie § 4 (2) BauGB werden Beteiligungsverfahren in Form der Betei- ligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Ausle- gung durchgeführt. Die in den genannten Verfahren von der betroffenen Öffentlichkeit und den Trägern öffentlicher Belange vorgetragenen Hinweise und Anregungen zu den Planinhalten werden im Weiteren in die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gemäß § 1 (7) BauGB eingestellt.

Die Ergebnisse werden im weiteren Verfahren ergänzt.

Relevante Abwägungsbelange

Gemäß § 1 (7) BauGB sind bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

4.3.1 Belange der Raumordnung

 Wohnen

Das Landesraumordnungsprogramm (LROP) und das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) legen einen Schwerpunkt auf eine nachhaltige Siedlungsentwicklung. So soll die Festle-

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gung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten flächensparend an einer nachhaltigen Siedlungs- entwicklung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels sowie der Infrastrukturfolgekos- ten ausgerichtet werden (LROP 2017 Kap. 1.5.1). Dabei soll die Siedlungsentwicklung vorrangig auf die als Zentrale Siedlungsgebiete räumlich näher festgelegter Zentraler Orte gelenkt werden (RROP 2.1 04).

Die Stadt Syke wird im RROP als Mittelzentrum mit den Schwerpunktaufgaben „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“ und „Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten“ sowie der besonderen Entwicklungsaufgabe „Erholung“ dargestellt. Zum Erhalt einer dauerhaften und aus- gewogenen Siedlungs- und Versorgungsstruktur sind somit die Funktionen der Mittelzentren im Landkreis langfristig zu sichern und zu entwickeln (LROP 2.2-01).

Mit der vorliegenden Planung soll auf die bestehende Nachfrage nach Wohnraum in zentralen La- gen reagiert und der Wohnraumbedarf im Stadtgebiet zukünftig gedeckt werden. Die vorliegende Bauleitplanung wird somit der Erfüllung der raumordnerischen Zielsetzungen zukünftig Rechnung getragen.

 Flächen für Gewerbe, Dienstleistungen und Handel

Zur Herstellung dauerhaft gleichwertiger Lebensverhältnisse ist im LROP verfasst, Einrichtungen und Angebote des Einzelhandels in allen Teilräumen in ausreichendem Umfang und ausreichender Qualität zu sichern und weiterzuentwickeln (LROP 2.3 01). Dazu sind in den Mittelzentren die zent- ralörtlichen Einrichtungen und die Angebote für den gehobenen Bedarf langfristig zu sichern und zu entwickeln (RROP 2.2. 03).

Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) soll die Hauptstraße als Geschäfts- und Versorgungsbereich im zentralen Bereich der Stadt Syke gestärkt werden.

Somit steht die vorliegende Planung mit den Belangen der Raumordnung im Einklang.

4.3.2 Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 (6) Nr. 1 BauGB)

 Verkehrslärmimmissionen

In der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) ist mit Verkehrslärmim- missionen durch den Straßenverkehrslärm auf der Hauptstraße zu rechnen. Insbesondere kurz vor Schulbeginn und nach Schulschluss (zwischen 7 und 15 Uhr) kann es zu einem er- höhten Verkehrsaufkommen im Bereich der Hauptstraße kommen. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die gemäß DIN 18005 für Verkehrslärm zulässigen Werte eines Urbanen Gebietes von 63/48 dB(A) tags/nachts, eines Kerngebietes von 60/45 dB(A) tags/nachts sowie eines Mischgebietes von 60/45 dB(A) tags/nachts überschritten werden. Das festgesetzte All- gemeinde Wohngebiet befindet sich nicht an einer Hauptverkehrsstraße, so dass auch hier ein Einhalten der Orientierungswerte zu erwarten ist.

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 Gewerbelärmimmissionen

Gewerbliche Lärmimmissionen sind mit Ausnahme des Zu- und Abfahrtverkehrs von geschäft- lich-gewerblichen Nutzungen nicht zu erwarten. Es handelt sich dabei um genehmigte Nutzun- gen, so dass von einer Verträglichkeit auch in Bezug auf besonders zu schützende (Wohn-) Nutzungen auszugehen ist.

 Geruchsimmissionen

Mit Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen innerhalb des Geltungsbereichs ist nicht zu rechnen, da sich keine größeren Emittenten in der unmittelbaren Umgebung befinden.

4.3.3 Belange von Natur und Landschaft (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB)

Die Belange des Umweltschutzes werden ausführlich in Teil II der Begründung – Umweltbe- richt – dargelegt. Im Folgenden werden nur die wesentlichsten Punkte kurz aufgeführt.

Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 2,8 ha und liegt in Innenstadtlage. Es ist bereits bebaut und auf dem deutlich überwiegenden Flächenanteil versiegelt. In der Planung werden Urbane Gebiete, Kerngebiete, Allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet festgesetzt.

Eingriffsregelung: Der aktuell gültige Bebauungsplan ermöglicht entsprechend der bei Planaufstellung gültigen Baunutzungsverordnung eine Versieglung von bis zu 100 %. Daher wird mit der Neuaufstellung kein zusätzlicher Eingriff durch Versiegelungen begründet.

Artenschutz: Die naturräumliche Ausstattung lässt keine besondere Wertigkeit des Plange- biets hinsichtlich artenschutzrechtlich relevanter Arten erkennen. Artenschutzrechtliche Ver- botstatbestände werden nicht prognostiziert, sofern Vermeidungsmaßnahmen eingehalten werden.

Fällarbeiten/Abrissarbeiten müssen außerhalb der Brutzeiten bzw. der Quartierszeiten durch- geführt werden oder es muss fachgutachterlich sichergestellt wird, dass keine besetzten Nist- stätten oder Quartiere vorhanden sind.

Unabhängig von der jahreszeitlichen Terminierung sollte zeitnah vor Gehölzfällungen oder dem Abriss baulicher Anlagen durch eine fachkundige Person überprüft werden, ob dauerhaft genutzte Fortpflanzungs- und Ruhestätten (z.B. Fledermaus-Quartiere, Schwalbennester, Spechthöhlen) artenschutzrechtlich relevanter Tiere an bzw. in den Gehölzen oder baulichen Anlagen vorhanden sind. Sofern solche Fortpflanzungs- und Ruhestätten festgestellt werden, sollten die erforderlichen Schutzmaßnahmen vor Durchführung der Gehölzfällung bzw. des Gebäudeabrisses mit der zuständigen Naturschutzbehörde abgestimmt und entsprechend der Abstimmung umgesetzt werden.

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Natura-2000-Gebiete: Aufgrund der Entfernungen, der innerörtlichen Lage des Plangebietes und des geringen Wirkradius der geplanten Nutzungen liegen keine Betroffenheiten von FFH- Gebieten oder EU-Vogelschutzgebieten vor.

4.3.4 Belange der Ortsteile und Baukultur (§ 1 (6) Nr. 4 & 5 BauGB)

Die südlich des Plangebietes gelegene Hauptstraße ist ein wichtiger Bestandteil des Syker Stadtkerns. Die Bau- und Funktionsstrukturen insbesondere der Hauptstraße und der angrenzenden Bereiche werden mit dem vorliegenden Bebauungsplan langfristig gesichert und ge- stärkt. Die südöstlichen und südwestlichen Bereiche des Plangebietes entlang der Haupt- straße sind überwiegend von zweigeschossigen Gebäuden mit gemischten Nutzungen ge- prägt. Die Gebäude grenzen zumeist ohne Vorgarten direkt an die öffentliche Verkehrsfläche und besitzen gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss. Diese Struktur soll durch die vorliegende 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) geschützt und gefördert werden.

4.3.5 Belange der Wirtschaft (§ 1 (6) Nr. 8 BauGB)

Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes „Auf dem Radeberg – westlich der Gesseler Straße“ soll die Hauptstraße als Geschäfts- und Versorgungsbereich im zentralen Bereich der Stadt Syke langfristig gesichert und gestärkt werden. Dies dient der Sicherung und Weiterentwicklung der heimischen Wirtschaft.

4.3.6 Verkehrliche Belange (§ 1 (6) Nr. 9 BauGB)

Das Plangebiet ist im Süden über die Hauptstraße, im Osten über die Gesseler Straße, im Südwesten über die Bahnhofstraße sowie im Westen über die Nordstraße verkehrlich bereits erschlossen. Zudem besteht über die Hauptstraße im Süden sowie die Gesseler Straße im Osten eine Anbindung an das überörtliche Verkehrssystem für den PKW- und LKW-Verkehr.

Aufgrund der zentralen Lage im Ortskern von Syke ist das Plangebiet insbesondere für den Fuß- und Radverkehr sehr gut angeschlossen. Der Bahnhof von Syke, das Rathaus, verschie- dene Schulen, Kindergärten und alle Versorgungseinrichtungen des Ortskerns von Syke sind in unter fünfzehn Minuten fußläufig erreichbar. Der Bahnhof wird neben den Zuglinien RE9 und RS2, auch von zahlreichen Buslinien bedient.

Zudem befindet sich südlich des Plangebietes an der Hauptstraße die Bushaltestelle „Syke Kreissparkasse/Ernst-Boden-Platz“, die von den Linien 185 und 186 (Bürgerbus) bedient wird.

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist somit ausreichend gesichert.

4.3.7 Belange der Oberflächenentwässerung (§ 1 (6) Nr. 12 BauGB)

Aufgrund der ungeeigneten Bodenverhältnisse und dem hoch anstehenden Grundwasser- stand ist eine Regenwasserversickerung auf den Plangebietsflächen nicht realisierbar. Da das

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Plangebiet bereits überwiegend bebaut ist, wird sich die Versiegelung und damit die Menge des abzuleitenden Oberflächenwassers im Plangebiet zukünftig nur geringfügig erhöhen.

Die Regenwasserkanäle in den erschließenden Straßen (Bahnhofstraße, Hauptstraße, Ges- seler Straße, Nordstraße) sind ausgelastet. Um einen Ausbau der Kanalsysteme zu vermeiden, wird festgesetzt, dass bei Gebäudeabriss, Neubau oder Grundstücksteilungen grundsätz- lich versucht werden sollte, auf dem Grundstück selber zu entwässern. Gelingt dies nicht, ist die gedrosselte Ableitung des Oberflächenwassers in die Kanalisation sicherzustellen. Bei den genannten Maßnahmen ist zu gewährleisten, dass die Ableitung von Niederschlagswasser die natürliche Abflussspende des unbebauten Geländes nicht überschreitet. Entsprechende Fest- setzungen wurden in der Planzeichnung aufgenommen.

5 Inhalte des Bebauungsplanes

Art der baulichen Nutzung

Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung werden in Anlehnung an die vorhandenen Nutzungsstrukturen und unter Berücksichtigung der genannten städtebaulichen Zielsetzung getroffen.

5.1.1 Allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO

Entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur an der Nordstraße wird ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.

Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind die folgenden allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig:

• Wohngebäude (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO)

• Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaf- ten sowie nicht störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Imbisslä- den sind nicht zulässig.

• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)

Einerseits soll mit dieser Festsetzung mit dem Wohnen der Hauptnutzung eines Allgemeinen Wohngebietes Rechnung getragen werden. Andererseits weisen die ergänzenden und flankieren- den weiteren zulässigen Nutzungen nur ein geringes Störpotential auf und können mit den mögli- chen Angeboten zur Versorgung des Plangebietes beitragen. Dies gilt so nicht für Imbissläden, die aus diesem Grunde hier ausgeschlossen werden sollen.

Zudem wird gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO festgesetzt, dass im Allgemeinen Wohngebiet von den nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausschließlich folgende zulässig ist:

• Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) mit Ausnahme von Spielhallen, Automatencafes u. ä. Einrichtungen

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Spielhallen mit ihren Unterarten passen insbesondere wegen ihres weniger ansprechendem Er- scheinungsbildes nicht in das Baugebiet hinein und werden deshalb hier ausgeschlossen. Auch die übrigen ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO würden sich nicht in die bestehende Bebauungsstruktur einfügen, zu unerwünscht hohen Verkehrsaufkommen und Emissionen führen oder einen hohen Flächenbedarf erfordern. Zudem soll mit dem Ausschluss der vorhandene Gebietscharakter sichergestellt werden. Darüber hinaus lassen sich für die nicht zu- lässigen Nutzungen im betreffenden Geltungsbereich keine offensichtlichen Standortvorteile erkennen, für diese stehen andere Flächen im Stadtgebiet in ausreichendem Maße zur Verfügung.

5.1.2 Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO

Entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur wird westlich der Gesseler Straße ein Misch- gebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt.

Zur Wahrung des bestehenden Gebietscharakters wird gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO festgesetzt, dass nur folgende Nutzungen innerhalb des Mischgebietes (MI) gemäß § 6 BauNVO zulässig sind:

• Wohngebäude (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO)

• Geschäfts- und Bürogebäude (§ 6 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO)

• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher- bergungsgewerbes (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)

• Sonstige Gewerbegebiete (§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)

• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO)

Aus gleichen Gründen wie im Allgemeinen Wohngebiet werden im Mischgebiet Imbissläden und Spielhallen ausgeschlossen.

5.1.3 Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO

Zur Sicherung und Stärkung der vorhandenen, kerngebietstypischen Nutzungsstruktur werden im zentralen Bereich des Plangebietes Kerngebiete gemäß § 7 BauNVO festgesetzt.

Innerhalb der Kerngebiete (MK) wird gemäß § 7 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO festgesetzt, dass ausschließlich folgende Nutzungen zulässig sind:

• Geschäfts- und Bürogebäude (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO)

• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher- bergungsgewerbes (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO)

• Sonstige nicht wesentlich störende Gewerbegebiete (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)

• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)

• Betriebsbezogene Wohnungen und sonstige Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss (§ 7 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 BauNVO)

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5.1.4 Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO

Im südlichen Teil entlang der Hauptstraße und im zentralen Bereich des Plangebietes werden Urbane Gebiete festgesetzt. Innerhalb der festgesetzten Urbanen Gebiete (MU1 bis MU4) sind die gemäß § 6a BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 6a Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 BauNVO allgemein zulässig.

Innerhalb der festgesetzten Urbanen Gebiete (MU1 bis MU4) sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO die gemäß § 6a Abs. 3 BauNVO genannten Ausnahmen nicht zulässig. Tankstellen und Ver- gnügungsstätten widersprechen den städtebaulichen Zielen einer durchmischten und familien- freundlichen Innenstadtlage.

Maß der baulichen Nutzung

In Anlehnung an die vorhandenen Bebauungsstrukturen werden in der vorliegenden 8. Ände- rung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 BauNVO weitere Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen.

5.2.1 Anzahl der Vollgeschosse

Um ein optimales Einfügen in die Umgebungsstrukturen zu gewährleisten, wird die Anzahl der Vollgeschosse im Plangebiet begrenzt. Generell steht den diesbezüglichen Planungen ein Grundgedanke zu Grunde, der entlang der Erschließungsstraßen eine Zweigeschossigkeit und für die dazu rückwärtig gelegenen Grundstücksflächen drei Vollgeschosse vorsieht. Damit spiegeln die Festsetzungen die Regelungen des südlich der Hauptstraße befindlichen Bebau- ungsplanes zum Gängeviertel wider.

Entlang der Hauptstraße wird deshalb die Anzahl der Vollgeschosse innerhalb der Urbanen Gebiete MU2 und des Kerngebietes MK1 auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Zudem wird im Mischgebiet MIwestlich der Gesseler Straße die maximale Anzahl der Vollgeschosse ebenfalls auf zwei Vollgeschosse begrenzt.

Eine Dreigeschossigkeit ist nur für die Baugebiete festgesetzt, wo bereits dreigeschossige Ge- bäudekörper entstanden sind.

Um zukünftig der bestehenden Nachfrage nach Wohnraum nachzukommen, wird in den In- nenlagen im zentralen Siedlungsbereich die Anzahl der Vollgeschosse des Urbanen Gebietes MU4 und des Kerngebietes MK2 auf maximal drei Vollgeschosse begrenzt.

Weiterhin wird in Anlehnung an die bestehenden Bebauungsstrukturen die zulässige Anzahl der Vollgeschosse in den Allgemeinen Wohngebieten auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Ent- sprechend der aktuell umgesetzten Gebäudeplanung wird für das Urbane Gebiet MU3 im Wes- ten des Plangebietes eine maximale Anzahl von drei Vollgeschossen festgesetzt.

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5.2.2 Gebäudehöhe

Der Planzeichnung sind die für die jeweiligen Gebiete geltenden maximalen Gebäudehöhen zu entnehmen. Diese orientieren sich an dem baulichen Bestand und der geplanten Anzahl der maximalen Vollgeschosse in dem jeweiligen Baugebiet. Als Gebäudehöhe gilt das Maß zwischen Oberkante der Fahrbahn (in fertig ausgebautem Zustand in der Straßenmitte, senk- recht zur Mitte der straßenseitigen Fassade gemessen) und dem obersten Punkt des Gebäu- des. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe gilt nicht für untergeordnete Bauteile (wie z.B.

Schornsteine, Erker, Lüftungsschächte, technische Aufbauten).

5.2.3 Grundflächen- und Geschossflächenzahl

In den Allgemeinen Wohngebieten (WA) wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 festgesetzt.

Zum einen wird so eine angemessene Innenverdichtung ermöglicht und zum anderen ein ver- trägliches Einfügen zukünftiger Bebauung in die angrenzenden bestehenden Bebauungsstruk- turen gewährleistet. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird im WA mit 1,0 festgesetzt und er- möglicht somit eine optimale Ausnutzung der zulässigen zwei Vollgeschosse.

Entlang der Hauptstraße wird in den Urbanen Gebieten MU1 und MU3 sowie in dem Kerngebiet MK1 eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Damit werden die bestehenden Ge- bäude in ihrem Bestand geschützt und eine Sicherung des zentralen Bereichs der Stadt Syke langfristig gesichert. Zur optimalen Ausnutzung der festgesetzten Anzahl der Vollgeschosse wird die Geschossflächenzahl (GFZ) innerhalb der Urbanen Gebiete MU1 mit 1,6 sowie im Urbanen Gebiete MU3 mit 2,0 festgesetzt. Zudem wird für das Urbane Gebiet MU2 bestandsorientiert eine Grundflächenzahl von 0,6 sowie eine Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt.

In den rückwärtigen Bereichen wird in dem Kerngebiet MK2 die Grundflächenzahl auf 0,8 sowie in den Urbanen Gebieten MU4 auf 0,6 festgesetzt. Langfristig soll so eine angemessene In- nenverdichtung ermöglicht und ein Einfügen möglicher Neubauten in die angrenzenden bestehenden Strukturen gewährleistet werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 3,0 festgesetzt.

In Anlehnung an den Bestand sowie zur bedarfsgerechten Nachverdichtung des Bereiches westlich der Gesseler Straße wird im Mischgebiet eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,7 festgesetzt.

Die zulässige Grundflächenzahl darf in allen Teilgebieten des Bebauungsplanes bei der Er- stellung von Anlagen im Sinne des § 19 (4) Satz 1 BauNVO um 50 % überschritten werden.

5.2.4 Bauweise

Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete, der Urbanen Gebiete MU1 und MU3 und dem Misch- gebiet (MI) gilt die abweichende Bauweise a1 gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO. Diese ist definiert

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wie die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO, mit der Abweichung, dass eine einseitige Grenzbebauung und eine maximale Gebäudelänge von 35 m zulässig, aber nicht zwingend sind.

In Anlehnung an die bestehenden Strukturen wird entlang der Hauptstraße innerhalb des Ur- banen Gebietes MU2 und des Kerngebietes MK1 sowie in den rückwärtigen Bereichen innerhalb des Urbanen Gebietes MU4 und des Kerngebietes MK2 die abweichende Bauweise a2 gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Diese ist definiert wie die offene Bauweise gemäß

§ 22 Abs. 2 BauNVO, mit der Abweichung, dass eine einseitige Grenzbebauung und eine Gebäudelänge von über 50 m zulässig, aber nicht zwingend sind.

Die Festsetzungen sichern zum einen den teilweise einseitig angebauten Bestand entlang der Hauptstraße und ermöglichen zum anderen eine optimale Ausnutzung der Baugrundstücke.

Baulinien, Baugrenzen, überbaubare Grundstückflächen, Nebenanlagen Die überbaubaren Flächen im Plangebiet werden gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO durch Baugren- zen und Baulinien abgegrenzt. Die Baugrenzen sind im Plangebiet so festgesetzt, dass eine ausreichende Flexibilität bei der Stellung der baulichen Anlagen und Ausrichtung der Gärten ermöglicht wird. Zu den öffentlichen Verkehrsflächen werden die Baugrenzen entlang der Hauptstraße mit 3,5 m, entlang der Nordstraße mit 5 m und entlang der Gesseler Straße mit 3 m festgesetzt. Die Baugrenzen zu den angrenzenden Grundstücken sowie zu der im Plan- gebiet festgesetzten privaten Verkehrsfläche und des Fuß- und Radweges werden mit 3 m festgesetzt.

Zu Teilen der Hauptstraße sichert eine Baulinie mit einem Abstand von 3,5 m zur Hauptstraße die städtebauliche Wirkung der zur Straße ausgerichteten Fassadenfronten. Da es sich in diesem Fall aber um eine historisch gewachsene Fassadenfront mit vorhandenen Vor- und Rück- sprüngen handelt, werden diese zugelassen. Bei Neubauten mit einer maximalen Breite von 15,0 m kann um maximal 1,0 m von der Baulinie Vor- oder Zurückgesprungen werden. Vor dem Verbrauchermarkt wird diese Baulinie durch eine festgesetzte Baugrenze unterbrochen.

Hier ist ein untergeordneter Parkplatzbereich vorhanden, zudem eignet sich diese Fläche auch als „Platz“ für unterschiedliche Nutzungen. Eine Bebauung bis an die Hauptstraße wird hier nicht für zwingend erachtet. Ebenfalls durch eine Baugrenze von der Hauptstraße getrennt ist das Baugebiet östlich des Fuß- und Radweges Vollmers Padd. Vor dem neu entstandenen Gebäudekomplex in diesem Bereich befinde sich eine Stellplatzfläche, die der aktuellen Nut- zung eines Steuerbüros zugeordnet ist. Auch hier soll in absehbarer Zeit keine Bebauung bis an die Straße herangeführt werden.

Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO, Garagen, Carports und Stellplätze gemäß § 12 BauNVO sind außerhalb der überbaubaren Flächen an der Nordstraße, Bahnhofstraße und Gesseler Straße nicht zulässig. Stellplätze gemäß § 12 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Dies gilt jedoch nicht entlang der Hauptstraße, da parkende oder abgestellte KFZ die Funktion dieser Haupteinkaufsstraße beeinträchtigen würde.

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Um verkehrssichere Zufahrten zu den Tiefgaragen zu ermöglichen, sind die Zufahrten inklu- sive ihrer erforderlichen baulichen Anlagen gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Flächen (Baugrenzen) zulässig.

Verkehrsflächen

Zur Erschließung der Flurstücke 341/12, 341/16, 341/15 und der Stellplatzfläche im nördlichen Bereich wird die bestehende Straßenverbindung als private Verkehrsfläche festgesetzt.

Ebenfalls bestandsorientiert wird der bestehende „Vollmers Padd“ als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ als Verbindung zwischen der Bahnhofstraße und der Straße „Suurend“ mit dem dort vorhandenen Stellplatzbereich festgesetzt.

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Bei Neubau und Grundstücksteilungen ist grundsätzlich die Oberflächenentwässerung auf dem Grundstück selber zu gewährleisten. Sofern nachweislich dies nicht umsetzbar ist, kann die gedrosselte Ableitung des Oberflächenwassers in die Kanalisation erfolgen. Das auf den befestigten Flächen anfallende Oberflächenwasser ist durch geeignete bauliche oder sonstige Maßnahmen (z.B. über Speicherblöcke) zurückzuhalten oder zur Versickerung zu bringen. Es ist zu gewährleis- ten, dass die Ableitung von Niederschlagswasser die natürliche Abflussspende des unbebauten Geländes mit 2 l/s x ha nicht überschreitet. Ein Entwässerungsantrag ist zu erstellen und mit dem Tiefbauamt der Stadt Syke abzustimmen.

Ein ortsbildprägender Einzelbaum an der Bahnhofstraße wird als zu erhalten festgesetzt. Die- ser ist bei Abgang art- und lagegleich zu ersetzen.

Weiterhin ist pro 300 m²Grundstücksfläche zum Klimaschutz und zur Durchgrünung des Plan- gebietes ein standortgerechter, heimischer Laub- oder Obstbaum bzw. Strauch anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Ferner sind auch Grün- und Fassadenbegrünungen möglich (s. Nr. 6 der örtlichen Bauvor- schriften)

6 Örtliche Bauvorschriften (§ 84 Abs. 3 NBauO)

Innerhalb der Örtlichen Bauvorschriften werden für das Plangebiet Regelungen für die Dach- eindeckung, die Fassaden, zu Werbeanlagen und zur Gartengestaltung getroffen.

Die Vorgaben zu möglichen Dachbegrünungen und Fassadenbegrünungen wurden insbesondere aus Gründen des Klimaschutzes und zum Artenschutz getroffen, wobei auf Nebengebäu- den, die mit einem Flachdach erreichtet werden, eine Dachbegrünung auch verbindlich ist.

Neben diesem Aspekt soll durch diese Begrünung aber auch das Stadt- und Ortsbild aufgelo- ckert werden.

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Auch sind Anlagen zur Solarenergienutzung auf den Dächern für die Erzeugung regenerativer Energie ausdrücklich zulässig. Auch dies dient letztendlich dem Klimaschutz.

Die Größe und das Erscheinungsbild von Werbeanlagen sollen im Plangebiet reglementiert werden, damit diese das Ortsbild nicht negativ beeinflussen. Dabei wird hinsichtlich der Größe der zulässigen Werbeanlagen berücksichtigt, dass das Quartier nicht durch unmaßstäblich wirkende Werbung überformt wird.

Zudem ist Werbung mit grellen Farben und bewegten Bildern unzulässig, da auch diese das Ortsbild beeinträchtigen. Dies gilt auch für Fenster, wenn diese durch Werbeanlagen „zuge- pflastert“ sind.

Kies- und Schottergärten sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen aus Klima- und Artenschutzgründen ausgeschlossen.

Weiterhin wird Fremdwerbung ausgeschlossen, um eine übermäßige Anzahl an Werbeanla- gen zu vermeiden.

Die Regelungen zur Gartengestaltung erfolgen sowohl aus städtebaulicher Sicht mit dem Ziel der Begrünung des Plangebietes als auch aus Gründen des Artenschutzes.

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7 Ergänzende Angaben

Flächenbilanz

Allgemeines Wohngebiet (WA) 5.257 m²

Urbanes Gebiet (MU) 14.875 m²

Davon Urbanes Gebiet MU 1 6.263 m²

Davon Urbanes Gebiet MU 2 483 m²

Kerngebiet (MK) 5.999 m²

Davon Kerngebiet MK 1 1.134 m²

Mischgebiet (MI) 926 m²

Private Verkehrsfläche 692 m²

Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 334 m²

Gesamt 28.083 m²

Hinweise 1. Bodenfunde

Wegen der Lage im historischen Ortskern muss bei Erdarbeiten mit archäologischen Funden und frühgeschichtlichen Befundstrukturen gerechnet werden. Aufgrund dessen werden zu- künftig sämtliche Erdarbeiten einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung gemäß § 10 NDSchG in Verbindung mit § 13 NDSchG der Unteren Denkmalschutzbehörde bedürfen.

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Diese kann verwehrt werden oder mit Auflagen verbunden sein. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer.

Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Diepholz und dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege, Referat Archäologie, Scharnhorststraße 1 in 30175 Hannover unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer.

Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werk- tagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet.

2. Stellplätze

Es gilt die Satzung der Stadt Syke über die Herstellung und Bereitstellung von notwendigen Einstellplätzen von Kraftfahrzeugen für Wohneinheiten, als örtliche Bauvorschrift und deren Ablösung (Stellplatz- & Ablösesatzung) der Stadt Syke.

Demnach sind Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete pro Wohneinheit folgende Anzahl an Stellplätzen auf dem jeweiligen Baugrundstück zu errichten:

• Bei einer Wohneinheit bis einschließlich 70 m² Wohnfläche sind 1,5 Stellplätze zu errichten.

• Bei einer Wohneinheit über 70 m² Wohnfläche sind 2 Stellplätze zu errichten.

Die Anzahl der notwendigen Stellplätze je Baugrundstück ist auf die nächste ganze Zahl auf- gerundet zu ermitteln.

Bei besonderen Wohnformen wie z.B. Single-Wohnungen, Sozialen Wohnungsbau (Wohnbe- rechtigungsschein) oder Seniorenwohnungen (Kleinstwohnungen), welche entweder ein oder kein Kraftfahrzeug besitzen, kann bei einer Wohneinheit bis zu 45 m² Wohnfläche ein Stellplatz errichtet werden. Ein entsprechender Nachweis ist bei der Berechnung der Stellplätze beizu- fügen.

Die Zu- und Abfahrtsbreite beläuft sich auf max. 4 m am Grenzübergang des öffentlichen und privaten Bereichs. In Einzelfällen können begründete Abweichungen zugelassen werden.

3. Arten- und Baumschutz

Die Maßgaben der §§ 39 Abs. 5 Nr. 2 und 44 Bundesnaturschutzgesetz zum Artenschutz sind zu beachten.

4. Altlasten

Nach Kenntnisstand des Landkreises befinden sich aufgrund auch ehemaliger gewerblicher Nutzungen unter den Adressen Hauptstraße 50, 52, 54, 56/58, 62 und 64 sowie Nordstraße 4 folgende sieben Altlastenverdachtsflächen im Plangebiet.

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- Nr. 251.041.5.001.0266 - Nr. 251.041.5.001.0182 - Nr. 251.041.5.000.0008 - Nr. 251.041.5.001.0262 - Nr. 251.041.5.001.0170 - Nr. 251.041.5.001.0007 - Nr. 251.041.5.001.0100

Sollten bei weiteren Planungen oder Bauarbeiten Altlasten oder schädliche Bodenveränderun- gen festgestellt werden, ist die Untere Bodenschutzbehörde durch den entsprechenden Finder sofort zu verständigen.

5. Kampfmittel

Für die Erteilung einer Baugenehmigung auf bisher unbebauten Baugrundstücken ist die Durchführung einer Maßnahme der Gefahrenforschung seitens der Antragsteller, Eigentümer, Investoren oder sonstigen Berechtigten zur Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurf- munition erforderlich. Eine entsprechende Dokumentation der Gefahrenforschung ist bei Be- darf vorzulegen.

6. Leitungen und Versorgung

Die Lage der Versorgungsleitungen sind den Leitungsplänen der Versorgungsträger zu entnehmen. Die Schutzvorkehrungen und Nutzungsbeschränkungen sind vor Baubeginn zu prü- fen und zu beachten. Eine Beteiligung der Stadt Syke hat zu erfolgen.

Die Etablierung von Transformatoren für die Energiebereitstellung ist in einer Größe von 5 m x 4 m im Bereich der öffentlichen Stellplatzfläche möglich. Diese sind entsprechend der örtli- chen Bauvorschriften umzusetzen oder zu begrünen.

7. Erschließung

Vor Beginn der Bautätigkeiten ist eine Beweisaufnahme der das B-Plangebiet erschließenden Straßen, sowie der Zubringerstrecken, auf Kosten des Erschließungsträgers durchzuführen.

Zudem muss eine verkehrsrechtliche Regelung zur Erschließung zukünftiger Baustellen ge- funden werden. Die Stadt Syke kann bei Bedarf dieses durch einen entsprechenden Erschlie- ßungsvertrag regeln.

8. Oberflächenentwässerung / Löschwasserversorgung

Gemäß Niedersächsischem Wassergesetz (NWG) sind die Grundstückseigentümer für die Beseitigung des auf Ihrem Grundstück anfallen Niederschlagswassers zuständig. Bei Gebäu- deabrissen, Neubauten, Umbauten und Grundstücksteilungen ist das auf dem Grundstück anfallende Oberflächenwasser dem entsprechend mittels geeigneter baulicher Maßnahmen auf dem eigenen Grundstück zu verrieseln. Sollte dieses den Eigentümern aufgrund anstehender Bodenverhältnisse nicht möglich sein, ist ggfs. mittels der Erbringung eines hydraulischen Nachweises auch ein Einleiten in eine vorhandene städtische Regenwasserkanalisation mög- lich. In diesen Fällen wird der Anschluss jedoch nur gestattet, wenn das Wasser gedrosselt

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(mit maximal 2l/s x ha) in den öffentlichen Kanal eingeleitet wird. Ein Entwässerungsantrag ist zu erstellen und mit dem Tiefbauamt der Stadt Syke abzustimmen.

Der Löschwasserbedarf im Planungsgebiet beträgt nach den Technischen Regeln, Arbeitsblatt 405, des Deutschen Vereines des Gas- und Wasserfaches e.V. 1.600 I pro Minute je Lösch- wasserbereich. Der Löschwasserbereich erfasst normalerweise sämtliche Löschwasserent- nahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300 m um das mögliche Brandobjekt. Die o.g.

Löschwassermenge muss für eine Löschzeit von mindestens 2 Stunden zur Verfügung stehen.

9. Erlaubnisfeld „Achim“

Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes befindet sich innerhalb des bergrechtlichen Erlaubnisfeldes „Achim" der Wintershall Holding GmbH. Hierbei handelt es sich um eine öf- fentlich-rechtlich verliehene Berechtigung zur Aufsuchung und Gewinnung von Kohlenwasser- stoffen.

10. Schienenverkehrslärm

Das Eisenbahn-Bundesamt weist darauf hin, dass bzgl. des Eisenbahnlärms keine Lärm- schutzansprüche gegen die Deutsche Bahn AG bestehen.

Daten zum Verfahrensablauf

12.09.2019 Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes gem. § 2 (1) BauGB

12.09.2019 Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem.

§ 3 (1) BauGB in Verbindung mit der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB 22.08.2020 in Diephol-

zer Kreiszeitung

Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (1) BauGB

31.08.-05.10.2010 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB Mit Anschreiben vom

20.08.2010 mit Frist bis zum 05.10.2010

Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB

25.03.21 Beschluss zur Öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB in Verbindung mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Be- lange gemäß § 4 (2) BauGB

Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB

(29)

Stadt Syke

26

Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB

Satzungsbeschluss durch den Rat

Syke, den ……….

___________________________

Die Bürgermeisterin

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Stadt Syke

27

TEIL II DER BEGRÜNDUNG: UMWELTBERICHT

1. Einleitung

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Belange des Umwelt- schutzes, insbesondere die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen, im Rahmen einer Umweltprüfung zu ermitteln und in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Hierbei sind vor allem die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB aufgeführten Belange zu berücksichtigen und die in § 1 a BauGB genannten Vorschriften anzuwenden. Die Ergebnisse der Umweltprüfung sind im Auf- stellungsverfahren des Bauleitplanes in die Abwägung einzustellen.

Der Umweltbericht bildet gemäß § 2 a BauGB einen gesonderten Teil der Begründung. Die nach- folgende Gliederung des Umweltberichtes orientiert sich an der Anlage 1 des BauGB (in der Fas- sung vom 03. November 2017).

Im Anhang ist eine tabellarische Übersicht über die in der Umweltprüfung untersuchten und ermit- telten Umweltauswirkungen dargelegt. Vertiefende Angaben sind den folgenden Kapiteln zu entnehmen.

1.1 Inhalte und Ziele des Bauleitplanes

Die Stadt Syke beabsichtigt mit der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40), die Ergeb- nisse und Festsetzungen aus dem gegenüberliegenden Bebauungsplan Nr. 25 (3/75) „Syker Gän- geviertel“ aufzugreifen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neuordnung des zentralen Bereiches von Syke zu schaffen. Im Rahmen der vorliegenden 8. Änderungen sollen insbesondere der heutige Gebäude- und Grundstücksbestand, die Gebäudehöhen sowie die textlichen Festsetzungen auf ein städtebaulich verträgliches Maß und den aktuellen städtebaulichen Standards angepasst werden. In diesem Zusammenhang sollen auch Regelungen zum Klima- schutz in die Festsetzungen aufgenommen werden.

Der Bereich nördlich der Hauptstraße ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Syke, weist jedoch seit mehreren Jahren bauliche und funktionale Missstände auf. Problematisch sind unter anderem der unzureichende Besatz mit qualitativen Einzelhandels- und Dienstleistungsan- geboten und der Erhaltungszustand mehrerer Gebäude.

Die zu treffenden Festsetzungen sollen dabei überwiegend denen aus dem gegenüberliegenden Bebauungsplan Nr. 25 (3/75) „Syker Gängeviertel“ entlang der Hauptstraße entsprechen. Mittel- bis langfristig soll so ein homogenes städtebauliches Ortsbild geschaffen werden.

Mit der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 (3/40) beabsichtigt die Stadt Syke somit die Neuordnung, Nachverdichtung und Innenentwicklung dieser zentralen Innenstadtlage.

Der Bebauungsplan trifft folgende Festsetzungen:

(31)

Stadt Syke

1

Allgemeines Wohngebiet (WA) 5.257 m²

Urbanes Gebiet (MU) 14.875 m²

Davon Urbanes Gebiet MU 2 483 m²

Kerngebiet (MK) 5.999 m²

Mischgebiet (MI) 926 m²

Private Verkehrsfläche 692 m²

Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 334 m²

Gesamt 28.083 m²

1.2 Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung bei der Planung

Nachfolgend werden gemäß Anlage 1 des BauGB die in einschlägigen Fachgesetzen und Fach- plänen festgesetzten Ziele des Umweltschutzes, soweit sie für den vorliegenden Bauleitplan von Bedeutung sind, dargestellt.

Weiterhin wird aufgeführt, inwieweit diese Ziele im Rahmen der vorliegenden Planung berücksich- tigt werden.

Baugesetzbuch (BauGB)

Die Bauleitpläne ... sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürli- chen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaan- passung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städ- tebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. [§ 1 Abs. 5 BauGB]

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb der Syker Innenstadt und ist bereits überwiegend bebaut. Mit dem Bebauungsplan Nr. 25 (3/40) möchte die Stadt Syke die Ergebnisse des städtebaulichen Rahmenplanes in verbindliches Baurecht übersetzen und die Neuordnung, Nachverdichtung und Innenentwicklung dieser zentralen Innenstadtlage erreichen.

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen ... die allgemeinen An- forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeits- bevölkerung ... [§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB]