Investition in die Zukunft mit Sozialimmobilien

(1)

Investition in die Zukunft mit Sozialimmobilien

Aus Sicht eines international tätigen Investors

AviaRent Invest AG Yenna Haack

Vorstand

12. März 2019

(2)

1. Vorstellung AviaRent

 Anlagestrukturen

 Anleger

 Produktvielfalt

2. Strategische Partnerschaft AviaRent & Primonial REIM

 Allgemeine Informationen Primonial

 Zusammenarbeit AviaRent & Primonial

3. Pflegemarkt in Europa

 Demografische Entwicklung

 Versorgungssituation in Europa

 Personalbeschaffung in Deutschland & Europa/Pflegekräfte-Recruiting aus Osteuropa

 Pflegemarkt Renditen 2018

 Ausblick Investitionen 2019

 Chancen europäischer Märkte am Beispiel Österreich

 Fazit Pflegeinvestments Europa

4. Trends der Pflege – Zukunft der Pflege national / international

 Trends Europa

 Vorstellung CareVision IV

 Die Zukunft der Pflege nicht ohne Projektkapital – Trend zu neuen Verbundprojekten

2

Inhalt

(3)

 Gegründet 2009 als einer der ersten institutionellen Investoren im Bereich Pflege & Soziale Infrastruktur

 Spezialisierter Assetmanager mit > 1 Mrd. Euro

AUM (Assets under management), AviaFund Solution Services GmbH

 Aktuell Fondsvermögen im Bereich Pflege und Bildung von über 4,5 Mrd. Euro in Europa mit dem Partner Primonial REIM

 Nachhaltige und ethisch unbedenkliche Immobilien mit gesellschaftlichem Mehrwert, ausschließlich im Bereich Social Infrastructure

 Pflegeimmobilien mit 5.000 Pflegebetten, 1.200 Einheiten betreutes Wohnen, Kindertagesstätten mit 2.000 Plätzen und ca. 2.300 Mikro-Apartments

 Fonds ausschließlich für institutionelle

Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken, Family Offices und

Stiftungen

 Eine Investition in Sozialimmobilien bedeutet eine Investition in zukunftssichere

Renditeobjekte, die für die Gesellschafter und Investoren einen nachhaltigen, teils gesetzlich untermauerten und weitgehend

konjunkturunabhängigen Ertrag erwirtschaften.

 Gleichzeitig erfüllen die Gesellschaft und die Investoren mit ihrem finanziellen Engagement eine wertvolle Aufgabe für die Gesellschaft und den Staat. Aufgrund der demografischen Struktur im Investitionsgebiet wird der Anteil der

Mitbürger, die in hohem Alter einer intensiven Betreuung und Pflege bedürfen, immer größer.

AviaRent

3

(4)

 Pflegeimmobilien  Kliniken  Familiengerechtes Wohnen

 Betreutes Wohnen  Schulen  Bildungseinrichtungen

 Seniorenimmobilien  Kindertagesstätten  Studentisches Wohnen

4

„Wir handeln nicht mit Immobilien, wir investieren in sie und die Zukunft unserer Gesellschaft.

Unser Ziel ist es, die Rentabilität zu sichern und nicht zu maximieren.“

Soziale Infrastruktur

(5)

5

AviaRent

(6)

6

Mio. €

AviaRent-Fondsfamilie

Gründung Mai 2009

Sept.

2009

Sept.

2010

April

2011 2012 Dez.

2013 2014 2015 Dez.

2016 Okt. 2017

Juli

2018 2019

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500 European Social

Infrastructure I

€ 400 Mio.

KinderWelten I Mio.€ 61 CareVision I

€ 110 Mio.

MikroQuartier I

€283 Mio.

CareVision III

€ 315 Mio.

CareVisionII

€ 317 Mio.

CareVision IV

€ 500 Mio.

€ 100 Mio.

MikroQuartier II

Mio.€ 80 little friends

(7)

Investitionen in Europa

Strategische Partnerschaft

AviaRent & Primonial REIM

(8)

2

€ 150 m

€ 225 m

€30m

€ 62 m

*Inklusive Beteiligungen von € 2 Mrd. Quelle: Primonial REIM

€ 12,6 bn

€ 2 bn

Key Facts Primonial REIM

(31. Dezember 2017)

3.500.000 m² Mietfläche 900

Immobilien

38 Fonds

In 6 europäischen

Ländern

€ 14 Mrd. * AUM 50.000

Anteilhaber

7.000 Mieter

48 % Institutionelle

Investoren

52 % einzelne

Anleger

Büro: € 7,56 bn Healthcare: € 4,8 bn Handel: € 1,75 bn Wohnen: € 945 m

Strategische Partnerschaft

8

(9)

2



Lokale Beschaffung/ Akquisition



Lokaler Investmentprozess



Lokale Vermögensverwaltung

NATIONALE TEAMS AviaRent ist Teil der Primonial Group mit einem einzigartigen Geschäftsmodell autonomer lokaler Managementgesellschaften:



Interne Gruppenkommunikation für alle Mitwirkenden: Akquisition, Prüfung von Angeboten, lokale Spezialisten und Verantwortliche für die Analyse, Umsetzung effizienter Investitionsprozesse (rechtlich, technisch, wirtschaftlich)



Erlangung von Markttiefe innerhalb Europas dank der Gruppenorganisation (Knowhow, Markttransparenz, Kontakte zu lokalen Marktteilnehmern, Netzwerk zu Beratern, Maklern, gemeinsame Kommunikation ...)



Tools zum effizienten europaweiten Informationsaustausch



Interessenkonflikte auf Ebene jeder Gesellschaft managen



Vorhandene gemeinsame Vehikel, z. B. Zusammenarbeit beim Fonds European Social Infrastructure I



Klare Positionierung der Strategien der von uns verwalteten Vehikel intern und extern: Risikoprofil, erwartete Renditen, Zielländer, …



Eröffnung internationaler Investmentmöglichkeiten für unsere Investoren sowie Kapitalbeschaffung über ein internationales Netzwerk

9

Strategische Partnerschaft

(10)

Pflegemarkt in Europa

Demographische Entwicklung Versorgungssituation

Renditen & Ausblick 2019

Chancen

(11)

17 65

18 5,5

16,2 59,2 24,5

9,5 13

66 21

6

13,1 57,5 29,4 12,6

19 63

18 6

17,5 56,9 25,6 10,7

17 66

18 4

15,5 59,3 25,2 10,5 14

67 19

5

13,6 59,5 26,9 10,8 22

65 13

3

18,4 56,1 25,5 8,4

16 64

20 5

15,1 58,3 26,6 10,5

14 65

20 6

11,6 53,5 35 13,3

15 66

19 6

15,6 52,0 32,3 12,5 16

66 19

5

14,8 56,7 28,5 Älter als 80 11,1

Älter als 64 15-64 Jahre 0-14 Jahre

17 66

18 4

15,5 59,3 25,2 10,5

EUROPÄISCHE UNION

2050 2015

Quelle: Eurostat, Primonial REIM Recherche

2015

Alter der Bevölkerung (Anteil in %)

2050

Im Jahr 2015 waren bereits 24 Millionen EU-Bürger älter als 80 Jahre.

Bis 2050 werden es 53,5 Millionen sein.

Diese Menschen werden Hilfe und Pflege benötigen.

11

Bevölkerungsprognosen

(12)

Quellen: Your Care, OECD, Compagnies, Eurostat, Primonial REIM Recherche

IRLAND

Pflegeplatzverhältnis (in % der

80+ Bevölkerung) 20%

Zahl der Pflegeheimbetten 30.000

Geschätzte Anzahl zu

schaffende Betten NA

ÖSTERREICH

schaffende Betten 30.000 bis 2030

DEUTSCHLAND

FRANKREICH

Geschätzte Anzahl zu schaffende Betten

25.000 bis 2025 + 116.000 zur Renovierung

ITALIEN

NIEDERLANDE

schaffende Betten NA

SPANIEN

BELGIEN

12

Alternde Bevölkerung und Pflegeheime

(13)

Verhältnis zwischen der Anzahl der Pflegeheime und der Anzahl der über 75-Jährigen

Etablierter Markt

Neuer Markt

Markt im Entwicklungsprozess

13

Pflegeheime und Menschen über 75 Jahre

Quelle: Primonial REIM Recherche

(14)

20%

27%

53%

Frankreich

41%

54%

5%

Deutschland

30%

40%

30%

Spanien

21%

79%

Portugal

20%

35%

45%

Italien 33%

37

% 30%

Belgien

10%

35 55% % Österreich Kommerziell, privat

Gemeinnützig, privat öffentlich

2%

98%

Niederlande Die Märkte für Pflegeheimbetreiber in den

einzelnen europäischen Ländern haben einige Gemeinsamkeiten:



Dominierend sind der öffentliche Sektor und gemeinnützige Betreiber – zusammen stellen diese beiden Gruppen jeweils 60 bis 80 % der existierenden Betten



Der private Sektor ist stark fragmentiert.

Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen



Neben lokalen und auf ein Land beschränkten Betreibern gibt es einige pan-europäische Gruppen, wie Korian, Orpea oder Domus

Quellen: Your Care, OECD, Compagnies, Eurostat, Primonial REIM Recherche 14

Marktanteil des Privatsektors (Betreiber)

(15)

Der Fachkräftemangel ist eine europäische Herausforderung:



Qualitativ hochwertige Pflege kann nur mit ausreichendem, qualifiziertem Personal gewährleistet werden



Recruiting ist daher ein zentraler Erfolgsfaktor



Betreiberorientiertes Asset-Management bedeutet auch Unterstützung beim Fachkräfte-Recruiting



Europaweites Netzwerk hilft beim europaweiten Recruiting



Insbesondere in Osteuropa gibt es qualifiziertes Fachpersonal



Management in regionalen Verbünden ermöglicht Einsparungen bei Einkauf und Verwaltung ohne Abstriche bei der Pflegequalität

Lösungsansätze:



Recruiting über spezialisierte Dienstleister aus dem In- und Ausland



Zunehmend entstehen Strukturen seitens der Betreiber für eigene Schulungs- und Recruiting-Programme aus dem europäischen und außereuropäischen Ausland



Erweitertes Angebot für Pflegekräfte wird geschaffen: z. B. Mitarbeiterwohnungen, 24h-Betriebs-Kitas etc.

15

Risiko Fachkräftemangel?

(16)

6 % 5-5,5 % 4-5,5 %

4,25-5,25 %

6 %

5,5-6%

6,5 %

5-5,5 %

6 %

< 5 %

5,5-6%

< 5,5 %

> 6% - < 6,5 %

> 6,5 %

2018 vs 2017 Frankreich UK

Deutschland

Spanien Belgien Niederlande Italien

Quellen: Your Care, C&W, CBRE, Primonial REIM Recherche 16

Pflegemarktrenditen 2018

(17)

LAND DATUM KÄUFER VERKÄUFER OBJEKTE ORT PREIS (€M) RENDITE

FRANKREICH

2018 AXA GDP Vendome Portfolio (815 beds) Greater Paris 250 NA

2017 BNP PRE REIM Promoteurs

(VEFA2 + 1) 3 Objekte Multiregional 100 < 5,90% (Est.)

2017 Primonial REIM Foncière Siscare - - 91 -

DEUTSCHLAND

2018 Primonial REIM Medical Properties

Trust Portfolio (71 Objekte) Multiregional 1 635 (50%) -

2017 AviaRent Diverse 702 (Betten) Deutschland 90 6,31%

2018 AviaRent Diverse 864 (Betten) Deutschland 81 6,24%

ITALIEN

2017 Axa Gruppo Technit Portfolio

(5 Objekte, 1 200 Betten) Multiregional 278 -

2017 Primonial REIM Gruppo Villa Maria Spa Portfolio (3 assets, 515 Betten) Multiregional 112,3 6,36%

2017 Primonial REIM Candia Srl Casa di Cura Le Terrazze

(185 Betten) Cunardo 42,5 6,63%

SPANIEN

2017 Eurosic Lagune SARquavitae Portfolio

(16 Objekte, 2300 Betten) Multiregional 116 ~ 6,00%

2017 Healthcare Activos, Oaktree Ahorro Corporacion Portfolio (4 Objekte, kein

Hauptsitz, 700 Betten) Multiregional 25 -

2017 Primonial REIM Hucasve

Carrer Sant Eloi (224 Rehabilitationsbetten,

76 Pflegebetten)

Barcelona 21 ~ 5,94%

ÖSTERREICH 2018 AviaRent ECP Portfolio Styria (428 Betten) Steiermark 59 5,76

17

Investitionen in der Pflege

(18)

> 1.500

400

< 500

700

< 500

2.300

650 250

< 500

> 1 € Mrd.

> 500 € Mio. und

< 1 € Mrd.

< 500 € Mio.

Investitionsvolumina 2018 (€ Mio.) Frankreich 600

UK 1.700

Deutschland 1.000

Spanien 300

Belgien 100

Niederlande <500

Italien 560

Quellen: Your Care, C&W, CBRE, Primonial REIM Recherche 18

2019 Ausblick:

Investitionsvolumina auf dem Pflegemarkt

(19)

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Paris - IDF

Amsterdam

Genoa

Lisbon Brussels

Madrid

Berlin Barcelon

a

Rome

Porto Frankfurt

Munich

Athens

Marseille

Starke Kaufkraft der über 75-Jährigen Schwache Kaufkraft der über 75-Jährigen

Größe der Blase = Anzahl der über 75-Jährigen in der jeweiligen Metropolregion

2015-2030 Wachstum der Anzahl an Menschen über 75 Jahren in % 2030-2040

Wachstum der Anzahl an Menschen über 75 Jahren in %

19

Altern in Europa: 204 Metropolregionen analysiert

(20)

Land 1 Land 2 Land 3

Deutschland Frankreich

Österreich Belgien Spanien Finnland Irland Italien Luxemburg Niederlande

Zypern Estland Griechenland

Lettland Litauen Malta Portugal Slowakei Slowenien



Das Schaubild zeigt 2 Schlüsselmärkte und 8 Märkte mit gutem Risiko-Rendite-Verhältnis



Frankreich und Deutschland sind die insgesamt attraktivsten Märkte. Sie bieten sowohl

Investitionsmöglichkeiten über eine lange Zeitspanne als auch eine solide und solvente Nachfrage. Spanien, der Norden Italiens, Finnland oder die Niederlande sind ausgeglichene Märkte.



Belgien besitzt bereits eine hohe Anzahl an Pflegeheimen, verglichen mit dem europäischen Durchschnitt sowie mit der Anzahl der über 75- Jährigen im Land. Dennoch bleibt Belgien ein attraktiver Markt. Portugal zum Beispiel ist ein relativ neuer Markt mit Potenzial.

20

EURO Pflegeheim INDEX

von PRIMONIAL REIM Forschung

Quellen: Primonial REIM Recherche, Eurostat

(21)

KEY FACTS

STYRIA-PORTFOLIO

LAGE Steiermark, Österreich

ASSETKLASSE Healthcare, 7 Pflegeheime

PROGNOSTIZIERTER IRR 7 % - 9 % DURCHSCHNITTLICHER OPERATIVER

CASH FLOW 10 JAHRE 5,50 %

LTV 50 %

ANKAUF Oktober 2018

TRANSAKTIONSSTRUKTUR Share Deal

JNKM P.A. 3.472.000 €

MIETFLÄCHEN 18.371 m²

LAUFZEITEN PACHTVERTRÄGE 5 Häuser bis 2042 2 Häuser bis 2033

PÄCHTER gemeinnützige

KAUFPREIS Ca. 60 Mio. €

21 Chancen Pflegemarkt Österreich



Vorteil in der Personalbeschaffung durch Nähe zu Slowenien, Kroatien, Ungarn (Auslastung österreichweit bei 97%)



7 Pflegestufen, gesetzlicher Anspruch auf Unterbringung ab PS 4



Keine I-Kosten, Kosten für Pflegeplätze werden aus Renten-, Pensions- und Pflegegeldansprüchen der Bewohner gedeckt



Staatliches System sieht seit dem Regressverzicht 2018 die Übernahme der Kosten der Versorgung vor (Verfassungsänderung)



Sprunghafter Anstieg der Nachfrage seit Verfassungsänderung (vormals Betreuung durch Angehörige)



Keine Gewerbesteuerrisiken in Österreich; GrErSt Share Deal 0,5 %

Investition Europa –

Chancen am Beispiel Österreich

(22)



Herausforderungen in Europa nahezu identisch in Bezug auf Demographie und Fachkräftemangel



Selektive Auswahl von Ziel-Investitionen anhand demographischer Prognosen des jeweiligen Mikrostandortes (Altersentwicklung, Versorgungssituation und zukünftiger Bedarf, Kaufkraft, …)



Beachtung der jeweiligen Refinanzierungssysteme



Aktuelle sowie perspektivische Gesetzgebung des Ziellandes



Kulturelle Gegebenheiten



Betreiberkonzepte & -strukturen (national, international, gemeinnützig, kommerziell,…)



Vernetzung des Betreibers (lokal und überregional)



Wirtschaftliche Aspekte, z. B. Beachtung von internationalen Besteuerungsabkommen

22

Fazit Europa

(23)

Trends der Pflege

Zukunft der Pflege

national & international

(24)

24

Nachfrage europaweit – Umdenken erfolgt



Pflege soll zukünftig nicht gleich “Alt” bedeuten



Selbstbestimmung und Pflege nach Bedarf



Steigende Nachfrage nach alternativen neuen Wohnformen für Altersklasse 70 +, für die es bisher kein Produkt gibt

Veränderungen in der Struktur der Pflege



Verbundprojekte mit vernetztem Angebot (Betreutes Wohnen, stationäre Pflege, Tagespflege, Spezialpflege, Mitarbeiterwohnungen, Betriebs-Kitas,…)

Personalbeschaffung



Mitarbeiterwohnungen als Wettbewerbsvorteil



Möglichkeit zur Rückkehr erziehender Eltern durch Angebot an 24h-Betriebs-Kitas

Zahlungsfähigkeit von Senioren



Senioren besitzen pro Kopf die höchste Kaufkraft in europäischen Ballungsgebieten



kontinuierliche Erwerbsbiographie und frühzeitige Vorsorge



In Österreich beispielsweise liegt das mittlere verfügbare Einkommen der Senioren bei 95 % des Einkommens der unter 65-Jährigen/ Berufstätigen, in Deutschland bei 90 % und in Frankreich > 90 % *



Dabei werden in diesen Ländern aktuell 38 – 43 % des verfügbaren Einkommens für Wohnen & Haushalt verwandt **

* Quelle: Studie Swiss Life

** Quelle: Destatis, Eurostat

Trends

(25)



Geplantes Fondsvolumen 500 Mio. €



Diversifiziertes Portfolio von Pflegeimmobilien, betreutem Wohnen und Pflegeheimen mit Spezialausrichtung wie Demenz sowie alternativen Wohnformen



Auf Deutschland konzentriertes Portfolio mit Investments in konservative Core-Immobilien mit stabilen, langfristigen Cashflows.

BESTANDSOBJEKTE

:



Laufende Pflegeheime mit langfristigen Mietverträgen oder geplantem Betreiberwechsel mit Folgeverträgen



Hauptsächlich Betreibergesellschaften privaten Rechts



Revitalisierung und Expansion laufender

Pflegeeinrichtungen, dabei ggf. kurzfristige Begleitung von Betriebsgesellschaften zur Förderung der Expansion und Optimierung, auch hinsichtlich Zusatz- und

Spezialeinrichtungen

PROJEKTENTWICKLUNG:



Generierung zusätzlicher Einkünfte aus der Entwicklung von Pflegeimmobilien sowie aus der Expansion

bestehender Einrichtungen



Projektentwicklung neuer Pflegeeinrichtungen für bonitätsstarke Betreiber mit langen Mietverträgen



Expansionsförderung von Betreibern zur Bonitätsverbesserung



Entwicklung von zukünftigen alternativen Wohnformen (Verbundprojekte) wie Senioren-WGs und betreutem Wohnen, Tagespflege etc.

25

CareVision IV: Investmentfokus

(26)



Luxemburger SICAV-FIS-Spezialfondsstruktur



Quartalsweise Bewertung, transparente Berichterstattung nach VAG



Auswahl von Objekten und Projekten nach festem Kriterienkatalog



Schneller, erfolgreicher, erprobter und etablierter Investmentprozess



Jährliche Bewertung des Portfolios durch unabhängige zertifizierte Gutachter



Management und Mittelverwendungskontrolle durch Depotbank



Portfolio- und Risikomanagement nach AIFM



Sicherungsvermögens- und Deckungsstockfähigkeit



Qualifikation für die Immobilienquote institutioneller Anleger

26

Investment Beirat Dividende INVESTOREN

SPV 1 SPV 2 SPV 3 SPV 4

Anteilsschein

Depotbank

(AIFM) AviaRent

Capital Management S.à r.l.

Anlageausschuss

CareVision IV

CareVision IV: Fondsstruktur

(27)



Der wichtigste Erfolgsfaktor bei der Investition in Betreiberimmobilien ist der Betreiber



AviaRent fokussiert sich auf Senioren- und/oder Pflegeheime mit einem standortbezogenen, bedarfsorientierten Nutzungskonzept und bestehendem Betreibervertrag



Betreiber mit langjähriger Erfahrung und guter Reputation, guter Bonität und Finanzierungsfähigkeit bei Banken

Wenn das Betreiberkonzept stimmt, unterstützen wir:



mit Kapital: Wir investieren in die Projektentwicklung neuer Pflegeeinrichtungen für bonitätsstarke Betreiber mit langen Mietverträgen und in die Expansion bestehender Einrichtungen



mit Know-how: Wir beraten Betreiber bei geplanten baulichen Expansionen und Anpassungen, Service-Erweiterungen und -Anpassungen und marktorientierten Nutzungskonzepten



in der Zukunftsplanung: Wir investieren neben klassischen Pflegeheimen auch in alternative Wohnformen wie betreutes Wohnen, Senioren-WGs u. a. sowie in die Kombination aus Einrichtungen für unterschiedlichen Bedarf



im laufenden Geschäft: Wir beraten bei der Bedarfs- und Standortanalyse, der Kostenoptimierung unter Wahrung der Pflegequalität und der Fachkräfteakquise

Die Ertragssicherheit eines Pflegeheiminvestments liegt darin, dass die Immobilie sich langfristig am Markt behaupten kann.

Dafür sind Branchen-Know-how, regelmäßige Bedarfs- und Standortanalysen, Anpassungen an Markt und Nachfrage sowie eine zuverlässige Qualität der Pflegeleistungen Grundvoraussetzungen

27

Betreiber als Erfolgsfaktor

(28)

28

„Ambulant vor stationär“



Angebot für Altersgruppe 70 + bis PG 5



Selbstbestimmtes Wohnen mit bedarfsgerechtem Versorgungsangebot (Tagespflege, ambulanter Pflege nach Bedarf, Spezialpflege, …)



Betreutes Wohnen zu ortsüblichen Vergleichsmieten



Gute Mikrolagen mit differenziertem Angebot (innerstädtisch bis suburban)



Auf dem Areal vorhanden: Mitarbeiterwohnungen & Kitas & teilweise Begegnungsstätten

Schaffung von lebendigen, intergrierten Quartieren für Senioren: „Denn Pflege & Alter muss nicht Altenheim heißen“

Verbundprojekte – Zukunft der Pflege

(29)

29

Verbundprojekte – Zukunft der Pflege

(30)

Vielen Dank!

„ Denn WIR alle entscheiden heute, wie wir selbst morgen ALT werden!“

Yenna Haack

Vorstand

AviaRent Invest AG

(31)