Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-
und Deckungsbeitragsflussrechnung
Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft
vorgelegt von
Diplom-Betriebswirt (FH)
Henri Lüdeke
geb. in Radeberg
von der Fakultät VI - Planen Bauen Umwelt
der Technischen Universität Berlin
zur Erlangung des akademischen Grades
Doktor der Wirtschaftswissenschaften
- Dr. rer. oec. –
genehmigte Dissertation
Promotionsausschuss:
Vorsitzender:
Prof. Dr. Matthias Sundermeier
Gutachterin:
Prof. Dr. Kristin Wellner
Gutachter:
Prof. Dr. Klaus Serfling
Gutachter:
Prof. Dr. Hansjörg Bach
Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 27. Mai 2016
Vorwort
Zur retrograden Kalkulation kostendeckender Mieten sind Cashflow-basierte Verfahren in der langen Nutzungsphase von Wohnimmobilien nur bedingt geeignet. Hingegen bieten die immo-bilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung und deren Ausbau zur Deckungsbeitragsfluss-rechnung ein theoretisch fundiertes Verfahren, um retrograd Mindestmieten kalkulieren und die Managementleistung in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft adäquat beurteilen zu kön-nen. Der Ausbau zur multidimensionalen Deckungsbeitragsrechnung sowie die Erarbeitung der Immobilienwirtschaftlichen Management-Erfolgsrechnung (IMER) sind Beiträge, die theoreti-schen Erkenntnisse auch in der Praxis sinnvoll einsetzen zu können. Dies erfordert den Einsatz geeigneter Softwaresysteme.
Die vorliegende Arbeit wurde im Jahr 2015 an der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt der Tech-nischen Universität Berlin als Dissertation eingereicht und angenommen. Diese Arbeit konnte nur durch vielfältige fachliche, aber auch sonstige Unterstützung entstehen. An erster Stelle gilt mein Dank meiner Doktormutter, Frau Prof. Dr. Kristin Wellner, die die Entstehung der Arbeit erst ermöglichte. Insbesondere danke ich ihr für die prägnanten und zweckdienlichen Hinweise sowie die intensiven Diskussionen. Herrn Prof. Dr. Klaus Serfling danke ich für die spontane Bereitschaft, das Koreferat zu übernehmen. Besonders danken möchte ich Herrn Prof. Hansjörg Bach, der mich fachlich, aber auch menschlich auf meinem Weg begleitet hat.
Eine externe Promotion neben dem normalen Berufsleben ist ohne Unterstützung seitens des Arbeitgebers nicht möglich. Insofern danke ich vor allem den Vertretern der beiden Gesellschafter der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH, Frau Maren Kern, Vorstandsmitglied des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Woh-nungsunternehmen e.V., und Herrn Carsten Jung, Vorstand der Berliner Volksbank eG, sowie dem Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Dr. Karl Kauermann, für die wohlwollende und maßgeb-liche Unterstützung meines Promotionsvorhabens.
Ich habe den fachlichen Austausch mit den Mitarbeitern der BBT gesucht. Danken möchte ich hier insbesondere Herrn Andreas Grunow, Frau Dr. Claudia Wagner, Herrn Stefan Kube, Frau Larissa Hahn, Herrn Falk Neumann und Frau Ester Seiffarth für den bereichernden fach-lichen Austausch. Zudem bedanke ich mich bei meiner Assistentin, Frau Anja Vehn, für die erste Korrekturlesung und die unermüdliche Unterstützung im ganzen Promotionsprozess. Frau Cordelia Trzetziak sowie Herr Sander Lueken halfen ebenfalls bei Korrekturarbeiten. Frau Lydia Herrmann unterstützte mich bei einigen grafischen Darstellungen.
Schließlich gilt mein besonderer Dank meiner Frau, Simona Lüdeke, die mich verständnis- und aufopferungsvoll auf diesem Weg begleitet hat. Ohne ihre Unterstützung und Liebe wäre diese Arbeit nicht entstanden.
Die vorliegende Arbeit verwendet durchgängig die maskuline Form zur Unterstützung der Textkürze. Leserinnen sind selbstverständlich gleichermaßen angesprochen. Autorennamen wer-den zur besseren Erkennbarkeit im Fließtext durch Kapitälchen dargestellt. Die Arbeit
ent-stand mit LYX, einem grafischen Editor auf der Basis von LATEX. Hierbei kam das Konstrukt
der sog. „Gleitobjekte“ zum Einsatz. Abbildungen und Tabellen werden an der entsprechenden Stelle im Text ausgegeben, wenn der verbleibende Platz auf der Seite dies zulässt. Ansonsten „gleiten“ die Objekte im Text, i. d. R. auf den Anfang der folgenden Seiten. Somit ergibt sich ein einheitliches Textbild ohne störende Zwischenräume. Zahlen in runden Klammern hinter Konten-bzw. Positionsbezeichnungen bezeichnen die Nummerierung innerhalb des Kontenrahmens der Wohnungswirtschaft.
Döbeln, 21.12.2015
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 1
1.1 Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft . . . 1
1.2 Problemstellung . . . 1
1.3 Stand der wissenschaftlichen Forschung . . . 3
1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in das System der Wissenschaften 3 1.3.2 Einordnung der Arbeit in immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze . . 6
1.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen Forschung zum Immobiliencontrolling 10 1.4 Forschungslücke . . . 16
1.5 Zielstellung dieser Arbeit . . . 18
1.6 Gang der Untersuchung . . . 20
2 Konzeptionelle Grundlagen 23 2.1 Vorüberlegungen . . . 23
2.2 Eigenschaften des Gutes „Immobilie“ . . . 23
2.2.1 Begriff der Immobilie . . . 24
2.2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien . . . 27
2.2.3 Lebenszyklusphasen . . . 29
2.3 Eigenschaften des Immobilienmarktes . . . 34
2.4 Wohnungsunternehmen als spezifische Immobilieninvestoren . . . 35
2.4.1 Institutionelle Investoren . . . 35
2.4.2 Abgrenzung von Immobilieninvestoren . . . 36
2.4.3 Abgrenzung unternehmerische Wohnungswirtschaft . . . 37
2.4.4 Wandel der Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen . . . 39
2.5 Definitorische Grundlagen . . . 41
2.5.1 Systemtheoretische Grundlagen . . . 41
2.5.2 Modellbildung . . . 42
2.5.3 Management und Unternehmung . . . 45
2.5.3.1 Koordination und Adaption als originäre Managementaufgaben . 46 2.5.3.2 Funktional-Approach . . . 46
2.5.3.3 System-Approach . . . 49
2.5.4 Externe und interne Unternehmensrechnung . . . 50
2.5.4.1 Inhalt der Unternehmensrechnung . . . 50
2.5.4.2 Entscheidungsfunktion der internen Unternehmensrechnung . . . 52
2.5.5 Preiskalkulation als Managementaufgabe . . . 55
2.5.5.1 Grundlagen der Preiskalkulation . . . 56
2.5.5.2 Rationalitätsdefizite im Preismanagement . . . 58
2.5.5.3 Kosten als Grundlage von Preisentscheidungen . . . 59
2.5.5.4 Zukunftsorientierung bei der Preispolitik . . . 60
3 Controlling als Steuerungsinstrumentarium für Immobilienunternehmen 63 3.1 Controlling-Konzeption . . . 63
3.1.1 Ordnungsrahmen zum Controlling . . . 64
3.1.2 Ebenen der Controlling-Konzeption . . . 66
3.1.2.1 Intentionale Ebene . . . 66
3.1.2.2 Funktionale Ebene . . . 66
3.1.2.3 Instrumentelle Ebene . . . 71
3.1.2.4 Institutionale Ebene . . . 72
3.2 Immobiliencontrolling . . . 72
3.2.1 Betrachtungsgegenstand und Definition des Immobiliencontrollings . . . . 73
3.2.2 Anforderungen an das Immobiliencontrolling . . . 74
3.2.3 Ordnungsrahmen für das Immobiliencontrolling . . . 75
3.2.4 Ziele des Immobiliencontrollings . . . 76
3.2.5 Aufgaben des Immobiliencontrollings . . . 78
3.2.5.1 Systemgestaltende Aufgaben . . . 78
3.2.5.2 Systemnutzende Aufgaben . . . 79
3.2.6 Anforderungen an Instrumente für das Immobiliencontrolling . . . 81
3.3 Beurteilung Cashflow-basierter Rechenschemata . . . 82
3.3.1 Grundlagen . . . 82
3.3.2 Eigenschaften von Cashflow-Rechnungen . . . 89
3.3.3 Beurteilung der Eignung von Cashflow-basierten Verfahren . . . 90
3.3.4 Zusammenhang zwischen Rechengrößen: Das Lücke-Theorem . . . 91
3.4 Kosten- und Leistungsrechnung . . . 92
3.4.1 Grundlagen . . . 92 3.4.2 Kostenrechnung . . . 93 3.4.2.1 Begriffsbestimmungen . . . 93 3.4.2.2 Kostenartenrechnung . . . 96 3.4.2.3 Abgrenzungsrechnung . . . 98 3.4.2.4 Kostenstellenrechnung . . . 99 3.4.2.5 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung . . . 101 3.4.2.6 Kostenzurechnungsprinzipien . . . 104 3.4.3 Leistungsrechnung . . . 107 3.4.3.1 Begriffsbestimmungen . . . 107 3.4.3.2 Leistungs- bzw. Erlösartenrechnung . . . 109 3.4.3.3 Erlösstellenrechnung . . . 109
III Inhaltsverzeichnis
3.4.3.4 Erlösträgerbildung . . . 110
3.4.4 Ergebnisrechnung . . . 113
3.4.4.1 Ergebnisrechnung auf Vollkostenbasis . . . 113
3.4.4.2 Ergebnisrechnung auf Teilkostenbasis . . . 114
3.4.4.3 Grundrechnung und Auswertungsrechnung . . . 116
3.4.5 KLR-bezogene Besonderheiten von Immobilien . . . 117
3.5 Deckungsbeitragsrechnung . . . 118
3.5.1 Begriffsbestimmungen . . . 118
3.5.2 Einstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . 119
3.5.3 Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . 120
3.5.3.1 Grundlagen . . . 120
3.5.3.2 Struktur der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung . . . 121
3.5.3.3 Bedeutung des kalkulatorischen Erfolgs . . . 121
3.5.3.4 Ermittlung von Soll-Deckungsbeiträgen . . . 123
3.5.3.5 Vertriebsorientierung der Bezugsgrößen . . . 123
4 Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung 127 4.1 Informationsanforderungen . . . 127
4.1.1 Formale Informationsanforderungen . . . 127
4.1.2 Materielle Informationsanforderungen . . . 128
4.1.3 Kritische Beurteilung der Informationsanforderungen . . . 130
4.2 Mindeststufigkeit der Deckungsbeitragsrechnung . . . 131
4.3 Positionsgliederung der Deckungsbeitragsrechnung . . . 131
4.3.1 Leistungspart . . . 131
4.3.1.1 Erträge aus der Hausbewirtschaftung . . . 132
4.3.1.2 Erträge aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grund-stücken . . . 135
4.3.1.3 Erträge aus Betreuungstätigkeit . . . 136
4.3.1.4 Erbbauzinserträge . . . 136
4.3.1.5 Sonstige Erträge . . . 136
4.3.2 Produktkosten . . . 137
4.3.2.1 Instandhaltung/Instandsetzung . . . 137
4.3.2.2 Sonstige Fremdkosten . . . 140
4.3.2.3 Nicht umlagefähige Betriebskosten . . . 141
4.3.2.4 Kalkulatorische Zinsen . . . 142
4.3.2.5 Kalkulatorische Abschreibungen . . . 147
4.3.2.6 Kalkulatorische Wagnisse . . . 149
4.3.2.7 Pachten, Leasinggebühren, Erbbauzinsen . . . 150
4.3.3 Verwaltungskosten . . . 151
4.3.4 Unternehmenskosten . . . 151
4.3.4.2 Unternehmensgewinnziel . . . 152
4.3.5 Abstimmbrücke . . . 152
4.3.5.1 Unternehmensbezogene Abgrenzungen . . . 152
4.3.5.2 Kosten- und leistungsrechnerische Korrekturen . . . 154
4.4 Bezugsgrößenhierarchie . . . 156
4.4.1 Bestimmung der führenden Bezugsgröße für wirtschaftliche Aussagen . . . 156
4.4.2 Verfahren der Bezugsgrößenzuordnung . . . 158
4.4.2.1 Direkte Zuordnung . . . 158
4.4.2.2 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung . . . 158
4.4.2.3 Aufteilung von Soll-Deckungsraten . . . 161
4.4.3 Entwurf einer Bezugsgrößenhierarchie für ein reines Wohnungsunternehmen161 4.4.4 Einbeziehung weiterer Geschäftsfelder/Sparten . . . 162
4.5 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung163 4.6 Normierung der Ergebnisse . . . 164
4.6.1 Normierung auf die Mietflächen . . . 164
4.6.2 Normierung in Bezug auf die Nettoerlöse . . . 165
4.7 Retrograde Zielmietenbestimmung . . . 165
4.8 Begriffswahl „Deckungsbeitragsrechnung“ . . . 170
5 Ausbau zur immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsflussrechnung 171 5.1 Grundlagen für Abweichungsanalysen . . . 171
5.1.1 Grundlagen für Abweichungen . . . 171
5.1.2 Abweichungsursachen . . . 174
5.1.3 Bestimmung von Sollgrößen . . . 176
5.1.4 Bestimmung der Istgrößen . . . 177
5.1.5 Methoden der Abweichungsanalyse . . . 178
5.2 Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsflussrechnung . . . 183 5.2.1 Anwendungsgebiete . . . 183 5.2.2 Erlösabweichungen . . . 184 5.2.2.1 Preisabweichungen . . . 185 5.2.2.2 Mengenabweichungen . . . 185 5.2.2.3 Strukturabweichungen . . . 186 5.2.3 Kostenpart . . . 187 5.2.3.1 Kostenabweichungen . . . 188 5.2.3.2 Mengenabweichungen . . . 189 5.3 Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung . . . 190 5.3.1 Vermietungserfolgsrechnung . . . 191 5.3.2 Abweichungsanalyse . . . 191 5.3.3 Abstimmbrücke . . . 192
5.4 Multidimensionale Ausgestaltung mittels OLAP-System . . . 194
5.4.1 IT-technische Grundlagen . . . 194
5.4.1.1 Dimensionen . . . 195
5.4.1.2 Einfache Hierarchien in Dimensionen . . . 195
5.4.1.3 Heterarchien . . . 196
5.4.1.4 Parallele Hierarchien . . . 196
5.4.1.5 Kennzahlensysteme bzw. Allgemeine Graphen . . . 197
5.4.2 Hierarchische Struktureffekte . . . 198
5.4.3 Varianten der Deckungsbeitragsflussrechnung . . . 199
6 Zusammenfassung und Ausblick 203
Abkürzungen/Akronyme
Abb. Abbildung Abs. Absatz Abschn. Abschnitt Art. Artikel Aufl. AuflageBI-Systeme Business Intelligence Systeme
BK Betriebskosten
BWL Betriebswirtschaftslehre
ca. cirka
ebd. ebenda
EDV Elektronische Datenverarbeitung
EnEV Energieeinsparverordnung
ERP Enterprise Resource Planning (System)
et al. et alii ’und andere’
f. folgende (Seite)
ff. folgende (Seiten)
G Gewinn
HBW Hausbewirtschaftung
HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Hrsg. Herausgeber
I Istwerte
i. d. R. in der Regel
i. e. S. im engeren Sinne
i. S. v. im Sinne von
i. w. S. im weiteren Sinne
IAS International Accounting Standards
ID Identifier bzw. lfd. Nummer
IFRS International Financial Reporting Standards
IGC International Group of Controlling
IMER Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung
insb. insbesondere
Jg. Jahrgang
Kap. Kapitel
KLR Kosten- und Leistungsrechnung
L Leistungen
LKR Leistungs- und Kostenrechnung
NE Nutzungseinheit NMV Neubaumietenverordnung Nr. Nummer o. g. oben genannt(e) o. J. ohne Jahr(esangabe) o. O. ohne Ort(sangabe) o. V. ohne Verfasser OG Obergeschoss
OLAP On-line Analytical Processing
P Planwerte
PC Profitcenter
S. Seite(n)
Tab. Tabelle
u. a. unter anderem
usw. und so weiter
verb. verbessert
Verf. Verfasser
Verl. Verlag
Vgl. vergleiche
VoFi Vollständiger Finanzplan
WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (aufgehoben zum 01.01.1990)
z. B. zum Beispiel
zugl. zugleich
Abbildungsverzeichnis
1.1 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt . . . 2
1.2 Wissenschaftsbegriffe . . . 4
1.3 Die Betriebswirtschaftslehre im System der Wissenschaften . . . 4
1.4 Haus der Immobilienökonomie . . . 7
1.5 Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre . . . 9
1.6 Zusammenhänge wissenschaftlicher Ziele . . . 18
1.7 Gang der Untersuchung . . . 22
2.1 Der Immobilienlebenszyklus . . . 30
2.2 Kombination von Markttrend und Gebäude-Lebenszyklus . . . 32
2.3 Klassifikation von Kennzahlensystemen . . . 44
2.4 Architektur und Verwendungsart von Kennzahlen . . . 45
2.5 Unternehmungssystem . . . 50
2.6 Entscheidungsfunktion der Kostenrechnung . . . 52
2.7 Verhaltenssteuerungsfunktion der Kostenrechnung . . . 54
2.8 Prozessverständnis des Preismanagements . . . 58
3.1 Ordnungsrahmen zum Controlling . . . 65
3.2 Kybernetisches Regelkreisprinzip . . . 69
3.3 Grafische Darstellung Controlling-Konzeption (Metzner) . . . . 70
3.4 Fachbegriffsmodell zu Controllinginstrumenten . . . 71
3.5 Ordnungsrahmen zum Immobiliencontrolling . . . 75
3.6 Systemnutzende Aufgaben im Immobilienlebenszyklus . . . 80
3.7 Ermittlung des Free Cashflow . . . 83
3.8 Ermittlung des (Cash) Flow to Equity . . . 83
3.9 Cashflow in der Investitionsrechnung . . . 84
3.10 Komponenten der Liquiditätsrechnung . . . 85
3.11 Gegenüberstellung diverser Mietzinsdefinitionen . . . 88
3.12 Wertmäßiger Kostenbegriff . . . 93
3.13 Schema zur Abgrenzung der negativen Erfolgskomponente . . . 94
3.14 Mögliche Kostenartengliederung . . . 97
3.15 Kosten im Immobilienlebenszyklus . . . 97
3.16 Schema der Abgrenzungsrechnung . . . 99
3.18 Schema zur Abgrenzung der positiven Erfolgskomponente . . . 107
3.19 Erlösarten . . . 109
3.20 Kombinatorik der Bezugsgrößen . . . 113
3.21 Kostendurchlauf in der Vollkostenrechnung . . . 114
3.22 Unterschiede zwischen Grenzkosten- und Einzelkostenrechnung . . . 115
3.23 Kostendurchlauf in der Teilkostenrechnung . . . 116
3.24 Kostenwürfel . . . 119
3.25 Deckungsbeitragsschema und Break-Even-Darstellung . . . 122
3.26 Soll-Deckungsbeiträge als Grundlage für Verkaufspreisbestimmung . . . 124
4.1 Bezugsgrößenhierarchie bei Immobilien . . . 156
4.2 Zuordnung von Hauptkostenstellen zu den untersten Spartenergebnisstrukturebenen159 4.3 Stufenleiter-Verteilungsstruktur zeitabhängig modelliert . . . 160
5.1 Preis- und Mengenabweichungen . . . 173
5.2 Abweichungsursachen . . . 175
5.3 Die drei Ebenen der Abweichungsanalyse . . . 176
5.4 Symmetrische Aufteilung des kombinierten Effektes . . . 180
5.5 Vorschlag für eine Gliederung der Abstimmbrücke . . . 193
5.6 Ausprägung einer Dimensionshierarchie . . . 195
5.7 Ausprägung einer Heterarchie . . . 196
5.8 Ausprägung einer Parallelhierachie . . . 197
5.9 Kennzahl-“Dimensionen“ im Kennzahlendatenmodell . . . 198
Tabellenverzeichnis
2.1 Besonderheiten von Immobilien . . . 27
2.2 Nutzungsorientierte Klassifikation von Immobilien . . . 28
2.3 Aufbau eines lebenszyklusorientierten Immobilien-Controllingsystems . . . 31
2.4 Lebenszyklusphasen nach GEFMA . . . 33
2.5 Rationalitätsdefizite im Preismanagement . . . 60
3.1 Anforderungen an Informationssysteme . . . 81
3.2 Detaillierte Untergliederung des Immobilien-Cashflow . . . 87
3.3 Buchungssatzstruktur in der Finanzbuchhaltung der Wohnungswirtschaft . . . . 101
3.4 Grundtypen innerbetrieblicher Leistungsverflechtung . . . 102
4.1 Gliederungsvorschlag für den Umsatzpart . . . 137
4.2 Gliederung der Abstimmbrücke . . . 156
4.3 Kostenanteile eines Beispielobjektes . . . 160
4.4 Bezugsgrößenbeispiele in der Wohnungswirtschaft . . . 162
4.5 Bezugsgrößenabbildung bei weiteren Geschäftsfeldern . . . 163
4.6 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung164 4.7 Deckungsbeitrags-Anteile an den Nettoerlösen . . . 166
4.8 Retrograde Mietenermittlung am Beispiel . . . 167
4.9 Weitere Aufspaltung der Sollnettokaltmieten vermietet . . . 168
4.10 Alternative Aufspaltung der Sollnettokaltmieten für Subsp. 1 bei Objekt 2 . . . . 168
4.11 Aufspaltung der Sollnettokaltmieten von Objekt 2 auf Nutzungseinheitencluster (Raumgrößen) . . . 169
5.1 Entwicklungsstufen deckungsbeitragsorientierter Abweichungsanalysen . . . 181
5.2 Vergleich der Abweichungsanalysemethoden . . . 182
5.3 Fallbeispiel zum Plan-Ist-Vergleich . . . 184
5.4 Ist-Plan-Vergleich Sollnettokaltmieten vermietet, Subsparte 1 detailliert . . . 185
5.5 Preis- und Mengenabweichungen (symmetrische Methode nach Link) . . . 186
5.6 Veränderungsmatrix und Endmatrix mit Preis-, Mengen- und Struktureffekten . 187 5.7 Ist-Plan-Vergleich Kosten, Subsparte 1 . . . 188
5.8 Ist-Plan-Vergleich Kosten der Einzelobjekte Subsp. 1 . . . 188
5.9 Veränderungs- und Endmatrix Kostenabweichungen Subsparte 1 . . . 189
5.10 Deckungsbeitragsabweichung gesamt . . . 190
5.12 Abweichungs-Analyse, Beispielfall . . . 192 5.13 Aufteilung der gemischte Komponente . . . 200 5.14 Ermittlung der Mengenkomponenten . . . 201
1 Einleitung
1.1 Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft
Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, haben eine hohe volkswirtschaftliche Bedeutung. Die Immobilienwirtschaft ist mit etwa 434 Milliarden EUR Bruttowertschöpfung und rund 2,8
Millionen Beschäftigten einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland.1
Von den insgesamt ca. 40,5 Millionen Wohnungen über alle Gebäudekategorien befinden sich
laut Zensus rund 38,8 Millionen Wohnungen in Wohngebäuden.2 Deutschland zeichnet sich im
internationalen Vergleich traditionell durch eine hohe Mieterquote aus. Ca. 54,2 % aller Haus-halte in Deutschland leben nach Ergebnissen des Zensus in Mietwohnungen. Der anteilsmäßig
große Mietwohnungsmarkt ist ein Hauptcharakteristikum des deutschen Wohnungsmarktes.3
Professionell-gewerbliche Anbieter halten rund 36 % des Mietwohnungsbestandes. Damit be-wirtschaftet diese Anbietergruppe in Deutschland knapp 8,3 Millionen Mietwohnungen. Ge-nossenschaften, Wohnungsunternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung sowie privatwirt-schaftliche Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft nehmen eine beson-dere Stellung unter den professionell-gewerblichen Anbietern ein. Sie bewirtschaften den Großteil
der Wohnungsbestände der professionellen Bestandshalter.4 Auf diese Vertreter der
institutio-nalisierten Wohnungswirtschaft zielt diese Arbeit ab.
1.2 Problemstellung
Die Entscheidungen zum Bau vieler Mehrfamilien-Wohnhäuser liegen weit in Vergangenheit. Die Immobilien wurden mit einem bestimmten Wohnungsmix (nach Anzahl, Größe, Lage und Aus-stattung der Wohnungen) an einem jeweils einzigartigen Standort errichtet. Infolge des hohen Kapitalbedarfs bei der Erstellung besteht eine hohe Kapitalbindung innerhalb der Nutzungs-phase. Die Miete ist so zu bemessen, dass eine Kostendeckung und langfristig eine Amortisation der Investition eintritt. Die Eigenkapitalverzinsung erfolgt sukzessive über den Umsatzprozess.
1Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Gesellschaft für
immobilien-wirtschaftliche Forschung e.V. (gif) 2013, S. 1 f., Brauer 2013, S. 19 ff. sowie Voigtländer, M. et al. 2010, S. 1.
2Am 31.05.2013 legten Statistisches Bundesamt und die Statistischen Landesämter zeitgleich die ersten
Ergebnis-se des Zensus 2011 vor. Erstmals Ergebnis-seit 24 Jahren waren mit dem Zensus 2011 in Deutschland wieder Daten einer Volkszählung und einer Gebäude- und Wohnungszählung vorhanden. Vgl. GdW 2013, S. 22. Als Oberbegriff spricht die amtliche Statistik hier von Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Darunter subsumieren sich 1,4 Millionen Wohnungen in Gebäuden, die nicht vorrangig Wohnzwecken dienen und rund 402.000 Wohnungen in Wohnheimen sowie alle Wohnungen in Wohngebäuden. Vgl. GdW 2014, S. 11. Die Abbildung zeigt den Zensus-Enddatenstand von Mai 2014, ohne Diplomatenwohnungen, zum Stichtag 09.05.2011.
3Vgl. GdW 2013, S. 27. 4Vgl. Abb. 1.1.
Abbildung 1.1: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
8.273 Tds. Wohnungen 20% 14.980 Tsd. Wohnungen 37% 17.292 Tsd. Wohnungen 43% Genossenschaften
2.145 Tsd. Wohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Kommunale Wohnungsunternehmen 4.451 Tsd. Wohnungen 13.757 Tsd. Wohnungen 2.347 Tsd. Wohnungen
Geschosswohnungen Geschosswohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen 10.529 Tsd. Wohnungen 3.535 Tsd. Wohnungen 305 Tsd. Wohnungen
3.152 Tsd. Wohnungen
Kirchen u. Org. ohne Erwerbszweck 324 Tsd. Wohnungen Wohnungsbestand in Deutschland 40.545 Tsd. Wohnungen zzgl. 15 Tsd. Wohnungen in bewohnten Unterkünften Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer
Professionell-gewerbliche Anbieter Private Kleinanbieter/ Amateur-vermieter
Selbstnutzer
Quelle: GdW 2014, S. 12.
Aktuell gibt es noch keine umfangreiche wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem The-ma Mietpreiskalkulation für bestandshaltende Wohnimmobilienunternehmen. Die meisten
Woh-nungsunternehmen verfügen über kein internes Rechnungswesen.5 Die Kosten-, Erlös- und
Er-gebnisrechnung wurde für Industrieunternehmungen mit weitgehend standardisierten Produkten sowie starkem Produktions- bzw. Erstellungsbezug entwickelt. Eine Adaption auf die
Immobilien-wirtschaft6 fand bisher nur ansatzweise statt. Zur Anwendung in der Wohnungswirtschaft sind
Anpassungen der aus der Industrie bekannten Ansätze vorzunehmen.7
Der automatisierte Ausweis von kalkulatorischen Ergebnisrechnungen ist kaum möglich. Ei-nerseits ist eine in sich geschlossene theoretische Basis für die Wohnimmobilienunternehmen noch
nicht verfügbar. Andererseits bieten die aktuellen ERP-Systeme8 wenig systemische
Unterstüt-zung. Die operativen Informationssysteme gewährleisten mit Blick auf die EDV-technischen Rea-lisierungsmöglichkeiten eine Unterstützung des externen, nicht aber eines internen Rechnungs-wesens. Unabhängig vom Rechnungskreis gilt, dass die für Planung und Kontrolle erforderliche Funktionalität von den vorhandenen operativen Informationssystemen nicht (d. Verf.: oder nicht vollumfänglich) angeboten werden. Demzufolge sind in der Wohnungswirtschaft vorwiegend
pa-5Vgl. Fuchs 2005, S. 177 f. Zur Begriffsdefinition von internem und externem Rechnungswesen siehe die
Ausfüh-rungen in Abschn. 2.5.
6Unter Immobilienwirtschaft kann der Zweig der Volkswirtschaft verstanden werden, in dem die wirtschaftlichen
Leistungen zur Schaffung und Bewirtschaftung von Immobilien erbracht werden. Dies schließt alle Maßnahmen und Tätigkeiten zur Deckung des Bedarfs an Immobilien ein. Vgl. Falk 1997, S. 17 sowie Falk u. a. 2004, S. 466.
7Vgl. Fuchs 2005, S. 177.
8ERP steht für Enterprise Resource Planning (System). Dies sind die EDV-Systeme, die die Unternehmen
nut-zen, um ihre betriebs- und wohnungswirtschaftlichen Prozesse IT-technisch abzubilden. Wichtigster Vertreter für wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme in Deutschland ist die Aareon AG mit ihren Produkten GES®,
WO-DIS Sigma® und Blue Eagle®. Darüber hinaus gibt es weitere Anbieter wie die GAP Group, Haufe-Lexware,
SAP etc. Einen Überblick zu Architektur, Funktionen und Management von ERP-Systemen gibt Gronau 2010; zu technologischen Entwicklungen, relevanten Aspekten des Informationsmanagements sowie der fachlichen Ausgestaltung von ERP-Systemen siehe auch Hess 2009.
3 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
gatorische Erfolgsplanungen in Form von Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen (sowie seltener
Plan-Bilanzen) vorzufinden.9
Der zentrale Ausgangspunkt von Analysen zur Wirtschaftlichkeit in der Immobilienwirtschaft ist die Leistungsseite (Mieteinnahmen). Demgegenüber stehen die internen Kosten des Unterneh-mens. Unter Hinzuziehung der Aspekte Investition (Gebundenes Kapital und Erwirtschaftung der Abschreibungsgegenwerte) und Finanzierung (Verzinsung) sind die periodischen Ergebnis-se zu bewerten. Hierbei fehlt ein in sich geschlosErgebnis-senes System der Betrachtung, welches die betriebliche Leistung in der Wohnungswirtschaft ganzheitlich abbildet und eine Grundlage für Steuerungen sein kann.
Bei Cashflow-basierten Ergebnisrechnungen erschweren der volatile Verlauf der Zahlungen und signifikant hohe, aperiodische Auszahlungen mit investivem Charakter Kalkulationen zu
Mieten.10Obwohl die Cashflow-Sichtweise in der Immobilienwirtschaft stark verbreitet ist, kann
sie keinen Beitrag zur sinnvollen retrograden Kalkulation von Zielmieten leisten.
Abweichungen zum Plan oder Soll werden bislang nicht automatisiert in die zugrunde lie-genden Preis-, Mengen- und – für die Immobilienwirtschaft besonders wichtig – Struktureffekte aufgespalten. Insofern fehlen wichtige Erklärungsparameter für Abweichungen. Zur wirtschaft-lichen Ausrichtung und Steuerung größerer Wohnimmobilien-Portfolios werden Instrumente be-nötigt, die die Besonderheiten des Gutes „Wohnimmobilie“ beachten. Die Mietpreiskalkulation ist hierbei sowohl operativ als auch langfristig-strategisch ein zentrales Thema im Bereich Im-mobilienmanagement.
1.3 Stand der wissenschaftlichen Forschung
1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in das System der Wissenschaften
Das gewählte Thema ist der immobilienwirtschaftlichen Betriebswirtschaftslehre zuzuordnen. Um die Betriebswirtschaftslehre als Teil der Wirtschaftswissenschaften (und damit als wissen-schaftliche Disziplin) zu verstehen, ist eine Auseinandersetzung mit bestimmten Wissenschafts-begriffen und eine generelle Einordnung der Betriebswirtschaftslehre vorzunehmen. Mit
Wissen-schaft kann Verschiedenes gemeint sein (siehe Abb. 1.2).11
Ist die Rede von Betriebswirtschaftslehre als Wissenschaft, so ist im Wesentlichen das Ergeb-nis wissenschaftlicher Tätigkeit gemeint. Die Menschen erweitern ihren ErkenntErgeb-nisstand stetig, indem sie ständig neue Sachverhalte und Zusammenhänge erkennen. Somit bildet die Wissen-schaft neben einem Bestand an endgültigen Wahrheiten einen dynamischen Erkenntnisprozess
ab. Dabei gilt es zu beachten, dass Wissenschaft bzw. ihre Aussagen niemals endgültig sind.12
9Vgl. Fuchs 2005, S. 177.
10Siehe hierzu die Ausführungen in Abschn. 3.3. 11Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 28.
Abbildung 1.2: Wissenschaftsbegriffe Wissenschaft
als Ergebnis
als Tätigkeit wissenschaftlicher als Institution
Tätigkeit
Erarbeiten von System von Personen und
Aussagen über Aussagen z.B. der Einrichtungen, die
Zusammenhänge, Betriebswirt- wissenschaftlich
kritische Auseinan- schaftslehre tätig sind (z.B.
dersetzung hiermit Universitäten,
und Wiedergabe des Forschungsinstitute,
Wissens Wissenschaftler)
Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 17.
Wissenschaftlicher Fortschritt13 kann nur noch arbeitsteilig erreicht werden. Deshalb werden
Teilgebiete des Wissens abgegrenzt. Diese Abgrenzung ist allerdings schwierig, weil es vielfach zu Überlappungen der Gebiete kommt. Es gibt keine Einteilung oder Darstellung, die das Wis-senschaftssystem als Ganzes abbildet. Abb. 1.3 zeigt eine mögliche Gliederung:
Abbildung 1.3: Die Betriebswirtschaftslehre im System der Wissenschaften
Wissenschaften
Metaphysische Wissenschaften Nichtmetaphysische Wissenschaften
Formalwissenschaften Naturwissenschaften Realwissenschaften Kulturwissenschaften Sozialwissenschaften Rechtswissenschaften Wirtschaftswissenschaften Soziologie Betriebswirtschaftslehre Volkswirtschaftslehre
Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 30.
In der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre werden jene betriebswirtschaftlichen Gebiete zu-sammengefasst, die für alle Betriebe charakteristisch sind. Das sind die Kernfunktionen Be-schaffung, Produktion, Absatz, Finanzierung und die Managementfunktionen, die jedoch [. . . ]
5 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
vielfach zu speziellen Betriebswirtschaftslehren ausgebaut werden.14 Die in allen Betrieben
gel-tenden generellen Gesetzmäßigkeiten15können als allgemeingültige Aspekte und damit als
wich-tige Teile der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre angesehen werden. Das sind u.a. Aussagen über die Relevanz und Bedeutung von Zielen, Theorien über das Verhalten von Betrieben und Modellen, das Verhalten bzw. Reaktionen von Betrieben oder über Entscheiden und Planen von Wirtschaftssubjekten.
Die Spezielle Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich mit den spezifischen Sachverhalten, Problemen und Fragestellungen der Betriebe. Die Kriterien Wirtschaftszweig, Methoden und Funktionen werden zur Gliederung der Betriebswirtschaftslehre, d.h. zur Abgrenzung speziel-ler Betriebswirtschaftslehren, verwendet. Die betrieblichen Funktionen lassen sich differenzieren in Längsschnittfunktionen (Primärfunktionen: z. B. Beschaffung, Produktion, Absatz),
Quer-schnittfunktionen (Unterstützungsfunktionen, z. B. Finanzwirtschaft, Personalwirtschaft) und Unternehmensführungsfunktionen (Unternehmensplanung, Organisation, Personalführung und
Kontrolle).16
Die Betriebswirtschaftslehre kann wiederum weiter unterteilt werden. Jede Branche hat spe-zielle Anforderungen. Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit Fragestellungen der
immobili-enwirtschaftlichen Betriebswirtschaftslehre. Brauer17 weist darauf hin, dass infolge der
Lang-lebigkeit der Immobilie als Wirtschaftsgut nicht nur die Entstehungs-, sondern vor allem auch die Nutzungsphase in die inhaltliche Bestimmung der Immobilienbetriebslehre einzuordnen ist. Das Wirtschaftsgut Immobilie wird als Ergebnis des Leistungsprozesses sowie als wesentlicher
Produktionsfaktor klassifiziert. Zudem wird eine Verbindung zur institutionalen18 Gliederung
der Immobilienbetriebslehre hergestellt.
Die Betriebswirtschaftslehre19 gliedert sich in die Teile: • Betriebswirtschaftliche Verfahrenstechnik,
• Allgemeine BWL und • Spezielle BWL.
Zur Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik zählen die Buchführung, die Bilanzierung, die Kostenrechnung, die Finanzmathematik und die Organisation. Die Allgemeine BWL beschreibt betriebliche Probleme und Erscheinungen, und zwar wirtschaftszweigübergreifend und als Kon-kretisierung. Die Spezielle BWL befasst sich mit den wirtschaftlichen Besonderheiten einzelner Wirtschaftszweige.
Die drei Teilbereiche stehen in vielfältigen Beziehungen zueinander. So entwickelt man die In-strumente der Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik (z.B. Kosten- und Leistungsrechnung)
14Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 26. 15Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 27. 16Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 24 f. 17Vgl. hierzu Brauer 1999, S. 5 – 9.
18Vgl. Brauer 1999, S. 9 f. Hellerforth bemerkt, dass die institutionelle Betriebswirtschaftslehre alle
Funkti-onsbereiche in Betrieben zum Gegenstand habe, allerdings immer nur für einen bestimmten Betriebstyp, z. B. unterschieden nach Branche oder Betriebsgröße. Vgl. Hellerforth 2012, S. 2.
aus der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Die auf den jeweiligen Wirtschaftszweig angepass-te Anwendung dieser Sysangepass-teme (z.B. Kosangepass-ten- und Leistungsrechnung für Immobilienunangepass-ternehmen)
ist dann Aufgabe der Speziellen Betriebswirtschaftslehre.20
Die Einordnung in verschiedene allgemeine Teilbereiche der Betriebswirtschaftslehre ist noch zu unspezifisch. Bevor aktuelle immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze erörtert werden, soll die wissenschaftstheoretische Zielsetzung der Arbeit diskutiert werden.
1.3.2 Einordnung der Arbeit in immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze Die vorliegende Arbeit ist in generelle immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze einzuord-nen, bevor auf den aktuellen Forschungsstand zum Thema Immobiliencontrolling eingegangen
werden kann. Die wirtschaftswissenschaftliche Auseinandersetzung21 mit der Bau- und
Immo-bilienwirtschaft ist in Deutschland trotz ihrer fundamentalen wirtschaftlichen Bedeutung noch jung. Die Immobilienwirtschaft hat Bezüge zu angrenzenden wirtschafts- und sozialwissenschaft-lichen Disziplinen, die erst in Ansätzen erforscht sind. Dieses Defizit greift der interdisziplinäre Ansatz der Immobilienökonomie auf.
Die Schwerpunkte22 dieses Forschungsgebietes liegen hierbei in:
• der Erklärung und Gestaltung immobilienbezogener Entscheidungen über den gesamten Lebenszyklus aller Arten von Immobilien,
• der Umsetzung immobilienbezogener Entscheidungen in konkretes Managementhandeln und
• der mehrdimensionalen Betrachtungsweise des Erkenntnisgegenstandes durch die Öffnung zu benachbarten Forschungsdisziplinen zur Abbildung der Vieldimensionalität.
„Die Immobilienökonomie23ist eine interdisziplinäre Wissenschaft, die über die Fachgrenzen der
Betriebswirtschaftslehre hinausgehende Sachverhalte umfasst. Als klassisches Querschnittsfach erschließt sie sich diejenigen Forschungsbereiche, die die Immobilie als zentralen Betrachtungs-gegenstand begreifen. So befasst sich die Immobilienökonomie mit Aspekten und Theorien der Volkswirtschaftslehre, der Rechtswissenschaft, der Architektur, des Ingenieurwesens und der Raumplanung.“
Das Haus der Immobilienökonomie beinhaltet eine Darstellung der typologischen,
institutio-nellen, interdisziplinären und managementbezogenen Aspekte, die das Handeln in der
Immobi-lienwirtschaft beeinflussen und bestimmen (siehe Abb. 1.4 auf der nächsten Seite). Während die Aufgabengebiete, die sich mit der Vorbereitung, Durchführung und Überwachung von Im-mobilienentscheidungen beschäftigen, zu den leitungsspezifischen Aspekten zählen, betreffen die
phasenspezifischen Managementaspekte einzelne abgrenzbare Teilbereiche im Lebenszyklus von
20Vgl. Hellerforth 2012, S. 2.
21Vgl. hierzu und im Folgenden Homann 1999, S. 12. Siehe auch Eichener u. a. 2000, S. 2 ff. sowie Brauer 2013,
S. 5 und 23.
22Vgl. Schulte u. a. 1998a, S. 24 f. 23Schulte u. a. 1998a, S. 24 f.
7 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
Immobilien. Die Immobilieninvestition an sich, aber auch die Immobilienanalyse, die Immobi-lienbewertung, die Immobilienfinanzierung und das Immobilienmarketing zählen zu den
funk-tionsspezifischen Aspekten des Immobilienmanagements. Sie befassen sich phasenübergreifend
mit den unterschiedlichen Tätigkeitsfeldern der Immobilienökonomie.24 Die
Vieldimensionali-tät25 einer wirtschaftswissenschaftlichen Auseinandersetzung mit Immobilien findet sich in der
interdisziplinären Ausrichtung der Immobilienökonomie wieder.
Abbildung 1.4: Haus der Immobilienökonomie
Analyse Organisation Kontrolle entwicklungProjekt- ManagementBau-Projekt- Management
Facilities- Immobilien-analyse und -bewertung Immobilien-investition Immobilien-marketing Behörden Wohnimmobilien Immobilienökonomie Immobilien-finanzierung Soziologie Interdisziplinäre Aspekte Planung Managementorientierte Aspekte In stit utione nor ien tie rte A sp ek te Ob jek tor ien tie rte A sp ek te Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien Projektentwickler Finanzinstitutionen Bauunternehmen Allgemeine Betriebswirtschaftslehre
Volkswirtschaftslehre Rechtswissenschaft Raumplanung Architektur Ingenieurwesen Funktionsspezifische Aspekte Phasenspezifische Aspekte Leitungsspezifische Aspekte Investoren Dienstleister Nutzer
Quelle: In enger Anlehnung an Schulte u. Schäfers 1998, S. 110.
Die vorliegende Arbeit lässt sich wie folgt in das „Haus der Immobilienökonomie“ einordnen: Unter den leitungsspezifischen Aspekten sind vor allem die Planung und Kontrolle von Immobi-lienentscheidungen betroffen. Die Deckungsbeitragsrechnung liefert Grundlagen für Entscheidun-gen in der Nutzungsphase und somit auch Vorgaben für spätere KontrollhandlunEntscheidun-gen.
Funktionss-pezifisch sind vor allem die Bereiche Immobilienanalyse, aber auch Immobilienfinanzierung und
Immobilieninvestition tangiert. Phasenspezifisch liegt der Schwerpunkt auf der Nutzungsphase und der Unterstützung im Facilities Management. Die Phasen Projektentwicklung und Bau-projektmanagement werden ausgeklammert, da sich der Ansatz der Deckungsbeitragsrechnung auf Bestandsimmobilien richtet. Typologisch beschäftigt sich die Arbeit mit Wohnimmobilien, wobei die - zumindest teilweise - Übertragbarkeit der Erkenntnisse auf andere Immobilienarten möglich ist. Durch die Fokussierung auf die unternehmerische Wohnungswirtschaft werden diese speziellen Immobilieninvestoren als zentraler Betrachtungsgegenstand eingegrenzt. Die Beschäf-tigung mit der Preisbildung schlägt eine Brücke zur Volkswirtschaftslehre. Die Rechtswissen-schaft wird vor allem über die Reglementierungen der Miethöhen und Anpassungszeitpunkte für
24Vgl. hierzu Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 13 u. 25. 25Vgl. Homann 1999, S. 13.
Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen einbezogen. Das Ingenieurwesen liefert wesentli-che Grundlagen für die Bestimmung der Lebensdauer und Lebenszykluskosten, die wiederum
bei der kalkulatorischen Verzinsung und der kalkulatorischen Abschreibung eine Rolle spielen.26
Schulte verwendet den Begriff der Immobilienökonomie als zentralen Begriff. Sein Gedan-kengebilde, das „Haus der Immobilienökonomie“, birgt die Gefahr, sich aufgrund der expliziten Aufzählung/Nennung von Bereichen, die mit einem Weglassen von anderen Begriffen einhergeht, nur auf ausgewählte Themenbereiche zu konzentrieren. Eine Standardisierung bzw. ein Konzept aller wesentlichen Erfolgsfaktoren kann nur in groben Zügen dargestellt werden. Es bedarf
re-gelmäßig der individuellen Anpassung an konkrete Gegebenheiten.27 Brauer beschreibt die
Vorzüge des Modells von Schulte durch dessen Komplexität. Umstritten sei die direkte Ein-ordnung der Bauwirtschaft in die Immobilienwirtschaft, welche über die EinEin-ordnung des Bau-Projektmanagements in die Managementaspekte und die Einbeziehung der Bauunternehmen im
Rahmen institutioneller Aspekte sichtbar wird.28 Schmoll, Brauer, Bach und Pfnürr
be-schreiben jeweils abweichende Systematisierungsansätze. Diese verdeutlichen die Heterogenität
immobilienwirtschaftlicher Aufgabenfelder.29
Wohnimmobilien-Bestandshalter lassen sich nur schwer in das „Haus der Immobilienwirt-schaft“ einordnen. Zwar sind objektorientiert Wohnimmobilien explizit erwähnt; bei der insti-tutionenorientierten Sichtweise wie auch bei den managementbezogenen Aspekten ergeben sich Probleme, die auf langfristige Bestandshaltung fokussierte institutionelle Wohnungswirtschaft passgenau zu verorten. Unterschiede, die sich aus deutlich variierenden Größen der Wohnungs-unternehmen ergeben, können ggf. nur unzureichend abgebildet werden.
Rottke/Voigtländer weisen auf den in die Irre führenden Begriff der Immobilienökono-mie hin, der im angloamerikanischen Raum in der Übersetzung oft für die makro- und mikro-ökonomische Disziplin steht. Vorgeschlagen wird die Begrifflichkeit Immobilienwirtschaftslehre mit den Teilbereichen Immobilienmanagement, Immobilienökonomie (im volkswirtschaftlichen
Sinn) und Immobilienrecht.30 Rottke/Voigtländer betonen die Inter- und
Multidisziplinari-tät der Immobilienwirtschaftslehre. Sie befasst sich mit den drei Kernbereichen des Immobilien-managements (im Sinne einer speziellen Immobilienbetriebslehre), der Immobilienökonomie (als Teilgebiet der Volkswirtschaftslehre) und des Immobilienrechts (als Teilgebiet der Rechtswissen-schaft). Hierbei kann die Immobilienbetriebslehre als eine spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilie, des Immobilienportfolios und des Immobilienunternehmens bezeichnet werden. Die
26Das Thema der Arbeit hat keine speziellen Verbindungen zu Raumplanung, Architektur oder Soziologie. Daher
wird dies nicht vertieft.
27Vgl. Bach 2005, S. 101. Die Individualität von Immobilienprojekten erschwert eine Standardisierung der zu
betrachtenden Aspekte zusätzlich. Siehe ebd. In aktuelleren Ausgaben zum „Haus der Immobilienökonomie“ werden anstatt der leitungs- strategiebezogene Aspekte wie Portfoliomanagement, CREM und PREM einbe-zogen. Vgl. Schulte u. Schäfers 2004, S. 58 ff.
28Vgl. Brauer 2013, S. 23 f.
29Vgl. hierzu Schmoll, F. (genannt Eisenwerth) 2007, S. 8, Brauer 2013, S. 23 ff., Bach 2005, S. 98 ff. und 129 ff.
sowie Pfnürr 2011, S. 8 ff.
9 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
Immobilienwirtschaftslehre wird hierbei entscheidungsorientiert (im Sinne einer Transaktions-orientierung) aufgefasst (vgl. Abb. 1.5).31
Abbildung 1.5: Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre
Quelle: Rottke u. Voigtländer 2012, S. 56.
Die mangelnde Auseinandersetzung der Betriebswirtschaftslehre mit Wohnungsunternehmen
führt Gondring32 u.a. auf die Dominanz der Funktionenlehre in der deutschen
Betriebswirt-schaftslehre zurück. Dies verhindere die erforderliche Spezialisierung in Form einer Branchenleh-re. Fuchs konstatiert einen Mangel an betriebswirtschaftlichen Konzepten, die die Besonderhei-ten von Wohnungsunternehmen ausreichend beachBesonderhei-ten. Dies betrifft vor allem moderne Konzepte wie z. B. das Controlling.33
31Vgl. Rottke u. Voigtländer 2012, S. 36 f. Die Autoren weisen u.a. auch auf die Einbettung und Wechselwirkung
mit den Erfahrungs- und Erkenntnisgegenständen benachbarter Disziplinen wie Architektur, Ingenieurwissen-schaften, Stadt- und Raumplanung oder Politikwissenschaft hin. Die Einordnung gem. Abb. 1.5 stellt einen allgemeinen Rahmen dar, der nicht in allen Punkten vollständig sein kann, so z. B. beim Lebenszyklus. Vgl. hierzu u.a. auch die Ausführungen im Abschn. 2.2.3.
32Vgl. Gondring 2004, S. 6 f.
1.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen Forschung zum Immobiliencontrolling
Das Immobiliencontrolling als eigene Disziplin ist im Vergleich zum Controlling für
Industrieun-ternehmen noch jung. Treiber dieser Entwicklung waren u.a. der Wegfall der Gemeinnützigkeit34
sowie die steigenden Leerstände in den Neuen Bundesländern, die zu kritischen Situationen für die unternehmerische Immobilienwirtschaft führten. Die Auswirkungen der Fehlallokationen
durch die „Sonderafa Ost“35 und damit massiver Fehlinvestitionen in Ostdeutschland waren
spürbar. Vor dem Hintergrund geänderter Steuergesetzgebung, liberalisierter Märkte und un-gewisser Erwartungen bezüglich der EU-Binnenwährung EURO stiegen die Anforderungen an
Immobilieninvestitionen weiter.36
Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Anwendung der Kosten- und Leistungsrechnung und der retrograden Zielmietenermittlung mittels Deckungsbeitragsrechnungssystemen für die Im-mobilienwirtschaft. Hierbei handelt es sich um ein Thema, welches dem Immobiliencontrolling
zugeordnet werden kann. Zum Immobiliencontrolling gibt es mit den Arbeiten von Homann37,
Metzner38, Fuchs39, Lindner40, Eder41und Nebauer42nur wenige Dissertationen. Ebert
et al.43 haben 2009 ein Lehrbuch zum Controlling in der Wohnungswirtschaft erstellt. Diese
Arbeiten werden im Folgenden dargestellt. Bei Bedarf wird auf Arbeiten eingegangen, die
Teil-aspekte44 dieser Dissertation tangieren. Abgrenzungen und kritische Anmerkungen erfolgen an
entsprechender Stelle.
Es gibt weitere Dissertationen und Veröffentlichungen, die theoretisch zwar Teilaspekte des Immobiliencontrollings enthalten, jedoch grundsätzlich - auch von den Autoren selbst - ande-ren Bereichen des Immobilienmanagements zugeordnet werden und daher nicht Bestandteil der
Abgrenzung zur vorliegenden eigenen Arbeit sind.45
34Mit Wirkung vom 1.1.1990 wurde das WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) sowie die entsprechende
Durchführungsverordnung im Rahmen des Steuerreformgesetzes 1990 aufgehoben (vgl. Art. 21 und 29 Abs. 3 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25.07.1988 (BGBI (1998), S. 1136-1137 u. 1140). Bislang steuerbefreite Unternehmen der Wohnungswirtschaft galten nunmehr als unbeschränkt steuerpflichtig. Nicht steuerpflich-tig sind nach § 5 I Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz die sog. Vermietungsgenossenschaften, die mindestens 90 Prozent ihrer Geschäftstätigkeit auf die Vermietung ihrer Wohnungsbestände an Mitglieder ausgerichtet haben.
35Gem. Fördergebietsgesetz waren bis 31.12.1996 Sonderabschreibungen von 50% innerhalb eines Jahres bei
In-vestitionen in Gewerbe- und Wohnimmobilien in Ostdeutschland möglich. Diese haben u.a. zu regional unter-schiedlich hohen Investitionen in den Neuen Bundesländern, unabhängig von Bedarf und Nachfrage, geführt.
36Vgl. Vorwort der Herausgeber Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 7. 37Vgl. Homann 1999. 38Vgl. Metzner 2002. 39Vgl. Fuchs 2005. 40Vgl. Lindner 2008. 41Vgl. Eder 2009. 42Vgl. Nebauer 2012. 43Ebert u. a. 2009.
44So z. B. die Arbeit von Bachmann 1988.
45Vgl. hierzu beispielsweise die Arbeiten von Ropeter 1998, Wellner 2003, Kuhn 2008 oder Kesten 2009.
11 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
Eder kommt zu dem Schluss, dass die meisten Erläuterungen zum Immobiliencontrolling in immobilienwirtschaftlichen Abhandlungen vorkommen, die i. d. R. Immobiliencontrolling als
Teilaspekte des jeweiligen Themengebietes beinhalten.46
Bachmann47hat 1988 aus Wirtschaftsprüfungssicht die Nutzung der Kontenklasse(n) 5 bzw.
6 und 8 für die Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungswirtschaft beschrieben. Er plädiert für eine Umsetzung der internen Kosten- und Leistungsrechnung im Rahmen der Be-triebsbuchhaltung. Diese ist zwar mit einem Mehraufwand verbunden, der aber laut Bachmann
hinnehmbar sei. In der Praxis hat sich dieser Ansatz nicht durchgesetzt.48 Dies hat mehrere
Gründe. Zum einen müssen bereits bei der Buchung die richtigen Zuordnungen im Sinne der internen Leistungsverrechnung, die einem anderen Zweck als der Jahresabschlusserstellung die-nen, erfolgen. Dies setzt eine tiefe und leistungsrechnerisch geprägte Gliederung des Kontenplans sowie der Leistungsbereiche voraus. Zum anderen werden Umbuchungen im Rahmen des Jah-resabschlusses nötig, die eine unterjährige Anwendbarkeit beeinträchtigen. Bachmann macht dezidiert Vorschläge zur Ausgestaltung von Gruppierungen innerhalb der Kontenklassen. Auf die Methoden der Verrechnung der Posten im Betriebsabrechnungsbogen sowie die
Schlüsse-lung der Kosten wird nicht weiter eingegangen.49 Er verweist auf Arbeitszeitstatistiken, andere
Schlüsselungen (ohne weitere Angaben) sowie sachverständige Schätzung. Alle Ausführungen beschränken sich auf die Ist-Buchhaltungsdaten. Über die Anwendung für die Planung und die Verwendung von Positionsplänen macht er keine Angaben. Es bleibt bei der Beurteilung von Leistungsbereichen, die keine Rückschlüsse auf die retrograde Kalkulation einzelner Bezugsob-jekte zulassen. Da der Blick ausschließlich auf monetäre Beträge der Ist-Buchhaltung gerichtet ist, werden Preis-, Mengen- und Struktureffekte zur Erläuterung von Entwicklungen nicht be-trachtet. Dies ist für konkrete Steuerungshinweise nicht ausreichend.
Homann50 hat mit seiner Arbeit Grundlagen für den Aufbau einer ganzheitlichen
lebens-zyklusorientierten Immobiliencontrolling-Systematik gelegt. In der Nutzungsphase ist die Er-tragsseite in seinen Ausführungen unterrepräsentiert. Er konzentriert sich entsprechend der Zielrichtung seiner Dissertation (Unterstützung des operativen Immobilienmanagements) auf
die Kosteneffizienz51 der Immobilienbereitstellung. Homann stellt fest, dass das
Immobiliener-folgspotenzial durch die Faktoren Objektqualität, Leistungsbereitschaft, Kostenverhalten und -beeinflussbarkeit bestimmt wird. Die Koordinationsprobleme zu unterschiedlichen Zeitpunkten
des Immobilienlebenszyklus52sollen mittels einer lebenszyklusorientierten
Immobiliencontrolling-Konzeption gelöst werden. In Anlehnung an das Controlling-Verständnis von Horváth53 sieht
46Vgl. Eder 2009, S. 41 ff. 47Vgl. Bachmann 1988. 48
Ebert/Monien/Steinhübel stellten 2009 fest, dass für die Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungs-wirtschaft nur noch in Ausnahmefällen Konten benutzt werden, siehe Ebert u. a. 2009, S. 193.
49Vgl. Bachmann 1988, S. 10 und S. 93. 50Vgl. Homann 1999.
51Vgl. hierzu Homann 1999, S. 88 sowie hier und im Folgenden Nebauer 2012, S. 30.
52Durch die zeitliche und funktionale Differenzierung des Immobilienmanagements und der damit im
Zusam-menhang stehenden Vielzahl von Entscheidungsträgern im Lebenszyklus gibt es i. d. R. keinen zentralen Entscheider über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Homann schlägt zur Lösung ein modular aufgebautes Immobiliencontrolling vor. Vgl. hierzu Homann 1999, S. 112 ff.
Homann als Aufgabe des Immobiliencontrollings „[...] die Koordination und Integration aller auf die Identifizierung, Generierung und Sicherung des Immobilienerfolgspotenzials ausgerichteten
Aktivitäten des Immobilienmanagements [...]“.54 Homann entwickelte einen
Gebäudeabrech-nungsbogen55 als Basis für die Kostenstellenrechnung. Der unterschiedliche Anfall von Kosten
wird über eine Bezugsgrößenhierarchie berücksichtigt, indem monetäre Beträge konkret einzel-nen Nutzungseinheiten (NE), der Summe der Nutzungseinheiten oder der gesamten
Immobi-lie zugeordnet werden. Der GImmobi-liederungsvorschlag für eine Deckungsbeitragsrechnung56 enthält
verbrauchsabhängige Betriebskostenanteile. Dies mag für die Kostenbeurteilung im operativen Immobilienmanagement geeignet erscheinen, für die retrograde Mietkalkulation bzw. die
Bestim-mung von Preisuntergrenzen sind diese Aufwendungen57abzugrenzen. Bei den Kosten orientiert
sich Homann an der DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau). Die DIN 18960 enthält die Positionsgruppen Kapitalkosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten. Im Rahmen der Kostenträgererfolgsrechnung wählt er das Gesamtkostenverfahren, „[...] dessen Anwendung auf-grund der in diesem Falle nicht existenten Bestandsveränderungsproblematik problemlos möglich
und hinreichend aussagekräftig“58 sei. Der Vorschlag von Homann für eine
Deckungsbeitrags-rechnung bedarf, vor allem mit Blick auf die retrograde Zielmietenermittlung bei
Wohnimmobi-lien, geeigneter Anpassungen.
Metzner hat in seiner Dissertation, die sich mit der strategischen Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf der Basis von Informationssystemen beschäftigt, ausgehend von den
Immobilieneigentümerzielen den Owner Value59definiert. Er leitet seine Konzeption des
Immo-biliencontrollings Top-Down von den Eigentümerzielen ab. An diesen Zielen sind die Immobilien mithilfe der Controlling-Systeme auszurichten. Das zentrale Ziel ist die Optimierung nicht nur eines einzelnen Erfolgsfaktors, sondern eines vom Eigentümer vorgegebenen Gesamtergebnisses. Er geht davon aus, dass die Qualität im Immobilienmanagement durch die Verwendung eines wissenschaftlich fundierten Informationsverarbeitungssystems gesteigert werden kann, welches zeitnah, exakt und zielorientiert die Aufgaben der Informationsbeschaffung, -verarbeitung und
-aufbereitung übernimmt.60 In die Berechnung des Owner Value fließen neben dem
Immobili-energebnis61bewertete Nutzenwerte und Imagewirkungen ein. Die Basis bilden die Barwerte des
Immobilienergebnisses vor Finanzierung. Es erfolgt eine Trennung zwischen Immobiliencontrol-ling (Immobilienergebnis vor Finanzierung) und finanzierungstechnischen und steuerlichen
Wir-kungen. Diese sollen außerhalb des Owner-Value-Ansatzes erfolgen.62 Diese Trennung stellt die
unternehmerische Wohnungswirtschaft vor Probleme. Die regelmäßig hohe Fremdfinanzierungs-quote verlangt ein ganzheitliches Steuerungsinstrumentarium, welches die Finanzierungssphäre
54Homann 1999, S. 99. 55Vgl. Homann 1999, S. 273 ff. 56Vgl. Homann 1999, S. 290 ff.
57Vgl. Moews 2002, S. 4 sowie Olfert u. Rahn 2013, S. 484 – 488. 58Homann 1999, S. 284.
59Vgl. Metzner 2002, S. 39 ff. sowie Nebauer 2012, S. 32. 60Vgl. Metzner 2002, S. 32 ff.
61Hierbei handelt es sich um reine Cashflow-Größen.
62Vgl. Metzner 2002, S. 82. Metzner weist aber darauf hin, dass eine Betrachtung höherer Untersuchungssphären
13 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
sowie Steuerwirkungen einbezieht. Eine retrograde Kalkulation der Mieten für Wohnimmobilien ist aus den volatilen Cashflows i. d. R. nicht möglich. Hier besteht eine Forschungslücke.
Fuchs entwickelte 2005 ein Konzept zum wertschöpfungsorientierten Controlling in Woh-nungsunternehmen. Auf Basis einer Analyse der Wertschöpfungskette von
Wohnungsunterneh-men63 entwickelte er eine branchenspezifische Controllingkonzeption. Die Informations-, die
Abstimmungs- und die Lokomotionsfunktion werden konsequent auf die branchenspezifischen Controlling-Objekte angewendet. Er geht insbesondere auf die Informationsfunktion des
Con-trollings ein, die auf die Schaffung und Erhaltung von Informationskongruenz gerichtet ist.64
Fuchs empfiehlt mit Hinweis auf Kosten und die in Wohnungsunternehmen häufig anzutreffen-de Nichtverfügbarkeit eines internen Rechnungswesens, auf die Einführung eines zweiten Rech-nungskreises zu verzichten und stattdessen dem Planungssystem die Datenbasis des externen Rechnungswesens zu Grunde zu legen. Der verwendete Begriff lässt auf ein Verständnis von Fuchs schließen, wonach die KLR als zweite, unternehmensinterne Ergebnisrechnung neben dem externen Rechnungswesen erfolgen soll (sog. zweiter Rechnungskreis). Der Auffassung von Fuchs, auf die Einführung eines zweiten Rechnungskreises zu verzichten und dem Planungs-system die Datenbasis des externen Rechnungswesens zu Grunde zu legen, kann nicht gefolgt werden. Mit der in dieser Arbeit entwickelten Konzeption eines Deckungsbeitragssystems für
die Wohnungswirtschaft können die beschriebenen Mängel behoben werden.65 Zugleich
emp-fiehlt Fuchs Modifikationen (Abgrenzungen und gleichmäßige Verteilung von Aufwendungen) zur Glättung der Verzerrungen durch zahlungsnahe Buchungen, eine Überleitungsrechnung für Abweichungen aus ausgeübten Ansatz- und Bewertungswahlrechten gegenüber dem
tatsächli-chen Werteverzehr sowie eine Abgrenzung sämtlicher neutraler Erträge und Aufwendungen.66
Das Ergebnis wird als modifiziertes Einkreissystem67für Planungszwecke, welches sich durch die
Einmalerfassung und Mehrfachauswertung des Datenmaterials sowie durch einen geringen Pfle-geaufwand und damit geringere Systembetriebskosten auszeichnet, bezeichnet. Fuchs schlägt zudem vor, auf den Ansatz von Zusatzkosten (u.a. kalkulatorische Eigenkapitalzinsen) zu
ver-zichten und diese als zu erzielende Mindestgewinne68 (Soll-Gewinne) anzusetzen. Argumentiert
wird dieses Vorgehen mit einer angeblich besseren Interpretation der Zusatzkosten, da die darauf liegende Ertragsteuerbelastung klar erkennbar bleibe. Zuletzt schlägt er die Implementierung
einer Balanced Scorecard zur wertorientierten Ausrichtung von Wohnungsunternehmen vor.69
Fuchs trifft keine Aussagen zur Anwendung von Deckungsbeitragssystemen und zur retrogra-den Mietermittlung.
Lindner70 hat 2008 das Thema Immobiliencontrolling im Zusammenhang mit der Nutzung
von Business Intelligence71 untersucht. Er macht Vorschläge für die Modellierung und
pro-63Vgl. Fuchs 2005, S. 45 ff. 64Vgl. Fuchs 2005, S. 156.
65Vgl. Fuchs 2005, S. 177. Riebel argumentiert entgegengesetzt. Er erachtet den Aufbau einer internen Kosten-,
Erlös- und Ergebnisrechnung in Wohnungsunternehmen als zweckmäßig. Vgl. Riebel 1993, S. 312 – 318.
66Vgl.Fuchs 2005, S. 178 f. 67Vgl. Fuchs 2005, S. 179.
68Vgl. Fuchs 2005, S. 178. Die Vor- und Nachteile werden ausführlich unter Abschn. 4.3.2.4 erörtert. 69Vgl. Fuchs 2005, S. 213 ff.
70Vgl. Lindner 2008. 71
totypische Implementierung eines Controllingsystems für das Immobiliencontrolling. Anhand
eines allgemeinen Ordnungsrahmens72 zum Controlling werden Begrifflichkeiten und Ebenen
der Controllingkonzeption erläutert sowie domänenspezifische Grundlagen für das Immobili-encontrolling gelegt. Lindner analysiert Defizite bestehender ImmobiliImmobili-encontrolling-Ansätze
und schlägt als Realisierungsansatz die Orientierung am Vollständigen Finanzplan (VoFi)73vor.
Die Einfachheit74und Ausbaufähigkeit der Vollständigen Finanzplanung sowie die moderne
IT-Unterstützung spreche für den Einsatz als Planungs- und Kontrollrechnung. Obwohl Lindner eine Eingrenzung auf Wohnimmobilien vornimmt, trifft er keine Aussagen zu Mietkalkulation oder Deckungsbeitragsrechnung. Unter Liquiditätssicherungsüberlegungen in der
Nutzungspha-se nennt er die Überwachung der Zahlungsströme75 im Rechnungswesen sowie die Überprüfung
der geplanten Kosten und Erlöse76 einzelner Immobilien oder ganzer Portfolios als wesentliche
Aufgaben. Eine retrograde Kalkulation kostendeckender Mieten ist mit dem Instrument Voll-ständiger Finanzplan infolge volatiler Cashflow-Größen und des Fehlens kalkulatorischer Posi-tionen unterjährig nicht möglich. Obwohl BI-Systeme prinzipiell in der Lage sind, Abweichungen nach Preis-, Mengen- und Struktureffekten aufzuspalten, werden diesbezüglich keine Aussagen getroffen.
Ebert/Monien/Steinhübel77nehmen 2009 in ihrem Buch eine praxisbezogene
Gesamtdar-stellung des Fachgebietes Immobiliencontrolling vor. Es ist als Lehrbuch konzipiert. Neben der Erläuterung von Grundlagen des Controllings gehen Ebert et al. auf strategisches und ope-ratives Controlling in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein. Sie beschreiben die interne und Leistungsrechnung überblicksartig und machen einen Vorschlag zu einer
Kosten-trägerstruktur78 für Wohnungsunternehmen. Der Vorschlag für eine Deckungsbeitragsrechnung
unterteilt die Kosten in direkte variable Kosten, direkte fixe Kosten sowie indirekte (fixe und
variable) Kosten. Das Ergebnis, der Deckungsbeitrag 3, wird als Objektergebnis bezeichnet.79 Bei der Begriffswahl fixe und variable Kosten werden Aspekte der Art der Tätigkeit sowie der
Beeinflussbarkeit durch Entscheidungen des Managements80 vermischt, was die Interpretation
der Ergebnisse erschwert. Des Weiteren ist der Industriebezug mit den Begriffen variable und fixe Kosten für die Wohnungswirtschaft nicht zielführend, da ein Erstellungsbezug in der lan-gen Immobilien-Nutzungsphase fehlt. In den Umsatzerlösen befinden sich die jährlich einmal ermittelten Betriebs- und Heizkostenumlagen. In den direkten variablen Kosten werden die je Periode anfallenden laufenden Betriebskosten angesetzt. Bei den Betriebskosten handelt es sich
72Vgl. Lindner 2008, S. 51 ff.
73Vgl. Lindner 2008, S. 101 ff.; Lindner begründet die Wahl des VoFi mit Hinweis auf die Arbeiten von Grob
1996a, S. 309 – 341 vor allem mit einer Vermeidung eines Methodenbruches zwischen Planung und Kontrolle bei Immobilien. Die Anwendung des als „unmittelbar einsichtig ... und ... natürlicher Zielwert“ bezeichneten Endwertes des VoFi muss für Wohnungsunternehmen hinterfragt werden. Vgl. hierzu auch Abschn. 2.4.3.
74Vgl. Lindner 2008, S. 103. 75Vgl. Lindner 2008, S. 61 f.
76Die Begriffe Kosten und Erlöse passen nicht zur Methode des Vollständigen Finanzplans. Gemeint sind
vermut-lich Einnahmen und Ausgaben.
77Vgl. Ebert u. a. 2009.
78Vgl. hier und im Folgenden Ebert u. a. 2009, S. 194 ff. U.a. werden auch Projekte und einzelne Verträge der
Dienstleistungssparten als Kostenträger vorgeschlagen.
79Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 117.
15 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG
um Aufwendungen, die im Sinne der retrograden Mietkalkulation infolge ihrer Umlagefähigkeit auf die Mieter zu separieren sind. Der Ausweis der Modernisierungskosten ausschließlich nach
ihrem zeitlichem Anfall ist für die Mietkalkulation ohne weitere Anpassungen nicht geeignet.81
Bei den direkten fixen Kosten werden lediglich die handelsrechtlichen Abschreibungen sowie die Fremdkapitalzinsen gemäß GuV ausgewiesen. Kalkulatorische Kosten bzw. Sollgewinnantei-le fehSollgewinnantei-len vollständig. Insoweit sind an dem Gestaltungsvorschlag für eine immobilienbezogene Deckungsbeitragsrechnung Anpassungen für die Anwendung zur retrograden Zielmietenbestim-mung für Wohnimmobilien vorzunehmen.
Eder82untersuchte 2009 die verschiedenen Einflussgrößen auf das Controlling von
institutio-nellen Immobilieninvestoren. Erstmalig wurden empirisch Zusammenhänge zwischen Kontext-faktoren des Immobiliencontrollings, dessen Gestaltung und Ergebnisqualität analysiert und nachgewiesen. In diesem Zuge erfolgte eine Bestandsaufnahme des Immobiliencontrollings von
institutionellen Immobilieninvestoren.83 Es traten signifikante Unterschiede in der
Aufgaben-bedeutung des Immobiliencontrollings zwischen den drei Wertschöpfungsphasen Akquisition,
Bewirtschaftung und Verkauf auf.84Im Ergebnis werden aus den Analysen und Ergebnissen der
Arbeit mit den Gestaltungs- und Entwicklungsmöglichkeiten des Immobiliencontrollings hin-sichtlich der Controllingaufgaben und der Wertschöpfungsphasen des Real Estate Investment
Managements zwei Handlungsfelder abgeleitet.85 Die Arbeit von Eder macht keine
konkre-ten Gestaltungsvorschläge für retrograde Mietkalkulationen mittels Deckungsbeitragsrechnung. Durch den Fokus auf die institutionellen Immobilieninvestoren fehlen Spezifika der unternehme-rischen Wohnungswirtschaft.
Nebauer86 entwickelte 2012 eine gestaltungsorientierte Konzeption für das
Immobilien-Con-trolling von direkt gehaltenen Immobilien, speziell für Lebensversicherungsunternehmen und
Pensionskassen. Sie stellt die theoretischen Erkenntnisse denen im Rahmen einer empirischen
Studie gewonnenen Aussagen zur konkreten Ausgestaltung des Immobilien-Controllings in der
Praxis gegenüber. Sie beschreibt die drei Basismodule87
• Immobilien-Performance-Controlling, • Immobilien-Risiko-Controlling und
• Immobilien-Informationsversorgungssystem,
welche durch die Module Immobilien-Investitionscontrolling, Immobilien-Projektentwicklungs-controlling sowie Immobilien-InstandhaltungsImmobilien-Projektentwicklungs-controlling und Immobilien-Desinvestitions-Con-trolling punktuell ergänzt werden. Als Spitzenkennzahl für das Immobilien-Performancecontrol-ling wählt Nebauer den Total Return. Um die Wertänderungsrendite ausweisen zu können,
81Vgl. hierzu ausführlich Abschn. 4.3.2.4. 82Vgl. Eder 2009.
83Vgl. Eder 2009, S. 206. 84Siehe Eder 2009, S. 206. 85Vgl. Eder 2009, S. 210 ff. 86Vgl. Nebauer 2012.
bedarf es regelmäßiger, flächendeckender Verkehrswertermittlungen. Diese sind mit hohem zeit-lichen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden. Bei Anwendung der zeitgewichteten Ren-dite müsste theoretisch bei jeder Mietzahlung eine Bewertung des Immobilienbestandes durch-geführt werden. Diese Synchronisation ist aus Kostengründen nicht durchführbar. Im Ergebnis
ist die zeitgewichtete Rendite verzerrt.88 Die unternehmerische Wohnungswirtschaft veranlasst
derartige turnusmäßige Verkehrswertermittlungen nicht. Somit fehlen wichtige Grundlagen zur Berechnung des Total Return. Sollen weitere typische Geschäftsfelder wie Fremdverwaltung, Baubetreuung oder Regiebetriebe, die in den Wohnungsunternehmen häufig vorkommen, in eine Spartenrechnung einbezogen werden, ist der Total Return als Spitzenkennzahl für das Gesamt-unternehmen nicht uneingeschränkt einsetzbar. Einen Beitrag zur retrograden Mietkalkulation liefert er nicht.
Die Entscheidung der EU-Kommission, ab Anfang 2005 grundsätzlich von allen
börsennotier-ten89 Gesellschaften einen Konzernabschluss nach IAS/IFRS zu verlangen, führte zu
Diskus-sionen um die Berücksichtigung kalkulatorischer Positionen in der Kostenrechnung. Der Rück-griff der IFRS auf interne Planungs- und Berichtssysteme (sog. management approach) und das Zusammenwachsen von externem und internem Rechnungswesen (Integrierte
Rechnungsle-gung) erhöhte die Relevanz der IFRS für das Controlling.90 Weißenberger leitete die
IGC-Arbeitsgruppe „Controller und IFRS“ und befasste sich mit der Harmonisierung von externem und internem Rechnungswesen. Als Lösungsvorschlag wurde eine partielle Integration der
Rech-nungslegung91vorgeschlagen. Die operative Produkt- und Prozesssteuerung erfolgt für Control-lingszwecke auf der Basis eigenständiger interner Größen, die für Kalkulations-, Normierungs-oder Standardisierungszwecke angepasst werden können. Es wird keine vollständige Überein-stimmung gefordert, sondern es sind einzelne Brückenpositionen vorgesehen, um den Einfluss
nicht steuerungsgerechter Standards innerhalb der IFRS zu eliminieren.92
1.4 Forschungslücke
Die unternehmerische Zielstellung, Wohnimmobilienbestände dauerhaft wirtschaftlich zu betrei-ben, verlangt nach Instrumenten und Methoden, die während der – zeitlich lang gestreckten – Immobilien-Nutzungsphase Entscheidungsfunktionalität für operative Fragestellungen zur Miet-höhe bieten und zur Beurteilung der Managementleistung dienen können.
Da in der Literatur zu immobilienökonomischen Themen die Orientierung auf Cashflow-bezogene Methoden überwiegt, stellt sich die Frage, wie bestehende, i. d. R. Cashflow-basierte Ansätze so genutzt bzw. modifiziert werden können, dass eine retrograde Mietkalkulation
wäh-88Vgl. Thomas 1998, S. 316 ff.
89Auch viele nicht gelistete Gesellschaften nutzten das Wahlrecht zur Aufstellung eines
IAS/IFRS-Konzernabschlusses, um ggf. Imagenachteile oder höhere Finanzierungskosten zu vermeiden.
90Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 5. 91Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 50 ff.
92Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 50. Ewert/Wagenhofer weisen darauf hin, dass sich durch die
Tendenz zur Harmonisierung des internen und externen Rechnungswesens die laufende Kostenrechnung und das Reporting wieder stärker an die Rechnungslegung annähern. Dabei sei die Rechnungslegung für bestimmte betriebliche Funktionen nicht immer das am besten geeignete Informationssystem. Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 6.
