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Begründung für den Bebauungsplan
„Wohngebiet an der alten Handelsschule“
Inhaltsverzeichnis
1. Räumlicher Geltungsbereich
2. Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich 3. Rechtlicher Rahmen und übergeordnete Planungen
4. Allgemeine Ziel und Zwecke der Planung Planverfahren 5. Begründung und Erläuterung der Planfestsetzungen 6. Erschließung
7. Immissionsschutz, Seveso-III-Richtlinie 8. Flächen mit Bodenbelastungen
9. Schutz von Mensch, Natur und Landschaft 10. Gewässer, Denkmalschutz, Archäologie 11. Quellennachweis
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1. Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt im Osten des Stadtgebietes von Wurzen an den kommunalen Straßen Dr.-R.- Friedrichs- und Rosa-Luxemburg-Straße.
Die Stadt Wurzen liegt im Landkreis Leipzig, und ist ca. 26 km vom Oberzentrum Leipzig entfernt.
Das Plangebiet wird durch die Flurstücke 1844/2, 1844/5, 1411/4 und 1855/16 gebildet. Das Flurstück 1844/5 wurde nach dem Abbruch einer großen Industriehalle im Jahr 2012/2013 begrünt und mit größeren Bäumen bepflanzt. Das Plangebiet besitzt eine Fläche von 0,7365 ha.
Begrenzt wird das Plangebiet von den beiden Straßen sowie durch das Flurstück 1844/4 im Süden durch die Flurstücke 733 und 733/b, /c, /d, /e, /f, /h im Westen.
Die Fläche ist schwach nach Norden hin geneigt: Der höchste Punkt (127 m ü NN) liegt an der Südgrenze des Plangebietes, ansonsten ist das Plangebiet in sich eben und neigt sich zur R.-Friedrichs - Straße auf 126 m Höhe über NN.
Der Bebauungsplan ist auf der Grundlage der ALK-Daten, übermittelt von der Stadt im Maßstab von 1.500 dargestellt.
Abbildung 1: Geltungsbereich
2. Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich
2.1 Vorhandene Nutzungen in der näheren Umgebung
Im Plangebiet steht die denkmalgeschützte erste Handelsschule der Stadt Wurzen, erbaut im Jahr 1903. Das Gebäude wird gegenwärtig als Wohn- und Geschäftshaus genutzt. Westlich neben diesem Gebäude steht eine Tagesgaststätte, die aus einer ehemaligen Betriebsküche hervorgegangen ist. Sie bietet Frühstück und Mittagessen an. Der Gaststätte angegliedert sind ca. 15 PKW-Stellplätze, sie ver- fügt über je eine Zu- und eine Ausfahrt.
Westlich des Geltungsbereiches grenzen die Hofbereiche von Grundstücken mit Geschosswohnungen an, deren Vorderseite an der Goethestraße stehen.
Südlich steht ein 2016 eröffneter Lebensmittelmarkt mit ca. 1.250 m² Verkaufsfläche.
3 Östlich und nördlich stehen entlang der Rosa-Luxemburg-Straße 3 Zweifamilienhäuser und an der der Dr.- R.-Friedrichs- Straße ebenfalls Ein- und Zweifamilienhäuser (eingerückt mit Vorgärten). Sie sind Teil der 1912 geplanten (und auch prämierten), aber unvollendet gebliebenen „Gartenstadt Wur- zen“.
Auf der Dr.- R.-Friedrichs-Straße stehen entlang des Geltungsbereiches große, alte Platanen.
Auf dem Flurstück 1844/5 stand eine große, ruinöse Industriehalle des eingegangenen Drahtseilwer- kes Wurzen, die 2013 abgerissen wurde. Aufgrund dieser früheren gewerblichen Nutzung ist diese Fläche im Altlastenkataster des Landkreises als Verdachtsfläche eingetragen.
2.2 Baugrundverhältnisse
Aufgrund der geschilderten Abbrüche auf dem Flurstück 1844/5 und den Eingriffen beim Bau der Tagesgaststätte ist der Baugrund sehr inhomogen. Insofern ist für jedes Bauvorhaben im Geltungs- bereich des Bebauungsplanes eine genaue Baugrunduntersuchung erforderlich.
2.3 Verkehrliche Erschließung
Der Geltungsbereich liegt an zwei Seiten an öffentlichen Straßen an. Sie liegen in einer Tempo-30-Zo- ne gemäß § 45 Abs. 1c der StVO. Einschränkungen für die Anlage von Zu- und Ausfahrten entlang der Dr.- R.-Friedrichs-Straße ergeben sich nur aus den Standorten der Platanen. An der Rosa-Luxemburg- Straße stehen weder Bäume noch Straßenlampen.
Gegenwärtig sind drei Zu- und Ausfahrten an der Dr.- R.-Friedrichs-Straße angelegt.
Das Plangebiet wird durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen.
2.4 Elektroversorgung
Der Geltungsbereich ist diesbezüglich erschlossen.
2.5 Erdgas
Der Geltungsbereich ist diesbezüglich erschlossen.
2.6 Trinkwasser
Der Geltungsbereich ist diesbezüglich erschlossen.
2.7 Löschwasser
Der Geltungsbereich ist diesbezüglich erschlossen, die Stadtverwaltung Wurzen/SB Katastrophen- und Brandschutz hat am 29.4.2020 die ausreichende Versorgung mit Löschwasser für den Geltungs- bereich bestätigt.
2.8 Oberflächenwasser
Die ordnungsgemäße Sammlung und Abführung des im Plangebiet anfallenden Oberflächenwassers kann durch Versickerung erfolgen. Aus Umweltschutzgründen ist eine Festsetzung über den Verbleib des unverschmutzten Oberflächenwassers im Plangebiet vorgesehen. Die Versickerung des anfallen- den Oberflächenwassers ist grundsätzlich möglich, siehe das Baugrundgutachten Büro Neundorf Neubau eines Büro- und Wirtschaftsgebäudes in Wurzen, Dr.-Rudolf- Friedrichs-Straße 8, Flurstück 1844/5“ vom 19.02.2018. Das Gutachten wurde zwar nur für Bereich südlich der Villa Hühn erarbei- tet, doch die in diesem Untersuchungsbereich vorgefundenen Bodenverhältnisse (siehe Pkt 4.) sind auf den gesamten Geltungsbereich zu übertragen. In dem Gutachten wird zur Versickerungsfähigkeit ausgeführt: „Die Art der Deckung der Dachflächen ist derzeit nicht bekannt. Es wird von einer Ziege- ldeckung mit üblichen Anteilen an aus unbeschichteten Metallen (Kupfer, Zink und Blei) ausgegangen.
Die Versickerung der auf den Dachflächen anfallenden Wasser ist somit vom Gesichtspunkt der Schadstofffracht des Niederschlagswassers über breitflächige Versickerung, dezentrale Flächen und Muldenversickerung bzw. Mulden-Rigolen-Elemente möglich. Eine Versickerung über Rigolen bzw.
Sickerschächte ist nach Vorbehandlung in der Regel zulässig. …“
4 In seiner Stellungnahme vom 23.4.2020 hat der AZV „Muldenaue“ die Einleitung der Oberflächen- wässer der Dachflächen in das Mischwassersystem zugelassen, präferiert jedoch die ortsnahe Versickerung.
2.9 Telekommunikation
Der Geltungsbereich ist diesbezüglich erschlossen.
2.10 Abfallentsorgung
Der Landkreis sichert auch hier die Entsorgung des Abfalles. Die Entsorgung wird durch die Leerung der auf den angrenzenden Straßen abgestellten Müll-, Papier- und Biotonnen erledigt.
3. Rechtliche Rahmen und übergeordnete Planungen
Im wirksamen Flächennutzungsplan (25.2.2015) der Stadt Wurzen ist das Plangebiet als Mischbau- fläche dargestellt. Durch umfangreiche Abbrüche hat sich der Gebietscharakter faktisch hin zu einem Wohngebiet gewandelt. Deshalb ist nach § 13 a BauGB Absatz 2 Nr. 2. …„der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung (bei nächster Gelegenheit) anzupassen“. Danach kann davon gesprochen werden, dass der vorliegende Bebauungsplan gemäß § 8 Absatz 2 BauGB aus dem FNP entwickelt wurde.
Der Geltungsbereich liegt im einfachen Bebauungsplan „Drahtseilwerk“, der allerdings im südlichen Teil an der Dresdener Straße 2015 schon durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Lebens- mittelsupermarkt Dresdener Straße“ ersetzt wurde. Nunmehr soll auch der nördliche Teil dieses einfachen Bebauungsplanes durch den vorliegenden Bebauungsplan ersetzt werden.
Die Stadt Wurzen ist laut Landesentwicklungsplan (2013) als Mittelzentrum eingestuft. Dies ge- stattet ihr auch, Wohnbauflächen über den Eigenbedarf hinaus zur Sicherung ihrer zentralörtlichen Aufgaben bereitzustellen. Dies heißt im vorliegenden Fall die Vorhaltung für Flächen zur Wohnnut- zung auch für den mittelzentralen Verflechtungsbereich.
Weitere örtliche Planungen gemäß BauGB sind in der näheren Umgebung nicht bekannt.
Die Stadt Wurzen liegt in der Planungsregion Westsachsen im nordwestlichen Teil des Landkreises Leipzig als landesplanerisch zugewiesenes Mittelzentrum. Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP 2013) liegt Wurzen im „Ländlichen Raum“, siehe hierzu die Abgrenzung der Raumkategorien in der Karte 1 „Raumstruktur“ des LEP 2013.
Im Regionalplan Westsachsen 2008 und dessen Fortschreibung seit 2017 wird u.a. den Mittelzentren im Ländlichen Raum für ihre Entwicklung die Aufgabe zugewiesen, „dass sie die vom Oberzentrum Leipzig ausgehenden Entwicklungsimpulse in schwächer strukturierte Räume vermitteln können.“
Dieser Bebauungsplan trägt als kleiner Teil zur Erfüllung dieser Aufgabe bei.
Im Ziel 5.1.4 (Siedlungsentwicklung) fordern der RP 2008 (und die Fortschreibung 2017 in Ziel 2.21.4)
„Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und – ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden.“ Auch diesem Ziel wird der Bebau- ungsplan gerecht, indem er Wohnformen der gehobenen Ansprüche in einem zunehmend angeneh- men Umfeld anbietet.
Das Plangebiet befindet sich in keinem Schutzgebiet i.S.d. §§ 22 bis 29 BNatSchG i.V.m. §§ 16 bis 22a SächsNatSchG; gesetzlich geschützte Biotope (vgl. § 30 BNatSchG i.V.m. § 21 SächsNatSchG) werden vom Vorhaben nicht berührt.
4. Allgemeine Ziel und Zwecke der Planung /Planverfahren
Die Stadtverwaltung verzeichnet eine Nachfrage nach Wohnbauland für gehobene Wohnansprüche.
Diese Nachfrage konnte bisher mit den zu Verfügung stehenden Wohngebäuden, die saniert wurden, befriedigt werden. Die entsprechenden Bestandsgebäude in Wurzen sind mittlerweile weitgehend saniert. Daraus ergibt sich ein Handlungsbedarf, auch für das Segment der etwas gehobenen
5 Wohnbedürfnisse. Dieser Bedarf soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan befriedigt werden. Das Plangebiet liegt innerhalb des bebauten Siedlungskörpers der Stadt Wurzen. Die Planung regelt unzweifelhaft die Innenentwicklung, indem sie durch „Nachverdichtung “ (§ 13 a Absatz 1 Satz 1 BauGB) die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum ermöglicht. Zudem ermöglicht der Bebau- ungsplan die „Wiedernutzbarmachung einer ehemals gewerblich genutzten Fläche“. Die gesamte, durch den Bebauungsplan für zulässig erklärte Grundfläche beträgt 4.431 m² x 0,4 (GRZ) = 1.772,4 m². Die durch den Bebauungsplan festgesetzte zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt damit weit weniger als 20.000 m². Damit ist eine wesentliche Voraussetzung für die Anwendung des Aufstellungsverfahrens nach § 13 a BauGB gegeben.
Hintergrund der Anwendung des § 13a BauGB ist der gesetzgeberische Wille, Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte zu erleichtern, um die Inanspruchnahme von Flächen zu vermindern und Planungsvorhaben insbesondere zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Wohnungen und Infrastruk- tureinrichtungen zu vereinfachen und zu beschleunigen. Gemäß § 13a Abs. 1 BauGB können Bebau- ungspläne für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnah- men der Innenentwicklung aufgestellt werden. Bei dem Plangebiet handelt es sich im Wesentlichen um brachliegende Flächen ehemals gewerblicher Nutzung. Durch die Deckung der vorhandenen Nachfrage nach Wohnbauland sollen die Flächen aus Gründen der Daseinsvorsorge wiedernutzbar gemacht werden.
Der Bebauungsplan soll mit seinen Festsetzungen einerseits den prägenden Charakter des Gebäudes der früheren Handelsschule als Solitär sichern, andererseits aber auch zu diesem Gebäude ange- messene Nachbarbauten ermöglichen.
Der erste Entwurf aus dem Jahr 2018 wurde nunmehr geändert, wesentliche Änderung ist die Überarbeitung des Entwurfes 2018 für der Bereiche hinter dem vorhandenen Villengebäude der ehemaligen Handelsschule. Die im Plan 2018 ermöglichte 1 ½ geschossige im hinteren Bereich des westlichen Baufeldes wurde als städtebaulich strittig angesehen. Es hätte eine nicht gewünschte zu dichte Bebauung im Kontext zu den eher großzügigen Bebauungsfestsetzungen im östlichen Be- reich des Plangebietes entstehen können. Deshalb wurde die Baugrenze auf das gleiche Maß wie östlich des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes zurückgesetzt. Gleichzeitig wird eine von den Hauptgebäuden abgesetzte Bebauungsmöglichkeit für eine Gemeinschaftsgarage für das Plange- biet geschaffen.
Der Bebauungsplan begründet keine Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht durchzuführen wäre. An- haltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter be- stehen nicht.
Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung sowie Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesna- turschutzgesetzes werden durch das Vorhaben nicht berührt.
Der Bebauungsplan steht in keinem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit ande- ren Bebauungsplanentwürfen, er ersetzt eine Planung aus dem Jahr 1996.
Für den vorliegenden Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan kann somit das beschleu- nigte Verfahren gemäß § 13a i.V.m. § 13 BauGB angewendet werden. Da es sich um einen Bebau- ungsplan der Innenentwicklung handelt, kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 10 Abs. 4 BauGB abgeseh- en werden.
5. Begründung und Erläuterung der Planfestsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr. 1 und § 4 BauNVO)
Zur Einfügung der neuen baulichen Nutzungen in die vorhandene, ausschließlich durch Wohnnutzung geprägte Umgebung wird ein Allgemeines Wohngebiet WA (§ 4 BauNVO) mit der Zulässigkeitsein- schränkung auf die Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Aus-
6 nahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO werden nicht zugelassen, sie würden die Entwicklung des Gesamt- gebietes stören (-> Gartenstadt).
In einer „Fläche für Gemeinschaftsanlagen“ gem. § 9 Nr. 22 BauGB dürfen nur Nebenanlagen, Garagen und Ergänzungsbauten zu den jeweiligen Hauptnutzungen in den Gebäuden des WA errichtet werden, es dürfen keine eigenständigen Nutzungseinheiten sein. Dies soll einen übermä- ßigen und das Gebiet störenden Zu- und Abgangs- und Parkverkehr vermeiden sowie die städtebau- liche Prägung durch die im WA zulässigen Gebäude nicht schmälern, indem sie kleinteilig und zurück- haltend konzipiert werden.
5.2 Maße der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr. 1 und § 16-20 BauNVO)
Ebenfalls der möglichst guten Einordnung in die vorhandene Struktur dienen die Festsetzungen der Maße der baulichen Nutzung, hier die Grundflächenzahl (GRZ), die Anzahl der Geschosse (im WA) und die maximale Gebäudehöhen als Traufhöhen. Die als Planeinschriebe festgesetzten Werte für die GRZ und die Traufhöhen sind Höchstwerte (§ 17, § 19, § 20 BauNVO), die also bei Bedarf oder Wunsch auch unterschritten werden können. Die Anzahl der Geschosse im WA wird jedoch zwingend auf zwei- oder dreigeschossig festgelegt. Damit soll sichergestellt werden, dass zum vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude der alten Handelsschule städtebaulich adäquate Baukörper errichtet werden. Die Beschränkung der Traufhöhen in der Fläche für Gemeinschaftsanlagen auf 3,5 m ent- spricht ihrer Rolle als Gebäude für Nebennutzungen, soll eine Verschattung der Hauptgebäude des WA verhindern und Zurückhaltung auf den Kubus des vorhandenen Gebäudes Rücksicht üben.
5.3 Bauweise (§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB und § 22 BauNVO)
Die festgesetzte offene Bauweise dient ebenfalls dem harmonischen Einfügen in die vorhandene Bebauung, indem sie die offene Bebauung nördlich und östlich des Geltungsbereiches aufnehmen.
Der Zusatz der „abweichenden“ offenen Bebauung soll sicherstellen, dass die nach § 22 BauNVO Ab- satz 4 mögliche Länge der Gebäude nicht höchstens 50 m, sondern höchstens 16 m betragen möge.
5.4 Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB und § 23 BauNVO)
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien (an beiden Straßen) und durch Baugrenzen festgelegt. Dies sichert einerseits in Maßen die erforderliche städtebauliche Ordnung mit Bezug auf die umgebende Bebauung, andererseits gestatten Baugrenzen den Bauherren auch eine gewisse Flexibilität.
Die Baufelder an der NO- und Ostseite sollen die städtebaulich gewünschte, geschlossene Block- bebauung ermöglichen. Sie sind auf 13 m Tiefe angelegt. Damit werden Gebäude ermöglicht, die im Verhältnis zur früheren Handelsschule angemessene Baukörper darstellen.
5.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§
9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Aus ökologischen Gründen, aber auch zur Erhaltung der ästhetisch gefälligen Gestaltung der Grund- stücke sollen alle vorhandenen Bäume erhalten bleiben und jene, die wegen der ermöglichten weite- ren baulichen Nutzung gefällt werden müssen, an anderer Stelle auf dem Grundstück umgesetzt oder neu gepflanzt werden.
Weiterhin ist zur Grundwasserneubildung vorgeschrieben, Wege und Stellflächen wasserdurchlässig mit einem Mindestporenanteil von 15% der Oberfläche herzustellen und das Oberflächenwasser von diesen Flächen in die angrenzenden Vegetationsflächen zu entwässern. Die Oberflächenwässer sind zur Grundwasserneubildung auf dem Grundstück zu versickern.
Zur raschen Umsetzung gerade dieser Festsetzungen ist es ebenfalls vorgeschrieben, diese Maßnah- men innerhalb eines Jahres nach Nutzungsaufnahme zu erledigen.
5.6 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Erläuterungen und die Begründung für diese Festsetzung siehe Punkt 8. Flächen mit Bodenbelas- tungen
7 5.7. Bindungen für Bepflanzungen (§ 9 Absatz 1 Nr. 25 b BauGB)
Erläuterungen und die Begründung für diese Festsetzung siehe Punkt 8. Flächen mit Bodenbelas- tungen
6. Erschließung
Wie bereits unter Pkt. 2.3 bis 2.10 beschrieben ist das Baugebiet vollkommen erschlossen, da es voll- ständig im bebauten Innenbereich liegt. Es bedarf lediglich der jeweiligen Hausanschlüsse für die ein- zelnen Bauvorhaben.
7. Immissionsschutz
Die neu entstehenden Gebäude verursachen durch die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung keine über das zumutbare Maß hinausgehenden Emissionen auf die Umgebung. Sie sind in der Umkehrung auch keinen Immissionen, die Grenz- und Richtwerte überschreiten, ausgesetzt.
Dies gilt auch bezüglich möglicher Lärmimmissionen infolge des Betriebes des südlich benachbarten Lebensmittelmarktes. In der Schallimmissionsprogose, die als Anlage 2 Bestandteil der Bebauungs- planunterlagen für diesen Markt ist, wurden 6 Emissionsquellen durch den Betrieb des Marktes er- mittelt:
1. Lieferverkehr LKW
2. Be- und Entladen LKW 3. Stellplätze Parkplatz 4. Fahrgassen Parkplatz 5. Einstapeln Einkaufswagen 6. Lüftungsanlage
Die Emissionsquellen 1. bis 5. strahlen sämtlich in südliche Richtung ab, zusätzlich wirkt das Gebäude des Marktes als Abschirmung in Richtung des nördlich gelegenen Plangebietes gegen diese Lärmquel- len. Lediglich die Emissionsquelle „6. Lüftungsanlage“ strahlt in alle Richtungen ab und ist deshalb in ihrer Wirkung auf das Plangebiet zu untersuchen. Herangezogen können hierzu die beiden Lärmkar- ten für die Tages- und die Nachtbelastung durch den Lärm, den der Betrieb des Marktes verursacht.
Abb. 2 Lärmkarte für die Tagesbelastung
8 Abb. 3 Lärmkarte für die Nachtbelastung
Aus diesen Lärmkarten ist ersichtlich, dass die Wirkung des prognostizierten Lärmes aufgrund des Marktbetriebes auf das Plangebiet den Immissionsrichtwert von 40 … 45 dB (A) sowohl am Tage als auch in der Nacht und nicht überschreite wird.
Zur Lärmwirkung der Lüftungsanlage wird weiterhin unter Punkt 5. „Bewertung der Ergebnisse“ der Schallimmissionsprognose ausgeführt: „Die Emissionsdaten der Lüftungsanlage liegen noch auf der sicheren Seite. Eine Erhöhung der Gesamtimmission von Verflüssiger und Marktreinigungsanlage um 3 dB führt gerade noch nicht zu einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte IRW.“ Hierfür sind die beiden Immissionsorte IO 1 und 2 „R.-Luxemburg-Straße 6“ heranzuziehen, die näher am Markt als die Baufelder im Plangebiet liegen. Um vollends sicher zu gehen, wurden die in der Prognose vorgeschlagenen „Vorgaben für Schallschutzmaßnahmen“ (Pkt. 6.) als Festsetzungen in den vorha- benbezogenen Bebauungsplan „Lebensmittelsupermarkt Dresdener Straße“ eingefügt. Schlußendlich ergab 2018 eine Nachfrage beim Ordnungsamt der Stadtverwaltung, dass keine Beschwerden von Anwohnern wegen Lärmbelästigung vorliegen. Lediglich eine Beschwerde wegen der Nichteinhaltung der festgesetzten Anlieferungszeiten von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr wurde registriert.
Hinsichtlich möglicher Geruchsemissionen der vorhandenen Gaststätte ist Folgendes festzustellen:
Die Küchen- und Zubereitungsräume befinden sich im Gebäude der Straße zugewandt, die Ausgabe und der Speiseraum hingegen in dem hinteren Gebäudebereich. Die vorherrschenden Westwinde tragen die möglicherweise aus den Fenstern tretenden Gerüche, wie bisher auch, in Richtung Ost und verteilen sie. Der Autor, er wohnt westlich schräg gegenüber, hat noch keine Gerüche wahrgenom- men.
Prüfung des Plangebietes nach der Seveso-III-Richtlinie
Das Plangebiet liegt nicht im gefährdeten Umfeld einer Anlage nach § 50 BImSchG.
8. Flächen mit Bodenbelastungen
Der gesamte Geltungsbereich ist als Altlastenverdachtsfläche im entsprechenden Kataster des Land- ratsamtes eingetragen. Auf dem gesamten Areal wurden umfangreiche Abbruch- und Aushubarbei- ten der gesamten baulichen Hülle, der Fußböden und aller Fundamente (auch Maschinenfundamen- te) durchgeführt. Nach Abtransport der Abbruchmassen wurde der Boden mit recyceltem Material wieder aufgefüllt und Mutterboden aufgetragen. Die Untersuchung der Bodenproben (in Abstim- mung mit dem LRA/SG Altlasten, siehe „Ergebnisbericht Untersuchung der Oberbodenzone und des Einbaumaterials“) ergab, dass „Für den Bereich der Bebauungen und das Umfeld erfolgte die Prüfung nach den Anforderungen an die Nutzungsart „Wohngebiete“. Hier gab es keine Prüfwertüberschrei-
9 tungen. Auf dieser Fläche erfolgen teilweise Aushubarbeiten im Zusammenhang mit der Gründung von Wohngebäuden. Der Aushub ist analytisch zu prüfen und entsprechend der Ergebnisse zu entsorgen. Das eingebaute Material erfüllt die Anforderungen der Zuordnungsklasse Z 0 nach LAGA TR Boden 2004. Zur Vorsorge wird dennoch die Empfehlung als textliche Festsetzung in den Bebau- ungsplan übernommen: Bindungen für Bepflanzungen gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 25 b BauGB „Der An- bau von Nutzpflanzen, die zum menschlichen Verzehr bestimmt sind, ist unzulässig. Das An-pflanzen von Obstbäumen, Beerensträuchern und anderen fruchttragenden Gehölzen ist ebenfalls unzuläs- sig.“ Weiter heißt es: „Für eine Mischprobe aus der oberen Bodenzone wurden erhöhte Gehalte an Blei und Thallium gefunden. Bei einer Kontrollanalyse zusätzlich entnommener Einzelproben bestätig- te sich dieses Ergebnis nicht, d.h. es besteht keine großflächige Kontamination mit diesen Stoffen.
Wenn Kinderspielplätze angelegt werden, wird empfohlen, auf diesen Flächen die Gehalte an den Schwermetallen Blei und Thallium zu prüfen und ggf. Bodenaustausch bis in 0,5 m Tiefe auszu- führen.“ Deshalb wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung eingeführt: Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) „Vor Anlage von Spielplätzen ist der Gehalt an den Schwermetallen Blei und Thallium zu prüfen, bei Überschreitung der zulässigen Prüfwerte für diese Nutzungsart ist der Boden bis in 0,5 m Tiefe gegen unbelastetes Material auszutauschen.“
9. Schutz von Mensch, Natur und Landschaft
Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes beeinträchtigen nicht den Schutz von Mensch, Natur und Landschaft. Der mögliche Nutzungsmix gemäß Textfestsetzung 1 mit der Haupt- nutzung „Wohnen“ beeinträchtigt die bereits in der Umgebung wohnenden Menschen nicht. Mögli- cher, zusätzlicher Verkehr wird in der Zone „30“ nicht über das verträgliche Maß hinausgehen. Der teilweise Verlust des 2016 im östlichen Teil angelegten privaten Grünbereiches mit Baumpflan- zungen und Raseneinsaat infolge einer nunmehr möglichen Bebauung wiegt im Kontext mit der städtebaulich gewünschten, geschlossenen Blockbebauung nicht schwer (siehe auch Pkt.5.4). Mit dem Bebauungsplan wird eine gewünschte Blockbebauung ermöglicht, das einzelnstehende Gebäude der alten Handelsschule wird gefasst und der städtebauliche Missstand sowohl des Gebäudes als auch der Nutzung der Tagesgaststätte kann mit den angebotenen Baumöglichkeiten ebenfalls besei- tigt werden.
Wie oben bereits dargelegt, befand sich auf ca. 62 % des Plangebietes bis 2013 die Industriebrache des Drahtseilwerkes Wurzen. 2013 wurde die gesamte Brache abgerissen und 2014/ 2015 diese Fläche (62 % des Plangebietes) mit einer Wildraseneinsaat, einer Hecke sowie 16 Laubbäumen begrünt. Die übrigen 38 % des Plangebietes sind nach wie vor fast vollständig versiegelt, lediglich 2 große Laubbäume (Linde, Robinie, ca. 100 Jahre alt) stehen östlich der alten Handelsschule. Von daher ist es eher unwahrscheinlich, dass sich in dieser kurzen Zeit geschützte Arten nach § 44 BNatSchG angesiedelt haben könnten. Trotzdem könnten doch in den beiden großen Laubbäumen die besagten, besonders geschützten Arten vorkommen. Insofern werden diese beiden Bäume im Bebauungsplan unter Bestandsschutz gestellt und entsprechend § 9 Absatz1 Nr. 25 b BauGB als „zu erhaltende Bäume“ festgesetzt.
Schutz vor Radon:
Aufgrund der Verabschiedung des neuen Strahlenschutzgesetzes [2] und der novellierten Strahlen- schutzverordnung gelten seit dem 31. Dezember 2018 erweiterte Regelungen zum Schutz vor Radon (§§ 121 – 132 StrlSchG / §§ 153 - 158 StrlSchV).
Erstmalig wurde zum Schutz vor Radon ein Referenzwert für die über das Jahr gemittelte Radon-222- Aktivitätskonzentration in der Luft von 300 Bq/m³ für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in Innen- räumen festgeschrieben.
Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat geeignete Maßnahmen zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschweren.
Diese Pflicht gilt als erfüllt, wenn die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erforder- lichen Maßnahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden.
10 Wer im Rahmen baulicher Veränderung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchführt, die zu einer erheblichen Verminderung der Luftwechselrate führen, soll die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht ziehen, soweit diese Maßnahmen erforderlich und zumutbar sind.
Bis Ende 2020 werden spezielle Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, für die erwartet wird, dass die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft in einer beträchtlichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen den Referenzwert von 300 Bq/m³ über- schreitet.
In diesen ausgewiesenen Radonvorsorgegebieten werden dann weitergehende Regelungen in Bezug auf den Neubau von Gebäuden, der Ermittlung der Radonsituation an Arbeitsplätzen in Kellern oder Erdgeschossräumen und zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen zu beachten sein (§§ 153 – 154 StrlSchV.
10. Gewässer, Denkmalschutz, Archäologie
Der Bebauungsplan berührt kein Gewässer. Sowohl im Geltungsbereich steht ein Gebäude unter Denkmalschutz (Dr.- R.-Friedrichs-Straße 6) , als auch in seiner unmittelbaren Umgebung (Dr.- R.- Friedrichs-Straße 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 14; Rosa-Luxemburg-Straße 10 und 12). Um sicher zu stellen, dass die Belange des Denkmalschutzes, auch hin-sichtlich des Umgebungsschutzes von Denkmalen, gewahrt bleiben, ist die nachrichtliche Übernahme 2 in den Bebauungsplan aufgenommen worden:
„Bei Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß § 62 SächsBO ist vor Beginn von Baumaßnahmen auf allen Flurstücken des WA ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 12 Absatz 2 SächsDSchG bei der Unteren Denkmalschutzbehörde des LRA Landkreis Leipzig zu stellen.“
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt nicht in einem archäologischen Relevanzbereich.
Insofern genügt der Hinweis, der mit der nachrichtliche Übernahme 1 in den Bebauungsplan aufge- nommen wurde: Archäologische Funde (das sind auffällige Bodenverfärbungen, Gefäßscherben, Grä- ber, Knochen, Geräte aus Stein und Metallen, Münzen, bearbeitete Hölzer, Steinsetzungen aller Art - auch Fundamente, Keller, Brunnen u. a.) sind gem. § 20 SächsDSchG sofort dem Archäologischen Lan- desamt Sachsen, Tel. 0351 8926-0 mitzuteilen. Fundstellen sind inzwischen vor weiteren Zerstörun- gen zu sichern:
Die Passage ist schriftlich im Wortlaut allen bei der Erschließung mit Erdarbeiten beauftragten Firmen zu übermitteln und muss an deren Baustellen vorliegen.
11. Quellennachweis
1. Flächennutzungsplan der Stadt Wurzen 2015 2. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lebensmittelsupermarkt Dresdener Straße“
3. Landesentwicklungsplan 2013 4. Regionalplan 2008 5. Geoportal Landkreis Leipzig 6. Homepage der Stadt Wurzen www.wurzen.de 7. Baugesetzbuch BauGB 8. Baunutzungsverordnung BauNVO 9. Sächsische Bauordnung SächsBO 10. Sächsisches Denkmalschutzgesetz SächsDSchG 11. Baugrundgutachten - Büro für Geotechnik P.Neundorf GmbH Projekt-Nr.: 17/4124 vom 19.2.2018 Anlage 1
12. Ergebnisbericht Untersuchung der Oberbodenzone und des Einbaumaterials (Dr.Pietzsch &
Partner Umweltservice u. Beratung 5.11.2018/22.7.2019) Anlage 2 Erarbeitet: Dipl. Ing. Carl Rößler
Wurzen, am 10.9.2020
