Projektabwicklung in der Bauwirtschaft
Lehrgebiet Bauökonomie Institut Bauingenieurwesen
V10 Finanzierungen und Versicherungen
Bachelor-Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen Bau
2. Studiensemester
Finanzierung
Lehrgebiet Bauökonomie Institut Bauingenieurwesen
WPAW-V11-3
Immobilienfinanzierung - Einführung
WPAW-V10-3
• Immobilienprojekte lassen sich allgemein durch ihren hohen Kapitalbedarf und ihre Langfristigkeit charakterisieren.
• In der Regel reicht das Eigenkapital der Investoren zur Realisierung eines Objekts nicht aus. Auch wenn dieses ausreicht, kann es sinnvoll sein, eine Finanzierung zu nutzen.
• Die Auswahl des richtigen Finanzierungskonzeptes bildet die Grundlagen für eine erfolgreiche Immobilieninvestition.
• Unterschieden nach den Quellen des Kapitals umfasst die Immobilienfinanzierung drei Arten von Finanzierungsmitteln:
• Das Eigenkapital (erspartes, Eigenleistung bei privaten Bauvorhaben)
• Das Fremdkapital (Kredite u.a.)
• Öffentliche Mittel (Fördermittel z.B. KfW, Baukindergeld usw.)
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Wofür brauchen wir eine Finanzierung?
Finanzierung von ...
Grund-
stücke Anlagen Vorräte Fremd-
leistungen Beteiligung Forderung Forschung/
Entwick-
lung Werbung Ausbildung Sozial- leistungen
Sachinvestition Finanzinvestition Immaterielle Investition
WPAW-V10-4
WPAW-V11-5
Zur Finanzierung zählen alle Maßnahmen, die der lang-, mittel- und kurzfristigen Beschaffung von Kapital dienen
1. Im engeren Sinn:
Beschaffung von Eigen- und
Fremdkapital zur Aufrechterhaltung des laufenden Geschäftsbetriebes und zur Durchführung von
Investitionen
2. Im weiteren Sinne:
Steuerung des gesamten Zahlungsmittelbereichs, um
Zahlungsunfähigkeit zu vermeiden
1. Feststellung der gewünschten Investitionen
Sammlung der Investitionsanträge 2. Ermittlung des Investitionsbedarfs
Investitionsplanung
3. Ermittlung des Kapitalbedarfs
Finanzplanung
4. Ermittlung der Finanzierungsmöglichkeiten
Analyse des Geld-/ Kapitalmarktes 5. Planung der Ein- /Auszahlungen
Finanzplanung
6. Realisierung der Ein- /Auszahlungen
Zahlungsverkehr
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WPAW-V11-6
Es wird unterschieden in Eigen- und Fremdfinanzierung
Quelle: Perridon, L.; Steiner M.: Finanzwirtschaft der Unternehmung, 2007
Finanzierung
Eigenfinanzierung Fremdfinanzierung
Einlagen-bzw.
Beteiligungens- finanzierung
Finanzierung aus Gewinn
(Selbst- finanzierung)
Finanzierung aus Vermögens- umschichtung
Finanzierung durch Pensions- rückstellungen
Kredit- finanzierung
Innenfinanzierung
Außenfinanzierung
Die Innenfinanzierung ist überwiegend eine Überschussfinanzierung aus erwirtschaftetem Cash-flow. Im Folgenden wird sich auf die Außenfinanzierung beschränkt.
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WPAW-V11-7
Außenfinanzierung ist die Finanzierung des
Unternehmens, die über unternehmensexterne Quellen erfolgt
Beteiligungsfinanzierung Kreditfinanzierung Subventionsfinanzierung
Emissionsfähige Unternehmen Nicht emissionsfähige
Unternehmen
Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Kreditsubstitute
Aussenfinanzierung
Quelle: Diederichs, C.J.: Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, 1999
WPAW-V10-7
WPAW-V11-8
Unter Beteiligungsfinanzierung wird die Zuführung von Kapital außerhalb des Unternehmens verstanden
Quelle: Müller, D.: Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre für Ingenieure, 2006
Arten der Beteiligungsfinanzierung
Bareinlage Sacheinlage Rechte
Erhöhung des Eigenkapitals durch Zuführung von finanziellen Mitteln
WPAW-V10-8 Erhöhung des
Eigenkapitals durch Zuführung von Sachgütern
Erhöhung des Eigenkapitals durch Zuführung von Patenten, Wertpapieren
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Die Kreditfinanzierung basiert auf der Aufnahme von Krediten und kann z.B. wie folgt eingeteilt werden
Arten der Kreditfinanzierung
Lieferanten-Kredite Kontokorrent-Kredite Aval-Kredite
Kurzfristige Kreditfinanzierung bei der durch
Kaufpreisstundungen Auszahlungen ohne
Kreditwürdigkeitsprüfung und Sicherheitsleistung verzögert werden können
Klassische kurzfristige Kreditfinanzierung durch Banken
Der Höhe nach durch eine Kontokorrentkreditlinie je nach Bonität und gestellten
Sicherheiten des
Kreditnehmers begrenzt
Eine Bank übernimmt gegenüber Dritten eine selbstschuldnerische
Bürgschaft, dass ihr Kunde von ihm eingegangene
Verpflichtungen erfüllen wird Werden oft anstelle von Sicherheitseinbehalten für Gewährleistungs-
Verpflichtungen eingesetzt
Kredite können jedoch auch nach weiteren Arten unterscheiden werden …
Quelle: Diederichs, C.J.: Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, 1999
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Einteilung von Krediten hinsichtlich der Art der Fristigkeit
• Kurzfristige Kredite:
• Laufzeit bis zu einem Jahr
• Bsp.: Kontokorrentkredit
• Mittelfristige Kredite:
• Laufzeit von einem Jahr bis 5 Jahren
• Bsp.: Ratenkredit
• Langfristige Kredite:
• Laufzeit von mehr als 5 Jahren
• Bsp.: Realkredit
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Einteilung von Krediten hinsichtlich der Art des Mitteleinsatzes
• Barkredit:
• Zurverfügungstellung von Bar- oder Buchgeld
• Bsp.: Kontokorrentkredit, Diskontkredit
• Kreditleihe:
• Zurverfügungstellung der eigenen Kreditwürdigkeit
• Bsp.: Avalkredit
• Weitergeleitete Kredite:
• Kredite für fremde Rechnung
• Bsp.: Treuhandkredit
• Sonderformen:
• Vermietung, Ankauf von Forderungen
• Bsp.: Leasing, Factoring
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Einteilung von Krediten hinsichtlich der Art der Bereitstellung
• Darlehen:
• Bereitstellung des Kreditbetrages in einer Summe
• Rückzahlung in Raten oder in einer Summe
• Bsp.: Ratenkredit, Realkredit
• Kontokorrentkredite:
• Bereitstellung als Kreditlinie, bis zu der auf dem Konto verfügt werden kann
• Bsp.: Dispositionskredit
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Einteilung von Krediten hinsichtlich der Art der Besicherung
• Blankokredite:
• Kredite ohne besonders vereinbarte Sicherheiten
• Bsp.: Dispositionskredit
• Gesicherte Kredite:
• Kredite gegen besonders vereinbarte Personen- oder Sachsicherheiten
• Bsp.: Kontokorrentkredit gegen Stellung einer Bürgschaft
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Kredite im Detail: Der Kontokorrentkredit
• klassische kurzfristige Kreditform
• Kontokorrent = laufende Rechnung, bei der Plus- und
Minusbewegungen stattfinden und von rechtlicher Bedeutung der Saldo ist
• Abwicklung über Kontokorrentkonten, auch Girokonto genannt
• in der Immobilienwirtschaft speziell geeignet zur Vor- und
Zwischenfinanzierung (wenn die langfristigen Mittel zugesagt, aber noch nicht zur Verfügung stehen)
• Nachteil besteht in den hohen Zinsen
• in der Praxis werden Baukonten mit wesentlich niedrigeren Konditionen eingerichtet, auf die i.d.R. auch die Darlehen ausbezahlt werden
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Kredite im Detail: Der Avalkredit (Kreditleihe)
• Übernahme einer Bürgschaft oder Garantie durch ein Kreditinstitut im Auftrag eines Kunden (Avalkreditnehmer) gegenüber einem
Dritten (Avalbegünstigter)
• der Avalbegünstigte kann bei Zahlungsverzug des
Avalkreditnehmers sofort an die bürgende Bank wenden, ohne vorherige Klageerhebung gegen den Hauptschuldner
• das Bankaval kann sich stets nur auf die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages beziehen und nicht auf die Erbringung anderer
Leistungen
• Bankavale werden im Rahmen der Immobilienfinanzierung häufig zur Absicherung von Bauspardarlehen und Versicherungsdarlehen benötigt
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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
• alle Eigentümer eines Grundstücks
• Personen, die Rechte aus dem Grundstück besitzen z.B. Banken, zu deren Gunsten Rechte (Grundpfandrechte) eingetragen sind.
Manche Grundbuchämter gewähren Banken bereits Einsicht, wenn sich ein Kreditverhältnis anbahnt.
• ein reines Kaufinteresse ist kein berechtigtes Interesse. Um Einsicht zu bekommen, muss das berechtigte Interesse größer sein, als das schutzwirkende Interesse des Eingetragenen.
Die Grundbuchämter werden von den Amtsgerichten (Abteilung Grundbuchamt) geführt. (Ausnahme Baden Württemberg, dort bei den Gemeinden)
Exkurs: Grundbuch – Der juristische Atlas
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Aufbau des Grundbuchs
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Das Bestandsverzeichnis
Grundbuch von Fornerstadt Band 4 Blatt 34 Amtsgericht Fornerstadt
(Bestandsverzeichnis)
Laufende Nummer der Grundstücke
Bisherige laufende Nummer der Grundstücke
Gemarkung
(Vermessungsbezirk)
a
Karte Katasterbücher Wirtschaft und
Lage
e
Größe
Flur b Flurstück Lieg b
c Geb B
d ha a qm
1 2 3 4
1 - Fornerstadt - 35 20 - Gebäude und
Freifläche Hansastr. 12 -14
19 71
Bezeichnung der Grundstücke und der mit dem Eigentum verbundene Rechte
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Abteilung I - Eigentumsverhältnisse
Laufende Nummerder Grundstücke
Eigentümer Laufende Nummer der Grundstücke im
Bestandsverzeichnis
Grundlage der Eintragung
1 2 3 4
1 Fabian Heinrich,Essen 1 Aufgrund der Auflassung vom 19. Mai 2008 eingetragen am 28. Mai2008
Grundbuch von Fornerstadt Band 4 Blatt 34 Amtsgericht Fornerstadt
(Erste Abteilung)
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Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Laufende Nummer der Eintragung
Lfd. Nummer der betroffenen Grundstücke im
Bestandsverzeichnis
Lasten und Beschränkungen
1 2 3
1 1 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit dahingehend: Die Elektrizitätswerke
Fornerstadt sind berechtigt, auf dem Grundstück Fernwärmeleitungen zu legen und zu betreiben. Gemäß Bewilligung vom 19. Mai 2008,
eingetragen am 28. Mai 2008
Grundbuch von Fornerstadt Band 4 Blatt 34 Amtsgericht Fornerstadt
(Zweite Abteilung)
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Abteilung III - Grundpfandrechte
Laufende Nummer der Eintragungen
Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestandsverzeichnis
Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
1 2 3 4
1 1 EURO 200.000,00 Zweihunderttausend Euro Grundschuld für die
Jaron Bank, Fornerstadt, mit 16% jährlichen Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10%. Der jeweilige Eigentümer ist der
sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19.
Mai 2008 eingetragen am 28. Mai 2008
2 1 EURO 150.000,00 Einhundertfünfzigtausend EURO Grundschuld
für die Stadtsparkasse Fornerstadt, mit 15%
jährlichen Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 6%. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen
Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19. Mai 2008 eingetragen am 28. Mai 2008
Amtsgericht Fornerstadt Grundbuch von Fornerstadt Band 4 Blatt 34 Dritte Abteilung)
WPAW-V11-22
Kredite im Detail: Der Realkredit (1. + 2. Hypothek) (1/3)
• langfristiger Kredit, der durch Grundpfandrecht (Hypothek,
Grundschuld oder Rentenschuld) an einem Grundstück gesichert ist und dessen Verzinsung und Rückzahlung jederzeit unabhängig von der Person des Kreditnehmers durch das beliehene Grundstück
gewährleistet ist
• im Sinne § 11 HBG gelten als Realkredite diejenigen Kredite, die innerhalb der ersten 60% des Beleihungswertes liegen
• die Beleihungsgrenze bezeichnet den Wert, bis zu dem ein Grundstück nach gesetzlichen und/ oder satzungsmäßigen Vorschriften mit Grundpfandrechten belastet werden darf
• zur 1. Hypothek oder Ia Darlehen gehören Finanzierungsmittel, die an erster Stelle im Grundbuch gesichert sind.
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Kredite im Detail: Der Realkredit (1. + 2. Hypothek) (2/3)
• zur 1. Hypothek oder Ia Darlehen gehören Finanzierungsmittel, die an erster Stelle im Grundbuch gesichert sind
• Darlehen die über die sechzigprozentige Beleihungswertgrenze hinaus gewährt werden, werden als 2. Hypothek bezeichnet
• in der Bankpraxis erfolgt die Festschreibung der Zinsen auf 5, 10 oder 15 Jahre
• Sondertilgungen bzw. vorzeitige Rückzahlung sind nur dann
möglich, wenn diese ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart sind.
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Kredite im Detail: Der Realkredit (1. + 2. Hypothek)
(3/3)
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Vor der Ausreichung eines Kredits muss der Gläubiger die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers prüfen!
Kreditantrag
Kreditwürdigkeitsprüfung Kreditzusage
Kreditausreichung Kreditkontrolle
Kreditfähigkeit,
d.h. die rechtliche Fähigkeit, als Kreditnehmer auftreten zu können Persönliche Kreditwürdigkeit, die sich aus der persönlichen Vertrauenswürdigkeit des Kreditsuchenden ergibt
Wirtschaftliche Kreditwürdigkeit, die auf der Ertragskraft und der Qualität der Sicherheiten des Kreditnehmers beruht
Quelle: Perridon, L.; Steiner M.: Finanzwirtschaft der Unternehmung, 2007
WPAW-V11-26
Kredite im Detail: Der Bausparkredit (1/2)
• Bausparen baut auf dem Kollektivsystem auf
• der Bausparer schließt mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag über eine bestimmte Vertragssumme ab, z.B. 30.000 €
• hierauf hat der Bausparer einmalig oder regelmäßig die vertraglich festgelegten Sparraten zu zahlen (Vorsparen), z.B. entsprächen 40 % einem Sparguthaben von 12.000 €
• nach Erreichen des Mindestsparguthabens, der Mindestlaufzeit (häufig 18 oder 24 Monate) sowie nach
• erreichen einer ausreichend hohen Bewertungsziffer wird der Bausparvertrag zuteilungsreif
WPAW-V11-27
Kredite im Detail: Der Bausparkredit (2/2)
• nach Zuteilungsannahme durch den Bausparer, wozu er aber nicht verpflichtet ist, hat er einen Rechtsanspruch auf Auszahlungsowohl des angesammelten Sparguthabens (einschließlich Zinsen) als auch auf das Bauspardarlehen in Höhe des Unterschiedsbetrages
zwischen der Vertragssumme und dem Bausparguthaben.
• bezüglich der Besicherung des Bauspardarlehens begnügen sich die Bausparkassen mit dem zweiten Rang im Grundbuch
• zudem sind die Bausparkassen bereit, das Darlehen bis zu 80 % des Beleihungswertes zu gewähren
• somit stellt das Bauspardarlehen die „klassische“ 2. Hypothek dar
Versicherungen
Lehrgebiet Bauökonomie Institut Bauingenieurwesen
WPAW-V11-29
• Auch bei einem unbebauten Grundstück ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass Dritte keinen Schaden nehmen.
• Verstößt er gegen die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, haftet er für entstehende Schäden.
• Mit einer Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke lässt sich dieses Risiko abdecken.
• Die Versicherung ist allerdings nur sinnvoll, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht oder eine Bebauung nicht geplant ist.
Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke
WPAW-V11-30
• Für die Sicherheit auf der Baustelle ist stets der Bauherr
verantwortlich, selbst wenn Fremdfirmen für den Bauherren aktiv sind.
• Der Bauherr haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen.
• Vor solchen Gefahren schützt eine Bauherrenhaft-
pflichtversicherung. Sie sollte bereits vor Baubeginn abgeschlossen werden.
• Der Versicherungsschutz gilt bis zur Abnahme des Gebäudes, die Kosten richten sich nach der Bausumme.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
WPAW-V11-31
• Während der Bauphase können Brände, Blitzschlag oder
Explosionen die bereits geleisteten Arbeiten (von Wochen, Monaten oder Jahren) zerstören.
• Diese Schäden deckt eine Feuer-Rohbau-Versicherung ab.
• Viele Banken bestehen auf dem Abschluss einer solchen Versicherung und vergeben andernfalls keinen Kredit.
• Schon vor dem Baubeginn können Bauherren eine Wohngebäude- versicherung abschließen, in der die Feuer- Rohbau-Versicherung bereits eingeschlossen ist.
Feuer-Rohbau-
Versicherung/Wohngebäudeversicherung
WPAW-V11-32
• Die Bauleistungsversicherung ersetzt unvorhersehbare Schäden, die durch Unwetter und Vandalismus entstehen – oder fahrlässiges
Handeln von Bauarbeitern, wenn diese etwa bei Fassadenarbeiten eine Fensterscheibe beschädigen.
• Der Versicherungsschutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh-, Aus- und Umbau.
• Auch Schäden durch den Diebstahl von fest eingebautem Material können mit abgedeckt werden.
• Der Versicherungsschutz besteht während der gesamten Bauzeit, jedoch in der Regel nicht länger als 12 oder 24 Monate.
Bauleistungsversicherung
WPAW-V11-33
• Viele Bauherren im privaten Bereich erbringen Eigen- leistungen oder nutzen die Hilfe von anderen, um die finanziellen Belastungen zu senken.
• Der Bauherr ist verpflichtet, seine Helfer bei der Berufs- genossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.
• Wer beim Bauen hilft ist in der Regel bei Arbeitsunfällen oder bei Unfällen auf dem Weg zur Baustelle grundsätzlich über die
gesetzliche Bauhelferversicherung abgesichert.
• Auch wenn der Bauherr die Anmeldung vergisst, greift der Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung für die Helfer – dem Bauherrn droht dann jedoch ein Bußgeld.
• Der automatische Schutz gilt jedoch nur bedingt für den
Bauherren selbst, seinen Ehepartner oder Familienangehörige.
Bauhelfer-Unfallversicherung
WPAW-V11-34
• Für bestimmte Berufe, die durch mögliche Fehlberatung ein
erhöhtes Risiko aufweisen (z.B. anrichten von Vermögensschäden), benötigen eine Berufshaftpflichtversicherung.
• Eine Berufshaftpflichtversicherung gilt für besonders
verantwortungsvolle Berufsgruppen als Voraussetzung der gewerblichen Zulassung.
• Das gilt insbesondere für
• Architekten oder Bauingenieure
• Mitglieder der rechts- und steuerberatenden Ausübung wie
Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Notar wie auch der Versicherungsmakler im Rahmen einer
Vermögensschadenhaftpflicht
• freiberuflich tätige Mediziner und Veterinäre
Berufshaftpflichtversicherung
WPAW-V11-35
• Eine Betriebshaftpflichtversicherung kann sowohl allein als auch ergänzend zu einer Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.
• Eine Betriebshaftpflichtversicherung ist jedoch lediglich für den Schutz eines Betriebes sinnvoll.
• Sie versichert das Unternehmen vor Vermögensschäden, welche aufgrund von Personen- oder Sachschäden verursacht wurden.
• Darüber hinaus sind Schäden, welche durch das alleinige
Verschulden eines einzelnen Mitarbeiters entstehen, abgedeckt.
• Eine Betriebshaftpflichtversicherung bietet somit finanziellen Schutz vor Personen- und Sachschäden.
