Lesch ossene Anleger sollten Tricks
ImmoDilienfoncs der Anbieter kennen
Beteiligungen an geschlossenen Immobilien- fonds erfreuen sich wachsender Beliebtheit bei Anlegern. 1995 wird das in den Publikumsfonds eingesammelte Geld die Summe von zirka zehn Milliarden DM erreichen. Hauptsächlich Objekte aus den neuen Bundesländern werden über ge-
schlossene Immobilienfonds finanziert. Aber Vorsicht: Traumhafte Steuervorteile, die durch die 50prozentige Sonderabschreibung entste- hen, trüben häufig den Blick des Anlegers. Die Qualität der Immobilie selbst tritt dann allzu- leicht in den Hintergrund.
Eine Vielzahl von Immobilien lassen sich über Immobilienfonds erwerben.
AR IA WI RTSCHAFT
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ber einen geschlossenen Immobilienfonds kön- nen sich Anleger bereits ab 20 000 DM an hochrenta- blen gewerblichen Objekten beteiligen. Der Investor be- teiligt sich bruchteilsmäßig an einem Einkaufszentrum, Ge- werbepark oder Bürogebäu- de und kommt dadurch in den Genuß aller Steuervor- teile einer Immobilienanlage.Die ausgewiesenen Verlust- zuweisungen können mit an- deren positiven Einkünften verrechnet werden und führen deshalb je nach Steu- erprogression des Anlegers zu Steuerrückerstattungen.
Eine Verlustzuweisung von zum Beispiel 70 Prozent führt bei einem Anleger mit Spit- zensteuersatz und einer Be- teiligungssumme von 100 000 DM zu einer Einkommen- steuererstattung in Höhe von 37 100 DM. Zusätzlich spart der Anleger knapp 3 000 DM Solidaritätszuschlag. Neben den attraktiven Verlustzuwei- sungen erhält der Anleger noch jährliche, zum Teil steuerfreie Ausschüttungen.
Zahlreiche Steuervorteile
Eine Investition in einem geschlossenen Immobilien- fonds bietet nicht nur Ein- kommensteuervorteile, son- dern auch Vermögen-, Erb- schaft- und Schenkungsteuer- vorteile. Für die Vermögen- und Erbschaftsteuer kann je nach Fondskonstruktion so- gar negatives Vermögen ent- stehen. Beim Schielen auf die Steuervorteile vergessen An- leger jedoch allzuleicht die
Immobilie selbst. Allein die Wahl des richtigen Standor- tes ist für jede Immobilienin- vestition von entscheidender Bedeutung.
Zum einen ist die Makro- lage einer Immobilie, das heißt das Bundesland und die Stadt mit ihren Zukunftsper- spektiven und der Angebots-
und Nachfragerelation, zu prüfen. Des weiteren ist für die Wertsteigerungschance und die dauerhafte Vermiet- barkeit einer Immobilie die Mikrolage entscheidend. Da- bei ist zu prüfen, ob es sich um ein Objekt in innerstädti- schen Lagen, einer Cityrand- lage oder etwa um ein Objekt auf der „grünen Wiese" han- delt. Die Verkehrsanbindung, die Ausgestaltung der Miet- verträge mit dem kalkulier- ten Mietpreis und seiner In- dexierung und die Nebenko- stenregelung stellen ebenfalls entscheidende Kriterien in puncto Sicherheit und Rendi- teträchtigkeit dar.
Auf weiche Kosten achten
Bei der Auswahl einer Fondsbeteiligung muß der Anleger auch auf die soge- nannten weichen Kosten ach- ten. Darunter werden alle Ausgaben verstanden, die für Konzeption, Eigenkapitalbe-
schaffung, Steuerberatung oder ähnliches aufgewendet werden. Die Fondskosten sollten, gemessen am Fonds- volumen, 15 bis 17 Prozent nicht übersteigen. Je höher die Fondskostenrelation, de- sto länger dauert es, die Fondskosten zu amortisieren.
Der Wert einer Immobilie ist für einen Anleger nur sehr schwer zu ermitteln, noch da- zu an einem ihm unbekann- ten Standort. Folglich kann er kaum beurteilen, ob ein Ob- jekt überteuert oder fair be- wertet ist. Immobilienspezia- listen messen hierfür die Höhe des Immobilienpreises im Verhältnis zum Mieter-
trag. Diese Ertragswertkenn- zahl nennen sie Einkaufsfak- tor. Falls beispielsweise ein Objekt mit Gesamtkosten in Höhe von 17 Millionen DM eine Jahresmiete von einer Million DM erwirtschaftet, errechnet sich ein Einkaufs- faktor von 17.
Dieser muß im Verhältnis zum Standort und der Qua- lität des Objektes angemes- sen sein. Ein Bürogebäude in einer guten Lage in Berlin ist mit einem Einkaufsfaktor von 16 billig. Ein Bürogebäu- de in Leipzig hingegen ist mit demselben Faktor zu teuer.
Über die marktgerechten Einkaufsfaktoren kann sich ein Anleger bei einem Immo- bilienspezialisten vor Ort in- formieren. Ein oder zwei Te- lefonanrufe unter Angabe der Nutzungsart und der ge- nauen Lagen geben sofort Aufschluß, ob der Einkaufs- faktor und der kalkulierte Mietansatz realistisch und fair sind.
Die von den Initiatoren ausgewiesenen prognostizier- ten Renditen eignen sich nicht zum Vergleich von verschiede- nen Fondsangeboten, denn ih- re Aussagefähigkeit ist sehr begrenzt. In die Prognoserech- nung einer Fondsbeteiligung fließen viele Faktoren ein.
Hier spielen Inflationsannah- men, angenommene Gutha- benverzinsung, eventuelle An- schlußfinanzierung, Verkaufs- faktor, Bewirtschaftungsko- sten, kalkulierte Instandhal- tungskosten usw. eine Rolle.
Durch geschönte Annahmen kann dem Anleger schnell ei- ne interessante Beteiligung vorgegaukelt werden.
In unseriösen Angeboten werden beispielsweise Inflati- onsannahmen von vier Pro- zent und mehr eingerechnet.
Dadurch fallen die zukünfti- gen Mietsteigerungen höher aus als wahrscheinlich. Teil- weise werden auch die Gut- habenzinsen für die Rückla- gen euphorisch hoch bezie- hungsweise eventuelle Zin- sen für Anschlußfinanzierun- gen zu niedrig angesetzt.
Auch der Verkaufsfaktor wird gerne erhöht. All diese Schönheitskorrekturen füh- Deutsches Ärzteblatt 92, Heft 28/29, 17. Juli 1995 (57) A-2015
Rover Tourer: ein klassischer Kombi mit großzügigem Platzangebot Foto: Rover V A R
WIRTSCHAFT/AUTO UND VERKEHR
ren zu deutlich überhöhten Renditeversprechungen, die höchstwahrscheinlich nicht eingehalten werden können.
Seriöse Initiatoren wen- den solche Methoden nicht an. Eine Möglichkeit für den Anleger, die Seriosität und Erfahrung eines Initiators zu beurteilen, stellen ihre Lei- stungsnachweise dar. Dort ist klar ersichtlich, was bei ver- gangenen Plazierungen ver- sprochen wurde und was da- von dann auch gehalten wer- den konnte.
Ein weiteres, in Zukunft an Bedeutung gewinnendes Kriterium ist ein funktionie- render Zweitmarkt. Momen- tan ist ein erheblicher Nach- frageüberhang bei Fondsan- geboten von den großen se- riösen Anbietern festzustel- len. Ein Zweitmarktanteil ist innerhalb weniger Tage zu ei- nem vernünftigen Preis ver- äußerbar. Dennoch scheuen sich viele Initiatoren, die ge- handelten Volumina und die erzielten Preise bekanntzu- geben. In den nächsten fünf Jahren wird allerdings die Angebotsseite von Zweit- marktanteilen deutlich an Volumen zunehmen. Ob die Nachfrage mit diesem Wachstum Schritt halten kann, hängt davon ab, ob rechtzeitig ein gut funktio- nierender Zweitmarkt instal- liert wurde.
Fazit: Die Suche nach dem „richtigen" geschlosse- nen Immobilienfonds ist schwer. Auf dem unüber- sichtlichen Markt werden reichlich schlechte Angebote unterbreitet. Interessenten sollten vor der Entscheidung für einen Immobilienfonds deshalb genau die Seriosität und Kompetenz der beteilig- ten Unternehmen prüfen.
Weiterhin muß wie bei jeder Immobilieninvestition die Immobilie im Vordergrund stehen. Wenn sie positiv be- urteilt wird, kann der Anle- ger die Konstruktionsmerk- male des Fonds beurteilen und nach seinen Präferenzen entscheiden.
Uli Richter, Stefan Loipfinger, Pfaffing
Rover Tourer
Rover setzt im Marktseg- ment der Mittelklassewagen nun auch auf Geräumigkeit.
Mit dem Tourer bietet der
britische Automobilherstel- ler unter bayerischer Mitre- gentschaft einen Kombi an, der Komfort und praktischen Nutzen verbindet. Es gibt zwei Varianten: den 1,6 SLi mit 112 PS und 16 Ventilen und den GSi mit 136 PS und
Versicherung
Das Wohnmobil schickt sich an, dem Campinganhän- ger Konkurrenz zu machen.
Über 235 000 solcher motori- sierter Appartements gibt es bereits. Die Versicherer be- handeln sie wie Kraftfahrzeu- ge.
Ein Campinganhänger wird relativ selten bewegt, nämlich im Frühjahr zum festen Platz an See oder Berg und im Herbst zurück an die winterliche Unterstelle. Er ist mit seinem vorn ziehenden
einer 2-Liter-Maschine. Nach Werksangaben verbraucht der kleinere der beiden neu- en Rover sieben Liter blei-
freies Normalbenzin auf 100 Kilometern, im Stadtverkehr sollen es 9,8 Liter sein.
Serienmäßig ist der Kom- bi mit ABS, Servolenkung, elektrischen Fensterhebern vorn, Zentralverriegelung, ei- nem elektrischen Glasschie-
Auto mitversichert. Eine ei- gene Haftpflicht braucht er nur, wenn er abgekuppelt und damit eine selbständige Ein- heit geworden ist; seine Haft- pflichtprämie ist niedrig, nämlich im Bundesdurch- schnitt rund 20 DM im Jahr.
Das Wohnmobil ist hinge- gen Auto und Campingan- hänger in „technischer Perso- nalunion". Das macht seine Haftpflicht so teuer, daß Um- steiger regelmäßig er- schrecken. Im Jahr 1993 etwa
bedach, einem höhenverstell- baren Lenkrad, Wurzelholz- einlagen sowie einem Fahrer- Airbag ausgestattet.
Das Fahrzeug verfügt über die klassische Linienführung eines viertürigen Kombis, verbunden mit den sportli- chen Attributen zeitgenössi- schen Designs. Dazu zählen die niedrige Gürtellinie, eine weit heruntergezogene Mo- torhaube mit Chromgrill, ein dezenter Spoiler am Heck, schwarz abgesetzte Dachsäu- len, dunkel eingefärbte Rück- leuchten, Außenspiegel in Wagenfarbe und angedeutete Seitenschweller.
Das Platzangebot im In- nenraum ist überzeugend: 95 Zentimeter Luftraum zwi- schen Sitzoberkante und Dachverkleidung; 1,36 Meter Abstand zwischen linker und rechter Türe. Bei umgeklapp- ten Rückbänken beträgt das Ladevolumen 1 410 Liter.
Das Angebot an Zubehör ist zu weiten Teilen auf die klassische Transportfunktion eines Kombis zugeschnitten.
Es reicht von der abnehmba- ren Anhängerkupplung über ein Dachgepäckträgersystem bis hin zu Gepäcknetzen und Hundegittern.
Die Grundversion SLi ko- stet 37 400 DM, der Tourer GSi ab 42 000 DM. GH
bewirkten Personenkraftwa- gen insgesamt 99 Unfälle auf je 1 000 zugelassene Fahrzeu- ge, Wohnmobile 95.
Wohnmobile mit eigenem Motor sind öfter unterwegs, sogar als Ersatz für den nor- malen Pkw. Das echte Unfall- problem des Wohnmobils sind nicht die vielen Kilome- ter, die es fährt, sondern die Tatsache, daß es von Bürgern bewegt wird, die eigentlich an ihr Automobil gewöhnt sind.
Hier nämlich ist ein Fahrzeug mit den Dimensionen eines Lastkraftwagens: höher, brei- ter, länger.
Bei der Autoversicherung heißt das Ergebnis dann Schadenfall, und dieser geht ins Geld. Da bei Wohnmobi- len die Gesellschaften im Ge- gensatz zu Pkw keine gebun-
Geräumiger Kombi in zwei Versionen
Neue Tarife für Wohnmobile
A-2016 (58) Deutsches Ärzteblatt 92, Heft 28/29, 17. Juli 1995
