Z E R T I F I Z I E R T N A C H D I N E N I S O / I E C K 028/18 G U T A C H T E N

Sachverständiger für Grundstücksbewertung

Z E R T I F I Z I E R T N A C H D I N E N I S O / I E C 1 7 0 2 4

.

ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER (DIA) nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Zertifikats-Nr. DIA-IB-185 Obere Lichtenplatzer Str. 102 42287 Wuppertal

Tel.: 0202 – 2 54 30 23 Fax: 0202 – 2 54 31 12 Mobil: 0173 – 7 72 45 75 Mail: frank-c.mueller@t-online.de

Wuppertal, 02.08.2019

Frank C. Müller • Obere Lichtenplatzer Str. 102 • 42287 Wpt.

012 K 028/18

G U T A C H T E N

über den unbelasteten Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch des 134/10.000. Miteigentumsanteils an dem mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstück Am Schewenkamp 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40

und Diepenbeck 2, 4, 6, 8 in 45527 Hattingen,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss links des Hauses Diepen- beck 8 gelegenen Wohnung im Aufteilungsplan mit Nr. 8-1 bezeichnet, sowie den Son-

dernutzungsrechten an den Kellerräumen Nr. K 8-1, Nr. TK 8-4, Nr. TK 8-9.

Der unbelastete Verkehrswert des Wohnungseigentums wurde zum Stichtag 26.04.2019 ermittelt mit rd.

54.000,00 €.

Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass sie lediglich die we- sentlichen Anlagen enthält. Das Originalgutachten können Sie auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Hattingen einsehen.

Amtsgericht Hattingen Bahnhofstr. 9

45525 Hattingen

Inhaltsverzeichnis

Nr. Abschnitt Seite

1   Vorbemerkungen ... 3  

1.1   Allgemeine Angaben ... 3  

2   Grund- und Bodenbeschreibung ... 5  

2.1   Lage ... 5  

2.1.1   Großräumige Lage ... 5  

2.1.2   Kleinräumige Lage ... 5  

2.2   Größe und Form ... 6  

2.3   Erschließung, Baugrund etc. ... 6  

2.4   Privatrechtliche Situation ... 6  

2.5   Öffentlich-rechtliche Situation ... 7  

2.5.1   Baulasten und Denkmalschutz ... 7  

2.5.2   Bauplanungsrecht ... 7  

2.5.3   Bauordnungsrecht ... 8  

2.6   Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ... 8  

2.7   Art der Nutzung und Vermietungssituation ... 8  

3   Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ... 10  

3.1   Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung ... 10  

3.2   Wohngebäude (Gemeinschaftseigentum) ... 10  

3.3   Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum ... 12  

3.4   Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen ... 13  

4   Beschreibung des Sondereigentums ... 14  

5   Ermittlung des Verkehrswerts ... 16  

5.1   Grundstücksdaten ... 16  

5.2   Verfahrenswahl mit Begründung ... 17  

5.3   Bewertungsteilbereich „A - Bauland“ ... 18  

5.3.1   Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A - Bauland“ ... 18  

5.3.2   Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A – Bauland“ ... 21  

5.3.3   Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A – Bauland“ ... 25  

5.4   Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ ... 28  

5.4.1   Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ ... 28  

5.4.2   Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ ... 29  

5.5   Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen ... 30  

6   Erläuterungen und Begriffsbestimmungen ... 32  

7   Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ... 35  

8   Verzeichnis der Anlagen ... 37  

1 Vorbemerkungen

1.1 Allgemeine Angaben

Auftraggeber: Amtsgericht Hattingen

Bahnhofstr. 9, 45525 Hattingen Auftrag vom 18.01.2019

Eigentümer: xxxxxxxxxxxxxxx

Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung

Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus

Objektadresse: Diepenbeck 8

45527 Hattingen

Grundbuchangaben: Grundbuch von Hattingen-Welper, Blatt 2179, lfd. Nr. 1

Katasterangaben: Gemarkung Welper,

Flur 8 Flurstück 556 (8.425 m²) Wertermittlungsstichtag: 26.04.2019

Tag der Ortsbesichtigung: 26.04.2019

Besichtigt werden konnten die Eigentumswohnung Nr. 8-1, sowie das Treppenhaus des Gebäudes Die- penbeck 8, das Kellergeschoss (der zur Eigentums- wohnung Nr. 8-1 durch Sondernutzungsrecht zugeord- nete Kellerraum Nr. K 8-1). Die der Eigentumswohnung Nr. 8-1 ebenfalls durch Sondernutzungsrechte zuge- ordneten Kellerräume Nr. TK 8-4 und Nr. TK 8-9 konn- ten nicht besichtigt werden.

Die Erlaubnis zur Anfertigung von Innenraumfotos wur- de gegeben. Während der Ortsbesichtigung kam es zu keinen besonderen Vorkommnissen.

Teilnehmer am Ortstermin: Die Mieter sowie der Sachverständige.

Die Eigentümerin wurde zu dem genannten Termin

rechtzeitig schriftlich informiert.

herangezogene Unterlagen, Erkun-

digungen, Informationen:  unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 14.01.2019;

 Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000;

 Bauzeichnungen (Ansichten, Schnitte);

 Angaben der Stadt Hattingen zu Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Erschließungskosten, Altlas- ten, Baulasten, öffentliche Förderungen (WobindG), Denkmalschutz, Bodenrichtwert;

 Grundstücksmarktbericht 2019 für den Ennepe-Ruhr- Kreis;

 Mietspiegel Hattingen 2019;

 gegebenenfalls Angaben der Eigentümer bzw. Mie- ter.

Namen der Mieter: Das Bewertungsobjekt ist vermietet. Der Name des Mieters wird dem Gericht außerhalb des Gutachtens mitgeteilt.

Verwalter nach dem

Wohnungseigentumsgesetz: Verwalter nach WEG ist die:

Centrona Hausverwaltung GmbH Am Büchsenschütz 20

45257 Hattingen

2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage

2.1.1 Großräumige Lage

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ort und Einwohnerzahl:

(Stand Dezember 2018)

Stadt Hattingen, ca. 56.000 Einwohner;

Stadtteil Welper, ca. 7.000 Einwohnern.

überörtliche Anbindung / Entfernungen:

Nächstgelegene größere Städte sind Essen, Bochum, Witten, Sprockhövel, Wuppertal und Velbert.

Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist ins- gesamt als gut zu bezeichnen; der nächstgelegene Autobahnanschluss der A 52 (Anschlussstelle Witten- Herbede) in Richtung Bochum und Wuppertal ist ca. 6 km entfernt; der nächstgelegene S-Bahnhof Hattingen (Ruhr) Mitte ist ca. 2 km entfernt.

2.1.2 Kleinräumige Lage

innerörtliche Lage: Das Bewertungsgrundstück befindet sich im Stadtteil Welper; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in ca. 2,0 km Entfernung im Zentrum von Hattingen, vereinzelt auch in fußläufiger Entfernung im Stadtteil- zentrum Hattingen-Welper; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) befinden sich in fußläufiger Entfer- nung.

Wohn-bzw. Geschäftslage: mittlere Wohnlage;

als Geschäftslage nicht geeignet Art der Bebauung und Nutzungen in

der Straße und im Ortsteil:

wohnbauliche Nutzungen; überwiegend geschlossene bis 4-geschossige Bauweise

Beeinträchtigungen: Anlässlich der Ortsbesichtigung waren keine über das lageübliche Maß hinausgehende störenden Einflüsse wahrnehmbar.

Topografie: Hanglage

2.2 Größe und Form

Straßenfront: ~ 99 m (Am Schewenkamp)

~ 97 m (Diepenbeck)

Mittlere Tiefe: ~ 77 m

Grundstücksgröße: 8.425 m²

Form: unregelmäßige, aber kompakte Grundstücksform

2.3 Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Wohnsammelstraße,

überwiegend durch Anliegerverkehr geprägt Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen;

Gehwege einseitig, Gehwegplatten Anschlüsse an Versorgungsleitun-

gen und Abwasserbeseitigung: elektr. Strom, Gas und Wasser aus öffentlicher Versor- gung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche

Gemeinsamkeiten: einseitige Grenzbebauung des Gebäudes Diepenbeck 8; das Grundstück ist gartenseitig durch Strauchbe- wuchs bzw. Holzzäune eingefriedet.

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich):

gewachsener, normal tragfähiger Baugrund (augen- scheinlich)

Der Sachverständige hat eine Auskunft aus dem Ver- zeichnis der Flächen mit Bodenbelastungsverdacht des Ennepe-Ruhr-Kreises für die Bewertungsgrundstücke eingeholt. Lt. Schreiben des Ennepe-Ruhr-Kreises vom 29.01.2019 ist das Bewertungsobjekt nicht im Ver- zeichnis der Flächen mit Bodenbelastungsverdacht eingetragen.

Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- situation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Ver- gleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen sind. Bodenuntersuchungen, auch Untersuchungen zu Grundwasserhöhen, wurden nicht vorgenommen.

2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Rechte im Bestandsverzeichnis:

Grundbuch von Hattingen-Welper, Blatt 2179, lfd. Nr. 1:

Dem Bewertungsobjekt wurden die Sondernutzungs- rechte an den Kellerräumen Nr. K8-1, Nr. TK8-4, Nr.

TK8-9 zugeordnet (vgl. Kap. 3.4).

Grundbuchlich gesicherte

Belastungen in Abteilung II: Grundbuch von Hattingen-Welper, Blatt 2179, lfd. Nr. 1:

Abteilung II laufende Nr. 2 Zwangsversteigerungsvermerk

Der Zwangsversteigerungsvermerk ist verkehrswert- neutral.

Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grund- buchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gut- achten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegan- gen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden.

Nicht eingetragene Rechte und Lasten:

keine bekannt

Wohnungsbindung: Lt. Schreiben der Stadt Hattingen vom 29.01.2019 un- terliegt das Bewertungsobjekt nicht der öffentlichen Wohnungsbindung.

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenver-

zeichnis: Lt. Auskunft der Stadt Hattingen ruhen auf dem Bewer- tungsgrundstück derzeit keine Baulasten.

Denkmalschutz: Von der Stadt Hattingen lag die Auskunft zum Denk- malschutz zur Fertigstellung dieses Gutachtens noch nicht vor.

Anmerkung: In der veröffentlichten Denkmalliste 01.03.2017 der Stadt Hattingen, wird das Bewertungsobjekt nicht er- wähnt. In diesem Gutachten wird der Verkehrswert un- ter der Annahme ermittelt, dass das Bewertungsobjekt nicht unter Denkmalschutz steht.

2.5.2 Bauplanungsrecht

Darstellungen im Flächennutzungs- plan:

Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennut- zungsplan als Wohnbaufläche dargestellt.

Festsetzungen im Bebauungsplan: Lt. Auskunft der Stadt Hattingen vom 30.01.2019 ist für

den Bereich des Bewertungsobjektes der Bebauungs-

plan Nr. 91 „Sanierungsgebiet auf dem Haidchen“ vor-

handen.

gende Festsetzungen:

WA = Allgemeines Wohngebiet GRZ 0,4 = Grundflächenzahl

GFZ 1,0 = Geschossflächenzahl III = 3 Vollgeschosse

2.5.3 Bauordnungsrecht

Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage der vorliegenden Pläne und des realisierten Vor- habens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung konnte nicht abschließend geprüft werden. Bei dieser Wer- termittlung wird deshalb die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen vorausge- setzt.

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand

(Grundstücksqualität):

baureifes Land (vgl. § 5 Abs. 4 ImmoWertV)

Beitrags- und Abgabenzustand: Lt. Schreiben der Stadt Hattingen vom 06.02.2019 wird das Bewertungsgrundstück durch die Erschließungsan- lagen Diepenbeck und Am Schewenkamp erschlossen und unterliegt nicht der Erschließungsbeitragspflicht nach dem Baugesetzbuch.

Ob und ggf. in welcher Höhe später Beiträge nach den Bestimmungen des Kommunalabgabengesetzes erho- ben werden, kann zurzeit durch die Stadt Hattingen nicht gesagt werden. Derzeit sind keine beitragsauslö- senden Maßnahmen geplant.

2.7 Art der Nutzung und Vermietungssituation

Derzeitige Nutzung: Das Grundstück ist mit Mehrfamilienhäusern bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung).

Wirtschaftliche Nachfolgenutzung: Als wirtschaftliche Nachfolgenutzung wird die derzeiti- ge Nutzung angesehen.

Vermietungssituation: In den Mietvertrag konnte der Sachverständige Einsicht

nehmen. Demnach handelt es sich um einen 1967 ge-

schlossenen Mietvertrag. Die derzeitige monatliche

Warmmiete beträgt laut Auskunft des Mieters 444 €,

abzüglich ca. 149 € für Nebenkosten, dies entspricht

einer monatlichen Nettokaltmiete von ca. 295 €. Diese

Angaben wurden nicht überprüft.

Anmerkung: Laut Auskunft des Mieters handelt es sich um folgende wesentlichen Mietereinbauten:

 Innentüren

 Rohrverteilung im Bad/WC Wohngeld / Instandhaltungsrückla-

gen / Sonderumlagen: Laut schriftlicher Mitteilung der WEG-Verwaltung vom 04.02.2019, beträgt das Wohngeld für das Bewer- tungsobjekt seit dem 01.01.2018 monatlich 230 €, darin enthalten sind sowohl umlagefähige, wie auch nicht umlagefähige Kosten wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten etc., Einzelheiten sind beim WEG- Verwalter zu erfragen.

Laut schriftlicher Mitteilung der WEG-Verwaltung vom 04.02.2019, beträgt die Instandhaltungsrücklage für die Gesamtanlage rd. 220.599 € (Stand 31.12.2017).

Sonderumlagen werden in dem Protokoll Eigentü- merversammlung vom 17.09.2018 nicht erwähnt.

Mögliche rückständige Zahlungen des Eigentümers an

die Gemeinschaft werden in dieser Wertermittlung nicht

berücksichtigt.

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesich- tigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen sowie die Mitteilungen der Ei- gentümer am Ortstermin.

Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vor- herrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft. Im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt.

Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen- sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Unter- suchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

3.2 Wohngebäude (Gemeinschaftseigentum)

Gebäudeart, Baujahr und Nutzungseinheiten

Gebäudeart: IV-geschossige Mehrfamilienwohnhäuser; auf mas- siven Kellergeschoss und Tiefgeschoss mit Man- sarddach; der Dachboden ist (laut Teilungserklä- rung) nicht ausgebaut; das Gebäude ist voll unter- kellert.

Anmerkung: Beschrieben wird im folgendem lediglich das Ge- meinschaftseigentum an dem Gebäude Diepenbeck 6 und 8 in dem das zu bewertende Sondereigentum liegt. Laut Teilungserklärung Teil I, Ziffer 19 sind die einzelnen Gebäude, hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung, selbstän- dig.

Baujahr: 1922 (Lt. Bauakte);

1972: Einrichtung von Bädern

Modernisierung: Nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instand- haltung.

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

61 Wohnungsrechte,

davon im Gebäude Diepenbeck 8: 9 Wohnungsrechte

(lt. Teilungserklärung),

Kellergeschoss bzw. Tiefgeschoss: Kellerräume der Wohneinheiten (Sondernutzungsrechte) und Wasch- küche.

Ausführung

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: nicht bekannt

Außenwände: massiv

Außenansicht: rauh verputzt und gestrichen;

Dachrinnen- u. Rohre Zinkblech bzw. PVC

Innenwände: massiv bzw. Leichtbauweise

Geschossdecken: Eisenbeton (lt. Bauakte)

Hauseingang (außen): Eingangstür aus Aluminium mit Holz- mit Lichtaus- schnitt; Klingel- und Sprechanlage; Eingangsüber- dachung; Briefkastenanlage (außen)

Hauseingangsinnenbereich und Treppenhaus:

Gesamteindruck: gepflegt, baujahrstypisch Decken: rauh verputzt und gestrichen Wände: rauh verputzt und gestrichen

Böden: Fliesen

Geschosstreppe: Eisenbeton mit Kunststeinstufen Geländer: Eisengeländer mit Holzhandlauf Treppe zum Dachraum: nicht bekannt

Dach: Dachkonstruktion: vermutlich Holzdach,

Dachform: Mansarddach, Dacheindeckung: Ziegel

Kellergeschoss: Kellertreppe: Eisenbeton

Geländer: Eisengeländer

Boden: Estrich

Wände: Mauerwerk, Kalkanstrich

Decken: Eisenbeton

Türen/Kellerräume: Holztüren

Anmerkung: Die Kellerräume befinden sich in einem einfachen, bau-

jahrstypischen Zustand. Feuchtigkeitsschäden wurden

im Rahmen der Besichtigungsmöglichkeiten augen-

scheinlich nicht festgestellt.

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Heizung: gasbetriebene Zentralheizung (lt. Energieausweis) Anmerkung: Von der WEG-Verwaltung wurde dem Sachverständi-

gen der Energieausweis in Kopie zur Verfügung ge- stellt. Der Energieausweis, ausgestellt am 19.07.2018, wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Ener- gieverbrauchs erstellt und ergibt eine durchschnittli- chen Endenergieverbrauchskennwert von 96 kWh/(m² und Jahr). Der Energieverbrauch für Warmwasser ist hierin enthalten.

Die Zentralheizung befindet sich laut Teilungsplan im Gebäude Diepenbeck 6 und konnte nicht besichtigt werden. Laut Energieausweis stammt die Anlagen- technik aus dem Jahr 1997.

Warmwasserversorgung: über Heizung

Gemeinschaftliches Eigentum, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: Kelleraußentreppe besondere Einrichtungen: keine

Zubehör: keine

wirtschaftliche Wertminderungen: keine Bauschäden und Baumängel am

gemeinschaftlichen Eigentum (soweit augenscheinlich ersichtlich):

im Rahmen der Besichtigungsmöglichkeiten waren kei- ne wesentlichen Mängel erkennbar

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigen- tums befindet sich, soweit augenscheinlich ersichtlich, insgesamt in einem dem Baujahr entsprechenden ein- fachen, jedoch insgesamt gepflegten Zustand.

3.3 Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz;

größere Rasenfläche mit Hanglage;

Einfriedung gartenseitig durch Strauchbewuchs bzw. Holzzäune (soweit erkennbar).

3.4 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte

(besondere Gebrauchsregelung für Teile des Grundstücks oder des Gebäudes):

Es sind Sondernutzungsrechte vereinbart (vgl. Tei- lungserklärung).

Mit dem Bewertungsobjekt Wohnungseigentum Nr. 8-1 sind die Sondernutzungsrechte an den Kellerräumen Nr. K 8-1, Nr. TK 8-4, Nr. TK 8-9 verbunden.

Anmerkung: Der Kellerraum Nr. 8-1 befindet sich auf der Kellerge- schossebene und ist über das Treppenhaus erreichbar.

Die Kellerräume Nr. TK 8-4, Nr. TK 8-9 befinden sich auf der Tiefgeschossebene und sind aufgrund der Hanglage gartenseitig ebenerdig erreichbar. Die Keller- räume Nr. TK 8-4, Nr. TK 8-9 mit einfachen Holztüren, konnten nicht von innen besichtigt werden.

Erträge aus gemeinschaftlichen Eigentum:

keine bekannt

Wesentliche Abweichungen: Wesentliche Abweichungen zwischen dem Mieteigen- tumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Teileigen- tums am Gesamtobjekt (RE):

Aufgrund der zur Verfügung stehenden Unterlagen

(Auszug aus der Teilungserklärung, Grundbuchauszug)

ist die Überprüfung der im Grundbuch festgelegten Auf-

teilung der Miteigentumsanteile (ME) mit der anteiligen

Wertigkeit des zu bewertenden Teileigentums am Ge-

samtobjekt (RE) nur mit einem unverhältnismäßig ho-

hen Aufwand zu bewerkstelligen. In der nachfolgenden

Wertermittlung wird unterstellt, dass zwischen dem

Miteigentumsanteil (ME) und der anteiligen Wertigkeit

(RE) keine wesentlichen Abweichungen bestehen.

4 Beschreibung des Sondereigentums

Lage des Sondereigentums im Ge- bäude:

Das Sondereigentum liegt im Erdgeschoss links des Hauses Diepenbeck 8.

Wohnfläche/Nutzfläche: ~ 60 m²

Anmerkung: Es liegt keine aktuelle Berechnung vor. Die Wohnflä- chenberechnung erfolgte überschlägig, in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung, auf der Grundlage des Aufteilungsplanes sowie der angegebenen Raum- größen bzw. Maßangaben. Bei der Berechnung wur- de ein 3%-iger Putzanteil abgezogen, der Loggia (Süd- lage) wird mit 50% angerechnet. Die hier angesetzte Wohnfläche ist ausschließlich für diese Wertermittlung zu verwenden. Eine endgültige Klärung hinsichtlich der Wohnfläche kann lediglich über ein örtliches Aufmaß der Räumlichkeiten erfolgen.

Grundrissgestaltung: 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad/WC, Loggia (Südlage);

dem zu bewertende Wohnungseigentum Nr. 8-1 sind die Kellerräume Nr. K 8-1, Nr. TK 8-4 und Nr. TK 8-9 (Sondernutzungsrechte) zugeordnet.

Anmerkung: Entgegen der Darstellung im Teilungsplan wird in dem Wohnungseigentum Nr. 8-1 das Zimmer straßenseitig rechts als Küche genutzt.

Besonnung/Belichtung: normal

Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidung

Bodenbeläge: Laminat bzw. Teppich

Küche: PVC

Bad/WC: Fliesen Loggia: Fliesen

Wandbekleidungen: glatt verputzt, tapeziert und gestrichen;

Küche: Fliesen ca. 1,50 m hoch, darüber glatt ver- putzt, tapeziert

Bad/WC: Fliesen ca. 1,5 m hoch, darüber glatt ver- putzt

Loggia: massive Brüstung mit Metallabdeckung

Deckenbekleidungen: überwiegend PVC

Fenster und Türen

Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung mit Rolläden

Anmerkung: Soweit erkennbar, wurden die Kunststoffrahmen in die älteren Holzrahmen eingebaut.

Eingangstür: einfache Holztür mit Spion;

Türöffner mit Gegensprechanlage

Anmerkung: Die Austrittstür zur Loggia weist eine unterdurchschnitt- liche Höhe aus.

Innentüren: einfache Türen aus Holz

Heizung, Elektro, Sanitär

Heizung: gasbetriebene Zentralheizung (vgl. Kap. 3.2);

Rippenheizkörper Warmwasserversorgung: über Heizung

Elektroinstallationen: normale Ausstattung

sanitäre Installation: Wasser- und Abwasserinstallation, auf Putz;

Bad/WC:

1 eingebaute Wanne mit Brause, 1 Stand-WC mit Spülkasten, 1 Handwaschbecken; gepflegt, jedoch ein- fache Ausstattung und Qualität

Besondere Einrichtungen, besondere Bauteile im Sondereigentum

Besondere Einrichtungen im Son- dereigentum:

keine

Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten Besondere Bauteile im Sonderei-

gentum:

keine

Baumängel/Bauschäden, wirtschaftliche Wertminderungen etc. am Sondereigentum

Bauschäden und Baumängel am Sondereigentum:

Im Rahmen der Besichtigungsmöglichkeiten waren keine wesentlichen Mängel erkennbar.

wirtschaftliche Wertminderungen: keine Allgemeine Beurteilung des Son-

dereigentums:

Die Ausstattung des Sondereigentums befindet sich

insgesamt in einem gepflegten, einfachen Zustand und

wird bei der Wertermittlung entsprechend berücksich-

tigt.

5 Ermittlung des Verkehrswerts

5.1 Grundstücksdaten

Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 134/10.000. Miteigentumsanteil an dem mit Mehr- familienhäusern bebauten Grundstück Am Schewenkamp 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 und Die- penbeck 2, 4, 6, 8 in 45527 Hattingen, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdge- schoss links des Hauses Diepenbeck 8 gelegenen Wohnung im Aufteilungsplan mit Nr. 8-1 bezeichnet, sowie den Sondernutzungsrechten an den Kellerräumen Nr. K 8-1, Nr. TK 8-4, Nr.

TK 8-9 zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 ermittelt:

Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.

Welper 2179 1

Gemarkung Flur Flurstück Fläche

Hattingen-Welper 8 556 8.425 m²

Das Bewertungsgrundstück ist kompakt, jedoch unregelmäßig geschnitten und besitzt zudem, gegenüber gebietstypischen Wohngrundstücken, eine Übergröße. Das (Teil-) Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z.B. veräu- ßert) werden können bzw. sollen. Grundsätzliches Merkmal für die Bewertung eines Grund- stücks ist seine Qualität. Diese ergibt sich aus den planungsrechtlichen Festlegungen und den tatsächlichen Eigenschaften unter Berücksichtigung der Erschließung. Im vorliegenden Fall wird die Fläche 5.925 m² als Bauland eingestuft. Die Restfläche (8.425 m² – 5.925 m² = 2.500 m²) geht als hausnahes Gartenland in die Bewertung ein.

Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche A - Bauland

B - Hinterland

Mehrfamilienhaus Garten

5.925 m² 2.500 m²

Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 8.425 m²

5.2 Verfahrenswahl mit Begründung

Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- oder Teileigentumen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewer- tungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als ”Ver- gleichskaufpreisverfahren” bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z.B. auf €/m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden ”Vergleichsfaktorverfahren” genannt (vgl. § 13 ImmoWertV). Die Vergleichs- kaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupas- sen (§ 15 ImmoWertV).

Unterstützend oder auch alleine (z.B. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) können zur Bewertung von Woh- nungs- oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen wer- den. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl für Wohnungseigentum (Wohnun- gen) als auch für Teileigentum (Läden, Büros u.ä.) immer dann geraten, wenn die ortsüblichen Mieten zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden können und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Eine Sachwertermitt- lung sollte insbesondere dann angewendet werden, wenn zwischen den einzelnen Woh- nungs- oder Teileigentumen in derselben Eigentumsanlage keine wesentlichen Wertunter- schiede (bezogen auf die Flächeneinheit m² Wohn- oder Nutzfläche) bestehen, wenn der zu- gehörige anteilige Bodenwert sachgemäß geschätzt werden kann und der wohnungs- bzw.

teileigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist.

Aufgrund der vorliegenden Datenbasis wird der Verkehrswert des hier zu bewertenden Woh- nungseigentums aus dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Die hierzu benötigten Kaufprei- se für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungseigentumen stehen in genü- gender Anzahl und geeigneten Vergleichskaufpreisen zu Verfügung. Zur Kontrolle und Stüt- zung des Vergleichswertes wird der Ertragswert ermittelt. Als Datenbasis liegen ein geeigneter Mietspiegel und Liegenschaftszinssatz vor. Der Ertragswert wird nur nachrichtlich ermittelt.

Auf eine Sachwertermittlung wird verzichtet, da diese Substanzwertermittlung – bei dem Er-

werb von Wohnungs- und Teileigentum – kaum den Überlegungen der durchschnittlichen

Marktteilnehmer entspricht und keine geeigneten Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung

stehen.

5.3 Bewertungsteilbereich „A - Bauland“

5.3.1 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A - Bauland“

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks

Der Bodenrichtwert beträgt (mittlere Lage) 205,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2019. Das Bodenrichtwert- grundstück ist wie folgt definiert:

Entwicklungsstufe = baureifes Land

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche)

abgabenrechtlicher Zustand = frei

Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,90

Anzahl der Vollgeschosse = II-III

Beschreibung des Bewertungsteilbereichs

Wertermittlungsstichtag = 26.04.2019

Entwicklungszustand = baureifes Land

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche)

abgabenrechtlicher Zustand = frei

Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,15

Anzahl der Vollgeschosse = IV

Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 8.425,00 m²

Bewertungsteilbereich = 5.925,00 m²

Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 205,00 €/m²

abgabenfreier Bodenrichtwert

(Ausgangswert für weitere Anpassung) = 205,00 €/m²

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung

Stichtag 01.01.2019 26.04.2019  1,00 E1

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen

Lage mittlere Lage mittlere Lage  1,00

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 205,00 €/m²

GFZ 0,90 1,15  1,04 E2

Fläche (m²) 8.425,00  1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land  1,00 Art der baulichen

Nutzung

W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche)  1,00

Vollgeschosse II-III IV  1,00

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 213,20 €/m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt

noch ausstehende Abgaben  0,00 €/m²

abgabenfreier relativer Bodenwert = 213,20 €/m²

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung

abgabenfreier relativer Bodenwert = 213,20 €/m²

Fläche  5.925,00 m²

abgabenfreier Bodenwert =1.263.210,00 €

rd. 1.263.210,00 €

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 insgesamt 1.263.210,00 €.

Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung

E1 Für Grundstücke wie das Bewertungsobjekt, geht der örtliche Gutachterausschuss von einem gleich- bleibenden Preisniveau aus. Eine taggenaue Fortschreibung des Bodenrichtwertes ist daher nicht notwen- dig.

E2 Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstücks auf die GFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt

in Anlehnung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums

Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 134/10.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erläuterung

Gesamtbodenwert 1.263.210,00 €

Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

angepasster Gesamtbodenwert 1.263.210,00 €

Miteigentumsanteil (ME)  134/10.000

vorläufiger anteiliger Bodenwert 16.927,01 €

Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

anteiliger Bodenwert = 16.927,01 €

rd. 16.927,00 €

Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 16.927,00 €.

5.3.2 Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A – Bauland“

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd.

Nr.

Nutzung/Lage (m²) (Stck.) (€/m²) bzw.

(€/Stck.)

monatlich (€)

jährlich (€) Wohnungseigentum

(Mehrfamilienhaus) 8-

1 Wohnung EG

links 60,00 5,90 354,00 4.248,00

Summe 60,00 - 354,00 4.248,00

Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt.

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 4.248,00 € Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)

(vgl. Einzelaufstellung)  1.106,96 €

jährlicher Reinertrag = 3.141,04 €

Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung)

3,90 % von 16.927,00 € (Liegenschaftszinssatz  anteiliger Bodenwert)  660,15 €

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 2.480,89 €

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 3,90 % Liegenschaftszinssatz

und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer  15,789

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 39.170,77 € anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)  16.927,00 €

vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = 56.097,77 €

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale  0,00 €

Ertragswert des Wohnungseigentums = 56.097,77 €

rd. 56.100,00 €

Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung

Wohn- bzw. Nutzflächen vgl. Kapitel 4

Rohertrag

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmie- te. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Be- wertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke

 aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und

 ggf. aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet.

Der Mietpreisspiegel ist anwendbar, sofern es sich um nicht öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Das Bewertungsobjekt ist nicht preisgebunden.

Nach der Einteilung des Hattinger Mietspiegels 2019 hat der Sachverständige das Bewertungsobjekt wie folgt eingruppiert: Baujahr bis 1949, Wohnungsgröße 50-79 m²; Der Mietspiegel gibt eines Bandbreite der Miete von 5,49-5,57 €/m², im Mittel 5,54 €/m² vor.

Unter Berücksichtigung von Ausstattung, Modernisierungszustand, Wohnlage, Wohnetage und weiteren Zu- und Abschlägen wird die marktüblich erzielbare Miete geschätzt mit 5,90 €/m². Den zusätzlichen Kellerräu- men im Tiefkeller wird kein besonderer Wert beigemessen.

Bewirtschaftungskosten

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungs- kostenanteil) bestimmt, wie sie im Grundstücksmarktbericht 2019 vom Gutachterausschuss für Grund- stückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis veröffentlicht werden.

Die Verwaltungskosten für die Eigentumswohnung werden in Anlehnung an diese Veröffentlichung mit 344 € p.a. angesetzt.

Die Instandhaltungskosten werden in Anlehnung an diese Veröffentlichung mit 11,30 €/m² angesetzt.

Das Mietausfallwagnis beträgt i.d.R. 2% bis 4% des Jahresrohertrags. Aufgrund der mittleren Lage und der einfachen Ausstattung, ist ein Ansatz von 2% angemessen.

Bewirtschaftungskosten (BWK)

BWK-Anteil Kostenanteil

[% vom Rohertrag] Kostenanteil

[€/m² WF] Kostenanteil insgesamt [€]

Verwaltungskosten ---- ---- 344,00

Instandhaltungskosten ---- 11,30 678,00

Schönheitsreparaturen ---- ---- ----

Mietausfallwagnis 2,00 ---- 84,96

Betriebskosten ---- ---- ----

Summe 1.106,96

(ca. 26 % des Rohertrags)

Liegenschaftszinssatz

Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage

 der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung

 der in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte sowie

 eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt.

Der Grundstücksmarktbericht 2019 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis gibt für vermietetes Wohnungseigentum einen Liegenschaftszinssatz von 3,9% bei einer Spanne von 2,9% – 5,3% an. Stützend auf diese Auswertung, sowie unter Beachtung der Bebauung, der Lage und der Nutzung wird nach sachverständiger Beurteilung ein marktkonformer Liegenschaftszinssatz mit einem Ansatz von 3,9% gewählt.

Gesamtnutzungsdauer (§23 Satz 3 ImmoWertV)

Hier ist die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint – nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Gemäß den Vorgaben der Sachwertrichtlinie ist die ausstattungsabhängige Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen. Nachfolgend wird die Gesamtnutzungsdauer gemäß dem Modell des zuständigen Gutachterausschusses angesetzt, da in diesem Modell die marktgerechten Liegenschaftszinssätze bzw. Sachwertfaktoren abgeleitet wurden.

Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich

"tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlän- gert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnah- men durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Besei- tigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt un- terstellt werden.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird gemäß dem Modell des zustän- digen Gutachterausschusses angesetzt.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Mehrfamilienhaus

Das (gemäß Bauakte) 1922 errichtete Gebäude wurde modernisiert.

Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach „Sachwertrichtlinie“) eingeordnet.

Hieraus ergeben sich 4 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:

Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begründung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

Einbau isolierverglaster Fenster 1,0

Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 1,0

Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden und Trep-

penraum 1,0

Unterstellte Modernisierungsmaßnahmen

Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke

1,0

Summe 1,0

Ausgehend von den 4 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard „nur gering- fügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung“ zuzuordnen.

In Abhängigkeit von:

 der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und

 dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2019 – 1922 = 97 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (80 Jahre – 97 Jahre =) 0 Jahren

 und aufgrund des Modernisierungsstandards „nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung“

ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.

Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (80 Jahre – 25 Jahre =) 55 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2019 – 55 Jahren =) 1964.

Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude „Mehrfamilienhaus“ in der Wertermittlung

 eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und

 ein fiktives Baujahr 1964

zugrunde gelegt.

5.3.3 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A – Bauland“

Vergleichswertermittlung auf der Basis mehrerer Vergleiche

Nachfolgend wird der Vergleichswert des Bewertungsobjekts auf der Basis mehrerer Ver- gleichskaufpreise für Eigentumswohnungen ermittelt.

Beim Gutachterausschuss im Ennepe-Ruhr-Kreis wurden zeitnahe Vergleichskaufpreise für Eigentumswohnungen abgefragt. Dem Sachverständigen wurden mit Schreiben vom 15.05.2019 zehn Vergleichskaufpreise genannt. Diese Vergleichskaufpreise aus den Jah- ren 2017 bis 2018, waren bzgl. Art und Lage der Objekte mit dem Bewertungsobjekt hin- reichend vergleichbar (Teilmarkt Eigentumswohnungen, Weiterverkauf, im Bereich Hattin- gen „Schewenkamp / Diepenbeck“). Das direkte Vergleichswertverfahren wird auf Basis dieser zehn Vergleichskaufpreise durchgeführt.

Ausgangsdaten der Vergleichswertermittlung (Bereinigung um evtl. Stellplatzanteil)

Kaufpreise Nr. Bewertungsobj. 1 2 3 4 5

Objektlage Diepenbeck 8

Diepenbeck

Kaufpreis (€) 77000 83000 81000 62000 42000

Wohnfläche (m²) 60 79 69 81 79 64

rel. Kaufpreis (€/m²) 975 1203 1000 785 656

Kaufdatum 2018.11 2018.11 2018.08 2018.03 2018.01

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Alter (Jahre) 97 97 97 97 97 97

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Wohnfläche (m²) 60 79 69 81 79 64

Umrechn.‐Koeffizient 0,92 0,95 0,92 0,92 1,00

Ausstattung / Gebäudestandard einfach einfach k.A. mittel k.A. k.A.

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 0,93 1,00 1,00

Modernisierungstyp baujahrstyp. teilmod. k.A. baujahrstyp. k.A. baujahrstyp.

Umrechn.‐Koeffizient 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00

Gemeinde Hattingen Hattingen Hattingen Hattingen Hattingen Hattingen

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Wohnlage mittel mittel mittel mittel mittel mittel

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Balkon vorhanden vorhanden k.A. vorhanden vorhanden vorhanden

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Anzahl WE (Wohnanlage) 61 61 61 61 61 61

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Anzahl WE (Gebäude) 9 4 8 3 8 7

Umrechn.‐Koeffizient 0,96 1,00 0,96 1,00 1,00

Mietsituation vermietet unvermietet k.A. unvermietet vermietet unvermietet

Umrechn.‐Koeffizient 0,97 1,00 0,97 1,00 0,97

rel. Verkleichskaufpreis (€/m²) 789,27 1140,99 798,01 722,20 636,32

Ausgangsdaten der Vergleichswertermittlung (Bereinigung um evtl. Stellplatzanteil)

Kaufpreise Nr.

Objektlage

Diepenbeck Diepenbeck Diepenbeck

Kaufpreis (€) 74000 60830 69400 75000 59500

Wohnfläche (m²)

69 63 69 76 70

rel. Kaufpreis (€/m²) 1072 966 1006 987 850

Kaufdatum 2017.12 2017.05 2017.03 2017.02 2017.02

Umrechn.‐Koeffizient 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03

Alter (Jahre)

97 97 97 97 97

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Wohnfläche (m²)

69 63 69 76 70

Umrechn.‐Koeffizient 0,95 1,00 0,95 0,92 0,95

Ausstattung

k.A. k.A. k.A. einfach mittel

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,93

Modernisierungstyp

k.A. k.A. teilmod. k.A. baujahrstyp.

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 0,94 1,00 1,00

Gemeinde

Hattingen Hattingen Hattingen Hattingen Hattingen

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Wohnlage

mittel mittel mittel mittel mittel

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Balkon

k.A. k.A. vorhanden vorhanden vorhanden

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Anzahl WE (Wohnanlage)

61 61 61 61 61

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Anzahl WE (Gebäude)

8 9 9 8 7

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Mietsituation

k.A. vermietet unvermietet unvermietet vermietet

Umrechn.‐Koeffizient 1,00 1,00 0,97 0,97 1,00

rel. Verkleichskaufpreis (€/m²) 1045,61 993,43 897,92 905,81 771,04

Erläuterungen zur Anpassung der Vergleichskaufpreis(e) Zeitliche Anpassung

Die Umrechnung des Vergleichskaufpreises auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstich- tag erfolgt durch Anwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichten Indexreihe (hier: Eigen- tumswohnungen).

Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen

Unterschiede in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen zwischen Bewertungsobjekt und dem Ver- gleichskaufpreis werden in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses durch entsprechende Korrekturfaktoren (hier: Eigentumswohnungen) angepasst.

Ausschluss von evtl. Vergleichskaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten:

Aus der Summe aller angepassten und für diese Wertermittlung herangezogenen Vergleichs- werte/-preise wurde zunächst ein gewichteter Mittelwert gebildet. Auf diesen wurde zwecks Ausschluss von Kaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten als Ausschlusskriterium  30,00 % gewählt; die Ausschlussgrenzen betragen demnach 609,04 €/m² bis 1.131,08 €/m².

Ein angepasster Vergleichswert/-preis unter- bzw. überschreitet diese Ausschlussgrenzen.

Damit ergibt sich der relative Vergleichswert wie folgt:

Nachfolgend wird der vorläufige Vergleichswert des zu bewertenden Wohnungseigentums als

gewichtetes Mittel aus den zuvor an den Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden

Merkmale des Bewertungsobjekts angepassten Vergleichskaufpreisen bestimmt.

Summe der gewichteten angepassten Vergleichswerte/-preise (ohne Aus-

reißer) 7.559,61 €/m²

Summe der Gewichte (ohne Ausreißer) : 9,00

vorläufiger gemittelter relativer Vergleichswert = 839,96 €/m² rd. 840,00 €/m²

Vergleichswert

Ermittlung des Vergleichswerts Erläuterung

vorläufiger gewichtet gemittelter relativer Vergleichswert 840,00 €/m²

Zu-/Abschläge relativ 0,00 €/m²

vorläufiger bereinigter relativer Vergleichswert = 840,00 €/m²

Wohnfläche  60,00 m²

vorläufiger Vergleichswert = 50.400,00 €

Zu-/Abschläge absolut 0,00 €

vorläufiger bereinigter Vergleichswert = 50.400,00 €

Marktanpassungsfaktor  1,02 Zeitliche

Anpassung an Wer- termittlungsstichtag vorläufiger marktangepasster Vergleichswert = 51.408,00€

besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale 0,00 €

Vergleichswert = 51.408,00 €

rd. 51.400,00 €

Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 mit rd. 51.400,00 € ermittelt.

5.4 Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“

5.4.1 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“

Gartenland

Der Grundstücksmarktbericht 2019 vom Gutachterausschuss im Ennepe-Ruhr-Kreis, gibt für Garten- und Hinterlandzukäufe (hausnahes Gartenland) eine Bandbreite von 20% bis 60% des Baulandwertes an. Bei dem Bewertungsteilbereich handelt es sich um hausnahes Gartenland. Für den Bewertungsteilbereich wird der Durchschnittswert von 40% vom entsprechenden Bodenrichtwert, nach Vergleich der wertrelevanten Kriterien, als marktgerecht eingeschätzt und übernommen.

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks

Der Bodenrichtwert beträgt 205,00 €/m² zum Stichtag. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt defi- niert:

Entwicklungsstufe = baureifes Land

Beschreibung des Bewertungsteilbereichs

Wertermittlungsstichtag = 26.04.2019

Entwicklungszustand = Hinterland (hausnahes Gartenland)

Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 8.425,00 m²

Bewertungsteilbereich = 2.500,00 m²

Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst.

I. Abgabenfreier Bodenrichtwert

(Ausgangswert für weitere Anpassung) = 205,00 €/m²

II. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 205,00 €/m²

Entwicklungsstufe baureifes Land Hinterland  0,40

abgabenfreier relativer Bodenwert = 82,00 €/m²

III. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung

abgabenfreier relativer Bodenwert = 82,00 €/m²

Fläche  2.500,00 m²

abgabenfreier Bodenwert = 205.000,00 €

rd. 205.000,00 €

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 insgesamt 205.000,00 €.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums

Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 134/10.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erläuterung

Gesamtbodenwert 205.000,00 €

Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

angepasster Gesamtbodenwert 205.000,00 €

Miteigentumsanteil (ME)  134/10.000

vorläufiger anteiliger Bodenwert 2.747,00 €

Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

anteiliger Bodenwert = 2.747,00 €

rd. 2.747,00 €

Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 2.747,00 €.

5.4.2 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“

Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereich „B“ sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vor- handene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen oder sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B.

Pachtrechte oder Wartezeiten bis zur Nutzbarkeit) zu berücksichtigen.

anteiliger Bodenwert für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ (vgl.

Bodenwertermittlung)

2.747,00 €

anteiliger Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 €

vorläufiger Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ = 2.747,00 €

Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B - Hinterland“ = 2.747,00 €

rd. 2.750,00 €

5.5 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen

Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse

Objekte mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden üblicherweise zu Kaufpreisen ge- handelt, die sich vorrangig am Vergleichswert orientieren. Die zur marktkonformen Wertermitt- lung erforderlichen Daten standen für das Vergleichswertverfahren in Form von mehreren hin- reichend vergleichbaren Vergleichswerten zur Verfügung. Der Verkehrswert wird deshalb aus dem ermittelten Vergleichswert abgeleitet. Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des Ertragswertverfahrens (z.B. eingesparte Miete) von Interesse. Der Er- tragswert wird rein nachrichtlich als von der Vergleichswertberechnung unabhängige Berech- nungsmethode zur Ergebniskontrolle ermittelt.

Der Vergleichs- und der Ertragswert des Bewertungsgrundstücks ergeben sich aus der Sum- me der Vergleichs- und Ertragswerte der Bewertungsteilbereiche.

Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Vergleichswert Ertragswert A - Bauland

B - Hinterland

51.400,00 € 2.750,00 €

56.100,00 € 2.750,00 €

Summe 54.150,00 € 58.850,00 €

Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Der Ertragswert wurde mit rd. 58.850,00 €,

der Vergleichswert mit rd. 54.150,00 € ermittelt.

Unbelasteter Verkehrswert

Der unbelastete Verkehrswert für den 134/10.000. Miteigentumsanteil an dem mit Mehrfami- lienhäusern bebauten Grundstück Am Schewenkamp 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 und Diepen- beck 2, 4, 6, 8 in 45527 Hattingen, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdge- schoss links des Hauses Diepenbeck 8 gelegenen Wohnung im Aufteilungsplan mit Nr. 8-1 bezeichnet, sowie den Sondernutzungsrechten an den Kellerräumen Nr. K 8-1, Nr. TK 8-4, Nr.

TK 8-9

Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.

Welper 2179 1

Gemarkung Flur Flurstück

Hattingen-Welper 8 556

wird zum Wertermittlungsstichtag 26.04.2019 mit rd.

54.000,- €

in Worten: vierundfünfzigtausend Euro

geschätzt.

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ableh- nungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

Wuppertal, den 02. August 2019

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den

angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit

schriftlicher Genehmigung gestattet.