Bebauungsplan Wohngebiet "Am Bingeweg

ERZGEBIRGSKREIS

Bebauungsplan

Wohngebiet "Am Bingeweg“

BEGRÜNDUNG

NACH § 9 ABS. 8 BAUGB

BEARBEITUNGSSTAND: ENTWURF 02/2020

BÜRO FÜR STÄDTEBAU GmbH CHEMNITZ LEIPZIGER STRASSE 207

09114 CHEMNITZ

Gemeinde: Stadt Geyer Landkreis: Erzgebirgskreis Landesdirektion: Chemnitz

Land: Freistaat Sachsen

Der Bebauungsplan besteht aus:

- Teil A - Planzeichnung, Maßstab 1 : 500 und - Teil B - Text

Die Begründung, Stand 10/2019, ist beigefügt.

PLANVERFASSER:

Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz Tel.: 0371/ 3674 170 Fax.: 0371/ 3674 177 e-mail: info@staedtebau-chemnitz.de Internet: www.staedtebau-chemnitz.de

Geschäftsführer: Stadtplaner Dipl.-Geogr. Thomas Naumann Leiterin Stadtplanung: Stadtplanerin M. Sc. Simone Freiberg

Verantwortl. Bearbeiterin: Dipl.-Ing. für Städtebau Annemarie Wenzel

Geschäftsleitung Der Bürgermeister

Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Stadt Geyer

Chemnitz, Februar 2020

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument (Städtebauliche Planung) ist urheberrechtlich geschützt gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine (auch auszugsweise) Vervielfältigung, Weitergabe oder Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der Büro für Städtebau GmbH Chemnitz sowie der planungstragenden Kommune unter Angabe der Quelle zulässig.

INHALTSVERZEICHNIS

1 Allgemeine Begründung 4

Anlass und Ziel des Bebauungsplans 4

Planungserfordernis 5

1.3 Verfahrensablauf und rechtliche Grundlagen 6

1.4 Bevölkerungsentwicklung 8

1.5 Wohnungsbedarf 11

1.5.1 Aktuelle Prognose 11

1.5.2 Bautätigkeit in der Gemeinde 13

1.5.3 Fazit 15

2. Übergeordnete Planungen 15

2.1 Raumordnung und Landesplanung - Landesentwicklungsplan Sachsen 15

2.2 Regionalplan "Chemnitz - Erzgebirge" 18

2.3 Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz 20

2.4 Flächennutzungsplan 20

3. Grundlagen 21

3.1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans 21

3.2 Örtliche Situation, Bestand 21

3.3 Eigentum 23

3.4 Aufgabe der Bestandsnutzung 23

3.5 Geologie, Böden, Altbergbau, Altlasten 23

3.6 Naturschutz 24

3.7 Denkmalschutz 25

3.8 Plangrundlage 26

4. Städtebauliche Planung 26

4.1 Städtebauliches Konzept 26

4.2 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen 27

4.2.1 Art der baulichen Nutzung 27

4.2.2 Maß der baulichen Nutzung 28

4.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 29 4.2.4 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL-Rechte) 30 4.2.5 Anpflanzung und Erhaltung von Bäumen und Sträuchern 30

4.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 31

4.4 Kennzeichnungen, Hinweise 31

5. Flächenbilanz 32

6 Erschließung 32

6.1 Verkehr 32

6.2 Stadttechnische Ver- und Entsorgung 32

7 Wesentliche Auswirkungen der Planung 33

7.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft 34

7.2 Immissionsschutz 34

7.3 Kosten für die Stadt 35

QUELLENVERZEICHNIS ANLAGEN

Anlage 1: Fotodokumentation Anlage 2: Lage im Raum

Anlage 3: Auszug Lage- und Höhenplan Anlage 4: Skizze städtebauliches Konzept

1 Allgemeine Begründung

Anlass und Ziel des Bebauungsplans

In der Stadt Geyer besteht eine Nachfrage nach Baugrundstücken für eine individuelle Wohnbebauung im Stadtgebiet. Für den mit unterschiedlichen Nutzungen belegten, teilweise brach liegenden Flächen am Bingeweg kommt eine bedarfsgerechte Entwick- lung im Anschluss an die bebaute Ortslage in Betracht. Die Stadt Geyer beabsichtigt daher, auf diesen Flächen ein kleines Wohngebiet für eine Einfamilienhausbebauung zu entwickeln.

Der bestehende Bedarf an Wohnbauflächen für den Bau von Wohngebäuden mit ein bis zwei Wohnungen kann in den vorhandenen Baugebieten bzw. im Innenbereich nicht mehr abgedeckt werden. Damit ist ein dringender Bedarf an Investitionen zur Versor- gung der Bevölkerung mit Wohnraum entstanden.

Die durch die Stadt Geyer entwickelten Baugebiete sind ausgelastet. Insbesondere die 57 stadteigenen Grundstücke in der Wohnsiedlung „An der Walthershöhe“ sind seit 2015 vollständig verkauft.

Weitere Neubebauung entstand auf Ergänzungsflächen sowie an Lückenstandorten in- nerhalb der Ortslagen.

Geringe Reserven an Bauflächen bestehen nur noch durch Ergänzungssatzungen (ins- gesamt 5 WE). Die Flächen innerhalb der Ergänzungsgebiete werden überwiegend durch die privaten Grundstückseigentümer für Familienangehörige vorgehalten und können nicht der Deckung des aktuellen Wohnbedarfs dienen. Hier ist nur langfristig eine Bebauung möglich.

Die Zahl der Baufertigstellungen von Wohngebäuden mit 1 bis 2 WE (Einfamilienhäuser) liegt durchschnittlich bei 3 Einfamilienhäusern pro Jahr.

Der Wohnungsbedarf und die gemeindliche Bautätigkeit sind in Abschnitt 1.5 ausführlich dargestellt.

Um dem Bedarf an Wohngrundstücken für die kommenden Jahre zu entsprechen, muss die Kommune durch die Ausweisung neuer Wohnbauflächen Vorsorge treffen. Da die erschlossenen Baugebiete weitgehend ausgelastet sind und Lücken im Innenbereich einschließlich Ergänzungsflächen in den vergangenen Jahren bebaut oder nur begrenzt

verfügbar sind, weil sich diese Flächen in privatem Eigentum befinden, gibt es zur Aus- weisung von neuen Bauflächen in Anbindung an vorhandene Siedlungsstrukturen keine Alternativen.

In Anbetracht des bestehenden Wohnungsbedarfs ist die Entwicklung eines Einfamilien- hausgebietes auf einer erschlossenen Fläche in unmittelbarer Ortsrandlage, deren Um- gebung auch wohnbaulich geprägt ist, vorgesehen. Mit dem geplanten Wohngebiet kann entlang der vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen Bingeweg eine Arrondie- rung der umgebenden Bebauung erfolgen. Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Herstel- lung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung auf einer Fläche, die sich gegen- wärtig noch in einem ungeordneten, von diversen Nutzungen (überwiegend Gartenan- lage) geprägten Zustand befindet. Sie stellt eine untergenutzte Gemengelage in er- schlossenem Zustand und in geringer Entfernung zur Innenstadt dar. Eine Nachverdich- tung ist deshalb städtebaulich erstrebenswert. Sie schließt die Siedlungsentwicklung in diesem Bereich ab.

Die Ausweisung von etwa 0,81 ha zum Bau von ca. neun Eigenheimen (Einzel- oder Doppelhäuser) ist für den bestehenden örtlichen Bedarf angemessen. Bei einem für den Zeitraum 2021 bis 2025 prognostizierten Bedarf von drei Wohneinheiten pro Jahr kann damit der momentane, rechnerisch ermittelte Bedarf für drei Jahre gedeckt werden.

Der tatsächliche Bedarf der Stadt liegt jedoch wesentlich höher, wenn man die 15 ak- tuell vorliegenden Anfragen nach Wohnbaugrundstücken zugrunde legt.

Die Inanspruchnahme dieser Fläche für Wohnbauland entspricht dem Grundsatz des schonenden und sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, da der Bingeweg bereits einseitig bebaut ist. Die wohnbaulich und gewerblich geprägte Gemengelage schließt sich an drei Seiten des Geltungsbereiches an. Damit wird einer Inanspruchnahme wei- terer Flächen, z. B. von Landwirtschaftsflächen in nicht integrierter Außenbereichslage, entgegengewirkt.

Planungserfordernis

Um der dringenden Nachfrage nach erschlossenen Baugrundstücken für den Einfamili- enhausbau nachzukommen, sind in der Stadt Geyer die planungsrechtlichen Voraus- setzungen für die Neuausweisung von Flächen zu schaffen. Die für eine Wohnbebauung

vorgesehenen Flächen befinden sich im siedlungsnahen Außenbereich und grenzen an drei Seiten an Baugrundstücke.

Ein Planungserfordernis liegt vor, da sich die Flächen im Außenbereich befinden. Mit dem Bebauungsplanverfahren wird Baurecht geschaffen und die geordnete städte- bauliche Entwicklung gesteuert. Der Bebauungsplan gibt den städtebaulichen Rahmen für die Bebauung sowie für Grünordnung und Erschließung vor.

Mit dem beabsichtigten Vorhaben auf siedlungsnaher Fläche als Arrondierung der be- bauten Ortslage wird die Inanspruchnahme weiterer Landschaftsräume im Außenbe- reich für die Siedlungsentwicklung mit den damit verbundenen Eingriffen in Natur und Landschaft vermieden und eine sinnvolle Nachverdichtung an einem städtebaulich in- tegrierten Standort erreicht.

1.3 Verfahrensablauf und rechtliche Grundlagen

Der Stadtrat der Stadt Geyer hat in seiner öffentlichen Sitzung am 04.06.2019 den Auf- stellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Am Bingeweg“ unter der Beschluss-Nr.

052/2019 gefasst. Mit dem Bebauungsplan wird das Ziel angestrebt, ein Wohngebiet für den Einfamilienhausbau zu errichten.

Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt unter Einbeziehung von Außenbereichsflä- chen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 b Baugesetzbuch (BauGB) ohne Durch- führung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB.

Mit seiner Veröffentlichung am 15.11.2019 im Amtsblatt der Stadt Geyer Ausgabe Nr.

13/2019 wurde der Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht. Dabei wurde ebenfalls be- kannt gemacht, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren unter Einbezie- hung von Außenbereichsflächen ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt wird und wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und sich zur Planung äußern kann.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 b i. V. m. § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 18.11. bis 02.12.2019.

Darlegung der Anwendungsvoraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplans unter Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach

§ 13 b BauGB

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stär- kung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 ist im neu eingeführten

§ 13 b BauGB geregelt, dass Bebauungspläne für Flächen, die sich an im Zusammen- hang bebaute Ortsteile anschließen und für die die Zulässigkeit von Wohnnutzung be- gründet wird, im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB ohne Pflicht zur Durch- führung einer Umweltprüfung aufgestellt werden können. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB entsprechend. Danach wird von der Umweltprüfung, vom Umweltbericht, von den Angaben, welche Arten um- weltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklä- rung abgesehen.

Für die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens nach § 13 b BauGB gelten die nachfolgenden Bedingungen:

 Durch den Bebauungsplan darf keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet werden, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.

 Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (FFH-Gebiete, Europäische Vogelschutzgebiete) dürfen nicht bestehen.

 Es darf keine Anhaltspunkte dafür geben, dass bei der Planung Pflichten zur Vermei- dung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 Bun- des-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten sind.

 Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO darf 10.000 m² nicht überschreiten.

 Durch den Bebauungsplan ist die Zulässigkeit von Wohnnutzung vorzubereiten.

 Die zu beplanenden Flächen müssen sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen.

 Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans muss bis zum 31. Dezember 2019 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss ist bis zum 31.Dezember 2021 zu fassen.

Mit dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans "Am Bingeweg" werden die o.

a. Bedingungen erfüllt. Die unter den Punkten 1 bis 3 genannten Anhaltspunkte beste- hen nicht. Mit dem Bebauungsplan wird die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Wohn- gebietes auf einer Fläche vorbereitet, die im Westen, Norden und Osten unmittelbar von bebauten Grundstücken entlang des Bingeweges umgeben ist. Die Klarstellungs- satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB legt für diesen Bereich die Grenze für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil fest, indem sie den Geltungsbereich dieses Bebau- ungsplans dem Außenbereich zuordnet.

Das Planverfahren wurde durch den Aufstellungsbeschluss des Stadtrates Geyer am 04.06.2019 förmlich eingeleitet. Der Geltungsbereich des B-Plans hat eine Größe von ca.

0,81 ha, so dass die zulässige Grundfläche weniger als 10.000 m² beträgt. Damit ist der Nachweis erbracht, dass auch die übrigen Kriterien eingehalten sind.

Geltungsbereich des Bebauungsplans 8.131 m²

davon abzgl. Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 200 m²

Verbleibende Baufläche 7.931 m²

Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO bei einem maximalen Versiegelungsgrad von 40 % (GRZ 0,4)

3.172 m²

Tab. 1: Ermittlung der Grundfläche im Plangebiet

1.4 Bevölkerungsentwicklung

Es wird die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen 10 Jahren betrachtet (vgl.

Tab. 2). Der Bevölkerungsverlust beträgt in diesem Zeitraum 431 Personen, das sind 11,1%.

Veränderungen zum Vorjahr Zu- (+) bzw. Abnahme (-)

Jahr Einwohner absolut %

31.12.2009 3.887

31.12.2010 3.848 - 39 - 1,0

31.12.2011 3.773 - 75 - 1,3

31.12.2012 3.724 - 49 - 1,9

31.12.2013 3.686 - 38 - 1,0

31.12.2014 3.624 - 62 - 1,7

31.12.2015 3.582 - 42 - 1,2

31.12.2016 3.554 - 28 - 0,8

31.12.2017 3.518 - 36 - 1,0

31.12.2018 3.456 - 62 - 1,8

Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Geyer 2009 bis 2018 (Quelle: Statistisches Landesamt des Frei- staates Sachsen)

Damit ist der Trend des Bevölkerungsverlustes in den vergangenen Jahren etwa gleich- geblieben und liegt bei einem jährlichen Durchschnitt von 43 Personen. Im Vergleich ist der Trend im Erzgebirgskreis leicht rückläufig, die Verluste fallen hier geringer aus (Tab.

3). Dabei ist auch der Zusammenhang mit der Altersstruktur zu betrachten (Tab. 4). Der Anteil der Einwohner im berufsfähigen Alter liegt in Geyer zugunsten der Einwohner über 65 Jahre etwas unter dem Kreisdurchschnitt.

Stadt Geyer Erzgebirgskreis Einwohner Zu- bzw. Abnahme

(-) gegenüber 1990 bzw. 2011

in %

Einwohner Zu- bzw. Abnahme (-) gegenüber 1990

bzw. 2011

in %

1990 03.10.1990 4.596 459.644

2010 31.12.2010 3.848 - 16,3 368.167 - 19,9

ZENSUS

2011 31.12.2011 3.773 361.791

2018 31.12.2018 3.456 - 8,4 337.696 - 6,7

Tab. 3: Quelle: Bevölkerungsentwicklung 1990/2010 und 2011/2018 im Vergleich Gemeinde – Landkreis (Eigene Darstellung nach Daten Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen)

Stadt Geyer Erzgebirgskreis

0-15 Jahre 15-65 Jahre ü. 65 Jahre 0-15 Jahre 15-65 Jahre ü. 65 Jahre

EW 434 2.008 1.076 43.122 199.240 98.011

gesamt 3.518 EW 340.373 EW

in % 12,3 57,1 30,6 12,7 58,5 28,8

Tab. 4: Altersstruktur Stand 31.12. 2017(Quelle: Eigene Darstellung nach Daten Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen)

Ziel muss es sein, die städtische Entwicklung auch mit der Bereitstellung von Baugrund- stücken für den individuellen Wohnungsbau zu befördern, um die Lebensqualität inner- halb der Stadt zu erhalten und zu erhöhen. Baulandbereitstellung soll der Reduzierung von Wanderungsverlusten dienen und junge Familien am Ort halten bzw. den im Ort Erwerbstätigen oder auch Menschen, die in ihre Heimatregion zurückkehren möchten, akzeptable Wohnangebote zu unterbreiten.

Für die Bevölkerungsfortschreibung gilt weiterhin als aktuelle Grundlage die6. Regiona- lisierten Bevölkerungsprognosedes Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen, veröffentlicht am 19.04.2016. Hier werden die voraussichtlichen Veränderungen in der Größe und im Altersaufbau der Bevölkerung des Freistaates Sachsen von 2015 bis 2030 aufgezeigt. Die Prognose für die Einwohnerentwicklung mit Basisjahr 2014 liegt in zwei Varianten vor. Für Gemeinden unter 5.000 Einwohner gibt es keine Prognosen, da die Grenze für eine Veröffentlichung von Vorausberechnungsdaten unterschritten ist. Somit kann für Geyer nur die Prognose des Landkreises herangezogen und analog verwendet werden (Tab. 5).

Die Einwohnerentwicklung von Geyer wird weiterhin – ebenso wie die Entwicklung im Erzgebirgskreis - eine rückläufige Tendenz aufweisen (Tab. 5). Aufgrund des bisherigen Verlaufs der Bevölkerungsentwicklung kann jedoch nicht von einem prognostisch ge- ringeren Bevölkerungsrückgang entsprechend Variante 1 für Geyer ausgegangen wer- den. Dass der Wohnungsbedarf dennoch hoch ist, ist mit den anhaltenden Nachfragen nach individuellem Hausbau jedoch erwiesen.

Stadt Geyer Erzgebirgskreis

Variante1 Variante2 Variante 1 Variante 2

in % absolut in % absolut in % In %

2014 100,0 3.624 100,0 3.624 100,0 100,0

2020 99,0 3.661 94,2 3.414 99,0 94,2

2025 94,2 3.414 89,3 3.236 94,2 89,3

2030 89,1 3.229 84,4 3.059 89,1 84,4

Tab. 5: Bevölkerungsprognose bis 2030 – Analoge Berechnung für die Stadt Geyer auf Basis Erzgebirgskreis (Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030)

1.5 Wohnungsbedarf 1.5.1 Aktuelle Prognose

Die Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumfor- schung (BBSR), veröffentlicht im Juli 2015, befasst sich mit den aktuellen Trends und Struk- turen am Wohnungsmarkt, der Entwicklung der Wohnflächennachfrage und dem Woh- nungsneubau bis 2030. Aktuelle Entwicklungen zeigen dabei eine wieder wachsende Wohnungsnachfrage und seit 2010 eine angestiegene Wohnungsbautätigkeit, u. a. auf- grund einer steigenden Wohneigentumsnachfrage. Für den Zeitraum 2015 bis 2030 stellt sich die Wohnflächennachfrage und der Neubaubedarf für den Erzgebirgskreis wie folgt dar (Tab. 6):

2015 - 2020 Mittelwert

2021 - 2025 Mittelwert

2026 - 2030 Mittelwert

2015 - 2030 Mittelwert Wohnfläche

in 1.000 m²;

jährlich

13.688 13.351 12.971 13.359

Wohnungen;

jährlich

520 400 280 400

Tab. 6: Wohnflächennachfrage und Neubaubedarf Erzgebirgskreis bis 2030 (Quelle: Eigene Darstellung nach Daten BBSR, Wohnungsmarktprognose 2030, veröffentlicht Bonn 07/2015)

Abb. 1: Durchschnittlicher jährlicher Neubaubedarf von Wohnungen je 10.000 Einwohner 2015 bis 2020 bun- desweit auf Kreisebene (Quelle: Wohnungsmarktanalyse 2030; BBSR-Analysen KOMPAKT 07/2015)

Für den Zeitraum von 2015 bis 2020 wird für den Erzgebirgskreis ein Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern von 10 bis unter 20 WE je 10.000 Einwohner ausgewiesen (vgl. Abb.

1). Für Geyer analog betrachtet, sind das etwa 3 bis 6 WE in dem genannten Zeitraum.

Für die folgenden Fünfjahresperioden wird bundesweit für die Landkreise und kreisfreien Städte eine Reduzierung des berechneten Neubaubedarfs prognostiziert. Für den Zeit- raum 2021 bis 2025 ergibt sich damit ein errechneter jährlicher Bedarf für die Stadt Geyer von 2 bis 4 WE.

Damit ist auch aus der Sicht einer bundesweiten Ermittlung von Tendenzen und Progno- sen für die einzelnen Regionen die Aufstellung des Bebauungsplans für das Wohngebiet

"Am Bingeweg" begründet. Die Stadt bewegt sich mit ihrer Baulandentwicklung inner- halb der bundesweit prognostizierten Entwicklung.

1.5.2 Bautätigkeit in der Gemeinde

Im Folgenden ist die gemeindliche Entwicklung der Bautätigkeit innerhalb der vergan- genen fünf Jahre dargestellt:

Jahr Geyer

EFH + WE

davon nur neue EFH

2013 0 0

2014 1 1

2015 9 9

2016 3 3

2017 2 2

2018

gesamt 15 15

Tab. 7: Erfassung Bautätigkeit (Baufertigstellungen zum 31.12.) der Stadt Geyer 2013 bis 2017 (Quelle: Statis- tisches Landesamt des Freistaates Sachsen)

Im Fünfjahreszeitraum von 2013 bis 2017 (für 2018 liegen noch keine Zahlen vor) wurden in der Stadt Geyer 15 WE neu gebaut, ausschließlich Einfamilienhäuser. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Fertigstellung von 3 Einfamilienhäusern. Dabei wurde der höchste Wert an Baufertigstellungen im Jahr 2015 mit 9 Wohngebäuden als Einfamilienhäuser erreicht.

Damit ist eine Nachfrage nachgewiesen. Derzeit liegen der Stadt Geyer 15 Anfragen zu Grundstücken für die individuelle Wohnbebauung vor, davon 10 konkret für den Bingeweg. Die Vorbereitung für die Baulandbereitstellung mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans ist damit gerechtfertigt.

Auf Grundlage des jährlichen Neubaubedarfs, der Nachfragen und der Anzahl der tatsächlichen Baufertigstellungen wurde für die Bedarfsermittlung eine jährliche Neu- baurate von 3 WE in 2020 sowie von 2 WE im Zeitraum 2021 bis 2025 berücksichtigt.

2020 2021 bis 2025

1 Jahr 5 Jahre

Jährliche Neubaurate 3 WE 2 WE

Neubaubedarf 10 WE

Durchschnittl. Flächenbedarf (15 WE/ha) 0,2 ha 0,7 ha

Tabelle 8: Bedarfsermittlung nach Baufertigstellungen

Somit kann im Zeitraum von 2020 bis 2025 von einem Gesamtneubaubedarfvon etwa 13 WEausgegangen werden.

Bauflächen Anzahl WE gesamt

davon WE belegt

davon WE frei VBP Eigenheimbau Fam. Lippmann

Rechtskraft 23.08.1998, 0,29 ha

2 1 1

BP Wohnsiedlung An der Walthershöhe Rechtskraft 10.08.2001, 4,5 ha

57 57 0

BP Wohn- und Geschäftsbebauung Härtwig Genehmigung 22.06.2000; 0,48 ha

3 3 0

62 61 1

Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Flst. 773n u. tw. 774 v. 23.04.1999; 0,3 ha

2 2 0

Ergänzungssatzung Flst. 773m, tw. 774 1 1 0

Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Berg- straße v. 02.11.2000; 0,2 ha

4 2 2

Ergänzungssatzung An der Alten Hormersdorfer Straße v. 24.03.2005

2 1 1

Ergänzungssatzung An der Binge v. 13.02.2009 1 1 0

Ergänzungssatzung Elterleiner Straße v.

04.05.2012; 0,34 ha

2 0 2

12 7 5

Stadt Geyer gesamt 74 68 6

Tabelle 9: Auslastung vorhandener Wohnbauflächen (Quelle: nach Informationen der Stadt, Stand Sep- tember 2019)

In den vergangenen Jahren erfolgte die bauliche Entwicklung der Stadt überwiegend auf Flächen in rechtskräftigen Bebauungsplänen und Ergänzungssatzungen. Die aktu- elle Auslastung der vorhandenen Wohnbauflächen in den B-Plan- und Ergänzungssat- zungsgebieten ist in Tab. 9 dargestellt.

Aus der Übersicht ist erkennbar, dass geringe Reserven an Bauflächen ausschließlich durch Ergänzungssatzungen bestehen. Diese Flächen werden jedoch überwiegend durch die privaten Grundstückseigentümer für Familienangehörige vorgehalten und stehen derzeit für Bauinteressierte nicht zur Verfügung. Hier wird nur langfristig eine Be- bauung erfolgen.

In der Stadt Geyer gibt es nur vereinzelte stadteigene Baulücken, die zur Bebauung mit einem Einfamilienhaus geeignet sind. Die Vermarktung von zwei Parzellen auf dem Flurstück 159/5 am Bingeweg wird nach Grundstücksteilung erfolgen. Für das Grund- stück 98 - ehem. Rathausgärten (eine Parzelle) - ist die Einräumung eines privaten We- gerechts notwendig. Das Flurstück 208 Hieronymus-Lotter Straße (eine Parzelle) ist der- zeit nicht verfügbar. Es wird vorerst als Parkplatz bzw. als Ausweichfläche für die

geplante Baumaßnahme Neubau Sporthalle mit Außengelände neben der Schule be- nötigt.

Darüber hinaus gibt es Baulücken auch auf privaten Grundstücken, auf deren tatsäch- liche Nutzung als Eigenheimstandort die Stadt allerdings keinen Einfluss hat. Oftmals ist auch hier die Einräumung privater Wegerechte eine notwendige Voraussetzung.

1.5.3 Fazit

Zusammenfassend kann festgestellt werden:

Die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Bingeweg“ für die Bereitstellung weiterer Wohnbaugrundstücke zur Eigenversorgung der Gemeinde entspricht sowohl dem Trend der bundesweiten Wohnungsmarktprognose 2030 als auch der Analyse der ge- meindlichen Entwicklung innerhalb des Betrachtungszeitraumes. Ein erkennbarer Bau- flächenbedarf ist nachgewiesen.

Geringe vorhandene städtische Potenziale von Baulandreserven für den Einfamilien- hausbau wurden und werden aktuell nach Möglichkeiten aktiviert und als Bauland vermarktet.

Die Neuausweisung von 0,8 ha Wohnbaufläche ist maßvoll und entspricht dem mo- mentanen städtischen Bedarf. Mit dem Baugebiet "Am Bingeweg" können in Arrondie- rung der Ortslage ca. neun Eigenheime errichtet werden. Hier können insbesondere für Bauwillige, die nicht über eigene Flächen verfügen, Baugrundstücke bereitgestellt werden.

2. Übergeordnete Planungen

2.1 Raumordnung und Landesplanung - Landesentwicklungsplan Sachsen¹

Für Bauleitplanverfahren besteht eine Anpassungspflicht an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung. Letztere sind auf Grundlage des Sächsischen Landesplanungsge- setzes (SächsLPlG) im Landesentwicklungsplan Sachsen vom 14.08.2013 (LEP 2030) ent- halten.

1Landesentwicklungsplan 2013 v. 14. August 2013 (Sächs.GVBl. S. 582)

Laut der LEP- Karte 1 – Raumstruktur - liegt die Stadt Geyer im verdichteten Bereich im ländlichen Raum, südlich angrenzend an den Verdichtungsraum Chemnitz-Zwickau.

Das Stadtgebiet befindet sich westlich der überregional bedeutsamen Verbindungs- und Entwicklungsachse Leipzig – Chemnitz – Annaberg-Buchholz - Karlovy Vary – Plzeň im Zuge der B 95.

Das südwestlich nahegelegene Annaberg-Buchholz übernimmt als Mittelzentrum zent- ralörtliche Funktionen.

G 1.2.4 „Die verdichteten Bereiche im ländlichen Raum sollen als Siedlungs-, Wirtschafts- und Versorgungsräume mit ihren Zentralen Orten in ihrer Leistungskraft so weiterentwickelt werden, dass von ihnen in Ergänzung zu den Verdichtungsräumen Entwicklungsimpulse in den ländlichen Raum insgesamt ausgehen.“

 Mit Thum und Ehrenfriedersdorf bildet die Stadt Geyer einen Grundzentralen Ver- bund, von dem Impulse in die Region ausgehen. Dabei liegt in der Stadt Geyer der Schwerpunkt bei der vielfältigen kulturellen und touristischen Erschließung und Wei- terentwicklung der bekannten Altbergbauzeugnisse und der landschaftlich-geolo- gischen Besonderheiten.

G 2.2.1.1„Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden. Bei der Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll bei Kompensationsmaßnahmen vorrangig auf eine Entsie- gelung hingewirkt werden."

 Im Rahmen der Bedarfsermittlung konnte nachgewiesen werden, dass der Woh- nungsbedarf durch Verdichtung im Innenbereich nicht mehr gedeckt werden kann, weil weder Flächenreserven zur Verfügung stehen noch ein Leerstand an Wohnbe- bauung besteht. Um die kontinuierliche und nachgewiesene Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, ist die Neuausweisung im Außenbereich im Anschluss an bebaute Flächen notwendig. Der Bebauungsplan entspricht dem Grundsatz des schonenden und sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, da er sich - obwohl zum bisher unbeplanten Außenbereich gehörend – an drei Seiten an Bebauung an- schließt und die Ortslage in diesem Bereich eine Arrondierung erfährt. Einer ander- weitigen Umnutzung von Landwirtschaftsflächen in Wohnbauland wird damit gezielt entgegengewirkt. Für die vorgefundene städtebauliche Situation hat der Gesetzge- ber die zeitlich befristete Möglichkeit der Durchführung des Planverfahrens ohne Um- weltprüfung und Eingriffs-/Ausgleichsregelung eröffnet. Diese Möglichkeit nimmt die Stadt wahr.

Durch die Planung wird das Ziel

Z 2.2.1.3„Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den Versor- gungs- und Siedlungskernen erfolgen.“

berücksichtigt.

 Das Plangebiet am Bingeweg stellt einen attraktiven Wohnstandort dar, der - obwohl in Randlage - doch gleichzeitig nahe der Ortsmitte gelegen ist. Die infrastrukturellen Voraussetzungen (fußläufige Erreichbarkeit des Stadtzentrums binnen weniger Minu- ten, Verkehrsanbindung, Einzelhandel, Grundschule und Kindertagesstätte) sind ge- geben und oft ausschlaggebend bei der Entscheidung für einen Wohnort.

Dieser Bebauungsplan entspricht in vollem Umfang auch der folgenden Zielsetzung:

Z 2.2.1.4„Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn innerhalb dieser Ortsteile nicht ausreichend Flächen in geeigneter Form zur Verfügung stehen. Solche neuen Baugebiete sollen in städte- baulicher Anbindung an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt wer- den.“

 Die Lage des Plangebietes erlaubt eine angemessene Erweiterung und Abrundung der benachbarten Bebauung in einem erschlossenen, untergenutzten, teilweise gärt- nerisch angelegten Bereich.

Z 2.2.2.6 „Eine Siedlungsentwicklung, die über den aus der natürlichen Bevölkerungsentwick- lung, aus den Ansprüchen der örtlichen Bevölkerung an zeitgemäße Wohnverhältnisse sowie den Ansprüchen ortsangemessener Gewerbebetriebe und Dienstleistungseinrichtungen ent- stehenden Bedarf (Eigenentwicklung) hinausgeht, ist nur in den zentralen Orten gemäß ihrer Einstufung und in den Gemeinden mit besonderen Gemeindefunktionen zulässig.“

 Mit Thum und Ehrenfriedersdorf bildet die Stadt Geyer einen Grundzentralen Ver- bund, der im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge als Ziel festgeschrieben ist. Die Planänderung dient dem Eigenbedarf der Gemeinde an Wohnbauland in einer bedarfsgerechten, maßvollen Größenordnung.

Z 2.2.1.9„Eine Zersiedelung der Landschaft ist zu vermeiden.“

 Die Standortwahl gewährleistet eine städtebauliche Arrondierung des Siedlungs- gebietes im Bereich des Bingeweges. Eine Zersiedlung der Landschaft wird damit ausgeschlossen.

Weitere Informationen und Hinweise aus dem LEP:

Karte 3 des LEP – Räume mit besonderem Handlungsbedarf – weist auf die Lage der Stadt – zusammen mit dem östlich benachbarten Ehrenfriedersdorf – innerhalb der Bergbaufolgelandschaft „Altbergbau“ hin.

Die Stadt Geyer liegt entsprechend Karte 6 – Landschaftsgliederung – im Naturraum Unteres Mittelerzgebirge.

Entsprechend der Darstellung in Karte 11 liegt die Stadt mit den umliegenden Gemein- den Ehrenfriedersdorf und Tannenberg innerhalb des Verbreitungsgebietes Zinn.

2.2 Regionalplan "Chemnitz - Erzgebirge"²

Der raumordnungsrechtliche Rahmen des Landesentwicklungsplanes wird in den Regi- onalplänen näher ausgestaltet und räumlich konkretisiert. Die Stadt Geyer gehört zur Planungsregion Chemnitz, organisiert im „Planungsverband Region Chemnitz“ als Rechtsnachfolger der Regionalen Planungsverbände Chemnitz-Erzgebirge und Süd- westsachsen. Die bisherigen Regionalpläne gelten fort, bis eine Gesamtfortschreibung für die Planungsregion Chemnitz rechtskräftig ist. Für den Standort Geyer gilt gegenwär- tig noch der Regionalplan Chemnitz–Erzgebirge (RP C-ERZ).

Gemäß Karte 1 – Raumstruktur – gehört Geyer der Raumkategorie „Verdichtungsraum“

an. Mit Thum und Ehrenfriedersdorf bildet die Stadt einen grundzentralen Verbund mit folgender Zielsetzung:

Z 2.3.4:„Bei der standörtlichen Entwicklung und funktionalen Anpassung an die Erfordernisse der Bevölkerungsstrukturveränderungen ist in den Grundzentren im Verdichtungsraum auf die Er- schließung der vielfältigen Möglichkeiten der Funktionsteilung, auch im Rahmen der Stadt-Um- land-Beziehungen, hinzuwirken. Dabei ist eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit höherran- giger Zentraler Orte auszuschließen.“

 Das Ziel Z 2.4.3 weist die Stadt Geyer darüber hinaus als Gemeinde mit der beson- deren Gemeindefunktion „Fremdenverkehr“ aus. Mit ihrer Lage an der Ferienstraße

„Silberstraße“ und im Tourismus- und Erholungsgebiet hat sie als überregionaler Tou- rismus- und Erholungsschwerpunkt hohe Bedeutung sowohl für den Städtetouris- mus, Urlaubs- und Ausflugsverkehr als auch für den Wintersport. Der nachfolgende Grundsatz bestärkt die Stadt in ihrem Willen, das unmittelbare Umfeld von „Binge“

und Huthaus, im Weiteren H.-Lotter-Hof, St. Laurentiuskirche und Turmmuseum

2Regionaler Planungsverband Chemnitz - Erzgebirge, Regionalplan Chemnitz - Erzgebirge Fortschreibung, rechtskräftig seit 31. Juli 2008 (Sächsischer Anzeiger Nr. 31 v. 31. Juli 2008)

stadtgestalterisch aufzuwerten und einen städtebaulich geordneten Ortsrand zu entwickeln.

G 9.4.6:„DieTourismus- und Erholungsschwerpunktesollen die ihrer jeweiligen Hauptfunktion ent- sprechenden Einrichtungen und Freiflächen erhalten und komplettieren. Über eine attraktive Ortsbildgestaltung und ein breites Angebotsspektrum sowie den Erhalt der regionalen Besonder- heiten der historisch gewachsenen Siedlungslandschaft und der baukulturellen Identität der Siedlungen soll die Anziehungskraft … gesteigert werden…“

Abb. 2: RP C-ERZ, Karte Raumnutzung, Ausschnitt

Entsprechend Karte 2 - Raumnutzung - ist der Siedlungskörper von schutzbedürftigen Bereichen umgeben. Er liegt im Vorbehaltsgebiet Natur und Landschaft (Arten- und Bio- topschutz, Landschaftsbild/Landschaftserleben). Südlich der Ortslage ist als Infrastruktur- maßnahme die Planung der Staatsstraße S 260 als Ortsumgehung dargestellt.

G 3.1.3 benennt als schutzbedürftigen Bereich für den Arten- und Biotopschutz auch besonders naturschutzrelevante ehemalige Abbaugebiete, der mit der Binge Geyer an- grenzend an das Plangebiet von Bedeutung ist. Anlage 3 – Fachplanerische Inhalte der Landschaftsrahmenplanung -, Karte B führt die Binge Geyer als Gebiet nach Fauna- Flora-Habitat-Richtlinie (Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992) auf. Sie grenzt an das Plangebiet geringfügig an, wird jedoch von der Planung nicht berührt. In Anlage 3 – Fachplanerische Inhalte der Landschaftsrahmenplanung -, Karte C – Regionale Ver- bundkulisse ist die Zugehörigkeit des Umlandes von Geyer zum Verbundtyp Altbergbau- gebiet/Bingen dargestellt. Geyer gehört zur historischen Kulturlandschaft „Altbergbau- landschaft/Erz“, die Binge Geyer ist als Geotop dargestellt (Karte 5.2 Bereiche der

Landschaft mit besonderen Nutzungsanforderungen – Kulturlandschaft).

Geyer gehört zu den Gemeinden mit ausgewiesener Lage im grenznahen Gebiet (Karte 6).

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die mit diesem Bebauungsplan vorbereitete bauliche Entwicklung mit den Vorgaben des Regionalplanes konform geht.

2.3 Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz

Weitere Beurteilungsgrundlage ist der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz³, der vom 01.03.2016 bis 30.04.2016 öffentlich ausgelegen hat; parallel ist die Trägerbeteili- gung zum Planentwurf erfolgt. Gegenwärtig werden die Ergebnisse des Auslegungsver- fahrens ausgewertet.

Das Vorhaben einer südlichen Ortsumgehung Geyer ist in der Raumnutzungskarte nicht mehr dargestellt. Im Begründungstext zu G 3.1.5.1 heißt es dazu:

„… Es bestehen jedoch weitere Bedarfsanforderungen, die mit dem Planungsgrundsatz berück- sichtigt werden sollen. So sind auch verstärkt Netzlücken entlang von Ost-West-Verbindungen zu schließen, für die keine Planungszuordnungen mehr im Landesverkehrsplan 2025 enthalten sind – wie beispielsweise die Ortsumgehung Geyer im Zuge der Verbindung Marienberg – Ehren- friedersdorf/Annaberg-Buchholz – Geyer – Zwönitz – A 72 Stollberg.“

Die Stadt Geyer hat mit Beschluss vom 05.04.2016 dazu Stellung bezogen, in dem sie die Aufnahme der Ortsumgehung als Trassenneubau in den Regionalplan fordert. Das Wohnbauvorhaben am Bingeweg bleibt davon jedoch unberührt.

Weitere Informationen über die o. a. Ausführungen hinaus berühren diesen Bebauungs- plan nicht. Die Planung ist mit den Zielen und Grundsätzen des Regionalplanentwurfes vereinbar.

2.4 Flächennutzungsplan

Ein Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Geyer liegt nicht vor, so dass dieser Bebau- ungsplan als vorzeitiger Bebauungsplan nach § 8 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird. Auf- grund der Nachfrage nach Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau sowie der

3Planungsverband Region Chemnitz, Regionalplan Region Chemnitz, Entwurf für das Beteiligungsverfah- ren gem. §§ 9 und 10 ROG i. V. m. § 6 Abs. 2 SächsLPlG. Beschluss Nr. 13/2015 der Verbandsversammlung v. 15. Dezember 2015

Auswertung des städtischen Wohnbedarfs wird eingeschätzt, dass ein dringendes Erfor- dernis für die Planung besteht. Es besteht kein Grund für die Annahme, dass das Vorha- ben der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets entgegen- stehen wird, da die Arrondierung der bebauten, erschlossenen Ortslage im teilweise un- geordneten und untergenutzten Bereich am Bingeweg eine städtebaulich sinnvolle Maßnahme darstellt.

Der Bebauungsplan bedarf der Genehmigung nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

3. Grundlagen

3.1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans für das Wohngebiet „Am Binge- weg“ liegt im Areal, das vom Bingeweg nördlich und westlich eingefasst wird. Dabei schließt er das bebaute Grundstück mit der Flst.-Nr. 630/14 (Bingeweg 6) aus. Die östliche Abgrenzung entspricht den gegenwärtigen Nutzungsgrenzen und verläuft etwa parallel zum westlich angrenzenden Bingeweg in einem Abstand von ca. 75 m sowie in ihrem südlichen Abschnitt etwa parallel zum Rad- und Wanderweg nach Tannenberg in ei- nem Abstand von ca. 55 m. Er umfasst die gärtnerisch angelegten Flächen sowie die ehemalige Tennis- bzw. Bolzplatzfläche.

Mit dem Planentwurf ändert sich der Geltungsbereich geringfügig zum Aufstellungsbe- schluss, indem am nördlichen Bingeweg die Fläche zwischen dem Bingeweg 6 und Ga- ragenanlage einbezogen wird. Sie ist Voraussetzung für die Lage des Baugebietes an der öffentlichen Erschließung in diesem Bereich.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst in der Gemarkung Geyer die westli- chen Teile der Flurstücke 630/10 und 630/84. Die Größe des Plangebietes beträgt ca.

0,81 ha.

3.2 Örtliche Situation, Bestand

Das Plangebiet befindet sich im südlichen Bereich der bebauten Ortslage Geyer. Kin- dergarten, Grundschule sowie Stadtzentrum mit Versorgungseinrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind fußläufig erreichbar.

Die Fläche liegt in leichter Nordhanglage in einer Höhe zwischen 623 und 633 m ü DHHN2016. Der Bingeweg setzt sich ortsauswärts in südlicher Richtung als Wanderweg am Altbergbau- und Schutzgebiet Binge Geyer vorbei nach Tannenberg fort.

Die Umgebung ist bezüglich ihrer Bebauung und Nutzung durch eine Gemengelage geprägt. Nördlich des Bingewegs befinden sich Wohngebäude, die durch Umnutzung von Bauten der ehemaligen Strumpffabrik entstanden sind, im Weiteren Garagenanla- gen, gewerbliche Einrichtungen von Service-Unternehmen, Produktions- und Vertriebs- einrichtungen von Armaturen, Automaten, Haushalts- und Freizeitartikeln sowie metall- verarbeitende Industrie. Die östlich angrenzenden Flächen sind unbebaut. Deren nörd- licher Bereich ist von Einzelbäumen mit hohem Wuchs geprägt und steht als städtische Fläche der Bogensportgruppe (Kinder und Jugendliche) der königlich privilegierten Schützengilde Geyer e. V. zur Verfügung. Daran südlich schließen sich einige Nebenge- bäude auf landwirtschaftlicher Fläche sowie im weiteren Verlauf zwei Wohngebäude an. Südlich des Plangebietes befindet sich die Binge Geyer, ein bergbaulicher Altstand- ort, der sowohl Kulturdenkmal als auch FFH-Gebiet ist. Die westliche Seite des Bingewegs ist mit ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden mit ausgebauten ortstypischen Sattel- dächern bebaut. Die Dächer sind wie regional üblich anthrazit bzw. schieferfarben ein- gedeckt. Für die stadtgestalterische Planung sind sie maßstabsbildend.

Die Fläche im Geltungsbereich wird gegenwärtig überwiegend gärtnerisch genutzt. Die städtische Fläche ist verpachtet. Die großen Gärten sind mit Gehölzen, Obstbäumen und großen Altbäumen mit Kronen von 6 bis 20 m Durchmesser (Buchen, Bergahorn, Eschen, Obstbäume, Koniferen) überstanden. Sie sind teilweise mit einigen untergeord- neten Nebenanlagen für Gartenzwecke bebaut und unterstehen nicht dem Bundes- kleingartengesetz (BKleingG). Eine nivellierte, baulich angelegte Bolzplatzfläche (ehem.

Tennisplatz) mit Nebenanlagen und ein ehemaliger Feuerlöschteich befinden sich im nordöstlichen Bereich (vgl. Anlage 3).

Der Bingeweg ist als asphaltierter Anliegerweg ausgebaut und öffentlich gewidmet. Ein Straßenentwässerungsgraben mit Böschung grenzt direkt westlich an das Plangebiet.

Auch der nördlich angrenzende Abschnitt des Bingeweges ist als Anliegerstraße ausge- baut und mündet in einen Wendehammer.

3.3 Eigentum

Die nördliche Fläche - Flst.-Nr. 630/84 tw. - befindet sich im Eigentum der Stadt, die sie nach der Erlangung des Planungsrechtes an Bauwillige veräußern möchte. Die südliche Fläche mit der Flst.-Nr. 630/10 tw. befindet sich in Privateigentum. Der Eigentümer beab- sichtigt die Bebauung mit ein bis zwei Einfamilienhäusern.

3.4 Aufgabe der Bestandsnutzung

In der Stadt Geyer stehen insgesamt 220 Parzellen der Gartennutzung zur Verfügung, die teilweise als Gartenanlagen den Bestimmungen des BKleingG unterliegen und teil- weise an privat verpachtet sind. Insgesamt sind 30 % davon nicht belegt.

Vor den Hintergrund des vielseitigen Angebots an Flächen zur gärtnerischen Nutzung und des rückläufigen Interesses soll das Angebot der Stadt Geyer bezüglich der Ver- pachtung von Gärten reduziert werden. Einen diesbezüglichen Beschluss hat der Ver- waltungsausschuss des Stadtrates Geyer mit der Beschluss-Nr. 14/2017/VA am 19.09.2017 gefasst. Demnach sollen die Flächen am Bingeweg künftig nicht mehr der gärtnerischen Nutzung zur Verfügung stehen. Es entfallen insgesamt 26 Parzellen.

3.5 Geologie, Böden, Altbergbau, Altlasten

Geyer liegt innerhalb der Bodenregion der Berg- und Hügelländer mit hohem Anteil an Magmatiten und Metamorphiten. Größere Verbreitung unter den Festgesteinen besit- zen Glimmerschiefer, Gneise, Granite, Granodiorite und verschiedene Subvulkanite und Ganggesteine.⁴

Nach der Gebirgsbildung im Tertiär und Quartär steht durch intensive Erosion an der Oberfläche das metamorphe Grundgestein der variskischen Gebirgsbildung an. Es handelt sich im Osterzgebirge zum großen Teil um Para- und Orthogneise, während im Westerzgebirge Glimmerschiefer und Phyllite überwiegen, die mit einzelnen Granitstö- cken durchsetzt sind. Den geologischen Untergrund in den Talungen bilden Schotter, Sande und Lehme, die während Erosions- und Abtragungsprozessen im Holozän ent- standen. Besonderheiten sind Deckenreste des Basaltvulkanismus im Gebiet um Anna- berg-Buchholz.⁵

4https://www.boden.sachsen.de/boden-in-sachsen-17953.html

5Institut für Vegetationskunde und Landschaftsökologie SCI 249 „Binge Geyer“ Managementplan Ab- schlussbericht, November 2010

Die Böden des Erzgebirges haben sich auf Verwitterungsdecken der letzten Kaltzeit bzw. auf Frostschuttdecken gebildet. Ihre Ausprägung ist abhängig vom Ausgangsge- stein. Auf den Gneisen des Osterzgebirges entwickelten sich skelettreiche sandig-leh- mige Braunerden oder auch Braunpodsole. Die Verwitterungsböden der Kontaktge- steine im Westerzgebirge sind flachgründig und sauer, wobei insbesondere die tief ver- grusten Granitböden stark podsoliert sind. Durch den kontinuierlichen, starken Einfluss von Rauchabgasen versauerten sie zusätzlich. Wo das Grundgestein dicht unter der Oberfläche ansteht, treten Ranker auf. Unter den Wiesen der grundwasserbeeinflussten Talauen finden sich Gleye. Insbesondere in den höheren Lagen des Westerzgebirges führen staunasse Verhältnisse zur Bildung von Mooren, vorrangig haben sich dort Pseu- dogleye gebildet. Im Gebiet um Geyer herrschen nährstoffarme und steinige Braunpo- dsole mit kleinen Moorflächen vor.⁶

Leitbodenform südlich von Geyer ist die Braunerde aus periglaziärem Grus führenden Lehm, flach über periglaziärem Sandgrus aus Glimmerschiefer und Phyllit gelegen. Leit- bodenassoziation sind Braunerden aus Sandskelett. Der Boden ist nicht vernässt, frisch bis mäßig frisch sowie mittelsauer. Ein geringer, südwestlicher Teil gehört zur Leitboden- form der Binge, einem podsoligem Braunerde-Regosol aus gekipptem Grus (metamor- phe Festgesteine, Granit) mit Boden aus anthropogenen Sedimenten in Siedlungs-, In- dustrie- und Bergbaugebieten. Der Boden ist hier nicht vernässt und stark sauer. Er be- sitzt ein mittleres Wasserspeichervermögen und eine mittlere Bodenfruchtbarkeit.

Der Planbereich Am Bingeweg liegt vollständig in einem Gebiet mit unterirdischen Hohl- räumen gemäß § 8 Sächsischer Hohlraumverordnung (SächsHohlrVO). Für die Hohl- räume bergbaulichen Ursprungs gilt die Kennzeichnungspflicht nach § 9 Abs. 5 Nr. 2 und Abs. 6 BauGB als Altbergbaugebiet.

Altlasten oder andere Einschränkungen des Standortes sind derzeit nicht bekannt.

3.6 Naturschutz

Schutzgebiete nach §§ 23 bis 29 sowie Biotope nach § 30 (BNatSchG) i. V. m. § 21 Säch- sisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) sind nicht bekannt. Nach § 21 Abs. 1 SächsNatSchG gehören zu den weiteren gesetzlich geschützten Biotopen auch

6Ebenda, S. 4

höhlenreiche Altholzinseln und höhlenreiche Einzelbäume sowie Streuobstwiesen und Stollen früherer Bergwerke.

Im Süden außerhalb des Plangebietes befindet sich das FFH-Gebiet „Binge Geyer“. Es ist als Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung mit der EU-Melde-Nr. 5343-303 und der Landes-Nr. 249 mit Datum vom 31.01.2011 gemeldet. Ziel der Unterschutzstellung ist die Erhaltung, Bewahrung bzw. Wiederherstellung des alten Einsturzkraters des Geyersber- ges mit natürlicher Sukzession auf oligotrophem (nährstoffarmem), trockenen Standort, der insbesondere durch Felswände und Schutthalden mit einer artenreichen Moos- und Flechtenvegetation, Zwergstrauchheiden sowie Borstgrasrasen und mageren Wiesen geprägt ist. Im Gebiet nachgewiesene Lebensraumtypen sind trockene Heiden und Si- likatfelsen mit Felsspaltenvegetation. Mit Stand 2009 im Gebiet nachgewiesene Art gem.

Anhang II der FFH-Richtlinie ist die Fledermausart Großes Mausohr (Jagdhabitat).⁷ In der Binge ist seit etwa 15 Jahren auch die Brutstätte (Horst) des Uhus bekannt. Er hat am Felsen Großer Knauer zwei Horste und brütet jährlich wechselnd von einer Seite zur anderen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden keine Höhlenbrüter oder an- dere/weitere Horste entdeckt.⁸

Das Plangebiet ist durch den Wanderweg nach Tannenberg von der Binge räumlich getrennt. Der Weg ist nicht Bestandteil des Geltungsbereichs. Er soll nicht der Erschlie- ßung der Baugrundstücke dienen sondern bleibt in seinem Zustand erhalten.

Da das Plangebiet unmittelbar an den Baubestand am Bingeweg anschließt bzw. Teil der erschlossenen Ortslage ist und gärtnerisch genutzt wird, ist nicht davon auszugehen, dass durch das beabsichtigte Wohngebiet mit geplanten großen Wohngrundstücken und damit einer geringen Nutzungsdichte erhebliche Beeinträchtigungen der Binge zu erwarten sind. Die Bebauung wird in ausreichendem Abstand zum Wanderweg und zum Baumbestand (Wald gemäß SächsWaldG) der Binge festgesetzt.

3.7 Denkmalschutz

Die Binge ist Bestandteil der Bergbaumonumente Geyer als Sachgesamtheit gemäß Sächsischem Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) und als Einzeldenkmal innerhalb der

7Verordnung der Landesdirektion Chemnitz vom 31.01.2011, FFH-Gebiet „Binge Geyer“

8Verein Sächs. Ornithologen e. V., Information der SV Geyer, August 2019

Sachgesamtheit aufgeführt. Vom Plangebiet gehen keine negativen Auswirkungen auf das Denkmal aus.

3.8 Plangrundlage

Die Plangrundlage bilden ein Auszug aus den digitalen Daten des Amtlichen Liegen- schaftskatastersystems (ALKIS) des Staatsbetriebs Geobasisinformation und Vermes- sung Sachsen (GeoSN) der Stadt Geyer, Stand August 2019, sowie der Lage- und Hö- henplan für die nördliche Teilfläche des öffentlich bestellten Vermessungsing. Dipl.-Ing.

Gerald Heubach Ehrenfriedersdorf, Stand 03.09.2019.

Die Plangrundlage wurde durch die Stadt Geyer zur Verfügung gestellt.

4. Städtebauliche Planung

4.1 Planungsziel, städtebauliches Konzept

Planungsziel ist die Errichtung von ca. neun ein- bis zweigeschossigen Einzel- oder Dop- pelhäusern auf großen, durchgrünten Grundstücken am Rande der kompakten Stadt, die vom Bingeweg erschlossen werden.

Grundlage für das Konzept (vgl. Anlage 4) ist zunächst die Lage im unmittelbaren An- schluss an den Siedlungsbereich und eine damit verbundene angestrebte Anpassung an die umgebende bauliche Struktur der Einfamilien- und Doppelhäuser auf der ge- genüberliegenden Westseite des Bingeweges.

Die Bebauung soll entlang des Bingeweges angeordnet werden, um auf dem Grund- stück selbst lange Zufahrten und damit Versiegelungen zu vermeiden. Der Bingeweg dient der Erschließung. Vom Bingeweg erfolgen zwei Zufahrten über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, um die rückwärtige Bebauung zu erschließen. Ein ebensolches Recht wird für das südliche Baugrundstück eingeräumt, um den Wanderweg entlang der Binge für Erschließungszwecke nicht nutzen zu müssen. Verkehrsflächen sind im Plangebiet nicht vorgesehen.

Der Baumbestand aus Buchen, Eschen und Bergahorn wird nicht festgesetzt, sollte aber durch die künftigen Eigentümer erhalten werden, da die Baufelder außerhalb der Wurzel-/Kronenbereiche der großen (eingemessenen) Einzelbäume liegen. Er

dient sowohl der ökologischen Vernetzung mit dem Baumbestand der Binge als auch dem Klima- und Bodenschutz. Den Menschen bietet er eine angenehme Aufenthalts- qualität auf ihrem Wohngrundstück in einem naturnahen Freiraum. Darüber hinaus trägt er zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes im Nahbereich des Kulturdenk- mals und touristischen, regionalen Anziehungspunktes des Zeugnisses des Altbergbaus

„Binge“ bei.

4.2 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen 4.2.1 Art der baulichen Nutzung

Die Baufläche wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt.

Die folgenden Nutzungen sollen nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig sein:

 Wohngebäude,

 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Die Stadt Geyer plant die Errichtung von ca. neun Wohngebäuden mit ein bis zwei WE (z. B. mit einer Einliegerwohnung) in Form von Einzel- oder Doppelhäusern. Darüber hinaus sollen auch andere im allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässige Nutzungen möglich sein. Diese haben jedoch eine untergeordnete Bedeutung, da die Schaffung von Wohneigentum für die Bevölkerung allgemeines Planziel ist. Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung und der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) lassen An- lagen größeren Umfangs nicht zu. Damit wird dem Gebietsstatus eines WA entspro- chen und gleichzeitig die Voraussetzung der Anwendbarkeit des § 13 b BauGB bzgl.

der notwendigen Zulässigkeit von Wohnnutzungen erfüllt.

Folgende nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen werden in Anwendung des

§ 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen:

 die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirt- schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe.

Diese Einrichtungen sind im Stadtzentrum angesiedelt und als zentraler Versorgungs- standort dort zu erhalten und zu weiterentwickeln. Fußläufig sind sie in wenigen Minuten erreichbar. Für nicht störende Handwerksbetriebe stehen Flächen im Stadtgebiet – auch in unmittelbarer Umgebung des Plangebietes, z. B. in Nachnutzung von Gewer- bebrachen, zur Verfügung.

Alle nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Das sind folgende Nutzun- gen:

1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen,

4. Gartenbaubetriebe, 5. Tankstellen.

Diese Nutzungen ziehen Fahrverkehr sowohl durch ihre eigentliche Nutzung als auch durch Besucher nach sich, der in den Wohngebieten zu Lärmbelästigung führen kann und für die weder Größe und Lage des Plangebietes noch die verkehrliche Erschließung geeignet sind. Der Ausschluss geht auch konform mit der aktuellen Rechtsprechung zu

§ 13 b BauGB, da die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens unter Einbezie- hung von Außenbereichsflächen auf Wohnnutzungen beschränkt ist.

4.2.2 Maß der baulichen Nutzung

Entsprechend § 17 BauNVO zu den Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird im Wohngebiet WA 1 eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6 festgesetzt.

Bei einer GRZ von 0,4 können z.B. bei einem 550 m²großen Grundstück 220 m²des Bau- grundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden.

Beispielrechnung: Haus 12 x 10 m 120 m²

Doppelgarage 40 m²

Gartenhaus 20 m²

Zuwegung 40 m²

gesamt 220 m²

Bei größeren Grundstücken erfolgt entsprechend des o.g. Beispiels keine Ausschöpfung der GRZ von 0,4.

Für das Plangebiet wird aber die GRZ von 0,4 beibehalten, da eine Parzellierung nicht festgesetzt werden kann. Die zu veräußernde Bauparzelle wird sich in ihrer Größe nach der aktuellen Nachfrage und dem Ermessen der Gemeinde richten.

Für die südlich im Plangebiet gelegenen Bauflächen WA 2 wird die GRZ mit 0,3 niedriger gewählt, um in Richtung des angrenzenden, freien Landschaftraumes eine lockere Be- bauung in eingegrünter Umgebung zu erzielen.

Die GRZ ist als Höchstmaß festgesetzt. Deshalb ist auch eine Überschreitung für Stell- plätze und ihre Zufahrten nicht möglich. Die Festsetzung unterstützt das Ziel der lockeren Bebauung auf großen Grundstücken im Grünen und mindert Eingriffe in den Naturhaus- halt, insbesondere in den Boden und den Wasserhaushalt.

Die GFZ wird mit maximal 0,6 bzw. 0,45 festgesetzt. Das entspricht der beabsichtigten Geschossigkeit von maximal 2 Vollgeschossen. Eine höhere Verdichtung ist damit nicht möglich und städtebaulich nicht beabsichtigt.

Die Zahl der Vollgeschosse wird auf maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt. Regelun- gen zur Trauf- und zur Drempelhöhe erfolgen nicht. Damit kann das zweite Vollgeschoss als vollwertiges Geschoss oder als ausgebautes Dachgeschoss ausgebildet werden. Die benachbarte Bebauung ist überwiegend ein– bis zweigeschossig, so dass sich die ge- plante Bebauung in die Umgebung einfügt.

4.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

Im gesamten Plangebiet wird eine offene Bauweise festgesetzt. Damit soll eine lockere Bebauung entstehen. Im Baugebiet sind Einzelhäuser konzipiert, aber auch Doppelhäu- ser sind möglich.

Die Baugrenzen werden so festgesetzt, dass der Baumbestand erhalten werden kann.

Die Häuser sind in der Regel 3 bis 5 m vom Straßenraum Bingeweg zurückgesetzt einzu- ordnen.

In den Baufeldern sind zwischen Baugrenze und Bingeweg keine Garagen und Carports zulässig. Damit wird gewährleistet, dass die Gestaltung der Vorgärten als Vegetations- flächen erfolgen kann. Garagen und Carports sind mind. 5 m von der öffentlichen Ver- kehrsfläche entfernt im Grundstück einzuordnen, damit noch eine zweite Abstellmög- lichkeit für PKW gegeben ist, um den Stellplatzbedarf auf dem eigenen Grundstück ab- zudecken.

Die Lage des südlichen Baufelds wird auf der rückwärtigen Grundstücksfläche festge- setzt. Sein Zuschnitt wird bestimmt durch den Mindestabstand zum Wald gemäß Wald- gesetz für den Freistaat Sachsen (§ 25 Abs. 3 SächsWaldG) von 30 m.

4.2.4 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL-Recht) ist zugunsten der Anlieger festgesetzt, deren Grundstücke nicht direkt vom öffentlichen Straßenraum Bingeweg erschlossen werden können. Das südliche, zeichnerisch festgesetzte GFL-Recht ist Voraussetzung für die Erschließung des südlichen Grundstücks über die benachbarte Fläche und deren Zufahrt über den Bingeweg. Damit soll ein baulicher Eingriff in den hier beginnenden Wanderweg entlang der Binge vermieden werden.

Die Fläche des GFL-Rechts ist mit 3 m Breite für die Zufahrt von Rettungsfahrzeugen ge- eignet. Ein Abholplatz für private Müllentsorgungsbehälter ist auf dem Bingeweg außer- halb des Geltungsbereichs vorzusehen.

Die Festsetzung der GFL-Rechte ist planungsrechtliche Voraussetzung, dass die künfti- gen Bauherren ihre Erschließung selbst herstellen können. Sie ist auch Voraussetzung für die Eintragung einer Erschließungsbaulast in das Baulastenverzeichnis als öffentlich- rechtliche Verpflichtung der künftigen Grundstückseigentümer gegenüber der Bauauf- sichtsbehörde und somit Voraussetzung für den Nachweis einer gesicherten Erschlie- ßung. Die Baulasteintragung ersetzt nicht die privatrechtliche Sicherung über die Eintra- gung der Dienstbarkeiten in die Grundbücher.

4.2.5 Anpflanzung und Erhaltung von Bäumen und Sträuchern

Die festgesetzte Heckenbepflanzung dient der Ortsrandeingrünung. Sie stellt eine Ab- grenzung der Bebauung zum Freiraum dar und bindet damit gleichzeitig die Ortslage in die Landschaft ein. Mit der festgesetzten Breite, der Pflanzdichte und den empfohlenen Arten der Artenlisten für Bäume und Sträucher ist ein struktur- und artenreicher Übergang möglich, der u. a. auch Lebensraum für Vögel, Insekten und Kleinsäuger bietet. Die Maß- nahme dient damit auch der Minimierung des Eingriffs in Natur und Landschaft, auch wenn hierfür in Anwendung des § 13 b BauGB ein Nachweis nicht zu führen ist.

Die Festsetzungen zum Pflanzgebot, gärtnerischer Gestaltung sowie dauerhafter Pflege, Erhalt und Ersatz sichern die weitere Durchgrünung der Grundstücke. Die Festsetzung zur

Pflanzung von Laub- oder Obstbäumen fügt sich in die am Bingeweg vorhandene Struk- tur ein.

4.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Die künftige Bebauung soll sich gestalterisch an der Einfamilienhausbebauung entlang des Bingewegs orientieren. Dachform und die Farbe der Eindeckung sind deshalb ent- sprechend der Ortstypik festgesetzt. Die Gebäudeausrichtung (Firstrichtung) wird dabei nicht festgesetzt, Trauf- oder Giebelstellung zum Bingeweg sind möglich und können für ein abwechslungsreiches Erscheinungsbild sorgen. Hinsichtlich der Farbgebung der Dä- cher wurden Regelungen getroffen, weil dies für die gestalterische Gesamtwirkung des Wohngebietes sowie für seine Einbindung in das typische Orts- und Landschaftsbild von erheblicher Bedeutung ist. Um eine einheitliche Farbwirkung zu erzielen, werden schie- fer- bzw. anthrazitfarbene Dacheindeckungen festgesetzt. Diese Farbtöne prägen nicht nur die Gebäude der Stadt Geyer sondern sind typisch für den Erzgebirgsraum. Der Ein- satz von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen ist im Sinne der Nutzung von rege- nerierbaren Energieformen zulässig.

Die Festsetzung zur Gestaltung von Stellplätzen und Wegen dient dazu, den Versiege- lungsgrad der Flächen so gering wie möglich zu halten, um Oberflächenwasser dem Boden teilweise wieder zuführen zu können.

Durch die Festsetzung zur gärtnerischen Gestaltung der Vorgärten soll durch die An- lage von Vegetationsflächen eine Begrünung der Bereiche, die vom öffentlichen Stra- ßenraum aus einsehbar sind, erreicht werden. Mit der Begrenzung der Höhe der Einfrie- dungen soll eine vom Straßenraum offen erscheinende Wohnanlage entstehen.

4.4 Kennzeichnungen, Hinweise

Das Plangebiet befindet sich vollständig innerhalb eines Gebietes mit unterirdischen Hohlräumen gemäß § 8 SächsHohlrVO und ist deshalb zu kennzeichnen.

Zusätzlich wird der Hinweis gegeben, dass das Vorhaben in einem alten Bergbaugebiet liegt und das Vorhandensein nicht risskundiger Grubenbaue nicht auszuschließen ist. Es wird empfohlen, Baugruben und sonstige Erdaufschlüsse von einem Fachkundigen (In- genieurgeologe, Baugrundingenieur) visuell auf Spuren alten Bergbaus überprüfen zu lassen. Auf die Meldepflicht nach § 5 SächsHohlrVO wird hingewiesen.

Ein Freiflächengestaltungsplan als Bestandteil des Baugesuchs soll die konkrete Umset- zung der grünordnerischen Festsetzungen auf den Grundstücken enthalten und dient dem Nachweis für die Realisierung der Pflanzungen.

5. Flächenbilanz

Gesamtfläche 8.131 m²

Allgemeines Wohngebiet 8.131 m²

Innerhalb des Baugebietes können ca. neun Einzel- oder Doppelhäuser errichtet wer- den. Rechnerisch sind bis 18 WE möglich, da zwei Wohnungen je Haus, z. B. Einlieger- wohnungen, zulässig sind.

6 Erschließung 6.1 Verkehr

Die Verkehrserschließung ist über den westlich und nördlich angrenzenden Bingeweg gegeben. Dieser ist in ausreichendem Maße ausgebaut und entspricht den Anforderun- gen einer Anliegerstraße. Durchgangsverkehr ist nicht vorhanden. Er ist asphaltiert und verfügt über eine Straßenentwässerung, einseitigen Fußweg bzw. breites Bankett. Bauli- che Maßnahmen sind im öffentlichen Bereich der Böschungen und Entwässerungsgrä- ben für die Herstellung der Grundstückszufahrten und von Hausanschlüssen erforderlich.

Die Erschließung des südlichen Teilgebietes erfolgt über ein privates Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Der öffentliche Wanderweg entlang der Binge bleibt unberührt.

6.2 Stadttechnische Ver- und Entsorgung

Die künftigen Baugrundstücke liegen direkt am bebauten Bingeweg und gelten damit als erschlossen.

Zu bestehenden Leitungsreserven bzw. konkreten Anschlusswerten werden die stadt- technischen Versorgungsunternehmen Abwasserzweckverband Oberes Zschopau- und Sehmatal (AZV-OZST), die Erzgebirge Trinkwasser GmbH (ETW), die Eins Energie in Sach- sen GmbH und die Mitnetz Strom GmbH für die Energieversorgung sowie die Telekom im Beteiligungsverfahren einbezogen.

Die Ertüchtigung der Erschließungsanlagen außerhalb des Plangebietes liegt in Verant- wortung der Stadt Geyer.

Abwasserentsorgung

Die Abwasserableitung erfolgt im Trennsystem, die Leitungen sind im Bereich des Binge- wegs vorhanden. Die Einleitung der geplanten Schmutzwassermenge gilt als gesichert.

Um die Belastung des Regenwassersystems zu minimieren, werden im Bebauungsplan Festsetzungen zur Verringerung von zu entwässernden befestigten Flächen getroffen.

Das betrifft die festgesetzte GRZ, die teilweise unter der nach BauNVO in allgemeinen Wohngebieten üblichen 0,4 liegt und für Stellplätze und Zufahrten nicht erhöht werden darf. Befestigte Flächen sind versiegelungsoffen herzustellen. Inwieweit eine Rückhal- tung von Regenwasser dennoch erforderlich wird, muss bei Notwendigkeit eine an das Bauleitplanverfahren anschließende Berechnung der zulässigen Einleitmenge ergeben.

Durch die einzelnen Grundstückseigentümer ist rechtzeitig vor Baubeginn ein Antrag auf Einleitungsgenehmigung beim Abwasserzweckverband zu stellen.

Die Straßenentwässerungen befinden sich in der Trägerschaft der Stadtverwaltung. Sie sind nicht exakt vermessen und dokumentiert.

Abfall

Die Zuständigkeit für die Abfallerfassung und -beseitigung liegt beim Landkreis Erzge- birgskreis und wird satzungsgemäß (Abfallwirtschafts- und -gebührensatzung) durchge- führt.

7 Wesentliche Auswirkungen der Planung

Mit dem Plangebiet erhält die Stadt Geyer baureife Grundstücke für die Befriedigung des Bedarfs an individuellem Wohnungsbau in den kommenden Jahren und kann damit ihre Entwicklung stabilisieren. Die Baulandbereitstellung kann einen Beitrag zur positiven Beeinflussung des Bevölkerungsverlustes und der Altersstruktur der Stadt leisten.

Mit der Bebauung wird auch die Siedlungsstruktur am kompakten Ortsrand zwischen Innenstadt und Landschaftsraum an der Binge positiv beeinflusst. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sorgen für eine Einpassung in das bauliche Siedlungsgefüge.

7.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft

Am Standort sind keine Schutzgebiete bzw. Schutzobjekte gemäß EU-Recht (FFH- Gebiete, Vogelschutzgebiete), BNatSchG sowie SächsNatSchG betroffen. Artenschutz- rechtliche Konflikte werden gegenwärtig nicht prognostiziert.

Das Schutzgebiet gemäß EU-Recht - FFH-Gebiet Binge Geyer - liegt außerhalb des Gel- tungsbereichs. Der Schutzzweck – Erhaltung des alten Einsturzkraters des Altstandortes Geyersberg, insbesondere mit einer artenreichen Moos- und Flechtenvegetation – wird durch das Planvorhaben nicht berührt.

Die Planung stellt jedoch infolge der teilweisen Inanspruchnahme von derzeitigen Au- ßenbereichsflächen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Infolge der Wahl des be- schleunigten Verfahrens nach § 13 b BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstel- lung dieses Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 6 BauGB zulässig und bedürfen keines Ausgleichs. Niedrige Überbauungsdichte, die eine großzü- gige gärtnerische Gestaltung der Freiflächen gestattet, sowie die Möglichkeit des teil- weisen Baumerhalts und Anpflanzungen gestalten den Eingriff jedoch minimal, zumal eine geringfügige Überbauung mit Gartenhäusern und sonstigen Nebenanlagen im Be- stand bereits vorhanden ist.

Durch Heckenanpflanzungen und die gärtnerische Anlage der Freiflächen incl. Obst- baumpflanzungen in den Grundstücken wird im Plangebiet der Eingriff in Natur und Landschaft gering gehalten. Bei einer zulässigen GRZ von 0,3 bis 0,4 bleiben 60 bis 70 % der Flächen unversiegelt, so dass insbesondere bei den Schutzgütern Boden und Wasser gegenüber anderen Baugebieten wesentliche Funktionen auch in den bebauten Be- reichen erhalten bleiben.

7.2 Immissionsschutz

Nach § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sind für eine bestimmte Nutzung vorgesehene Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete (z. B. öffentlich genutzte Gebiete, Freizeitgebiete usw.) so weit wie möglich vermieden werden.

Das Bebauungsplangebiet ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Damit sind entsprechend Beiblatt 1 zur DIN 18005 Teil 1 folgende Orientierungswerte

maßgebend: 55 dB (A) tags,

40 dB (A)¹bzw. 45 dB (A)²nachts

1Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm,²Verkehrslärm.

Durch Gewerbelärm werden keine schädlichen Lärmeinwirkungen erwartet. Die Um- gebung ist durch eine Gemengelage geprägt. Kleinere Gewerbebetriebe, Dienstleis- tungsunternehmen in der Nähe des Baugebietes (Industriestraße) sowie das Vereins- haus mit Schank- und Speisewirtschaft und Beherbergung „Huthaus an der Binge“ sind einer Mischgebietsnutzung zuzurechnen. Produktions- und Vertriebsstätten für Armatu- ren, Automaten, Haushalts- und Freizeitartikeln nutzen die vorhandenen Gewerbe- räumlichkeiten nach. Sie befinden sich – ebenso wie die Metall- und Stahlbaufirma - in ausreichender Entfernung zum Standort und fügen sich hochbaulich dergestalt ein, dass eine schallabschirmende Wirkung erzielt wird. Freiflächen und verkehrliche Er- schließung orientieren sich entlang der Industriestraße. Der Bingeweg im Bereich des Plangebietes bleibt davon unberührt.

Durch Verkehrslärm bestehen keine schädlichen Lärmeinwirkungen. In der Nähe des Baugebietes sind keine Emissionsquellen (Straße, Schiene) vorhanden. Die Ehrenfrie- dersdorfer Straße (Staatsstraße S 260) befindet sich in ausreichendem Abstand zum Plangebiet.

7.3 Kosten für die Stadt

Kosten für die Stadt Geyer fallen durch die Baufreimachung, Planungs-, Vermessungs- und Erschließungsleistungen zur Herstellung der ggf. ergänzend notwendigen verkehrli- chen und stadttechnischen Ver- und Entsorgung am Bingeweg an. Erschließungsleistun- gen innerhalb des Geltungsbereichs fallen nicht an. Die Planungskosten für das Bauleit- planverfahren werden vollständig durch die Stadt getragen.