Credit Suisse Real Estate Fund Global

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Credit Suisse

Real Estate Fund Global

Geprüfter Jahresbericht

Anlagefonds schweizerischen Rechts

der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen im Ausland 31. Dezember 2020

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Inhalt

3 Wichtiges in Kürze

4 Verwaltung und Organe

5 Informationen über Dritte

6 Tätigkeitsbericht

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Aus schüttung

12 Vermögensrechnung

13 Erfolgsrechnung

14 Anhang

20 Weitere Anlagen

21 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten

21 Verzinsliche Darlehen und Kredite

22 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Geschäfte mit Nahestehenden

Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%

Immobiliengesellschaften des Fonds

24 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen

25 Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften

26 Liegenschaftsstruktur

Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag

27 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten

28 Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken Allgemeine Objektangaben

Objekt-Finanzzahlen Objektstruktur Wohnungen Objektstruktur Gewerbe

Inventar der Liegenschaften in Landeswährung Objekt-Finanzzahlen

34 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht

38 Bewertungsbericht

40 Bericht der Prüfgesellschaft

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Wichtiges in Kürze

Eckdaten

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018 Valorennummer 13 985 167

Ausgabe Fondsanteile – – –

Rücknahme Fondsanteile – – –

Anzahl Anteile im Umlauf 2 985 000 2 985 000 2 985 000

Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF 99.98 102.25 101.30

Ausgabepreis pro Anteil CHF 101.00 104.00 103.00

Rücknahmepreis pro Anteil CHF 94.00 96.00 96.00

Schlusskurs CHF 76.00² 91.00 86.80

Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF 95.50³ 93.95 90.75

Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF 73.10³ 85.75 86.00

Börsenkapitalisierung CHF 226,9 Mio.² 271,6 Mio. 259,1 Mio.

Disagio –23,98%² –11,00% –14,31%

Vermögensrechnung

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018

Verkehrswert der Liegenschaften CHF 377,8 Mio. 381,4 Mio. 375,4 Mio.

Durchschnittlicher realer Diskontierungssatz 4,32% 4,48% 4,54%

Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 315,1 Mio. 328,6 Mio. 333,0 Mio.

Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 423,6 Mio. 419,4 Mio. 417,4 Mio.

Fremdfinanzierungsquote: ¹

– in % der Anlagekosten 26,48% 26,80% 27,88%

– in % der Verkehrswerte 22,09% 23,09% 24,73%

Fremdkapitalquote 29,54% 27,22% 27,56%

Verzinsung der Fremdfinanzierungen 1,96% 2,31% 2,32%

Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 1,39 2,24 3,21

Nettofondsvermögen (NAV) CHF 298,4 Mio. 305,2 Mio. 302,4 Mio.

Rendite- und Performanceangaben

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018

Ausschüttung CHF 3.40 3.40 3.40

Ausschüttungsrendite 4,47% 3,74% 3,92%

Ausschüttungsquote 101,36% 102,64% 88,40%

Eigenkapitalrendite (ROE) 1,10% 4,39% 4,59%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,34% 3,87% 3,97%

Anlagerendite 1,11% 4,41% 5,06%

Performance –12,98%³ 8,86% 2,75%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,10% 66,16% 71,60%

Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 1,04% 1,11% 1,17%

Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 1,74% 1,63% 1,79%

Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 67,26 20,44 18,96

Kurs-/Cashflowverhältnis 10,72 28,22 22,10

Erfolgsrechnung

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018

Nettoertrag CHF 10,0 Mio. 10,2 Mio. 10,5 Mio.

Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 10,4 Mio. –0,9 Mio. –0,2 Mio.

Mietzinseinnahmen CHF 19,6 Mio.⁴ 20,3 Mio. 20,2 Mio.

Mietausfallrate 4,70% 8,84% 6,59%

Restlaufzeit fixierter kommerzieller Mietverträge (WAULT) Jahre 3,93 4,35 5,28

Unterhaltsaufwand CHF 1,8 Mio. 2,2 Mio. 1,4 Mio.

1 Maximal Zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG / Art. 96 Abs. 1 KKV)

2 Schlusskurs vom 27. November 2020 (Einstellung des Handels)

3 Umfasst die Zeitspanne vom 03.01. bis 27.11.2020

4 Es mussten keine Mietzinserlasse im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie gewährt werden

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Verwaltung und Organe

Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident

Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mit - glied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Präsident des Verwal- tungsrates der Bossard Holding AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Patria Genossenschaft, Basel;

Mitglied des Verwaltungsrates der Hans Oetiker Holding AG, Horgen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der Helvetia Holding AG, St. Gallen, und Mitglied des Verwal - tungsrates von Tochtergesellschaften von dieser

Luca Diener, Vizepräsident

Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

Ruth Bültmann, Mitglied

Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung:

Präsidentin des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal- tungsrates der BLI - Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Eric Sturdza Management Company S.A., Luxemburg;

Präsidentin des Verwaltungsrates der Conventum Asset Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs- rates der Cigogne Management S.A., Luxemburg; Mit - glied des Verwaltungsrates der Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mit - glied des Verwaltungsrates der Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Lithos Capital S.A.-SPF, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Berlynvest S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der New Crown Investment S.A.

Luxemburg

Patrik Marti, Mitglied

Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Jürg Roth, Mitglied

Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mit- glied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der AXA Pension Solutions AG, Winterthur; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Copernicus Holding SA, Lugano sowie von Tochtergesellschaften von dieser

Raymond Rüttimann, Mitglied

Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mana- ging Director bei der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Interswiss Immobilien AG, Zug; Präsident des Verwal- tungsrates der Siat Immobilien AG, Zug; Präsident des Vorstandes der Interessengemeinschaft privater profes- sioneller Bauherren IPB, Herrliberg; Mitglied des Verwal- tungsrates der Shoppi Tivoli Management AG, Sprei- tenbach; Vorstandsmitglied des VIS Verband Immobilien Schweiz, Bern; Mitglied des Verwaltungsrates der Société Internationale de Placements SA in Liquidation, Basel

Christian Schärer, Mitglied

Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxemburg

Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO

Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions

Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg

Michael Dinkel, Mitglied, Fund Services

David Dubach, Mitglied, Oversight & ManCo Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

Gilbert Eyb, Mitglied, Legal

Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO

Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung:

Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Asset Man- agement AG, Basel

Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance

Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG, Zürich

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Informationen über Dritte

Akkreditierte Schät- zungsexperten

Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, MAS ETH MTEC/BWI, Wüest Partner AG, Zürich

Pascal Marazzi-de Lima, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich

Marius Rosenthal, Diplom-Geograph Univ., Wüest Partner AG, Zürich Delegation weiterer

Teilaufgaben

Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert.

Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:

Credit Suisse AG, Schweiz:

Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS.

Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz:

Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personalwesen, Collateral Management, IT Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS).

Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz:

Real Estate Administration (u.a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung).

Credit Suisse Services AG, Schweiz:

Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung.

Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg:

Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.

Credit Suisse (Poland) SP. Z o.o., Polen:

Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u.a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Supportaufgaben.

Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.

Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert:

Chile

CBRE Chile S.A.

Deutschland

STRABAG Property and Facility Services GmbH

Grossbritannien

BNP Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd.

Japan CBRE K.K.

EGW Asset Management Inc.

Savills Asset Advisory Co., Ltd.

Niederlande

MVGM International B.V.

USA CBRE Inc.

Cushman & Wakefield U.S. Inc.

Steelwave Inc.

Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die folgenden Dienstleister beigezogen: Alter Domus, Balmer-Etienne AG, CBRE Inc., CBRE Chile S.A., Citco Nederland B.V., Cushman &

Wakefield U.S. Inc., Ernst & Young, J&A Garrigues S.L.P., Morrison & Foerster und Savills Asset Advisory Co. Ltd.

Die gesamte Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt.

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Tätigkeitsbericht

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global war der erste börsenkotierte Immobilienfonds schweizerischen Rechts, der ausschliesslich in internationale Immobilienanlagen investierte. Der Fonds verschaffte privaten und institutionellen Investoren den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Das Anlageziel des Fonds bestand darin, durch ein geografisch international diversifiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachstum zu erreichen als auch eine regelmässige, angemessene Ertragsausschüttung sicherzustellen.

Aufgrund des geringen Handelsvolumens bildete sich im Verlauf des Geschäftsjahres 2020 im Sekundärmarkthandel des Fonds, im Rahmen der Marktkorrekturen von COVID-19, ein Disagio von über 20%. Diese Entwicklung steht im Widerspruch mit der fundamental guten Lage- und

Objektqualität des zugrundeliegenden Immobilienportfolios.

Die Fondsleitung hat deshalb im November 2020 entschieden, den Fondsvertrag per 31. Dezember 2020 zu kündigen und die Auflösung des Fonds einzuleiten. Der Handel an der Börse wurde entsprechend per Ende November 2020 eingestellt und der Fonds wurde per 2. Dezember 2020 dekotiert.

Ab 1. Januar 2021 befindet sich der Fonds in Liquidation.

Der Verkauf der Liegenschaften beginnt Mitte April 2021. Es ist beabsichtigt, das Gesamtportfolio an den CS Real Estate Fund International zu veräussern. Die Marktwerte der Liegenschaften wurden durch einen zweiten, vollkommen unabhängigen Schätzungsexperten verifiziert.

Die globale Wirtschaftsentwicklung wies im Jahr 2020 aufgrund von zahlreichen virusbedingten regionalen Lockdowns mit einem Minus von 3,8% einen markanten Rückschlag auf, dies nach einem Plus von 2,7% im Vorjahr. Dieser pandemiebedingte Wachstumseinbruch lag deutlich unter der im Frühjahr ursprünglich erwarteten Kontraktion von 4,0% bis 4,6%.

Die asiatischen Länder (ex-Japan) zeigten sich 2020 trotz erschwerter Umstände im Vergleich zu der weltweiten Entwicklung erstaunlich robust und verzeichneten mit einer Wachstumsrate von –0,3%

ein Ergebnis nahe der Nulllinie. Der Rückgang beträgt somit gegenüber dem Vorjahr 5,8% (Wachs- tumsrate 2019: 5,5%). In Japan reduzierte sich das Wachstum auf –4,9% (Vorjahr: 0,9%), während Australien eine Rate von –2,9% (Vorjahr +2,0%) und Neuseeland –5,0% (Vorjahr: +2,3%) auswiesen.

Auch in Europa sahen wir aufgrund der unterschiedlichen Pandemie-Betroffenheit eine stark länder- geprägte Konjunkturdynamik. Lockdown Regimes und Demographie trugen zu grossen Differenzen der Dynamik neben wirtschaftlichen Gegebenheiten bei. Irland (+0,8%), Polen (–3,8%) sowie das exportorientierte Deutschland (–5,8%) zeigten sich dabei stabiler im Vergleich zu Spanien (–11,5%) und Frankreich (–9,0%), welche einen markant deutlicheren Konjunktureinbruch hinnehmen mussten.

Das Vereinigte Königreich wurde ebenfalls hart von der Pandemie getroffen. Nach einer bereits bescheidenen Wachstumsdynamik im Jahr 2019 mit einem Zuwachs von 1,3% setzte die Pandemie der Insel vor allem im 2. Halbjahr 2020 stark zu. Das reale BIP fiel 2020 um 10,0%. Die langwie- rigen Brexit-Verhandlungen und Unsicherheiten verschärften die konjunkturelle Situation zusätzlich.

Die USA (–3,5%) schnitten im Vergleich zu der globalen Wachstumsdynamik (–3,8%) leicht besser ab. Die zögerlichen Massnahmen und der Verzicht auf einen Lockdown nach europäischem Vorbild spiegelten sich in den Wirtschaftszahlen somit deutlich wider. Die strengeren Massnahmen in Kanada setzten der Wirtschaft mit einem Minus von 5,2% wesentlicher stärker zu. In Chile fiel die Wirtschaftsleistung real um 6,5%.

Anlegerkreis, Besonderheiten

Makroökono- mische Rahmenb - dingungen

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Die Zentralbanken in den Industrieländern bleiben weiter expansiv und haben ihre Politik, die Zinssätze weiterhin tief zu halten, in den letzten Monaten bekräftigt. Zwar sind in den USA die Renditen auf 10-jährige Anleihen auf über 1% geklettert, die langfristigen Zinsen in Europa und Japan sowie die kurzfristigen Zinsen in den Industrieländern weltweit bleiben jedoch negativ oder sind bei 0%.

Die Entwicklung an den Büroimmobilienmärkten international war wesentlich durch die Pandemie beeinflusst. Insgesamt führten die anhaltenden Reisebeschränkungen dazu, dass die Büromarkttrans- aktionen weltweit 2020 rund einen Drittel gegenüber dem Vorjahr fielen. Insgesamt wurden global Bürotransaktionen im Wert von 255 Mrd. USD abgewickelt. Trotz Unsicherheiten der Auswirkungen von Home-Office auf den Büromarkt blieb der Appetit der Investoren weiter hoch. Der Bürosektor dürfte auch nach der Pandemie der wichtigste und liquideste Immobilieninvestitionssektor weltweit bleiben. Nettoanfangsrenditen blieben in den meisten der von uns verfolgten 70 Städte global 2020 unverändert. Für Logistikimmobilien sind die Nettoanfangsrenditen weiterhin gesunken, während sie für Einzelhandelsimmobilien gestiegen sind.

Für Core-Büroimmobilien in Europa, der global stärksten Region, beobachten wir vorwiegend stabile Nettorenditen und einen durchschnittlichen Anstieg der Bürospitzenmietpreise von 1% gegenüber 2019. Im deutschen Immobilienmarkt war für erstklassige Objekte an Top-Lagen ein weiterer Rendite - rückgang zu beobachten, da sich die Negativzinssituation für deutsche Anleger verschärfte. In UK beobachteten wir tiefere Transaktionspreise in den Regionalstädten. Der Büromarkt in London erfreute sich dagegen weiter hohem internationalen Investoreninteresse.

In Nordamerika erlebten Büroimmobilienmärkte eine deutliche Mietmarktabschwächung. Diese war in den Märkten New York und San Francisco, beides Märkte, in denen der Fonds nicht investiert ist, am ausgeprägtesten. Auch Houston sah eine schwächere Nachfrage, während die Region Boston durch starke Nachfrage aus dem Gesundheitsbereich/Biotech weiter solide blieb.

In Asien-Pazifik waren die Core-Immobilienmärkte durch stark unterschiedliche Entwicklungen gezeichnet. In allen unseren Investitionsmärkten war das Niveau der Nettoanfangsrenditen weitgehend unverändert. Während die Mietmarktsituation in Korea und Japan weiterhin positiv war, zeigten die Mietmärkte in Australien, insbesondere in Sydney und Melbourne, deutliche Abkühlungserscheinungen.

Die Situation in Brisbane und Wellington präsentierte sich etwas stabiler. Die Leerstände befinden sich jedoch generell in Australien und Neuseeland in einer Aufwärtsentwicklung.

Makroökonomische Rahmenbedingungen

Die durch die Pandemie bedingten Unsicherheiten dürften das erste Halbjahr 2021 prägen. Die Impf - dynamik sowie die Geschwindigkeit in Richtung einer generellen Normalisierung dürften die Wachs- tumsraten massgeblich prägen. Für das zweite Quartal zeichnen sich aktuell massgebliche Verbesse- rungen ab, welche für das 2. Halbjahr eine Rückkehr zum Normalbetrieb erwarten lassen. Diese Normalität dürfte aber in gewissen Wirtschaftsaktivitäten neue Formen annehmen oder trotz weitge- hendem Impfschutz eine lange Anlaufzeit benötigen. Zugleich kann in einzelnen Sektoren dank aufgestautem Konsum mit ausserordentlichen Zuwachsraten gerechnet werden.

Das reale globale Wirtschaftswachstum wird von den Ökonomen der Credit Suisse mit 5,2% veranschlagt, während die Dynamik in den Schwellenländern (+5,8%) und den BRIC-Staaten (+6,6%) vorerst nur unwesentlich höher liegen soll und auch für 2022 mit einer Annäherung der Wachstumsraten auf etwas tieferem Niveau gerechnet wird. Insgesamt wird für die globalen Wachstumsraten aber davon ausgegangen, dass der verzeichnete Rückschlag im Jahr 2020 im laufenden Jahr mehr als kompensiert werden kann.

Das reale Wirtschaftswachstum dürfte in den Euro-Ländern mit einem Plus von 5,0% im Gegensatz zu dem Rückfall im Vorjahr von –7,2% dabei eher verhalten ausfallen. Für die irische und polnische Wirtschaftsleistung wird eine Wachstumsrate um 3,0% respektive 3,5% erwartet, welche ungefähr dem Pandemie bedingten Rückfall entsprechen. In Deutschland dürfte sich das BIP Wachstum auf bescheidenen 3,2% belaufen, wobei die Situation auf den Exportmärkten sowie die insgesamt Welt - handelsdynamik einiges an Überraschungspotential birgt. Die Niederlande sollte analog Irland und Polen quasi den Vorjahresrückfall kompensieren können.

Für Grossbritannien stehen nach dem EU-Austritt und der Fixierung des Brexit-Austritts diesbezüglich keine Unsicherheiten mehr im Wege. Weitere Handelserleichterungen mit Drittpartnern lassen für das Vereinigte Königreich 2021 (+ 5,3%) und 2022 (+7,5%) eine zunehmende Wirtschaftsdynamik erwarten.

Die USA dürften der globalen Pandemie etwas hinterherhinken und somit vor allem im 2. Halbjahr 2021 deutlich an Fahrt zulegen. Die Binnenkonjunktur und insbesondere die Arbeitsmarktdynamik werden neben den Konsumausgaben im Fokus stehen. Für die USA (+5,7%) und Kanada (+6,0%) wird eine weitgehend synchrone Wirtschaftserholung erwartet, während für Kanada eine etwas positivere und länger anhaltende Dynamik erwartet wird. Für Chile wird das reale Wachstum 2021 bei 4,9% erwartet.

Geschäfts- flächen- und Investorenmarkt

Ausblick

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Für China und Asien (ex-Japan) erwarten die Ökonomen der Credit Suisse 2020 ein Wirtschafts- wachstum von +7,1% respektive 6,7%. Aufgestaute Nachfrage und die generelle weit fortgeschrittene Situation hinsichtlich Virus lässt bereits in den laufenden Monaten auf eine erhöhte Dynamik in diesem Wirtschaftsraum schliessen und damit die globale Wirtschaftsdynamik unterstützen.

In Australien und Neuseeland dürfte das Wachstum 3,5% respektive 4,4% betragen, welches im Wesentlichen durch das Ende der Lockdowns in beiden Ländern und in einer ersten Phase durch eine erhöhte Binnendynamik getragen sein dürfte. Die japanische Wirtschaft wird dagegen mit einem erwarteten Aufschwung von bescheidenen +1,7% nur sehr verhalten zulegen können und ein sehr unspezifisches Muster im Nachgang an die Pandemie aufweisen.

Die globale Wirtschaft im Jahr 2021 wird vorerst weiterhin unter den verordneten Teil-Lockdowns leiden und mit Unsicherheit belegt sein. Die Impfdynamik und die Kontrolle der mutierten Virus-Aus- prägungen werden entscheidend sein für die künftige Konjunkturdynamik. Unter den aktuellen Vorzeichen ist vielerorts von einer anhaltend negativen Verzinsung der Staatsanleihen oder tiefen Renditen auszugehen. Zinserhöhungen sollten auch 2021 nicht zur Diskussion stehen, während verschiedene Faktoren auf einen bescheidenen Anstieg der Inflationsraten hinweisen.

Geschäftsflächen- und Investorenmarkt

Das Jahr 2021 dürfte auch für die internationalen Immobilienmärkte im Zeichen des wiederkehrenden Wirtschaftsausschwungs stehen. Aufgrund der logistischen Probleme im Jahr 2020 Transaktionen abzuschliessen, erwarten wir, dass die Investitionsvolumen deutlich zunehmen dürften, sobald die Reisebeschränkungen aufgehoben werden. Aufgrund der weiterhin tiefen Zinsniveaus befinden sich die Risikoprämien für Immobilienanlagen über den historischen Durchschnittswerten. In vielen negativ verzinsten Märkten bleiben Core-Immobilienanlagen eine der wenigen Alternativen, die in der Lage sind, deutlich positive Einkommensrenditen bei geringer Volatilität zu erzielen.

Auf den Büromietmärkten dürfte sich eine unterschiedliche Situation präsentieren. Die nordamerikanischen und australischen Märkte dürften sich nur langsam vom aktuell hohen Niveau der Leerstände erholen. Wir erwarten 2021 den Trend zu noch tieferen Mietpreisen, bevor es zu einer breiteren Erho - lung kommen dürfte. Dies bringt allerdings spannende Opportunitäten für Zukäufe. Die kontinen- taleuropäischen Märkte sowie Südkorea und Japan dürften im Zuge der Konjunkturerholung positive Impulse erfahren. Die weiterhin tiefen Leerstandsquoten helfen zudem, eine tiefere Nachfrage aufgrund des Trends zu Home-Office zu bewältigen. Wir erwarten auch, dass die Nachfrage je nach Objektzustand und Lage unterschiedlich sein wird. Moderne, gut positionierte Flächen werden weiterhin gesucht sein, während zweitklassige Objekte mit Wertverlusten kämpfen dürften und repo - sitioniert werden müssen.

Opportunitäten dürfte es im Vereinigten Königreich geben, wo die Impfdynamik sehr positiv war. Die Bewertungen auf dem britischen Markt erscheinen im internationalen Vergleich günstig und die internationale Nachfrage dürfte 2021 wieder zunehmen. Zwar sind die Leerstände in London wie auch in den Regionalstädten 2020 deutlich angestiegen. Durch ein aktives Asset Management können dennoch spannende Renditepotentiale erschlossen werden.

Aufbau, Struktur und Diversifikation

Im Berichtsjahr 2020 erwarb oder veräusserte der Fonds keine Liegenschaften. Der Fokus lag auf dem Asset Management der Bestandsliegenschaften. Insbesondere bei der Liegenschaft in München konnte durch eine Neuvermietung weit oberhalb des Bestandsmietniveaus ein Teil des Mietsteige- rungspotentials realisiert werden. Die Mietausfallrate für 2020 ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken und beträgt neu 4,70% (Vorjahr 8,84%).

Das Portfolio per 31. Dezember 2020 besteht aus zwölf Liegenschaften in Denver (US), Houston (US), Seattle (US), Leeds (GB), München (DE), Stuttgart (DE), Rotterdam (NL), Tokio (JP), Yokohama (JP) und Santiago de Chile (CL). Die Hauptnutzungen sind Büro und Verkauf. Bezogen auf die Nettomieterträge beträgt der Anteil an Büroflächen 77,85% (77,45%), jener an Verkaufsflächen 12,95% (13,55%). Die übrigen 9,20% (9,00%) der Flächen verteilen sich primär auf Parking und Lagerräume.

Regional sind die Liegenschaftsinvestitionen Ende 2020 folgendermassen verteilt: 29,65% (32,45%) in Nord-/Mittel- und Südamerika, 44,50% (40,55%) in Europa und 25,85% (27,00%) in Asien/

Pazifik.

Immobilien- portfolio

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Bewertung der Liegenschaften

2020 erfuhr das Portfolio eine Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse

wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 3,7% höher bewertet. Per 31. Dezember 2020 wird der Marktwert des Gesamtportfolios von den akkreditierten Schätzungsexperten auf CHF 377,82 Mio. (381,45 Mio.) geschätzt. Die Mietzinseinnahmen sind leicht gesunken auf CHF 19,64 Mio.

(20,26 Mio.) Die Ausschüttung bleibt stabil und beträgt CHF 3.40 (3.40) pro Anteil. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 4,47% (3,74%).

Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Global dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Die Umrechnungskurse der Vermögensrechnung liegen im Vergleich zum 31. Dezember 2019 per 31. Dezember 2020 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 1,31% tiefer, die durchschnittlichen Umrechnungskurse der Erfolgsrechnung liegen im Vergleich zum 31. Dezember 2019 per 31. Dezember 2020 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 1,68% höher.

Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Saldo resultiert ein Wäh- rungsverlust von CHF 2,27 Mio. (Verlust 5,08 Mio.). Die Währungsschwankungen in der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert.

Im Geschäftsjahr 2020 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Liegenschaften erworben oder veräussert. Zum Stichtag des Abschlusses befand sich kein Projekt im Bau.

Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die Liegenschaften per 31. Dezember 2020 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanz- marktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die Bewertungen aller Liegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow- Methode (DCF-Methode). Der daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 377,82 Mio.

(381,45 Mio.). Der durchschnittliche Diskontierungssatz per 31. Dezember 2020 wird mit 4,32% (4.48%) ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel über CHF 35,47 Mio. (29,42 Mio.) wurden in Bankguthaben angelegt. Das Geschäftsvermögen war in folgende Währungen investiert: Euro, britisches Pfund, Yen, chilenischer Peso und amerikanischer Dollar. Die Währungen wurden grösstenteils mittels Devisenterminge- schäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert ein Guthaben von CHF 2,54 Mio. (Guthaben 2,17 Mio.) aus unrealisierten Kapitalgewinnen aus offenen Devisentermingeschäften.

Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 83,46 Mio. (88,07 Mio.) oder 22,09% (23,09%) des Verkehrs- wertes der Liegenschaften. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 31,65 Mio.

(16,58 Mio.).

Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern beträgt CHF 298 444 648 (305 226 657). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt 1,11% (4,41%) bei einem Inventarwert von CHF 99.98 (98.85 ex Coupon).

Der Gesamtertrag beträgt CHF 19,59 Mio. (20,35 Mio.) und hat damit um 3,61% gegenüber dem Vorjahr abgenommen. Darin enthalten sind Mietzinseinnahmen von CHF 19,64 Mio. (20,26 Mio.).

Die Erträge aus Post- und Bankguthaben belaufen sich auf CHF 0,02 Mio. (0,10 Mio.) und die Negativ - zinsen auf CHF 0,07 Mio. (0,02 Mio.). Der Fonds hat darüber hinaus im 2020 keine nennenswerten sonstigen Erträge erwirtschaftet.

Die Mietzinsausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf 4,70% (8,84%) der Sollmietzinseinnahmen. Die deutliche Verbesserung der Mietausfallrate ist auf Vermietungen in Leeds und München zurückzuführen. Die Mietzinsausfallrate war im Vorjahr durch einen Insolvenzfall eines Mieters in Leeds temporär erhöht.

Der gesamte Aufwand beträgt CHF 9,58 Mio. (10,16 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 1,98 Mio. (2,24 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 1,96%

(2,31%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 1,39 Jahren (2,24). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1,77 Mio. (2,16 Mio.) beansprucht, was 8,40% (10,67%) der Mietzinseinnahmen entspricht. Die Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) betragen CHF 0,49 Mio. (0,35 Mio.).

Die Gewinn- und Kapitalsteuern weisen einen Aufwand von CHF 1,16 Mio. (1,27 Mio.) aus. Der Schätzungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 0,43 Mio. (0,52 Mio.).

Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 2,52 Mio. (2,50 Mio.) in Rechnung gestellt. Die Kommission von 0,60% wird auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäfts- jahres berechnet.

Erläuterungen zur

Jahres rechnung Fremdwäh- rungseinflüsse

Vermögens- rechnung

Erfolgsrech- nung

(10)

Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 0,47 Mio. (0,52 Mio.).

Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 0,58 Mio. (0,77 Mio.) und betreffen in erster Linie liegenschaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buchführungs- und weitere Beratungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TER^REF GAV) als

wichtiger Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 1,04% (1,11%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.

Der Nettoertrag des Fonds beträgt CHF 10,01 Mio. (10,19 Mio.) oder CHF 3.35 (3.41) pro Anteil.

Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 67,10% (66,16%). Die Währungen des Fonds werden mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der Währungen und Zinsdifferenzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten Kapitalgewinne betragen CHF 10,44 Mio. (Verlust 0,80 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht realisier - ten Kapitalverluste betragen CHF 12,70 Mio. (4,28 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Konsolidierung der Abschlüsse der einzelnen Halterge- sellschaften in Fremdwährung. Per Saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 2,27 Mio. (Verlust 5,08 Mio.). Im Jahr 2020 wurden wie im Vorjahr keine Immobilientransaktionen getätigt. Daher sind keine realisierten Kapitalgewinne oder Verluste aus Anlagen zu verbuchen. Die nicht realisierten Kapitalgewinne aus Anlagen betragen CHF 10,69 Mio. (11,38 Mio.). Unter Einschluss der Kosten der Währungsabsicherung, den nicht realisierten Kapitalveränderungen aus Anlagen und dem Aufwand aus Erhöhung der Rückstellung für Liquidationssteuern aufgrund der Kapitalgewinne und im Hinblick auf die bevorstehende Liquidation in der Höhe von CHF 15,07 Mio. (Aufwand 3,11 Mio.)

resultiert ein Gesamterfolg von CHF 3,37 Mio. (13,29 Mio.) oder CHF 1.13 (4.45) pro Anteil.

Für das Geschäftsjahr 2020 werden CHF 10,15 Mio. (10,15 Mio.) oder CHF 3.40 (3.40) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 9 ist ab dem 31. März 2021 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 29. März 2021). Die Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer zurückfordern. Für die Ausschüttung gilt zu beachten, dass der Fonds affidavitfähig ist.

Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2020 von CHF 98.85 (ex Coupon) auf CHF 99.98. Die Anlagerendite beträgt somit 1,20% (4,41%).

Geschäftsjahr

2020 2019

Coupon Nr. 9 8

Brutto CHF 3.40 CHF 3.40

Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 1.19 CHF 1.19

Total Ausschüttung CHF 2.21 CHF 2.21

Im Geschäftsjahr 2020 hat keine Emission stattgefunden.

Jan. Feb. Mär. Aprl Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez.

2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020

100

95

90

85

80

75

70

Swiss Market Index (SMI)

Credit Suisse Real Estate Fund Global SXI Real Estate Funds Broad (TR)

Mit Kündigung des Fondsvertrages am 30. November 2020 wurde der Handel der Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Global an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange mit sofortiger Wirkung eingestellt. Der letzte Schlusskurs vom 27. November 2020 lag bei CHF 76.00. Der Credit Suisse Ausschüttung,

Rendite

Emission Kursent- wicklung in CHF (1.1.–

27.11.2020)

(11)

Real Estate Fund Global und dessen Anteile wurden am 2. Dezember 2020 mit Genehmigung der SIX Exchange Regulation AG von der SIX Swiss Exchange dekotiert.

Die Performance des Credit Suisse Real Estate Fund Global beträgt für die Zeitspanne vom 1. Januar bis 27. November 2020–12,98%. Das Disagio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag per 27. November 2020 bei 23,98%.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine Anteile gekündigt.

Stand am 1. Januar 2020 2 985 000 Anteile

Rücknahmen 0 Anteile

Ausgaben 0 Anteile

Stand am 31. Dezember 2020 2 985 000 Anteile

Rücknahmen Anteile im Umlauf

Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung

Abschluss per 31.12.

Anteile im Umlauf

Inventarwert ex Coupon

CHF

Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF

Kapital - gewinn

CHF

Gesamt- ausschüttung CHF

Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF

2012* 2 310 000 96.81 1.80 0.00 1.80 227,79

2013 2 310 000 95.35 3.60 0.00 3.60 228,58

2014 2 310 000 97.03 3.80 0.00 3.80 232,91

2015 2 985 000 95.20 3.60 0.00 3.60 294,92

2016 2 985 000 93.17 3.40 0.00 3.40 288,27

2017 2 985 000 96.39 3.40 0.00 3.40 297,87

2018 2 985 000 97.90 3.40 0.00 3.40 302,39

2019 2 985 000 98.85 3.40 0.00 3.40 305,23

2020** 2 985 000 96.58 3.40 0.00 3.40 298,44

* Der Fonds wurde per 29. November 2011 lanciert (Ausgabepreis CHF 100.00). Das erste Geschäftsjahr umfasst somit die Zeitspanne vom 29.11.2011 bis 31.12.2012 (verlängerte Berichtsperiode).

** Der Fondsvertrag wurde per 31. Dezember 2020 gekündigt. Die Anteile wurden per 27. November 2020 zum letzten Mal gehandelt.

(12)

Vermögensrechnung

per 31. Dezember 2020

Aktiven

31.12.2020 Verkehrswert CHF

31.12.2019 Verkehrswert CHF Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 35 471 639 29 416 872

Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 79 567 0

Grundstücke

– Wohnbauten 1 440 634 1 278 514

– Kommerziell genutzte Liegenschaften 376 381 222 380 168 427

Total Grundstücke 377 821 856 381 446 941

Derivative Finanzinstrumente 2 538 149 2 165 196

Sonstige Vermögenswerte 7 652 728 6 353 655

Gesamtfondsvermögen 423 563 939 419 382 664

Passiven

Kurzfristige Verbindlichkeiten

– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 40 707 722 14 331 580

– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 10 006 316 9 500 884

Total kurzfristige Verbindlichkeiten 50 714 038 23 832 464

Langfristige Verbindlichkeiten

– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 42 751 294 73 741 638

Total langfristige Verbindlichkeiten 42 751 294 73 741 638

Total Verbindlichkeiten 93 465 332 97 574 102

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 330 098 607 321 808 562

Geschätzte Liquidationssteuern 31 653 959 16 581 905

Nettofondsvermögen 298 444 648 305 226 657

Anzahl Anteile im Umlauf 2 985 000 2 985 000

Nettoinventarwert pro Anteil 99.98 102.25

Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 9) 3.40 3.40

Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 96.58 98.85

Veränderungen des Nettofondsvermögens

Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 305 226 657 302 386 448

Ausschüttungen –10 149 000 –10 149 000

Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe

und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

Gesamterfolg 3 366 991 13 289 209

Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 –300 000

Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 298 444 648 305 226 657

Angaben früherer Jahre

Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

31.12.2020 298 444 648 99.98

31.12.2019 305 226 657 102.25

31.12.2018 302 386 448 101.30

Umrechnungskurse

per 31.12.2020 per 31.12.2019

EUR/CHF 1.081557 1.087172

GBP/CHF 1.208316 1.282928

100 JPY/CHF 0.856167 0.890989

USD/CHF 0.883950 0.968350

100 CLP/CHF 0.124413 0.128783

100 CLP/USD 0.140747 0.132992

UF/CHF 36.167270 36.458390

(13)

Erfolgsrechnung

(abgeschlossen per 31. Dezember 2020)

Erträge

1.1.2020 bis 31.12.2020

CHF

1.1.2020 bis 31.12.2020

CHF

1.1.2019 bis 31.12.2019

CHF

1.1.2019 bis 31.12.2019

CHF

Erträge der Post- und Bankguthaben 18 121 104 490

Negativzinsen –67 632 –16 229

Mietzinseinnahmen¹ 19 640 942 20 255 351

Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch

sichergestellten Darlehen 0 530

Sonstige Erträge 43 3 055

Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0

Total Erträge 19 591 474 20 347 197

Aufwendungen

Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch

sichergestellten Verbindlichkeiten 1 980 537 2 241 051

Sonstige Passivzinsen 27 303 0

Unterhalt und Reparaturen 1 770 296 2 160 330

Steuern und Abgaben

– Gewinn- und Kapitalsteuern 1 157 767 1 271 999

Schätzungs- und Prüfaufwand 438 753 523 402

Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) 489 121 351 352

Reglementarische Vergütungen an

– die Fondsleitung 2 516 296 2 504 678

– die Depotbank² 61 045 62 997

– den Market Maker² 27 979 27 719

– die Immobilienverwaltungen 466 038 517 355

Rückstellung für zukünftige Reparaturen:

– Zuweisung 0 0

– Entnahme 0 –300 000

Kosten für Rechenschaftsbericht 58 939 21 932

Aufsichtsabgaben 3 750 5 815

Sonstige Aufwendungen 580 716 770 804

Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme

von Anteilen 0 0

Total Aufwand 9 578 540 9 578 540 10 159 434 10 159 434

Nettoertrag 10 012 934 10 187 763

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen 0 –92 743

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen 10 435 119 –795 816

Realisierter Erfolg 20 448 053 9 299 204

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen 10 691 894 11 381 833

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen –12 700 902 –4 284 199

Veränderung der Liquidationssteuern –15 072 054 –3 107 629

Gesamterfolg 3 366 991 13 289 209

Verwendung des Erfolges

Nettoertrag des Rechnungsjahres 10 012 934 10 187 763

Vortrag des Vorjahres 2 914 971 2 876 208

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 12 927 905 13 063 971

Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg –10 149 000 –10 149 000

Vortrag auf neue Rechnung 2 778 905 2 914 971

Durchschnittliche Umrechnungskurse vom 1.1.–31.12.2020 vom 1.1.–31.12.2019

EUR/CHF 1.070485 1.110760

GBP/CHF 1.206063 1.273024

100 JPY/CHF 0.878100 0.911184

USD/CHF 0.934004 0.992508

100 CLP/CHF 0.117997 0.140748

100 CLP/USD 0.126508 0.141810

UF/CHF 33.876216 39.243892

1 Es mussten keine Mietzinserlasse im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie gewährt werden.

2 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Mak- ing direkt vergütet (vorher über die Depotbank)

(14)

Aufgrund des geringen Handelsvolumens bildete sich im Verlauf des Geschäftsjahres 2020 im Sekundär - markthandel des Fonds, im Rahmen der Marktkorrekturen von COVID-19, ein Disagio von über 20%. Diese Entwicklung steht im Widerspruch mit der fundamental guten Lage- und Objektqualität des zugrunde liegenden Immobilienportfolios. Die Fondsleitung hat deshalb im November 2020 entschieden, den Fondsvertrag per 31. Dezember 2020 zu kündigen und die Auflösung des Fonds ein - zuleiten. Der Verkauf der Liegenschaften beginnt Mitte April 2021. Es ist beabsichtigt, das

Gesamtportfolio an den CS Real Estate Fund International zu veräussern.

Die Marktwerte der Liegenschaften wurden durch einen zweiten, vollkommen unabhängigen Schätzungsexperten verifiziert.

Per 31. Dezember 2020 sind die Verkehrswerte im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wiederum nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch akkreditierte Bewerter der Wüest Partner AG neu ermittelt worden. In den einzelnen Schätzberichten von Wüest Partner AG werden keine erhöhten Schätzunsicherheiten per 31. Dezember 2020 erwähnt. Des Weiteren bestehen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie aktuell keine wesent - lichen Rechtsstreitigkeiten mit Mietern der Liegenschaften des Immobilienfonds.

Es mussten keine Mietzinserlasse im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie gewährt und bei den Mietzinseinnahmen in Abzug gebracht werden.

Derzeit ist es zu früh, um abschliessende Schlussfolgerungen zu den Effekten auf Mieteinnahmen sowie Verkehrswerte der Liegenschaften zu machen. Zudem ist die Dauer der wirtschaftlichen Abschwä - chung sowie der getroffenen politischen Massnahmen von grosser Bedeutung. Sehr viel hängt von der Mieterbonität ab. Vor diesem Hintergrund ist insbesondere die Diversifikation in den Gefässen sehr wichtig. Wir erwarten die folgenden kurz- bis mittelfristigen Entwicklungstendenzen in den einzelnen Marktsegmenten:

– Eher negativ: Malls, Freizeitimmobilien, Kino/Entertainment, Hotels, Gastronomie, High Street/

Einkaufsstrassen

– Eher neutral: Bürogebäude, Wohnen, Pflegeheime, Studentenwohnheime

– Eher positiv: Nahversorgung/Einzelhandel, Datacenter, Logistikimmobilien (sofern die Lieferketten nicht längerfristig unterbrochen sind) ¹

An den Nutzermärkten gehen wir davon aus, dass Entscheide über das Mieten neuer / zusätzlicher Flächen aufgrund der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung zumindest teilweise vertagt werden. Die Wirtschaftskraft entwickelt sich regional standortbezogen unterschiedlich und kann ein Mietzinsausfall gegebenenfalls verstärken. Für die Region APAC erwarten die schwächsten Auswirkungen in diesem Zusammenhang, wohingegen die Region Nordamerika einen leicht höheren, die Region Europa einen moderten und die Region Südamerika einen stärkeren Zusatzeffekt erfährt.

In dieser Analyse wird evaluiert, wie sich potenzielle Mietzinsausfälle aufgrund der Covid-19 Krise auf die Werte und Erträge der international investierenden Fonds Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund Interna tional auswirken können. Zu diesem Zweck wurden aus - gehend von der Ist-Situation (Basisszenario), welches keine Auswirkungen aufgrund der Pandemie berücksichtigt, drei Stressszenarien definiert, bei denen unterschiedliche Mietzinsausfälle angenommen wurden. Zusätzlich wurde eine regionale unterschiedliche Ausfallentwicklung angenommen.

In einem ersten Schritt werden zunächst die Annahmen bezüglich der Mietzinsausfälle erläutert, um danach die daraus resultierenden Wertimplikationen auf die Marktwerte und Erträge der Liegenschaften der einzelnen Fonds zu ermitteln und zu diskutieren.

Liquidation/

Dekotierung

Angaben von besonderer wirtschaftlicher und rechtlicher Bedeutung / Covid-19-Pan- demie

Sensitivitäts- analyse – Hintergrund und Vorgehen

Analyse hin- sichtlich Aus- wirkungen auf den Marktwert

Anhang

per 31. Dezember 2020

1 Auf Basis des Vorsichtsprinzips wurde für die Sensitivitätsanalyse bei Logistikliegenschaften ein Lieferkettenunterbruch unterstellt, so dass eine Einordnung in die Kategorie «neutral» erfolgt.

(15)

In der Tabelle 1 wurden die angenommenen Mietzinsausfälle zusammengefasst. Neben einem Basis - szenario werden drei Covid-19 Stressszenarien definiert, wobei das Covid-Stark Szenario das Worst Case-Szenario darstellt. Darüber hinaus wird eine regional unterschiedliche BIP Entwicklung, mit dem besten Verlauf für Standorte im Raum APAC und dem schlechtesten Verlauf für Standorte im Raum Südamerika (Zusatzimpact +6%), unterstellt.

Gruppe 1: Asien-Pazifik

Szenario Büro Verkauf Logistik Restaurant & Hotel Sonstiges

Covid-Schwach

Jahr 1–2 4% 8% 3% 25% 4%

Jahr 3–4 2% 4% 0% 12% 2%

Jahr 5–6 0% 2% 0% 6% 1%

Covid-Mittel

Jahr 1–2 6% 15% 5% 37% 6%

Jahr 3–4 3% 7% 0% 16% 3%

Jahr 5–6 0% 3% 0% 8% 1%

Covid-Stark

Jahr 1–2 8% 20% 7% 50% 8%

Jahr 3–4 4% 10% 0% 25% 4%

Jahr 5–6 0% 5% 0% 12% 2%

Gruppe 2: Nordamerika

Covid-Schwach

Jahr 1–2 6% 10% 5% 27% 6%

Jahr 3–4 4% 6% 2% 14% 4%

Jahr 5–6 2% 4% 2% 8% 3%

Covid-Mittel

Jahr 1–2 8% 17% 7% 39% 8%

Jahr 3–4 5% 9% 2% 18% 5%

Jahr 5–6 2% 5% 2% 10% 3%

Covid-Stark

Jahr 1–2 10% 22% 9% 52% 10%

Jahr 3–4 6% 12% 2% 27% 6%

Jahr 5–6 2% 7% 2% 14% 4%

Gruppe 3: Europa

Covid-Schwach

Jahr 1–2 8% 12% 7% 29% 8%

Jahr 3–4 6% 8% 4% 16% 6%

Jahr 5–6 4% 6% 4% 10% 5%

Covid-Mittel

Jahr 1–2 10% 19% 9% 41% 10%

Jahr 3–4 7% 11% 4% 20% 7%

Jahr 5–6 4% 7% 4% 12% 5%

Covid-Stark

Jahr 1–2 12% 24% 11% 54% 12%

Jahr 3–4 8% 14% 4% 29% 8%

Jahr 5–6 4% 9% 4% 16% 6%

Annahmen der Mietzinsaus- fälle

Tabelle 1:

Annahmen Mietzinsausfall in Prozent der Sollmiete nach Nutzungsart

(16)

Gruppe 4: Südamerika

Covid-Schwach

Jahr 1–2 10% 14% 9% 31% 10%

Jahr 3–4 8% 10% 6% 18% 8%

Jahr 5–6 6% 8% 6% 12% 7%

Covid-Mittel

Jahr 1–2 12% 21% 11% 43% 12%

Jahr 3–4 9% 13% 6% 22% 9%

Jahr 5–6 6% 9% 6% 14% 7%

Covid-Stark

Jahr 1–2 14% 26% 13% 56% 14%

Jahr 3–4 10% 16% 6% 31% 10%

Jahr 5–6 6% 11% 6% 18% 8%

Der Einfluss der Covid-19 Krise wird daher differenziert für die einzelnen Nutzungsarten und Regionen betrachtet. Eine Unterscheidung erfolgt dabei über mehrere Dimensionen. Einerseits ist die Höhe des Mietzinsausfalls in den ersten beiden Jahren unterschiedlich, andererseits ist die Dauer der Erho - lungsphase nutzungsartabhängig. Beispielsweise wurde angenommen, dass die Nutzungsart Wohnen am schwächsten und die Nutzungsarten Restaurant und Hotel am stärksten von der Pandemie betroffen sind, was sich jeweils in der Höhe des Ausfalls und der Länge der Erholungsphase ausdrückt. Diese Ausprägung kann sich je nach Standort unterschiedlich darstellen, da die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Regionen unterschiedlich ist.

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global ist ein geographisch diversifiziertes und überwiegend in kommer - zielle Liegenschaften investierendes Immobilienportfolio, welches bezogen auf die Nettomieterträge per 31. Dezember 2020 einen Büroanteil von 77,85%, einen Retail-Anteil von 12,95% und einen Anteil an sonstigen Investments in Höhe von 9,20% aufweist. Regional sind insgesamt 25,85% in der Region APAC, 44,50% in Europa und 29,65% in Amerika (davon 3,00% in Südamerika) investiert. Zu den drei grössten Mietern gehören das Retail Unternehmen K.K. Escrit (10,70%) sowie die Büromieter Karcher Inc. (9,50%) und Argoes Groep B.V. (7,00%). Alle aufgeführten Prozentpunkte beziehen sich auf die Nettomieten und nicht auf die Flächengrössen.

Nachfolgend in Tabelle 2 dargestellt, die Resultate der Szenario Analyse für den Credit Suisse Real Estate Fund Global in seinen Ausprägungen:

Covid-Schwach Covid-Mittel Covid-Stark

–1,65% –2,04% –2,44%

Die ermittelten Veränderungen der Verkehrswerte aufgrund der angenommenen Mietzinsausfälle betragen –1,65% im schwachen, –2,04% im mittleren und –2,44% im starken Covid-19 Szenario.

Die prozentualen Veränderungen der Marktwerte in den einzelnen Szenarien des überwiegend bürowirtschaftlich geprägten Immobilienportfolios wurde aufgrund seiner regionalen Diversifikation deutlich abgefedert. Diese Beobachtung war zu erwarten, da das Produkt schwerpunktmässig in sehr reifen Märkten (lediglich 3% in Emerging Markets) investiert ist, wobei diese derzeit mit entsprechend aussichtsreichen Erholungsprognosen versehen sind.

Tabelle 2:

Relative Ab- weichung des Marktwertes

(17)

Analog zur Marktwertentwicklung in den einzelnen Szenarien stellt sich die entsprechende Ertragssituation dar. Die Abbildung 1 illustriert die Entwicklung des simulierten Mietzinsausfalls relativ zur Sollmiete für die einzelnen Szenarien. Im Worst Case-Szenario beträgt der Ausfall im ersten Jahr ca. 11%, fällt dann für zwei Jahre auf etwa 7% und schliesslich beläuft sich der Ausfall in den letzten zwei Jahren ungefähr 3% der Sollmiete.

Covid-Schwach % Covid-Mittel % Covid-Stark % 12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

2021 2022 2023 2024 2025

Im Ergebnis ist damit der ermittelte Ausfall auch unter konservativen Annahmen immer noch überschaubar.

Abbildung 1:

Prozentualer Ausfall relativ zum Brutto- mietertrag

(18)

Weitere Angaben 31.12.2020 31.12.2019

Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 1,3 Mio. 1,3 Mio.

Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 303,4 Mio. 310,6 Mio.

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine

Kennzahlen 31.12.2020 31.12.2019

Mietausfallrate 4,70% 8,84%

Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 22,09% 23,09%

Ausschüttungsrendite 4,47% 3,74%

Ausschüttungsquote 101,36% 102,64%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,10% 66,16%

Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 1,04% 1,11%

Fondsbetriebsaufwandquote MV (TERREF MV) 1,74% 1,63%

Eigenkapitalrendite (ROE) 1,10% 4,39%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,34% 3,87%

Disagio –23,98%¹ –11,00%

Performance –12,98%² 8,86%

Anlagerendite 1,11% 4,41%

¹ Schlusskurs vom 27. November 2020 (Einstellung des Handels)

2 Umfasst die Zeitspanne vom 03.01. bis 27.11.2020

Angaben über Derivate

Für detaillierte Angaben zu den Devisentermingeschäften siehe Seiten 24–25

Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwerts

Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.

Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien der Asset Management Association Switzerland (AMAS) (ex Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA)) für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regel mässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsver haltens mutmasslich erzielbaren Preis dar.

Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.