Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm
Begründung zur 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 100
„Gewerbegebiet Kuglhof“
Entwurfsverfasser
Pfaffenhofen, 13.12.2012 Geändert 18.04.2013
Bebauungsplan Grünordnung
Eichenseher Ingenieure Raiffeisenstraße 19 85276 Pfaffenhofen
Norbert Einödshofer
Landschaftsarchitekt Eichenstraße 2
85298 Scheyern
EICHENSEHER INGENIEURE und Landschaftsarchitekt Norbert Einödshofer 18.04.2013
Inhaltsverzeichnis 2
1. Vorhandene Satzungen 3
2. Baugebietsausweisung 3
3. Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung 3
4. Variantenvergleich 4
5. Erforderliche Änderungen zum rechtskräftigen Bebauungsplan 5
6. Flächenbilanz 6
6.1. Flächen des ursprünglichen Bebauungsplans 6
6.2. Flächen nach der Änderung 6
7. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung / Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 7
1. Vorhandene Satzungen
Am 02.04.1998 wurde der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 100
„Gewerbegebiet Kuglhof“ gefasst. Der Bebauungsplan Nr. 100 „Gewerbegebiet Kuglhof“ wurde am 02.09.2000 in Kraft gesetzt.
2. Baugebietsausweisung
Die für das Baugebiet zu überplanenden Flächen sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen.
3. Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung
Von der KRÖSWANG GmbH wurde ein Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr.100
„Gewerbegebiet Kuglhof“ für das Grundstück der Fl.-Nr. 144/ 30 der Gemarkung Eberstetten gestellt. Der Antragsteller möchte auf dem Grundstück ein Zentrallager für Lebensmittel errichten.
Im Vorfeld wurden bereits in Gesprächsrunden vom 22.11. und 27.11.2012 mit Vertretern des Landkreises Pfaffenhofen a.d. Ilm, der Genehmigungsbehörde des Landratsamts, der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm, dem beauftragten Planungsbüro, dem Antragsteller und dessen Vertretern verschiedene Aspekte der Planung wie z.B. Immissionsschutz, Grünordnung und
Gebäudeanordnung diskutiert und Konsens im Hinblick auf die weiterzuverfolgende Planungsvariante erzielt.
In der Sitzung am 13.12.2012 stimmte der Bauausschuss der Einleitung eines entsprechenden Änderungsverfahrens zu.
Die Bebauungsplanänderung dient der Innenentwicklung gemäß beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB.
EICHENSEHER INGENIEURE und Landschaftsarchitekt Norbert Einödshofer 18.04.2013 4. Variantenvergleich
Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans wurden mehrere Varianten der Gebäudeanordnung geprüft und abgewogen:
A) Gebäudeanordnung an der Grundstückssüdseite zur Äußeren Moosburger Straße Die sich aufgrund der Topographie ergebende Böschung Richtung Süden zur Äußeren Moosburger Straße kann mit dem Gebäude abgefangen und eine solitär stehende Stützwandkonstruktion zur Sicherung der Verkehrsfläche weitgehend vermieden werden Durch den direkten Anschluss der Verkehrs- und Manipulationsfläche an die Lebzelterstraße ist keine Umfahrung des Gebäudes notwendig. Die Grundstückszufahrt kann mittig angeordnet und der Höhenunterschied in West-Ost-Richtung ausgeglichen werden.
Die erforderlichen Geländeveränderungen lassen sich mit der angestrebten Lösung auf ein vertretbares Mindestmaß reduzieren und die maximale Höhe der Stützwandkonstruktionen kann auf 6 m begrenzt werden.
Verbunden mit der Gebäudeanordnung ist die Anordnung der Zufahrtsrampen Richtung Norden. Hierzu wurden bereits Untersuchungen zur Lärmimmission durchgeführt und die Vorgaben des Bebauungsplans können erfüllt werden. Die Einhaltung der
immissionsschutzrechtlichen Belange wird im Baugenehmigungsverfahren auf Übereinstimmung mit dem nach Änderung rechtskräftigen Bebauungsplan und dessen Festsetzungen geprüft.
Zur Reduzierung des Energieverbrauchs ist die Anordnung der Rampen in Richtung Norden ideal, da damit die Leistung der Kühlaggregate und deren Betriebszeit verringert werden kann.
B) Anordnung des Gebäudekomplexes entlang der Lebzelterstraße
Die Verkehrs- und Manipulationsfläche befindet sich damit an der gegenüberliegenden Seite zur Zufahrt und erfordert durch den geschlossenen Baukörper eine Umfahrung des Gebäudes an den Grundstücksrändern.
Durch diese ausmittige Anordnung der Zufahrt ist der gesamte Höhenunterschied in West-Ost- Richtung innerhalb der Verkehrsfläche auszugleichen. Ein Geländeausgleich wie bei der Wahl einer mittigen Grundstückszufahrt ist dann nicht mehr möglich. Die erforderlichen
Geländeeinschnitte - insbesondere an der Süd-West-Ecke des Grundstücks - werden mit Stützwandkonstruktionen von bis zu 9 m Höhe verbunden sein.
Durch die Ausrichtung der Rampen Richtung Süden ist die Einhaltung der
immissionsschutzrechtlichen Belange zu erfüllen, da damit eine Abschottung durch das Gebäude in Richtung der Immissionsorte gegeben ist.
Energetisch stellt die Anordnung der Rampen im Süden einen erheblichen Mehraufwand dar, da wesentlich höhere Kühllasten für die Aggregate erforderlich werden.
Hinsichtlich grünordnerischer Belange ergeben sich keine Unterschiede beider Varianten.
Aus vorgenannten Gründen wurde deshalb die Variante A) als Grundlage der weiteren Planung verfolgt.
5. Erforderliche Änderungen zum rechtskräftigen Bebauungsplan
Im Wesentlichen ergeben sich Änderungen zum Bebauungsplan hinsichtlich folgender Punkte
Baugrenze
Für die Umsetzung des Vorhabens ist für die Manipulationsfläche und das Gebäude eine Mindestbreite und damit die Verschiebung der Baugrenze um ca. 10 m nach Süden Richtung der Äußeren Moosburger Straße erforderlich.
Die Verschiebung der Baugrenze ist jedoch auf den Bereich beschränkt, der die Anordnung privater Grünfläche mit Zulässigkeit von Stellplätzen und privaten Verkehrsflächen zulässt. Die Grünfläche zur Eingrünung des Baugrundstücks wird nicht tangiert.
Der erforderliche Flächenausgleich wird auf dem Baugrundstück geschaffen (siehe auch Punkt Flächenbilanz).
Zu Festsetzung 4.1: Abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO
Die zu errichtenden Gebäude werden die Gebäudelängen der offenen Bauweisen
überschreiten. Da sich die Änderung nur auf das zu überplanende Grundstück beschränkt und bereits in der rechtskräftigen Fassung des Bebauungsplans Ausnahmen zur offenen Bauweise zugelassen waren, ist die Anpassung der Bauweise an den Planungswillen gerechtfertigt.
Zu Festsetzung 5.1: Geländeveränderungen und Stützmauern
Durch die großflächige Nutzung des Grundstücks mit Anlage einer ebenen Verkehrsfläche ist eine Änderung hinsichtlich der erforderlichen Höhe von Stützmauern von 3 m auf 6 m
erforderlich.
Auffüllungen und Abgrabungen sollen im Gegensatz zum ursprünglichen Bebauungsplan konkret durch einen Höhenfestsetzungsplan geregelt werden.
EICHENSEHER INGENIEURE und Landschaftsarchitekt Norbert Einödshofer 18.04.2013 6. Flächenbilanz
6.1. Flächen des ursprünglichen Bebauungsplans
a) Private Flächen im Baugebiet
Bauparzelle 1 3.383 m²
Bauparzelle 2 6.331 m²
Bauparzelle 3 4.149 m²
Summe a) 13.863m²
b) Private Grünflächen
Fläche mit Zulässigkeit von Stellplätzen 3.785 m²
Fläche als Trenngrün 2.407 m²
Fläche als Eingrünung von einzelnen Bäumen 2.033 m²
Summe b) 8.225 m²
GESAMTFLÄCHE 22.088 m²
6.2. Flächen nach der Änderung
a) Private Flächen im Baugebiet
Bauparzelle 1 13.863 m²
Summe a) 13.683 m²
b) Private Grünflächen
Fläche mit Zulässigkeit von Stellplätzen 3.785 m²
Fläche als Trenngrün 2.407 m²
Fläche als Eingrünung von einzelnen Bäumen 2.033 m²
Summe b) 8.225m²
GESAMTFLÄCHE 22.088 m²
Es ergeben sich keine Änderungen hinsichtlich der Zuordnung der festgesetzten Flächen.
7. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung / Eingriffsregelung in der Bauleitplanung
In der gemeindlichen Bauleitplanung ist auf der Grundlage von § 1a BauGB für notwendige Eingriffe in Natur und Landschaft die naturschutzfachliche Eingriffsregelung anzuwenden.
Für die Ermittlung von Eingriff und Ausgleich wird der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft – Eingriffsregelung in der Bauleitplanung (Ergänzte Fassung)“ des Bayerischen
Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen zu Grunde gelegt.
In vorliegendem Fall handelt es sich um die Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, der umfangreiche Festsetzungen zur Grünordnung enthält. Diese werden in der vorliegenden Änderung weitest möglich übernommen und bei Bedarf angepasst.
Es wird daher lediglich der durch die Änderung verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ermittelt und zur Bestimmung des erforderlichen Ausgleichs herangezogen.
Gemäß Flächenbilanz verursacht die Änderung des Bebauungsplanes nur eine lagemäßige Verschiebung der einzelnen Flächen. Die Teilsummen der bebaubaren Flächen sowie der verschiedenen Grünflächentypen bleibt jedoch exakt gleich.
Mit der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes wird daher im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan kein erhöhter Eingriff in Natur und Landschaft verursacht.
Ein weiterer Ausgleich im Sinne des § 1 a BauGB i. V. m. den Naturschutzgesetzen ist daher nicht erforderlich, da der mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung verursachte Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig war (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB).
Es werden daher keine weiteren Ausgleichsflächen erforderlich.
Pfaffenhofen,___.___.2013
Thomas Herker 1.Bürgermeister
