Begründung zum Bebauungsplan B/78.1/97
Wohngebiet "An der Treibe" Kaimberg
INHALTSVERZEICHNIS
1. Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplanes
2. Vorbemerkungen zum Verfahrensablauf und Begründung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
3. Beschreibung des Plangebietes
3.1 Lage, Größe und Einbindung in das Stadtgefüge 3.2 Ausgangssituation und derzeitige Nutzung 4. Rechtliche Grundlagen
5. Städtebauliche Gestaltungsabsicht 5.1 Gebietswidmung, Art der Nutzung
5.2 Bauweise, Örtliche Bauvorschriften, Maß der baulichen Nutzung 5.3 Spielflächen
6. Verkehrserschließung
7. Baugrund und geologische Verhältnisse 8. Grünordnung
8.1 Bestand, Planerisches Konzept, Eingriffs- und Ausgleichsbilanz
8.2 Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahmen auf der "Freizeitfläche Kaimberg"
(8/95/00 in Aufstellung) 9. Stadttechnische Erschließung 10. Grobkostenermittlung
11. Inanspruchnahme der Grundstücke 12. Auswirkungen der Planung
13. Inhaltliche Änderungen des 2. Entwurfes gegenüber dem 1. Entwurf des Bebauungsplanes B/78/97
14. Inhaltliche Änderungen des 3. Entwurfes gegenüber dem 2. Entwurf des Bebauungsplanes B/78/97
15. Plankorrekturen aus dem Abwägungsergebnis zur Satzungsfassung des B/78.1/97
1. Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplanes
Im Jahre 1996 wurde durch den damaligen Grundstückseigentümer der inzwischen geteilten und zur Bebauung veräußerten Flurstücke 86/23, 86/24, 86/25 und 86/26 und den Eigentümer des
Flurstückes 86/8 (Gewo) das Interesse an der Bebauung dieses Standortes geäußert. Entsprechend des Aufstellungsbeschlusses soll für diese Grundstücke eine entsprechende Entwicklung erfolgen.
Die nördlich gelegene, straßenbegleitend angeordnete Bebauung kann vollständig über die nördliche Dorfstraße erschlossen werden. Die geplante Hauszeile ergänzt die vorhandene nördliche
Bebauung zu einer nach Realisierung der Planung beidseitig von Häusern gesäumten Dorfrandstraße. Städtebaulich bildet auch diese Gebäudegruppe eine in sich abgeschlossene Struktur.
Neben der kurzfristigen Bereitstellung von Bauland werden mit dem Bebauungsplan weitere Ziele verfolgt, insbesondere:
Schaffung von familiengerechtem Wohnraum und planungsrechtliche Sicherung der entsprechenden Spielflächen
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Beachtung des prägenden Rahmens der vorhandenen Bebauung
Beachtung und Aufnahme der Fußwegebeziehung in Richtung Süden zur Ortsmitte mit der geplanten Freizeitfläche (B/95/00), bzw. zur Bushaltestelle am südlichen Ortseingang Der gebilligte 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes vom 14. Juni 1999 sieht als städtebauliche Entwicklungsabsicht für den Bereich des Plangebietes, zwischen Dorfstraße und Grünzug, eine Entwicklung zum Wohnen vor. Die Darstellung im FNP (2. Entwurf) erfolgte als "W2"-Fläche ("randstädtische grüne Wohngebiete"). Die Inhalte des Bebauungsp1.9.nes, die Gestaltung einer Wohnsiedlung, stehen somit der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung am Standort nicht entgegen.
Die Voraussetzung für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplanes gemäß Baugesetzbuch ist damit grundsätzlich gegeben.
Mit dem Bebauungsplan wird die rechtliche Voraussetzung für die Verwirklichung der städtebaulichen Entwicklungsziele geschaffen. Der Bebauungsplan bildet die Grundlage für Maßnahmen, die zum Vollzug des Baugesetzbuches erforderlich sind (z.B. Herstellung der Erschließungsanlagen, Vorkaufsrecht der Gemeinde, Zulässigkeit von Vorhaben usw.).
Der Planbedarf begründet sich in der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung und städtebaulichen Ordnung. Der Standort ist planungsrechtlich nach § 35 BauGB zu bewerten (Außenbereich) und ist ohne die Herstellung von Planungsrecht nicht bebaubar. Insbesondere die innerörtliche Lage des Plangebietes, die Einbindung in das Stadtgefüge sowie die Zulässigkeit von Nutzungen innerhalb der Ortslage (gemäß Baugesetzbuch) führten zu der Entscheidung, diesen Standcrt als Weiterentwicklung des Wohnstandortes Kaimberg auszuweisen. Gleichzeitig wird damit den Grundsätzen der Bauleitplanung entsprochen, insbesondere: die Fortentwicklung vorhandener Ortstei e, die Beachtung der Belange des Naturschutzes, die Gestaltung des Ortsbildes sowie der sparsame und schonende Umgang mit Grund und Boden. Der letztgenannte Belang kommt
besonders zum Tragen: Bei der Entwicklung des Standortes werden durch seine Lage innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles weder landwirtschaftliche Nutzflächen in Anspruch
genommen noch Erweiterungen des Ortsrandes in den Landschaftsraum vorgenommen.
Die Größe des B/78.1/97 erlaubt ca. 15 Familien eine Ansiedlung an diesem Standort. Bezogen auf die Größe der Ortslage Kaimberg (130 Wohnungen) sowie unter Beachtung der geplanten Nutzung
"Wohnen" kann diese Erweiterung als verträglich eingeschätz: werden.
- Seite 3 -
2. Vorbemerkungen zum Verfahrensablauf und Begründung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wurde am 17.07.1997 durch den Stadtrat der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes gefasst.
Insgesamt wurden drei Beteiligungsverfahren für B/78/97 durchgeführt. (1. Entwurf vom 08.- 22.12.1997, 2. Entwurf vom 19.04.-19.05.1999, 3. Entwurf vom 18.12.2000 bis 31.01.2001).
Weil Flurstück 86/8 eine von der Straße aus gemessene Grundstückstiefe von 65 m aufweist, sollte im Sinne einer maximalen Auslastung auch die Bebauung in zweiter Reihe möglich sein.
Im Ergebnis erwies sich die abwassertechnische Entsorgung dieser zweiten Reihe (südlicher Planteil von B/78/97 [ehemalige Bezeichnung]) mittelfristig als nicht realisierbar. Insbesondere
Kapazitätsgründe des vorhandenen Ortsnetzes sprachen dagegen.
Der räumliche Geltungsbereich des ehemals aufgestellten Bebauungsplanes B/78/97 wurde in zwei Bebauungspläne B/78.1/97 und B/78.2/97 geteilt, um nach bisher vierjähriger Verfahrensdauer nunmehr Planungsrecht entlang der Dorfstraße zu erzielen und eine städtebauliche Ordnung und Abruncung des Dorfes durch den eigenständig funktionierenden Bebauungsplan B/78.1/97 zu erreichen.
Für B/78.2/97 ist laut Stellungnahme des Zweckverbandes Wasser/Abwasser "Mittleres Elstertal"
vom 08.03.2001 voraussichtlich bis 2010 die Abwasserentsorgung nicht zu gewährleisten, weil die äußeren Rahmenbedingungen fehlen. Das Ortsnetz ist bereits jetzt teilweise überlastet.
Zusätzlich erschwerend erwies sich, dass die Abwasserableitung für den topographisch
tieferliegenden Teil (B/78.2/97) im freien Gefälle nur über Inanspruchnahme von Privatflächen über insgesamt sechs Flurstücke möglich wäre. Alle Eigentümer sprachen sich gegen eine
Leitungsführung aus, welche eine Verbreiterung des vorhandenen Weges stellenweise um das Doppelte zur Folge gehabt hätte.
Sechs Enteignungsverfahren zugunsten einer Entwässerung von sieben Einfamilienhäusern im freien Gefälle sind als 'unverhältnismäßig abzulehnen.
Gegebenenfalls ist nach Ortsnetzerneuerung und Anschluss cer Ortslage an die zentrale Kläranlage Stublach die Entwässerung von B/78.2/97 mittels Pumpstation ebenfalls über die Neubauernstraße am No7drand von B/78.1/97 denkbar.
Deshalb kann derzeit nur das Planverfahren zu B/78.1/97 beendet werden.
Für B/78.2/97 bedeutet dies die Einstellung des Verfahrens bis ca. 2010.
Die verkehrliche Erschließbarkeit des B/78.2/97 wird am östlichen Plangebietsrand des B/78.1/97 gesichert. Bis zur Realisierung von B/78.2/97 kann die Fläche vorläufig als Grünfläche verpachtet werden.
Details zur Abwasserentsorgung von B/78.2/97 können so separat geklärt werden, ohne dass die Investitionen für B/78.1/97 gehemmt würden.
Im Rahmen der Erarbeitung des 2. Entwurfes des ursprünglichen Bebauungsplanes B/78/97 kam in Ermangelung einer Kinderspiel- und Freizeitfläche in Kaimberg ein zweiter Geltungsbereich auf dem städtischen Grundstück 53/2 (jetzt 53/6) zwischen Flurstück 30 und 35 hinzu, um diese Funktion planungsrechtlich zu sichern.
Während des Beteiligungsverfahrens zum 2. Entwurf wurde jedoch bekannt, dass die Stadt Gera diese Fläche als Baugrundstück veräußern kann.
Als geeigneter und hochwertiger für eine Spiel- und Freizeitfunktion wurde das östlicher, auf der ehemaligen Teichfläche gelegene, ebenfalls städtische Gelände befunden.
Weil im Ort Kaimberg ein weiteres Planverfahren (V±E/43/96 "Wohn- und Pflegeheim für psychisch Kranke und seelisch Behinderte") anhängig ist, welches einen Entzug öffentlich nutzbarer
Grünflächen und Spielflächen — allerdings in Randlage — verursacht, war hier zusätzlich eine Ersatzfläche erforderlich. Deshalb wurde der Bebauungsplan B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg"
aufgestellt (Aufstellungsbeschluss v. 23.11.2000).
Dieser Plan dient der planungsrechtlichen Sicherung von Spielflächen, Flächen für den Gemeinbedarf und als Ausgleichsfläche für B/78.1/97 und B/78.2197 gern. § la Abs. 3 Satz 2 BauGB. Damit kann nunmehr der 2. Geltungsbereich des 2. Entwurfes von B/78/97 entfallen.
Derzeit wird der Billigungs- und Auslegungsbeschluss zu B/95/00 ''Freizeitfläche Kaimberg"
erarbeitet und eine erstmalige Beteiligungsmöglichkeit zu diesem Bebauungsplan eröffnet.
Ein Gestaltungsplan zu dieser Fläche liegt dieser Begründung als Anlage 1 bei, weil der Grünausgleich zu B/78.1/97 und B/78.2/97 bereits komplett für beide Bebauungspläne nachzuweisen ist, um die Vollziehbarkeit des Ausgleichs auf den zur Verfügung .2u stellenden Flächen dokumentieren zu können.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes B/78.1/97 wird fo gendermaßen begrenzt:
im Norden:
im Westen:
im Süden:
im Osten:
Dorfstraße mit straßenbegleitender Bebauung (Neubauernhöfe) und landschafts- prägendem Grün
Dorfstraße mit daran angrenzenden Flächen für die Landwirtschaft Plangebiet B/78.2/97 (Entwurf)
private Hausgärten, Einfamilienhäuser.
Er umfasst folgende Flurstücke der Gemarkuna Kaimbera. Flur 1:
Flurstück 117 a (Straßenfläche teilweise), 86/10 (Straßenfläche teilweise), 86/8 (teilweise) (Gewo), 86/23, 86/24, 86/25 und 86/26 (ganz), (alle privat) und
der Gemarkuna Kaimbera. Flur 4:
Flurstück 86/4, 86/5, 161, 6/2 und 20/6 (alle teilweise). (ih den Grenzen der vorh. VVegefläche)
3. Beschreibung des Plangebietes
3.1 Lage, Größe und Einbindung in das Stadtgefüge
Das Plangebiet befindet sich lagemäßig im nördlichen Teil der Ortslage Kaimberg, nördlich der ehemaligen Ortsrandeingrünung (jetzt private Hausgärten) als historisch gewachsener Ortsrand.
Später erweiterte sich der historische Ortsrand in nördliche Richtung durch Ansiedlung einer Reihe Neubauernhöfe, parallel zum alten Ortsrand. Zwischen "altem" und "neuem" Ortsrand befindet sich das künftige Baugebiet (B/78.1/97) mit einer Ausdehnung von ca. 35 m Breite (Nord-Süd-
Ausdennung), ca. 260 m Länge (Ost-West-Ausdehnung) und einer Flächehgröße von ca. 1 ha. Im Verhältnis zur flächenmäßigen Ausdehnung der Ortslage Kaimberg könnte das künftige Baugebiet im weitesten Sinne als "Baulücke" bezeichnet werden.
Die räumliche Lage im Stadtgebiet - Südostlage, in ca. 7 km Entfernung zum Stadtzentrum von Gera, die infrastrukturelle Anbindung zum benachbarten Stadtteil Zwötzen und die
Verkehrsanbindung über die Kaimberger Straße zeichnen zum einen die Ortslage Kaimberg als attraktiven Wohnstandort aus, zum anderen ist der Ort selbst durch "ländliches Wohnen" geprägt, mit hohem Grünanteil, überwiegend großen Grundstücken, abseits von Hauptverkehrsstraßen sowie eingebettet in den Landschaftsraum.
In unmittelbarer Nähe, zwischen Kaimberger Straße und südlichem Ortsrand, befindet sich das Naturbad "Kaimberger Bad", als einziges Freibad im Südraum des Stadtgebietes.
3.2 Ausgangssituation und derzeitige Nutzung
Die im Geltungsbereich liegenden Flächen sind als Wiesen, Weiden und Ackerland genutzt. Im Hinblick auf die vorgesehene bauliche Nutzung wurde die westliche Fläche bereits in 4 neue Flur- stücke geteilt (Flurstück 86/23 bis 86/26).
557
-Seite 5 -
Im Planungsgebiet selbst befindet sich traditionell eine Fußwegeverbindung, nördlich beginnend etwa in Höhe Hausnummer 60 und weiter nach Süden zur Ortsmitte führend. Ab Höhe Flurstück 86/4 dient der Weg gleichzeitig als südliche Zufahrt der angrenzenden Grundstücke. Dieser
Abschnitt des Weges ist befestigt. Der befestigte Abschnitt ist unterschiedlich breit, von 1,8 m bis 4,5 m.
Die nö-dlich im Planungsgebiet liegende Dorfstraße hat eine Grundstücksbreite von ca. 6,5 m, die mittig ca. 4 m breit befestigt ist mit beidseitigem Schotterrandstreifen. Dieser Straßenabschnitt weist, wie alle weiteren Erschließungsstraßen in der Ortslage, keine Fußwege auf.
Innerhalb des Plangebietes ist ein leichtes Geländegefälle von Nord nach Süd und West nach Ost zu verzeichnen. Der Höhenunterschied beträgt durchschnittlich 3 m (bis zur Südkante des geplanten Spielplatzes betrachtet). Innerhalb der zur Bebauung vorgesehenen Fläche beträgt der
Höhenunterschied ca. 1m in Nord-Süd- Richtung.
4. Rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Grundlage zur Aufstellung eines Bebauungsplanes ist das Baugesetzbuch, in Verbindung mit dem Bundesnaturschutzgesetzt (BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1998 (BGBl. S. 2994) und § 19 Thüringer Kommunalordnung.— ThürK0 (in der jeweiligen geltenden Fassung). Das Verfahren zum Aufstellen des Bebauungsplanes wurde auf Grundlage des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. S. 2253) zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1996 (BGBl. S. 2049) einschließlich der Durchführung des 1. Beteiligungsverfahrens durchgeführt.
Die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens erfolgt nunmehr auf der Grundlage des (neuen.) Baugesetzbuches vom 27. August 1997 (BGBl. S. 2141) und der Berichtigung vom 16. Januar 1998 (BGBl. S. 137). Danach obliegt die Bauleitplanung den Gemeinden als Instrument zur Festlegung ihrer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung.
Für die Aufstellung und den Zweck von Bebauungsplänen gilt § 8 Baugesetzbuch — BauGB Der Bebauungsplan bildet die alleinige Rechtsgrundlage nach § 30 BauGB für die Zulässigkeit von Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB.
Der Gemeinde obliegt es, im Bebauungsplan Festsetzungen nach § 9 BauGB, in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung und der Planzeichenverordnung zu treffen.
Der Bebauungsplan bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug des Baugesetzes erforderliche Maßnahmen, wie zum Beispiel Allgemeines Vorkaufsrecht (§, 24 BauGB), Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB), Herstellung der Erschließungsanlagen (§ 125 BauGB), etc. . Es gelten weiterhin das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sowie die örtlichen Satzungen.
5. Städtebauliche Gestaltungsabsicht
5.1 Gebietswidmung, Art der Nutzung
Im Bebauungsplan werden Festsetzungen getroffen, die das Plangebiet als Reines Wohngebiet ausweisen und diese Entwicklung sichern. Grundlage für diese Ausweisung ist die analytische Betrachtung der vorhandenen Struktur des Ortes Kaimberg, der sich als Wohnstandort darstellt.
Die Lage des Plangebietes zwischen "altem" und "neuem" Ortsrand, in nördlicher Randlage des Ortes, und die unmittelbare Nachbarschaft zum Landschaftsraum wirken sich auf den gesamten Standort mit wohltuender Ruhe aus. Diese Ruhe soll durch die geplante Erweiterung einerseits nicht gestört werden und andererseits soll "Wohnruhe" ein wesentliches Charakteristika des Plangebietes sein. Das heißt, Nutzungen, die durch Lärm- und Schadstoffemissionen die Wohnruhe stören könnten, wie z.B. gewerbliche Entwicklungen, erheblicher Besucherverkehr, Betriebszeiten nach Feierabend und am Wochenende etc. werden durch die Gebietswidmung als "Reines Wohngebiet"
(gemäß § 3 in Verbindung mit § 15 Baunutzungsverordnung) unterbunden.
5-S2
5.2 Bauweise, Örtliche Bauvorschriften, Maß der baulichen Nutzung
Die Analyse der Ortsstruktur, als städtebauliche Ausgangssituation, stellt für die neue Siedlung den planerischen Ansatz dar.
Als Hausformen sollten sowohl Einzel- und Doppelhäuser als auch Hausgruppen zulässig sein.
Für das Plangebiet prägend ist die den nördlichen Ortsrand bildende langgestreckte Hausform der Neubauernhöfe. Deshalb wurde die max. zulässige Baukörperlänge auf 22 m begrenzt. Somit können keine zu langen (bei offener Bauweise bis zu 50 m Länge möglichen) Gebäude entstehen.
Bei der Beschränkung der Baukörperlänge handelt es sich nicht — wie im 3. Entwurf des Bebauungsplanes dargestellt — um eine örtliche Bauvorschrift, sondern um eine abweichende Bauweise.
Die ehemals versehentlich festgesetzte "offene Bauweise" ist gemäß §22 Abs. 2 BauNVO abschließend definiert:
"In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der im Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen".
Infolgedessen, dass im Plan die zulässige Baukörperlänge auf weniger als 50 m beschränkt wurde, ist die 'offene Bauweise" nicht anwendbar.
Die Bauweise weicht bezüglich der max. zulässigen Gebäudelängen von 22 m von der offenen Bauweise ab, bei der die Gebäude max. 50 m lang sein dürfen.
Deshalb war die "offene Bauweise" des 3. Entwurfes zu streichen und "abweichende Bauweise"
festzusetzen.
Die festgesetzten, überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Dorfstraße nehmen die
vorhandene Bebauung (Neubauernhöfe, Einfamilienhäuser) in Ausrichtung und Baukörperlänge auf.
Die im Ort üblichen Gebäudelängen für Wohnhäuser betragen 12 — 22 m. Die Festsetzung stellt hierzu den Bezug her.
Das "sog. Baufenster" (Baugrenzengefüge) grenzt.die überbaubare von der nicht überbaubaren Grundstücksfläche ab.
Das Maß der baulichen Nutzung ist definiert durch die Größe der Grundflächen, die
Grundfächenzahl (GRZ) und die Höhe der baulichen Anlagen (z.B. Traufhöhe, Sockelhöhe, Firsthöhe).
Die festgesetzten Traufhöhen von max. 5 m werden der Randlage des Plangebietes gerecht und wurden aus der das Plangebiet umgebenden Bebauung abgeleitet.
Als Grundflächenzahl wird 0,4 festgesetzt (Höchstgrenze).
Die Ausnutzung der max. Grundstücksüberbauung, nach § 17(1) BauNVO mit 0,4 festgelegt, wird abweichend von der ortsüblichen, geringeren Grundstücksüberbauung im Bebauungsplan
zugelassen. Rechtliche Grundlage ist hier das Baugesetzbuch, welches gestattet, in der
Bauleitplanung andere Festsetzungen als ortsüblich vorhanden, zu treffen. Als Hauptgrund für diese Abweichung ist der sparsame Umgang mit Grund und Boden zu nennen (§ la Abs. 1 BauGB), sowie die Baugebietsfestsetzung als "Reines Wohngebiet".
Ausschließlich bei Grundstücken mit Mittelgebäuden von Hausgruppen darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,5 überschritten werden (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).
Die Anwendbarkeit von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO wurde ausgeschlossen, um die
Bodenversiegelung auf ein zulässiges Minimum zu reduzieren, denn nach Satz 2, .der sogenannten
"50%-Klausel" wäre eine Versiegelung im vorliegenden Fall mit Nebenanlagen bis zu einer GRZ von 0,6 grundsätzlich möglich. Diese Möglichkeit stünde jedoch im Widerspruch zur Ausgleichsbilanz (Punkt 8.1) und zum vorhandenen Grad der Versiegelung in der Ortslage selbst.
- Seite 7 -
Die neu entstehenden Grundstücke werden in der Regel Flächengrößen von ca. 450 rn2 - 600m2 aufweisen. Die ortsüblichen Grundstücksgrößen liegen überwiegend in der Größenordnung 1.000 m2 und größer, resultierend aus den historischen Nutzungen (Landwirtschaft), die heute dem Wohnen gewichen sind.
Die Festsetzung zur Beschränkung der Grundfläche pro Garage soll zu einer möglichst geringen baulichen Entwicklung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen führen, um so dem Ortsbild, welches durch hohen Grünanteil in den rückwärtigen Grundsbcksteilen geprägt ist, nahezukommen.
Grundsätzlich sollten jedoch Garagen zur Sicherung der nachbarlichen Wohnruhe so nahe wie möglich der Straße zugeordnet und südlich der straßenbeglei:enden Baugrenze eingeordnet werden.
Zur Sicherung einer lockeren Bebauung mit Durchblicken zwischen den Wohnhäusern und einer wirksamen Eingrünung durch Vernetzungen der Vegetationsflächen der Vorgärten mit den rückwärtig gelegenen Hausgärten wird eine Kettenhausbebauung ausgeschlossen. Deshalb ist innerhalb der Baugrenzen zwischen benachbarten Wohngebäuden eine Doppelgarage in Grenzbebauung nur mit seitlichem Abstand zum Wohngebäude zulässig.
Maßgebend für die Höhenlage des Baugrundstückes ist die vorhandene Geländeoberfläche vor Beginn der Baumaßnahmen. Die getroffene Festsetzung zu Aufschüttungen und Abgrabungen sollen einerseits das sinnvolle Einordnen der Gebäude, Nebenanlagen und Pkw-Stellplätze in das vorhandene Gelände sichern, und andererseits maßgebliche Geländeveränderungen mit
Auswirkungen auf das Ortsbild und die Außenwandhöhen beschränken, wie zum Beispiel das Freilegen des Kellergeschosses auf der Talseite (sogenanntes Hanghaus). Abgrabungen werden deshalb auf max. 1,00 m, bezogen auf das vorhandene Gelände, begrenzt.
Auch auf die Vorgabe von Dachfarben und die Reglementierung von Nebenanlagen wurde bewusst verzichtet, um die im Ort vorhandene breite Palette auch im Plangebiet zuzulassen.
Durch die Festsetzung maximaler Trauf- und Firsthöhen sowie maximaler Gebäudelängen und die Festsetzung symmetrischer Dächer mit 40° bis 45° Neigung soll annähernd gesichert werden, dass die Kubaturen der gegenüberliegenden Neubauernhöfe nicht überschritten werden können.
Gestaltungsvorgaben wurden so gering wie möglich gehalten, um ein flexibles Angebot zu sichern.
Innerhalb einer Hausgruppe oder eines Doppelhauses sind damit zwar differenzierte Höhen-, Dach- und Farbgestaltungen möglich, eine wünschenswerte Einheitlichkeit dieser Hausformen wäre jedoch nur durch strenge Festsetzungen erreichbar. Dies würde die Bauwilligen zu sehr einschränken.
Deshalb wurde auf derartige zwingende Festsetzungen verzichtet.
5.3 Spielflächen
Der Ortsteil Kaimberg, mit derzeit ca. 130 Wohnungen, verfügt außer auf dem Gelände des ehemaligen Sportplatzes, auf dessen Fläche das Vorhaben "Wohn- und Pflegeheim für psychisch Kranke und seelisch Behinderte" mittels Vorhaben- und Erschließungsplan V+E/43/96 realisiert werden soll, über keinerlei Spielflächen.
Der zu erwartende Einwohnerzuwachs durch die geplante VVchnbebauung (ca. 60 Einwohner) erfordert im Rahmen der Neuplanung die Ausweisung geeigneter Flächen. Gemäß ThürBO und Spielplatzsatzung der Stadt Gera kann auf die Ausweisung und Herstellung von Spielanlagen nicht verzichtet werden. Im Plangebiet B/78.1/97 wird ein Kinderspielplatz für den aus dem Plangebiet erzeugten Bedarf ausgewiesen. Gemäß Spielplatzsatzung ist dieser Bereich öffentlich zugängig zu gestalten.
Zusätzlich soll mit dem B-Plan B/95/00 „Freizeitfläche Kaimberg" eine für Kaimberg erforderliche Spiel- und Kommunikationsfläche gesichert werden, weil eine großflächige städtische Wiese an anderer Stelle mit Umsetzung des V+E/43/96 "Wohn- und Pflegeheim für psychisch Kranke und seelisch Behinderte" entfällt und ein Spielplatz in Kaimberg bislang völlig fehlt.
Außerdem dient die Fläche als Ausgleichsfläche für B/78.1/97 und B/78.2/97 gemäß § la Abs. 3 Satz 2 BauGB (siehe auch Punkt 8.1).
Auf dem Gelände der Fachschule für Heilerziehungspflege und Heilpädagogik befindet sich ein neu eingenchteter Sportplatz, der für die Kaimberger Bevölkerung nach Anmeldung bei der Schulleitung öffentlich nutzbar ist. Somit verbessern sich die Bedingungen für Kaimberg erheblich.
Der im Gestaltungsplan (Anlage 1) dargestellte Spielplatz auf der Fläche von B/95/00 ist nicht Gegenstand der Umsetzung von B178.1/97. Eine finanzielle Beteiligung der Gewo mbH an der Ausstattung dieser Spielfläche wird im städtebaulichen Vertrag zu B/78.2/97 geregelt.
6 Verkehrserschließung
Die verkehrsseitige Anbindung des Plangebietes an das übergeordnete Straßenhauptnetz erfolgt über de Dorfstraße des Ortsteiles an die verlängerte Kaimberger Straße (Kreisstraße). Sowohl das Plangebiet als auch der gesamte Ortsteil befinden sich nicht im Einzugsbereich einer Haltestelle des ÖPNV. Die Haltestelle des RVG (Regionalverkehr Gera/Land GmbH) befindet sich an der
Kreisstraße in einer Entfernung von mehr als 500 m und wird ca. stündlich durch die Firma Herzum angefahren. .-
Der Ausbauquerschnitt, der zur Haupterschließung dienenden Straße ist aufgrund der untergeordneten Bedeutung, bezogen auf die Länge des Bebauungsstandortes, als
verkehrsberuhigter Bereich (Mischverkehrsfläche) mit einer befestigten Fahrbahnbreite von 5,50 m auszubilden, um den Begegnungsfall Lkw/Lkw bei verminderter Geschwindigkeit zu gewährleisten.
Nördlich der Straßenbefestigung soll ein 0,5 m breiter Randstreifen (unbefestigt) die Straßenbeleuchtung aufnehmen.
Die südliche Straßenbegrenzungslinie ist mit der nördlichen Flurstücksgrenze identisch. Hier reicht die Fahrbahnbefestigung bis an die privaten Flurstücksgrenzen heran.
Insgesamt wurde die erforderliche Verkehrsraumbreite mit 6,0 m festgesetzt.
Oberflächengestaltungen werden im Erschließungsvertrag geregelt.
Der Gesamtbereich der Mischverkehrsfläche von 6,00 m ist den Erfordernissen der Befahrbarkeit (Lastaufnahme Lkw) entsprechend auszubauen. Dem notwendigen Begegnungsfall Lkw/Lkw wird entsprochen.
Der ruhende Verkehr der Anwohner ist gemäß Garagen- und Stellplatzsatzung jeweils in den Wohngrundstücken abzusichern (siehe auch Ausführungen unter Punkt 5.2).
Das Bebauungsgebiet ist an die vorhandene südliche Fußwegverbindung zum Ortskern anzubinden.
Bei der geplanten Fußwegverbindung ist dieser Weg innerhalb des Flurstückes 86/8 in einer Breite von 2,50 m vorzusehen, um eine zum Zweck der Spielplatzunterhaltung notwendige Befahrbarkeit zu sichern.
Von der Ortsmitte aus betrachtet (von Süden) ist diese Wegeverbindung auf 50 m Länge bereits in unterschiedlich nutzbarer Breite vorhanden. Über mehrere private Flurstücke wird die Anbindung in der bereits vorhandenen Breite realisiert.
Eine Leitungsführung über den Weg lehnten die Eigentümer grundsätzlich ab. (Der Weg sollte die Abwasserleitung für B/78.2/97 aufnehmen.)
Gegen eine Nutzung als Fußweg in der vorhandenen Breite erhoben die Eigentümer der betroffenen Flächen keine Einwände. Es wurden geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von Belästigungen (z.B. durch Moped und Kfz) gefordert. Hierzu fand eine Beratung am 28.03.2000 statt.
Weil der Eigentümer lediglich einer Nutzung in der zur Zeit vorhandenen Breite (der engste Abschnitt ist 1,5 m breit in 25 m Länge) zustimmen, soll der Weg nur als Fußweg dienen.
Im 2. Entwurf und 3. Entwurf war er als Fuß- und Radweg vorgesehen. Im Abschnitt der Engstelle ist der Weg jedoch nicht zusätzlich als Radweg nutzbar.
Planungsziel ist, dass eine öffentliche Widmung des Weges erfolgen kann.
- Seite 9 -
Die zur übrigen Erschließung dienenden Parameter entsprechen den notwendigen Erfordernissen der Verkehrsplanung. Es wurden vorhandene Möglichkeiten und die Maßgabe des sparsamen Umganges mit Flächenversiegelung ebenso wie die Ortsspezifität und die Forderung nach geringer Geschwindigkeit für den Fahrverkehr berücksichtigt.
7. Baugrund und geologische Verhältnisse
Naturräumliche Gliederuna. Das Zentrum der Ortslage Kaimberg im südöstlichen Stadtgebiet von Gera liegt auf der nördlichen Hochfläche des vom Schafgraben gebildeten Nebentales der Elster auf einer Höhe von ca. 286,0 m über HN.
Das Bebauungsgebiet gehört aus geographischer Sicht zur Großlandschaft des sächsisch- thüringischen Mittelgebirgsgürtels und in dieser Landschaft des Ostteils der Thüringer Schiefergebirges (Schulze, J.: Die naturbedingten Landschaften der DDR, Gotha 1955).
Geoloaische Situation. Geologisch ist das Untersuchungsgebiet dem Culm (Unteres Carbon) mit der Unterabteilung "Untere Culm" zuzuordnen.
Aus Tonschiefer, Grauwacken und Sandgesteinen von mehreren Metern Mächtigkeit, sind durch Verwitterung Böden entstanden, die meist steinig, die jedoch in Abhängigkeit von der Dicke der Lehmschicht fruchtbar sind.
Im Osten des Baugebietes schließt sich unmittelbar älteres Diluvium mit Geschiebelehm und im Westen oberes rotliegendes — Rote Konglomerate — an (Geologische Karte von Preußen und benachbarten deutschen Ländern, Blatt Gera, Berlin 1930 mit Erläuterungen).
Unter einer i. M. 20 m dicken Mutterbodenschicht stehen die bindigen Versatzprodukte der im tiefen Untergrund anstehenden Festgesteine an. Einzelne Festgesteinfraktionen sind in den
Versatzschichten jedoch noch vorhanden.
Bezüglich der Versickerungsfähigkeit von Niederschlagswasser am Standort wird gemäß Bodengutachten eingeschätzt, dass die oberflächlich anstehenden Lehmschichten für eine Versickerung von Niederschlagswasser nicht geeijnet sind.
8. Grünordnung
8.1 Bestand, planerisches Konzept, Eingriffs- und Ausgleichsbilanz
Nach § 5 ThürNatG ist für die Aufstellung eines Bebauungsplanes ein Grünordnungsplan erforderlich, um die örtlichen Erfordernisse zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes darzustellen. Da die Möglichkeit besteht, die Grünordnungsplanung unmittelbar in den
Bebauungsplan einzuarbeiten, entstand ein Bebauungsplan mit grünordnerischen Festsetzungen.
Bestandsanalvse. Das Planungsgebiet stellt sich gegenwärtig als Wiesen-, Weide- und Ackerland am nördlichen Rande der Ortslage dar, das zwischen den angrenzenden Hausgärten der
vorhandenen Bebauung und den Neubauernhöfen liegt.
Die an das Pjangebiet angrenzende südliche und östliche Biotopausprägung stellt die ehemalige Ortsrandeingrünung dar. Es handelt sich hierbei um artenreiche Hausgärten, die zum Teil als Streuobstwiesen (nach § 18 ThürNatG besonders geschütztes Biotop) eingestuft werden können.
Der Baumbestand ist zum größten Teil überaltert, ungepflegt und lückenhaft. Teilweise wurden bereits Jauliche Anlagen auf diesen Flächen errichtet. Diese Gärten stellen die ehemalige Ortsrandeingrünung dar und wirken als innerörtliche Grünvernetzung. Die Gärten bieten einen Lebensraum für vielfältige Pflanzen- und Tierarten und wirken positiv auf das Kleinklima.
Entgegen dem 1. Entwurf des Bebauungsplanes sind die Privatgärten aus dem Geltungsbereich herausgenommen worden, weil insbesondere wegen der Biotopausprägung als besonders geschütztes Biotop nach § 18 ThürNatG (Streuobstwiese) eine zusätzliche planungsrechtliche Sicherung nicht erforderlich ist.
Planerisches Konzept. Auf Grundlage der Analyse des Bestandes werden im Bebauungsplan Aussagen zur Grünordnung getroffen. Das eigentliche Baugebiet begrenzt sich auf die offenen Wiesenflächen, die sich nördlich anschließend an dem durch die Gärten geprägten ehemaligen Ortsrand befinden.
Das eigentliche Baugebiet soll ein Bindeglied zwischen dem ehemaligen Ortsrand und den Neubauernhöfen nördlich der Dorfstraße darstellen.
Maßgebend zur Gliederung des Gebietes trägt der bereits vorhandene, teilweise befestigte Weg zwischen den Gärten, der geradlinig zur Dorfstraße weiterführt, bei.
An der Einmündungsstelle des schmalen Weges in das "Zentrum" des neuen Wohngebietes soll ein begrünter Platz entstehen. Mit der Gestaltung dieser öffentlichen Fläche und der Einordnung eines Spielplatzes für Kinder bis zu 10 Jahren wird ein Kommunikationsplatz geschaffen. Der Spielplatz ist gemäß Spielplatzsatzung anzulegen.
Für die größeren Kinder der gesamten Ortslage Kaimberg steht im Ortszentrum auf der Fläche des ehemaligen Teiches (Grundstück 53/6) eine kommunale Fläche zur Anlage einer öffentlichen Spiel.- und Grünfläche zur Verfügung, die vom geplanten Wohngebiet gut erreichbar ist. Diese Fläche soll als Spiel- und Freizeitfläche gestaltet werden (Bebauungsplan B/95/00 in Aufstellung). Die
Gestaltung der Spielfläche ist nicht Gegenstand des Verfahrens zu B/78.1/97, sondern Gegenstand der Umsetzung von B/78.2/97 und V±E/43/96 "Wohn- und Pflegeheim für psychisch Kranke und seelisch Behinderte" in Kaimberg.
Derz&t wird die öffentliche Auslegung von B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg" vorbereitet.
Als Planungsziel wird hier angestrebt, die städtische Fläche wieder komplett für alle Anwohner von Kaimberg zur Verfügung zu stellen, weil sie völlig zentral gelegen ist und durch die bereits zum Teil vorhandene üppige Begrünung am Rande:dieser Senke eine besonders hervorzuhebende
städtebauliche Qualität und dadurch eine hohe Aufenthaltsqualität besitzt.
Dies soll der Öffentlichkeit zugute kommen.
Eine Teilfläche von B/95/00 ist derzeit verpachtet.
Auf der Geltungsbereichsfläche von B/95/00 stehen derzeit drei rückzubauende Gebäude und Anlagen mit insgesamt ca. 180 m2 Grundfläche (Feuerwehrhaus, Doppelgarage und Bauwagen).
Auf der Fläche des aufgestellten Bebauungsplane B/95/00 sind insgesamt 16 hochstämmige Laubbäume zur Sicherung des Ausgleichs zu pflanzen. Die konkreten Standorte sind im Gestaltungsplan (Anlage 1) definiert.
Dabei wurde in Maßnahmen unterschieden, die zeitlich differenziert umzusetzen sind. 11 der 16 geplanten Laubbäume werden mit Umsetzung des B/78.1/97 gepflanzt. Spätestens mit Umsetzung des B/78.2/97 erfolgt eine zusätzliche Pflanzung von 5 Laubbäumen und der Rückbau der
vorhandenen in Anlage 1 dargestellten baulichen Anlagen auf der Fläche des B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg".
Die Umsetzung der Bepflanzung wird durch städtebaulichen Vertrag mit der Qewo mbH gesichert.
Durch die Führung des geplanten Fußweges werden alle drei Planungsflächen B/78.1/97, B/78.2/97 und B/95/00 untereinander und mit dem alten Dorfkern verbunden.
Die Grüngestaltung des Plangebietes wird über die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen erreicht. Dem dörflichen Charakter entsprechend sind. die Vorgärten gärtnerisch mit Rasen, niedrigen G&lölzen und Stauden zu gestalten. In den hinteren Grundstücksflächen wird durch die festgeschriebenen Maßnahmen zur Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern eine starke
Durchgrünung des Wohngebietes erreicht und damit das Ortsbild gestaltet und eine Grünverbindung zum Umland hergestellt. Die auf der öffentlichen Grünfläche festgesetzten Baumpflanzungen einheimischer großkroniger Laubgehölze sowie die freiwachsende Hecke unterstützen diese Wirkung und bieten ein Nist- und Nahrungshabitat.
-Seite 11 -
Ökologisches Konzebt. Die geplante Bebauung in diesem Gebiet stellt einen Eingriff in den Naturhaushalt und in das Landschaftsbild dar. Gemäß § 1a BauGB sind diese Eingriffe auf der Ebene der Bauleitplanung zu behandeln. Das heißt, der durch die Versiegelung zu erwartende Eingriff ist durch geeignete städtebauliche Vorgaben und grünordnerische Maßnahmen zu minimieren bzw. auszugleichen. Dabei ist eine bestmögliche Vernetzung mit den benachbarten Flächen anzustreben. Dadurch können großräumige funktionsfähige, funktional wirksame Grünräume geschaffen werden.
Das ökologische Konzept beinhaltet den Ausgleich des Eingriffes auf B/78.1/97 und B/78.2/97. Für beide Plangebiete ist die Sicherung des Ausgleiches komplett nachzuweisen, aüCh wenn vorläufig nur B/78.1/97 zur Genehmigung geführt werden soll.
Die für die einzelnen Bebauungspläne geltenden Baumpflanzungen sind separat im Gestaltungsplan (Anlage 1) gekennzeichnet.
Biianzieruna des ökoloaischen Einariffs. Mit der Realisierung des Bauvorhabens Wohngebiet "An der Treibe", Kairnberg ergeben sich hinsichtlich des Naturhaushaltes Konflikte während der Bauarbeiten, die nach deren Beendigung entfallen. Das sind im wesentlichen:
Inanspruchnahme von Boden infolge von Bauarbeiten, Änderung der Oberflächen und des Bodengefüges durch Abgrabungen und Aufschüttungen bei Bauarbeiten
Verlust der Vegetation
Emissionen bzw. Lärmbeeinträchtigungen durch Baumaschinen.
Weiterhin gibt es bebauungs- und nutzungsbedingte Auswirkungen, die zu einer dauerhaften Veränderung von Natur- und Landschaftsbild führen.
- Flächenversiegelung durch Bebauung, Straßen und Erschießungsfunktionen - Erhöhung des Oberflächenabflusses des Niederschlagswassers •2uf Kosten der
Grundwasserneubildunasrate - Velust von Grünflächen
- Ve-änderungen des Mikroklimas durch Verlust der Vegetationsdecke des Grünlandes - Beeinträchtigung der Arten außerhalb des Plangebietes.
Minimieruna des Eingriffes. Zur Minimierung des Eingriffes tragen insbesondere bei:
die Sicherung des Bestandes und der Nutzung sensibler Bereiche
die geringe Grundflächenzahl bezogen auf da S Gesamtgebiet von ca. 1,6 ha (durch Beschränkungen für Versiegelungen durch Nebenanlagen).
der minimale Ausbau der Verkehrserschließung und die wasserdurchlässigen Beläge der Stellflächen und Wege.
der geplante Rückbau auf der Fläche von B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg"
Ausaleichsmaßnahmen zum Schutz und zur Pfleae von Natur und Landschaft. Durch geeignete städtebauliche Vorgaben und grünordnerische Maßnahmen kann der nicht minimierbare
unvermeidbare Eingriff im Geltungsbereich des Bebauungsplanes annähernd ausgeglichen werden.
Insbesondere tragen die Festsetzungen zu den Pflanzmaßnahmen auf der ehemaligen
landwirtschaftlichen Nutzfläche zur Erhöhung der Vielfalt von Vegetationstypen bei. Pro Grundstück sind mindestens 10 m2 Strauchfläche und 1 Großgehölz als standortgerechte einheimische Art anzupflanzen.
Weiterer Grünausgleich wird auf der städtischen Fläche im Geltungsbereich des aufgestellten Bebauungsplanes B/95/00 gesichert.
Damit können sich Insekten und Vögel ansiedeln und es wird ein Trittbrettbiotop von den strukturreichen Gartenflächen bzw. Streuobstwiesen zum umgebenden Landschaftsraum geschaffen.
Als Maßnahme zum Schutz des Bodens ist die geplante Entsiegelung befestigter Flächen (Gebäude und Zufahrten) im Geltungsbereich B/95/00 zu betrachten.
Eingriffs- und Ausqleichsbilanz. Ergänzend zur beschriebenen Bewertung des Bestandes und des zu erwartenden Eingriffs wird eine Gegenüberstellung der ökologischen Wertigkeit vor und nach dem Eingriff errechnet. Die Bewertung wird nach dem Thüringer Leitfaden zur Eingriffsregelung vorgenommen.
Baugebiet (B/78.1/97 und B/78.2197) = 1,59 ha Flächenbilanz vor dem Eingriff
Flächenart Größe Verrechnungsmittelwert Biotopwert
Gesamtfläche ca. 1,59 ha -
vorhandene Dorfstraße (versiegelte Fläche) Grünland
extensive Ackerfläche Grünlandbrache
ca. 0,1 ha
ca. 1,49 ha
---
0,4 0,6 0,5
--
0,75
Zur Vereinfachung der Bewertung der nicht exakt abgrenzbaren landwirtschaftlichen Fläche wird ein einheiticher Verrechnungsmittelwert von 0,5 gewählt.
,f.Bei Bewertung der unversiegelten Fläche von 1,49 ha x 0,5 beträgt der Biotop—r vor dem Eingriff 0,75.
Flächenbilanz nach dem Eingriff
Flächenart Größe Verrechnungsmittelwert Biotopwert
Gesamtfläche ca. 1,59 ha - -
dav. Verkehrsfläche dav. Spielplatz dav. Kläranlage
dav. Öffentliche Grünfläche/
Strauchfläche
ca.0,136`ha ca.0,010 ha ca.0,020 ha
ca.0,020 ha ca. 0,6 ca. 0,012
Grundstücksfläche GRZ = 0,4
j
Nicht überbaubare Grundstücksfläche
ca.0,561 ha
ca.0,843 ha ca. 0,5 " ca. 0,422
Versiegelte Fläche ca.0,727 ha _
* Bei der Annahme des Verrechnungsmittelwertes von 0,5 wird ein Mittelwert von jungen Ziergärten
= 0,2 und älteren Ziergärten = 0,8 errechnet. Damit ist die Entwicklung der neuangelegten Zier- gärten einschließlich der festgesetzten Bäume mit einbezogen.
Bei Anwendung des Thüringer Leitfadens zur Eingriffsregelung beträgt der Biotopwert nach dem Eingriff 0,434.
Es ergibt sich eine Differenz zum Biotopwert 0,75 vor dem Eingriff von 0,316.
Diese Differenz wird durch das Anpflanzen von 6 Bäumen auf der öffentlichen Grünfläche im Bebauungsplan B/78.1/97 (Eingriffsplan) und 16 Bäumen sowie einer mehrstufigen Hecke im Bebauungsplan B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg" minimiert.
- Seite 13 -
Rein rechnerisch wird für die anzupflanzenden Bäume der Verrechnungsmittelwert (0,1) für Feldgehölze angesetzt.
Flächig betrachtet ergeben die 22 Bäume bei einem Kronendurchmesser von 7 m x 7m z-• 50 m2 pro Einzelbaum in der Summe von 22 Bäumen •z- 1100 rn2 0,110 ha.
Bei der Multiplikation von 0,110 ha x 1,0 (Feldgehölz jünger als 25 Jahre) ergibt sich ein Biotopwert von 0,110.
Addiert man diesen Wert zu dem Biotopwert, der nach dem Eingriff flächenmäßig erzielt wird hinzu
ergibt sich rein rechnerisch ein Biotopwert von 0,544. Damit verringert sich die Differenz zum Biotopwert vor dem Eingriff durch die festgesetzten Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen auf 0,205. Eine Erhöhung des ökologischen Wertes wird im Laufe der Jahre durch den Zuwachs an Grünvolumen erreicht. Die grünordnerischen Maßnahmen bewirken eine Durchgrünung des Ge bietes und eine Vernetzung der Grünstrukturen. Weiterhin positiv wirken sich die geplanten Rück- baumaßnahmen auf der Fläche von B/95/00 aus. Ca. 180 m2 derzeitige Versiegelung wird dem .Bodenhaushalt zurückgeführt.
8.2 Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahmen auf der "Freizeitfläche Kaimberg"
(B/95/00 in Aufstellung)
Innerhalb des Planverfahrens sind nach § la (3) BauGB und entsprechend des Thüringer Leitfadens zur Eingriffsregelung Maßnahmen außerhalb des eigentlichen Geltungsbereiches erforderlich.
In der Ortslage Kaimberg steht ein städtisches Grundstück (Gemarkung Kaimberg, Flur 4, Flurstück 53/6), 'ür Maßnahmen, die im eigentlichen Bebauungsplan flächenmäßig nicht festgesetzt werden können, zur Verfügung. (B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg")
Um den ökologischen Ausgleich zu gewährleisten, sind hier 16 einheimische standortgerechte Laubbäume mit dem Stammumfang von 16-18 cm zu pflanzen. Die entsprechenden ökologisch wertvollen —Gehölze sind aus der Artenliste des eigentlichen Bebauungsplanes zu übernehmen.
Auf de 7 ca. 1.850 rn2 großen Teilfläche werden der Spielplatz für Kinder bis ca. 10 Jahre und Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich festgesetzt.
Der Spielplatz von einer Größe von ca. 150 rn2 befindet sich auf dem nordöstlichen Teil der Fläche und soll vor allem von Kindern bis ca. 10 Jahren aus der unmttelbaren Umgebung genutzt werden.
Für größere Kinder stehen eine Sportfläche in Doppelnutzung der Bildungsstätte für Sozialberufe, das Kaimberger Bad und in Randlage des Ortes vielseitige Grünflächen zur Verfügung.
Weger der relativ geringen Ausdehnung des geplanten Spielplatzes mit Spielangeboten für jüngere Kinder und weitergehenden Spielangeboten ist die Beeinträchtigung der benachbarten Wohnfunktion als gering einzuschätzen.
Die Anordnung der Bäume ist so vorgenommen worden, dass der vorhandene Bestand berücksichtigt ist und keine Störwirkungen von den Pflanzungen selbst ausgehen können.
Eine schrittweise Umsetzung der geplanten Ausgleichsmaßnahmen ist dadurch möglich.
Zusätzlich zu den geplanten Baumpflanzungen ist eine freiwachsende mehrstufige Hecke von ca.
80 rn2 aus einheimischen Sträuchern geplant. Damit wird neben der Abgrenzung der Grünfläche von dem privaten nördlichen Wohngrundstück eine ökologische Wirksamkeit erreicht.
Die Grünflächen sind mit Gebrauchsrasen einzusäen, um den Rasen strapazierfähig (Kinderspiel, Begehbarkeit) zu gestalten.
Mit den festgesetzten Maßnahmen wird die vorhandene Freifläche in der Ortslage deutlich aufgewertet. Für die Bevölkerung wird ein gestalteter Spiel- und Aufenthaltsbereich geschaffen.
Durch die festgesetzten Minimierungs- und Ausgleichsmaßnanmen werden die zu erwartenden Eingriffe auf ein verträgliches Maß reduziert bzw. annähernd kompensiert. Die grünordnerischen Maßnahmen bewirken eine Durchgrünung des Gebietes und eine Vernetzung der Grünstrukturen.
Die Herstellung des Grünausgleiches wird durch eineri städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB gesichert.
9. Stadttechnische Erschließung
Ver- und Entsorgung. Das Bebauungsplangebiet ist größtenteils stadttechnisch nicht erschlossen.
Lediglich an der nördlichen Gebietsgrenze sind Elektro-, Fernmelde- und Straßenbeleuchtungsfreileitungen sowie eine Trinkwasserleitung vorhanden.
Alle geplanten Medien zur Ver- und Entsorgung werden im öffentlichen Verkehrsraum eingeordnet (Mischverkehrsfläche nördlich des Planungsgebietes).
Abwasserableitung und —behandluna. Die Abwasserableitung des Planungsgebietes erfolgt im Trennsystem.
Das anfallende Schmutzwasser wird in einer vollbiologischen Kläranlage (ca. 60 EW) nach DIN 4261/02 und ATV A 122 vorbehandelt. Die Kläranlage befindet sich in der Nordost-Ecke des Teilgebietes 1 (B/78.1/97) an der tiefsten Stelle der geplanten straßenbegleitenden Bebauung.
Im 2. Entwurf befand sich die geplante Kläranlage auf der Fläche, die im 3. Entwurf als
Wohngebietsspielfläche festgesetzt ist. Vorfluter ist der vorhandene Abwassersammler DN 400 in der Straße auf Höhe Haus - Nr. 61a nördlich des östlichen Plangebietsrandes.
Auf Grund einer Beratung am 29.08.00 zwischen Zweckverband Wasser/Abwasser, GEVVO und der Unteren Wasserbehörde ergibt sich folgender Sachstand hinsichtlich der abwasSertechnischen Erschließung des Bebauungsplangebietes:
Für die zusätzliche Einleitung der vollbiologisch vorbehandelten Abwässer aus dem Bebauungsplangebiet in das Abwassernetz des Zweckverbandes ändert sich die
Schmutzwasserfracht bei der Einleitung in den oberen Kaimberger Teich. Hierfür hat der Zweckverband Wasser/Abwasser bei der zuständigen Unteren Wasserbehörde eine
wasserrechtliche Erlaubnis beantragt und per Bescheid vom 17.10.2000 die Genehmigung befristet bis 31.12.2010. erhalten.
Gemäß Sanierungsanordnung sind ab 01.01.2011 alle Abwässer von Kaimberg dem Klärwerk zuzuführen. Bis zu diesem Termin dürfen gemäß Bescheid keine weiteren Neuanschlüsse an die Ortskanalisation erfolgen. Das bedeutet aus wasserrechtlicher Sicht, dass die Erschließung des B- Planaebietes B/78.2/97 erst nach Realisierung der abwasserseitigen Endlösung, d.h. nach
Anschluss des Ortsnetzes an das zentrale Klärwerk sowie teilweise Erweiterung des Ortsnetzes von Kaimberg, erfolgen kann.
Die ehemals im Laufe des Verfahrens vorgesehene Beräumung der Teiche kann erst erfolgen, wenn die Ortskanalisation an die zentrale Kläranlage der Stadt Gera angeschlossen wird.
Damit ist die Beräumung/Entschlämmung der beiden Kaimberger Teiche nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanes.
Sie wird später durch die Untere Wasserbehörde als Unterhaltspflichtigem erfolgen.
Das anfallende Regenwasser wird auf den Grundstücken in Zisternen zurückgehalten. Die
gedrosselten Überlaufmengen Qd — 0,5 l/s werden in den Regenwasserkanal eingeleitet. Lediglich das östlichste Grundstück wird regenwasserseitig in den Straßenentwässerungsgraben an der Straße nach Collis entwässert. Der Regenwasserkanal wird nach der Kläranlage gemeinsam mit dem Schmutzwasserkanal an den vorhandenen Mischwasserkanal angebunden.
Trinkwasserversorgung. in der Straße befindet sich eine Trinkwasserleitung DN 100 GG (Grauguss) des Zweckverbandes Wasser/Abwasser "Mittleres 'Elstertal".
Da diese Leitung im westlichen Teilbereich die Grundstücke 86/23 bis 86/26 quert, wird sie in die nördlich verlaufende Ortsstraße umverlegt. An diese neue Leitung sowie die vorhandene Leitung werden die geplanten Grundstücke angeschlossen.
Für die Löschwasserversorgung ist die Bereitstellung von 24 m3 über 2 h erforderlich (siehe Aktennotiz vom 7. Oktober 1997 mit dem Amt für Brand- und Katastrophenschutz). Zur Gewährleistung des dafür notwendigen Versorgungsdrucks kann es erforderlich werden, eine Verbindung zwischen der TVVL DN 100 GG und der vorhandenen AZ-Leitung DN 100 im westlichen Ortsteil zu schaffen
(ca. 100 m).
Vom Zweckverband Wasser/Abwasser "Mittleres Elstertal" erfolgt eine Berechnung des vorhandenen Ortsnetzes Kaimberg.
Wärmeversoraung. Die Wärmeversorgung der Wohngebäude ist mit schadstoffarmen Heizmedien vorgesehen. Möglich ist hier z.B. der Einsatz von Erdöl, wobei ausgeschlossen wird, dass die Tankanlagen im Freiraum aufgestellt werden.
Energieversoraung, Straßenbeleuchtung, Telekom. Die Verscrgung mit Elektroenergie soll über die vorhandene Freileitung an der nördlichen Gebietsgrenze erfolgen. Das geplante Elt-Kabel wird auf der Nordseite der Straße eingeordnet.
Der Arschlusspunkt für die Fernmeldeversorgung ist die vorhandene Freileitung an der nördlichen Gebietsgrenze. Diese Freileitung wird im Zuge der Straßenbaumaßnahme zurückgebaut und durch Erdkabel ersetzt.
Seitens der Straßenbeleuchtung ist eine Erweiterung des vorhandenen Netzes in das
Bebauungsplangebiet vorgesehen. Anbindepunkt ist die vorhandene SB-Leitung an der nördlichen Gebietsgrenze.
- Seite 15 -
10. Grobkostenermittlun (B/78.1 /97j
Grobkostenermittlung Verkehrsanlagen Teilbereich B/78.1/97
äußere Erschließungsstraße (Dorfstraße)
Länge der Straße 250,00 m
Breite der Straße + überfahrbarer Pflasterbereich mit Mulde 5,50 m
Gesamtfläche - 1.375,00 rn2
Kosten bei Ausführung in bitum. Bauweise/
gepflasterte Mulde + Betonsteinpflaster für überfahrbaren Randbereich
130,00 DM/m2
Summe der Kosten netto 178.750,00 DM;
zuzüglich 16 '3/0 MwSt. 28.600,000 DM
Gesamtsumme .- s Ausweichstelle
Länge
207.350,00 DM
15,00 m
Breite . 3,00 m
Gesamtfläche • 45,00 m2
Kosten bei Ausführung in bitum. Bauweise 120,00 DM/m2
Summe der Kosten netto -:
5.400,00 DM 864,00 DM zuzüglich 16 % MwSt.
Gesamtsumme GrundstücKszufahrten
Gesamtfläche
6.264,00 DM
50,00 m2
Kosten bei Bauweise in Betonsteinstlaster 120,00 DM/m2
Summe der Kosten netto • • 6.000,00 DM
zuzüglich 16 % MwSt. . . 960,00 DM
Gesamtsumme . .
Verbindungsweg
!!".1.g.e •
6.960,00 DM
100,00 m
Breite 2,50 m
Gesamtfläche ..._
Kosten bei Ausführung in ungebundener Bauweise
Summe der Kosten netto .
zuzüglich 16 % MwSt.
... .
250,00 m2 40, 00 DM/m2 ...
... 10.000,00 DM - 1.600,00 DM
Gesamtsumme 11.600,00 DM
Zusammenfassund der Grobkosten für Verkehrsanlaaen
232.174,00 DM Gesamtkosten brutto
Grobkostenermittlung Ver- und Entsorgung Teilbereich B/78.1/97
- Entwässerung
Biologische Kleinkläranlage 60.000,00 DM
Schmutwassersammler ... 143.500,00 DM
Regenwassersammler . Wasserversorgung
-
158.500,00 DM 90.500,00 DM
5 '2
Energieversorgung (Kostenangebot der TEAG) 54.000,00 DM;
• Straßenbeleuchtung 70.000,00 DM
• Fernmeldeversorgung 15.000,00 DM
Zusammenfassung der Grobkosten Ver- und Entsorgung 591.500,00 DM
zuzüglich 16 % MwSt. - 94.600,00DM
Gesamtkosten brutto 686.100,00 DM
Gesamtsumme Erschließung brutto: 919.000,00 DM
-
Grobkostenermittlung für öffentliche Grünflächen und Spielplatz Öffentliche Grünflächen / Spielplätze
(B/78.1/97)
Spielplatz Kleinkinder 8.000,00 DM
Rasenfläche 300,00 DM
Strauchpflanzung_
___..._.__ _ 500,00 DM
6 Bäume 4.500,00 DM
13.300,00 DM
*
• B/95/00
Rasenfläche 3.000,00 DM
Strauchpflanzung 1.500,00 DM
16 Bäume 11.500,00 DM
15.000,00 DM Gesamtmaßnahmen öffentliche Grünflächen/Spielplätze 28.300,00 DM
11. Inanspruchnahme der Grundstücke
Innerhalb des Geltungsbereiches (B/78.1/97) befinden sich insgesamt 5 baulich nutzbare Grundstücke.
Davon — ein städtisches Grundstück (Gewo): Flurstück: 86/8 (größtes Grundstück)
— 4 Privatgrundstücke Flurstück 86/23 — 26 Die Grundstücke 86/8 und 86/23 — 26 erfahren durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes eine Wertsteigerung (insbesondere durch Art und Maß der baulichen Nutzung). Der vorhandene
nordsüdgerichtete Fußweg wird traditionell durch die am Ort ansässige Bevölkerung genutzt und soll in dieser Funktion auch weiter bestehen bleiben. Der vorhandene Weg führt über folgende
Flurstücke: 20/6, 86/5, 86/4, 6/2 und 161.
Einer Weiternutzung als Fußweg haben die Eigentümer vom Grundsatz her zugestimmt (siehe auch Ausführungeh zu Punkt 6 "Verkehrserschließung").
Bei öffentlicher Widmung des Weges übernimmt die Stadt die Verkehrssicherung.
Für die zur Bebauung vorgesehenen Flurstücke (86/8 und 86/23 — 26) ist zur Sicherung der Planung weder Grunderwerb noch die Neuordnung der Flächen erforderlich. Es kann somit auf ein
Umlegungsverfahren verzichtet werden.
Der Status quo des Straßengrundstückes 117a wird beibehalten. Lage und Ausbaugrad gewähr!eistet die Erschließung der westlich angeordneten Baufelder.
Im Geltungsbereich B78.2/97 befinden sich die Restflächen des Flurstückes 86/8.
5e
- Seite
17-
12 Auswirkungen der Planung
Die Bebauung des Gebietes stellt insbesondere durch die Versiegelung einen Eingriff in den Naturhaushalt und in das Landschaftsbild dar. Der durch die Bau- und Erschließungsmaßnahmen notwendige
ökologische Ausgleich wird durch die Festsetzungen im Plan und Text weitestgehend gesichert.
• Nach dem vorliegenden 3. Entwurf entstehen im Bereich B/78.1/97 ca. 15 Wohnungen auf den dafür ausgewiesenen Flurstücken 86/8 und 86/23 — 26. Im Bereich B78.2/97 in etwa 10 Jahren ca. 7 Wohnungen. Bei den möglichen Wohnungsgrößen handelt es sich um familiengerechte Wohnungen.
Demzufolge würde der Bevölkerungszuwachs bei ca. 60 Personen für B/78.1/97 liegen sowie 28 Personen für B/78.2/97.
• Über den vorhandenen Weg (auf privatem Grund) wird künftig eine der fußläufigen Anbindungen der geplanten Wohnsiedlung zum Ortskern gesichert. Dies erfordert eine öffentliche Widmung mit Übernahme der Verkehrssicherung durch die Stadt. Die Sicherung der öffentlichen Widmung ist
entweder mittels Erwerb durch die Stadt Gera oder durch Baulasteintragung in das Baulastenverzeichnis der Stadt Gera möglich.
• Mit entsprechenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie zur Grünordnung wird der Übergang von dem aus strukturreichen Gärten bestehenden ehemaligen Ortsrand und den
Neubauernhöfen bzw. dem westlich angrenzenden freien Landschaftsraum Rechnung getragen.
• Mit der geplanten Neubebauung und der entsprechenden künftigen Parzellierung der Grundstücke können die typischen Merkmaie der in Kaimberg vorhandenen Grundstücksgrößen und Gehöftstrukturen nicht erreicht werden (siehe hierzu Pkt. 5.2 der Begründung zum Bebauungsplan).
• Das Verkehrsaufkommen wird durch den Bevölkerungszuwachs zusätzlich zum Bestand von Kaimberg leicht erhöht. Problematisch bleibt die gefahrlose Begehung der vorhandenen Straßen, insbesondere für Kinder, aufgrund von fehlenden Fußwegen in der gesamten Ortslage Kaimberg.
• Der neuzuplanende Teilbereich der Dorfstraße, im nördlichen Plangebiet, wird zur Sicherheit der Fußgänger als Mischverkehrsfläche ausgebildet (verkehrsberuhigter Bereich). Ziel sollte sein, auch außerhalb des Geltungsbereiches, die Ortslage Kaimberg sukzessiv verkehrsberuhigt zu gestalten.
• Die inhaltliche und zeitliche Durchführung sowie die Planung, Herstellung und Finanzierung der öffentlichen Erschließungsanlagen, Spielflächen und Grünflächen erfordern vertragliche Regelungen zwischen dem Erschließungsträger und der Stadt Gera. Es ist geplant, dir Bschließung gemäß § 124 BauGB ohne städtische Beteiligung an der Finanzierung zu 100 °A auf einen Dritten zu übertragen.
Erschließungsträger ist die "Gewo mbH".
• Zur Durchführung der ökologischen Ausgleichsmaßnahmen ist ein städtebaulicher Vertrag nach § 11(2) BauGB zwischen Gewo mbH und Stadt Gera abzuschließen
• Mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan B/95/00 „Freizeitfläche Kaimberg" wird ein Großteil des Grünausgieiches und die Verbesserung der Spielflächensituation in Kaimberg planungsrechtlich gesichert.
13. Inhaltliche Änderungen des 2. Entwurfes gegenüber dem 1. Entwurf des Bebauungsplanes B/78/97
Die vorgenommenen Änderungen sind das Resultat des Planungsfortschrittes (z.B. durch die vorliegende Erschließungsplanung). Aufgrund der Änderungen war damals eine erneute Beteiligung gemäß §§ 3 bzw. 4 BauGB erforderlich.
Folgende nennenswerte Änderungen erfolgten:
• Rücknahme des Geltungsbereiches in Richtung Norden
der bisher einbezogenen Flurstücke 4, 5/3, 6/1, 20/6 und 86/5. Das auf diesen Flurstücken zu erhaltende und zu schützende Biotop (Streuobstwiese) wird über § 18 des Thüringer
Naturschutzes (ThNatG) bereits gesetzlich geschützt. Einer zusätzlichen planungsrechtlichen Sicherung des Schutzes bedarf es deshalb nicht.
• Der Geltungsbereich wurde zur Sicherung des 3,5 m
breiten Erschließungskorridors geringfügig nach Osten erweitert.
• Erweiterung um eire öffentliche Grünfläche auf Flurstück
53/2 als 2. Geltungsbereich des B/78/97 zwischen Flurstück 30 und 35.
• Neugestaltung der öffentlichen Grünfläche und des
Kleinkinderspielplatzes im Bereich der Kleinkläranlage, infolge der nunmehr vorliegenden
Entwässerungsplanung. Anfahrt und lagemäßige Einordnung Kläranlage sowie die zusätzliche Einordnung eines zentralen Reaenrückhaltebeckens erforderten Flächenveränderungen im gesamten Bereich.
• Geringfügige Verschiebungen der geplanten
Wohnstraßen innerhalb des Plangebietes mit entsprechenden lagemäßigen Anpassungen der . Baufenster.
• Vereinfachung sowie Präzisierung der Festsetzungen
durch Text (z.B. zeichnerische Festsetzung der Querschnitte der Verkehrsflächen entfallen, GRZ wird präzisiert, ebenso die Höhenfestsetzungen, Streichung der Festsetzung. zur
Kleintierhaltung, Streichung der Zahl der Vollgeschosse).
• Erweiterung der möglichen Palette der Bauweise durch
ausnahmsweise zulässige Hausgruppen (im Bereich der vorhandenen Dorfstraße).
• Zulassen von Garagen, in Grenzbebauung sowie
innerhalb der Abstandsflächen, jedoch nur "ausnahmsweise" und im Bereich der rückwärtigen Erschließung.
14. Inhaltliche Änderungen des 3. Entwurfes gegenüber dem 2. Entwurf des Bebauungsplanes 5/78/97
Aufgrund der Geltungsbereichsveränderungen war eine erneute Beteiligung gemäß §§ 3 und 4 BauGB erforderlich.
Der Geltungsbereich wurde in zwei Bebauungspläne (B/75.1/97 und B/78.2197) geteilt und ein neuer Bebauungsplan B/95/00 aufgestellt (siehe Punkt 1).
Die Lage der Kläranlage wurde verändert, um die Entwässerung für Teilgebiet 1 öffentlich — rechtlich zu sichern.
Die Lage der Zufahrt für das Teilgebiet 2 wurde an die östliche Grundstücksgrenze geschoben.
Die Zufahrt von der nördlichen Straße zum Zentralen Teil des Plangebietes entfällt. Hier ist ein Fu3weg vorgesehen.
• Die öffentliche Grünfläche (nunmehr B/95/00 in Aufstellung) wurde in ihrer Lage . iuf Fläche des ehemaligen Teiches verschoben, weil die im 2. Entwurf zu B/78/97 festgesetze öffentliche Grünfläche als Baulandreserve zu betrachten und beispielsweise mit einem Doppelhaus bebaubar ist (siehe auch Punkt 5.3 "Spielflächen").
• Die Signatur "Private Vorgärten" wurde entfernt, weil die zusätzliche textliche Festsetzung zur Vorgartengestaltung ausreichend ist.
15. Plankorrekturen aus dem Abwägungsergebnis zur Satzungsfassung des Bebauungsplanes B/78.1/97
• Die Geltungsbereichsgrenzen zu B/78.2/97 und B/95/00 wurden als nachrichtliche Übernahme dargestellt. Aussagen mit Festsetzungscharakter wurden in diesen Bereichen entfernt.
▪ Als einheitliche GRZ gilt — wie bereits in der Eingriffs- und Ausgleichsbilanz zum 3. Entwurf beschrieben die GRZ 0,4. Hier war eine Abgleichung erforderlich. Zusätzlich erfolgte eine nochmalige Beteiligung der unmittelbar betroffenen Eigentümer.
• Die geplante Fußwegbreife von 2,5 m wird nur im Bereich des Flurstückes 86/8 aufrechterhalten zur Instandhaltung der Spielplatzfläche.
Die südlich gelegene Fußwegfläche soll nur in der bereits zur Verfügung stehenden
unterschiedlichen Breite erhalten werden, um einen Eingriff in die nachbarlichen Nutzungen (Zäune, Bäume, Hecken) zu vermeiden.
Hier wurde das Maß 2,5 m entfernt. "Fuß- und Radweg" wurde in "Fußweg" geändert, weil die durchgängige Breite von 2,5 m nicht gewährleistet werden kann.
• Im Sinne der Rechtsklarheit wurde die grundsätzliche Zulässigkeit von Hausgruppen aufgenommen und die ausnahmsweise Zulässigkeit gestrichen.
- Seite 19 -
Im 3. Entwurf exakt festgesetzte Baumstandorte in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen wurden gestrichen und zur Sicherung des Grünausgleiches textliche Festsetzungen zur
Bepflanzung dieser Flächen getroffen, um die künftigen Eigentümer nicht zu sehr
einzuschränken und eine gleichmäßige und gerechte Verteilung der Pflanzgebote zu erreichen.
Zur Darstellung des Umgangs mit dem erforderlichen Grünausgleich wurde ein Gestaltungsplan für B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg" als Anlage 1 der Begründung von B/78.1/97 beigefügt.
Teilweise war eine Korrektur und Neuordnung von Festsetzungen erforderlich (siehe Stellungnahme LVVVA)
Die Plangrundlage wurde teilweise ergänzt und korrigiert.
SV,2_
Sachdarstellung:
Verfahrensablauf:
Der Stadtrat der Stadt Gera hat in seiner Sitzung am 17. Juli 1997 mit Beschluss Nr. 138/97 die Aufstellung des Bebauungsplanes B/78/97 "An der Treibe", Kaimberg beschlossen.
In seiner Sitzung am 11. November 1997 beschloss der Bau- und Wirtschaftsausschuss mit Beschluss Nr.
330/97 die öffentliche Auslegung des 1. Entwurfes.
Die öffentliche Auslegung des 1. Entwurfes wurde in der Zeit vom 08.Dezember bis 22. Dezember 1997 durchgeführt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde gleichzeitig mit der öffentlichen Auslegung begonnen und endete am 31. Januar 1998.
Der zweite Entwurf lag in der Zeit vom 19. April bis 19. Mai 1999 öffentlich aus.
Gleichzeitig wurden die.Träger öffentlicher Belange zur Abgabe einer Stellungnahme zum 2. Entwurf aufgefordert.
Im Ergebnis der Beteiligung zum 2. Entwurf wurden Änderungen erforderlich, die eine erneute öffentliche Auslegung unumgänglich machten. Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 23. November 2000 die Teilung des Bebauungsplanes beschlossen und den 3. Entwurf des Bebauungsplanes nach Teilung in B/78.1/97 und B/78.2/97 zur öffentlichen Auslegung bestimmt. Gleichzeitig wurde ein neuer Bebauungsplan B/95/00
"Freizeitfläche Kaimberg" aufgestellt, zur Sicherung des Grünausgleiches.
Die öffentliche Auslegung des 3. Entwurfes sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange fand in der Zeit vom 18. Dezember 2000 bis zum 31. Januar 2001 statt.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung von B/78.1/97 und B/78.2/97 erfolgte die Kennzeichnung des Geltungsbereiches von B/95/00 "Freizeitfläche Kaimberg" mit der Festsetzung der Nutzungsart "öffentliche Grünfläche" im Sinne einer ersten Information für alle Beteiligten über die allgemeinen Ziele und Zwecke des aufgestellten Bebauungsplanes B/95/00. Außerdem erfolgten entsprechende Erläuterungen dazu im
ausgelegten Begründungstext zu B/78.1/97 und B/78.2/97.
2. Problem und Regelungsbedürfnis:
Die abwassertechnische Entsorgung des B/78.2/97 kann in den nächsten 10 Jahren nicht gewährleistet werden. Dadurch sollte aber die Realisierung von Bauvorhaben entlang der nördlichen Dorfstraße nicht gehemmt werden.
3. Lösung:
Der Bebauungsplan B/78.1/97 wird separat zur Genehmigung geführt. Es erfolgt hierfür ein separater Abwägungs- urd Satzungsbeschluss. unabhängig vom Fortlauf des Verfahrens zu B/78.2/97.
4. Alternativen:
Um die vorgesehene Bebaubarkeit von B/78.1/97 realisieren zu können, gibt es keine Alternativen.
5. Finanzielle Auswirkungen:
• Mittels Erschließungsvertrag und Städtebaulichem Vertrag mit der Gewo mbH wird die Herstellung der Erschließung und des Spielplatzes in B/78.1/97 und der Grünanlagen in B/78.1/97 und B/95/00 gesichert.
Die Verträge liegen vor Satzungsbeschluss vor. Dadurch entstehen der Stadt Gera bei der Umsetzung des Verfahrens keire Kosten. Späterhin entstehen, wie bei jedem anderen Planverfahren auch,
Unterhaltungskosten für Verkehrsanlagen und öffentliche Grünflächen und Spielplätze.
Legende
Umgrenzung des in Aufstellung
befindlichem Bebauungsplanes 6/95/00
§ 1 a und § 9(1) Nr. 15 und 25 BauGB öffentliche Grünfläche
Zweckbestimmung Spielplatz
wasserdurchlässiger Belag Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern Sitzbank
erhalt Laubbaum vorh Nadelbaum vorn. Laubbaum ZiazturZ
0 3
0 0 0 0
geplanter Baum Ausgleichsmaßnahme für B/78.1/97
geplanter Baum Ausgleichsmaßnahme
für 5/78.2/97
1 Bestand eingebauter ortsfester
Bauwagen Planungsziel Rückbau (48m2) 2 Bestand altes Feuerwehrgebäude
Planungsziel Rückbau (66m2 ) 3 Bestand Doppelgarage und Carport
Planungsziel Rückbau (66m2) 4 Bestand Zufahrten (Schotter)
Planungsziel Rückbau (168m2)
STADT GERA
Stadtplanungsamt Gestaltungsplan für Ausgieichsmaßnahmen für
B/78.1/97 und B/78.2197
(3 ,
1:5 00 Ong.Format A 3 Datum 27.03.2001 M
m aß
t s tie
b:
A 8( e1 Zeichner S'S11-qr6i
zuletzt geändert 14.05.01 Blatt-Nr. Anlage 1
.e5
=4'1••
2
7-i5
LIkvIEJE
2 /53 2/s4 2 / 4 '3
üd'He MAL g:
‚4.N LAGE: M 1r WALD)
"PA'izNL/1,-1-z NieUR.aRD,
88/ 2
(.J.5
L.
EG,
E.Y‘17Eb0
goNN
eiegzekke
betten:, AUFZU HE.8ENIDER_..
. LTU >i,527€71ZE/
CES Z. 51•473ÄHJEFE.S DES Di7e/97
(Abs„örFENrc.. KtkiVEZSPie L- UND
FgEIZSII r•LÄC1EI2BEZEICI NET)zf
2 5--
; , • _
• ' 7 \957W.
I AÖF TELLUNG -FLÄCj4E EIA e-, Kuz.;e7 nt .,,•7:-.A:!«-K-7 \ •-•
\
\\
,ii
/1.>'., . .-'--- ./
\ -
elefil, 0 ,...----
',,e\\.
/ 4., . • . 4F, . ...
,‘
AJ 1 ..---%'\:---- •
7"•-"`.>7 . _,_
- 2Pc,e.77--LÄc.qa
14 4 / 3
7›.
,
ORTS L_AGE ....
STADT GERA
Stadtplanungsamt
- PLAN VEIZFA
/4ZEN
IN (Aimegze (ANL .
ZUMzf.ATZuNaseescm.,
Mg)
4:
1 oneFor.A3 1en.2-1)°4
etgwar ANL- .
